個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究

摘要改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變的逐漸繁榮起來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款在商業(yè)銀行辦理的信貸業(yè)務(wù)中所占的比重也越來(lái)越大。雖然它的安全性相對(duì)于其它信貸業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)比較高，但并不代表不存在風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)搜集近十年來(lái)的數(shù)據(jù)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款余額隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增加而逐年增加，不良貸款率也開(kāi)始逐年上升，這大大增加了銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。本文通過(guò)借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀(guān)環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等六方面對(duì)個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并在此基礎(chǔ)上提出了關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款，商業(yè)銀行，風(fēng)險(xiǎn)分析

目錄前言 11.個(gè)人住房抵押貸款概述 21.1個(gè)人住房抵押貸款的定義、種類(lèi)及意義 21.1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義 21.1.2個(gè)人住房抵押貸款的種類(lèi) 21.1.3個(gè)人住房抵押貸款的意義 21.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款特點(diǎn) 31.2.1貸款對(duì)象特殊 31.2.2貸款用途專(zhuān)一 31.2.3貸款數(shù)量較大 31.2.4貸款期限較長(zhǎng) 31.2.5償還方式特殊 42.個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀 52.1個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析 52.2個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因 73.個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn) 93.1借款人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 103.2商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn) 103.3宏觀(guān)環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 113.4抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 113.5開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 123.6其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 124.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范 134.1盡快建立完善的個(gè)人信用體系 134.2建立對(duì)房地產(chǎn)公司、中介公司以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的制約機(jī)制 134.3加強(qiáng)銀行自身的管理 144.4建立健全個(gè)人住房貸款的法律體系 144.5強(qiáng)化個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)制 15結(jié)論 16致謝 17參考文獻(xiàn) 18前言近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展?，個(gè)人住房抵押貸款在商業(yè)銀行所開(kāi)展的信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)著相當(dāng)大的一部分，并且也成為了購(gòu)房者首要的貸款方式。雖然我國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)沒(méi)有悠久的發(fā)展歷史，但是其規(guī)模宏大，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展。然而，住房抵押貸款業(yè)務(wù)也存在一些不足之處，比如存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，研究個(gè)人住房抵押貸款顯露的問(wèn)題已經(jīng)變得愈來(lái)愈重要，基于問(wèn)題進(jìn)一步提出解決對(duì)策，從而使得有關(guān)住房金融的理論體系變得越來(lái)越完善，這對(duì)改善人民的生活促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。目前，已有很多學(xué)者對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施進(jìn)行了深入研究，通過(guò)知網(wǎng)查詢(xún)國(guó)外研究較為深入的論文有王福林、田傳浩的《國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究新進(jìn)展及對(duì)我國(guó)的啟示》，它指出個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最早起源于英國(guó)，隨后在歐洲其它國(guó)家得到廣泛發(fā)展。其中，美國(guó)學(xué)者認(rèn)為信用風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)問(wèn)題的根本原因，澳大利亞的學(xué)者通過(guò)查閱大型金融機(jī)構(gòu)的貸款資料，對(duì)個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入研究，并在此基礎(chǔ)上形成了一套比較完整的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。國(guó)內(nèi)研究較為深入的論文有楊若晶的《個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范》，它指出個(gè)人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，科學(xué)分析、有效防范問(wèn)題，完善個(gè)人住房抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，可以有效降低商業(yè)銀行發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率。在研究方式上，本文采用了理論分析和實(shí)際分析相結(jié)合、定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，闡述了我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)采取的不同措施。研究個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管控不僅可以使商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制還能夠推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。1.個(gè)人住房抵押貸款概述在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的共同作用下，人們對(duì)住房提出了各式各樣的要求，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但對(duì)中低層收入的居民來(lái)說(shuō)運(yùn)用自有資金購(gòu)買(mǎi)房屋是比較困難的，于是他們便以房屋作為抵押品去銀行申請(qǐng)貸款，促進(jìn)了銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義、種類(lèi)及意義1.1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義個(gè)人住房抵押貸款是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)自己先支付一部分資金，然后將其購(gòu)置的房屋作為抵押品，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一筆貸款用來(lái)支付給開(kāi)發(fā)商，最后再以分期付款的方式向銀行償還本息的一種金融活動(dòng)[1]。當(dāng)借款者不能按照合約的規(guī)定還本付息時(shí)，銀行有對(duì)抵押品進(jìn)行處置、變賣(mài)的權(quán)利，從而降低銀行遭受的損失。在我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款又有種別的說(shuō)法即“按揭”，我國(guó)按揭的定義與國(guó)外是不同的，在國(guó)外按揭的意思是指為擔(dān)保特定的債務(wù)和義務(wù)的履行而進(jìn)行的土地或是動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和讓渡[2]。在進(jìn)行清償債務(wù)之前，按揭人對(duì)按揭物享有占有和使用權(quán)，但法律規(guī)定不能進(jìn)行處置。因?yàn)樗乃袡?quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，已歸受揭人所有。而在我國(guó)對(duì)于按揭物來(lái)說(shuō)，它的所有權(quán)仍然是掌握在按揭人手中的，作為受揭人的金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)有獲得所有權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，按揭人不向銀行還本付息時(shí)，銀行則將會(huì)把按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)使其受到補(bǔ)償。1.1.2個(gè)人住房抵押貸款的種類(lèi)按照房屋的類(lèi)型不同，可以分為現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款兩種[2]?，F(xiàn)房抵押貸款是指銀行在借款人到房地局辦理完房屋抵押登記之后才對(duì)其發(fā)放貸款。期房抵押貸款實(shí)質(zhì)是一種短暫的過(guò)渡行為，債務(wù)人沒(méi)有對(duì)房屋的抵押權(quán)，擁有的只是對(duì)開(kāi)發(fā)商提交房子的請(qǐng)求權(quán)。按照房屋的性質(zhì)不同，可以分為商品住房抵押貸款、經(jīng)濟(jì)適用房抵押貸款和政策性住房抵押貸款[2]。商品住房抵押貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋；經(jīng)濟(jì)適用房抵押貸款是指此類(lèi)房屋享受政府給予的各種優(yōu)惠政策且出售價(jià)格由政府統(tǒng)一制定；政策性住房抵押貸款指國(guó)家為了解決居民住房問(wèn)題，通過(guò)采取各種政策補(bǔ)貼，使其低于市場(chǎng)價(jià)格。按照償還方式的不同，可以分為分期還款和一次性還本付息[2]。分期還款一般是指按月還款或者按季還款；一次性還本付息是指到期時(shí)連本帶息一次性歸還銀行。1.1.3個(gè)人住房抵押貸款的意義（1）有利于解決開(kāi)發(fā)商資金困難的問(wèn)題。由于建造房屋所耗費(fèi)的時(shí)間比較長(zhǎng)，投入的資金量比較大，因此僅依靠開(kāi)發(fā)商自有資金是難以維持的，根據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金大部分來(lái)自銀行的貸款。（2）有利于銀行開(kāi)拓新業(yè)務(wù)，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是在國(guó)外，消費(fèi)者用自有資金購(gòu)買(mǎi)一套屬于自己的住宅還是比較困難的，銀行開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù)解決了消費(fèi)者的難題。另外，有住房作為抵押品可使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)降到最低。（3）有利于改善居住者的居住環(huán)境。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展的住房抵押貸款業(yè)務(wù)給居民帶來(lái)了頗多好處?；貞涍^(guò)去當(dāng)時(shí)很多居民沒(méi)有房屋居住或者十幾個(gè)人住在一個(gè)很小的房子里?，F(xiàn)如今差不多每個(gè)居民都有了屬于自己的住房，甚至一部分居民住上了小洋樓。這一變化與多種因素有關(guān)，其中包括了居民自身收入狀況的改善以及我國(guó)銀行開(kāi)展的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。最終證實(shí)，住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展不僅可以提高高收入居民的居住水平還可以改善低收入居民的居住環(huán)境。1.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款特點(diǎn)1.2.1貸款對(duì)象特殊個(gè)人住房貸款屬于消費(fèi)貸款,具有零售性。其涉及的范圍比較廣、對(duì)象也比較分散，主要是面向自然人，他們購(gòu)買(mǎi)房屋是為了給自己尋找一個(gè)可以居住的地方，來(lái)滿(mǎn)足自己的生存需要。1.2.2貸款用途專(zhuān)一新中國(guó)成立之初，我國(guó)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一分配住房制度。隨著時(shí)間的推移，這種制度暴露出了很多問(wèn)題，例如人口的增長(zhǎng)，導(dǎo)致我國(guó)的住房供給達(dá)不到所要求的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家在意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性后對(duì)住房制度進(jìn)行了改革，允許私人自行建造房屋也允許私人購(gòu)買(mǎi)自用住房。然而私人購(gòu)買(mǎi)房屋面臨的最大問(wèn)題是資金不足，我國(guó)銀行開(kāi)展的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)剛好解決了這一難題，滿(mǎn)足了居民的住房需求，但銀行規(guī)定此項(xiàng)資金除了支付房款外，不可用做其他用途。1.2.3貸款數(shù)量較大雖然每個(gè)居民的貸款的數(shù)額較小，一般在幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等，不像傳統(tǒng)的貸款業(yè)務(wù)單筆數(shù)額就可以達(dá)到數(shù)百萬(wàn)，但由于個(gè)人住房抵押貸款面向的對(duì)象比較廣，所以貸款的客戶(hù)數(shù)量也就比較多。俗話(huà)說(shuō)積少成多，眾多客戶(hù)貸款的數(shù)量累加起來(lái)，數(shù)額還是相對(duì)較大的。[3]1.2.4貸款期限較長(zhǎng)因?yàn)榉课輰儆诠潭ㄙY產(chǎn)，使用壽命比較長(zhǎng)，中低收入的居住者需要積攢很長(zhǎng)時(shí)間的資金才能購(gòu)買(mǎi)到一套屬于自己的房子。所以他們便會(huì)選擇自己首先支付一小部分資金，剩余的資金通過(guò)向銀行貸款的方式來(lái)解決購(gòu)房問(wèn)題。由于貸款數(shù)額比較大，多以中長(zhǎng)期貸款為主，銀行需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能收回所有的貸款。[4]1.2.5償還方式特殊借款人從銀行取得貸款后，當(dāng)月不用進(jìn)行還款而是從下個(gè)月開(kāi)始每個(gè)月向銀行償還一定的本息，在中國(guó)最常見(jiàn)的償還方式有兩種。一種是等額本金的方式，另一種是等額本息的方式。如果借款人采用等額本金的方式進(jìn)行還款，那么他每月償還的本金金額是固定的，所需要支付的利息是他使用還沒(méi)有償還的資金在該月所付出的代價(jià)。它的特點(diǎn)是利息隨著每月償還本金的增多而逐漸減少，對(duì)借款人初期來(lái)說(shuō)還是有一定壓力的。公式為：At式中：At第t月末需還款的金額；P貸款本金；n還款月數(shù)；i貸款月利率；P/n每月等額償還的本金額。如果借款人采用等額本息的方式進(jìn)行還款，那么他每個(gè)月償還的本金加利息的總和不變。但每個(gè)月償還的本金會(huì)逐漸增多，利息卻逐漸越少。它的特點(diǎn)是剛開(kāi)始利息占據(jù)了每月還款金額的絕大部分。由于每月還款的金額都是提前計(jì)算好的，借款者可以對(duì)家庭的支出情況做出合理的預(yù)算。公式為：A=P*i式中：A每月需還款的金額；P貸款本金；n還款月數(shù)；i貸款月利率。在眼下，我國(guó)居民向銀行償還本息時(shí)采用最多的是等額本息的還款方式，之所以采取這種方式是因?yàn)樗挠?jì)算比較簡(jiǎn)單，每月償還金額相同、便于記憶，特別適合剛開(kāi)始資金缺乏的借款人。2.個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀2.1個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然起步晚但是自從推進(jìn)住房商品化和開(kāi)展住房抵押貸款以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2010年的4.8萬(wàn)億上升到2019年的13萬(wàn)億（見(jiàn)表2.1，圖2.1）。全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度從1998年的426億，銀行占比0.49%，增長(zhǎng)到2019年的30.04萬(wàn)億，增長(zhǎng)了大約705倍，增長(zhǎng)額度較大，增速明顯（見(jiàn)表2.2，圖2.2）。表2.12010-2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增長(zhǎng)比例2010201120122013201420152016201720182019投資金額（單位：萬(wàn)億）4.86.27.28.69.59.610.311.012.013.0同比增長(zhǎng)比例33.2%27.9%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公告圖2.12010-2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增長(zhǎng)比例數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公告表2.22010-2019年個(gè)人住房抵押貸款情況2010201120122013201420152016201720182019個(gè)人住房抵押貸款余額（單位：萬(wàn)億）5.77.28.19.011.514.219.121.925.830.0同比增長(zhǎng)比例30.0%26.0%13.0%11.0%28.0%23.0%35.0%14.0%18.0%17.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公告圖2.22010-2019年個(gè)人住房抵押貸款情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公告與此同時(shí)，越來(lái)越多的消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)選擇通過(guò)房屋抵押的方式向銀行申請(qǐng)貸款。這使得銀行開(kāi)展的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模不斷擴(kuò)張，起到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與改善民生的雙重作用。如今“要買(mǎi)房，找銀行”已成為中國(guó)老百姓所熟知的宣傳語(yǔ)。住房貸款規(guī)模有了大幅度的提升，購(gòu)房熱的熱潮使得商業(yè)銀行大部分的貸款是房貸，如圖2.3圖2.32018年四大行個(gè)人住房抵押情況數(shù)據(jù)來(lái)源：四大行2018年年報(bào)由于銀行無(wú)法全面掌握借款人的信用狀況，使得大量資信不好的貸款人產(chǎn)生了不良貸款，導(dǎo)致了銀行房貸不良貸款率開(kāi)始上升。存在于住房貸款內(nèi)部的還未顯漏出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行業(yè)的發(fā)展同樣構(gòu)成威脅，要想使房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)的發(fā)展下去，需要我國(guó)政府對(duì)其加強(qiáng)管理。目前針對(duì)房?jī)r(jià)迅速攀升、炒房現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，政府部門(mén)出臺(tái)了相關(guān)政策。第一，提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控水平；第二，控制房?jī)r(jià)的價(jià)格避免它與實(shí)際價(jià)值相差太大，減少房貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。我國(guó)在住房領(lǐng)域最具代表性的創(chuàng)新研究是住房抵押貸款證券化，意思是銀行將缺乏流動(dòng)性而在將來(lái)會(huì)產(chǎn)生收益的住房抵押貸款重新組成新的貸款。然后經(jīng)過(guò)證券公司的擔(dān)保以證券的形式出售給投資者，從而獲得資金的過(guò)程[5]。它不僅為那些依靠投資來(lái)賺取收益的投資者提供了一種新型的投資產(chǎn)品，同時(shí)也為銀行分散了部分風(fēng)險(xiǎn)。2.2個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得城市土地價(jià)格升高，再加上炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商為了使自己賺取更多的利潤(rùn)，將我國(guó)大部分城市的商品房?jī)r(jià)格普遍抬高。如果消費(fèi)者的收入水平?jīng)]有較大幅度的提高，那么房屋價(jià)格的抬高必然會(huì)增加購(gòu)房者的壓力，促使更多的購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款。從我國(guó)2010-2018年商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，我國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)一路上漲，從2010年每平方米5032元，漲至2018年每平方米8737元的歷史高位（見(jiàn)圖2.4）。房?jī)r(jià)的快速上漲毫無(wú)疑問(wèn)成為我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的重要原因。圖2.42010-2018年我國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒另一方面，居民收入水平也是促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因之一，居民的收入水平在經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展下有了明顯的提高。這使得居民手中可使用的資金逐漸增多，促使一部分消費(fèi)者想要更換更加寬敞舒適的住房，同時(shí)也增加了投資者對(duì)炒房的熱情。除此之外，由于個(gè)人住房抵押貸款涉及的范圍比較廣、對(duì)象比較分散，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，使其不僅成為銀行信貸業(yè)務(wù)重要組成部分，還成為了銀行利潤(rùn)的主要來(lái)源。又因?yàn)槠渌麡I(yè)務(wù)拓展存在較大的困難，住房抵押貸款業(yè)務(wù)是比較容易開(kāi)發(fā)的一塊，也是很容易帶來(lái)報(bào)酬的業(yè)務(wù)。再加上由于人們住房的剛性需求較高，卻只有一小部分居民在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)選擇一次性付清，大多數(shù)選擇向銀行申請(qǐng)貸款的方式來(lái)滿(mǎn)足自己的住房需求。綜合而言，該業(yè)務(wù)前景非常光明，銀行的盈利情況也比較可觀(guān)，所以它呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)是毫無(wú)疑問(wèn)的。3.個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)以建設(shè)銀行為例，從2014年到2018年不良貸款余額隨著個(gè)人住房抵押貸款余額的增加而增加（見(jiàn)表3.1，圖3.1），所以分析個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分必要的。表3.12014--2018年建設(shè)銀行個(gè)人住房抵押貸款總體情況20142015201620172018個(gè)人住房抵押貸款余額（單位：億元）2253827739358564213147536個(gè)人住房抵押不良貸款余額（單位：億元）48.186.0101.8102.0114.0個(gè)人住房抵押不良貸款率0.21%0.31%0.28%0.24%0.24%數(shù)據(jù)來(lái)源：建設(shè)銀行2014-2018年年報(bào)圖3.12014--2018年建設(shè)銀行個(gè)人住房抵押貸款總體情況數(shù)據(jù)來(lái)源：建設(shè)銀行2014-2018年年報(bào)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程包括三個(gè)環(huán)節(jié)。第一個(gè)環(huán)節(jié)是建造住房的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)房屋的居民簽訂的購(gòu)房合同，第二個(gè)環(huán)節(jié)是金融機(jī)構(gòu)與購(gòu)買(mǎi)房屋的居民簽訂的貸款合同，第三個(gè)環(huán)節(jié)是開(kāi)發(fā)商對(duì)金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保承諾[4]。不管哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，遭受損失最大的就是金融機(jī)構(gòu)。所以，必須控制好個(gè)人住房貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)總結(jié)各類(lèi)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)等有關(guān)資料，可以將其細(xì)化為：借款人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀(guān)環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、其他不可抗力等六大類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。3.1借款人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)（1）信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指貸款申請(qǐng)人由于種種原因，不愿或無(wú)力償還銀行的債務(wù)，導(dǎo)致銀行發(fā)放的貸款無(wú)法在約定期限內(nèi)收回，從而使商業(yè)銀行和投資者蒙受損失。這是住房抵押貸款中最直接、最基本并且也是比例最高的一種風(fēng)險(xiǎn)。所以，銀行在辦理個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，首先要對(duì)債務(wù)人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查取證。因?yàn)樾庞贸潭雀?、有足夠還款能力的債務(wù)人會(huì)使銀行的風(fēng)險(xiǎn)降到最小，同時(shí)還節(jié)省了銀行追還貸款所花費(fèi)的成本。（2）提前還款風(fēng)險(xiǎn)。提前還款是指?jìng)鶆?wù)人沒(méi)有按照合同的約定，在貸款到期的當(dāng)天向銀行履行還本付息的義務(wù)而是提前清償了所有的債務(wù)。導(dǎo)致銀行所獲取的收益明顯少于按合同規(guī)定所帶來(lái)的收益，大大降低了銀行的運(yùn)營(yíng)效益。一方面，由于銀行的服務(wù)成本不能得到全部補(bǔ)償。借款人每向銀行申請(qǐng)一筆貸款,銀行就會(huì)對(duì)借款人的信用狀況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查，以及借款人獲得貸款后銀行會(huì)對(duì)其進(jìn)行貸后服務(wù)，這些過(guò)程都需要銀行付出管理成本,而這些成本只能通過(guò)借款人歸還的利息得以彌補(bǔ)。如果借款人歸還的時(shí)間越早，還款額度比重越大，那么銀行的成本則無(wú)法全部獲得補(bǔ)償，銀行就會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生一部分損失。另一方面，由于提前收回資金的閑置風(fēng)險(xiǎn)。借款人歸還款項(xiàng)的時(shí)間具有偶然性和不確定性,銀行無(wú)法對(duì)借款人歸還貸款的時(shí)間做出精確預(yù)測(cè)，同時(shí)也無(wú)法對(duì)歸還的貸款進(jìn)行充分利用,所以每當(dāng)資金從借款人手中歸還到銀行再?gòu)你y行中被貸出需要一些時(shí)間,在此期間銀行需要支付資金的管理成本和喪失掉獲得利息的機(jī)會(huì)成本。（3）違約風(fēng)險(xiǎn)。被迫違約和主動(dòng)違約是違約風(fēng)險(xiǎn)的兩種類(lèi)型[5]。被迫違約是指?jìng)鶆?wù)人內(nèi)心是很想償還貸款的，但個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理之后，在各種突發(fā)性的不可預(yù)期的事件發(fā)生后，債務(wù)人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，沒(méi)有足夠的能力在規(guī)定的時(shí)間償還銀行所有的本息。主觀(guān)違約是指?jìng)鶆?wù)人內(nèi)心是不愿意向銀行還本付息的。主動(dòng)違約原因在于房?jī)r(jià)不斷下降，借款人判斷如果繼續(xù)償貸將會(huì)大大增加自己的損失率，為實(shí)現(xiàn)利益最大化，借款人故意逃避向銀行還本付息，從而形成銀行的壞賬。3.2商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（1）操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)指的是在銀行的日常工作中，由于工作人員的失誤、電腦系統(tǒng)出現(xiàn)漏洞等問(wèn)題而使銀行遭受損失。例如銀行的工作人員因?yàn)閷?zhuān)業(yè)知識(shí)掌握的不夠全面或是缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的意識(shí)，從而對(duì)借款人的身份審核不嚴(yán)，甚至對(duì)其資料的真實(shí)性不能給以嚴(yán)格把控，使得銀行貸款質(zhì)量無(wú)法得到保證，很容易使銀行的經(jīng)營(yíng)陷入虧損。另外，有些銀行一味地追求辦理的速度，會(huì)忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，如合同要素填寫(xiě)錯(cuò)誤、漏填等，繼而造成貸款合同無(wú)效。（2）管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)指的是商業(yè)銀行在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)因?qū)鶆?wù)人了解不全面導(dǎo)致誤判所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)如今很多銀行為了追求利潤(rùn)最大化，故意降低借款人向銀行申請(qǐng)貸款的要求。同時(shí)，由于借款人的個(gè)人信息處于相對(duì)封閉狀態(tài)，管理層對(duì)債務(wù)人的資信狀況很難進(jìn)行一個(gè)全面而又比較準(zhǔn)確的了解，導(dǎo)致在向職員傳遞信息的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。3.3宏觀(guān)環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（1）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率的變化而使銀行蒙受損失的可能性[6]。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn),是指?jìng)鶆?wù)人會(huì)根據(jù)銀行出示的存貸款利率的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生提早歸還貸款或延期歸還貸款的行為。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，利率的上調(diào)和下調(diào)都會(huì)對(duì)它產(chǎn)生不利的影響。假如利率上調(diào),銀行從外界吸收存款的成本就會(huì)增加，居民去銀行辦理個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款的利率也會(huì)隨之上升,加大了債務(wù)人后期還款的的壓力,從而對(duì)一部分無(wú)不良記錄的客戶(hù)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致銀行最后放貸的大多都是信用不好的客戶(hù)，使其違約的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。假如利率下調(diào),債務(wù)人則會(huì)向銀行申請(qǐng)一筆新的貸款來(lái)提前償還之前所欠的貸款,使銀行的實(shí)際收益低于預(yù)期收益,也給銀行資產(chǎn)負(fù)債的管理帶來(lái)不確定性,影響部分業(yè)務(wù)的開(kāi)展，從而使商業(yè)銀行遭受損失。（2）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國(guó)家政府出臺(tái)或者是頒布了與銀行貸款有關(guān)的法律，引起貸款市場(chǎng)的波動(dòng)，從而給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。由于居民想改善居住環(huán)境,用于住房方面的消費(fèi)不斷增多,向銀行申請(qǐng)貸款的數(shù)量也隨之上升，這大大增加了銀行產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策緊密相關(guān)，國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行狀況良好，借款人的違約行為就會(huì)下降。同樣，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也影響著房地產(chǎn)行業(yè)投資、銷(xiāo)售，影響著購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的動(dòng)機(jī)，一旦房?jī)r(jià)持續(xù)降低，銀行將面臨大量逾期和不良資產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致銀行開(kāi)展的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。3.4抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)（1）執(zhí)行難。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，如果執(zhí)行人要對(duì)被執(zhí)行人抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，只有在保障被執(zhí)行人和他所要扶養(yǎng)人員最低生活標(biāo)準(zhǔn)的情況下才可以進(jìn)行[8]。正是由于這個(gè)規(guī)定的限制，再加上我國(guó)目前尚未形成完善的社會(huì)保障體系，銀行正常行使抵押物處分權(quán)比較困難，導(dǎo)致發(fā)放給借款人的貸款沒(méi)有辦法如期收回。（2）變現(xiàn)難。借款人以房屋作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，由于貸款年限可以長(zhǎng)達(dá)30年，這時(shí)房屋可能因社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、年數(shù)已久發(fā)生貶值，導(dǎo)致抵押物的價(jià)值不足以還清貸款，使商業(yè)銀行的資產(chǎn)蒙受損失。另外，對(duì)于一些價(jià)值較高的抵押物，如像萬(wàn)達(dá)那樣的大商場(chǎng)，如果要對(duì)其進(jìn)行拍賣(mài)，很少有人可以一次性付清全款，所以對(duì)抵押物進(jìn)行變現(xiàn)是很困難的。3.5開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（1）開(kāi)發(fā)商搞假銷(xiāo)售，騙取銀行的信貸資金[7]。多發(fā)生在中小開(kāi)發(fā)商身上。這是因?yàn)橹行￠_(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)范圍比較窄、自有資本比較少，相比之下更易出現(xiàn)資金供應(yīng)不足的情況，故會(huì)讓其親戚朋友等公民作為虛假的買(mǎi)房人，簽訂虛假的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，假意向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。在銀行發(fā)放貸款后，貸款資金就會(huì)按照劃款委托支付的路徑劃入開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)，然后開(kāi)發(fā)商將會(huì)把資金轉(zhuǎn)走，幫助自己度過(guò)難關(guān)。要想防范這種風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損害，可以從兩方面入手。一是加大對(duì)開(kāi)發(fā)商資信狀況的調(diào)查力度；二是對(duì)借款人的真實(shí)身份進(jìn)行嚴(yán)格審查。（2）開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)[8]。由于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而造成爛尾樓的出現(xiàn)以及所建樓房存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋不能按合同約定的日期交付給購(gòu)房者，可能還會(huì)帶來(lái)一系列糾紛。在這種情況下，借款人則將不會(huì)按照貸款合同的約定繼續(xù)向銀行履行還本付息的義務(wù)，從而給銀行帶來(lái)?yè)p失。3.6其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)在借款人的貸款合同尚未到期之前，可能會(huì)發(fā)生一些比較嚴(yán)重的自然災(zāi)害致使抵押物毀滅，如地震導(dǎo)致的房屋坍塌。又或者房地產(chǎn)業(yè)受客觀(guān)經(jīng)濟(jì)大氣候的影響，致使整個(gè)行業(yè)蕭條，從而造成銀行的貸款無(wú)法收回。4.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范個(gè)人住房貸款雖然有房子作為抵押物,但仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。事先對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范可以最大程度的降低銀行發(fā)生損失的概率。對(duì)其進(jìn)行科學(xué)有效的管理不僅可以改善消費(fèi)者的住房環(huán)境，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。現(xiàn)根據(jù)個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)提出以下解決辦法。4.1盡快建立完善的個(gè)人信用體系個(gè)人信用體系也叫作個(gè)人信用制度，是指對(duì)借款人的收入情況、之前借貸的資金是否按時(shí)償還以及是否有過(guò)其它不良記錄等情況進(jìn)行調(diào)查，然后對(duì)借款人的信用等級(jí)進(jìn)行綜合評(píng)估，最后記錄到個(gè)人信用系統(tǒng)。作為擁有閑置資金的一方?jīng)Q定是否對(duì)借款人進(jìn)行放貸的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。銀行的不良貸款率會(huì)由于個(gè)人信用體系的不斷完善而降低，因?yàn)殂y行可以基于這些信用條件進(jìn)行決策，減少?zèng)Q策失誤的風(fēng)險(xiǎn)。所以，當(dāng)下建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系是非常有必要的。首先，建立個(gè)人資信登記體系。債務(wù)人向銀行申請(qǐng)貸款，銀行需要對(duì)債務(wù)人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查。其中應(yīng)包括債務(wù)人的基本信息、是否有過(guò)不良信用記錄等情況。建立了個(gè)人資信登記體系之后，只需要銀行的工作人員打開(kāi)電腦登錄系統(tǒng)便可以查詢(xún)到個(gè)人的信用狀況，這樣既節(jié)省了成本又提高了工作效率。其次，制定精確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)價(jià)指標(biāo)體系。一般來(lái)說(shuō)包括三個(gè)體系，分別是與個(gè)人信用相關(guān)的信譽(yù)體系、與個(gè)人財(cái)產(chǎn)債務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值體系和與個(gè)人基本信息相關(guān)的基本情況體系。對(duì)上述三個(gè)體系分別賦予一定的權(quán)重，然后根據(jù)計(jì)算出來(lái)的總分對(duì)個(gè)人信用狀況得出一個(gè)完整，公平，公正的評(píng)估和評(píng)價(jià)。最后，建立完備的個(gè)人信用法律支持體系。我國(guó)在信用方面的法律、法規(guī)很不完善，因此在社會(huì)上流傳的信息有很多是不真實(shí)的。制定與信用相關(guān)的法律是相當(dāng)漫長(zhǎng)的，在此之前我國(guó)可以借鑒一下其他國(guó)家在這方面出臺(tái)的法律，加大對(duì)失信人的懲罰力度。?4.2建立對(duì)房地產(chǎn)公司、中介公司以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的制約機(jī)制為了確保銀行信貸資金的安全，必須加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的審核，要求其對(duì)客戶(hù)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)表、法人證明等有關(guān)材料，防止由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有獲得建造房屋的資格、資金鏈斷裂等造成不能如期履約交房的情況。還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商必備手續(xù)的審核，保證國(guó)有土地應(yīng)用證、建設(shè)工程規(guī)劃執(zhí)照、開(kāi)發(fā)商執(zhí)照和商品房售貨執(zhí)照的完整性與合法性。除此之外，應(yīng)采取定時(shí)與不定時(shí)相結(jié)合的方式前往房地產(chǎn)公司進(jìn)行查看，對(duì)于那些存在問(wèn)題或者有風(fēng)險(xiǎn)隱患的房地產(chǎn)公司，應(yīng)及時(shí)勸他們停止或者整改，降低房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)對(duì)個(gè)人住房信貸產(chǎn)生影響，還有可能會(huì)引起集中性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)二手房合作企業(yè)也要加強(qiáng)管理，將一些信譽(yù)程度不夠高的房產(chǎn)中介替換成知名度高并且信譽(yù)較好的中介機(jī)構(gòu)。另外，對(duì)評(píng)估公司也要提出更高的要求。應(yīng)由銀行對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇，并與其簽訂一份責(zé)任制合同，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)故意將房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)過(guò)高給銀行帶來(lái)?yè)p失。4.3加強(qiáng)銀行自身的管理加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。銀行是一種特殊的企業(yè)，其性質(zhì)決定了它是一個(gè)多風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)管理是銀行管理的重中之重。銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是變化多樣的，商業(yè)銀行應(yīng)從客觀(guān)的角度，運(yùn)用發(fā)展的眼光來(lái)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理教育，同時(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，形成濃厚的風(fēng)險(xiǎn)管理文化。大家都認(rèn)可并且愿意遵守是風(fēng)險(xiǎn)管理文化形成的基礎(chǔ)。在一個(gè)具有良好價(jià)值觀(guān)、嚴(yán)格行為準(zhǔn)則約束以及優(yōu)秀道德標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境下，人人都具有積極向上的精神，會(huì)促使每一個(gè)人都想要融入其中，并將風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)牢記心中，渲染出一種“防范風(fēng)險(xiǎn)，人人有責(zé)”的氛圍。使銀行最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的最大化[9]。對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格審查。一方面要重視借款人還款能力的審查，審核借款人的工資收入是否真實(shí)，定性的分析他是否具有足夠的能力履行還本付息的義務(wù)；另一方面要對(duì)借款人信用記錄進(jìn)行調(diào)查，多渠道核實(shí)借款人資料及購(gòu)房意愿的真實(shí)性，通過(guò)上門(mén)走訪(fǎng)、査詢(xún)借款人的可疑交易、查詢(xún)借款人手機(jī)短信等多種形式來(lái)全面了解借款人的情況，以實(shí)現(xiàn)借款人資信調(diào)查的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。加強(qiáng)逾期客戶(hù)及不良客戶(hù)的管控。銀行對(duì)于那些逾期客戶(hù)和不良客戶(hù)可以采取不同的方式進(jìn)行催收，逾期的客戶(hù)可能因最近工作太忙而忘記還款時(shí)間或者是出差在外而導(dǎo)致的暫時(shí)性逾期，可以通過(guò)電話(huà)催收使客戶(hù)抓緊還款。對(duì)于不良類(lèi)客戶(hù)，可以采取上門(mén)催收或者是貼催收通知單的方式，讓客戶(hù)感到緊張氣息內(nèi)心形成還款的意識(shí)，又或者是通過(guò)訴訟手段來(lái)解決問(wèn)題，避免造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。4.4建立健全個(gè)人住房貸款的法律體系我國(guó)雖然有一些關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款方面的法律法規(guī)，如《個(gè)人住房貸款擔(dān)保管理法》[11]，但由于在這方面的法律還是不夠健全，加上市場(chǎng)環(huán)境變化太快，一些法律法規(guī)已經(jīng)不能滿(mǎn)足實(shí)際的需要，存在的問(wèn)題也就隨之暴露出來(lái)了。因此，我國(guó)必須從基本國(guó)情出發(fā)，對(duì)銀行面臨的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析，及時(shí)制定出與此相關(guān)的法律法規(guī)。營(yíng)造出一種“和諧、寬松”的個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境，