關(guān)于如何加強房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的研究

市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的大環(huán)境下，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和運行提出了更為嚴格的要求，一方面需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠全面提高社會服務(wù)能力，保障經(jīng)營的同時為全社會謀福利；另一方面則要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠做好內(nèi)部現(xiàn)金流管理的相關(guān)工作，提升資源資金的利用和配置效率，保持自身良好的償債能力、融資能力和抗風(fēng)險能力，從而維護各方合作主體的基本利益，包括業(yè)主、施工方、監(jiān)理方等。在開展現(xiàn)金流管理工作的時候，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理層以及財務(wù)部門能夠明確各類規(guī)章制度，加強對現(xiàn)金流的預(yù)測和分析，科學(xué)開展投資和籌資等一系列工作，有效增強房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力和償債能力，為推動企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展保駕護航。一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點分析(一)投資的總額大改革開放以來，市場經(jīng)濟的逐漸發(fā)展，城鎮(zhèn)化程度日益加深，為房地產(chǎn)行業(yè)的更新和布局提供了更多元的養(yǎng)分。例如房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策之前，需要對投資項目的規(guī)模進行系統(tǒng)分析，如果規(guī)模大便需要大額的資金，動輒幾百萬、幾千萬甚至上億。從融資的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行或其他金融機構(gòu)籌措到充足的投資款，投資后期如果出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，很容易使房地產(chǎn)企業(yè)承受巨大的經(jīng)濟損失。因此投資總額大，是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理最重大難點。(二)運營的風(fēng)險高在國民經(jīng)濟發(fā)展系統(tǒng)當中，房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位不言而喻。而且該行業(yè)在布局的過程中本身會受到政策調(diào)控的影響，但是近幾年隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)也趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，進入到白銀時代。無論是普通群眾還是企業(yè)負責(zé)人，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有了更加客觀且理性的認知。也就是說，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤額和利潤率不斷下降，但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目大多周期長，動輒三五年，長則可能十幾年，需要不斷地向項目中投入資金，才能保證該項目的持續(xù)化運營，否則便無法及時回籠資金。而且市場的不斷變化，這些項目本身也會隨之發(fā)生更改。因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中面臨著相對較大的開發(fā)風(fēng)險、市場風(fēng)險以及政策風(fēng)險等，運營難度系數(shù)較高。(三)投資回收期長房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點十分明顯，從購買土地開始，到競標銷售、清盤和決算，整套流程最短也要跨越三年的時間。而且整個周期還需要其他各個組織單位，如商品部或監(jiān)理部的密切配合，一旦某個環(huán)節(jié)發(fā)生問題，如銷售不通暢，勢必會不斷延長房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的回籠時間。尤其近幾年來，隨著我國按揭政策的不斷調(diào)整，以房地產(chǎn)企業(yè)投資為首的商業(yè)按揭款發(fā)放，要持續(xù)到竣工備案才能妥善處理，這無形中延長了房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收時間，整個周期如果發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險，將會影響企業(yè)的經(jīng)營效益。二、房地產(chǎn)企業(yè)強化現(xiàn)金流管理的必要性(一)有利于及時規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險新時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在落實現(xiàn)金流管理工作的時候，必須要建立相應(yīng)的現(xiàn)金流管理機制以及管理服務(wù)中心。財務(wù)人員通過對接各類現(xiàn)金流信息可以有效且持續(xù)地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)發(fā)展狀況，并對企業(yè)當前的現(xiàn)金獲取能力、投資能力、償債能力等進行科學(xué)了解，有利于提高領(lǐng)導(dǎo)層決策的效率。因為從本質(zhì)上來講，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)不斷地進步，就應(yīng)該保證資金量的充足。但是當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于受資本市場的限制，為了擴大經(jīng)營，一味地儲備土地，無形中增加了負債，資金流、現(xiàn)金流持續(xù)減少，容易滋生財務(wù)風(fēng)險。在這樣的背景下，更需要房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門能夠加強現(xiàn)金流管理，對銷售資金回籠的時間進行具體的分析和測算，并且合理安排和規(guī)劃長期債務(wù)資金，將房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險控制在合理的范圍之內(nèi)，整套流程能夠防止由于錯誤經(jīng)營或失敗投資，使企業(yè)陷入財務(wù)危機。(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和經(jīng)營實力大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在政策以及行業(yè)特性的影響下，想要提高日常運營的效率，必須要保證企業(yè)內(nèi)有充足的現(xiàn)金流。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員通過落實現(xiàn)金流管理的相關(guān)工作，信息系統(tǒng)每日生成的現(xiàn)金流量表可以充分反映房地產(chǎn)企業(yè)每段時間的現(xiàn)金支出情況以及收入情況等，體現(xiàn)出企業(yè)當前的償債能力和投資能力。例如一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然內(nèi)部擁有的現(xiàn)金流量較多，但是投資規(guī)模也十分巨大，想要一次或者大規(guī)模實現(xiàn)償債工作，任務(wù)相對艱巨。而且對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，如果現(xiàn)金流比支出額度高，那么該企業(yè)便擁有十分穩(wěn)定的現(xiàn)金流發(fā)展狀態(tài)，可以促進企業(yè)的有效經(jīng)營，面臨突發(fā)狀況，有充足的資金接受挑戰(zhàn)。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)雖然投資規(guī)模大，但只要企業(yè)內(nèi)擁有相對固定且流速較快的現(xiàn)金流體系，那么整個企業(yè)便擁有相對優(yōu)良的償債能力，即使應(yīng)對突發(fā)風(fēng)險，也可以科學(xué)防御，有利于增強企業(yè)的經(jīng)營實力。三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理遇到的問題(一)現(xiàn)金流的循環(huán)不暢通因為房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資規(guī)模大，而且周期長，現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)效率相對較低，一旦投資受阻或者受政策的影響，導(dǎo)致資金回籠遲遲不到位，勢必會出現(xiàn)現(xiàn)金流循環(huán)不通暢的問題。因為隨著政策的調(diào)整，對購房者來說，個人貸款一般在項目完工之后開始發(fā)放，能夠有效減輕利息費用；但是對房地產(chǎn)企業(yè)來說，無形中增加了現(xiàn)金被占用的周期，滋生了財務(wù)風(fēng)險。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的回籠無法在規(guī)定的時間內(nèi)完成，一旦該周期企業(yè)生存發(fā)展面臨困境，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，誘發(fā)嚴重的經(jīng)營危機。(二)現(xiàn)金流預(yù)算管理缺陷房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理需要融入到預(yù)算管理工作當中，制定明確的預(yù)算編制方案，使企業(yè)內(nèi)的資金運行情況能夠更加清晰且透明。但是當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在落實現(xiàn)金流預(yù)算管理工作的時候，卻存在諸多問題。例如部分企業(yè)內(nèi)的預(yù)算管理機制不科學(xué)，各部門并沒有充分配合財務(wù)部門的預(yù)算管理工作，僅由財務(wù)中心對其他各部門的業(yè)務(wù)往來進行現(xiàn)金流控制，不僅消息對接不及時，而且還存在信息延后的問題。即部門之間缺乏合作，是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理質(zhì)量的最主要原因。與此同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)的各類經(jīng)濟活動沒有得到科學(xué)地監(jiān)控，雖然企業(yè)的預(yù)算編制合理且健全，但是并沒有對各部門業(yè)務(wù)往來的事前、事中和事后進行全過程監(jiān)管，后續(xù)跟蹤也不完備。例如沒有對銷售部門的月度資金使用計劃以及流動資金應(yīng)用計劃進行系統(tǒng)的分析和前期調(diào)研，容易出現(xiàn)弄虛作假或挪用公款的行為，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。例如各部門虛報費用指標，費用支出遠遠大于預(yù)算調(diào)控范圍，容易縮減現(xiàn)金流量，滋生不良的企業(yè)運營風(fēng)氣。(三)現(xiàn)金流風(fēng)險意識淡薄部分房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較大，負責(zé)不同的監(jiān)督工作和決策工作，對現(xiàn)金流存在重復(fù)監(jiān)管的問題。再加上風(fēng)險防控意識較弱，致力于用相對簡單的現(xiàn)金流量表，去分析和測算企業(yè)當前可能面對的現(xiàn)金流管理風(fēng)險，并沒有科學(xué)制定長期的發(fā)展規(guī)劃，對企業(yè)現(xiàn)金流管理風(fēng)險進行預(yù)警和把控，外部審計工作不足，而且內(nèi)部審計監(jiān)督環(huán)節(jié)還相對薄弱，很難精準控制企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險點，一旦項目投資出現(xiàn)問題，容易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，影響項目后續(xù)的運行，甚至使房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營危機。除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對現(xiàn)金流風(fēng)險的能力相對較弱。雖然房地產(chǎn)企業(yè)勞務(wù)和商品的銷售收入持續(xù)增加，但由于投資規(guī)模不斷擴大，因此企業(yè)現(xiàn)金的持有額度始終在減少。具體體現(xiàn)為財務(wù)賬面的現(xiàn)金量不足，一旦后續(xù)需要返還利息或借款，容易出現(xiàn)資金不足的問題。究其原因，是部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠后，沒有做好明確的市場調(diào)研，便匆忙開展投資決策，不僅資金的預(yù)算規(guī)劃體系不完善，而且企業(yè)也沒有及時制定明確的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略系統(tǒng)，運營成本控制力度不足。企業(yè)負責(zé)人以及財務(wù)人員并沒有對當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢進行綜合評估，投資項目短期內(nèi)前景雖好，但是卻無法保證資金在規(guī)定時間內(nèi)回籠，風(fēng)險指標分析不當，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險，容易使企業(yè)陷入經(jīng)營危機。四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的改進策略(一)合理規(guī)劃投資籌資房地產(chǎn)企業(yè)的投資具有規(guī)模大、風(fēng)險高和周期長的特點，在投資之前要求企業(yè)管理層以及財務(wù)人員必須要分析市場環(huán)境以及政策變化需求，結(jié)合企業(yè)自身的財務(wù)狀況和現(xiàn)金流，制定明確的投資計劃和內(nèi)部戰(zhàn)略機制等。尤其在開展投資和籌資決策之前，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理規(guī)劃，首先確保資金安全，投資之前對企業(yè)的資金進行全盤把控，分析待投資項目的風(fēng)險特征、預(yù)期收益以及時間周期，并對投資的風(fēng)險來源進行系統(tǒng)把控，設(shè)置明確的投資組合和投資方案。財務(wù)人員也要分析不同的投資項目和投資對象，了解其信譽情況、經(jīng)營現(xiàn)狀和盈利能力等，確保投資收益的穩(wěn)定性。其次，要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員能夠制定明確的存貨指標，一方面要充分考量當前企業(yè)內(nèi)的存貨量對財務(wù)管理造成的影響，包括以貨幣形式呈現(xiàn)的存貨、以非貨幣形式呈現(xiàn)的存貨兩種。如果存貨大量積壓，需要在短時間內(nèi)進行清庫處理，提升企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率，并且對現(xiàn)有存貨的價值進行系統(tǒng)比對，結(jié)合企業(yè)整體戰(zhàn)略目標，制定明確的銷售方向和價格。除此之外，還需要確保企業(yè)投資的風(fēng)險可控，由財務(wù)人員及時跟進投資項目的進展，并在關(guān)鍵節(jié)點就投資方案的可行性和科學(xué)性進行預(yù)測和調(diào)整，防止由于投資失誤使項目中斷或流產(chǎn)，影響企業(yè)的現(xiàn)金流速。(二)加強現(xiàn)金流的預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)加強現(xiàn)金流管理，主要目標是提高企業(yè)的經(jīng)營收益。因此需要管理層以及財務(wù)人員能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流趨勢進行科學(xué)分析和判斷，一方面考慮當前企業(yè)擁有的現(xiàn)金流量，制定更明確且長遠的投資計劃；另一方面需要對當下使用中的現(xiàn)金流計劃表進行調(diào)整和布局，科學(xué)預(yù)測現(xiàn)金流未來的發(fā)展趨勢。實踐中首先，要求企業(yè)的財務(wù)人員能夠制定更加完善的預(yù)算編制計劃，落實科學(xué)有效的預(yù)算管理體系，對企業(yè)的現(xiàn)金流量進行預(yù)算和管理。例如制定現(xiàn)金流中長期投資規(guī)劃，保證該規(guī)劃中現(xiàn)金流數(shù)額穩(wěn)定，以備不時之需。其次，需要房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員能夠及時有效地調(diào)整現(xiàn)金流預(yù)算計劃，根據(jù)不同時間段的現(xiàn)金流結(jié)點，對其盈利能力和償債能力進行預(yù)先的判斷，調(diào)整現(xiàn)金流的管理布局，利用動態(tài)的現(xiàn)金流計劃表對各部門的業(yè)務(wù)工作進行系統(tǒng)的約束。例如業(yè)務(wù)部門在開展投資之前，如果金額較大，需要向上級單位提交相應(yīng)的審批文件，經(jīng)過決策批準后才能實現(xiàn)投資支付，從而對企業(yè)內(nèi)大額的現(xiàn)金支付行為進行科學(xué)管控和有效追蹤。必要情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員還需要定期或不定期地核實現(xiàn)金預(yù)算收支情況，例如在財務(wù)部門內(nèi)設(shè)置明確的資金集中管理中心，對資金的流入、流出、使用、調(diào)配和調(diào)劑等工作進行統(tǒng)一的安排和部署。如在規(guī)定期限內(nèi)，統(tǒng)計出沒有按照預(yù)算執(zhí)行支付的資金數(shù)額，標出原因之后交由管理層統(tǒng)一決策，并配合鮮明的賞罰機制，對違規(guī)操作的人員予以懲處。(三)健全現(xiàn)金流的制度房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭中尋找新的商業(yè)機遇并擴大市場份額，除了要不斷開發(fā)新項目之外，更應(yīng)該就內(nèi)部控制工作的現(xiàn)金流管理問題進行系統(tǒng)的部署和安排，建立健全更加優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流管理制度，并且確?，F(xiàn)金流戰(zhàn)略管理工作的有效變通，防止企業(yè)過度擴張，使現(xiàn)金流管理出現(xiàn)問題。首先，在實踐中需要確保企業(yè)各部門權(quán)責(zé)清晰，由財務(wù)人員判斷當前企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金流管理系統(tǒng)是否合理，能否充分反映企業(yè)每天的資金收支情況，發(fā)現(xiàn)問題可以及時調(diào)整。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要聯(lián)合財務(wù)部門，構(gòu)建科學(xué)有效的審計機制、現(xiàn)金分配體系、預(yù)算管理系統(tǒng)、資金使用計劃以及投融資標準等，進一步明確現(xiàn)金運用監(jiān)管制度和相關(guān)體制，并在此基礎(chǔ)上建立信息化的現(xiàn)金管理機構(gòu)和線上平臺，防止由于追蹤不及時或監(jiān)管不到位導(dǎo)致現(xiàn)金流向不明，出現(xiàn)管理漏洞。條件允許的話，企業(yè)內(nèi)部也可以針對現(xiàn)金流管理設(shè)置科學(xué)的風(fēng)險責(zé)任制，提高各部門的安全責(zé)任意識，每支出一筆