房地產(chǎn)-24Q1地產(chǎn)融資總結(jié):融資協(xié)調(diào)仍待跟蹤經(jīng)營(yíng)貸款有所改善_第1頁(yè)
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免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分,請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)華泰研究2024年4月17日│中國(guó)內(nèi)地專題研究看好核心城市儲(chǔ)備充沛以及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企2024Q1房企融資現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)投資的增速差有所收窄,一定程度上受益于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等融資支持政策。此外,城中村改造專項(xiàng)借款也在逐步落地。盡管國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)繼續(xù)調(diào)低部分房企評(píng)級(jí),但邊際影響趨弱。1月以來(lái),監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求在實(shí)操層面持續(xù)落地,有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)并盡快筑底,為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲(chǔ)備充沛以及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。房企融資現(xiàn)金流與開(kāi)發(fā)投資的增速差有所改善2024Q1房企融資現(xiàn)金流同比依然下滑,但在融資政策支持下,與開(kāi)發(fā)投資的增速差有所收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2024Q1房企融資現(xiàn)金流同比-13%,較2023全年收窄5.4pct,融資現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)投資增速差較2023全年收窄3.3pct。分渠道來(lái)看:開(kāi)發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策支持下有所釋放;境內(nèi)債國(guó)央企繼續(xù)實(shí)現(xiàn)凈融資,但廣義民企仍在凈償還;境外債在剔除展期性質(zhì)的交換要約后,融資渠道仍近于凍結(jié);股權(quán)融資落地規(guī)模有限。融資支持仍需觀察落地進(jìn)展其一,房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面,2024年以來(lái)推進(jìn)速度快、執(zhí)行力度堅(jiān)決,我們認(rèn)為主要在于政策定位高,且高度重視落地效果的“閉環(huán)監(jiān)測(cè)”;但受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等因素影響,政策落地率仍有待提升。其二,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款方面,萬(wàn)科、龍湖、新城等持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企率先受益于貸款用途和抵發(fā)行合計(jì)發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款超1100億元;具體到省市級(jí)別的數(shù)據(jù),截至4月初授信金額已破萬(wàn)億。部分頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍在發(fā)酵,國(guó)際信用評(píng)級(jí)下調(diào)影響趨弱2024Q1新增1家出險(xiǎn)房企。盡管公開(kāi)市場(chǎng)債券到期壓力逐季遞減,但仍需關(guān)注部分頭部房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2024年以來(lái),國(guó)際三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普繼續(xù)調(diào)降了部分房企的主體信用評(píng)級(jí)和展望。歷史來(lái)看,境外融資渠道的開(kāi)辟催生了房企對(duì)于國(guó)際信用評(píng)級(jí)的需求;但2021下半年以來(lái),受外部環(huán)境影響,國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí),造成了一系列負(fù)面影響,包括觸發(fā)提前還款和交叉違約,以及導(dǎo)致融資和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓。但隨著境外融資占比下滑和評(píng)級(jí)對(duì)于具體房企財(cái)務(wù)狀況的預(yù)警意義大幅降低,評(píng)級(jí)下調(diào)的影響在逐步弱化,越來(lái)越多房企主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí)。投資建議重點(diǎn)推薦:1)A股開(kāi)發(fā):城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口;2)港股開(kāi)發(fā):建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán);3)物管公司:華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、招商積余、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)政策不確定性;基本面下行;部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)增持(維持)增持(維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢(shì)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)(%)滬深3009(3)(14)(26)(37)Apr-23Aug-23Dec-23Apr-24資料來(lái)源:Wind,華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評(píng)級(jí)城建發(fā)展600266CH5.17買(mǎi)入建發(fā)股份600153CH12.55買(mǎi)入濱江集團(tuán)002244CH12.51買(mǎi)入招商蛇口001979CH14.11買(mǎi)入建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK19.03買(mǎi)入華潤(rùn)置地1109HK42.23買(mǎi)入中國(guó)海外發(fā)展688HK19.77買(mǎi)入越秀地產(chǎn)123HK7.16買(mǎi)入龍湖集團(tuán)960HK15.46買(mǎi)入華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK33.60買(mǎi)入保利物業(yè)6049HK39.68買(mǎi)入招商積余001914CH15.12買(mǎi)入萬(wàn)物云2602HK26.86買(mǎi)入綠城服務(wù)2869HK3.81買(mǎi)入濱江服務(wù)3316HK23.80買(mǎi)入資料來(lái)源:華泰研究預(yù)測(cè)免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分,請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。房企融資現(xiàn)金流與開(kāi)發(fā)投資的增速差有所改善 3國(guó)內(nèi)貸款同比降幅低于開(kāi)發(fā)投資,體現(xiàn)融資支持政策成效 3境內(nèi)債國(guó)央企繼續(xù)實(shí)現(xiàn)凈融資,境外債融資渠道仍近于凍結(jié) 3股權(quán)融資落地規(guī)模有限 4融資支持仍需觀察落地進(jìn)展 5房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制:快速推進(jìn)、強(qiáng)抓落實(shí),但落地率仍有待提升 5經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款:持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企率先受益 6城中村改造專項(xiàng)借款:授信規(guī)模破萬(wàn)億,投放金額已超1100億 7部分頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍未結(jié)束,國(guó)際信用評(píng)級(jí)下調(diào)影響趨弱 8房企違約:新增1家出險(xiǎn)房企,需要關(guān)注部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn) 8評(píng)級(jí)調(diào)整:國(guó)際信用評(píng)級(jí)調(diào)整仍然頻發(fā),但影響減弱 8投資建議 風(fēng)險(xiǎn)提示 房企融資現(xiàn)金流與開(kāi)發(fā)投資的增速差有所改善2024Q1房企融資現(xiàn)金流同比依然下滑,但在融資政策支持下,與開(kāi)發(fā)投資的增速差有所收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2024Q1房企融資現(xiàn)金流同比-13%,較2023全年收窄5.4pct,融資現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)投資增速差較2023全年收窄3.3pct。分渠道來(lái)看:開(kāi)發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在政策支持下有所釋放;境內(nèi)債國(guó)央企繼續(xù)實(shí)現(xiàn)凈融資,但廣義民企仍在凈償還;境外債在剔除展期性質(zhì)的交換要約后,融資渠道仍近于凍結(jié);股權(quán)融資落地規(guī)模有限。100,00080,00060,00040,00020,0000房企融資現(xiàn)金流同比增長(zhǎng)40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q1注:房企融資現(xiàn)金流包括到位資金中的國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,華泰研究(pct)2007200820092010201120122013200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q150(5)(10)(15)資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,華泰研究根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2024Q1房企到位資金中的國(guó)內(nèi)貸款同比-9%,較2023全年收窄1.2pct,且自2021年以來(lái)首次小于開(kāi)發(fā)投資的同比降幅。我們認(rèn)為主要是在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策支持下,開(kāi)發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度有所釋放。30,00025,00020,00015,00010,0005,0000同比增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q1資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,華泰研究(pct)2007200820092010201120122013200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q14030200(10)(20)(30)(40)資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,華泰研究境內(nèi)債國(guó)央企繼續(xù)實(shí)現(xiàn)凈融資,境外債融資渠道仍近于凍結(jié)境內(nèi)債方面,根據(jù)Wind的數(shù)據(jù),2024Q1房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模為1285億元,同比-13%,凈融資39億元。其中,國(guó)央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的96%,較2023全年提升5pct,實(shí)現(xiàn)凈融資294億元,而廣義民企(包括民營(yíng)、外資、公眾、集體企業(yè)等)則凈償還255億元;同時(shí),國(guó)央企境內(nèi)債發(fā)行利率較廣義民企低117pct。境外債方面,2024Q1房地產(chǎn)境外債發(fā)行規(guī)模為803億元,同比+100%,凈償還310億元。但發(fā)行規(guī)模中的99%為交質(zhì)為展期剔除交換要約后,境外債融資渠道對(duì)房企而言仍然近于凍結(jié)狀態(tài)。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分,請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。200020012002200320042000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q112,00010,0008,0006,0004,0002,0000境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比增速350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%201320142015201620172018201920202021202220232024Q1資料來(lái)源:Wind,華泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%房地產(chǎn)其它類型企業(yè)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模房地產(chǎn)國(guó)企&央企境內(nèi)債發(fā)債規(guī)模2015/32015/92016/32016/92017/32017/92018/32018/92019/32019/92020/32020/92021/32021/92022/32022/92023/32023/92024/3資料來(lái)源:Wind,華泰研究(億元)6,0005,0004,0003,0002,0001,0000境外債發(fā)行規(guī)模境外債發(fā)行規(guī)模同比增速450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%201320142015201620172018201920202021202220232024Q1注:包含展期性質(zhì)的交換要約;美元兌人民幣=1:7.237資料來(lái)源:Wind,華泰研究9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%房地產(chǎn)國(guó)企&央企境內(nèi)債發(fā)行利率房地產(chǎn)其它類型企業(yè)境內(nèi)債發(fā)行利率2015/32015/92016/32016/92017/32017/92018/32018/92019/32019/92020/32020/92021/32021/92022/32022/92023/32023/92024/3注:美元兌人民幣=1:7.237資料來(lái)源:Wind,華泰研究股權(quán)融資落地規(guī)模有限股權(quán)融資方面,根據(jù)Wind的數(shù)據(jù),2024Q1A股地產(chǎn)股權(quán)融資8.1億元,為福星股份定向增發(fā)落地;此外,西藏城投10億元定增于4月2日落地。另有5家房企(保利發(fā)展、陸家嘴、中交地產(chǎn)、中天服務(wù)、大名城)定增方案已得到證監(jiān)會(huì)通過(guò)、處于擇機(jī)發(fā)行的狀態(tài),2家房企(外高橋、京能置業(yè))定增方案已獲交易所通過(guò)。2024Q1港股地產(chǎn)股權(quán)融資落地較少,融資規(guī)模僅0.07億港幣。A股股權(quán)融資總額(A股股權(quán)融資總額1,8001,6001,4001,2001,0008006004002000資料來(lái)源:Wind,華泰研究(億港元)20002001200220032004200520062007200820092000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q11,6001,4001,2001,0008006004002000注:剔除香港上市REITs和香港本地地產(chǎn)股資料來(lái)源:Wind,華泰研究房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制:快速推進(jìn)、強(qiáng)抓落實(shí),但落地率仍有待提升房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速推進(jìn)。2024年1月,住建部、國(guó)家金融監(jiān)管總局提出在地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,由地方政府牽頭梳理可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單,推送金融機(jī)構(gòu)審批,精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù),截至3月底,全國(guó)31個(gè)省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán),以及超過(guò)300個(gè)城市均已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,上報(bào)的“白名單”項(xiàng)目超過(guò)6000個(gè),其中1979個(gè)項(xiàng)目獲得銀行授信4690億元,1247個(gè)項(xiàng)目獲得貸款發(fā)放1554億元,平均單個(gè)項(xiàng)目落地1.2億元資金。此外,82.8%是民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目,體現(xiàn)了“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的思路,碧桂園、旭輝控股集團(tuán)等民營(yíng)房企均有相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目入選“白名單”。本輪房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)速度快、執(zhí)行力度堅(jiān)決,我們認(rèn)為主要在于政策定位高,且高度重視落地效果的“閉環(huán)監(jiān)測(cè)”。其一,政策定位高,除住建部和國(guó)家金融監(jiān)管總局之外,3月國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步推動(dòng)機(jī)制落地見(jiàn)效,4月何立峰副總理強(qiáng)調(diào)抓緊解決機(jī)制落實(shí)的堵點(diǎn)國(guó)家層面建立項(xiàng)目信息平臺(tái),實(shí)行周調(diào)度、月通報(bào);另一方面要求形成“推送——反饋”的工作閉環(huán),即城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)條件篩選項(xiàng)目并推送給商業(yè)銀行,各商業(yè)銀行按照規(guī)程審查后放貸,對(duì)不予放貸的項(xiàng)目向金融監(jiān)管部門(mén)報(bào)送“無(wú)法貸款的原因”,由城市政府及時(shí)協(xié)調(diào)解決,形成“白名單”項(xiàng)目從推送到反饋的工作閉環(huán)受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等因素影響,政策落地率仍有待提升。需要注意的是,截至3月底,超過(guò)6000個(gè)白名單項(xiàng)目中只有1979個(gè)獲得銀行授信、1247個(gè)獲得貸款發(fā)放,即便政策重視落實(shí),總體落地率仍有提升空間?!鞍酌麊巍表?xiàng)目最終仍需商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行審批,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較弱,部分項(xiàng)目預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的剩余貨值可能不足以覆蓋貸款本金,而房企又缺乏優(yōu)質(zhì)抵押品提供增信,這可能是阻礙大部分項(xiàng)目獲得貸款的重要原因,短期內(nèi)可能也難以通過(guò)政策端抓落實(shí)而快速提升。2月4日2月20日2月20日2月28日截至1月底,26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,提出了第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行,共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。商業(yè)銀行接到名單后,按規(guī)程審查項(xiàng)目,已向27個(gè)城市83個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款共178.6億元。在第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目名單中,84%的項(xiàng)目屬于民營(yíng)房企和混合所有制房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,真正落實(shí)了一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地見(jiàn)效,將有效緩解房企資金緊張問(wèn)題,支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)交付,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局的要求,全國(guó)已有100多個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求。在這一機(jī)制協(xié)調(diào)下,銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目授信已超過(guò)1600億元。目前,包括北京、上海、重慶、浙江、湖北、福建、江蘇等省市都已經(jīng)成立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作專班,一方面加強(qiáng)與地方政府和住建部門(mén)的協(xié)同配合,同時(shí)督促轄內(nèi)銀行完善制度流程,優(yōu)化貸款審批流程,盡力滿足房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目的合理融資需求。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議。截至2月20日,全國(guó)29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行,共涉及5349個(gè)項(xiàng)目;已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目已獲得銀行融資共294.3億元,較春節(jié)假期前增加113億元。另?yè)?jù)中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行和部分股份制銀行有關(guān)數(shù)據(jù),已對(duì)“白名單”項(xiàng)目審批貸款1236億元,正在根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。截至2月28日,全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制,提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè),商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選,審批通過(guò)貸款超2000億元。截至3月9日,全國(guó)31個(gè)省份312個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,上報(bào)的“白名單”項(xiàng)目達(dá)到了6000多個(gè)。在這些項(xiàng)目中,82.8%是民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。截至2月底,商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過(guò)2000億元。目前全國(guó)31個(gè)省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)均已建立省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,所有地級(jí)及以上城市(不含直轄市)已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。目前,這項(xiàng)工作取得積極進(jìn)展。截至3月31日,各地推送的“白名單”項(xiàng)目中,有1979個(gè)項(xiàng)目共獲得銀行授信4690.3億元,1247個(gè)項(xiàng)目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。資料來(lái)源:住建部,中國(guó)建設(shè)報(bào),華泰研究碧桂園進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目數(shù)量碧桂園進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目數(shù)量2502001501005003/42/33/123/42/3資料來(lái)源:公司公告,華泰研究旭輝控股集團(tuán)進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目數(shù)量旭輝控股集團(tuán)進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目數(shù)量8070605040302002/43/183/272/43/18資料來(lái)源:公司公告,華泰研究持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企受益于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用途和抵押率的調(diào)整。2024年1月,央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》,針對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房企,2024年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的資金流向不再局限于所抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè),可拓展至房企存量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及公開(kāi)債務(wù)的還貸;同時(shí),明確經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過(guò)承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70較以往實(shí)操中的50%-60%進(jìn)一步提升,意味著房企有機(jī)會(huì)獲得更高的貸款額度。從政策落地的效果來(lái)看,萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、新城控股等持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企率先受益。據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì),2024年以來(lái)已新增超過(guò)200億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,主要用于置換或償還存量債務(wù)。3月21日房企/省市龍湖集團(tuán)萬(wàn)科A事件2024年3月通過(guò)新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,提前兌付將于2024年12月行權(quán)到期的46億CMBS。兩家全資子公司上海中區(qū)地產(chǎn)有限公司和上海萬(wàn)科企業(yè)有限公司,已向興業(yè)銀行深圳分行申請(qǐng)一筆總額為14億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,貸款期限為14年,計(jì)劃償還萬(wàn)科在存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。3月22日萬(wàn)科A印力集團(tuán)深圳總部核心資產(chǎn)印力中心于近日獲取35.9億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,用于提前贖回2026年到期的CMBS。截至2024年3月,印力已累計(jì)完成84億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換CMBS業(yè)務(wù)。印力此次獲批經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目包括深圳印力中心、寧波鄞州印象城、西安龍首印象城等項(xiàng)目,上述項(xiàng)目于運(yùn)營(yíng)期間出租率持續(xù)保持在較高水平,現(xiàn)金流穩(wěn)定。3月22日龍湖集團(tuán)龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示,目前公司約有110個(gè)重資產(chǎn),用于融資的約70個(gè),還有40個(gè)可用于后續(xù)融資,這為公司提供了一個(gè)長(zhǎng)期、低成本的融資渠道。截至2023年底,龍湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資達(dá)474億,平均融資成本不到4%。隨著新政支持力度的加大,今年龍湖存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換增量已超過(guò)110億元,未來(lái)有望進(jìn)一步增多。3月27日龍湖集團(tuán)今年計(jì)劃新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款200億元,余額將接近700億元。公司存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的抵押物是71座商場(chǎng),預(yù)計(jì)未來(lái)幾年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款會(huì)逐步增加至1000億。4月2日新城發(fā)展公司已經(jīng)開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)142座,46個(gè)未做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,對(duì)應(yīng)估值大概368億元,如果按照50%-70%的抵押率,融資新增額的底線是184億元。今年一季度,公司融資30多億元,其中2/3是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。后續(xù)公司還將通過(guò)提高抵押率的方式,把抵押率低的物業(yè)貸進(jìn)行置換,將抵押率提高至50%。安徽省國(guó)家金融監(jiān)督管理總局安徽監(jiān)管局發(fā)文稱,轄內(nèi)推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作取得實(shí)效,截至3月底新發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款20億元。上海市人民銀行上??偛俊?guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局組織召開(kāi)上海經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款集中簽約會(huì)議,8家滬上主要商業(yè)銀行以及12家房地產(chǎn)企業(yè)參會(huì),簽約貸款金額146億元。記者獨(dú)家獲悉,參會(huì)的房企分別有龍湖集團(tuán)、張江集團(tuán)、大華集團(tuán)、南豐、美地芳鄰等企業(yè),12家簽約企業(yè)中民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)有10家、共獲貸款126億元。新城控股公司董事長(zhǎng)兼總裁王曉松介紹,2023年公司新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約140億元,目前仍有約400億元估值的投資性物業(yè)處于未抵押狀態(tài),公司將根據(jù)自身資金情況對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等各類融資進(jìn)行系統(tǒng)排布。資料來(lái)源:公司公告,各地政府官網(wǎng),華泰研究無(wú)錫常州寧波杭州貴陽(yáng)沈陽(yáng)黑龍江省天津福州青島南昌廈門(mén)佛山北京無(wú)錫常州寧波杭州貴陽(yáng)沈陽(yáng)黑龍江省天津福州青島南昌廈門(mén)佛山北京吉林省太原武漢石家莊合肥昆明鄭州南寧重慶湖南省濟(jì)南成都廣州截至3月上旬,國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行合計(jì)發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款超1100億元。根據(jù)央行的數(shù)據(jù),23年12月和24年1月央行累計(jì)新增抵押補(bǔ)充貸款(PSL)5000億元,主要用于城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。根據(jù)上海證券報(bào)的報(bào)道,截至3月7日,國(guó)開(kāi)行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款614億元,涉及北京、上海、廣州、武漢等33個(gè)城市的271個(gè)項(xiàng)目,惠及城中村居民約36萬(wàn)戶,支持建設(shè)安置房69.5萬(wàn)套;截至3月9日,農(nóng)發(fā)行累計(jì)簽訂城中村改造專項(xiàng)借款合同4948.67億元,投放具體到省市級(jí)別的數(shù)據(jù),城中村改造授信金額已破萬(wàn)億。參考克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì),截至4月初已有34個(gè)省市披露城中村改造專項(xiàng)借款方面的信息,共涉及605個(gè)城中村改造項(xiàng)目,合計(jì)獲得1.04萬(wàn)億元政策性銀行授信,首批落地規(guī)模達(dá)到393億元。可比口徑下,單城市授信規(guī)模385億元,單項(xiàng)目授信規(guī)模17億元,授信落地比例3.74%。需要注意的是,這些數(shù)據(jù)為信息發(fā)布時(shí)點(diǎn)各省市的項(xiàng)目數(shù)量、授信和落地規(guī)模,隨著時(shí)間推移,相關(guān)數(shù)據(jù)和落地比例可能進(jìn)一步擴(kuò)大。若參考上文農(nóng)發(fā)行的投放進(jìn)展,截至3月9日授信落地比例大約達(dá)到11.47%。1,6001,4001,2001,0008006004002000政策性銀行授信規(guī)模(左軸)項(xiàng)目數(shù)量(右軸)807060504030200注:數(shù)據(jù)截至2024年4月3日資料來(lái)源:克而瑞,各地政府官網(wǎng),華泰研究圖表16:城中村改造專項(xiàng)貸款首批落地規(guī)模和授信落地比例140120100806040200黑龍江省吉林省沈陽(yáng)太原貴陽(yáng)廈門(mén)東莞天津湖南省大連佛山石家莊無(wú)錫蘇州青島常州西安杭州南昌黑龍江省吉林省沈陽(yáng)太原貴陽(yáng)廈門(mén)東莞天津湖南省大連佛山石家莊無(wú)錫蘇州青島常州西安杭州南昌北京重慶寧波合肥福州廣州成都上海鄭州昆明濟(jì)南武漢首批落地規(guī)模(左軸)授信落地比例(右軸)35%30%25%20%15%10%5%0%注:授信落地比例=首批落地規(guī)模/政策性銀行授信規(guī)模;數(shù)據(jù)截至2024年4月3日資料來(lái)源:克而瑞,各地政府官網(wǎng),華泰研究2024Q1新增1家出險(xiǎn)房企。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù),2024Q1新增違約房地產(chǎn)境內(nèi)債/境外債余額分別為286億元/27億美元,同比下滑62%/上升279%,加總來(lái)看新增違約房地產(chǎn)債券余額同比降低。根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì),2024Q1新增1家房企(華南城)首次出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)債券風(fēng)險(xiǎn)事件(違約/展期/交換要約)。房地產(chǎn)境內(nèi)債歷年違約發(fā)生金額2,5002,0001,5001,0005002018201920202021202220232024Q1資料來(lái)源:Wind,華泰研究(億美元)房地產(chǎn)境外債歷年違約發(fā)生金額3503002502001501005002018201920202021202220232024Q12018201920202021202220232024Q1注:美元兌人民幣=1:7.237資料來(lái)源:Wind,華泰研究2024年房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)債券到期壓力逐季遞減,但仍需關(guān)注部分頭部房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù),2024Q1-Q4房地產(chǎn)境內(nèi)債到期規(guī)模分別為1246/986/640/510億元,境外債到期規(guī)模分別為1149/937/700/318億元。僅就2024年而言,到期壓力相對(duì)較大的Q1已經(jīng)過(guò)去,此后逐季遞減。當(dāng)然,受自身銷售壓力和到期節(jié)奏的影響,部分頭部房企可能依然面臨階段性的流動(dòng)性壓力,需要密切跟蹤這些房企月度銷售、到期節(jié)奏和新增融資的籌措情況。境內(nèi)債總償還量3,0002,5002,0001,5001,00050002014Q12014Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q32023Q12023Q32024Q12024Q32025Q12025Q3資料來(lái)源:Wind,華泰研究境外債總償還量1,8001,6001,4001,2001,00080060040020002014Q12014Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q32023Q12023Q32024Q12024Q32025Q12025Q3注:美元兌人民幣=1:7.237資料來(lái)源:Wind,華泰研究2024年以來(lái),國(guó)際三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普繼續(xù)調(diào)降了部分房企的主體信用評(píng)級(jí)和展望。以銷售金額TOP20的房企為例,根據(jù)DM的數(shù)據(jù),穆迪下調(diào)了萬(wàn)科、綠城、新城發(fā)展的主體信用評(píng)級(jí),評(píng)級(jí)展望分別為觀察、負(fù)面、穩(wěn)定,撤銷了保利、旭輝的評(píng)級(jí);惠譽(yù)和標(biāo)普均下調(diào)了萬(wàn)科和龍湖的主體信用評(píng)級(jí),其中惠譽(yù)給予萬(wàn)科的評(píng)級(jí)展望為觀察,其余評(píng)級(jí)展望均為負(fù)面。200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q1200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024Q1排名房企穆迪評(píng)級(jí)日期評(píng)級(jí)較上期評(píng)級(jí)展望惠譽(yù)評(píng)級(jí)日期評(píng)級(jí)較上期評(píng)級(jí)展望標(biāo)普評(píng)級(jí)日期評(píng)級(jí)較上期評(píng)級(jí)展望1保利發(fā)展2024/4/11WR2023/10/17BBB穩(wěn)定2022/12/9BBB持平穩(wěn)定2萬(wàn)科地產(chǎn)2024/3/12Ba1觀察2024/3/22BB+下調(diào)2級(jí)觀察2024/4/10BB+下調(diào)4級(jí)3中海地產(chǎn)2023/9/21Baa1持平2023/7/5A-持平穩(wěn)定2023/5/8BBB+持平穩(wěn)定4華潤(rùn)置地2023/9/21Baa1持平2023/8/30BBB+持平穩(wěn)定2023/6/30BBB+持平穩(wěn)定5招商蛇口6碧桂園2023/8/31Ca下調(diào)3級(jí)2022/11/9WD2022/11/8NR7綠城中國(guó)2024/4/12B12023/5/5BB-持平正面8建發(fā)房產(chǎn)9龍湖集團(tuán)2023/11/16Ba12024/3/28BB+2024/4/12BB+下調(diào)2級(jí)金地集團(tuán)2023/11/30Caa1穩(wěn)定2022/11/15NR濱江集團(tuán)越秀地產(chǎn)2023/9/21Baa3持平無(wú)2023/7/26BBB-持平穩(wěn)定2017/12/11NR中國(guó)金茂2023/12/6WR2023/10/13BBB-持平穩(wěn)定2023/8/3BBB-持平穩(wěn)定華發(fā)股份中國(guó)鐵建2024/2/1A3持平穩(wěn)定2021/5/7A-持平穩(wěn)定綠地控股2023/7/28Ca下調(diào)2級(jí)2021/8/31WD2022/12/7NR融創(chuàng)中國(guó)2022/10/10WR2022/4/20WD2022/3/23NR新城控股新城發(fā)展2022/7/262024/4/9WRCaa1下調(diào)下調(diào)2級(jí)穩(wěn)定穩(wěn)定2022/10/132022/10/13WDWD2022/11/222023/9/8BB-B+下調(diào)2級(jí)旭輝集團(tuán)2024/2/23WR2022/10/12WD2022/10/5NR20中交房地產(chǎn)注:排名為2023年克而瑞房企全口徑銷售金額排名;WR/WD/NR分別代表穆迪/惠譽(yù)/標(biāo)普撤銷了該房企的評(píng)級(jí);穆迪/惠譽(yù)/標(biāo)普投資級(jí)評(píng)級(jí)門(mén)檻為Baa3/BBB-/BBB-資料來(lái)源:克而瑞,DM,華泰研究境外融資渠道的開(kāi)辟催生了房企對(duì)于國(guó)際信用評(píng)級(jí)的需求。國(guó)際三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)是房企在境外融資的“敲門(mén)磚”,對(duì)于境外融資渠道和成本具有較大影響。歷史上房企對(duì)于境外融資存在兩輪高峰:第一輪是2010-2014年,當(dāng)時(shí)能夠發(fā)行境內(nèi)債券的房企較少,且2010Q2為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲監(jiān)管開(kāi)始限制房企融資,推動(dòng)部分房企轉(zhuǎn)向境外融資,后續(xù)隨著2015年境內(nèi)公司債發(fā)行條件的放寬而收斂;第二輪是2017-2021年,起因也是2016Q4以公司債、企業(yè)債為代表的房企境內(nèi)融資渠道收緊,同期高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”盛行,房企融資需求旺盛,更多房企轉(zhuǎn)向境外債。兩輪境外債融資高峰催生了房企對(duì)于國(guó)際信用評(píng)級(jí)的需求。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模占比境外債發(fā)行規(guī)模占比注:境外債發(fā)行規(guī)模包含展期性質(zhì)的交換要約;美元兌人民幣=1:7.237資料來(lái)源:Wind,華泰研究2021下半年以來(lái),受外部環(huán)境影響,國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí),造成了一系列負(fù)面影響。2021下半年以來(lái),由于房地產(chǎn)銷售下滑、預(yù)售資金監(jiān)管和融資渠道收緊,部分房企財(cái)務(wù)狀況承壓,國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)始系統(tǒng)性的下調(diào)房企評(píng)級(jí),穆迪甚至還在23年9月將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。我們認(rèn)為評(píng)級(jí)下調(diào)主要會(huì)對(duì)房企造成以下影響:其一,部分房企融資協(xié)議中可能包括一系列提前還款條件,其中信用評(píng)級(jí)的變動(dòng)是觸發(fā)提前還款的常見(jiàn)因素之一;一旦觸發(fā)提前還款,房企通常難以在短時(shí)間內(nèi)籌措足夠的還款資金,從而造成實(shí)質(zhì)性違約;而如果融資協(xié)議中還包括交叉違約條款,即當(dāng)其它債券、貸款甚至非標(biāo)債務(wù)出現(xiàn)違約時(shí),也可能觸發(fā)該債務(wù)的違約,則評(píng)級(jí)調(diào)整可能會(huì)產(chǎn)生一連串的連鎖反應(yīng),導(dǎo)致房企短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量債務(wù)違約。其二,評(píng)級(jí)下調(diào)后,房企新增融資(包括借新還舊)的難度可能加大,融資成本也可能上升,導(dǎo)致融資性現(xiàn)金流承壓。其三,評(píng)級(jí)下調(diào)可能引發(fā)輿情風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而削弱上下游產(chǎn)業(yè)鏈和購(gòu)房人對(duì)于房企持續(xù)經(jīng)營(yíng)的信心,導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓。包括但不限于:1、擔(dān)保人評(píng)級(jí)(包括標(biāo)普、惠譽(yù)或穆迪)任意一家下調(diào)兩級(jí),或所有三家評(píng)級(jí)中止;2、擔(dān)保人無(wú)法出具“無(wú)保留意見(jiàn)”的審計(jì)報(bào)告(以年報(bào)披露為準(zhǔn)3、擔(dān)保人不再在香港交易所交易上市;提前還款條件4、擔(dān)保人連續(xù)停牌超過(guò)15個(gè)交易日(除因宣布任何重大交易或因其他技術(shù)原因而要求暫停交易外5、擔(dān)保人根據(jù)貸款文件履行其義務(wù)為非法行為;6、股權(quán)交易完成后,進(jìn)一步股權(quán)變更導(dǎo)致?lián)H顺钟许?xiàng)目公司股權(quán)低于30%;7、擔(dān)保人實(shí)際控制人發(fā)生變動(dòng)或無(wú)法正常履職;8、本貸款發(fā)生違約事件。資料來(lái)源:公司公告,華泰研究但評(píng)級(jí)下調(diào)的影響在逐步弱化,越來(lái)越多房企主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí)。一方面,房企境外融資占比快速下滑,部分房企早就難以在境外新增融資,甚至已在推進(jìn)債務(wù)重組,評(píng)級(jí)下調(diào)的影響趨弱,繼續(xù)付費(fèi)取得國(guó)際信用評(píng)級(jí)的必要性也在降低;另一方面,大面積的下調(diào)評(píng)級(jí),甚至頭部央企也被下調(diào),這使得信用評(píng)級(jí)對(duì)于具體房企財(cái)務(wù)狀況的預(yù)警意義大幅降低,更多成為行業(yè)背景的寫(xiě)照,市場(chǎng)對(duì)此給予的關(guān)注度也在降低。根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì),2021下半年至今已有超過(guò)80家房企主動(dòng)停止與國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的合作。以TOP20房企為例,2021下半年至今,保利、碧桂園、金地、金茂、綠地、融創(chuàng)、新城、旭輝均至少撤銷了1家評(píng)級(jí),融創(chuàng)、旭輝更是撤銷了所有3家評(píng)級(jí)。2024Q1房企融資現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)投資的增速差有所收窄,主要得益于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等政策支持。此外,城中村改造專項(xiàng)借款也在逐步落地。盡管國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)繼續(xù)調(diào)低部分房企評(píng)級(jí),但影響逐步趨弱。1月以來(lái),監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求在實(shí)操層面持續(xù)落地,有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)并盡快筑底,為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲(chǔ)備充沛的房企以及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。重點(diǎn)推薦:1)A股開(kāi)發(fā):城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口;2)港股開(kāi)發(fā):建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán);3)物管公司:華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、招商積余、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)。最新收盤(pán)價(jià)市值(百萬(wàn))EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評(píng)級(jí)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買(mǎi)入3.515.177,563-0.430.260.470.63-8.1613.507.475.57建發(fā)股份600153CH買(mǎi)入10.3912.5531,2122.094.361.742.024.972.385.975.14濱江集團(tuán)002244CH買(mǎi)入6.3912.5119,8821.201.391.682.015.334.603.803.18招商蛇口001979CH買(mǎi)入8.4714.1176,7450.470.700.840.9518.0212.1010.088.92建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK買(mǎi)入13.0019.0324,6442.432.292.663.134.855.154.433.77華潤(rùn)置地1109HK買(mǎi)入23.1042.23164,7253.944.404.254.505.324.764.934.66中國(guó)海外發(fā)展688HK買(mǎi)入11.4419.77125,2092.132.342.452.724.874.434.233.81越秀地產(chǎn)123HK買(mǎi)入3.587.1614,4111.280.790.810.882.544.114.013.69龍湖集團(tuán)960HK買(mǎi)入9.2215.4662,3943.881.951.994.293.98華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK買(mǎi)入25.6033.6058,4320.971.281.551.8523.9318.1414.9812.55保利物業(yè)6049HK買(mǎi)入25.9539.6814,3592.012.492.823.1811.719.458.357.40招商積余001914CH買(mǎi)入9.8015.1210,3910.560.690.840.9717.5014.2011.6710.10萬(wàn)物云2602HK買(mǎi)入17.4626.8620,6241.281.651.912.1512.379.608.297.36綠城服務(wù)2869HK買(mǎi)入3.173.8110,120.2616.9115.1313.0711.06濱江服務(wù)3316HK買(mǎi)入16.2023.804,4781.491.782.092.479.868.257.035.95資料來(lái)源:Bloomberg,華泰研究預(yù)測(cè)股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點(diǎn)23年扭虧為盈,維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司4月12日發(fā)布年報(bào),23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收203.6億元,同比-17%;歸母凈利潤(rùn)5.6億元,同比扭虧為盈??紤]到公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)的變化,我們下調(diào)營(yíng)收但上調(diào)毛利率,同時(shí)調(diào)降24年投資收益以反映股票投資的影響,預(yù)計(jì)24-26年EPS為0.47/0.63/0.68元(24/25年前值0.62/0.75元)。可比公司平均24PE為10倍,綜合考慮公司核心城市資源、待結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)潛力和股票投資帶來(lái)的業(yè)績(jī)波動(dòng),我們認(rèn)為公司合理24PE為11倍,目標(biāo)價(jià)5.17元(前值9.03元,對(duì)應(yīng)14.6倍24PE維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:北京區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),棚改和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn),股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期:2024年04月13日建發(fā)股份(600153CH)點(diǎn)擊下載全文:城建發(fā)展(600266CH,買(mǎi)入):如期扭虧為盈,結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕地產(chǎn)投拓積極,維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司4月15日發(fā)布年報(bào),2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7636.8億元(YOY-8.3%歸母凈利131.0億元(YOY+108.8%扣非歸母凈利24.1億元(YOY-34.9%擬每10股派息7元,符合業(yè)績(jī)預(yù)告。因房地產(chǎn)景氣度下滑或?qū)?dǎo)致進(jìn)一步計(jì)提減值,我們預(yù)計(jì)2024-2026年EPS為1.74/2.02/2.35元(前值2.06/2.38/-元),大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對(duì)應(yīng)24年Wind一致預(yù)期PE均值為7.3/8.4x,我們給予多元化折價(jià)10%,予以目標(biāo)價(jià)12.55元(前值:12.25元),重申“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。濱江集團(tuán)(002244CH)風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn),大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期:2024年04月16日點(diǎn)擊下載全文:建發(fā)股份(600153CH,買(mǎi)入):地產(chǎn)投拓積極,供應(yīng)鏈龍頭地位穩(wěn)固1-3Q歸母凈利潤(rùn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司10月26日發(fā)布三年報(bào),1-3Q實(shí)現(xiàn)營(yíng)收463.9億元,同比+134%;歸母凈利潤(rùn)24.7億元,同比+20%??紤]到公司營(yíng)收高速增長(zhǎng)但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況,我們上調(diào)營(yíng)收、下調(diào)毛利率,維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測(cè)不變??杀裙酒骄?3PE(Wind一致預(yù)期)為6.6倍,考慮到公司經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)積極、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力充足,是民營(yíng)房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的,我們認(rèn)為公司合理23PE為9.0倍,下調(diào)目標(biāo)價(jià)至12.51元(前值14.60元,基于10.5倍23PE),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期:2023年10月26日點(diǎn)擊下載全文:濱江集團(tuán)(002244CH,買(mǎi)入):營(yíng)收繼續(xù)放量,待結(jié)資源充裕股票名稱招商蛇口(001979CH)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908HK)華潤(rùn)置地最新觀點(diǎn)權(quán)益提升推動(dòng)業(yè)績(jī),分紅彰顯誠(chéng)意招商蛇口發(fā)布年報(bào),2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1750億元(yoy-4.4%歸母凈利63.2億元(yoy+48.2%)。擬每10股派息3.2元。我們預(yù)計(jì)公司2024-2026年歸母凈利分別為76.4/86.0/95.4元(2024/2025年前值分別為100.0/110.9億元)。可比公司2024年Wind一致預(yù)期PE均值為12倍,考慮公司融資優(yōu)勢(shì)顯著,儲(chǔ)備兼具質(zhì)與量,未來(lái)可期,給予公司2024年16.8倍PE,目標(biāo)價(jià)14.11元,維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn),房企信用風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月19日點(diǎn)擊下載全文:招商蛇口(001979CH,買(mǎi)入):權(quán)益提升推動(dòng)業(yè)績(jī),分紅彰顯誠(chéng)意23FY:銷售高質(zhì)量增長(zhǎng),重視股東價(jià)值回報(bào);維持“買(mǎi)入”公司發(fā)布23年業(yè)績(jī):營(yíng)收1344億(yoy+35%剔除永續(xù)債股息后歸母凈利潤(rùn)43億(yoy+3%分紅率52%,在行業(yè)下行背景下彰顯了對(duì)股東回報(bào)的重視??紤]銷售市場(chǎng)下行對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響,我們調(diào)整24-26EEPS預(yù)測(cè)至2.66/3.13/3.56(24-25E前值:3.60/4.33)。參考可比公司24EPE估值6.0(Wind一致預(yù)期考慮到公司市場(chǎng)化管理機(jī)制帶來(lái)的管理效能提升和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃使管理層和股東利益深度捆綁,我們認(rèn)為公司24E合理PE估值6.6倍,調(diào)整目標(biāo)價(jià)至19.03港幣(前值:25.62港幣),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:1)母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2)海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3)行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月24日點(diǎn)擊下載全文:建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908HK,買(mǎi)入):銷售高質(zhì)量增長(zhǎng),派息彰顯誠(chéng)意FY23:經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力,整體業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升;維持“買(mǎi)入”(1109HK)公司發(fā)布FY23業(yè)績(jī):營(yíng)收同比+21%至2511億,核心凈利同比+3%至278億,經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入/核心凈利占比分別達(dá)16%/34%,同比+0.7/10.4pct,得益于經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力,公司整體業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升??紤]新房銷售下行對(duì)公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響,我們調(diào)整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元(24-25E前值:4.26/4.51元)??杀裙?4EPE均值7.6倍(Wind一致預(yù)期考慮公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和融資優(yōu)勢(shì),我們認(rèn)為公司合理24EPE為9.1倍,調(diào)整目標(biāo)價(jià)至42.23港幣(前值:32.88港幣),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期;開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月28日點(diǎn)擊下載全文:華潤(rùn)置地(1109HK,買(mǎi)入):資管模式初顯成效中國(guó)海外發(fā)展FY23:價(jià)值創(chuàng)造能力依舊,市場(chǎng)地位保持領(lǐng)先;維持“買(mǎi)入”(688HK)公司發(fā)布FY23業(yè)績(jī):營(yíng)收2025億,同比+12%;毛利率20.3%,同比-0.98pct;歸母凈利256億,同比+10%,高于我們對(duì)其FY23的預(yù)測(cè)值249億。公司利潤(rùn)率繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先,價(jià)值創(chuàng)造能力依舊??紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況,我們調(diào)整公司24-26EEPS為2.45/2.72/2.83元(24-25E前值:2.59/3.01元)??杀裙酒骄?024EPE均值為6.8倍(Wind一致預(yù)期),考慮公司財(cái)務(wù)狀況良好,開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位,疊加非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)軌跡,我們認(rèn)為公司合理2024EPE為7.4倍,目標(biāo)價(jià)調(diào)整至19.77港幣(前值:26.88港幣維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)率不及市場(chǎng)預(yù)期;銷售增速不及市場(chǎng)預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月30日點(diǎn)擊下載全文:中國(guó)海外發(fā)展(688HK,買(mǎi)入):業(yè)績(jī)超預(yù)期,運(yùn)營(yíng)動(dòng)能充沛越秀地產(chǎn)銷售增速領(lǐng)先行業(yè),投資能力與意愿兼具;維持“買(mǎi)入”(123HK)公司3月26日發(fā)布年報(bào),23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收802.2億元,同比+10.8%;歸母凈利潤(rùn)31.9億元,同比-19.4%。毛利率15.3%,同比-5.1pct。考慮行業(yè)下行背景下,公司毛利率有所承壓,我們下調(diào)公司2024-25E歸母凈利潤(rùn)至3268/3548百萬(wàn)元(前值4519/5169百萬(wàn)元2024-26EEPS為0.81/0.88/1.05元,可比公司平均24PE為6.5倍(Wind一致預(yù)期),考慮到公司更為優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備,領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速,認(rèn)為公司合理24PE為8倍,目標(biāo)價(jià)7.16港幣,維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:?jiǎn)纬鞘薪?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月28日點(diǎn)擊下載全文:越秀地產(chǎn)(123HK,買(mǎi)入):銷售增速領(lǐng)跑行業(yè),優(yōu)化資源布局龍湖集團(tuán)23FY:開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)承壓,經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)盡顯韌性;維持“買(mǎi)入”(960HK)公司發(fā)布23FY業(yè)績(jī):受地產(chǎn)行業(yè)下行影響,開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)率同步下降,拖累公司整體營(yíng)收同比-28%至1807億,核心歸母凈利同比-49%至114億??紤]新房銷售下行對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響,我們調(diào)整營(yíng)收和毛利率假設(shè),調(diào)整24-26EEPS預(yù)測(cè)至1.95/2.10/2.18(24-25E前值:3.41/3.72)??杀裙?4EPE均值為6.6倍(Wind一致預(yù)期),考慮到公司長(zhǎng)期穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力和前瞻的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)布局,我們認(rèn)為公司合理24EPE為7.3倍,調(diào)整目標(biāo)價(jià)至15.46港幣(前值:25.12港幣),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)下行削弱公司融資能力;物業(yè)銷售增速不及預(yù)期;經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月24日點(diǎn)擊下載全文:龍湖集團(tuán)(960HK,買(mǎi)入):開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)承壓,經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)盡顯韌性華潤(rùn)萬(wàn)象生活23年歸母凈利潤(rùn)保持較快增長(zhǎng),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)(1209HK)公司3月25日發(fā)布年報(bào),23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收147.7億元,同比+23%;歸母凈利潤(rùn)29.3億元,同比+33%;派息率同比+10pct至55%。綜合考慮收并購(gòu)后平均物業(yè)費(fèi)的下降、房地產(chǎn)調(diào)整、市拓競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)秀的商管經(jīng)營(yíng)表現(xiàn),我們下調(diào)公司營(yíng)收但上調(diào)毛利率,預(yù)計(jì)24-26年EPS為1.55/1.85/2.14元(24-25年前值1.61/2.02元)??杀裙酒骄?024PE為10倍(Wind一致預(yù)期考慮到公司商管板塊的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)壁壘和對(duì)股東回報(bào)的高度重視,我們認(rèn)為公司合理2024PE為20倍,目標(biāo)價(jià)33.60港幣(前值47.46港幣,基于35倍2023PE),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),收購(gòu)整合風(fēng)險(xiǎn),規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期,利潤(rùn)率不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月26日點(diǎn)擊下載全文:華潤(rùn)萬(wàn)象生活(1209HK,買(mǎi)入):商管經(jīng)營(yíng)強(qiáng)勁復(fù)蘇,再度加強(qiáng)股東回報(bào)股票名稱保利物業(yè)(6049HK)招商積余(001914CH)萬(wàn)物云(2602HK)綠城服務(wù)(2869HK)濱江服務(wù)(3316HK)最新觀點(diǎn)23年歸母凈利潤(rùn)取得穩(wěn)健增長(zhǎng),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司3月26日發(fā)布年報(bào),23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收150.6億元,同比+10%;歸母凈利潤(rùn)13.8億元,同比+24%;派息率同比+15pct至40%??紤]到房地產(chǎn)調(diào)整、物管市拓競(jìng)爭(zhēng)和外部環(huán)境的影響,我們調(diào)低24-25年?duì)I收,預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為2.82/3.18/3.58元(24/25年前值為3.18/3.89元)??杀裙酒骄?024PE為11倍(Wind一致預(yù)期),考慮到公司在公建領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和對(duì)股東回報(bào)的重視,我們認(rèn)為公司合理2024PE為13倍,目標(biāo)價(jià)39.68港幣(前值56.85港幣,基于21倍2023PE),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:關(guān)聯(lián)房企支持減弱,市拓規(guī)模和盈利能力下行,社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月27日點(diǎn)擊下載全文:保利物業(yè)(6049HK,買(mǎi)入):經(jīng)營(yíng)質(zhì)效改善,股東回報(bào)加強(qiáng)2023年業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司3月15日發(fā)布年報(bào),2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收156.3億元,同比+20%;歸母凈利潤(rùn)7.4億元,同比+24%;扣非歸母凈利潤(rùn)6.6億元,同比+32%。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)收縮和市拓競(jìng)爭(zhēng)烈度,我們調(diào)低營(yíng)收和毛利率,預(yù)計(jì)公司2024-2026年EPS分別為0.84、0.97、1.13元(2024-2025年前值0.88、1.05元)??杀裙酒骄?024PE為11倍(Wind一致預(yù)期考慮到公司在非住宅領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及A股流動(dòng)性溢價(jià),給予公司18倍2024PE,目標(biāo)價(jià)15.12元(前值16.79元),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:關(guān)聯(lián)房企支持減弱,盈利能力下行,輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月16日點(diǎn)擊下載全文:招商積余(001914CH,買(mǎi)入):繼續(xù)保持非住宅物管領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)23年核心凈利潤(rùn)取得較高增長(zhǎng),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司3月22日發(fā)布年報(bào),23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收331.8億元,同比+10%;歸母凈利潤(rùn)19.5億元,同比+29%;核心凈利潤(rùn)23.4億元,同比+30%??紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和物管市拓競(jìng)爭(zhēng),我們下調(diào)營(yíng)收預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為1.91/2.15/2.41元(24-25年前值2.05/2.46元)。可比公司平均2024PE為11倍(Wind一致預(yù)期考慮到公司在蝶城和科技方面的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),以及對(duì)股東回報(bào)的重視,我們認(rèn)為公司合理2024PE為13倍,目標(biāo)價(jià)26.86港幣(前值39.58港幣,基于22倍2023PE),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險(xiǎn),“蝶城”推進(jìn)、收并購(gòu)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月23日點(diǎn)擊下載全文:萬(wàn)物云(2602HK,買(mǎi)入):蝶城提效步入收獲期,派息大幅提升23年核心凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司3月26日發(fā)布年報(bào),23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收173.9億元,同比+17%;歸母凈利潤(rùn)6.1億元,同比+11%;核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)13.0億元,同比+32%;派息率同比+19pct至73%。考慮到房地產(chǎn)和外部環(huán)境,以及物管市拓競(jìng)爭(zhēng),我們調(diào)低24-25年?duì)I收,預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為0.22/0.26/0.30元(24/25年前值0.29/0.35元)。可比公司平均2024PE為9倍(Wind一致預(yù)期),考慮到存量競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下公司品牌和服務(wù)能力的優(yōu)勢(shì)更加凸顯、儲(chǔ)備資源充裕和對(duì)股東回報(bào)的重視,我們認(rèn)為公司合理2024PE為16倍,目標(biāo)價(jià)3.81港幣(前值5.44港幣,基于23倍2023PE),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn),園區(qū)服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月27日點(diǎn)擊下載全文:綠城服務(wù)(2869HK,買(mǎi)入):核心利潤(rùn)高質(zhì)量增長(zhǎng),積極回饋股東23年歸母凈利潤(rùn)同比穩(wěn)健增長(zhǎng),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司3月25日發(fā)布年報(bào),23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.1億元,同比+42%;歸母凈利潤(rùn)4.9億元,同比+20%;派息率同比+8.5pct至70.0%??紤]到市拓競(jìng)爭(zhēng)壓力和裝修服務(wù)放量,我們調(diào)低毛利率,預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為2.09/2.47/2.90元(24-25年前值2.41/3.04元)??杀裙酒骄?024PE為8倍(Wind一致預(yù)期綜合考慮公司服務(wù)口碑、項(xiàng)目密度的優(yōu)勢(shì)和港股市場(chǎng)流動(dòng)性等因素,我們認(rèn)為公司合理2024PE為10.5倍,目標(biāo)價(jià)23.80港幣(前值30.18港幣,基于15倍2023PE),維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示:關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn),5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期:2024年03月26日點(diǎn)擊下載全文:濱江服務(wù)(3316HK,買(mǎi)入):硬裝業(yè)務(wù)持續(xù)放量,派息率進(jìn)一步提升資料來(lái)源:Bloomberg,華泰研究預(yù)測(cè)公司代碼公司代碼公司代碼福星股份000926CH保利發(fā)展600048CH陸家嘴600663CH中交地產(chǎn)000736CH中天服務(wù)002188CH大名城600094CH西藏城投600773CH外高橋600648CH京能置業(yè)600791CH碧桂園2007HK旭輝控股集團(tuán)0884HK萬(wàn)科A000002CH萬(wàn)科企業(yè)2202HK新城控股601155CH新城發(fā)展1030HK華南城1668HK綠城中國(guó)3900HK金地集團(tuán)600383CH中國(guó)金茂0817HK華發(fā)股份600325CH中國(guó)鐵建601186CH綠地控股600606CH融創(chuàng)中國(guó)1918HK資料來(lái)源:Bloomberg,華泰研究行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn):宏觀流動(dòng)性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性,在新發(fā)展模式的指引下,住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能,都可能對(duì)房企經(jīng)營(yíng)造成擾動(dòng)。行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過(guò)去,部分區(qū)域銷售、拿地、新開(kāi)工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢(shì)性下行風(fēng)險(xiǎn)。部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn):若經(jīng)營(yíng)和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期,部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力,進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。分析師聲明本人,陳慎、劉璐、林正衡,茲證明本報(bào)告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對(duì)標(biāo)的證券或發(fā)行人的個(gè)人意見(jiàn);彼以往、現(xiàn)在或未來(lái)并無(wú)就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表迖的意見(jiàn)直接或間接收取任何報(bào)酬。一般聲明及披露本報(bào)告由華泰證券股份有限公司(已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格,以下簡(jiǎn)稱“本公司”)制作。本報(bào)告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報(bào)告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。本報(bào)告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開(kāi)的信息編制,但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告所載的意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)僅反映報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的觀點(diǎn)和判斷。在不同時(shí)期,華泰可能會(huì)發(fā)出與本報(bào)告所載意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)不一致的研究報(bào)告。同時(shí),本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的的價(jià)格、價(jià)值及投資收入可能會(huì)波動(dòng)。以往表現(xiàn)并不能指引未來(lái),未來(lái)回報(bào)并不能得到保證,并存在損失本金的可能。華泰不保證本報(bào)告所含信息保持在最新?tīng)顟B(tài)。華泰對(duì)本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改,投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊(cè)會(huì)員,其研究分析師亦沒(méi)有注冊(cè)為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊(cè)資華泰力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正,但本報(bào)告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考,不構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個(gè)別投資者的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求,在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況,并完整理解和使用本報(bào)告內(nèi)容,不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果,華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書(shū)面或口頭承諾均為無(wú)效。除非另行說(shuō)明,本報(bào)告中所引用的關(guān)于業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)代表過(guò)往表現(xiàn),過(guò)往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報(bào)的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報(bào)會(huì)得以實(shí)現(xiàn),分析中所做的預(yù)測(cè)可能是基于相應(yīng)的假設(shè),任何假設(shè)的變化可能會(huì)顯著影響所預(yù)測(cè)的回報(bào)。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi),與本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下,華泰可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易,為該公司提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書(shū)面發(fā)表與本報(bào)告意見(jiàn)及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。華泰沒(méi)有將此意見(jiàn)及建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門(mén)、自營(yíng)部門(mén)以及其他投資業(yè)務(wù)部門(mén)可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見(jiàn)或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報(bào)告觀點(diǎn)客觀性的潛在利益沖突。投資者請(qǐng)勿將本報(bào)告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請(qǐng)參照本報(bào)告尾部。本報(bào)告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機(jī)構(gòu)或人員,也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報(bào)告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書(shū)面許可,任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無(wú)論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的,需在允許的范圍內(nèi)使用,并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見(jiàn),以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求,同時(shí)注明出處為“華泰證券研究所”,且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有

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