房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2024年第一季度南京房地產(chǎn)市場回顧與展望

2024年一季度，南京寫字樓市場無新增供應(yīng)交付。市場表現(xiàn)穩(wěn)定恢復(fù)，企業(yè)信心不斷改善，對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的問詢量與帶看量有所回暖，致使甲乙級(jí)樓宇需求表現(xiàn)分化加速，季內(nèi)凈吸納量為1.1萬平方米，環(huán)比下降20.8%，跌幅進(jìn)一步收窄，空置率環(huán)比下調(diào)1.7個(gè)百分點(diǎn)至25.8%。需求方面，能源、消費(fèi)服務(wù)及工業(yè)品制造業(yè)行業(yè)需求合計(jì)貢獻(xiàn)季內(nèi)租賃成交超過五成。其中，能源及公共事業(yè)類企業(yè)租賃需求表現(xiàn)亮眼，位列首位。外資化工企業(yè)季內(nèi)于新街口及河西板塊紛紛完成整層擴(kuò)租，環(huán)保及水電相關(guān)行業(yè)租戶向鼓樓板塊次新樓宇搬遷趨勢顯著。年初教培行業(yè)規(guī)范政策的頒布推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入新一輪成長周期，季內(nèi)觀察到教育培訓(xùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需求逐漸活躍于新街口板塊，帶動(dòng)消費(fèi)服務(wù)行業(yè)位居次席。以外資半導(dǎo)體及金屬材料為代表的工業(yè)品制造業(yè)需求表現(xiàn)堅(jiān)挺，季內(nèi)錄得多筆在河西板塊新設(shè)辦公空間的案例。此外，受到租賃談判周期及企業(yè)審批流程影響，以往作為主力需求的行業(yè)如金融、專業(yè)服務(wù)及科技等租賃表現(xiàn)在本季度稍顯滯后，大面積段租賃需求仍在談判進(jìn)程之中，而來自保險(xiǎn)與證券等金融機(jī)構(gòu)、律所與咨詢服務(wù)企業(yè)以及電商類科技公司的小面積段成交則更為頻繁。租賃需求持續(xù)優(yōu)化，超過1,000平方米以上面積段的成交占比較上季度錄得小幅提升，多來源于如能源化工、工業(yè)軟件以及教育等行業(yè)的大面積擴(kuò)租案例，推動(dòng)擴(kuò)租類成交類型占比顯著回暖。樓宇去化壓力尚存，致使業(yè)主對于租賃條款的談判策略仍較為靈活，以價(jià)換量趨勢持續(xù)，推動(dòng)各板塊租金水平呈現(xiàn)不同幅度下跌，全市平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)0.5%至每月每平方米114.4元。2024年一季度，南京零售物業(yè)市場迎來一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，位于河西板塊的南京國金中心，總建筑面積達(dá)9.3萬平方米。作為河西首座高端定位商業(yè)，該項(xiàng)目云集約200個(gè)品牌，涵蓋國際頂級(jí)奢侈品牌及時(shí)尚服飾品牌、精品美妝及高端餐飲等多元業(yè)態(tài)，推動(dòng)元通商圈的消費(fèi)能級(jí)得到再度提升。得益于新增供應(yīng)的開業(yè)表現(xiàn)，全市凈吸納量為8.0萬平方米，空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.4%。需求方面，餐飲品牌穩(wěn)居首位，占比45%。以地方特色菜系為代表的中式餐飲表現(xiàn)活躍，三出山翹腳牛肉火鍋與山石榴貴州菜分別在三山街萬象天地與景楓中心開業(yè)，同時(shí)，南京大牌檔為Z世代食客所打造的創(chuàng)新品牌藍(lán)鯨浪池酒場在南京鼓樓吾悅廣場落地?？Х扰c茶飲品牌擴(kuò)張勢頭延續(xù)，Peet'sCoffee接連在河西與江寧板塊開出新店，茶顏悅色與茉莉奶白相繼于河西及夫子廟完成布局。服飾品類占比26%。運(yùn)動(dòng)與潮流服飾品牌表現(xiàn)最為亮眼，季內(nèi)多家運(yùn)動(dòng)品牌如Vans、Converse及Palladium亮相景楓中心，來自廣州的潮流品牌FPA與PCLP落位新街口板塊艾尚天地。家居用品與電子產(chǎn)品業(yè)態(tài)租賃表現(xiàn)穩(wěn)健。進(jìn)口家居集合品牌JulyLion分別在德基廣場與景楓中心開出，華為選址城北萬象匯與三山街萬象天地開出不同能級(jí)門店。來自外國的美妝品牌持續(xù)落位南京，德基廣場迎來Valentin