房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀之思考

[摘要]在物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展進步的同時,很多的問題也隨之出現(xiàn)。文中主要分析了造成房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的原因以及物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)的主要問題,最后根據(jù)這些問題提出了相應的解決對策。[關鍵詞]物業(yè)管理;房地產(chǎn);糾紛;相關法規(guī);服務合同。近些年來,物業(yè)管理作為一種微利性行業(yè),憑借其較低的門檻以及經(jīng)營風險吸引了很多投資人的目光,吸引了大批人才,于是房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)逐漸開始了其實現(xiàn)市場化的步伐。但隨之而來的房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛成為了它不斷向前發(fā)展的阻礙,由于廣大業(yè)主的合法權益沒辦法得到應有的保障,因此物業(yè)管理在實現(xiàn)市場化的進程中面臨著難以實現(xiàn)制度化與規(guī)范化的困難,也因此難以建立和諧的小區(qū)。一、造成房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的原因。(一)物業(yè)管理方面的相關法規(guī)不夠健全。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)物業(yè)管理法規(guī)主要有《物業(yè)管理條例》、《物權法》等?！段飿I(yè)管理條例》中雖然對房地產(chǎn)開發(fā)商、入住業(yè)主以及物業(yè)公司等相關方之間的權利、義務和責任作了詳細說明,但在如何加強管理監(jiān)督、公共維修費用的籌集與使用以及公共設施的所有權方面的規(guī)定仍然存在比較大的漏洞。《物權法》雖然通過法律的形式進一步規(guī)范了物業(yè)管理活動,但它的存在并不足以完全解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的所有矛盾。(二)物業(yè)公司的服務還不盡如人意。物業(yè)服務的項目多且雜,因此在管理過程中很容易出現(xiàn)疏漏。在實際情況中,不少物業(yè)公司還存在著推卸責任的行為。當小區(qū)業(yè)主需要物業(yè)公司提供幫助的時候,不少物業(yè)服務人員選擇了置之不理或是相互推諉的做法。這種情況不管是公司授意還是由于自身職業(yè)素質(zhì)的欠缺所導致的,但結(jié)果都會引起業(yè)主的反感。只收取物業(yè)費卻不為業(yè)主提供服務、任意增加收費項目或是用停水停電方式對業(yè)主提出過分要求等這些做法都會讓群眾慢慢對房地產(chǎn)的物業(yè)服務行業(yè)失去信心,最終會影響到物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。(三)部分業(yè)主對物業(yè)公司的認識不夠。由于物業(yè)管理在我國尚屬新興行業(yè),很多人對它的認識并不是十分明確,因而也不清楚如何使用和維護自己的權益。在這樣的情況下,物業(yè)公司就很容易產(chǎn)生一種僥幸心理,認為即便公司所提供的服務不到位也不會有業(yè)主發(fā)現(xiàn)或投訴,因而導致了房地產(chǎn)物業(yè)公司管理水平的不斷下降。二、物業(yè)管理糾紛的主要問題。1)物業(yè)費糾紛。收費難幾乎是所有物業(yè)公司都需要面對的一個重要問題,這也使得很多的物業(yè)公司面臨越來越大的生存壓力。物業(yè)公司的收入減少了,所提供服務的質(zhì)量自然就會下降。而這又將會導致業(yè)主對物業(yè)公司服務態(tài)度的不滿,于是便陷入了惡性循環(huán)中。有調(diào)查發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司在處理業(yè)主推延物業(yè)費時最常使用的方法就是停水停電,而這種做法只會激化二者之間的矛盾,并造成糾紛事件的產(chǎn)生。2)安全保障糾紛。不少的業(yè)主在與物業(yè)公司簽署的物業(yè)服務合同中,對于物業(yè)公司應該履行的安全保障義務沒有進行詳細的羅列。因而當出現(xiàn)第三方導致業(yè)主受到財產(chǎn)或是人身安全的損失時,物業(yè)公司與業(yè)主就會在責任的歸屬問題上產(chǎn)生糾紛。3)車輛管理糾紛。車輛管理糾紛在物業(yè)管理糾紛中占有比較大的比例,大多數(shù)業(yè)主都曾因為發(fā)生車輛管理問題而與物業(yè)公司之間發(fā)生了糾紛。這其中,車輛收費標準、停放位置以及賠付問題是糾紛中最常出現(xiàn)的問題。物業(yè)公司在對業(yè)主的車輛進行管理的時候,應該事先明確告知業(yè)主車輛管理的收費標準以及車輛丟失的賠付措施,這樣才可以最大程度地降低糾紛發(fā)生的頻率。4)物業(yè)管理合同不夠規(guī)范。很多小區(qū)業(yè)主所簽訂的物業(yè)服務合同都是物業(yè)公司提供的,這種情況很容易導致合同中出現(xiàn)對業(yè)主權益不利的條款,如果業(yè)主沒有仔細審閱合同便直接簽字,那么日后發(fā)生問題時有些權益就沒辦法得到保障,只能自認倒霉。此外,在前期物業(yè)服務中也經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)服務公司與建設單位關聯(lián)并且從中牟利的現(xiàn)象,這種情況下多數(shù)會出現(xiàn)住房質(zhì)量問題。但當問題發(fā)生時,建設單位與物業(yè)公司之間又會相互推卸責任,讓業(yè)主平白無故蒙受損失。5)物業(yè)專項維修資金的使用糾紛。當業(yè)主的住房出現(xiàn)問題后,物業(yè)公司按物業(yè)委托合同規(guī)定,有責任及時進行維修。但是物業(yè)專項維修資金的使用卻是一個非常復雜的問題,按相關法律法規(guī)規(guī)定,對小區(qū)公共設施設備的維修,動用專項維修資金必須先由物業(yè)公司向業(yè)委會(沒有成了業(yè)委會的向社區(qū)居委會)提出報告,經(jīng)業(yè)委會(或社區(qū)居委會)審核后由一定比率以上的相關業(yè)主簽字同意,再向當?shù)匚飿I(yè)專項維修管理中心申報批準后才能實施。但是業(yè)主和業(yè)委會由于觀念上的問題,實際操作中總是不那么配合,在這一流程中只要有一個環(huán)節(jié)受阻,專項維修資金的動用就非常困難。因而出現(xiàn)了物業(yè)公司對公共設施設備維修服務不及時,維修責任不到位,業(yè)主不能正常使用公共設施設備而產(chǎn)生糾紛。物業(yè)公司或業(yè)委會違規(guī)使用物業(yè)專項維修資金的情況時有發(fā)生。三、房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的解決對策。(一)轉(zhuǎn)變業(yè)主與物業(yè)公司的觀念。物業(yè)管理分為廣義的物業(yè)管理與狹義的物業(yè)管理。我們通常所說的物業(yè)管理指的就是狹義上的物業(yè)管理,它指的是物業(yè)服務企業(yè)在委托人也就是業(yè)主的委托下通過商業(yè)的經(jīng)營形式以及現(xiàn)代管理技術的運用承擔起居住環(huán)境、小區(qū)公共設施設備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)責任,同時為業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)的管理服務。雖然業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種委托服務關系,并且物業(yè)公司也是通過這樣的方式來盈利的,但這并不妨礙物業(yè)公司為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務。如果業(yè)主和物業(yè)公司可以轉(zhuǎn)變彼此的觀念,不以是否盈利來斷定彼此的關系,給予對方充分的信任,那彼此間的糾紛一定會大幅減少。(二)換位思考,友好的溝通。在解決問題的時候,一味的責怪和埋怨除了導致雙方的不愉快之外,不會帶來任何實際的效果。在業(yè)主與物業(yè)公司之間出現(xiàn)問題的時候,大家都需要換位思考一下,這樣才可以體量對方的難處。坦誠的態(tài)度對于問題的解決是非常有利的。除非是物業(yè)公司想要推卸責任,否則友好的溝通一定會比惡意的投訴取得更好的效果。四、結(jié)語。經(jīng)濟的發(fā)展為物業(yè)管理這個新興行業(yè)帶來了空前的發(fā)展機遇,同時,這個復雜的行業(yè)也面臨著很大的挑戰(zhàn)。因此,對于我國物業(yè)管理的發(fā)展以及存在問題的改進,在行政手段已經(jīng)無法解決有些問題的情況下,相關法規(guī)的實施與完善就會是最好的解決手段。與此同時,大家其實也應該在充分了解這個行業(yè)的基礎上進行換位思考,在出現(xiàn)問題的時候先友好地溝通,法律程序需要扮演的角色應該是物業(yè)公司和業(yè)主各自權益保障的最后依靠。[參考文獻][1