某某山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告

薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告0薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告天津國能新筑投資有限公司二零一二年肆月1薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告一.項(xiàng)目背景1.地塊簡介薊縣是天津最北區(qū)縣，是天津唯一有山的區(qū)縣，位于京津唐承秦五城之心，有京津后花園之稱。根據(jù)2010-2020城市規(guī)劃，薊縣是天津歷史文化名城，京津唐生態(tài)綠心，中等規(guī)?，F(xiàn)代化旅游城市。本項(xiàng)目塊位于薊縣縣城東部，北靠山、南面水，自然環(huán)境優(yōu)越；地塊北臨迎賓大道，南近現(xiàn)狀待征地，西至鳳凰山大道，東至現(xiàn)狀村莊；基本呈南北向略長、東西向略短的長方形形狀。場地內(nèi)無地上建構(gòu)筑物，有少許樹木，地勢呈南低北高的自然落差，伴山坡地建筑形態(tài)且土方基本平衡；地塊北側(cè)為迎賓大道，道路及有關(guān)配套管線已建成，道路通達(dá)且已滿足使用，且迎賓大道向西正2薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告地塊與老城相距較近，屬于新建高尚居住區(qū)，目前市政基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施正逐步完善。該項(xiàng)目總體素質(zhì)較好，具備實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的載體功能要求。2.土地獲取天津國能新筑投資有限公司于2011年3月29日通過摘牌方式取得項(xiàng)目用地，本地塊面積為80634.4平米，成交價(jià)為18960萬元。3.實(shí)施主體天津國能新筑投資有限公司是本項(xiàng)目的實(shí)施主體，該公司是中節(jié)能(天津)投資有限公司為進(jìn)入節(jié)能建筑領(lǐng)域而成立的專業(yè)公司。4.當(dāng)前進(jìn)展天津國能新筑投資有限公司于2011年3月29日通過摘牌方式取得項(xiàng)目用地，4月簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》,7月付齊合同約定的全部土地出讓金。截至目前，已取得《發(fā)改委投資備案批準(zhǔn)書》、3和建筑方案審批，經(jīng)過公司的努力協(xié)調(diào)，在薊縣政府辦公會(huì)上一次通過，成為薊縣近幾年來批復(fù)速度最快的項(xiàng)目。目前正在緊張推進(jìn)的工作主要有配套公建的報(bào)建手續(xù)、消防設(shè)計(jì)審核手續(xù)、人防審批手續(xù)、規(guī)劃許可證、開工證等，擬5月份實(shí)現(xiàn)公建的開工，住宅一期相關(guān)手續(xù)也在積極推進(jìn)中，擬7月份實(shí)現(xiàn)開工，力爭9月份具備銷售條件，項(xiàng)目擬于2013年9月底整體交付。二.開發(fā)思路節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)擁有廣闊的產(chǎn)業(yè)拓展空間，但也面臨著產(chǎn)業(yè)空間與市場空間不對稱的矛盾，產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸廣泛存在。低碳建筑開發(fā)就是實(shí)施低碳屬性的住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)及公用公益類建筑甚至其他非容載性不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理及相不動(dòng)產(chǎn)特別是建筑、尤其是容載性建筑，其能耗水平、碳排放量等節(jié)能環(huán)保指標(biāo)相當(dāng)驚人，同時(shí)由于其總量巨大，相應(yīng)總量指標(biāo)及在全社會(huì)水平所占比例均處于顯著地位，但迄今為止低碳建筑開發(fā)這一行業(yè)尚未受到從政府到投資開發(fā)商，從運(yùn)營管理方到產(chǎn)權(quán)人、使用者低碳建筑開發(fā)當(dāng)然屬于節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)范疇，且具備龍頭性、帶動(dòng)性、關(guān)聯(lián)性的特征，這一行業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?，對環(huán)保節(jié)能事業(yè)的貢獻(xiàn)力巨大，其總體社會(huì)效益與環(huán)境效益巨大。這一行業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)4節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步拓展產(chǎn)業(yè)空間、發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈條整體效能、形成產(chǎn)業(yè)終端產(chǎn)品的集成效應(yīng)。天津公司實(shí)施低碳建筑開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)和意義在于：■拓展主業(yè)——進(jìn)入節(jié)能建筑開發(fā)行業(yè)■追求效益——拓展利潤增長點(diǎn)■樹立品牌——為中國節(jié)能品牌添磚加瓦■鍛煉團(tuán)隊(duì)——開拓節(jié)能建筑和建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域據(jù)了解，天津市擬于“十二五”期間圍繞生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)在全國范圍率先實(shí)施四步節(jié)能試點(diǎn)，計(jì)劃五年新建節(jié)能建筑1.2億平方米，30%達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，對1500萬平方米既有建筑實(shí)施節(jié)能改造。天津公司實(shí)施低碳建筑開發(fā)將首先考慮參與該試點(diǎn)工程，力爭把起步項(xiàng)目即做成天津首批四步節(jié)能試點(diǎn)的示范樣板工程，樹立中節(jié)能在低碳建筑開發(fā)領(lǐng)域的形象和品牌，擴(kuò)大企業(yè)影響力，同時(shí)占據(jù)市場份額、把握市場先機(jī)，敢做行業(yè)排頭兵，并以此形成更廣闊的市場空間及更堅(jiān)實(shí)有效的利潤基礎(chǔ)，帶動(dòng)企業(yè)步入發(fā)展的快車道。三.項(xiàng)目定位1.市場分析1)宏觀經(jīng)濟(jì)面GDP增速放緩，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步減速薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告52011年GDP同比增幅為9.2%,;PMI指數(shù)在明顯下滑；CPI通脹壓力得到緩解，但能否真正控制需進(jìn)一步觀察。2012年經(jīng)濟(jì)走勢并不明朗，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不確定性增強(qiáng)。貨幣、信貸政策將先一步放松中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2012年工作總基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)。當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)前景低迷，國內(nèi)中小企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，經(jīng)濟(jì)增速逐季回落。為了使這一回落不致過快，2012年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策，加大民生領(lǐng)域投入，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。貨幣政策在適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長。2012年貨幣、信貸政策已先于限購政策率先松綁，對房地產(chǎn)市場將起到刺激作用。2012限購繼續(xù)執(zhí)行自2009年中期以來，樓市的負(fù)向宏觀調(diào)控在持續(xù)強(qiáng)化，從前期6薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告土地取得、開發(fā)建設(shè)到后期銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)均受到調(diào)控的集中打擊，各環(huán)節(jié)均壓力巨大，2011年可以稱為調(diào)控年，政策的加緊使得市場需求遭受嚴(yán)重打擊，觀望態(tài)勢顯著。2012年中央政府明確表示延續(xù)限購，可能將限購令走向常態(tài)化、制度化，并強(qiáng)調(diào)保障房的供應(yīng)。項(xiàng)目銷售期市場不容樂觀，逆勢營銷是主旋律天津房地產(chǎn)市場將在2011年末進(jìn)入底部區(qū)域，隨著2012年初的信貸政策率先放松，市場將略有好轉(zhuǎn)，但是幅度不大，隨著十八大的召開，中國將進(jìn)入高度維穩(wěn)期，市場難有起色，隨著政府換屆完成與保障房體系的初步建立，市場才可能開始回暖。供求比持續(xù)下滑，需求不足，成交基本處于滯漲狀態(tài)2011年供需倒掛，供求比持續(xù)8個(gè)月低于0.7,在市場調(diào)控下，需求極度萎縮；而成交均價(jià)目前依然處于高位運(yùn)轉(zhuǎn)，但在限購令持續(xù)的市場現(xiàn)狀下，2012年上漲動(dòng)力不足。薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告7各區(qū)域供求比嚴(yán)重失衡，尤其市內(nèi)六區(qū)及濱海新區(qū)；市內(nèi)六區(qū)供求比連續(xù)三個(gè)月僅為0.2、0.3,供求量與需求量急速逆轉(zhuǎn)，成交處2)區(qū)域市場縱觀天津房產(chǎn)市場，對比各區(qū)域市場情況，在歷次的政策調(diào)控中，遠(yuǎn)郊區(qū)縣市場是受此影響最小的，交易情況持續(xù)走高。遠(yuǎn)郊區(qū)縣月度成交走勢(2010年1月-2011年11月)遠(yuǎn)郊區(qū)縣月度成交走勢(2010年1月-2011年11月)供應(yīng)面積(M2)成交面積(M2)成交均價(jià)(元/M2)薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告8薊縣市場成交量價(jià)走勢3)薊縣市場薊縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是以老城區(qū)為核心，逐漸向外擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成四大板塊，各板塊都是依托自身特有的優(yōu)勢資源發(fā)展。板塊名稱優(yōu)勢資源代表項(xiàng)目盤山板塊盤山旅游區(qū)恒大金碧天下、盤龍谷府君山翠屏湖府君山翠屏湖府君山板塊老城板塊城東板塊七星花園、曲院風(fēng)荷、遠(yuǎn)景上邑七星花園、曲院風(fēng)荷、遠(yuǎn)景上邑天一綠海、圣世官薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告9盤盤山板塊城東板塊城東板塊四大版塊中以老城區(qū)生活配套最為成熟，區(qū)域市場價(jià)格較其他版塊為最高；其他三版塊均有相應(yīng)的景觀資源作為依托，且府君山與城東版塊距老城更近，更能利用其成熟配套。薊縣房地產(chǎn)市場一直發(fā)展平穩(wěn)，隨著2009年一批新項(xiàng)目的入市，加上良好的市場環(huán)境，使得09年以來的房地產(chǎn)消費(fèi)市場非常的活躍，銷售價(jià)格一路走高。2011限購令之后，市場出現(xiàn)短期的下滑，6月份之后市場出現(xiàn)回暖跡象，市場買賣雙方的積極性均有所提高，成交量明顯回升。進(jìn)入12月份，房地產(chǎn)交易進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成交量出現(xiàn)下滑，成交均價(jià)環(huán)比也有所下降。薊縣縣城在售商品住宅整體存量約百萬平米，其中部分存量上市時(shí)間與本項(xiàng)目銷售期會(huì)有所重疊；考慮到2012薊縣市場新增與在售商品住宅帶來的市場供應(yīng)的加大，未來競爭強(qiáng)度較大。主要競爭在售，預(yù)售項(xiàng)目分布圖薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告津國踐費(fèi)踐津國踐費(fèi)踐沙場武定苑子42展公團(tuán)夏莊子鼎泰恒瑞項(xiàng)目曲院風(fēng)荷本案曲院風(fēng)荷漁陽窩館漁陽窩館北大井品建設(shè)大涯梁湖東路梁湖東路尚新區(qū).跟測新村城關(guān)箱興華大償民醫(yī)院★期園歧府中銀地商度津榮題金。五信招待所安格新村由市場項(xiàng)目位置分布來看，項(xiàng)目所在片區(qū)為近期熱點(diǎn)地區(qū)，天一綠海兩項(xiàng)目與本項(xiàng)目同屬翠屏湖風(fēng)景區(qū)，自然屬性相近，未來將與本案形成直接競爭，且在售項(xiàng)目仍有較大存量，將在本案銷售期內(nèi)造成1)天一綠?！E縣城區(qū)首席大盤地產(chǎn)項(xiàng)目攬翠園(天一綠海二期)總共18.6萬m2,含公建面積4000m2,主要建筑包括：141幢多層及低密度住宅，其中4—5層住宅20幢，5—6層住宅16幢，2—3層雙拼聯(lián)排104幢，獨(dú)立住宅一套；綜合公建1處，小型公建5處；目前登記已推出可售住宅面積為174342m2,1243套住宅，戶均面積140m2;登記已售面積35004m2,313套住宅，戶均面積112m2;薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告2)至道莊園——薊縣城區(qū)山居高品質(zhì)住區(qū)項(xiàng)目首期推出3#—7#、11#共6棟電梯洋房產(chǎn)品，總體銷售情況良好；小戶型、小面積產(chǎn)品銷售情況好于大面積、大戶型產(chǎn)品；洋房產(chǎn)品客戶以薊縣當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻魹橹鳌?)路勁領(lǐng)山——薊縣城區(qū)大規(guī)模山居住區(qū)，港資開發(fā)企業(yè)，品牌銷售代理機(jī)構(gòu)，實(shí)力保證，項(xiàng)目銷售狀況良好。當(dāng)期在售洋房共300套，建筑面積約36094m2,戶均面積113m2;目前已售出107套，售出建面10663m2,戶均面積100m2。4)遠(yuǎn)景上邑——央企背景，產(chǎn)品升級，綠色建筑，品質(zhì)出眾，持續(xù)關(guān)注在售面積29019m2,在售戶數(shù)240套；登記售出3030m2,售出戶數(shù)26戶。5)曲院風(fēng)荷——城區(qū)核心位置，中式建筑，高端路線曲院風(fēng)荷二期一品花園洋房已于10月22日開盤，主推96-150m2戶型，開盤樓座為36、37號樓，5層到頂，28、29號樓6層到頂。目前市場供應(yīng)中，一室產(chǎn)品均為洋房頂層退臺后產(chǎn)品，面積在65-80m2之間；經(jīng)濟(jì)性兩室在90-95m2左右，舒適性兩室在100平米左右；經(jīng)濟(jì)性三室在110-120m2左右，舒適性三室在130-140m2左右；市場銷售情況顯示，普通住宅需求呈現(xiàn)較強(qiáng)的總價(jià)導(dǎo)向性和高性薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告價(jià)比導(dǎo)向性，頂層退臺后小戶型產(chǎn)品與首層帶小院產(chǎn)品受市場追捧，各項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)型兩室產(chǎn)品去化率最高，經(jīng)濟(jì)型三居亦具有一定認(rèn)可度；舒適型兩室與三室供應(yīng)較大，競爭激烈，去化較慢。在售別墅產(chǎn)品供給較少，200平米以下別墅類產(chǎn)品認(rèn)可度相對較高。潛在入市競爭項(xiàng)目情況：地塊編號地塊位置土地用途面積(m2)積(m2)容積率(元/m2)受讓單位津薊(拍)薊州迎賓大道南側(cè)城鎮(zhèn)住宅小于鄭瑞光津薊(拍)號薊州燕山東大街南側(cè)城鎮(zhèn)住宅可實(shí)現(xiàn)容積率天津市新宏基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司津薊(拍)號薊州燕山東大街南側(cè)居住可實(shí)現(xiàn)容積率天津市久居佳誠房地產(chǎn)投資有限公司薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告津薊(拍)號城鎮(zhèn)住宅楊世榮津薊(掛)城關(guān)鎮(zhèn)桃花源村南、鐵路北側(cè)居住不大于天津市河?xùn)|房地產(chǎn)開發(fā)總公司津薊(拍)漁陽鎮(zhèn)康平路東側(cè)、北環(huán)路南側(cè)住宅不大于天津東麗鼎泰恒瑞置業(yè)投資有限公司2.項(xiàng)目定位1)市場定位目前在售市場產(chǎn)品呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：

在售項(xiàng)目多為縣城內(nèi)項(xiàng)目，市政配套相對齊全，但缺乏湖景資

以洋房產(chǎn)品為主，別墅類產(chǎn)品相對缺乏；

以經(jīng)濟(jì)型與舒適型產(chǎn)品并行；但經(jīng)濟(jì)型型產(chǎn)品去化速度良好，薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告易于市場接受；

戶型設(shè)計(jì)趨同性強(qiáng)；另注重面積贈(zèng)送

以地緣性客戶為主，剛性需求與改善型需求，對贈(zèng)送空間比較敏感，接受度強(qiáng)。參照已售項(xiàng)目的得失表現(xiàn)，本項(xiàng)目在產(chǎn)品的研發(fā)上整體上凸顯高檔，人性化，高性價(jià)比，貼近城市主流高端產(chǎn)品，注重建筑，景觀，空間的合理利用與結(jié)合。應(yīng)該經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品更注重總價(jià)的把控，戶型尺度的設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間的合理利用與適度取舍，以及產(chǎn)品附加值的研究。舒適性產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)與品質(zhì)，凸顯身份與地位，對小區(qū)景觀和合理占另外，根據(jù)薊縣市場情況及過往案例研究，可以判斷目標(biāo)客群對產(chǎn)品及尺度的需求；作為本項(xiàng)目產(chǎn)品尺度定位的重要參照。本項(xiàng)目在客戶方面主要定位于白領(lǐng)階層即首置首改客戶，同時(shí)薊縣富裕階層是本項(xiàng)目的最主要的趨向客源。產(chǎn)品的規(guī)劃，戶型的設(shè)計(jì)也會(huì)基于此進(jìn)行研究。2)產(chǎn)品定位項(xiàng)目規(guī)模適中，容積率1.1,但當(dāng)?shù)卣拗祈?xiàng)目建筑高度，故只能產(chǎn)生低層和多層產(chǎn)品，在用足容積率且符合項(xiàng)目基地條件、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合薊縣當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)有主流產(chǎn)品，推導(dǎo)出本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位：面向當(dāng)?shù)刂懈叨巳巳?、首改客戶的舒適宜居產(chǎn)品，產(chǎn)品以緊經(jīng)濟(jì)性房型為主。物業(yè)由80%的6.5層電梯洋房+15%的聯(lián)排別墅+5%的公建組成，低密舒適宜居。其中洋房中以經(jīng)濟(jì)型兩室與三室為主，銷售面積上略小于市面在售產(chǎn)品，但通過優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，減小公攤和合理增加贈(zèng)送面積的方法保證經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品使用面積優(yōu)于可競爭項(xiàng)目，舒適性兩室與三室為副，此類產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)戶型舒適性與社區(qū)景觀的優(yōu)先占有性。疊拼產(chǎn)品，別墅品質(zhì)，上有天，下有地，100m2面積，迷你別墅。別墅產(chǎn)品，大面寬，小總面積，首層陽光臥室，類獨(dú)棟產(chǎn)品。目前規(guī)劃小區(qū)為英倫風(fēng)格建筑，滿足當(dāng)?shù)乜蛻糇非蟪鞘懈?、品質(zhì)感的需要。同時(shí)本項(xiàng)目規(guī)劃中考慮到目前市場現(xiàn)狀，在控制總房款的基礎(chǔ)上合理設(shè)置戶型，故緊湊型房型占比較大。3)價(jià)格定位薊縣房地產(chǎn)市場市場價(jià)格一路走高，從2009年開始，在盤龍谷、恒大金碧天下、天一綠海等大盤項(xiàng)目的帶動(dòng)下，薊縣房地產(chǎn)市場快速崛起，價(jià)格快速膨脹，目前區(qū)域整體成交價(jià)格已經(jīng)接近天津四郊區(qū)。東麗西青津南北辰塘沽漢沽大港開發(fā)武清寶坻薊縣寧河靜海薊縣城區(qū)現(xiàn)有典型項(xiàng)目售價(jià)情況一覽：薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目名稱建面(m2)在售產(chǎn)品在售戶型(m2)路勁領(lǐng)山6層電梯洋房至道莊園5層電梯洋房天一綠海高層、5-6層洋房、別墅高層：60-133洋房：90-140別墅：266-285高層：7400洋房：8300別墅：10000圣世宮獨(dú)棟、雙拼獨(dú)棟：313-500雙拼：246-306230-670萬元/套七星花園高層現(xiàn)代城高層遠(yuǎn)景上呂5層洋房洋房：10000曲院風(fēng)荷高層5層洋房高層：126洋房：97-137洋房：9800富龍灣高層從現(xiàn)有市場在售項(xiàng)目中可見，價(jià)格高點(diǎn)主要集中在老城核心區(qū)，薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告呈現(xiàn)出由老城核心區(qū)向周邊城區(qū)的價(jià)格遞減趨勢，其中城北經(jīng)多年多項(xiàng)目運(yùn)營，價(jià)格已接近老城核心區(qū)，東區(qū)在近年發(fā)展較快，與老城核心區(qū)價(jià)格差在逐步縮小，同等條件下，現(xiàn)階段本項(xiàng)目周邊售價(jià)較老城區(qū)價(jià)格低約15—20%左右可為市場認(rèn)可?；輨蓬I(lǐng)山公共設(shè)施最1比較修正價(jià)(元/平米)天一綠海路動(dòng)領(lǐng)山曲院風(fēng)荷綜合加權(quán)本案配套水平10%自然柔現(xiàn)5%內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)15%整休評分毛坯價(jià)格薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告由上述市場比較法來看，兩次比較的價(jià)格比較接近即8200-8400元/平米左右，考慮到近期市場走勢，應(yīng)采取保守定價(jià)策略，故洋房總體均價(jià)定位為8000元/平米。本寒量世富票勁領(lǐng)山升值空間視則時(shí)加1售價(jià)(元/平米)博正價(jià)樓(元/平米)比較修正價(jià)(元/平米)天一綠海路動(dòng)領(lǐng)山本案薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告可見，兩次市場比較法預(yù)測的價(jià)格很接近即10500元/平米，考慮到如下因素：本項(xiàng)目別墅實(shí)際可用面積比建筑面積多約15%,因此10500/(1-15%)=12353元/平米，保守定價(jià)則為12000元/平米。綜上，本項(xiàng)目定價(jià)：洋房8000元/平米，別墅為12000元/平米。3.開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目整體開發(fā)周期為兩年半，銷售周期預(yù)計(jì)為一年至一年半。整體推盤堅(jiān)持以下原則：

高低搭配——將高價(jià)資源與低價(jià)資源搭配，掩護(hù)走量；

先差后好，資源提升原則——給后期提價(jià)空間；

市場上行密集推量，市場平穩(wěn)長蓄短爆，市場低迷小步快走；

多步快走原則，多次推盤，隨蓄隨爆，快進(jìn)快出。在此原則指導(dǎo)下，計(jì)劃先以中等資源入市，平價(jià)開盤，爭取快速走量，奠定市場良好口碑，故前期將以部分洋房產(chǎn)品入市，隨后推出特色小戶型疊拼產(chǎn)品，以產(chǎn)品力打開市場，在此基礎(chǔ)上再加推剩余洋房，最后將別墅推出，取得較高利潤。四.規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)思路項(xiàng)目定位于高尚住區(qū)，打造宜居的生態(tài)環(huán)境和人性化的規(guī)劃布局，創(chuàng)造良好的鄰里關(guān)系和人文關(guān)懷空間，提升社區(qū)的人文氣息和居薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目以“英倫范，中國心”為核心理念，打造薊縣首個(gè)英倫風(fēng)情低容積率高端生態(tài)山景、湖景住區(qū)。以純正都鐸英倫風(fēng)格引領(lǐng)區(qū)域市場新的住區(qū)建筑形式，在建筑外檐立面、景觀等多方面、全方位融合英倫風(fēng)格，打造具有英國皇家氣息的莊園景觀。從建筑形態(tài)上社區(qū)分為幾大院落組團(tuán)，各組團(tuán)間空間強(qiáng)調(diào)圍合感與合院文化，彰顯中國目前主流和諧文化；南北景觀軸線上主要體現(xiàn)序列感較強(qiáng)的退臺式景觀，給戶主營造出安全、舒適的生活空間；別墅區(qū)域打造自然水景，從而更加貼切的達(dá)到了開窗見景，步移景移的景觀效果。2.設(shè)計(jì)方案1)功能分區(qū)：沿迎賓大街設(shè)置配套公建，在使用便捷的同時(shí)，形成良好的城市形象，北側(cè)洋房區(qū)，南側(cè)為低層住宅區(qū)，建筑依山而建，跟隨地勢高低起伏，形成良好的城市輪廓線。薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告2)交通系統(tǒng)(1)外部交通：在地塊北部的迎賓大街設(shè)置小區(qū)的主入口，西側(cè)的鳳凰大道設(shè)置小區(qū)的次入口，方便小區(qū)與城市之(2)內(nèi)部交通：內(nèi)部交通體系以“行人第一、車行順暢”為交通路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃的重要指導(dǎo)原則。通過環(huán)路和輔助交通設(shè)施維系住區(qū)方向感、方便車薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告輛通行并提高步行的安全性。行人第一：在各級各類道路的設(shè)計(jì)要求中，根據(jù)可能發(fā)生的行人密度狀況，堅(jiān)持達(dá)到或超越舒適人行環(huán)境應(yīng)具備的最小標(biāo)準(zhǔn)，并確保人行環(huán)境不受機(jī)動(dòng)車輛及停車的干擾。針對行人過街的方便性及安全性需要，設(shè)置頻密的平交過街路口，并盡量減少行人跨越過寬車道的情況發(fā)生。在與任何其他交通形態(tài)產(chǎn)生無法避免的沖突狀況下，最優(yōu)先考慮人行交通的要求。車行順暢：運(yùn)用分散車流的路網(wǎng)，降低干道交通量承載負(fù)荷。通過非機(jī)動(dòng)車上邊道與綠波控制等手段提升車輛運(yùn)行流速與效率。停車：小區(qū)內(nèi)采用地下停車和地面停車相結(jié)合的形式。部分地下停車結(jié)合地形而建，有良好的采光和通風(fēng)，并且使用便捷，地上停車結(jié)合道路設(shè)置路邊停車泊位，就近停放，降低了停車半徑。宅前路：僅允許必須進(jìn)入的車輛通行，宅前路結(jié)合院落硬質(zhì)鋪地，平時(shí)可供兒童及居民游樂，遇緊急情況時(shí)，可供消防車及救護(hù)車通行。3)綠化系統(tǒng)(1)開放空間系統(tǒng)：開放空間分為三級。

城市開放空間：沿現(xiàn)有城市道路退紅形成的開放空間。

社區(qū)開放空間：中心景觀區(qū)。

合院半放空間：合院內(nèi)部景觀。以中心景觀為主要景觀軸，將每個(gè)合院景觀串聯(lián)起來。形成豐富連續(xù)、方便可及的開放空間系統(tǒng)可以促進(jìn)居民交流，提供休憩娛樂，薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告孕育自然生態(tài)，提升基地品質(zhì)。(2)綠化系統(tǒng)通過綠化和現(xiàn)代公寓空間的結(jié)合，體現(xiàn)人情味和人性化的人文情懷。景觀樹以梧桐、泡桐、樟樹為主要樹種，同時(shí)盡量保留用地內(nèi)原有的柿子樹。各類植物樹種構(gòu)成環(huán)繞住區(qū)中心的如畫風(fēng)景與優(yōu)雅舒適的都市休閑漫步空間，高品質(zhì)的休閑游樂設(shè)施和街道家具為市民提供駐足、散步、晨練等活動(dòng)之方便。4)產(chǎn)品組合

配套公建：3F,建筑主體高度21m;

洋房產(chǎn)品：7F,建筑主體高度23.6m;

低層住宅：3F,建筑主體高度12.8m。薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告5)結(jié)構(gòu)形式：住宅部分：剪力墻結(jié)構(gòu)；配套公建：框架結(jié)構(gòu)。6)立面設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的立面風(fēng)格為簡約英式風(fēng)格，建筑外墻一層至二層部分為黃色仿石材料，三層至七層部分為磚紅色仿磚材質(zhì)，屋頂為深灰色水泥瓦屋面，局部線腳采用米黃色仿石涂料。建筑外立面運(yùn)用簡潔的建筑線條，凝重的建筑色彩和獨(dú)特的建筑風(fēng)格，充分詮釋了英式建筑所獨(dú)特的莊重、古樸和大氣，力圖創(chuàng)造個(gè)性、開放、友善的鄰里社區(qū)。薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告7)平面設(shè)計(jì)：在住宅的戶型設(shè)計(jì)上，洋房產(chǎn)品兼顧經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品及舒適型產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品注重單套總價(jià)款的把控，把握好戶型尺度的適當(dāng)取舍與室內(nèi)空間的合理利用以及產(chǎn)品附加值的贈(zèng)送。舒適型產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)與品質(zhì)，凸顯身份與地位，整體上把握各類產(chǎn)品對住區(qū)景觀的優(yōu)先與兼顧占有原則。薊縣房地產(chǎn)市場過往案例研究將作為本項(xiàng)目產(chǎn)品尺度定位的重要參照。疊拼產(chǎn)品，嘗試具有前瞻性的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，戶型面積在100m2左右，做到“上有天，下有地”,既控制了面積區(qū)間和總房款，又提供了別墅級的居住品質(zhì)。聯(lián)排產(chǎn)品，設(shè)計(jì)上即符合目前薊縣當(dāng)?shù)貞粜兔娣e的主流區(qū)間，又獨(dú)創(chuàng)的設(shè)計(jì)首層陽光臥室，客廳與餐廳的挑空設(shè)計(jì)也增加了空間功能、面積區(qū)間的多變性。類獨(dú)棟產(chǎn)品，作為本項(xiàng)目最高端產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)聯(lián)排別墅的獨(dú)棟感受。薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告P幫3.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目可建設(shè)用地為：80634.4m2,總建面88697m2,容積率1.1。配套公建：建筑面積約5000m2,其中包含文化活動(dòng)站、居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)點(diǎn)、物業(yè)管理用房、社區(qū)警衛(wèi)室、電信設(shè)備間、配套商業(yè)等配套用房。住宅部分：總戶數(shù)為816戶，建筑面積約83697m2。其中多層住宅為756戶，建筑面積約74590m2,低層住宅為60戶，建筑面積約4.戶型面積統(tǒng)計(jì)薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告戶型面積套數(shù)特點(diǎn)二室經(jīng)濟(jì)型兩室，市場剛性需求舒適型兩室，獨(dú)立餐廳空間二室半端戶位置，景觀、采光好，類三室三室緊湊型三室，市場主流產(chǎn)品舒適型三室，位于景觀軸兩側(cè)疊拼上有天，下有地；別墅級居住感受聯(lián)排大面寬，首層陽光臥室6聯(lián)排排布，獨(dú)棟感受5.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目著力打造成薊縣縣城中高端項(xiàng)目，從建設(shè)理念到配套設(shè)施、建設(shè)材料的選取均不低于現(xiàn)有市場水平。在節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目洋房部分按照綠色建筑三星評價(jià)標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中合理使用地下空間，注重建筑節(jié)能，充分利用雨水與中水等非傳統(tǒng)水源，在住宅和景觀中運(yùn)用可再生能源與可再生材料。在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。五.成本與效益薊縣鳳凰山項(xiàng)目可行性發(fā)展報(bào)告1.土地價(jià)值增值本項(xiàng)目地塊成交后，截止目前本區(qū)域內(nèi)共成交三幅住宅用地，具編號性質(zhì)面積(平方米)可實(shí)現(xiàn)容積率獲取人價(jià)格(萬元)成交時(shí)間樓面地價(jià)津薊(拍)住宅天津市新宏基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司津薊(拍)住宅楊世榮津薊(拍)住宅天津市久居住誠房地產(chǎn)投資有限公司本地塊面積為80634.4平米，成交價(jià)為18960萬元，根據(jù)已批復(fù)的規(guī)劃方案，本項(xiàng)目容積率為1.1,因此樓面地價(jià)為2138元/平米?？梢?，2011年3月以來，區(qū)域內(nèi)成交的土地，除了位置最遠(yuǎn)的津薊(拍)2011-043號土地外，本地塊樓面地價(jià)最低，也即，根據(jù)之后成交的土地交易價(jià)格對比，本項(xiàng)目土地已實(shí)現(xiàn)增值。2、項(xiàng)目條件優(yōu)化(1)規(guī)劃方案實(shí)現(xiàn)優(yōu)化主要有三個(gè)方面，首先，用足容積率，通過實(shí)現(xiàn)1.1的容積率有效控制樓面地價(jià)；第二，合理控制地下建筑面