保障房行業(yè)市場(chǎng)分析

保障房行業(yè)市場(chǎng)分析我國(guó)保障性住房體系的歷史沿革我國(guó)住房制度設(shè)計(jì)的初衷，就是讓全體人民住有所居。房改之前，是遵循住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制，94年提出城鎮(zhèn)住房制度改革，即把住房體制改為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系，自此，伴隨著住房商品化、社會(huì)化的同時(shí)，最初的住房保障體系開(kāi)始建立。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷演化，我國(guó)的住房保障體系同樣在不斷更迭。從94年確立的經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)適房）體系，到2021年以來(lái)確立的頂層設(shè)計(jì)——公共租賃住房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）、以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售型保障性住房三位一體的體系。整個(gè)住房保障體系的制度演進(jìn)可以看到如下特點(diǎn)：1）保障形式從最初的以售為主，逐步演化為租售并舉；2）保障人群的輻射范圍逐步擴(kuò)大。尤其是從低收入群體等特定人群，開(kāi)始逐步延展至中等收入但存在住房困難的人群；3）保障制度愈發(fā)體系化，在輻射范圍擴(kuò)大的同時(shí)也在持續(xù)強(qiáng)化公平性。從經(jīng)濟(jì)適用房為主到三位一體的保障性住房體系我國(guó)住房保障體系發(fā)展主要分為三個(gè)大階段：第一階段：以售為主的經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)期。1994年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。1998年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)是有限產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)匹配中低收入人群的購(gòu)房?jī)r(jià)格，購(gòu)房人需住滿5年并補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價(jià)款，取得完全產(chǎn)權(quán)后才可以合法交易。這一時(shí)期住房保障體系是以向中低收入家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房為主。1999-2006年期間，全國(guó)廉租住房總共開(kāi)工7.8萬(wàn)套。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要遠(yuǎn)高于廉租房，在1994年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確指示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，直至2001年經(jīng)適房依然是住房供給一大來(lái)源，2000/2001年，經(jīng)適房新開(kāi)工面積以及銷售面積占住宅比例分別為22%/19%和22%/20%，2004年開(kāi)始降至10%以下，至2010年，經(jīng)適房的新開(kāi)工和銷售面積占住宅的比例分別為4%和3%。第二階段：以租為主的廉租房、公租房時(shí)期，限價(jià)商品房填補(bǔ)中等收入群體保障。盡管1998年我國(guó)已推出廉租房向最低收入家庭供應(yīng)，但當(dāng)時(shí)主要的保障性住房仍為經(jīng)濟(jì)適用房。但經(jīng)濟(jì)適用房背后所存在的一些問(wèn)題也是客觀存在的。原住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人就經(jīng)適房答新華社記者問(wèn)中（2009年8月18日），原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉指出，“對(duì)于目前反映的經(jīng)濟(jì)適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)健全制度，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展”。自2003年起，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的定調(diào)則成為“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理”（2003年），“改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度”（2007年）。與此同時(shí)，限價(jià)商品住房開(kāi)始入市。限價(jià)商品住房是定位于中低端收入家庭的限房?jī)r(jià)、限套型的普通商品房，對(duì)家庭收入的上限門檻較經(jīng)適房高，面積上限也更高。例如依照北京相關(guān)政策，申請(qǐng)經(jīng)適房要求的1、2、3人戶家庭年收入分別須在2.27、3.63、4.53萬(wàn)元以下（《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》，2007年11月），而申請(qǐng)限價(jià)商品房的要求為8.8萬(wàn)元及以下（《限價(jià)商品房管理辦法正式施行》，2008年4月），套型面積上限，經(jīng)適房一般在60平以下，而限價(jià)商品房為90平以下。但限價(jià)商品房與經(jīng)適房的共性即持有5年后，可通過(guò)補(bǔ)價(jià)等操作進(jìn)入普通商品房市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住房保障的目標(biāo)有所下移至最低收入家庭，廉租房逐步成為主流。2003年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》：建立和完善廉租住房制度。要強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。2007年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》：加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度。2010年，國(guó)務(wù)院指出，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。公租房登上歷史舞臺(tái)，主要是為了解決廉租房沒(méi)有覆蓋到的非戶籍的外來(lái)務(wù)工人員的居住需求。2014年，住建部、財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合宣布廉租房與公租房并軌運(yùn)行，時(shí)任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任的張鋒在接受記者采訪時(shí)回答了并軌原因：盡管廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，但兩者在發(fā)揮重要作用的同時(shí)，其平行運(yùn)行過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：一是兩者雖都屬于租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請(qǐng)人容易混淆；二是住房保障需求和供應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，近年來(lái)部分地方出現(xiàn)了保障房與保障對(duì)象不相匹配的情況；三是平行運(yùn)行不利于兩項(xiàng)制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。2016年，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》：明確到2020年，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。第三階段：明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)是以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃租房成為住房保障體系的主力軍。2020年，十四五規(guī)劃指出要有效增加保障性住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。此時(shí)是中央文件首次提出保障性租賃住房；2020年10月中央政治局會(huì)議再度提及增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。2020年12月16-18日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策。直到2021年，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》：新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。在30年的住房保障探索后，我國(guó)首次明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。多層次保障性住房類別的更迭通過(guò)歷史梳理，可見(jiàn)我國(guó)住房保障工作已經(jīng)進(jìn)行多年，針對(duì)不同時(shí)期、不同群體、不同需求推出了多類保障性住房。按照保障房品類出現(xiàn)的先后順序，我國(guó)保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、兩限房、棚改安置房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房以及保租房。隨著制度的演進(jìn)，經(jīng)適房和兩限房逐步淡出舞臺(tái)，而廉租房也與公租房合并。2021年起，保障房體系的頂層設(shè)計(jì)確立，“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。根據(jù)2021年確立的頂層設(shè)計(jì)看目前的保障體系特點(diǎn)：從保障方式的角度，呈現(xiàn)租售并舉的特點(diǎn)；從覆蓋人群的角度，不僅針對(duì)中低收入人群，也包括新市民、新青年以及具有一定購(gòu)買能力的中等收入人群，并且從戶籍人口也逐步蔓延至常住人口；從保障房配置的角度，通常都在90平以下，公租房的產(chǎn)權(quán)為政府或公共機(jī)構(gòu)，保租房則歸為投資建設(shè)主體，共有產(chǎn)權(quán)房則會(huì)給購(gòu)房者部分產(chǎn)權(quán)。地產(chǎn)新格局中的保障房建設(shè)拉開(kāi)序幕啟動(dòng)更為完備的政策框架，為雙軌制住房體系打下基礎(chǔ)旨在推進(jìn)保障房建設(shè)進(jìn)程的指引紛至沓來(lái)2023年，保障性住房建設(shè)進(jìn)入加速階段，政策框架更加清晰完備。4月28日，中央政治局會(huì)議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類閑置房產(chǎn)。8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》；9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議，何立峰再做發(fā)言，一方面強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程；另一方面指出，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。隨著中央推進(jìn)進(jìn)程的提速，有關(guān)單位的支持性舉措紛至沓來(lái)。9月5日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》。作為《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》配套文件，在15個(gè)?。ㄊ校┑?3個(gè)城市開(kāi)展為期4年的低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)。文件中指出，在開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，完善收益分享機(jī)制，優(yōu)化保障性住房用地規(guī)劃選址，增加保障性住房用地供應(yīng)，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。從供給端搭起城中村改造與保障房建設(shè)的橋梁，為保障性住房開(kāi)源。與此同時(shí)，規(guī)定未納入試點(diǎn)范圍的超大特大城市及具備條件的城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目可參照本《通知》明確的支持意見(jiàn)執(zhí)行。9月28日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的稅費(fèi)進(jìn)行減免，免征土地使用稅和印花稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買保障性住房，減按1%的稅率征收契稅。關(guān)鍵詞：與城中村改造結(jié)合、保本微利、閉環(huán)管理9月4日的會(huì)議對(duì)于保障性住房未來(lái)的方向具備指向性意義。重點(diǎn)有如下幾點(diǎn)：1.怎么建：規(guī)劃建設(shè)保障性住房被提至中國(guó)式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度，提出要用創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)。參看住建部的十四五規(guī)劃以及各地目前推進(jìn)保障性住房的方式，均表述為“籌集建設(shè)”，存量盤(pán)活是籌集保障房的重要來(lái)源，例如北京2022年9月發(fā)布的《關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》就提出“鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保租房”。8月以來(lái)的中央會(huì)議指示表示要推進(jìn)“規(guī)劃建設(shè)”而非“籌集建設(shè)”，這或?qū)⒁馕吨Ｕ闲宰》康男陆ü?jié)奏會(huì)加快。保障性住房的籌建難點(diǎn)之一在于土地資源的獲取，這點(diǎn)在超大特大城市表現(xiàn)得更為明顯，這也是目前各城市通過(guò)存量盤(pán)活這一手段增加保障房供應(yīng)的一大原因。而展望未來(lái)，同樣提至國(guó)家戰(zhàn)略高度的城中村改造則有望和保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，為保障性住房提供土地來(lái)源。據(jù)10月12日《中國(guó)建設(shè)報(bào)》官微信息，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。由此可見(jiàn)，城中村改造與保障房建設(shè)的聯(lián)動(dòng)指日可待。2.資金怎么平衡：保障性住房按照“保本微利”的原則配售。保障性住房的目的是“重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才”解決住房問(wèn)題，提及“配售”，意味著也會(huì)加強(qiáng)類似共有產(chǎn)權(quán)房的配售類保障性住房的供給，而對(duì)于其開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)的控制，要滿足保本微利的盈利空間。3.怎么管理：開(kāi)啟嚴(yán)格閉環(huán)管理，不得上市交易。明確閉環(huán)管理是對(duì)保障房體系的重要意義之一在于，能夠解決過(guò)去經(jīng)適房、限價(jià)商品房可能帶來(lái)的尋租問(wèn)題。過(guò)去的保障房沒(méi)有明確閉環(huán)管理的概念，不過(guò)公租房和保租房因?yàn)槠渥赓U屬性以及限制性租金定價(jià)，不會(huì)和市場(chǎng)化體系形成交叉，但是過(guò)去的經(jīng)適房、限制性商品房則可以在持有一定期限后走向市場(chǎng)，上市交易，因此存在尋租空間，對(duì)公平公正的配售機(jī)制形成障礙。意義之二，是為未來(lái)的雙軌制住房體系的構(gòu)建打下基礎(chǔ)。如果保障性住房與市場(chǎng)化商品房能夠區(qū)隔為兩個(gè)獨(dú)立運(yùn)行的體系，分別對(duì)應(yīng)不同需求的人群，這就能夠形成雙軌制——“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”格局。未來(lái)構(gòu)想：“保障房+市場(chǎng)化”雙軌制住房體系有望進(jìn)一步明朗化正如我們前文所述，保障性住房建設(shè)貫穿我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程。而十八大正式提出雙軌制構(gòu)想，明確指出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，至二十大，提法為“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”?？梢?jiàn)“保障房+市場(chǎng)化”雙軌制住房體系一直是構(gòu)建的方向。雙軌制的核心在于，通過(guò)保障性住房充分滿足民生需求，同時(shí)給中高端改善需求市場(chǎng)空間。保障性住房體系的完備性是予以市場(chǎng)化體系進(jìn)一步發(fā)展空間的前提。通過(guò)對(duì)2023年以來(lái)政策指引的梳理，我們認(rèn)為，保障性住房建設(shè)的提速有望促成這一體系進(jìn)一步明朗化。我們認(rèn)為，雙軌制住房體系有望呈現(xiàn)如下格局：住房體系分為住房保障體系和市場(chǎng)化體系，住房保障體系主要有公租房、保租房以及以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售的保障性住房，市場(chǎng)化體系則主要包括銷售型的商品房，以及租賃型的長(zhǎng)租公寓等。隨著住房保障體系的逐步完善，市場(chǎng)化體系的相關(guān)行政政策也將逐步退出。自上而下推動(dòng)，規(guī)劃保障性住房成為地方政府新的落點(diǎn)隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進(jìn)。9月4日后，廣州、無(wú)錫、合肥、無(wú)錫等城市的地產(chǎn)新政中，也均提到要強(qiáng)化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設(shè)的基礎(chǔ)上，均加上了“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設(shè)和供給。大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開(kāi)展規(guī)劃建設(shè)。從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來(lái)大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同兜底保障作用的基礎(chǔ)之上，建設(shè)配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)新的發(fā)力方向。以鄰為鑒：新加坡“組屋+私人住宅”雙軌制的下的居者有其屋新加坡住房體系歷史追溯一直以來(lái)，新加坡住房模式一直是住房雙軌制運(yùn)行的標(biāo)桿。新加坡政府為解決自治初期的住房短缺難題，于1960年頒布《建屋發(fā)展法》，設(shè)立建屋發(fā)展局（HousingandDevelopmentBoard），大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)、小戶型公共組屋，以低價(jià)租賃給中低收入群體。1964年，新加坡政府推出“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)住房由租賃向自有化轉(zhuǎn)變，并逐步將公共供給對(duì)象的范圍擴(kuò)展到中等收入群體。目前新加坡已形成以公共組屋為主，私人住宅為輔的獨(dú)特住房體系，成功實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。過(guò)去40余年新加坡共修建組屋110萬(wàn)套，占總供應(yīng)比例高達(dá)97%，已覆蓋82%的人口。至2022年，新加坡居民住房自有率已達(dá)到89.3%，在國(guó)際上處于領(lǐng)先水平。房屋售價(jià)方面，新加坡組屋的價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定，較私人住宅具備明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。組屋價(jià)格以居民平均收入水平為基礎(chǔ)，通常是以90%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)三房組屋價(jià)格，70%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)四房組屋價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，以低價(jià)出售或出租給普通收入階層使用。由于是政府直接供房，組屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于同地段的私宅和公寓等價(jià)格。針對(duì)不同需求的人群，新加坡建屋局還出臺(tái)了特殊補(bǔ)貼計(jì)劃。我們以新加坡成交的三房組屋歷史價(jià)格為例，2014-2020年其每平方尺售價(jià)穩(wěn)定在400-500新元/平方尺之間，自2021年以來(lái)，其價(jià)格上升，至2023年8月，接近600新元/平方尺，而同期私人住宅仍為公共組屋均價(jià)的約3倍。新加坡住房體系特征新加坡住房體系中監(jiān)管機(jī)構(gòu)構(gòu)成建屋發(fā)展局：作為國(guó)家級(jí)的公共組屋管理機(jī)構(gòu)，是住房保障體系的核心部門，負(fù)責(zé)制定組屋發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房保障目標(biāo)；同時(shí)又作為最大的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者，負(fù)責(zé)組屋施工建設(shè)、出售和出租。中央公積金局：新加坡的中央公積金是一種強(qiáng)制性長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄，而負(fù)責(zé)收取的中央公積金局在住房體系中承擔(dān)兩個(gè)角色：為建屋發(fā)展局提供資金支持以開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房，同時(shí)通過(guò)優(yōu)惠貸款和補(bǔ)助為居民買房提供支持。土地管理局：新加坡土地管理局代表國(guó)家管理全部國(guó)土資源，具有發(fā)展和監(jiān)管兩大職能，通過(guò)土地出售、租賃、收購(gòu)和分配來(lái)管理國(guó)有土地，以優(yōu)化土地利用。新加坡住房供應(yīng)模式：多層次、階梯化的雙軌制住房結(jié)構(gòu)為滿足不同收入階層人群的住房需求，新加坡政府建立了“廉租組屋—廉價(jià)組屋—執(zhí)行共管公寓—私人住宅”的階梯化住房結(jié)構(gòu)，建立了“中低端有保障、高端有市場(chǎng)”的雙軌制住房供應(yīng)體系。針對(duì)普通市民以及居民，新加坡建屋發(fā)展局規(guī)劃興建政府組屋，其占新加坡房源總量約80%。組屋以低價(jià)出售或出租給普通收入階層，而商品化的私人住宅主要面向無(wú)法購(gòu)買組屋的外國(guó)人和少數(shù)高收入新加坡公民。介于兩者之間，還有一類叫執(zhí)行共管公寓（EC公寓）。EC公寓是組屋和私人住宅的混合體，從產(chǎn)品品質(zhì)到價(jià)格都介于兩者之間，新加坡96年開(kāi)始推出EC公寓出售給收入較高的但又無(wú)法購(gòu)買私人商品房的中產(chǎn)階級(jí)。組屋和EC公寓都屬于新加坡保障性住房，享受政府補(bǔ)貼。土地供給層面，保障性住房與私人住宅有所區(qū)隔，基于土地成本的控制保證組屋的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。新加坡嚴(yán)格控制土地資源，保證組屋供應(yīng)量。新加坡約80％為國(guó)有土地，即使是私人土地，政府也有權(quán)根據(jù)1966年頒布的《土地征用法令》來(lái)征用以支持公共住房建設(shè)。就土地成本而言，組屋用地按首席估價(jià)師以既定且公認(rèn)的估價(jià)原則公允計(jì)價(jià)出售給HDB，而私人住宅建設(shè)用地是私人開(kāi)發(fā)商在政府土地銷售計(jì)劃下市場(chǎng)化競(jìng)標(biāo)定價(jià)。組屋因需而建，管理精細(xì)化。組屋新增供應(yīng)是采取預(yù)購(gòu)制度，即BTO（BuildToOrder），大部分新組屋都是通過(guò)BTO推向市場(chǎng)。新加坡建屋發(fā)展局宣布建屋計(jì)劃后，在申請(qǐng)期內(nèi)如果申請(qǐng)購(gòu)買的人數(shù)達(dá)到計(jì)劃的70%左右，建屋發(fā)展局就會(huì)動(dòng)工建房，即供應(yīng)因需而建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一確定。新組屋的另一小部分來(lái)源是選擇性整體重建計(jì)劃（SERS）。組屋在房齡滿30年的時(shí)候，有些組屋會(huì)被納入選擇性整體重建計(jì)劃（SERS），政府以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)，并在原址上重建組屋，再分配給原來(lái)居住在這里的屋主。組屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨精細(xì)。從戶型角度，從經(jīng)濟(jì)的二室式（2-rooms）到三代同堂（3Gen）單位，對(duì)應(yīng)不同層次的需求。地段上同樣有精細(xì)的區(qū)分。在2023年國(guó)慶群眾大會(huì)上，新加坡政府提出新的組屋供應(yīng)框架，供應(yīng)體系進(jìn)一步精細(xì)化。新組屋取消了原先成熟和非成熟組屋兩類的簡(jiǎn)單劃分，按照地段分為標(biāo)準(zhǔn)地段組屋、優(yōu)選地段組屋和黃金地段組屋三類。每種組屋位于的地段、買家獲得的津貼及購(gòu)房限制有區(qū)別。新加坡保障性住房的分配和流轉(zhuǎn)申請(qǐng)資格：新加坡建屋發(fā)展局對(duì)購(gòu)房者的申請(qǐng)資格做了嚴(yán)格具體的規(guī)定。組屋購(gòu)買者要求必須為新加坡公民或者永久居民。其中，新加坡公民既可以向政府申請(qǐng)購(gòu)買價(jià)格更低的新組屋。同時(shí)政策偏好購(gòu)房者以家庭形式聯(lián)名申請(qǐng)，35歲以下單身人士不得購(gòu)買新組屋。對(duì)于購(gòu)房收入也有限制。根據(jù)建屋發(fā)展局消息，家庭收入上限為每月14000新元，單身人士為每月7000新元。收入超過(guò)上限的市民以及滿三年的永久居民則可以從組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)中購(gòu)買二手組屋。執(zhí)行共管公寓（EC）的申請(qǐng)條件類似，新房的申請(qǐng)必須為新加坡公民，收入上限略有上浮，家庭收入上限為16000新元/月。永久居民則可以申請(qǐng)二手房。一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套保障性住房，如果需要再新購(gòu)組屋或EC，舊組屋必須退出。新加坡以購(gòu)房家庭收入水平為依據(jù)確定其可購(gòu)買的組屋類型、享受住房保障補(bǔ)貼的級(jí)別和首付款、還款額及還款方式，為組屋的保障屬性提供了強(qiáng)有力的政策保障。轉(zhuǎn)售制度：與早期禁止組屋交易不同，現(xiàn)今組屋可以在二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但有限售制度，并遵循閉環(huán)管理。各類組屋均規(guī)定了最低居住年限。標(biāo)準(zhǔn)地段組屋、優(yōu)選地段組屋和黃金地段組屋的最低居住年限分別為5、10、10年。如居民在獲得標(biāo)準(zhǔn)地段組屋后5年之內(nèi)不可以出租出售，5年之后允許騰出半套出租，若不滿5年轉(zhuǎn)讓組屋，規(guī)定屋主只能將組屋以原價(jià)賣回給政府，滿5年后轉(zhuǎn)讓需繳納10%-15%的轉(zhuǎn)售稅。組屋的轉(zhuǎn)售購(gòu)買方也必須是符合資格的公民或永久居民，其中黃金地段組屋的轉(zhuǎn)售跟購(gòu)買新組屋一樣，購(gòu)房者還需要滿足家庭收入上限要求。EC屬于階段性閉環(huán)管理。居住年限10年內(nèi)與組屋的轉(zhuǎn)手要求一致，但超出10年后，EC則等同于私人住宅，這類似于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房。整體而言，這些制度體現(xiàn)出保障性住房的保障屬性以及靈活性。新加坡經(jīng)驗(yàn)的啟示新加坡保障體系以售為主?！熬诱哂衅湮荨笔?965年新加坡建國(guó)初始，李光耀提出的重要國(guó)策。住房自有率高也是新加坡住房體系最大的特點(diǎn)。保障體系的構(gòu)建由政府全面主導(dǎo)，配以完善的全流程住房政策體系。新加坡政府是公共住房保障制度的主體，建屋發(fā)展局與中央公積金局支撐了新加坡公共組屋規(guī)劃，主導(dǎo)組屋供應(yīng)，并提供金融支持。與此同時(shí)，配以完善的政策體系，覆蓋從土地供給、住房租售、住房轉(zhuǎn)售全流程，充分體現(xiàn)保障屬性。閉環(huán)管理保障雙軌制平穩(wěn)運(yùn)行。從供給來(lái)看，保障性住房與私人住宅的土地供應(yīng)相區(qū)隔，為保障性住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)打下基礎(chǔ)；從需求來(lái)看，保障性住房執(zhí)行限購(gòu)，新房購(gòu)房人群僅限市民，尤其是普通收入的家庭，轉(zhuǎn)售市場(chǎng)也僅放寬至永久居民。EC公寓也需要在居住年限10年達(dá)以上才可進(jìn)入市場(chǎng)化。而EC公寓的供應(yīng)量也遠(yuǎn)低于組屋，即需求端基本也是閉環(huán)管理，這也為雙軌制市場(chǎng)的穩(wěn)定性提供保障。我們認(rèn)為，從政府主導(dǎo)能力、閉環(huán)管理的制度設(shè)計(jì)、“有恒產(chǎn)者有恒心”的思維模式，我們和新加坡都具有可比性，因此新加坡模式對(duì)于我們未來(lái)的保障房建設(shè)具有借鑒意義。我國(guó)保障性住房的存量結(jié)構(gòu)與未來(lái)體量我國(guó)現(xiàn)有保障性住房存量逾3000萬(wàn)套從現(xiàn)有體量上看，保障性住房存量以公租房（包括廉租房）和經(jīng)適房/兩限房（限價(jià)商品房）為主，七普數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，家庭戶數(shù)口徑下，兩者分別貢獻(xiàn)了全國(guó)2%和3%的住房供應(yīng)，不考慮自建房，則貢獻(xiàn)了全國(guó)3%和5%的住房供應(yīng)。參考七普數(shù)據(jù)，全國(guó)有5.27億戶家庭，即預(yù)計(jì)參考全國(guó)對(duì)于城市而言，不考慮自建房，這一占比約為4%和5%。大概推算，全國(guó)通過(guò)公租房（包括廉租房），和經(jīng)適房/兩限房解決住房問(wèn)題的家庭戶數(shù)分別達(dá)1227和1347萬(wàn)戶，其中城市里這兩類家庭戶數(shù)分別為827和901萬(wàn)戶。展望未來(lái)，經(jīng)適房與兩限房已經(jīng)脫離保障房體系的頂層設(shè)計(jì)，基本不會(huì)再有新增體量，從已公布的十四五計(jì)劃來(lái)看，保租房會(huì)成為新增保障房供應(yīng)的一大主力，公租房也有一定體量，共有產(chǎn)權(quán)房也在逐步壯大的過(guò)程中。公租房據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，公租房為城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭兜底保障。公租房運(yùn)營(yíng)管理不斷加強(qiáng)，實(shí)物供給數(shù)量顯著增加，貨幣補(bǔ)貼制度逐步完善。截至2022年底，3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2700多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，城鎮(zhèn)低保低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。按照七普數(shù)據(jù)，全國(guó)戶均人口約2.62人/戶，這意味著截至2022年末，住進(jìn)公租房的總戶數(shù)約1450萬(wàn)戶，略高于前述我們對(duì)2020年末全國(guó)公租房的測(cè)算。保租房根據(jù)計(jì)劃，“十四五”(2021年至2025年)期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃發(fā)展保障性租賃住房670萬(wàn)套，占新增住房供應(yīng)總量的比重平均為26%。從35個(gè)大城市的十四五計(jì)劃來(lái)看，保租房占保障房供應(yīng)計(jì)劃比例高達(dá)92%。2021—2022年，全國(guó)已經(jīng)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，大約可解決近1000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。共有產(chǎn)權(quán)房據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，截至2022年底，全國(guó)已有18個(gè)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，累計(jì)開(kāi)工超過(guò)28萬(wàn)套。綜上梳理，我們可大致計(jì)算出各保障房品類截至2022年末的體量：公租房/保租房/共有產(chǎn)權(quán)房/經(jīng)適房雙限房的存量分別約為1450/330/28/1347萬(wàn)戶(套)，合計(jì)約3155萬(wàn)套，考慮到十四五40城的保租房籌建計(jì)劃達(dá)670億，即23-25年還需340萬(wàn)套增量，因此不考慮新增規(guī)劃，截至2025年，計(jì)劃中的保障性住房籌建體量合計(jì)約3200萬(wàn)套。保障性住房計(jì)劃缺口預(yù)計(jì)可拉動(dòng)1.6-4.7萬(wàn)億投資額而從需求角度來(lái)看我國(guó)保障房建設(shè)的體量，首先我們從9月4日的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議的論述中，可以看出主要面對(duì)的需求群體是兩類：1.住房有困難且收入不高的工薪收入