（物業(yè)管理）中海物業(yè)顧問培訓(xùn)講義

(物業(yè)管理)中海物業(yè)顧問工商業(yè)務(wù)基本知識物業(yè)資質(zhì)、物價(jià)收費(fèi)。第一講公司法篇態(tài)――國有獨(dú)資公司，是指國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)的部門公司，由中海物業(yè)和三家子公司按比例相互交叉持股而成。任。直接控制和支配這部分財(cái)產(chǎn)。部資產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。金下受限制較多，對股東的出資有嚴(yán)格要求，且不能轉(zhuǎn)讓、成經(jīng)公司形式、公司解散和清算、修改章程具有決定權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)。異同點(diǎn)限責(zé)任公司和股份有限公司是兩種不同的公司形態(tài)，如下圖：的注冊資本：內(nèi)資企業(yè)：到市工商局 (寶安、內(nèi)資企業(yè)：到市工商局 (寶安、龍崗區(qū)的到區(qū)工商局)辦理；私到企業(yè)所在區(qū)的公安分的事宜 (一)設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司應(yīng)提交的資料：型1事簽署的《公司設(shè)立登記申請書》234567授權(quán)委托書(辦事人員)的批準(zhǔn)文件、創(chuàng)立大會(huì)的會(huì)議記錄、籌辦公司的審計(jì)報(bào)告。第二講物業(yè)資質(zhì)篇人的身份證明。租賃合同復(fù)印件。例如：物業(yè)管理資質(zhì)證書、停車場許可證(具體如何辦理，在第二、三節(jié)將詳細(xì)講述) (二)設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司的分支機(jī)構(gòu)(以物業(yè)管理處、停車場為例)提交如下資料：5、營業(yè)場所使用證明(發(fā)展商開具管理用房證明)9、停車場許可證復(fù)印件(設(shè)立停車場分支機(jī)構(gòu)時(shí)提供) (三)辦理國稅、地稅稅務(wù)登記證印花稅，管理處繳納的稅種包括：除上述稅種中的房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅外的其他稅金和交增值稅。分支機(jī)構(gòu)需要提供的資料：1、稅務(wù)登記表(一式三份)；2、營業(yè)執(zhí)照(副本原件、正本復(fù)印件)；在深圳市轄區(qū)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的單位，必須取得資質(zhì)證書，方能從事物業(yè)管理。于印發(fā)《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定》的通知，規(guī)定全市理，按等級標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。具體等級劃分如下： (萬元)123對全國物業(yè)管理單位規(guī)范并確定了等級標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。序號 (萬元)求管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低獨(dú)立式住宅(別墅)1理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。2理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。3經(jīng)理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。4管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。審，再報(bào)建設(shè)部審批及發(fā)證(本次申請國家一級資質(zhì)證書的企業(yè)，暫領(lǐng)取時(shí)資質(zhì)證書由住宅局核查后根據(jù)授權(quán)直接頒發(fā)。像中海物業(yè)已經(jīng)早已具備國家一級資質(zhì)的企業(yè)就免于重新申請。并提供相關(guān)資料，送至單位注冊地址所在地區(qū)住宅局。料返還申請單位。復(fù)。住宅局實(shí)地考核。第三講物價(jià)收費(fèi)篇理收局申請物業(yè)管理收費(fèi)許可證。當(dāng)時(shí)的程序如下： (1)工商營業(yè)執(zhí)照； (2)行業(yè)主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書； (3)物業(yè)管理確認(rèn)書； (4)業(yè)主委員會(huì)成立的批文； (5)申請審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報(bào)告。應(yīng)的調(diào)整：理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商和備案，暫不實(shí)行收費(fèi)許可證制度。。同、小區(qū)入伙之后，就開始管理處的收費(fèi)工作。到交警局和物價(jià)局辦理相關(guān)證照方可營業(yè)。超超 (一)申辦停車場許可證 (二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。天(24小時(shí)內(nèi))月(30天)車車車車車工業(yè)廠房配套停車場 基準(zhǔn)價(jià))內(nèi)天55動(dòng)調(diào)：準(zhǔn)天(24小時(shí)內(nèi))月(30天)小車車車超摩小車大車車工業(yè)廠房配套停車場 基準(zhǔn)價(jià))內(nèi)225天55112IC本收取押金。[2003]13號《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)降我市銷售電價(jià)的通知》對住宅和商業(yè)水、電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作了相關(guān)規(guī)定。深圳市物價(jià)局深價(jià)管[2003]18號電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下表： (元/噸) (元/度)用量(噸)單價(jià)(元/噸)第二部分會(huì)計(jì)報(bào)表基本知識會(huì)計(jì)報(bào)表基本知識主要介紹：會(huì)計(jì)基本要素、會(huì)計(jì)報(bào)表。第四講會(huì)計(jì)要素篇算。物管會(huì)計(jì)的對象是物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)過程中的資金和資金運(yùn)動(dòng)。會(huì)計(jì)對象具體化就是會(huì)計(jì)要素。等六大類。其中：資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益構(gòu)成會(huì)計(jì)的基本要素。源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。企業(yè)資產(chǎn)可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用(過去是遞延資產(chǎn))和其他資產(chǎn)。短期投資 股票投資 債。長期負(fù)債是指償還期在一年或一年以上的債務(wù)。 負(fù)債負(fù)債 入資本(股本)、資本公積、盈余公積和未分配利潤等。資本公積包括企業(yè)在創(chuàng)立和經(jīng)營過程中接受捐贈(zèng)的資產(chǎn)價(jià)值和法定財(cái)產(chǎn)重估增公積包括企業(yè)按照國家規(guī)定從企業(yè)稅后利潤中提取的法定盈余公積和任意盈余公積金(各按10%提取)。資本公積和盈余公積可以按法企業(yè)留于以后年度分配的利潤或待分配利潤。投入資本 個(gè)人投入資本 投入資本 。 管理費(fèi)、顧問費(fèi)開辦費(fèi) 材料銷售費(fèi)用費(fèi)用利利潤 凈收益和營業(yè)外收支凈額組成。投資凈收益 (一)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的構(gòu)成財(cái)務(wù)狀況和某一會(huì)計(jì)期間經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量的文件。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告分年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告。財(cái)務(wù)情況說明書。 (二)會(huì)計(jì)報(bào)表的作用書面文件。的作用主要有五項(xiàng)：料；計(jì)報(bào)表使用者提供經(jīng)濟(jì)決策有用的信息，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的資料。 (三)會(huì)計(jì)報(bào)表的種類反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容可分為：反映財(cái)務(wù)狀況表(資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表)、反映財(cái)務(wù)成果表(利潤表、利潤分配表、主營業(yè)務(wù)收支明細(xì)表等)、反映費(fèi)用和成本表(期間費(fèi)用表、產(chǎn)品成本表等)。2、按報(bào)送對象可分為：對外會(huì)計(jì)報(bào)表(資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、報(bào)表附注)和對內(nèi)會(huì)計(jì)報(bào)表(可以自行設(shè)計(jì)及成本費(fèi)用表等)。計(jì)報(bào)表。報(bào)表。負(fù)債兩方必須平衡，即：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益(凈資產(chǎn))標(biāo)準(zhǔn)和一定的順序排列編制而成。 (一)資產(chǎn)負(fù)債表提供的信息包括：業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的重要資料；表明企業(yè)未來需用多少資產(chǎn)和勞務(wù)清償債務(wù)；在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額，了解權(quán)益的結(jié)構(gòu)情況；算出各種財(cái)務(wù)指標(biāo)。 (二)閱讀資產(chǎn)負(fù)債表的步驟：首先要閱讀資產(chǎn)負(fù)債表中反映資產(chǎn)總額、負(fù)債總額、所有者(股東)權(quán)益總額的信息，總整體上把握企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)增減，可籠統(tǒng)反映企業(yè)當(dāng)年經(jīng)營效益的優(yōu)劣。未必是不利的(因?yàn)橛袝r(shí)負(fù)債的增加是為滿足投資的需要，以求長遠(yuǎn)利益)。但是負(fù)債的畸形增長必然顯示企業(yè)經(jīng)營的惡化。3、所有者(股東)權(quán)益總額可以說明：○1截止報(bào)表編制日企業(yè)的所有者(股東)實(shí)際擁有的可真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營效益的好壞(與資產(chǎn)總額作用相比)。負(fù)債、所有者權(quán)益下重要會(huì)計(jì)科目所體現(xiàn)的數(shù)據(jù)(略)。性的大小，企業(yè)資金變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。有重要意義的。負(fù)債表的格式：123456789稅項(xiàng)：0.000.00者權(quán)益：稅項(xiàng)：果虧損發(fā)生和內(nèi)容與企業(yè)利潤構(gòu)成的因素直接相關(guān)。 (一)利潤表提供的信息從企業(yè)利潤表中，可直接獲取如下數(shù)據(jù)：本。其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金后的利潤。利潤。認(rèn)購股票取得的股利和收回投資時(shí)發(fā)生的收益等。 (二)企業(yè)利潤的計(jì)算步驟如下：金及附加營業(yè)利潤=主營業(yè)務(wù)利潤+其他業(yè)務(wù)利潤—期間費(fèi)用這里期間費(fèi)用包括營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+補(bǔ)貼收入+營業(yè)外收入—營業(yè)外支出凈利潤=利潤總額—所得稅 (三)閱讀利潤表的方法潤表與資產(chǎn)負(fù)債表不同，利潤表中上下項(xiàng)之間有計(jì)算程序上關(guān)系，因此閱讀利潤表就要采取由上至下的閱讀順序進(jìn)行。 是反映企業(yè)利潤的分配情況和年末未分潤表的附表。通過利潤分配表，可以了解企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的分配(包括虧損的彌補(bǔ))情況，了解分配的水平，以及年末未分配利潤的結(jié)余數(shù)額。 (五)利潤分配表反映的信息 。 入的數(shù)額。 個(gè)人的利潤。利潤分配表的基本格式：損益表1234567890.000.00減：加：四、減：五、利潤分配表項(xiàng)目行次本年實(shí)際上年實(shí)際226786789基金量表是以現(xiàn)金的流入和流出反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的經(jīng)動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的動(dòng)態(tài)情況，它反映了企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的全貌。 (一)現(xiàn)金流量表的作用因(劃分經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生三部分流量)。。及現(xiàn)金變動(dòng)的投資和籌資活動(dòng)信息，使信息使用者能夠全面了解和分析企業(yè)的投資和籌資活動(dòng)。 (二)現(xiàn)金流量表的核心規(guī)則現(xiàn)金流量表的格式如下：現(xiàn)金流量表目收到的現(xiàn)金金金長期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額付的現(xiàn)金299金流量凈額流量凈額金金物業(yè)管理成本明細(xì)表是反映物業(yè)管理處在一定期間內(nèi)為小區(qū)管以獲取小區(qū)管理一個(gè)期間(如一年、一個(gè)季度)的直接成本信息數(shù)據(jù)，于表中具體明細(xì)項(xiàng)目在第九講“物業(yè)管理成本篇”中再重點(diǎn)介紹。下面是物業(yè)管理成本明細(xì)表的格式：項(xiàng)目行次本季數(shù)累計(jì)數(shù)11.護(hù)衛(wèi)人員22.清潔綠化人員33.維修人員44.其他人員561.護(hù)衛(wèi)材料72.維修材料83.清潔材料94.其他材料1.公用水電費(fèi)3.機(jī)電設(shè)備維修費(fèi)5.清潔費(fèi)6.其他2.工會(huì)經(jīng)費(fèi)3.水電費(fèi)4.差旅交通費(fèi)5.辦公費(fèi)8.交際應(yīng)酬費(fèi)9.食堂費(fèi)用文化活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用攤銷低值易耗品攤銷15.稅金.業(yè)主管委會(huì)費(fèi)用17.其他合計(jì)第三部分會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)知識會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)知識主要介紹物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)科目、稅本結(jié)構(gòu)、管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)。第六講會(huì)計(jì)科目篇定義：動(dòng)，需要設(shè)置許多不同的會(huì)計(jì)科目。二、會(huì)計(jì)科目的分類：債權(quán)益類；三、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)科目代碼對照表：一1現(xiàn)金2345三6實(shí)收資本(股本)789五二大部分公司會(huì)計(jì)科目的設(shè)置是按照反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的性質(zhì)來分類的，號，以便于編制會(huì)計(jì)憑證，登記賬簿，查閱賬目，實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。第七講物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)篇的稅金結(jié)構(gòu)： (一)物業(yè)管理企業(yè)繳納的稅金涉及七類稅法中的四類： (二)主要稅項(xiàng)政策值進(jìn)行征稅。2)提供加工、修理修配勞務(wù)增值稅納稅人：按經(jīng)營規(guī)模及會(huì)計(jì)核算健全與否分兩類：1)一般納稅人2)小規(guī)模納稅人收代付水電費(fèi)時(shí)，視同銷和個(gè)人進(jìn)行征稅。征收范圍：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等九類行業(yè)。納稅。收的一種稅。來源。具體計(jì)算：城市維護(hù)建設(shè)稅=(增值稅+營業(yè)稅)×1%附加費(fèi)。具體計(jì)算：教育費(fèi)附加=(增值稅+營業(yè)稅)×3%、實(shí)物或貨幣的、純收益。企業(yè)虧損，則不用繳納企業(yè)所得稅。費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)：1600(特區(qū))，800(非特區(qū))征收辦法：由企業(yè)代扣代繳，個(gè)人承擔(dān)。全月應(yīng)納稅所得額(元)稅率(%)1023456789得稅，適用稅率效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。帳簿；權(quán)利、許可證照；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。二、物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用結(jié)構(gòu)：物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)中，所代收的費(fèi)用有水費(fèi)、排污費(fèi)，，具體標(biāo)準(zhǔn)為：價(jià)(元/噸) (元/度)用量(噸)單價(jià)(元/噸)稅費(fèi)。但加壓費(fèi)的收取問題，由于各個(gè)管理處的實(shí)際情況不同，收費(fèi)方法也不盡相同。例如我公司的老管理處海濱廣場管理處，凡是高層住宅居民，不論住在哪一層，均收取加壓費(fèi)，多層、小高層住宅居民均不收均收取加壓費(fèi)。又如地處布吉關(guān)外的中海怡翠山莊管理處，雖然小區(qū)內(nèi)都是多層住宅，但由于市政供水不足，對居民均要收取加壓費(fèi)。第八講物業(yè)管理企業(yè)收入篇管理收入、其他收入等，按會(huì)計(jì)核算歸集有以下幾個(gè)方面構(gòu)成：收入和物業(yè)大修收入。其他業(yè)務(wù)收入是指各單位從事主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入等。生產(chǎn)經(jīng)營無直接關(guān)系的各項(xiàng)收入，包括處置固定資產(chǎn)凈收益、固定資產(chǎn)盤盈、出售無形資產(chǎn)收益、罰款凈收入等。物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收入具體為：收入其他收入(復(fù)印、電話收入)為二類：本體維修基金(只有深圳有此項(xiàng)基金)：系代收代付基金，業(yè)主在房屋交付保修期滿后第一個(gè)月起開始向物業(yè)管理處交納。專用基金是由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投建造成本。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程(實(shí)際工作中沒有執(zhí)行，開辦費(fèi)屬于此項(xiàng))。物業(yè)管理企業(yè)成本篇費(fèi)用等開支后形成公司的利潤。管理處上交管理酬金后有節(jié)余利潤是管理處全體業(yè)主的，虧損要由物業(yè)公司來承擔(dān)，公司現(xiàn)行的管理合約是酬金制和包干制的結(jié)合，按新根據(jù)上述原則進(jìn)行公司和管理處的會(huì)計(jì)核算，物業(yè)公司的會(huì)計(jì)報(bào)表要分別反映投資人的權(quán)益和全部會(huì)計(jì)單位匯總兩套報(bào)表體系。減去管理處的虧損準(zhǔn)備后計(jì)算盈虧，反映投資者應(yīng)獲得的利潤。經(jīng)營規(guī)模的會(huì)計(jì)報(bào)表。服務(wù)和維修等過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用支出。按管理架構(gòu)分公司管理費(fèi)和管理處管理成本，下面主要是介紹管理處的成本主要結(jié)構(gòu)，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接費(fèi)用。資、獎(jiǎng)金、伙食費(fèi)、服裝費(fèi)、勞動(dòng)和“其他人員”等。包括在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)包括公用水電費(fèi)、公共設(shè)施日常維修費(fèi)用、外委大廈日常維修費(fèi)、外委機(jī)電設(shè)備日常維修費(fèi)、外委電梯日常維修費(fèi)、外委清潔費(fèi)等。但值得注意的是，公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備大中修理費(fèi)用應(yīng)由本體維修基金或?qū)＞S修基金支出。的工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、交際社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、業(yè)主管委會(huì)費(fèi)用和其他等。包含的內(nèi)容如下：項(xiàng)目包括工資、獎(jiǎng)金、福利的工資及福利，包括裝費(fèi)、保包括工資、獎(jiǎng)金、福利核算食堂人員、接待員、會(huì)所人員、司機(jī)等的工資及福利，包括工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、伙食費(fèi)、過節(jié)費(fèi)、服裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，如對講機(jī)及配件等算有關(guān)清潔綠化工作方面的材料支出，如清潔用品、綠化用工具、化肥及花草等支出，多指維修用品等星材料樓倒、大堂的水電費(fèi)，但不包含使用本體維保養(yǎng)費(fèi)和年檢費(fèi)、維修費(fèi)、維修費(fèi)等星開支包括工資、獎(jiǎng)金、福利核算辦公室的各種日常開支，如購買辦公用品、電話費(fèi)、訂購報(bào)刊雜志費(fèi)、印刷費(fèi)及審計(jì)、訴訟、律師、工傷年檢等各項(xiàng)專業(yè)顧問費(fèi)項(xiàng)目差旅費(fèi)等，還包含員工購禮品款等算管理層員工的勞動(dòng)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)，但醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)除外，計(jì)入“應(yīng)付福利費(fèi)”中物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)產(chǎn)折舊費(fèi)耗品攤銷費(fèi)、食堂的裝修工程每月的水電費(fèi)稅票品等費(fèi)用宜用的活動(dòng)費(fèi)、小區(qū)裝星開支我公司各管理處的外委機(jī)電設(shè)備日常維修、外委電梯日常維修、外下面是各項(xiàng)分包的具體情況：指對小區(qū)內(nèi)