順馳藍(lán)水假期物業(yè)管理方案樣本

順馳藍(lán)水假期物業(yè)管理方案項(xiàng)目概況梅江生態(tài)居住區(qū)簡(jiǎn)介梅江生態(tài)居住區(qū)位于天津市南部，地處河西區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)交匯處，行政從屬河西區(qū)，它東起陳塘莊工業(yè)區(qū)、南至潭江道、西起衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)、北到郁江道與黑牛城道接壤，處在天津市主導(dǎo)風(fēng)向上風(fēng)位，是天津市總體規(guī)劃控制大氣干凈區(qū)域。整個(gè)居住區(qū)占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，水面23公頃，居住區(qū)共分為15個(gè)住宅區(qū)和2個(gè)公建區(qū)，是一種大型環(huán)保生態(tài)居住區(qū)。藍(lán)水園簡(jiǎn)介地理位置該項(xiàng)目位于梅江生態(tài)居住區(qū)一期，南靠珠江道，西臨紫金山路，總占地面積為13公頃。建筑物概況項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積12.5萬平方米，總戶數(shù)894戶，總體建筑以9~12層小高層為主，配以多層、低層以及別墅等各種建筑類型。通過圍合式曲線型建筑形式，在保證采光、通風(fēng)條件良好狀況下，70%住戶家中即可觀賞湖景、形成“景觀水院”。3）環(huán)境特色藍(lán)水園項(xiàng)目保存水面2.85公頃，整個(gè)社區(qū)住宅環(huán)繞中央湖景而造，大型湖面進(jìn)行某些分割配以堤岸、半島、陽光花房，不但使水可以自然循環(huán)，休閑、觀景視覺效果更加豐富。園林環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)隨社區(qū)主路線層層展開，園林與社區(qū)功能高度結(jié)合，每塊空地都充分得以運(yùn)用，使不同年齡層次業(yè)主各得其所，一系列不同綠色空間和組合，使整體環(huán)境井然有序、節(jié)奏明快、層次豐富、園林效果明顯。社區(qū)由主入口廣場(chǎng)、中心湖景、陽光花房、鄰街水景、中心廣場(chǎng)等幾某些重要景觀，主環(huán)路設(shè)庭園燈，其他景點(diǎn)除庭園燈外還配以各類飾燈及背景音樂，以營(yíng)造一種休閑和諧氛圍。4）區(qū)內(nèi)路網(wǎng)構(gòu)造藍(lán)水園項(xiàng)目規(guī)劃人車分流。機(jī)動(dòng)車道沿社區(qū)周邊布置，車由九華山路進(jìn)入社區(qū)，沿社區(qū)外環(huán)路行駛，梅江道一側(cè)為車輛出口；沿珠江道一側(cè)預(yù)留步行入口，社區(qū)內(nèi)部形成聯(lián)系各組團(tuán)步行系統(tǒng)。在中高層下面設(shè)有地下停車庫(kù)，可以停放252輛；在用地邊沿、車道設(shè)有地面停車271輛，共計(jì)停車523輛?；緷M足區(qū)內(nèi)住戶70%車位需求，人流由居住區(qū)主入口進(jìn)入社區(qū)，可由步行道直接進(jìn)入各戶，自行車停放在高層地下車庫(kù)。5）入戶基本設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃為每戶提供“三水”（直飲水、自來水、中水），運(yùn)用熱電廠余熱施行冬季集中供熱。體現(xiàn)環(huán)保概念，有線電視入戶、可視對(duì)講門禁等，并采用信息網(wǎng)絡(luò)和智能化技術(shù)，為每戶提供10M帶寬高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)，建立“六表”（煤氣表、電表、暖氣表、水表）遠(yuǎn)傳收費(fèi)系統(tǒng)，且有室內(nèi)智能報(bào)警：煤氣報(bào)警、遠(yuǎn)紅外探測(cè)報(bào)警、煙感報(bào)警、窗磁報(bào)警、緊急呼喊等。高新技術(shù)智能化設(shè)施，為住戶提供安全、便捷、環(huán)保設(shè)施。6）區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備藍(lán)水園項(xiàng)目規(guī)劃有地下大型停車場(chǎng)、中庭花園、VIP會(huì)所等公共設(shè)施，且建立起電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對(duì)射報(bào)警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、智能IC卡門禁及車庫(kù)管理、保安24小時(shí)電子巡更。中高層建筑配備了高速電梯及變頻水設(shè)備，滿足了住戶出行、生活需求。物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論數(shù)據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位酒店式管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性各種服務(wù)（全方位、多層次綜合服務(wù)）。房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范疇涉及：公共屋面、房屋承重及抗震構(gòu)造部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、本體共用排煙道。房屋建筑維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”重要貫徹在如下幾種方面：A、工作積極性管理負(fù)責(zé)人與管理中心相結(jié)合，貫徹巡邏制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)籌劃，執(zhí)行房屋修繕原則、關(guān)于工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常使用功能和完好。工作多樣性B、工作多樣性依照房屋完損狀況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采用尋常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作針對(duì)性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，依照住戶不同需求和所處特定條件采用有針對(duì)性服務(wù)辦法。共用設(shè)施、設(shè)備管理范疇涉及：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備管理由維修管理和運(yùn)營(yíng)管理兩大某些構(gòu)成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同維修管理，執(zhí)行相應(yīng)工作質(zhì)量原則，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備技術(shù)檔案，貫徹定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)營(yíng)記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)營(yíng)良好。市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物養(yǎng)護(hù)和管理范疇涉及：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫(kù)、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)等。依照市政府共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物類別不同，指定并貫徹巡邏制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程驗(yàn)收制度、積累關(guān)于技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：湖面、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)行。通過有序工作使其達(dá)到功能正常、暢通，水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好。智能化設(shè)施設(shè)備范疇涉及：樓宇可視對(duì)視系統(tǒng)、如戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)智能NDT報(bào)警系統(tǒng)，“六表”遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、智能IC卡門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。依照智能系統(tǒng)構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備構(gòu)成狀況，建立起適合藍(lán)水園智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備檔案管理、智能系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理、系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分運(yùn)用既有資源，提高智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。A1、修訂、完善智能系統(tǒng)管理制度A1.1、明確智能系統(tǒng)設(shè)備責(zé)任類別劃分：一類設(shè)備：監(jiān)控中心、室內(nèi)智能系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備，如：系統(tǒng)管理電腦終端、前端調(diào)制解調(diào)器及附屬設(shè)備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)備、保安巡更系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備。二類設(shè)備：監(jiān)控中心室外智能系統(tǒng)末端設(shè)備、設(shè)施，如：遠(yuǎn)紅外探測(cè)器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報(bào)警、保安電子巡更簽到器。A1.2、建立設(shè)備管理責(zé)任制——監(jiān)控總值班室人員負(fù)責(zé)一類設(shè)備運(yùn)營(yíng)操作、維護(hù)保養(yǎng)和故障解決?！S修部負(fù)責(zé)室外二類設(shè)備設(shè)施定期巡檢、實(shí)驗(yàn)和保養(yǎng)及住戶家中二類設(shè)備設(shè)施故障維修。——管理中心負(fù)責(zé)指引培訓(xùn)區(qū)內(nèi)住戶對(duì)的使用室內(nèi)智能設(shè)施，減少錯(cuò)誤操作和誤報(bào)。A1.3、建立健全各類崗位責(zé)任制，明確有關(guān)工作程序、工作制度，如：——崗位職責(zé)——運(yùn)營(yíng)管理制度（值班規(guī)定、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程、設(shè)備巡檢——設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理制度（設(shè)備尋常、定期維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度、設(shè)備大修改造、管理程序）——工作程序（報(bào)警解決程序、突發(fā)事件解決程序、自然災(zāi)害解決程序、事故解決程序）——設(shè)備檔案管理制度。A2、管理前期介入，注重人員培訓(xùn)在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入?yún)⒓优浜嫌嘘P(guān)工作，力求盡早熟悉整個(gè)智能系統(tǒng)，并對(duì)有關(guān)上崗人員進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)及持續(xù)在職培訓(xùn)。A2.1、對(duì)監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)構(gòu)造、系統(tǒng)工作原理、所轄設(shè)備性能原理特點(diǎn)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障解決辦法、報(bào)警解決程序等方面培訓(xùn)。A2.2、對(duì)監(jiān)控室人員、維修部人員、管理中心有關(guān)人員進(jìn)行住宅室內(nèi)智能系統(tǒng)末端設(shè)施操作、用法、檢查保養(yǎng)辦法等方面培訓(xùn)。A2.3、對(duì)保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能末端設(shè)施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對(duì)射儀、停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施使用操作辦法，各類事件解決程序等方面培訓(xùn)。對(duì)上述人員分階段考核，保證日后工作質(zhì)量。A3、智能系統(tǒng)設(shè)備檔案管理由管理中心負(fù)責(zé)設(shè)備檔案建立、技術(shù)資料收集、整頓、歸檔?！O(jiān)控室人員配合有關(guān)工作?！O(shè)備分類及編號(hào)。——建立設(shè)備臺(tái)帳和卡片。——建立設(shè)備技術(shù)資料檔案?！ㄆ谶M(jìn)行設(shè)備核查（年度）。A4、智能系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理。A4.1、監(jiān)控中心主機(jī)設(shè)備運(yùn)營(yíng)監(jiān)控總值班室值班人員負(fù)責(zé)保證系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)、操作。A4.1.1嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)作業(yè)指引書規(guī)定（崗位職責(zé)、工作方式、運(yùn)營(yíng)操作規(guī)程）對(duì)各設(shè)備進(jìn)行操作和監(jiān)視、分系統(tǒng)定期檢查和記錄各某些、各監(jiān)控點(diǎn)工作及運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)分析，形成日、月報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)解決。A4.1.2接到各類報(bào)警信號(hào)（防盜報(bào)警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常狀況等）及時(shí)指揮保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)處置各類事件并做好記錄。A4.1.3每日定期查看巡更報(bào)表，發(fā)現(xiàn)問題（如保安未準(zhǔn)時(shí)巡更簽到或巡邏路線有誤等）及時(shí)告知當(dāng)班保安領(lǐng)班或主管，并記錄解決狀況及成果。A5、系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)管理智能系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分尋常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)2個(gè)方面。尋常維護(hù)保養(yǎng)重要是巡視檢查和清潔方面工作；定期維護(hù)保養(yǎng)涉及性能狀態(tài)、檢查、系統(tǒng)實(shí)驗(yàn)和籌劃性修理內(nèi)容。A5.1、系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行籌劃制定監(jiān)控中心、維修某些別按責(zé)任劃分，依照有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程和設(shè)備詳細(xì)狀況，制定所管轄設(shè)備年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行籌劃，并擬定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)負(fù)責(zé)人。A5.2設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)籌劃實(shí)行做到：按期實(shí)行、認(rèn)真記錄、發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)解決?！O(jiān)控總值班室值班人員按責(zé)任劃分，負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)一類設(shè)備尋常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作?！S修部負(fù)責(zé)二類室外設(shè)備設(shè)施（攝像機(jī)、紅外探測(cè)器、電子巡更器、停車場(chǎng)設(shè)備是、設(shè)施等）尋常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及傳播線路定期巡檢工作。A5.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量檢查管理中心經(jīng)理助理、維修部主觀、監(jiān)控中心負(fù)責(zé)人依照《設(shè)備管理》程序和《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、檢查制度》，分層次、分系統(tǒng)、分類別對(duì)所轄設(shè)備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量、進(jìn)行定期檢查和評(píng)議，發(fā)現(xiàn)問題查找不合格因素，采用糾正辦法，并跟蹤改進(jìn)狀況，對(duì)其所轄人員設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量評(píng)議作為考核根據(jù)，改進(jìn)工作質(zhì)量目。A6、設(shè)備維修管理設(shè)備維修分為防止維修和故障維修兩種辦法。防止維修是指在設(shè)備發(fā)生故障前預(yù)先對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行維護(hù)和修理。故障維修是對(duì)設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效損壞某些進(jìn)行針對(duì)性修理。兩種維修辦法使用保證了設(shè)備最佳狀態(tài)。環(huán)境衛(wèi)生管理在藍(lán)水園咱們遵循“高原則、嚴(yán)規(guī)定”環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)行環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理是對(duì)房屋公共部位清潔、衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行原則化清掃保潔，垃圾日清，按籌劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)社區(qū)清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理過程控制，保證向住戶提供高檔次服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量生活場(chǎng)合。2.1.1制定作業(yè)指引書清潔工管理規(guī)定。清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。社區(qū)尋常清潔辦法及施工程序。社區(qū)清潔服務(wù)細(xì)則及清潔工作規(guī)定。主管巡檢制度。2.1.2衛(wèi)生管理辦法清潔工必要著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。依照《清潔工管理規(guī)定》，按照《社區(qū)尋常清潔辦法及清潔工工作規(guī)定》進(jìn)行尋常清潔工作。管業(yè)部主管按照《巡檢制度》規(guī)定，對(duì)所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全面巡視檢查，每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)對(duì)有關(guān)人員予以糾正，并在《清潔衛(wèi)生檢查登記表》上做好記錄。作為對(duì)清潔工工作成果評(píng)估根據(jù)。管業(yè)部依照《社區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定》對(duì)殺害滅鼠服務(wù)實(shí)行過程進(jìn)行控制。每月（不少于2次）檢查社區(qū)蟲鼠狀況，詳細(xì)記錄填寫《消殺檢查登記表》，每月抽查消殺施工記錄，貫徹消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。健全記錄，如：《社區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查登記表》、《社區(qū)消殺檢查登記表》、《清潔衛(wèi)生工作平分表》。2.2環(huán)境管理藍(lán)水園環(huán)境管理為社區(qū)文明干凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理運(yùn)用、生態(tài)良性循環(huán)基本設(shè)施健全、生活舒服便捷，形成環(huán)保意識(shí)，尋常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶餓生活質(zhì)量。2.2.1環(huán)境管理內(nèi)容治理環(huán)境污染（空氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、噪聲污染）。做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作。即是治理環(huán)境污染一種辦法，也是提高環(huán)境質(zhì)量一種途徑。加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理。搞好車輛交通管理維護(hù)管理各種環(huán)境小品。建設(shè)新型人文環(huán)境。2.2.2環(huán)境管理辦法由管業(yè)部設(shè)立專業(yè)人員專職管理其掌握所管物業(yè)區(qū)域環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì)，擬定物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)保原則和規(guī)范，負(fù)責(zé)詳細(xì)環(huán)保工作?？諝馕廴痉乐慰諝馕廴痉乐文渴窍驕p輕物業(yè)區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車和助動(dòng)車排放尾氣以及揚(yáng)塵等。其途徑為人車分流：機(jī)動(dòng)車只能行駛在社區(qū)外環(huán)路上。社區(qū)內(nèi)部禁止機(jī)動(dòng)車行駛，從而減少機(jī)動(dòng)車尾氣對(duì)物業(yè)區(qū)域空氣污染。水體污染防治C.1、樹立居民環(huán)保意識(shí)，不要將固體廢棄物扔進(jìn)水里，專職人員及時(shí)清理水面漂浮物，定期清理湖底。C.2湖內(nèi)種植水生植物增強(qiáng)水體自我凈化能力，依照實(shí)際狀況建立生物生態(tài)鏈。固定廢棄物污染防治社區(qū)建立藍(lán)機(jī)收集、分類系統(tǒng)，并作到垃圾日產(chǎn)日清。噪聲污染防治對(duì)噪聲污染控制基本辦法是：E.1、綠化。植物不但可以凈化空氣，調(diào)節(jié)溫濕，保持水土、防火，并且可以消聲防噪。E.2、社區(qū)采用人車分流交通管理方式，車輛只可行駛在社區(qū)外環(huán)路，限制車輛進(jìn)入物業(yè)區(qū)域，并自社區(qū)入口處設(shè)立限速禁鳴號(hào)標(biāo)志及限速路路擋，緝拿工地速度、減少噪聲。E.3、加強(qiáng)精神文明宣傳、制定必要管理辦法，從而盡量減少生活噪聲。加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理。區(qū)內(nèi)生活市政公用設(shè)施是物業(yè)一種重要構(gòu)成某些。維修部以每日巡檢與定期檢修相結(jié)合，故障及時(shí)解決，保證住戶正常生活。維護(hù)管理各種環(huán)境小品在藍(lán)水園環(huán)境小品包括較多，內(nèi)容十分廣泛，大體可分為三大類，即：G.1、功能性，有坐椅、桌、圓燈、垃圾筒、休息亭廊、小朋友游戲設(shè)施、地面鋪墊等。G.2、裝飾性，有花壇、水池、湖、人工噴泉、雕塑等。G.3、分隔空間，有入口標(biāo)志、圍墻、欄桿等。小品具備以便使用、美化環(huán)境、組織空間功能，因此尋常管理應(yīng)勤于維護(hù)，定期整修翻新、保持小品常新狀態(tài)。H、建設(shè)新型人文環(huán)境，展開社區(qū)文化活動(dòng)及環(huán)境社區(qū)文化社區(qū)文化是社區(qū)成員在居住和管理活動(dòng)中所創(chuàng)造具備個(gè)性特點(diǎn)精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。社區(qū)文化建設(shè)是咱們始終不渝追求。藍(lán)水園極具文化品位和超前意識(shí)，它突出個(gè)性就是中華人民共和國(guó)老式水文化與當(dāng)代科技文化有機(jī)融合。咱們將承沿中華人民共和國(guó)文化老式，在此基本上，進(jìn)一步弘揚(yáng)當(dāng)代化生活觀念和生活方式，咱們以社區(qū)成員為中心，尊重住戶、依托住戶、相信住戶，通過寓教于樂、循序漸進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)哺育社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理邁向新高度。藍(lán)水園社區(qū)文化建設(shè)將在五個(gè)層面、全方位展開。H.1、社區(qū)文化活動(dòng)重要內(nèi)容重要內(nèi)容涉及：環(huán)境文化建設(shè)、行為文化建設(shè)、制度文化建設(shè)、精神文化建設(shè)、網(wǎng)上文化建設(shè)。H.1.1藍(lán)水園環(huán)境文化建設(shè)藍(lán)水園自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成藍(lán)水園環(huán)境文化。它外在體現(xiàn)影響著住戶心理和情緒，影響著住戶生活質(zhì)量，對(duì)此咱們高度注重，辦法有：H.1.1.1使社區(qū)文明干凈、環(huán)境質(zhì)量良好資源合理運(yùn)用、生態(tài)良性循環(huán)、基本設(shè)施健全、生活舒服邊界，形成環(huán)保意識(shí)。H.1.1.2環(huán)保辦法：中水運(yùn)用，垃圾分類袋裝和資源化回收，綠化、水質(zhì)控制，空氣污染控制噪聲管制等。H.1.1.3宣傳環(huán)保、倡導(dǎo)環(huán)保。辦法有：每季度一次環(huán)保講座或出一次專刊、領(lǐng)養(yǎng)樹木、“愛我家園”論壇等活動(dòng)。激發(fā)住戶關(guān)懷環(huán)境潛在熱情。H.1.1.4保證環(huán)境高度整潔與和諧，通過優(yōu)美環(huán)境培養(yǎng)住戶自律意識(shí)。從而養(yǎng)成愛護(hù)環(huán)境、關(guān)懷家園良好習(xí)慣。區(qū)內(nèi)景觀綠地、湖濱均為人性步道，中心花園是鄰里戶外交流活動(dòng)“露天會(huì)所”。咱們通過放養(yǎng)廣場(chǎng)鴿、籠養(yǎng)湖邊翠鳥等活動(dòng)，充分體現(xiàn)人與自然相融、鄰里相親人文抱負(fù)。H.1.2藍(lán)水園行為文化建設(shè)藍(lán)水園通過湖體周邊圍合式建筑形成景觀水院，在這種類似私家花園共享環(huán)境中，通過傳播社區(qū)文化，形成鄰里親善關(guān)系。咱們將實(shí)行社區(qū)大伙動(dòng)和會(huì)所小活動(dòng)相結(jié)合形式，開展豐富多彩、行之有效社區(qū)文化活動(dòng)。詳細(xì)做法有：H.1.2.1、開展文化娛樂活動(dòng)，每年舉辦2~3次大型活動(dòng)，如藍(lán)水園“休閑新生活”社區(qū)藝術(shù)節(jié)，并開展各種形式歌詠、舞會(huì)、音樂欣賞會(huì)、棋牌類活動(dòng)、茶藝演示等。H.1.2.2、舉辦體育健身活動(dòng)，開展那各種形式球類活動(dòng)、游泳、武術(shù)、健身操、釣魚俱樂部活動(dòng)等。H.1.2.3、組織集體近地旅游、觀光、登山等活動(dòng)。H.1.3藍(lán)水園制度文化建設(shè)藍(lán)水園為了使社區(qū)文化事業(yè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，擬定組織機(jī)構(gòu)、管理規(guī)章，予以保障。對(duì)各種社區(qū)文化活動(dòng)加以制度規(guī)范，涉及時(shí)間、地點(diǎn)、層次、內(nèi)容、方式、程序等，保證文化活動(dòng)朝著積極健康、有益方向發(fā)展。H.1.4藍(lán)水園精神文化建設(shè)精神文化建設(shè)是藍(lán)水園文化建設(shè)核心，是藍(lán)水園社區(qū)成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等社區(qū)精神重生成途徑。藍(lán)水園精神文化內(nèi)涵就是中華人民共和國(guó)老式文化精髓和當(dāng)代科技思想高度融合，回歸自然，同步熱愛生活，自我實(shí)現(xiàn)又能關(guān)懷她人、長(zhǎng)幼有序而又平等溝通……。咱們將通過各種途徑，將精神文化建設(shè)落到實(shí)處。H.1.4.1運(yùn)用各紀(jì)念日、節(jié)假日，傳播藍(lán)水園文化精神，如：入住典禮、新年升旗典禮、“五四”青年義工服務(wù)、“六一”小朋友書畫大賽、“七一”給黨過生日、“十一”愛國(guó)注意征文等。H.1.4.2開展各種形式主題講座、主題演講，樹立藍(lán)水園文化觀，如：“當(dāng)代青年學(xué)雷峰意義”、“愛護(hù)環(huán)境從我做起”等。H.1.4.3辦好“文化信息欄”、“讀報(bào)欄”，傳播國(guó)內(nèi)外時(shí)事，弘揚(yáng)老式文化，報(bào)導(dǎo)科技、經(jīng)濟(jì)及物業(yè)信息。H.1.4.4舉辦各種展覽，如當(dāng)代圖書展、新型家庭電腦展等。H.1.5網(wǎng)上社區(qū)文化建設(shè)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）應(yīng)用為社區(qū)文化建設(shè)提供了新手段，增添了當(dāng)代生活新樂趣，咱們?cè)O(shè)想有：H.1.5.1在INTERNET網(wǎng)上增設(shè)藍(lán)水園網(wǎng)址、網(wǎng)頁，為社區(qū)文化建設(shè)開辟新通道。H.1.5.2在網(wǎng)上設(shè)立“藍(lán)水休閑交友站”、“藍(lán)水休閑論壇”等。交天下友，談天下事。3.綠化管理綠化功能是梅花環(huán)境。通過咱們管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭，花果滿園效果；咱們以專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡邏相結(jié)合，科學(xué)合理保養(yǎng)、管理社區(qū)綠化。綠化管理重要內(nèi)容是花木、草坪養(yǎng)護(hù)。3.1花木養(yǎng)護(hù)3.1.1澆水依照氣候條件、品種或生長(zhǎng)期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分浸潤(rùn)根系分布層和保持土壤浸潤(rùn)為宜。3.1.2施肥行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥增進(jìn)生長(zhǎng)旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。觀花觀果植物、施肥后在增進(jìn)樹葉生長(zhǎng)同步，還可粗機(jī)花芽形成。施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，詳細(xì)施用依照實(shí)際狀況而定。3.1.3整形修剪整形修剪是栽培樹木重要養(yǎng)護(hù)辦法?；拘螒B(tài)、觀賞效果、生長(zhǎng)、開花、成果等方面都要通過整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。整形修剪方式各種樹木均有一定樹形，為了提高觀賞性，進(jìn)行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合方式，以符合人們觀賞需要。整形修剪時(shí)間即依照樹木生長(zhǎng)期分為休眠間修剪及生長(zhǎng)期修剪。3.1.4除草、松土除草可以減少雜草與樹木爭(zhēng)奪土壤水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害潛伏處，減少病蟲害發(fā)生，利于樹木生長(zhǎng)；松土達(dá)到保水透氣增濕目。3.1.5防治病蟲害病蟲害防治貫徹“防止為主、綜合防治”指引思想，充分運(yùn)用抑制病蟲害各種因素，從栽培技術(shù)、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害發(fā)生和危害條件。3.1.6其他養(yǎng)護(hù)辦法涂白。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內(nèi)越冬害蟲，防止爬蟲上樹產(chǎn)卵。立支柱。風(fēng)較大季節(jié)，要立支柱，防止風(fēng)吹斜、吹倒樹木。圍護(hù)。臨路樹木恰當(dāng)加以圍護(hù)，防止被撞傷或撞倒。加以宣傳。人人愛護(hù)樹木。3.2、草坪養(yǎng)護(hù)草坪是區(qū)內(nèi)園林綠地構(gòu)成某些，通過管理維護(hù)，使綠草形成柔軟綠色“地毯”。使整個(gè)社區(qū)整潔清新，氣憤勃勃。草坪養(yǎng)護(hù)重要內(nèi)容是：澆水、施肥、軋剪，除雜草等。4、治安消防管理治安消防管理工作是藍(lán)水園重點(diǎn)管理工作之一。咱們要貫徹“防止為主、防治（消）結(jié)合”方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域治安和消防工作進(jìn)行全面管理。4.1、治安管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)正常工作、生活秩序。4.1.1、治安管理內(nèi)容貫徹執(zhí)行公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作方針、政策和關(guān)于條例，健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度。負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，防止和查處治安事故。實(shí)行封閉式24小時(shí)保安制度，各種記錄齊全。充分運(yùn)用社區(qū)智能化設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“技防”。4.1.2治安管理事實(shí)辦法建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織構(gòu)造。貫徹保安各崗崗位職責(zé)、管理制度。明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，實(shí)行定崗與巡邏相結(jié)合轄區(qū)式管理。實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，各項(xiàng)記錄完整。運(yùn)用智能化技術(shù)安全防范辦法與人防有機(jī)結(jié)合。依照各管理階段狀況，制定相應(yīng)管理辦法及工作重點(diǎn)。制定突發(fā)時(shí)間解決程序，具備解決能力。4.2、消防管理對(duì)消防工作實(shí)行管理，防止物業(yè)火災(zāi)發(fā)生。最大限度地減少火災(zāi)損失，為住戶生活提供安全環(huán)境，保護(hù)社區(qū)業(yè)主、住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。4.2.1、消防管理重要內(nèi)容建設(shè)高素質(zhì)消防隊(duì)伍。在保安部?jī)?nèi)設(shè)立專職管理負(fù)責(zé)。并做好義務(wù)消防隊(duì)建立和培訓(xùn)工作。防火檔案制度。建立防火檔案對(duì)火險(xiǎn)隱患、校方設(shè)備狀況（位置、功能、狀態(tài)等）重點(diǎn)消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時(shí)查閱。還要依照檔案記載前期消防概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火水平和效率。消防崗位責(zé)任制度。建立各級(jí)負(fù)責(zé)逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，從經(jīng)理到員工，都對(duì)消防負(fù)有一定責(zé)任。定期進(jìn)行消防安全檢查制度，各種記錄完整。專兼職消防員定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。管理好校方設(shè)施、設(shè)備，通過對(duì)各種消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)與維修，保持消防設(shè)備設(shè)施完好，專業(yè)合格狀態(tài)。以各種宣傳形式加強(qiáng)區(qū)內(nèi)住戶消防意識(shí)。5、車輛交通管理對(duì)社區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)行管理工作，保證車輛安全、交暢通通、組織有序，停放整潔，創(chuàng)造優(yōu)美轄區(qū)環(huán)境。5.1車輛交通管理實(shí)行辦法：5.1.1保安部依照社區(qū)交通、車場(chǎng)狀況制定區(qū)內(nèi)車場(chǎng)交通方案。審批后實(shí)行。5.1.2車輛分類管理按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理，其中摩托車、自行車存儲(chǔ)同一車庫(kù)，分區(qū)域存儲(chǔ)，汽車存入專用車庫(kù)及環(huán)路停放。5.1.3社區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。5.1.4汽車憑IC卡，經(jīng)電腦讀卡進(jìn)入社區(qū)。5.1.5外來人員等暫時(shí)進(jìn)出秒度千微汽車由出入口保安員換證、記錄，憑暫時(shí)IC卡進(jìn)出。5.1.6道路眼各種提示、引導(dǎo)標(biāo)記牌清晰。5.1.7存車場(chǎng)車輛管理系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維護(hù)、維修按籌劃實(shí)行。5.1.8車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備各種技術(shù)資料檔案齊全，各種記錄完整。6、公共管理6.1住戶裝修管理在社區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶裝修實(shí)行全面監(jiān)管。以保證裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙規(guī)定。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定規(guī)定，并安全使用。保障住宅構(gòu)造安全及社區(qū)整體美觀，使業(yè)主有一種舒服、安寧生活環(huán)境。6.1.1裝修管理重要內(nèi)容；負(fù)責(zé)辦理裝修審批手續(xù)，實(shí)行裝修過程尋常管理。6.1.2管理辦法住戶裝修管理A.1、在辦理入住過程中向業(yè)主簡(jiǎn)介辦理裝修申請(qǐng)程序，并訂立《住宅裝修責(zé)任書》繳納裝修保證金。A.2、對(duì)業(yè)主及住戶裝修申請(qǐng)予以審批。A.3、對(duì)裝修過程監(jiān)管，如遇違章現(xiàn)象，向業(yè)主及住戶下達(dá)違章整治告知書，整治至合格。A.4、加強(qiáng)對(duì)公共部位巡邏，避免裝修對(duì)公共區(qū)域污染，如遇污染，公共部位損壞現(xiàn)象，及時(shí)下達(dá)違章整治告知單，整治至合格。A.5、裝修竣工，物業(yè)處協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收，不合格限期改正，復(fù)驗(yàn)至合格。B、裝修工程隊(duì)管理B.1、業(yè)主及住戶裝修申請(qǐng)通過物業(yè)處審批批準(zhǔn)后，工程隊(duì)與物業(yè)訂立《住宅裝修責(zé)任書》，清晰《關(guān)于施工人員治安管理規(guī)定及解決辦法》B.2、繳納施工保證金，其中涉及裝修管理費(fèi)。B.3、裝修隊(duì)人呀必要持有物業(yè)處簽發(fā)出入證，物業(yè)將隨時(shí)檢查人員佩帶狀況。B.4、裝修管理人員對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)依照工程進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行監(jiān)管，涉及：消防、防護(hù)辦法，隱蔽工程、監(jiān)督有違章拆改現(xiàn)象等，查出問題，記錄在《違章整治告知單》中，交施工單位鉗子整治，組織第二次驗(yàn)收至合格為止。B.5、裝修工程竣工后，管理人員協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收，合格后，施工方憑借保證金收據(jù)和驗(yàn)收表格，經(jīng)管理員簽字承認(rèn)，方可辦理退款手續(xù)。裝修管理資料整頓歸檔，對(duì)裝修審批、驗(yàn)收及《違章整治告知單》歸入業(yè)主檔案。對(duì)裝修管理過程中各種記錄、資料歸檔存入檔案室。6.2、搞好維修基金以及儲(chǔ)備金核收與管理。6.3、協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范疇內(nèi)從事人口記錄、籌劃生育、防止犯罪等方面工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主幾轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享有到。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。咱們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供應(yīng)業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供服務(wù)，如：為高層住戶24小時(shí)啟動(dòng)電梯、高層供水、水泵維修保養(yǎng)等。咱們以專業(yè)養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒服便利生活環(huán)境。9、經(jīng)營(yíng)性各種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)便民服務(wù)。營(yíng)造藍(lán)水園溫馨、和諧社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更以便、更迅捷。順馳物業(yè)便民服務(wù)有近年工作經(jīng)驗(yàn)，真正從居民尋常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴積累和平凡小事，體現(xiàn)物業(yè)管理親情和為業(yè)主服務(wù)整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在順馳藍(lán)水園這個(gè)溫暖人們庭幸福。咱們將以業(yè)主及住戶為中心，有環(huán)節(jié)地開展各種免費(fèi)與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶意見，開辟新服務(wù)項(xiàng)目。順馳物業(yè)公司提供免費(fèi)服務(wù)（共計(jì)32項(xiàng)）類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù)1居家特別看護(hù)2代請(qǐng)裝修、裝飾公司3市區(qū)便捷巴士4社區(qū)內(nèi)便捷代步巴士5代請(qǐng)家教、簡(jiǎn)介保姆6代租售房屋、代租汽車7發(fā)布?xì)庀笮畔?、?guó)內(nèi)外新聞信息8組織各種展銷活動(dòng)9免費(fèi)配備醫(yī)藥急救箱10代訂中、西餐11代訂牛奶商務(wù)活動(dòng)12代購(gòu)車船、飛機(jī)票13代訂報(bào)刊、雜志14代辦旅游手續(xù)15電話留言服務(wù)16代訂酒店、客房禮儀服務(wù)17代購(gòu)代送禮物、鮮花18代辦喜事慶典19照相、攝像20提供圖書閱覽、櫥窗閱覽文化娛樂服務(wù)21提供圖書、音像制品交流22組織各種郊游、旅游23開設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)合24開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)25組織健身舞晨練隊(duì)26邀請(qǐng)關(guān)于展覽、小型表演隊(duì)來社區(qū)服務(wù)27開展球類、健身培訓(xùn)28開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì)29開展詩(shī)歌、古漢語交流會(huì)，當(dāng)代文化沙龍老年服務(wù)30建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂31組織老年聯(lián)誼活動(dòng)32組織健康義診活動(dòng)順馳物業(yè)提供有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容價(jià)格待定日常維修裝飾服務(wù)1瓷磚改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家政服務(wù)32室內(nèi)整體保潔33木地板打蠟34看護(hù)病人35上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物飼養(yǎng)指引39中、西餐40代購(gòu)、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）46為老人讀報(bào)禮儀服務(wù)47特殊保安服務(wù)48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健康服務(wù)50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53小朋友保健54健身培訓(xùn)商務(wù)服務(wù)55長(zhǎng)途電話56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會(huì)議室61租車62汽車美容管理方式在梅江藍(lán)水園生態(tài)智能社區(qū)中，有園林式綠化、江南水鄉(xiāng)般湖面與小溪及高度當(dāng)代化信息網(wǎng)絡(luò)與智能化技術(shù)。它不但提高了住戶生活質(zhì)量，也變化了人們生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用當(dāng)代化管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)掛歷人員達(dá)到最佳管理效果。咱們管理方式分為管理辦法、管理目的、運(yùn)作程序、實(shí)行辦法、管理手段等五個(gè)某些來闡述。管理辦法嚴(yán)格資質(zhì)管理保證各類人員專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。提供全方位專業(yè)化酒店式服務(wù)。嚴(yán)格法規(guī)、制度和原則制約，規(guī)范組織和個(gè)人管理服務(wù)行為。運(yùn)用當(dāng)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)行品牌和形象戰(zhàn)略。運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩某些。3.1、整體運(yùn)作流程（見下頁圖表）超前介入超前介入擬定管理方案擬定管理方案組織管理機(jī)構(gòu)組織管理機(jī)構(gòu)崗位培訓(xùn)崗位培訓(xùn)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收辦理入住辦理入住裝修管理裝修管理尋常管理尋常管理3.2分項(xiàng)管理流程為尋常管理中所涉及基本管理工作流程3.2.1、物業(yè)驗(yàn)收與接管流程接受全套建筑施工資料，政府批文，規(guī)劃圖，總平面圖、供水、供電、供氣、供暖及智能化設(shè)施、公共設(shè)施線路圖、消防設(shè)施圖、停車場(chǎng)等交通圖，機(jī)電設(shè)備闡明書、合同、保險(xiǎn)、保修合同、操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)闡明書及圖紙、資料，建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖，各類檢查、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。接受全套建筑施工資料，政府批文，規(guī)劃圖，總平面圖、供水、供電、供氣、供暖及智能化設(shè)施、公共設(shè)施線路圖、消防設(shè)施圖、停車場(chǎng)等交通圖，機(jī)電設(shè)備闡明書、合同、保險(xiǎn)、保修合同、操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)闡明書及圖紙、資料，建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖，各類檢查、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。依照設(shè)計(jì)質(zhì)量、數(shù)量、使用功能進(jìn)行驗(yàn)收會(huì)同監(jiān)理公司、施工隊(duì)等部門如實(shí)填寫質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具整治告知，明確復(fù)驗(yàn)日期。會(huì)同監(jiān)理公司、施工隊(duì)等部門如實(shí)填寫質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具整治告知，明確復(fù)驗(yàn)日期。抄水、電、氣、暖表底數(shù)，備案抄水、電、氣、暖表底數(shù)，備案歸類整頓保修項(xiàng)目、期限、原則、責(zé)任方式等關(guān)于資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與備忘。歸類整頓保修項(xiàng)目、期限、原則、責(zé)任方式等關(guān)于資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與備忘。填寫書面移送手續(xù)，監(jiān)制物業(yè)正式接受文獻(xiàn)，接管、進(jìn)駐填寫書面移送手續(xù)，監(jiān)制物業(yè)正式接受文獻(xiàn)，接管、進(jìn)駐3.2.2、業(yè)主入住流程住戶提供入住資料、進(jìn)住告知單、購(gòu)房合同、身份證原件住戶提供入住資料、進(jìn)住告知單、購(gòu)房合同、身份證原件發(fā)放填寫居民戶口登記表，電表、水表、煤氣表過戶登記表，領(lǐng)取入住清單發(fā)放填寫居民戶口登記表，電表、水表、煤氣表過戶登記表，領(lǐng)取入住清單收取各項(xiàng)費(fèi)用收取各項(xiàng)費(fèi)用協(xié)同管理處人員驗(yàn)房，填寫房單協(xié)同管理處人員驗(yàn)房，填寫房單憑入住清單，發(fā)放住戶手冊(cè)，領(lǐng)取鑰匙憑入住清單，發(fā)放住戶手冊(cè)，領(lǐng)取鑰匙3.2.3、住戶投訴解決流程住戶來訪投訴管理員接待住戶來訪投訴管理員接待管理人員依照反映內(nèi)容填寫管理人員依照反映內(nèi)容填寫投訴解決投訴解決單第一聯(lián)交責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽收負(fù)責(zé)人采用對(duì)的辦法解決住戶電話投訴住戶電話投訴住戶來信投訴住戶來信投訴解決完畢交管理中心簽收并轉(zhuǎn)交行政辦事員信息反饋至主管經(jīng)理，經(jīng)理采用關(guān)于辦法，加強(qiáng)關(guān)于部門工作，減少投訴投訴解決單第二聯(lián)管理員保存?zhèn)洳榻鉀Q完畢交管理中心簽收并轉(zhuǎn)交行政辦事員信息反饋至主管經(jīng)理，經(jīng)理采用關(guān)于辦法，加強(qiáng)關(guān)于部門工作，減少投訴投訴解決單第二聯(lián)管理員保存?zhèn)洳榉答伖芾韱T統(tǒng)一編號(hào)裝訂投訴解決單，回訪表管理員回訪，并填寫投訴回訪表每月整頓、匯總所有投訴登記表，分析投宿重點(diǎn)、類別涉及部門等信息管理員統(tǒng)一編號(hào)裝訂投訴解決單，回訪表管理員回訪，并填寫投訴回訪表每月整頓、匯總所有投訴登記表，分析投宿重點(diǎn)、類別涉及部門等信息3.2.4、工作考核流程發(fā)現(xiàn)員工違紀(jì)或成績(jī)填寫懲罰單或獎(jiǎng)勵(lì)單管理處經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部實(shí)行發(fā)現(xiàn)員工違紀(jì)或成績(jī)填寫懲罰單或獎(jiǎng)勵(lì)單管理處經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部實(shí)行管理中心考核員記錄信息上報(bào)經(jīng)理管理中心記錄存檔管理中心考核員記錄信息上報(bào)經(jīng)理管理中心記錄存檔發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)問題填寫內(nèi)部工作單及責(zé)任部門簽收責(zé)任部門處理發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)問題填寫內(nèi)部工作單及責(zé)任部門簽收責(zé)任部門處理解決完畢，管理中心檢查3.2.5、材料控制程序物業(yè)公司審批物業(yè)公司審批購(gòu)料申請(qǐng)單管理處審批采購(gòu)庫(kù)管員驗(yàn)收入庫(kù)購(gòu)料申請(qǐng)單管理處審批采購(gòu)庫(kù)管員驗(yàn)收入庫(kù)盤點(diǎn)記錄庫(kù)管員做好領(lǐng)料登記申請(qǐng)人填寫領(lǐng)材料單盤點(diǎn)記錄庫(kù)管員做好領(lǐng)料登記申請(qǐng)人填寫領(lǐng)材料單3.2.6、維修管理程序維修主管派活管理中心填寫維修臺(tái)帳、維修單，并告知有關(guān)部門簽收業(yè)主報(bào)修維修主管派活管理中心填寫維修臺(tái)帳、維修單，并告知有關(guān)部門簽收業(yè)主報(bào)修工人準(zhǔn)備材料到現(xiàn)場(chǎng)工人準(zhǔn)備材料到現(xiàn)場(chǎng)信息反饋至主管經(jīng)理匯總維修單，安排回訪信息反饋至主管經(jīng)理匯總維修單，安排回訪維修完畢，請(qǐng)業(yè)主簽字維修完畢，請(qǐng)業(yè)主簽字交回維修單及提取費(fèi)用交回維修單及提取費(fèi)用3.2.7、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程維修保養(yǎng)部門簽收班組分工準(zhǔn)備材料，實(shí)行方案依照巡邏員尋常巡邏，主管填寫保養(yǎng)籌劃，填寫工作單維修保養(yǎng)部門簽收班組分工準(zhǔn)備材料，實(shí)行方案依照巡邏員尋常巡邏，主管填寫保養(yǎng)籌劃，填寫工作單維修養(yǎng)護(hù)完畢，驗(yàn)收合格后，填寫維修登記表維修養(yǎng)護(hù)完畢，驗(yàn)收合格后，填寫維修登記表現(xiàn)場(chǎng)操作現(xiàn)場(chǎng)操作歸檔保存歸檔保存3.2.8、機(jī)電設(shè)備維修流程本單位無法維修，填寫對(duì)外委托維修單，報(bào)經(jīng)理審批維修主管填寫維修單并組織人員到現(xiàn)場(chǎng)維修浮現(xiàn)運(yùn)營(yíng)故障或事故隱患，申報(bào)維修本單位無法維修，填寫對(duì)外委托維修單，報(bào)經(jīng)理審批維修主管填寫維修單并組織人員到現(xiàn)場(chǎng)維修浮現(xiàn)運(yùn)營(yíng)故障或事故隱患，申報(bào)維修歸檔保存上報(bào)維修完畢，檢查合格，做好維修記錄歸檔保存上報(bào)維修完畢，檢查合格，做好維修記錄3.2.9、消防應(yīng)急解決流程接到報(bào)警接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，趕赴現(xiàn)場(chǎng)判斷地點(diǎn)，趕赴現(xiàn)場(chǎng)讀報(bào)：查明因素記錄在案災(zāi)情重：打119報(bào)警，告知主管領(lǐng)導(dǎo)及管理處經(jīng)理災(zāi)情輕：告知保安人員自行解決讀報(bào)：查明因素記錄在案災(zāi)情重：打119報(bào)警，告知主管領(lǐng)導(dǎo)及管理處經(jīng)理災(zāi)情輕：告知保安人員自行解決檢查自動(dòng)啟動(dòng)消防工作狀況，必要時(shí)啟動(dòng)其她消防設(shè)施切斷氣源、電源、轉(zhuǎn)換事故電源組織保安到現(xiàn)場(chǎng)組織滅火組織人員疏散，進(jìn)行保護(hù)安全檢查自動(dòng)啟動(dòng)消防工作狀況，必要時(shí)啟動(dòng)其她消防設(shè)施切斷氣源、電源、轉(zhuǎn)換事故電源組織保安到現(xiàn)場(chǎng)組織滅火組織人員疏散，進(jìn)行保護(hù)安全檢測(cè)情況檢測(cè)情況堅(jiān)守崗位清理現(xiàn)場(chǎng)，做好事故記錄，協(xié)查事故因素，上報(bào)關(guān)于部門清理現(xiàn)場(chǎng)，做好事故記錄，協(xié)查事故因素，上報(bào)關(guān)于部門3.2.10、園林綠化管理流程主管綠化主管綠化人員巡邏發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題登記表，提出施工方案，安排施工發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題登記表，提出施工方案，安排施工補(bǔ)苗防蟲防寒補(bǔ)苗防蟲防寒保潔澆水施肥打草除草植物修剪填寫記錄填寫記錄歸檔保存3.2.11、保潔管理流程主管、監(jiān)察員巡視檢查主管、監(jiān)察員巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題、填寫保潔登記表，提出解決意見，安排人員解決發(fā)現(xiàn)問題、填寫保潔登記表，提出解決意見，安排人員解決人員實(shí)行整治，主管復(fù)查人員實(shí)行整治，主管復(fù)查填寫保潔登記表，歸檔保存填寫保潔登記表，歸檔保存訂立《業(yè)主房屋裝修申請(qǐng)表》（收取業(yè)主及施工單位裝修押金）附裝修注意事項(xiàng)，擬定裝修日期，人員登記表，辦施工入場(chǎng)證3.2.12、業(yè)主房屋裝修管理流程訂立《業(yè)主房屋裝修申請(qǐng)表》（收取業(yè)主及施工單位裝修押金）附裝修注意事項(xiàng)，擬定裝修日期，人員登記表，辦施工入場(chǎng)證業(yè)主及裝修施工隊(duì)業(yè)主及裝修施工隊(duì)社區(qū)管理處接待員社區(qū)管理處接待員社區(qū)管理處經(jīng)理社區(qū)管理處經(jīng)理保潔部主管保安部主管維修部主管保潔部主管保安部主管維修部主管安排關(guān)于人員每日巡邏一次隨時(shí)檢查記錄每日巡邏一次記錄樓梯扶手、階梯與否破損，與否占用樓到、亂倒垃圾，不按規(guī)定放裝修垃圾進(jìn)場(chǎng)人員有無入場(chǎng)證，與否使用電爐，與否留宿，游玩火災(zāi)隱患，與否超時(shí)裝修有無違章裝修、拆改、私接水、電，將裝修垃圾沖入下水道樓梯扶手、階梯與否破損，與否占用樓到、亂倒垃圾，不按規(guī)定放裝修垃圾進(jìn)場(chǎng)人員有無入場(chǎng)證，與否使用電爐，與否留宿，游玩火災(zāi)隱患，與否超時(shí)裝修有無違章裝修、拆改、私接水、電，將裝修垃圾沖入下水道無問題至裝修完畢無問題至裝修完畢有問題有問題社區(qū)管理處接待員、業(yè)主裝修隊(duì)、維修、保安、保潔驗(yàn)收裝修，填裝修驗(yàn)收單社區(qū)管理處接待員、業(yè)主裝修隊(duì)、維修、保安、保潔驗(yàn)收裝修，填裝修驗(yàn)收單社區(qū)經(jīng)理采用必要辦法停水、停電、罰款社區(qū)管理處接待員填寫違章裝修告知單社區(qū)經(jīng)理采用必要辦法停水、停電、罰款社區(qū)管理處接待員填寫違章裝修告知單合格業(yè)主及施工隊(duì)限期整治至合格合格業(yè)主及施工隊(duì)限期整治至合格不合格不合格退押金，收管理費(fèi)，施工隊(duì)退場(chǎng)退押金，收管理費(fèi)，施工隊(duì)退場(chǎng)實(shí)行辦法3.1、治安管理上運(yùn)用當(dāng)代科技手段“三防”結(jié)合，保證安全。藍(lán)水園智能化限度高、功能涉及面廣，“三防”結(jié)合是咱們基本治安思路，“三防”結(jié)合即是：人防、物防、技防相結(jié)合。“人防”采用流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合方式；物防采用圍欄、防盜網(wǎng)等手段提高防哪個(gè)反能力，在充分強(qiáng)調(diào)人因素前提下，以科技為主，運(yùn)用智能化保安設(shè)施如：監(jiān)視攝像、紅外探頭、門禁、電子巡更等結(jié)合管理中心批準(zhǔn)管理，迅速調(diào)度，保證治安防范萬無一失。3.2、裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用辦法。為保證藍(lán)水園無違章裝修，強(qiáng)調(diào)防止為主、有錯(cuò)必糾。在防止上狠抓宣傳培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依，裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)監(jiān)管，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，咱們一方面曉之以理，動(dòng)之以情，運(yùn)用情理手段。解決不了，通過罰沒裝修押金、停工等手段直至采用行政手段解決。3.3、精心養(yǎng)護(hù)社區(qū)綠化，加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對(duì)藍(lán)水園綠化水質(zhì)管理規(guī)定，在保障社區(qū)環(huán)境清潔、園林綠化同步，對(duì)社區(qū)噪聲、水質(zhì)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境和環(huán)保建設(shè)，充分運(yùn)用中水、節(jié)約水資源，垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)等。通過咱們努力和科學(xué)管理將藍(lán)水園建成一流綠色生態(tài)環(huán)保社區(qū)。3.4、合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。藍(lán)水園交通采人車分流方式，車輛環(huán)社區(qū)外環(huán)路行駛、停車以地下停車與外環(huán)路停車相結(jié)合，充分運(yùn)用智能設(shè)施進(jìn)行管理。在社區(qū)人行道設(shè)限車擋，非常狀況可通行。3.5、發(fā)揮順馳規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)行對(duì)電梯、保安方面專業(yè)化管理。在對(duì)藍(lán)水呀管理工作中針對(duì)藍(lán)水園建筑面積大、湖水面積大、機(jī)電設(shè)備多、電梯多等特點(diǎn)，咱們將充分發(fā)揮順馳規(guī)模優(yōu)勢(shì)，逐漸實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、保安、電梯養(yǎng)護(hù)、湖面水質(zhì)養(yǎng)護(hù)、機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位減少管理成本，力求為住戶提供更多免費(fèi)服務(wù)，讓廣大藍(lán)水園住戶受益。3.6、在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作一方面成立智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方面培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才在充分研究智能化系統(tǒng)基本上制定運(yùn)營(yíng)方案、維護(hù)方案和發(fā)展藍(lán)水園智能化系統(tǒng)五年規(guī)劃。在詳細(xì)操作上，著重于培訓(xùn)。一是住戶培訓(xùn)。住戶能否正常使用智能化設(shè)施是減少管理難度、提高管理效率核心，通過有籌劃培訓(xùn)使住戶夯實(shí)掌握智能化設(shè)施用法；二是專業(yè)化技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)，通過使用和培訓(xùn)，培養(yǎng)出具備智能化系統(tǒng)管理與維護(hù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技術(shù)人員。3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行酒店式服務(wù)。針對(duì)梅江藍(lán)水園建筑及環(huán)境特點(diǎn)，咱們將超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行24小時(shí)酒店式服務(wù)，INTERNET網(wǎng)及商務(wù)服務(wù)。實(shí)現(xiàn)店家辦公理念。將智能化系統(tǒng)與管理中心電腦聯(lián)網(wǎng)，使管理中心及時(shí)掌握社區(qū)治安狀況、出入人流、車流狀況、物業(yè)事務(wù)狀況，即以便住戶各種服務(wù)需求向上反饋，又便于各種緊急狀況調(diào)度。咱們將進(jìn)一步充實(shí)各種工作程序，規(guī)范服務(wù)行為，一方面挖掘住戶潛在需求，滿足住戶深層次物質(zhì)和精神需要。住戶想到咱們一定做到，住戶沒有想到咱們也已經(jīng)想到并且做到。另一方面咱們將創(chuàng)造性建立富有特色服務(wù)模式，提供豐富多彩便民服務(wù)項(xiàng)目。3.8開展卓有成效社區(qū)文化活動(dòng)藍(lán)水園社區(qū)文化定位是中華人民共和國(guó)老式文化與當(dāng)代科學(xué)技術(shù)有機(jī)結(jié)合。咱們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個(gè)方面展開，通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂社區(qū)文化建設(shè)，提高居民素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化凝聚力功能、勉勵(lì)功能和約束功能。在藍(lán)水園文化建設(shè)上咱們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、老與少、教與樂、雅與俗結(jié)合，把社區(qū)文化活動(dòng)持續(xù)地開展下去。管理手段4.1、啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2、執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而增進(jìn)工作。4.3、建立勉勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)但愿。咱們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展重要位置。培養(yǎng)目的是使員工忠于公司。一專多能、精益求精，在提高方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性韓晶。方式有培養(yǎng)提高、培訓(xùn)進(jìn)修等。4.4、工資獎(jiǎng)金重在考核。根據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更注重個(gè)人利益。充分必定努力工作所應(yīng)得報(bào)酬。4.5、倡導(dǎo)“以人為本”管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范疇內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。4.6、管理工作籌劃性，咱們依照各個(gè)階段管理要點(diǎn)不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效原則，擬定不同步期階段工作籌劃，并實(shí)行。四、組織和資源1、管理中心組織機(jī)構(gòu)順馳物業(yè)管理公司通過近年發(fā)展，形成了一支具備豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和超前物業(yè)管理理念專業(yè)化隊(duì)伍，順馳物業(yè)充分發(fā)揮雄厚技術(shù)資源和人才優(yōu)勢(shì)，精心選拔通過近年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉管理中堅(jiān)和技術(shù)中堅(jiān)構(gòu)成管理層，完畢目的管理及實(shí)現(xiàn)服務(wù)承諾。1．1管理中心組織框架物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司順馳藍(lán)水園業(yè)主委員會(huì)順馳藍(lán)水園業(yè)主委員會(huì)管理中心經(jīng)理管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理經(jīng)理助理會(huì)計(jì)出納管業(yè)部環(huán)境管理部保安部工程維修部會(huì)計(jì)出納管業(yè)部環(huán)境管理部保安部工程維修部1．2、管理中心各崗位職責(zé)1．2．1、管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)A、應(yīng)積極配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部監(jiān)督、檢查工作；熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)關(guān)于政策、法律、法規(guī)及公司各項(xiàng)規(guī)章制度；帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行社區(qū)驗(yàn)收，做好社區(qū)各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完畢公司下達(dá)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；做好員工管理工作，檢查各崗位人員完畢任務(wù)狀況；勉勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)員工，對(duì)業(yè)績(jī)差人員提出調(diào)節(jié)或予以處分意見；關(guān)懷社區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)各項(xiàng)工作；配合街道、派出所、物業(yè)辦等有關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其她上級(jí)交辦工作；1．2．2、經(jīng)理助理崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范疇內(nèi)工作策劃、指引、監(jiān)督、把關(guān)；B、負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作籌劃及工作總結(jié)；負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類考核；向管理處經(jīng)理提交各崗位用人籌劃；接待來訪住戶，對(duì)住戶投訴及時(shí)解決；投訴解決率99%；熟悉樓宇構(gòu)造、單元數(shù)、戶數(shù)；管線走向；各種設(shè)備操作辦法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常用故障、慣用維修辦法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目的；熟悉關(guān)于物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；每日巡邏社區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排解決，并加以改進(jìn)；負(fù)責(zé)指引、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作狀況；1．2．3、環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、根據(jù)社區(qū)環(huán)境規(guī)劃，制定社區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)年度、季度、月度籌劃，營(yíng)造社區(qū)良好居住環(huán)境，搞好社區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清晰，責(zé)任明確，檢查考核原則公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作狀況，隨時(shí)掌握社區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；E、對(duì)社區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)記牌及人文景觀布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展社區(qū)消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺籌劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；1．2．4、保安部主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)保安人員上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德思想教誨宣傳工作，不斷提高保安人員專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)籌劃，按籌劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所監(jiān)督指引；負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛管理工作；E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備運(yùn)營(yíng)及消防設(shè)施、設(shè)備、器材維護(hù)保養(yǎng)工作，保證每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：二懂：懂防火辦法、懂起火后撲救辦法；三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)解決險(xiǎn)肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。F、負(fù)責(zé)保安部尋常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間定期查崗制度；G、定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決辦法并督促貫徹，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織解決；H、負(fù)責(zé)與派出所聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、負(fù)責(zé)水體周邊安全防范，杜絕惡性事故發(fā)生。1．2．5、工程維修部主管職責(zé)A、負(fù)責(zé)社區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作安排與貫徹；組織參加設(shè)備大、中、小修，制定籌劃，負(fù)責(zé)員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)籌劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)；做好各項(xiàng)記錄，收集整頓設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；參加違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；負(fù)責(zé)顧客對(duì)本部門工作投訴解決，不合格服務(wù)解決，糾正和防止辦法實(shí)行，跟蹤檢查；負(fù)責(zé)員工考核工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；1．2．6、管業(yè)部主管職責(zé)熟悉物業(yè)管理關(guān)于法規(guī)政策；負(fù)責(zé)建立完善管理中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，涉及業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對(duì)業(yè)主發(fā)布信息等；負(fù)責(zé)各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳組織管理；制定社區(qū)文化活動(dòng)籌劃，豐富業(yè)主、住戶文化生活；負(fù)責(zé)管理中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文獻(xiàn)、資料存檔工作定期檢查；負(fù)責(zé)開展管理中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。2、人員配備和人員素質(zhì)規(guī)定藍(lán)水園物業(yè)管理用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，擬定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”用人原則。咱們規(guī)定事務(wù)管理詳細(xì)操作人員必要是一專多能，實(shí)行一崗多職，互相協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員實(shí)際配備以詳細(xì)管理范疇而定）經(jīng)理助理1人管理中心經(jīng)理1人2．1、藍(lán)水園無業(yè)管理中心人員配備圖經(jīng)理助理1人管理中心經(jīng)理1人管業(yè)部工程維修部保安部環(huán)境管理部管業(yè)部工程維修部保安部環(huán)境管理部主管1人主管1人主管1人主管1人主管1人主管1人主管1人主管1人管理員3人維修主管1人保安領(lǐng)班3人清潔領(lǐng)班1人管理員3人維修主管1人保安領(lǐng)班3人清潔領(lǐng)班1人會(huì)計(jì)兼出納1人電工3人保安員18人綠化領(lǐng)班1人會(huì)計(jì)兼出納1人電工3人保安員18人綠化領(lǐng)班1人水工3人水工3人共計(jì)5人監(jiān)控中心3人保潔員12人共計(jì)5人監(jiān)控中心3人保潔員12人綜合維修1人綜合維修1人電梯工1人地下車場(chǎng)4人水體保質(zhì)員1人電梯工1人地下車場(chǎng)4人水體保質(zhì)員1人共計(jì)10人共計(jì)27人共計(jì)16人共計(jì)10人共計(jì)27人共計(jì)16人藍(lán)水園物業(yè)管理中心總計(jì)需要各類人員60人3、管理用房管理用房籌劃安排如下：管理中心————150平方米；財(cái)務(wù)室—————20平方米；檔案室—————50平方米；庫(kù)房—————50平方米；經(jīng)理室—————15平方米；助理室—————15平方米；環(huán)境管理室———100平方米；保安部—————80平方米；工程維修部———80平方米；會(huì)議室（多功能室）————60平方米；管業(yè)部—————80平方米；業(yè)主委員會(huì)———20平方米；綜合管理用房總面積為720平方米4、器械、工具、裝備以及辦公用