如何寫房地產(chǎn)可行性報告

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房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學(xué)的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié)可行性研究的概念和作用

一．可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀(jì)70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。

二．可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標(biāo)進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

（四）可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié)可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。

（一）以投資機會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以初步可行性研究了。

8．不確定性分析和風(fēng)險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風(fēng)險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運作的開支

6．項目及企業(yè)的公關(guān)開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設(shè)計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設(shè)施配套的開支

6．用于工程監(jiān)理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價

2．用于拆遷補償或青苗補償