論居民購(gòu)房支付能力與住房?jī)r(jià)格

1/1論居民購(gòu)房支付能力與住房?jī)r(jià)格

一、問(wèn)題的提出然而，從討論結(jié)果看，不少學(xué)者對(duì)同一地區(qū)或同一城市采納房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析，卻得出了不同的結(jié)論。究其緣由，有學(xué)者認(rèn)為是對(duì)房?jī)r(jià)收入的特性和合理取值范圍熟悉不夠；有的認(rèn)為是計(jì)算方法存在嚴(yán)峻缺陷：當(dāng)前的房?jī)r(jià)收入比主要計(jì)算新居市場(chǎng)，而忽視了舊房市場(chǎng)，沒(méi)有考慮住房結(jié)構(gòu)，低估了我國(guó)居民的購(gòu)房支付力量；有的認(rèn)為是“由于概念上的非統(tǒng)一性，往往導(dǎo)致熟悉與時(shí)間中錯(cuò)誤與混亂”；還有人認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)收入比經(jīng)濟(jì)涵義的模糊熟悉，當(dāng)屬根本性的致因。

筆者通過(guò)文獻(xiàn)檢索和對(duì)比分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比的應(yīng)用目前存在以下方面的問(wèn)題。

首先，對(duì)房?jī)r(jià)收入比的概念存在熟悉差異。如有的認(rèn)為它是“一個(gè)國(guó)家或城市的平均房?jī)r(jià)與每產(chǎn)居民的平均收入之比”；有的認(rèn)為“房?jī)r(jià)收入比應(yīng)是一個(gè)地區(qū)(國(guó)家)某一時(shí)期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房?jī)r(jià)與對(duì)應(yīng)收入檔次居民家庭相同時(shí)期戶均每年收入中可用于購(gòu)房支出之間的比值”；而聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》則認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比是指“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。熟悉上的差異自然會(huì)導(dǎo)致討論結(jié)論不全都。

其次，房?jī)r(jià)收入比概念本身就缺乏嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)意義。無(wú)論是李諾最初提出的概念，還是人們后來(lái)的修正，房?jī)r(jià)收入比都不過(guò)是一種替代性的閱歷指標(biāo)，并不具備嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)意義。明顯，人們不行能將其全部收入都用于住房消費(fèi)。此外，不同國(guó)情、不同收入群體和不同消費(fèi)習(xí)慣，都會(huì)影響人們對(duì)住房消費(fèi)的實(shí)際支出。缺乏嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)意義的房?jī)r(jià)收入比本身就具有明顯的缺陷。

人們對(duì)房?jī)r(jià)收入比的熟悉差異以及該指標(biāo)本身存在的不足，都說(shuō)明這一指標(biāo)并不具備可比性，也影響了該指標(biāo)應(yīng)用的可信度。例如，北京師范高校金融討論中心在2023年3月發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融平安評(píng)估報(bào)告》中，計(jì)算得出我國(guó)東部城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上6倍的警戒線，并得出結(jié)論：我國(guó)70%的城鎮(zhèn)居民沒(méi)有購(gòu)房力量。事實(shí)果真如此嗎？假如不是，那又如何評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)凹凸和居民購(gòu)房力量呢？

二、居民購(gòu)房力量與房?jī)r(jià)水平分析

本文的思路是，依據(jù)不同收入階層居民可支配收入中合理用于住房消費(fèi)的部分，測(cè)算他們各自的購(gòu)房力量，然后分別與住房市場(chǎng)相應(yīng)供應(yīng)層次的住房?jī)r(jià)格進(jìn)行比較，從而對(duì)住房市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格水平進(jìn)行推斷。

(一)測(cè)算依據(jù)

1.基本假設(shè)和條件

假定購(gòu)房人有積蓄或有親友資助因而具有支付首付款(房?jī)r(jià)30%)的力量，余款通過(guò)20年按揭貸款方式支付，月等額還款以居民家庭當(dāng)前月收入的30%支付，以目前利率作為固定利率進(jìn)行計(jì)算，忽視居民家庭收入增加、利率調(diào)整以及通貨膨脹等的影響，以此為基礎(chǔ)分析不同收入階層居民的房?jī)r(jià)承受力量。

根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的住宅產(chǎn)品可按面積大小和價(jià)格凹凸區(qū)分為高檔商品住宅、一般商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。其中，高收入家庭購(gòu)買高檔商品住宅；中高收入家庭購(gòu)買一般商品住宅；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。而廉租房是由政府向最低收入家庭供應(yīng)的政策性補(bǔ)助用房，不在本文的討論范圍之內(nèi)。

2.相關(guān)指標(biāo)求取

(2)面積。本文指的面積是依據(jù)某年某市統(tǒng)計(jì)資料得出的住宅產(chǎn)品銷售平均單套面積S(由于許多地方的統(tǒng)計(jì)資料都缺乏分類統(tǒng)計(jì)，一般只有平均面積和平均價(jià)格，因此本文采納了這樣的面積和價(jià)格指標(biāo)。

對(duì)于分類統(tǒng)計(jì)比較詳實(shí)的地方，可以按當(dāng)?shù)刈》抗?yīng)結(jié)構(gòu)、相應(yīng)價(jià)格分類別進(jìn)行詳細(xì)分析)。假如該市分類統(tǒng)計(jì)較翔實(shí)，則分別按高檔商品住宅、一般商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)算各類別加權(quán)平均單套面積。

(二)測(cè)算結(jié)果分析

Y=A÷i*[1-1÷(1+i)n]

將Paj與Pm(或Pmj，下同)進(jìn)行比較，假如Paj＞Pm，則說(shuō)明房?jī)r(jià)在該收入階層居民可承受的范圍之類，因而房?jī)r(jià)是合理的；假如Paj＜Pm，則表明房?jī)r(jià)超出了該收入階層居民的承受力量，該收入階層居民為了償還按揭貸款，不得不削減其他方面的開支，因而可能導(dǎo)致他們的日常生活水平下降；假如Paj遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于Pm，說(shuō)明住房?jī)r(jià)格過(guò)高，或者住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)峻失衡。

三、結(jié)論

本文通過(guò)考慮居民可支配收入中合理用于住房消費(fèi)支出的部分，建立起居民購(gòu)房力量與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格比較的基礎(chǔ)，將購(gòu)買力與房?jī)r(jià)的關(guān)系簡(jiǎn)化為價(jià)格與價(jià)格的比較，既具有明顯的經(jīng)濟(jì)意義，也有很強(qiáng)的直觀性，并且避開了房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)內(nèi)涵不清、房屋總價(jià)隨面積不同缺乏可比性、不能反映貸款利率變化、居民收入水平差異以及消費(fèi)支出差異的影響等諸多缺陷，因而可以作為評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的參考指標(biāo)。其次，本文通過(guò)對(duì)不同層次居民收入與房?jī)r(jià)比較，能比較簡(jiǎn)單找出房?jī)r(jià)超出居民可承受力量的緣由所在。例如，當(dāng)市場(chǎng)住宅單價(jià)處于比較合理的水平常，由于該地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)了過(guò)多的大面積住宅，房?jī)r(jià)同樣可能超出大多數(shù)居民的承受力量，因此政府應(yīng)將調(diào)控重點(diǎn)放在調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)上；而當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理時(shí)，如仍超出大多數(shù)居民的承受力量，則說(shuō)明該地區(qū)房?jī)r(jià)的確較高，政府應(yīng)實(shí)行其他措施抑制房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。

本文的不足之處在于缺乏對(duì)居民收入增加、將來(lái)貸款利率發(fā)