無(wú)錫市惠山堰寧公寓裝潢改造（公共租賃住房）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新惠社區(qū)堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告咨詢有限公司二〇一七年十月 31.1項(xiàng)目概論 31.2可行性研究依據(jù)及原則 41.3項(xiàng)目研究的范圍 61.4項(xiàng)目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 61.5可行性研究的結(jié)論 9第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義 2.1項(xiàng)目提出的背景 12.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4第三章項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 73.1項(xiàng)目地址 73.2建設(shè)條件 73.3場(chǎng)址評(píng)價(jià) 第四章項(xiàng)目改造方案 4.1項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、原則 4.2項(xiàng)目改造方案 4.3建筑設(shè)計(jì) 4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 4.5公用工程 21第五章環(huán)境保護(hù) 5.1執(zhí)行環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 5.2項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境影響及治理措施 5.3項(xiàng)目投入使用污染源及治理措施 5.4水土保持 5.5工程對(duì)環(huán)境影響程度分析 6.1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 6.2節(jié)能原則 336.3項(xiàng)目綜合能耗指標(biāo)及分析 6.4項(xiàng)目主要耗能設(shè)施和節(jié)能措施 6.5節(jié)水措施 35第七章項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 7.1項(xiàng)目管理 7.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 39第九章投資估算與資金籌措 9.1投資估算 1堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9.2資金籌措 49第十章經(jīng)濟(jì)分析 10.1經(jīng)濟(jì)分析說(shuō)明 10.3成本費(fèi)用估算 10.4利潤(rùn)的估算 10.5經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 第十一章社會(huì)效益和互適性分析 11.1社會(huì)效益分析 11.2項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 11.3項(xiàng)目所在地相互適應(yīng)分析 11.4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十二章結(jié)論與建議 12.1結(jié)論 附表：項(xiàng)目投資估算表附圖：項(xiàng)目地理位置圖2堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第一章總論惠山區(qū)長(zhǎng)安街道新惠社區(qū)是根據(jù)惠山開發(fā)區(qū)的統(tǒng)一部署，統(tǒng)一規(guī)截止2015年底，新惠社區(qū)有住戶5765戶，在冊(cè)戶籍人口9248人，流動(dòng)人口3112人。社區(qū)設(shè)有黨委及分支部、社區(qū)居民委員會(huì)、社區(qū)工作內(nèi)設(shè)五星級(jí)醫(yī)療服務(wù)中心、四星級(jí)警務(wù)室、幼兒園等配套設(shè)施。2014一體的服務(wù)模式。新惠社區(qū)黨委和居委會(huì)以“為民服務(wù)是根本，社區(qū)和3堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目建家園”為服務(wù)宗旨。扎實(shí)開展各項(xiàng)社區(qū)管理和為民服務(wù)工作。新的社區(qū)，新的起點(diǎn)，承擔(dān)著新的歷史使命造成惠山區(qū)乃至無(wú)錫市具有鮮明特色的高品質(zhì)現(xiàn)代化社區(qū)。惠山區(qū)長(zhǎng)安街道新惠社區(qū)，堰寧路28號(hào)。改造發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)(3)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(2013年修正版);(4)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)(2011)45號(hào))4堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目(5)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?！?010〕87號(hào))(1)項(xiàng)目承辦單位提供的關(guān)于本項(xiàng)目的原始材料及數(shù)據(jù)；本報(bào)告本著實(shí)事求是的原則，對(duì)項(xiàng)目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測(cè)算、分析、論證。本報(bào)告力求內(nèi)容完善、文字簡(jiǎn)練、文件求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主(1)依據(jù)惠山區(qū)的整體規(guī)劃，滿足區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；(2)因地制宜，結(jié)合堰寧公寓現(xiàn)狀特征，合理安排，對(duì)現(xiàn)有的建筑室內(nèi)進(jìn)行裝潢改造及配套設(shè)施提升，提升公寓入住人群的生活條件；(3)著重進(jìn)行消防、安全等方面的設(shè)計(jì)改造，確保符合當(dāng)前國(guó)家(4)建筑改造設(shè)計(jì)整體做到功能布局合理，配套設(shè)施齊全，外觀(5)結(jié)合區(qū)域內(nèi)土地利用規(guī)劃、給排水規(guī)劃、電力設(shè)施規(guī)劃，科5(6)滿足環(huán)境保護(hù)和成本節(jié)約要求，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。(7)通過(guò)公寓整體環(huán)境的改造提升，適當(dāng)增加租金，在保證項(xiàng)目1.3項(xiàng)目研究的范圍(1)項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性(2)場(chǎng)址選擇和建設(shè)條件(3)規(guī)劃建設(shè)方案(4)環(huán)境影響評(píng)價(jià)(5)節(jié)能、節(jié)水措施(6)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和招標(biāo)方案(7)投資估算和資金籌措方案(8)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析(9)社會(huì)影響和互適性分析1.4項(xiàng)目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目對(duì)堰寧公寓進(jìn)行改造，改造建筑面積14303.2平方米，主要包括對(duì)公寓進(jìn)行實(shí)用性、美觀性、安全性及基礎(chǔ)設(shè)施的改造，具體改造(1)改造單身公寓(或宿舍)共計(jì)408間，主要包括房間普通裝修(包括鋪設(shè)地磚、墻體粉刷),統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，衛(wèi)生間改造和電氣6線路改造，在衛(wèi)生間(或合適位置)預(yù)留洗衣機(jī)位，并完善公寓消防設(shè)(2)完善公寓內(nèi)消防設(shè)施，包括新建消防水池、建筑內(nèi)布設(shè)消防管道、增設(shè)消防栓，并在各建筑配置自動(dòng)噴淋設(shè)施和火(3)對(duì)4棟公寓樓外立面進(jìn)行改造，包括外墻體涂刷，立面百葉窗更換、窗體維修改造等，改善建筑外立面形象；對(duì)屋面進(jìn)行防水改造處(4)小區(qū)內(nèi)道路及地面硬化3000平方米，景觀綠化1200平方米，規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位(帶充電),改造室外供水、排水以及供電、通訊管線，小區(qū)出入口增設(shè)智能電動(dòng)道閘，配套安裝小區(qū)視頻監(jiān)控項(xiàng)目建設(shè)期14個(gè)月，計(jì)劃2017年10月-2018年3月進(jìn)行項(xiàng)目前期準(zhǔn)備，2018年4月份動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃到2018年11月底工程竣工驗(yàn)收、投入使用。項(xiàng)目總投資為1503.53萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用1398.81萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用60.93萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)43.79萬(wàn)元。7表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備注1改造總建筑面積平方米2主要改造內(nèi)容普通裝修房間間樓體外立面涂刷平方米屋面防水處理平方米加設(shè)門禁呼叫系統(tǒng)套4道路及地面硬化平方米景觀綠化平方米圍墻更換米增設(shè)智能電動(dòng)道閘套13項(xiàng)目總投資萬(wàn)元其中：工程費(fèi)用萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元4經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年實(shí)現(xiàn)收入租金：500元/間萬(wàn)元租金：600元/間萬(wàn)元年總成本費(fèi)用萬(wàn)元年利潤(rùn)額租金：500元/間萬(wàn)元租金：600元/間萬(wàn)元投資利潤(rùn)率租金：500元/間%租金：600元/間%投資回收期租金：500元/間年租金：600元/間年8堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5建設(shè)期14個(gè)月1.5可行性研究的結(jié)論和建議該項(xiàng)目符合國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展租賃住房的政策，符合省市老舊小區(qū)改造規(guī)劃，以及當(dāng)前惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)園區(qū)職工住房需要；工程完成后將改善在改造過(guò)程中需統(tǒng)籌安排；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后整體收益將為客觀，在運(yùn)營(yíng)5-6年左右的時(shí)間可回收成本，項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)上可行。(1)本項(xiàng)目在報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位對(duì)本項(xiàng)期工作。(2)小區(qū)內(nèi)相關(guān)的供水、供電、排水等設(shè)施須進(jìn)行改造完善的，(3)項(xiàng)目完成后，加強(qiáng)管理至關(guān)重要，注重日常衛(wèi)生保潔、安全管理，提升公寓管理水平；并建議加強(qiáng)宣傳教育，促進(jìn)小區(qū)環(huán)境人人維護(hù)，共同打造環(huán)境優(yōu)美的居住空間。(4)建設(shè)單位要把資金落實(shí)到位，確保項(xiàng)目的建設(shè)順利進(jìn)行。9堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義2.1項(xiàng)目提出的背景2.2.1國(guó)家住房發(fā)展規(guī)劃民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》主要闡明國(guó)家戰(zhàn)略意圖，明確經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展宏偉目標(biāo)、主要任務(wù)和重大舉措，是市場(chǎng)主體的行為導(dǎo)在國(guó)家“十三五”規(guī)劃“建設(shè)和諧宜居城市”一章中提到：轉(zhuǎn)變城力、各具特色的城市。加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造?；就瓿沙擎?zhèn)棚戶區(qū)和危房改造任務(wù)。將棚戶區(qū)改造與城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)更好結(jié)合起來(lái)，加快推進(jìn)集中成片棚戶區(qū)和城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜在“健全住房供應(yīng)體系”中提到：構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。完善購(gòu)租并舉的住房制度。以主要方向，深化住房制度改革。對(duì)無(wú)力購(gòu)買住房的居民特別是非戶籍人1把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫(kù)存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫(kù)存，擴(kuò)大住房有效需求，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)房源，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，開展房地產(chǎn)投資《無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出：“十設(shè)“強(qiáng)富美高”新無(wú)錫打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)”上有突破進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，呈現(xiàn)向上向好勢(shì)頭，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)7.5%左右，提前實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值比2010年翻一番。建立健全居民收入持續(xù)增長(zhǎng)機(jī)制，提前實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，低收薄弱村全部脫困轉(zhuǎn)化。促進(jìn)充分就業(yè)、穩(wěn)定就業(yè)、更高質(zhì)量就業(yè)，創(chuàng)業(yè)其中，在“完善住房保障和供應(yīng)體系”提到，研究制訂住有宜居評(píng)2價(jià)指標(biāo)體系，科學(xué)設(shè)置和動(dòng)態(tài)調(diào)整住房保障準(zhǔn)入線標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和優(yōu)化住府租賃等籌集方式，積極探索擴(kuò)大基本住房保障貨幣化補(bǔ)貼的實(shí)施路新提升，提高住宅成品裝修和綠色建造水平。建立完善城鄉(xiāng)戶籍居民住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，繼續(xù)推進(jìn)城鄉(xiāng)戶籍居民自然災(zāi)害責(zé)任保險(xiǎn)制度。擴(kuò)大加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類指導(dǎo)，改善供求關(guān)系，規(guī)范市場(chǎng)秩序，適度有序控制商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。“十三五”期間，改造危舊房100萬(wàn)平方米左右，城中村300萬(wàn)平方米左右，整治改造老舊住宅700萬(wàn)平方米左右。到2020年，全市城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率超過(guò)22%。當(dāng)前國(guó)家、江蘇省出臺(tái)了相關(guān)的住房租賃政策，對(duì)社會(huì)程度促進(jìn)無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，強(qiáng)化住房租賃管理服建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房?jī)?yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就3房——堰寧公寓對(duì)于國(guó)家住房租賃政策的早期示范具有很好的帶動(dòng)作用，當(dāng)前對(duì)堰寧公寓的改造正是進(jìn)一步發(fā)揮租賃住房保障作用、改善惠以提升居住人群的生活條件和安全性。項(xiàng)目建設(shè)符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(修正版)中第一類“鼓勵(lì)類”中第三十七項(xiàng)“其他服務(wù)業(yè)”中第1條“保障性住房建設(shè)與管理”、第4條“城鄉(xiāng)社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施及綜合服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)”的內(nèi)容。同時(shí)，本項(xiàng)目也是城市老舊小區(qū)改造的范疇，符合當(dāng)前國(guó)家、省、市老舊小區(qū)改造的政策，是當(dāng)前新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)民生需要，改造后將極大提升公寓居住條件和作為無(wú)錫市市委、市政府為民辦實(shí)事工作，舊住宅區(qū)整治改造每年都被列入政府重點(diǎn)工作內(nèi)容。在各級(jí)各部門的共同努力下，舊住宅區(qū)整標(biāo)。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、居民對(duì)生活品質(zhì)要求的提升，舊2011年，無(wú)錫市人民政府出臺(tái)《無(wú)錫市舊住宅區(qū)整治改造工作管理辦法》,使這項(xiàng)民生工作走上常態(tài)化、法制化的軌道。2013年，市政府4出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)舊住宅區(qū)整治改造工作意見》,對(duì)舊住宅區(qū)整治改造的管理體制、經(jīng)費(fèi)分擔(dān)、項(xiàng)目設(shè)置等方面進(jìn)行了優(yōu)化，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)改造專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施意見》,進(jìn)一步拓寬了整治改造工作的范圍。過(guò)去的五年間，陸續(xù)將信報(bào)箱改造、樓道燈安裝、白蟻防治、增設(shè)消火栓、零星舊住宅改造等項(xiàng)目陸續(xù)納入整治改造內(nèi)容，此外，直供水改造、技防設(shè)施改造等專項(xiàng)改造也由職能部門結(jié)合舊住宅區(qū)整治改造同步實(shí)施。綿城市”的理念，還率先在部分小區(qū)試點(diǎn)“項(xiàng)目提標(biāo)改造”,將參照商進(jìn)一步美化小區(qū)環(huán)境。本項(xiàng)目是對(duì)堰寧公寓進(jìn)行的改造工程，堰寧公寓建于2003年左右，園片區(qū)自從城市化規(guī)劃向農(nóng)村集中發(fā)展以來(lái)，叢叢綠蔭替代了片片荒草，片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)在原有軸承、機(jī)電、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上正逐步向太陽(yáng)能、軟件服務(wù)外包、光通訊為代表的新能源、新材料及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。目前新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)的企業(yè)約有八百余家，通過(guò)采用規(guī)范化管理，實(shí)施物業(yè)管理全覆蓋，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。堰寧公寓在建設(shè)之初就是為了服務(wù)企業(yè)職工的生活居住建設(shè)的，十余年家為園區(qū)企業(yè)職工提供了較好的生活條件，但隨著社會(huì)的發(fā)5按照惠山開發(fā)區(qū)的要求對(duì)堰寧公寓進(jìn)行改造。綜上所述，堰寧公寓改造項(xiàng)目是惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提升園區(qū)企工人員住房問(wèn)題、適應(yīng)當(dāng)前租賃住房發(fā)展需要的主要舉措；也是保證社6堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第三章項(xiàng)目地址和建設(shè)條件根據(jù)新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)租賃住房發(fā)展布局和企業(yè)職工住房路28號(hào)，包括公寓樓4棟。堰寧公寓所處區(qū)域遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域堰寧公寓，交通稍有不便，其他場(chǎng)地各項(xiàng)建設(shè)條件基本滿足改造要求。項(xiàng)目地理位置圖見圖3-1。圖3-13.2.1區(qū)域概況項(xiàng)目地理位置圖7堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于無(wú)錫市北部。作為無(wú)錫北部副中心，滬寧、錫澄、錫宜三條高速在此交會(huì)貫通，從惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出發(fā)，通過(guò)高速，2小時(shí)以內(nèi)可以到達(dá)長(zhǎng)江三角洲任何一個(gè)城市。在這里投資，能擁有中國(guó)最具潛力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積76平方公里，首期規(guī)劃面積36平方公里，現(xiàn)有人口6.7萬(wàn)。經(jīng)過(guò)短短七年新城已經(jīng)崛起，成為了無(wú)錫北部一張亮麗的名片。自2002年以來(lái)，惠山開發(fā)區(qū)累計(jì)投入64億元，完成了高等級(jí)道路110公里、新建橋梁34氣、蒸汽、有線電視、電力、電信等管線全部入地。綠化、景點(diǎn)錯(cuò)落有致，照明、指示牌配套完備，熱電廠、5座變電所、污水處理廠、自來(lái)水廠等配套設(shè)施全部到位，形成了高標(biāo)準(zhǔn)立體式的基礎(chǔ)設(shè)施配套體系。聚效應(yīng)也逐步彰顯。本著先建城再興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)理念，開發(fā)區(qū)始終堅(jiān)持以一流人居環(huán)境作為產(chǎn)業(yè)興城之根本，中心商務(wù)區(qū)、濱河居住社區(qū)和堰日照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)。年平均氣溫17℃,1月平均氣溫在2.8℃左右；8月平均氣溫在35℃左右。全年平均降雨量1100mm,全年無(wú)霜期220天8堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目境內(nèi)的土層土質(zhì)良好，以粘土為主。土層壓縮性較低，承載力高，堰寧公寓位于惠山區(qū)長(zhǎng)安街道新惠社區(qū)堰寧路28號(hào)，毗鄰堰寧路、通工具來(lái)回，交通稍有不便，并且需要考慮適當(dāng)?shù)慕煌ǔ杀尽?1)供水：項(xiàng)目用水均采用城市自來(lái)水廠供應(yīng)的自來(lái)水，由項(xiàng)目(2)排水：企業(yè)外排達(dá)標(biāo)生活污水經(jīng)污水處理設(shè)施處理后排至市政污水管網(wǎng)，雨水由雨水系統(tǒng)排入市政雨水管網(wǎng)。(3)供電：本項(xiàng)目所需電力由堰橋工業(yè)園區(qū)供電所供應(yīng)，轄區(qū)具(4)通訊：當(dāng)?shù)赝ㄓ嵲O(shè)施較為完善，擁有程控交換等現(xiàn)代化通訊設(shè)施和技術(shù)，并通過(guò)國(guó)內(nèi)、國(guó)際直播及有線、無(wú)線電話，用戶可直播國(guó)內(nèi)各大中城市和世界170多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，可以滿足本項(xiàng)目對(duì)外通訊的9堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目本項(xiàng)目施工用的交通、運(yùn)輸、通訊和臨時(shí)用電、臨時(shí)用水等條件便利，工程所需鋼材、水泥、建材及其他外購(gòu)材料均可由無(wú)錫市的建筑市場(chǎng)供應(yīng)。供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，以滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。項(xiàng)目所在地地勢(shì)第四章項(xiàng)目改造方案4.1項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、原則(10)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93(2016年版);(12)國(guó)家現(xiàn)行的其它有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程等；(13)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。(1)堰寧公寓的改造應(yīng)充分依托建筑現(xiàn)狀，根據(jù)地形及功能分區(qū)，利用現(xiàn)有條件，因地制宜地進(jìn)行建筑外立面、小區(qū)環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施的改造，使建筑與綠化環(huán)境自然地融合在一起，創(chuàng)造與自然和諧一體的生活堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目環(huán)境。(2)注重公寓內(nèi)外實(shí)用性、美觀性、安全性的改造，保證項(xiàng)目各(3)著重進(jìn)行消防、安全等方面的設(shè)計(jì)改造，確保符合當(dāng)前國(guó)家(4)在改造方案設(shè)計(jì)的同時(shí)要充分考慮未來(lái)管理，通過(guò)規(guī)范化、過(guò)安裝小區(qū)智能電動(dòng)道閘、門禁系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)加強(qiáng)安全管理。本項(xiàng)目對(duì)堰寧公寓內(nèi)4棟公寓樓、小區(qū)內(nèi)道路、綠化等進(jìn)行改造，對(duì)公寓及小區(qū)內(nèi)環(huán)境進(jìn)行改造提升。堰寧公寓各公寓樓建筑現(xiàn)狀如下：面積均為620平方米，建筑尺寸為16.24×50.64m,建筑層數(shù)5層，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，單體建筑面積3814平方米，雙面樓設(shè)計(jì)，外墻現(xiàn)狀為紅色墻體涂料。每棟公寓樓的一層均設(shè)計(jì)為配套用房，二層至五層設(shè)計(jì)為公寓，每層設(shè)置公寓間24間(南側(cè)、北側(cè)各12間)、書房2間，單座公寓樓共設(shè)計(jì)有公寓或宿舍96間。4*公寓樓：建筑單體占地面積為620平方米，建筑尺寸為11.44×50.64m,建筑層數(shù)5層，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為2861.2平方米，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，單體建筑面積3814平方米，單面樓設(shè)計(jì)，外墻現(xiàn)狀為紅色墻體涂料。公寓樓一層設(shè)計(jì)為配套用房，二層至五層設(shè)計(jì)為公寓或宿舍，每層設(shè)置單身公寓或宿舍12間，書房2間，共有單身公寓或宿舍48間。圖4-1堰寧公寓區(qū)域現(xiàn)狀圖各建筑按抗震設(shè)防6度設(shè)計(jì)，建筑耐火等級(jí)二級(jí)，屋面防水等級(jí)Ⅱ級(jí)，門窗采用鋁合金門窗，規(guī)格為828系列。本項(xiàng)目主要工程內(nèi)容主要包括對(duì)堰寧公寓室內(nèi)房間裝飾裝修、外立堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目間室內(nèi)改造裝修，拆除廚房設(shè)施，統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，衛(wèi)生間改造和電氣線路改造，在衛(wèi)生間(或合適位置)預(yù)留洗衣機(jī)位；3、公寓樓體外立面改造：對(duì)屋面進(jìn)行防水改造處理，樓體外立面重新粉刷，更換各陽(yáng)臺(tái)通風(fēng)百葉窗，拆除室外晾衣金屬架，損壞鋁合金4、室外環(huán)境改造：小區(qū)內(nèi)道路及地面硬化，景觀綠化提升，非機(jī)通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀堰寧公寓進(jìn)行實(shí)地踏勘分析，確定改造的主要內(nèi)容集中方案，通過(guò)本次改造工程將堰寧公寓打造城惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)1、室內(nèi)房間裝修方案原有公寓樓設(shè)計(jì)將各公寓樓一層設(shè)計(jì)為配套用房，但在使用時(shí)除4公寓樓一層設(shè)置超市、其他商業(yè)用房外，1*、2*、3*公寓樓的一層仍作為公寓(或宿舍)使用，所以堰寧公寓內(nèi)共設(shè)置公寓(或宿舍)408間，其中1*、2”、3*公寓樓各120間，公寓內(nèi)各房間面積為25.9平方米(含陽(yáng)臺(tái)2.22平方米，衛(wèi)生間2.52平方米);4*公寓樓內(nèi)48間，房間面積堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目為30.34平方米。(1)原有公寓或宿舍房間內(nèi)設(shè)置有廚房區(qū)域，本次改造為了保證(3)統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，改善室內(nèi)居住條件；(3)原有室內(nèi)地磚整體質(zhì)量較差，對(duì)室內(nèi)地磚進(jìn)行重新鋪設(shè)；室(4)衛(wèi)生間內(nèi)更換潔具，防滑地磚更換，并在衛(wèi)生間內(nèi)(或在室內(nèi)其他合適位置)預(yù)留洗衣機(jī)位；(5)對(duì)房間內(nèi)、走廊內(nèi)燈具進(jìn)行更換吸頂燈，電氣線路設(shè)計(jì)更換。(6)建筑內(nèi)早期僅進(jìn)行了簡(jiǎn)單的消防設(shè)計(jì)，為進(jìn)一步完善建筑內(nèi)消防需要，在房間內(nèi)設(shè)計(jì)消防噴淋設(shè)施，并安裝自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等；在室房間配備5kg干粉滅火器一套。2、樓體外立面改造方案面改造方案主要包括對(duì)樓體外墻改造，以及相關(guān)(1)現(xiàn)狀外墻為紅色外墻漆，為保證墻體耐久和美觀，建議噴涂(2)現(xiàn)狀樓體各陽(yáng)臺(tái)下部的通風(fēng)百葉窗、樓體外晾衣金屬架等均存在脫落等現(xiàn)象，影響建筑外觀，故此對(duì)各百葉窗進(jìn)行統(tǒng)一更換、拆除堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目(3)部分陽(yáng)臺(tái)鋁合金窗出現(xiàn)損壞的，進(jìn)行更換或維修；原有各公寓間入戶門(包括公共衛(wèi)生間以及管理用房)均出現(xiàn)不同情況的損壞或(4)為加強(qiáng)公寓內(nèi)管理，提高公寓安全性，在各公寓內(nèi)門口安裝門禁呼叫系統(tǒng)，入住業(yè)主憑身份卡片進(jìn)出公寓，外來(lái)訪客須經(jīng)過(guò)入住業(yè)3、室外環(huán)境提升堰寧公寓整體改造還包括小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境的提升改造，包括道路及地(1)現(xiàn)有的小區(qū)內(nèi)道路存在破損和規(guī)劃不合理的地方，本項(xiàng)目對(duì)小區(qū)道路和地面進(jìn)行重新規(guī)劃和硬化處理，硬化面積3000平方米，采用混凝土結(jié)構(gòu)和花磚鋪裝結(jié)構(gòu)的方式，改善小區(qū)內(nèi)交通狀況和地面鋪裝(2)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，并在非機(jī)動(dòng)車停車位設(shè)置電瓶車充電裝置。現(xiàn)狀小區(qū)內(nèi)車輛存在亂停亂放，造成小區(qū)內(nèi)車輛管理混亂，既影響了交通，也影響了環(huán)境，同時(shí)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位120個(gè)和非機(jī)動(dòng)車停車位300個(gè)，并在非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)域安裝統(tǒng)一的電瓶車充電裝(3)綠化提升：為進(jìn)一步提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行景觀綠化提升，綠化面積1200平方米，栽植適宜的苗木，地面鋪設(shè)草坪，(4)為加強(qiáng)小區(qū)出入的管理，在小區(qū)出入口增設(shè)智能電動(dòng)道閘，堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目進(jìn)出機(jī)動(dòng)車輛憑RIFD射頻卡進(jìn)出小區(qū)，外來(lái)車輛未經(jīng)允許不得進(jìn)入；(5)建設(shè)覆蓋全小區(qū)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)；(6)對(duì)小區(qū)內(nèi)室外供水、排水、供電、通訊等管線進(jìn)行改造。4、建筑抗震加固方案(本報(bào)告內(nèi)不含抗震加固工程內(nèi)容)由于堰寧公寓原有建筑抗震設(shè)防6度設(shè)計(jì)，隨著無(wú)錫地區(qū)抗震設(shè)防烈度的調(diào)整，無(wú)錫地區(qū)建筑需按照抗震設(shè)防7度進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑需要進(jìn)行加固處理，在進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)安全性鑒定，經(jīng)鑒定存在結(jié)構(gòu)安全隱患的由設(shè)計(jì)院對(duì)公寓內(nèi)原有設(shè)計(jì)不足的結(jié)構(gòu)區(qū)域本項(xiàng)目報(bào)告內(nèi)容中暫不涉及相關(guān)的建筑抗震加固的工程內(nèi)容，如需單棟公寓建筑加固工程費(fèi)在80-100萬(wàn)元左右。5、主要工程量根據(jù)本項(xiàng)目改造方案，確定本次改造工程的主本工程量表內(nèi)的工程數(shù)量等數(shù)據(jù)為設(shè)計(jì)前的粗略計(jì)算，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙表4-1項(xiàng)目主要工程量表序號(hào)工程內(nèi)容單位數(shù)量備注公寓房間裝修工程1室內(nèi)普通裝修間2衛(wèi)生間改造間3電氣線路改造4消防設(shè)施改造堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目5單體空調(diào)套(二)樓體外立面改造1外立面墻體粉刷2通風(fēng)百葉窗更換個(gè)3屋面防水4拆除室外晾衣金屬架項(xiàng)15損壞鋁合金窗更換項(xiàng)1根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行更換6更換入戶門間除各公寓間外，另有各層公共衛(wèi)生間、管理用房7門禁呼叫系統(tǒng)套4每棟公寓樓1套(三)室外環(huán)境提升1道路及地面硬化暫估2綠化提升暫估3停車位規(guī)劃項(xiàng)1后期由設(shè)計(jì)院具體設(shè)計(jì)4視頻監(jiān)控系統(tǒng)套1根據(jù)需要設(shè)計(jì)監(jiān)控點(diǎn)5出入口電動(dòng)道閘個(gè)16室外管網(wǎng)改造項(xiàng)1后期由設(shè)計(jì)院具體設(shè)計(jì)1、改造建筑規(guī)模本項(xiàng)目堰寧公寓建筑改造包括公寓樓4棟，均為地上5層，總建筑面積為14303.2平方米。本項(xiàng)目擬改造的4棟公寓樓自南向北依次排列，各樓體外形規(guī)整，各公寓樓坐南朝北，沐浴在陽(yáng)光之中，均有各公寓樓的建筑外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、自然、大方，突顯產(chǎn)業(yè)園區(qū)公寓的特色，通過(guò)外形色彩的結(jié)合，使其與當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣骶o密集合。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目一層至五層：公寓(或宿舍)各24套、公共衛(wèi)生間、管理用房(原有規(guī)劃的書房設(shè)計(jì)為管理用房)。二層至五層：公寓(或宿舍)各12間、公共衛(wèi)生間、管理用房?！?.00以上承重墻采用MU10粉煤灰燒結(jié)多孔磚；填充墻均采用屋面防水等級(jí)為Ⅱ級(jí)，防水層選用4厚SBS(聚脂胎)一道防水卷窗均為818系列鋁合金平開窗；內(nèi)門為成品木門。外墻勒腳為深灰色仿石磚，90cm以上為淺黃色或白色高級(jí)外墻涂料，并用白色高級(jí)外墻涂料進(jìn)行線條處理。①樓、地面：公寓(或宿舍)、走道等均采用陶瓷地磚，衛(wèi)生間室堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目②內(nèi)墻面及頂棚：墻面均刷乳白色油漆墻裙。房間墻面均刷白色乳③踢踏板：做150mm高地板磚踢腳。3、油漆工程②凡金屬構(gòu)件表面均須先除銹，刷二道紅丹防銹漆后，再刷面漆。根據(jù)建筑樓體層數(shù)和單體設(shè)計(jì)，按照規(guī)范設(shè)置疏散樓梯，本工程在無(wú)障礙設(shè)施是指為保障傷殘人士的通行安全和使用便利。無(wú)障礙設(shè)施的設(shè)計(jì)將按照建設(shè)部、民政部、中央殘聯(lián)將發(fā)布《城市道路和建筑物(1)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。(2)建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。(3)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)。(4)建筑抗震設(shè)防類別為丙類。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目(1)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮地區(qū)建筑物應(yīng)抗震設(shè)防的特點(diǎn)，選擇對(duì)抗震有利的結(jié)構(gòu)體系，力求受力合理、安全可靠、環(huán)保、節(jié)能、美觀、經(jīng)(2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中結(jié)構(gòu)構(gòu)件在所規(guī)定的使用年限和安全等級(jí)要求下靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50068-2011)、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(3)風(fēng)、雪荷載：該工程基本風(fēng)壓按50年一遇的風(fēng)壓取值為0.45kN/m2,基本雪壓按50年一遇的風(fēng)壓取值為0.40kN/m2。(4)本項(xiàng)目各建筑物設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)。(5)項(xiàng)目所在地抗震設(shè)防烈度為7度，相應(yīng)的設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.10g。由于本項(xiàng)目涉及的公寓樓建于2003年左右，根據(jù)原有的抗將無(wú)錫市抗震設(shè)防烈度調(diào)整為7度，在工程改造時(shí)由設(shè)計(jì)院對(duì)建筑結(jié)構(gòu)不滿足的節(jié)點(diǎn)和區(qū)域進(jìn)行分析論證，制定具體(6)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)防火要求：建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)；結(jié)構(gòu)構(gòu)件的燃求。4.5公用工程(1)用水量預(yù)測(cè)堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)堰寧公寓運(yùn)營(yíng)后，居住人數(shù)約為800人，按人均日用水量為80L計(jì)算，全年用水量為23360m2。(2)水源利用城市自來(lái)水作為供水水源，由小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的供水主干管接入。(3)管網(wǎng)堰寧公寓地塊內(nèi)部道路下供水管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀管網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的形式。在區(qū)內(nèi)主要道路下敷設(shè)供水干管，呈環(huán)狀布置；支路下敷設(shè)枝狀管道，以降低造價(jià)。建筑內(nèi)部水循環(huán)系統(tǒng)，以提高生活用水的利用效率。本次改造工程對(duì)目前小區(qū)內(nèi)供水管道出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行改造。(4)管材選擇(1)污水工程①污水量預(yù)測(cè)點(diǎn)，污水排放系數(shù)取0.8,用水量日變化系數(shù)取1.5。區(qū)塊污水量(平均日)=64立方米/日÷1.5×0.8堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目②污水工程的污水系統(tǒng)。地塊內(nèi)污水由道路下各級(jí)污水管收集后，匯入市政污水干(2)雨水工程項(xiàng)目區(qū)周邊具有完善的雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目區(qū)利用城區(qū)市政雨水管網(wǎng)進(jìn)行雨水的外排出。道路建設(shè)時(shí)應(yīng)重視雨水口的建設(shè)，在地勢(shì)低洼處應(yīng)加沿垂直道路中心線適當(dāng)位置設(shè)置雨水篦，避免道路路面排雨的現(xiàn)象。1、采暖工程(1)通風(fēng)時(shí)，采用屋頂風(fēng)機(jī)排風(fēng)，換氣次數(shù)6-8次/h。堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目(2)冷源系統(tǒng)(3)工作環(huán)境噪音較大的系統(tǒng)在風(fēng)管上安裝消音器和消聲彎頭?？照{(diào)機(jī)房的噪音不應(yīng)超過(guò)85dB(A),工作場(chǎng)所不應(yīng)超過(guò)50dB(A)。各地塊用電負(fù)荷采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)或單位用地面積負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)：規(guī)劃最高負(fù)荷=建筑(用地)面積×單位面積負(fù)荷指標(biāo)x本次規(guī)劃區(qū)塊用電負(fù)荷預(yù)測(cè)采用的指標(biāo)值，參照國(guó)內(nèi)其他同類城30W/m2,需用系數(shù)取0.6,建筑面積14303.2平方米，日用電量8小時(shí)，全年用電天數(shù)365天計(jì)算，預(yù)計(jì)年用電量為75.18萬(wàn)kWh。3、供電電源規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)供電由當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)劃，考慮由堰橋工業(yè)園區(qū)變電所接堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目4、室外照明①安全防范系統(tǒng)周界進(jìn)行電視圖像監(jiān)視。監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)滿足小區(qū)技防要求，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可接入當(dāng)?shù)毓仓伟补脖O(jiān)控平臺(tái)及惠山開發(fā)區(qū)平安惠眼公共監(jiān)控平臺(tái)警監(jiān)控管理中心閉路電視圖像監(jiān)視屏上立即彈出與報(bào)警點(diǎn)相關(guān)的攝像機(jī)圖像信號(hào)，值班安防人員可以通過(guò)操作云臺(tái)和可變鏡頭監(jiān)視周界報(bào)警室內(nèi)勻速球攝像機(jī)、室內(nèi)半球攝像機(jī)等。由于閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)具有在控制中心操作就可觀察許多區(qū)域，甚至遠(yuǎn)距離區(qū)系統(tǒng)對(duì)于震懾罪犯行為的發(fā)生以記錄犯罪行為的過(guò)程都有著不可代替閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)制式為PAL制式(符合中國(guó)標(biāo)準(zhǔn))系統(tǒng)由攝像、②有線電視系統(tǒng)堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目第五章環(huán)境保護(hù)況良好，地塊附近無(wú)探明礦床和珍稀動(dòng)植物資源，沒(méi)有古跡，場(chǎng)址中沒(méi)境為城區(qū)生態(tài)環(huán)境，周圍無(wú)其他工業(yè)污染；水體、氣體、土壤和植被具二級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境質(zhì)量符合國(guó)家地面水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二類水體指標(biāo)。(1)法律法規(guī)依據(jù)(1989年12月26日)(2000年4月29日)(1996年5月15日)《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》(2005年5月修訂版)(2)執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(3)執(zhí)行的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目施工階段主要進(jìn)行建筑物室內(nèi)裝修、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)等。經(jīng)類比，本項(xiàng)目施工期主要噪聲源及其噪聲級(jí)情況見下表。施工期主要噪聲源情況表主要噪聲源噪聲級(jí)聲源特征階段聲源無(wú)指向性，有一定影響，應(yīng)控制基礎(chǔ)施工聲源無(wú)指向性，有一定影響，應(yīng)控制空壓機(jī)結(jié)構(gòu)施工升降機(jī)工作時(shí)間長(zhǎng)，影響較廣泛，必須控制電鋸(1)降低聲源的噪聲源強(qiáng)選用低噪聲施工設(shè)備，盡量將噪聲源強(qiáng)降到最低；固定機(jī)械設(shè)備可通過(guò)排氣管消聲器和隔離發(fā)動(dòng)機(jī)振動(dòng)部件來(lái)降低噪聲；對(duì)動(dòng)力機(jī)械設(shè)備堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目進(jìn)行定期的維修維護(hù)，避免因部件松動(dòng)或損壞而增加其噪聲源強(qiáng)；暫不使用的設(shè)備及時(shí)關(guān)閉；運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過(guò)程中，盡量較少人為原因產(chǎn)生的噪聲。(2)采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)聲較為突出且又難以對(duì)聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時(shí)圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達(dá)到降噪效果。(3)強(qiáng)噪聲源遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)在施工過(guò)程中，強(qiáng)噪聲源應(yīng)盡量設(shè)置在遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)的地方，減少擾(4)加強(qiáng)管理特別是在晚上22:00時(shí)-次日6:00時(shí)，禁止使用強(qiáng)噪聲設(shè)備。如有特殊情況必須夜間施工，需申報(bào)環(huán)保主管部門，獲得批準(zhǔn)后方可施工，并(5)加強(qiáng)溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應(yīng)及早同當(dāng)?shù)鼐用駞f(xié)2、水環(huán)境污染源分析施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的生堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目主要污染物為SS,濃度一般為2000-4000mg/1,施工廢水經(jīng)沉淀池處理后可以回用于生產(chǎn)，不外排。另外，含油的機(jī)械沖洗廢水在回用前還生活污水排放可利用原有排水設(shè)施排放進(jìn)入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放?；蛟陧?xiàng)目施工營(yíng)地設(shè)置旱廁，將該部分污水收集沉淀池處理后可回用于施工場(chǎng)地降塵或混凝土器械洗滌。施工期空氣污染物主要是施工揚(yáng)塵，主要產(chǎn)生于土石方開挖、土地平整、管線鋪設(shè)、棄土、建材裝卸、車輛行駛等作業(yè)。施工階段的固體廢物主要為施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和施工產(chǎn)生的固體廢物。施工人數(shù)按最大50人d,人均產(chǎn)生生活垃圾按1kg/d·人計(jì)，本項(xiàng)目施工期產(chǎn)生生活垃圾0.05t/d,及時(shí)清運(yùn)至城市生活垃圾填埋場(chǎng)。施工期生活垃圾及時(shí)收集到指定的垃圾箱(桶)內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門集(1)污水1)生活污水根據(jù)對(duì)生活用水量和污水排放量的估算，項(xiàng)目生活污水日常排放量較小，且排放的生活污水不含有其它有害物質(zhì)，污水達(dá)到《污水排入城網(wǎng)，匯入小區(qū)污水排水系統(tǒng)，再匯至城市污水管網(wǎng)，最終由城市污水處2)固體廢棄物投入運(yùn)營(yíng)后，產(chǎn)生的垃圾主要是生活垃圾。對(duì)日常生活垃圾采取在公寓內(nèi)外設(shè)置分類垃圾箱，分類收集，對(duì)于能回收的垃圾進(jìn)行由垃圾回收站回收利用，不能回收的垃圾由環(huán)衛(wèi)部門送到垃圾場(chǎng)處理；通過(guò)以上本項(xiàng)目對(duì)原有的廚房等設(shè)施進(jìn)行拆除，不允許公寓內(nèi)存在廚房，能運(yùn)營(yíng)期噪聲源主要來(lái)自空調(diào)冷熱源主機(jī)、空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)所產(chǎn)①空調(diào)冷熱源主機(jī)、空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)均選用低噪聲產(chǎn)品。②空調(diào)冷熱源主機(jī)、水泵、空調(diào)機(jī)均設(shè)置合適的隔振器，風(fēng)機(jī)采用③空調(diào)冷熱源主機(jī)、水泵、空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)進(jìn)出口均設(shè)置軟接管。公寓在改造過(guò)程中的對(duì)小區(qū)道路及地面改造等作業(yè)均會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目在改造前的施工方案設(shè)計(jì)將道路和構(gòu)筑物及場(chǎng)地平整過(guò)程的水土按照《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》GB/T16543.1-199置斜面坡度、臺(tái)階高差及平臺(tái)寬度，最終封場(chǎng)5.5工程對(duì)環(huán)境影響程度分析工程。本工程對(duì)環(huán)境的有利影響明顯，工程的社會(huì)、環(huán)境效益顯著,而不利影響大部分發(fā)生在工程實(shí)施過(guò)程中，如施工中的揚(yáng)塵、噪聲，運(yùn)營(yíng)綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策，各種污染物采取治理措施后對(duì)周圍環(huán)境影響較小，從環(huán)保角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目6.1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范1、相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)劃第77號(hào))務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議于2010年11月19日修訂通過(guò))(3)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(2013年修正版)2、標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目所涉及的建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目2、積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗3、最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)消耗的能源：電、新鮮水。經(jīng)綜合計(jì)算得到本項(xiàng)目綜表6-1綜合能耗計(jì)算表序號(hào)能源名稱計(jì)量單位年耗用量折標(biāo)煤系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)煤量(噸)1電力萬(wàn)千瓦時(shí)2水合計(jì)6.4項(xiàng)目主要耗能設(shè)施和節(jié)能措施(1)建筑節(jié)能技術(shù)屋面：選用55mm厚B1級(jí)XPS擠塑聚苯板作保溫層，材料密度堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目28.5kg/m3,屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.03W/外墻：選用40mm厚B1級(jí)XPS擠塑聚苯板作保溫層，材料密度28.5kg/m3,屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.03W/(m2·k);門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.70W/(m2k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2·k)。(2)建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在該項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為建筑產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到地基處理采用條形基礎(chǔ)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制6.5節(jié)水措施合理規(guī)劃和建設(shè)公寓內(nèi)水環(huán)境，提供安全有效的供水堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目的排水系統(tǒng)；使用中水系統(tǒng)，雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安對(duì)項(xiàng)目的用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的用水量估算資料，提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實(shí)現(xiàn)公寓內(nèi)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水，及時(shí)將公寓區(qū)域內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充公寓室外綠化用水，完善建筑的屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞，充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做雜用水。保障公寓室外綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質(zhì)景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率，提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水6升和6升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第七章項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)單位為惠山開發(fā)區(qū)新惠社區(qū)居民委員會(huì)，由其作為項(xiàng)目法人成立項(xiàng)目建設(shè)小組，由項(xiàng)目建設(shè)小組具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批與實(shí)施及項(xiàng)目的組織、協(xié)調(diào)等工作，確保項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度1、按照國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定，合理有效地使用資金，充分體現(xiàn)投資效益。2、按照國(guó)家、省有關(guān)部門規(guī)定的會(huì)計(jì)制度，由財(cái)務(wù)部門行使本項(xiàng)施的全過(guò)程負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，擬定計(jì)劃，籌集建設(shè)資金，組織工程設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)備材料采購(gòu)、招投標(biāo)工作，處理工程建本項(xiàng)目按照國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制，實(shí)行先進(jìn)的管理制度等，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施和運(yùn)營(yíng)。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目貨、土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試運(yùn)行到正式投產(chǎn)，計(jì)劃利用14個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期14個(gè)月，進(jìn)度計(jì)劃：在2017年10月-12月完成項(xiàng)目前期手續(xù)，2018年1-3月著手準(zhǔn)備工作(工程設(shè)計(jì)及招標(biāo)),2018年4月正式開工建設(shè)，,預(yù)計(jì)到2018年11月工程竣工驗(yàn)收、投入使用。堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間階段2017年2018年123456789前期手續(xù)工程設(shè)計(jì)及招標(biāo)室內(nèi)工程施工室外工程施工竣工驗(yàn)收投入使用堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第八章項(xiàng)目招標(biāo)方案照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》,編制本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。外場(chǎng)地的硬化和綠化工程費(fèi)，以及道路、停車場(chǎng)、綠化、大門、圍墻等招標(biāo)的范圍包括勘察設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、施工企業(yè)、設(shè)備采購(gòu)安裝四項(xiàng)。鑒于項(xiàng)目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所具備的編制招標(biāo)文件1、經(jīng)財(cái)政主管部門批復(fù)后，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在指定媒介上發(fā)布招標(biāo)2、在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起20日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。3、開標(biāo)時(shí)由委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)5、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具書發(fā)出30之日內(nèi)，按照招標(biāo)文件，招標(biāo)人和中標(biāo)人簽訂書面合同。對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的公開范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)要求不同。不同的施工項(xiàng)目有以下資質(zhì)要求：勘察設(shè)計(jì)單位投標(biāo)人的資質(zhì)要求乙級(jí)及以上設(shè)計(jì)1、評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員組成成，最低不少于5人，評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目2、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的資格要求評(píng)委會(huì)成員在副高(副教授)級(jí)以上，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無(wú)任何利害關(guān)系。8.5招標(biāo)基本情況表基本情況見表8-1。表8-1招標(biāo)基本情況表單項(xiàng)名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)招標(biāo)公開招標(biāo)招標(biāo)勘察VV√設(shè)計(jì)√√√建筑工程V√√安裝工程V√√V√√設(shè)備v√√建設(shè)單位：(蓋章)堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第九章投資估算與資金籌措(1)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);(6)堰寧公寓原有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。(1)建設(shè)單位管理費(fèi)按依據(jù)國(guó)家財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)關(guān)于《基(2)前期工作費(fèi)，主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制費(fèi)和項(xiàng)目建規(guī)定的通知》(計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào))中有關(guān)規(guī)定估算。(3)環(huán)境影響報(bào)告編制費(fèi)，根據(jù)《國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩株P(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》(計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào))估算，(4)工程勘察費(fèi)按工程費(fèi)用的0.6%計(jì)取。(5)工程設(shè)計(jì)費(fèi)(含施工圖預(yù)算編制費(fèi))按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)(6)施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)按勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的7%計(jì)取。(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)(含施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)),按工程費(fèi)用0.5%(8)竣工圖編制費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的7%計(jì)取。(9)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)依據(jù)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)(招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法)的通知》(計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào))的規(guī)定執(zhí)(10)預(yù)備費(fèi)：分為基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩項(xiàng)，其中：基本預(yù)備費(fèi)以工程建設(shè)費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%計(jì)取。漲價(jià)預(yù)留費(fèi)根據(jù)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)對(duì)基本建設(shè)大中型項(xiàng)目概算中“階差(11)項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)資料。(12)同類工程投資情況。本工程估算的范圍主要為堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目的工程建設(shè)的內(nèi)容。按照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，將建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)的估算分為工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三個(gè)部分，分別估算。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公離裝潢改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目總投資構(gòu)成如下表：表9-1項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)日名稱單位負(fù)荷或者工程量費(fèi)用估算(萬(wàn)元)投資比例備注建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝費(fèi)用其他費(fèi)用合計(jì)一第一部分工程費(fèi)用公寓房間裝修工程1室內(nèi)普通裝修間2衛(wèi)生間改造間3電氣線路改造4消防設(shè)施改造6單體空調(diào)套(二)1外立面墻體粉刷2通風(fēng)百葉窗更換個(gè)3屋面防水4拆除室外晾衣金屬架頂15損壞鋁合金窗更換項(xiàng)17更換入戶門(含公共衛(wèi)生間、管理用房)間8門禁呼叫系統(tǒng)套4(三)室外環(huán)境提升12綠化提升3停車位規(guī)劃項(xiàng)14套15出入口電動(dòng)道閘個(gè)16室外管網(wǎng)改造項(xiàng)1二第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用1建設(shè)單位管理費(fèi)財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)2前期工作費(fèi)用市場(chǎng)價(jià)3環(huán)境影響報(bào)告編制費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)文4工程勘察費(fèi)工程費(fèi)用的0.3%計(jì)取5工程設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文6施工圖審查費(fèi)按照設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)7%計(jì)算7工程監(jiān)理費(fèi)發(fā)改價(jià)[2007]670號(hào)文8工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用0.5%計(jì)取9竣工圖編制費(fèi)按照設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)7%計(jì)算招標(biāo)代理費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)三第三部分預(yù)備費(fèi)按照設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)7%計(jì)算1基本預(yù)備費(fèi)按照第一、二部分之和的3%計(jì)提四工程建設(shè)總投資堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目2、建設(shè)投資(1)工程費(fèi)用工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括公寓室內(nèi)普通裝修、消防設(shè)施改造、建筑外立面區(qū)環(huán)境提升等工程涉及的建筑、裝飾、安裝工程費(fèi)、室外場(chǎng)綠化工程費(fèi)，以及道路、停車場(chǎng)、綠化、大門等工程內(nèi)容，本項(xiàng)工程費(fèi)(2)工程建設(shè)其他費(fèi)用本工程建設(shè)其他費(fèi)用中主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)以及其他規(guī)費(fèi)等內(nèi)容，各費(fèi)用的估或市場(chǎng)價(jià)格，并結(jié)合本工程具體情況，估算值60.93萬(wàn)元。(3)基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0%計(jì)算，其估算值為項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資1503.53萬(wàn)元，以上所需資金由惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)財(cái)堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第十章經(jīng)濟(jì)分析10.1經(jīng)濟(jì)分析說(shuō)明(1)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以近期物價(jià)水平為基礎(chǔ)；(2)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對(duì)價(jià)格變化；(1)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要依據(jù)2006年國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版),結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際(2)本項(xiàng)目計(jì)算期按12年考慮，建設(shè)期按1年考慮，運(yùn)營(yíng)期期為11年，運(yùn)營(yíng)期第1年達(dá)到設(shè)計(jì)負(fù)荷。(3)本項(xiàng)目改造完成后對(duì)外租賃，獲得利潤(rùn)主要用于彌補(bǔ)建設(shè)改(4)本項(xiàng)目原材料、租金收入是根據(jù)當(dāng)前公寓運(yùn)營(yíng)及改造后水平項(xiàng)目主要收入包括公寓租賃收入、超市租賃收入以及物業(yè)管理費(fèi)用1、公寓租賃收入：原有租金為300元/間·月。公寓改造完成后，月租金價(jià)格調(diào)整為500元/間或600元/間。(1)如按月租金調(diào)整為500元/間，按408間房間計(jì)算，預(yù)計(jì)租金收入為254.80萬(wàn)元。(2)如按月租金調(diào)整為600元/間，按408間房間計(jì)算，預(yù)計(jì)年新增收入為293.76萬(wàn)元。2、超市租賃收入：暫按10萬(wàn)元/年計(jì)入；綜上可知，按月租金調(diào)整為500元/間，則每年可實(shí)現(xiàn)收入為264.80萬(wàn)元；按月租金調(diào)整為600元/間，則每年可實(shí)現(xiàn)收入為303.76萬(wàn)元。本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，總成本費(fèi)用主要為物業(yè)管理的成本費(fèi)用，不①原材料及輔助材料均原材料及輔助材料的費(fèi)用為5.0萬(wàn)元。②燃料動(dòng)力根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行估算，本項(xiàng)目主要燃料動(dòng)力包括電和水，相關(guān)費(fèi)用由入住業(yè)主承擔(dān)，本項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入分析。③工資及福利計(jì)算，福利費(fèi)為工資總額的14%,各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金按工資總額的26.5%計(jì)取，每年工資福利費(fèi)用為56.65萬(wàn)元。④修理費(fèi)房屋修理費(fèi)按每年8萬(wàn)元計(jì)入。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目⑤總成本費(fèi)用經(jīng)以上估算，預(yù)計(jì)每年總成本費(fèi)用為69.65萬(wàn)元。本項(xiàng)目利潤(rùn)的估算，根據(jù)項(xiàng)目月租金500元/間和600元/間分別估1、本項(xiàng)目公寓改造完成投入使用后，按月租金調(diào)整為500元/間，則每年可實(shí)現(xiàn)收入為254.80萬(wàn)元；年總成本費(fèi)用為69.65萬(wàn)元，年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)185.15萬(wàn)元。利潤(rùn)用于彌補(bǔ)項(xiàng)目改造的投資。投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)額÷項(xiàng)目總投資=12.31%投資回收期=項(xiàng)目總投資÷年利潤(rùn)額=8.1年2、本項(xiàng)目公寓改造完成投入使用后，按月租金調(diào)整為600元/間，則每年可實(shí)現(xiàn)收入為303.76萬(wàn)元；年總成本費(fèi)用為69.65萬(wàn)元，年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)234.11萬(wàn)元。利潤(rùn)用于彌補(bǔ)項(xiàng)目改造的投資。投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)額÷項(xiàng)目總投資=15.57%投資回收期=項(xiàng)目總投資÷年利潤(rùn)額=6.4年10.5經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論負(fù)荷100%計(jì)算，若實(shí)際入住率達(dá)不到100%,則投資回收期需響應(yīng)延長(zhǎng)。堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目堰寧公寓裝潢改造項(xiàng)目第十一章社會(huì)效益和互適性分析堰寧公寓主要面向新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)企業(yè)職工租賃居住，目響到正常的居住使用，并且落后的面貌有損城市形象。通過(guò)制定可行的改造方案，將公寓室內(nèi)進(jìn)行重新裝修，完善內(nèi)部設(shè)施；對(duì)建筑外立面進(jìn)行改造，使樓宇煥然一新；小區(qū)內(nèi)道路、停車位、綠化將極大提升社區(qū)提升公寓整體服務(wù)功能，有效改善入住居民的生活品質(zhì)。同時(shí)，項(xiàng)目的實(shí)施必將推動(dòng)惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)各園區(qū)租賃住房的發(fā)展，為外來(lái)務(wù)工人員提供良好的生活條件，社會(huì)效益顯著。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的保障體制把外來(lái)務(wù)工人員當(dāng)“外來(lái)人口”、“暫住省城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定，工業(yè)廠區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)區(qū)內(nèi)企業(yè)行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%,其它不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的10%;建筑面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的10%。但由于紡織、食品、機(jī)械等勞動(dòng)密集解決外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題，必須確立人本理念，統(tǒng)一規(guī)劃建造外來(lái)務(wù)工人員專用租賃住房，目前惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在園區(qū)職工租賃住房方面作出了良好的示范。本項(xiàng)目堰寧公寓是在2003年左右配套堰橋工業(yè)園區(qū)及周邊社區(qū)企業(yè)建設(shè)的租賃住房，對(duì)這些房屋進(jìn)行集中管理，定向出租給出租給具備一定條件的外來(lái)