中指院-2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

中國中國TOPTEN權威公正客觀2024年3月21日 1 1 4 4 4 4 4 5 7 8 8 9 趙玉國、高院生、袁彬彬、石蕊、梁波濤、薛晴、高小妹、 1主報告一、研究背景與目的動“2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，以“順勢而為，行在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基二、研究方法體系評價指標體系設立原則力、運營效率、社會責任在內(nèi)的七個二級指標 2面地衡量企業(yè)在不同市場形勢下的盈利狀況及成本控制水本年新增銀行授信額度及綜合資金成本率三個指標來分析數(shù)據(jù)來源）；數(shù)據(jù)復核企業(yè)填報數(shù)據(jù)經(jīng)過復核存在疑義或未提供數(shù)據(jù)的企業(yè) 3“2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”名單 450%IIIII40%30%20%10%0%50%IIIII40%30%20%10%0%三、主要研究成果在2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究中，中國房地產(chǎn)科學全面地計算出房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力指數(shù)，研究產(chǎn)生微增（1）央國企市場份額繼續(xù)提升，“大而不強”企業(yè)掉隊導致斷層出現(xiàn)2019年2020年2019年2020年2021年2022年2023年20%10%0%-10%-20%-30%-40%百強企業(yè)銷售額增長率全國商品房銷售額增長率百強企業(yè)銷售額增長率全國商品房銷售額增長率 全國商品房銷售面積增長率51004100310021001100模斷層，未來也會不斷涌現(xiàn)出新的企業(yè)推動行業(yè)健康發(fā)展。2019年2020年2021年2022年2023年.百強企業(yè)銷售額市場份額.綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額 52022年2023年混合所有央國企府背書備受消費者信賴，進一步轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績的增長。（2）進一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機遇，積極營銷加速去化一線城市二線城市三四線城市2023年2022年前5城市前10城市前20城市2022年2023年點城市政策窗口期加快去化，重點城市銷售貢獻占比提升。上海杭州北京廣州南京成都蘇州武漢廈門深圳東莞天津?qū)幉ㄎ靼卜鹕街貞c青島合肥濟南長沙0%2%4%6%8%10%12%2022年2023年 60%0%2023年2022年90平米以下90-140平米140-200平米200平米以上產(chǎn)品入市帶動改善性住房需求釋放，同時首套房“認房不認貸”、降低二套商貸利率等政策不斷落地也進一步促進改善加大改善類產(chǎn)品份額。研究組對百強代表企業(yè)2022年及100%80%60%40%20%2022年2023年一線城市2022年2023年二線城市2022年2023年三四線城市90平米以下90-140平米140-200平米200平米以上 7十”、“618”再到打造具有企業(yè)特色的營銷節(jié)點，圍繞獲客、等企業(yè)雙十一、雙十二等營銷節(jié)點推出營銷活動助力銷售。（3）投資策略更加理性，以銷定投聚焦核心城市，謹慎選擇合作伙伴1600014000120001000080006000400020000拿地金額（億元）拿地面積（萬平方米）2021年2022年2023年一線城市二線城市三四線城市2023年2022年單位：萬平方米6005004003002000上杭西成北廣武蘇長合佛南寧三重鄭太廈南天海州安都京州漢州沙肥山京波亞慶州原門昌津 8（1）竣工結(jié)轉(zhuǎn)增加，2023年營業(yè)收入同比轉(zhuǎn)正5004003002000單位：億元30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2019年2020年2021年2022年2023年營業(yè)收入均值凈利潤均值 營收均值增速凈利潤均值增速16%14%12%10%8%6%4%2%0%2019年2020年2021年2022年2023年凈利率均值凈資產(chǎn)收益率均值 9城住宅用地成交樓面均價占新建住房銷售均價比重整體呈60%50%40%30%20%10%0%2020年2021年2022年2023年一線城市二線城市三四線城市動性 （3）聚焦優(yōu)勢領域調(diào)整業(yè)務結(jié)構，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型120%100%80%60%40%20%0%2019年2020年2021年2022年2023年剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率凈負債率現(xiàn)金短債比2.00.50.0 50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2019年2020年2021年2022年2023年短息有息債務占比總有息債務在總負債中占比控單位：億元605040302002019年2020年2021年2022年2023年2023年2022年 保交樓專項借款城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制進行項目評估篩選支持對象更快更穩(wěn)地滿足合理融資需求保交樓專項借款城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制進行項目評估篩選支持對象更快更穩(wěn)地滿足合理融資需求時間信用債海外債合計2024半年度3144.61565.34709.82024年度5313.22389.97703.12022.82022.11-2023.112024.1項目層面企業(yè)層面項目層面金融16條一視同仁三個不低于單”、差異化對待房地產(chǎn)開發(fā)項目，有效區(qū)分集團公司債務目的助力項目開發(fā)同時防止新風險產(chǎn)生參與方地方政府：強化責任金融機構：增強信心房地產(chǎn)企業(yè)：壓實主體責任支持的房地產(chǎn)項目“白名單”快正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目→積極滿足合理融資需求穩(wěn)開發(fā)建設暫遇困難，但資金能夠平斷貸，展期、調(diào)整、新增貸款于償還存量貸款和公開市場債券。最后，房企可利用“三大踐行綠色發(fā)展理念（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億 （2）參與保障性住房建設，落實租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”的工作會議進一步強調(diào)加快推進“三大工程”。保障性住購并舉”的住房制度，保障性租賃住房成為近幾年籌集建設（3）踐行綠色發(fā)展，多方回饋社會百強企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略，打造綠色低碳社區(qū)。相當于25萬棵成年樹木的減碳貢獻。中海河段運用自主研發(fā)的“智碳空間”數(shù)字孿生能耗及碳管理平臺通過公益基金會、打造公益品牌傳播利用低碳和智慧技術打造綠色住宅產(chǎn)品和低碳社區(qū)環(huán)保理念 堅持生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)帶動、保育耕作、民生福祉“四個優(yōu)“保利少年志?星火教育金”，在全國7個定點幫扶縣設置“保 四、2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)TOP10研究“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”和“年度社會責任感企業(yè)”。2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“綜合實力TOP10”1234567892024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“規(guī)模性TOP10”123456789萬平方米，同比減少8.3%。招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額 2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“盈利性TOP10”1234567892024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“成長性TOP10”123456789 2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“穩(wěn)健性TOP10”123456789色地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，通過高質(zhì)量拿地及提高“特色地產(chǎn)2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“融資能力TOP10”123456789潤置地精選旗下核心區(qū)位標桿項目青島萬象城為華潤商業(yè) 2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“運營效率TOP10”1234567892024中國房地產(chǎn)年度社會責任感企業(yè)123456789國能見大廈二期項目獲批“十四五”國家重點研發(fā)計劃項目 2024中國房地產(chǎn)百強之星五、結(jié)語 副報告一探究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展新模式另一方面，抓住結(jié)構性機會，追求開發(fā)業(yè)務的“有質(zhì)量增長”。房企組織架構優(yōu)化以提高管理效能和提升協(xié)同業(yè)務 模式應現(xiàn)在解決“好不好”問題的新要求，房企亟須探索新的發(fā)政策倡導房企要探索新發(fā)展模式。2021年中央經(jīng)濟作會議第三次提及新發(fā)展模式時，要求“完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。202利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩。在新的發(fā)展時期，行業(yè)降速、 租賃業(yè)務收入金融服務業(yè)務租賃業(yè)務收入金融服務業(yè)務住宅訂制建設經(jīng)紀管理業(yè)務背后是“高負債”，專業(yè)化程度較低且表內(nèi)重資產(chǎn)開發(fā)，導輔的雙軌制住房體系，新加坡房企如凱德集團憑借“私募 臺進一步實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運營。其開發(fā)業(yè)務通過自有資金實坡模式的主要特征是以自身核心輕或重資產(chǎn)為核心提升轉(zhuǎn)型從而拓展新業(yè)務增長點成為日本房企提高盈利能力客戶資源并為管理部門貢獻經(jīng)紀業(yè)務和物業(yè)管理的本模式的主要特征是綜合性大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)累了產(chǎn)黨的二十大報告強調(diào)：“高質(zhì)量發(fā)展是全面建設社會要的發(fā)展，是體現(xiàn)“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的新判未來企業(yè)自身在行業(yè)中的位置，基于建造商、運營商、去以重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一價值創(chuàng)造，轉(zhuǎn)向以開發(fā)、 模式從以開發(fā)為主的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式向輕開發(fā)業(yè)務的企業(yè)可通過提供付費定制化服務滿足差異化的企業(yè)可以通過加碼輕資產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)相關業(yè)務的協(xié)同促“輕重并舉”的發(fā)展策略，通過優(yōu)質(zhì)項目的打造積累運營經(jīng)置地投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入同比增長達39.4%。集團輕資加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，圍繞“綠色、健康、智慧、品質(zhì)”產(chǎn)品 大量商業(yè)代建需求，城中村改造等“三大工程”帶動政府代尾效應”0 25其中，代建具有輕資產(chǎn)、抗周期性等特征，是專業(yè)化：提升專業(yè)能力，加強業(yè)務標準化和數(shù)字化。 2620%，蟬聯(lián)代建運營引領企業(yè)。作為中國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開樹立品質(zhì)代建標簽。積極構建“1+N"多元模式全產(chǎn)業(yè)鏈服湖”的生態(tài)優(yōu)勢、扎實的數(shù)字化底座以及多年沉淀的行業(yè)航全業(yè)態(tài)智慧營造。“騰云筑科”是世紀金源集團順應中國創(chuàng)造和引領城市發(fā)展“新模式”與幸福人居“新生活”，以建筑科技賦能，推出融合綠色節(jié)能、智能家居、數(shù)字智慧、 27綠城房地產(chǎn)建設管理集團和頗具特色的生活服務體系，始終秉承“為更多人造更多建修復等公建基礎設施等各類型建筑開發(fā)營運領域均有理秉持“綠色科技、美好生活”理念，以綠色科技為核心競 藍綠雙城以滿足多樣性住房需求和美好生活需求為衡量標準，創(chuàng)新引入“共建”新模式，深化落地“變量共建”品牌影響力進行第三方項目拓展，進入“輕重并舉”的公司商業(yè)秉持“讓商業(yè)空間更有價值”的愿景，從“持有資產(chǎn)運營、輕資產(chǎn)運營、社區(qū)商業(yè)運營、商業(yè)內(nèi)容孵化與投資”出發(fā)，靈活匹配商業(yè)模塊，沉淀共創(chuàng)工作能力，為打造個性化、有特色、有價值的商業(yè)空間，精準引導產(chǎn)品創(chuàng)新方向。本集團堅定不移地發(fā)展商業(yè)物業(yè)，依托多樣化的商極的資產(chǎn)管理提升資產(chǎn)價值、加速發(fā)展輕資產(chǎn)管理招商商管不僅在持有商業(yè)及寫字樓業(yè)務上穩(wěn)健發(fā)管理方法入手，提高企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)速度，實現(xiàn)高效運營。2023年，房企組織架構優(yōu)化以提高管理效能和提升 總部區(qū)域打造平臺做精做專合并或裂變整合資源深耕市場銷售運營總部區(qū)域打造平臺做精做專合并或裂變整合資源深耕市場銷售運營數(shù)字社區(qū)智慧客服全屋智能場景營銷虛擬體驗線上成交精簡組織架構精簡組織架構持續(xù)業(yè)務優(yōu)化提高管理效能業(yè)務部門業(yè)務部門支持重點業(yè)務提升管理效能業(yè)管理到投資決策、設計開發(fā)與運營服務的全產(chǎn)業(yè)鏈條。上，中交地產(chǎn)打造“中交優(yōu)家”小程序。通過直開發(fā)開發(fā)拿地選擇規(guī)劃設計建筑施工營管理；如華潤置地推出“小潤選房”一站房地產(chǎn)企業(yè)銷售額和銷售面積排名中連續(xù)四年保持增長。 30健的實力國企，資金雄厚，“三條紅線”全綠檔，同時也是速地產(chǎn)集團作為安徽省屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，秉持“質(zhì)造唯在房地產(chǎn)逐漸回歸居住和民生屬性的大背景下，“交 付”已成為房企經(jīng)營鏈條中最重要的一環(huán)，房企的交付力央企產(chǎn)品責任，并以高品質(zhì)交付開啟萬千家庭美好生活。通過“以心交新”，將“美好生活營造者”的精神落實到每一房企在保持安全財務杠桿的同時可維持適量優(yōu)質(zhì)庫核心區(qū)域，在優(yōu)勢范圍內(nèi)做強做透，保障銷售業(yè)績目標。院積累多年的傳統(tǒng)數(shù)據(jù)+新興數(shù)據(jù)的強大數(shù)穩(wěn)步發(fā)展。在這種背景下，房企需要緊緊抓住客戶需求，繞“生活有溫度”主題完成標桿創(chuàng)新、專項創(chuàng)新、屬地創(chuàng)新 32及客戶需求變化，持續(xù)探索高品質(zhì)生活方式生命周期和情感訴求構建美好的歸家體驗；精研“綠式工從“五比五好”產(chǎn)品哲學的匠心理想出發(fā)，杭州城建（大家發(fā)揮自身優(yōu)勢，多業(yè)務協(xié)同發(fā)展房企實現(xiàn)均衡穩(wěn)健發(fā)展。方、中西部地區(qū)省份加大力度從省級層面推動城市更新。 業(yè)上樓”定制化產(chǎn)業(yè)空間。園區(qū)存量空間的釋放對于園區(qū)片區(qū)航空產(chǎn)業(yè)園、滴水湖金融灣、臨港新片區(qū)信息飛魚、臨港新片區(qū)國際氫能谷等重點園區(qū)和重點產(chǎn)業(yè)項目建設。由“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”的工業(yè)地產(chǎn)模式向“股權化、 864202013201420152016201720182019202020212022202340%20%0%-20%-40%全國300城工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占各類用地總成以“客戶體驗”優(yōu)先為設計理念，強調(diào)產(chǎn)品的生長性”，順應市場變化和企業(yè)的發(fā)展需求，強調(diào)“品質(zhì)驅(qū)是“產(chǎn)業(yè)綜合服務商”的載體。自成立以來，綠城美一直秉持著“政府為首、內(nèi)容為王、產(chǎn)業(yè)為基、團隊為本” 35態(tài)領域打造獨具特色的小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。在綠城小鎮(zhèn)集團“重資產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)運營”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略下，綠城美好產(chǎn)業(yè)整合力推進現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”位列國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，在“回歸高新”的科技創(chuàng)新賽道上，深（2）合作協(xié)同提升運營管理水平，深度參與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的吸引力歸根結(jié)底優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商與政府合作，發(fā)揮在園區(qū)策劃、建設為合作出發(fā)點，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 36副報告二2024中國房地產(chǎn)服務優(yōu)秀企業(yè)研究新競爭格局下，房地產(chǎn)服務行業(yè)亦迎來新的機遇和挑戰(zhàn)。策劃代理企業(yè)積極調(diào)整以應對市場和客戶需求的變 37（1）業(yè)績降幅縮小，市場份額保持高位單位：億元403020010%0%-10%-20%-30%2020年2021年2022年2023年TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值TOP10企業(yè)營2023年，代表企業(yè)營收增速有所放緩。從策劃代理單位：億元300020001000014%13%12%11%10%2020年2021年2022年2023年TOP10企業(yè)代理銷售額均值TOP10企業(yè)市場份額2023年策劃代理TOP10企業(yè)代理銷售額均值為（2）深化多平臺合作深度與廣度，調(diào)整盈利結(jié)構以運營為新增長點劃代理企業(yè)一方面通過多種新媒體平臺和行業(yè)協(xié)會持續(xù)（3）調(diào)整組織架構因城施策，以專業(yè)化工具拓寬營銷渠道 38不斷強化“策銷渠媒”的分項能力，創(chuàng)新嘗試更多業(yè)務，打式的購房服務，為合作方提供可