物業(yè)行業(yè)酬金制計費方式的財稅探討

摘要：自從物業(yè)行業(yè)引入酬金制，給物業(yè)企業(yè)財稅人員提出了很大的挑戰(zhàn)。本文從理論和實務(wù)的雙重角度重新梳理了物業(yè)酬金制計費方式帶來的財稅相關(guān)問題，基于會計基礎(chǔ)理論分別從會計確認、計量、列報和涉及不同稅種的層面進行闡述分析，探討綜合會計處理方法；同時，結(jié)合對物業(yè)行業(yè)發(fā)展階段的認知，探究造成這些問題的深層原因和未來發(fā)展方向；最后給物業(yè)行業(yè)財稅專業(yè)人員提供建議，鼓勵從業(yè)者不畏艱難繼續(xù)探索。關(guān)鍵詞：物業(yè)行業(yè)；酬金制；會計；稅務(wù)20世紀80年代初，改革開放伊始，現(xiàn)代物業(yè)管理自香港引入我國內(nèi)地。近四十年來伴隨著內(nèi)地經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷適應(yīng)磨合，逐漸形成了適合國內(nèi)特色的物業(yè)管理模式。但是仍然有許多棘手的問題有待業(yè)者思考，其中選擇物業(yè)服務(wù)的計費方式便是一個不容回避的重要問題。計費方式的不同極大地影響著會計核算和稅款計繳，同時會計核算、稅款計繳又可能反作用影響計費方式的選擇。目前相關(guān)的探討在物業(yè)界、財稅界、政府主管部門等均未見定論。本文試圖從近來普遍認為是未來方向的酬金制著手進行探究，為厘清問題提供一些參考。一、目前物業(yè)企業(yè)計費方式的概述發(fā)改價格〔2003〕1864號《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。（一）物業(yè)計費方式現(xiàn)代物業(yè)管理剛進入中國內(nèi)地時，總體上行業(yè)門檻較低，有時十幾個人七八條槍即可開張。首批商品房業(yè)主對物業(yè)管理更是知之寥寥。包干制在這種情況下成為權(quán)宜之選。隨后，事情起了變化，市場各方都日趨成熟，博弈開始深化。酬金制一經(jīng)提出便大受追捧，現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)普遍認為是未來發(fā)展的主流方向。但從實踐來看酬金制并不完美，結(jié)合本文所述內(nèi)容看，與之配套的財稅理論、政策法制方面的跟進也未能盡如人意。而且酬金制尚未完全吃透，“信托制”已經(jīng)在來的路上。未來一定還會有更多的“制”創(chuàng)新出現(xiàn)。本文認為，問題并非在哪種計費方式更好，而在于怎樣的報價雙方達成交易?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條規(guī)定，“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。”這里并說只有被定義了的包干制和酬金制兩個選項可供選擇。事實上目前很多以酬金制簽訂的合同并非完全符合酬金制的定義。理論上基于業(yè)主和物業(yè)管理者之間風險和收益劃分范圍的不同，在被定義了的包干制和酬金制之間和之外還存在無數(shù)種可能的計費方案選擇。（二）包干制和酬金制的定義包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行包干制時，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。（三）包干制和酬金制的區(qū)別兩種計費方式各自的優(yōu)缺點本文不再贅述，經(jīng)過比較本文認為以下三點區(qū)別將有助于我們進一步分析。首先，包干制盈余或者虧損即經(jīng)營風險由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔經(jīng)營；酬金制物業(yè)企業(yè)僅就酬金范圍內(nèi)承擔經(jīng)營風險，物業(yè)管理資金由物業(yè)公司代業(yè)主管理，發(fā)生的結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。對物業(yè)公司來說酬金制相比包干制風險降低收益降低沒有問題；其次，業(yè)主對物業(yè)管理的參與度不同，酬金制要求代表業(yè)主的業(yè)主委員會具備一定的物業(yè)管理能力并投入較多的時間精力，能夠直接介入物業(yè)管理的全過程。對業(yè)主來說為了節(jié)省開支多投入些時間和精力也沒有問題；最后，財務(wù)透明度不同，包干制下業(yè)主有權(quán)主張知情的范圍較小，大多限于公共收益的收支，而酬金制則范圍較大，涵蓋到所有物業(yè)相關(guān)的收支。業(yè)主財務(wù)知情權(quán)限更大的同時當然要求代表業(yè)主的業(yè)主委員會具備相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)督能力，具體如選擇審計單位和理解審計報告的能力。以上這些區(qū)別結(jié)合業(yè)主委員會大量成立和業(yè)主素質(zhì)不斷提升的事實，目前業(yè)界普遍認為酬金制是我國內(nèi)地物業(yè)行業(yè)計費方式發(fā)展的大趨勢。有人認為酬金制會產(chǎn)生一定的節(jié)稅效果，并是現(xiàn)在爭相轉(zhuǎn)用酬金制的一大動因，本文并不認同，后文稅務(wù)分析將有所提及。二、物業(yè)行業(yè)酬金制下的財稅問題分析（一）酬金制的會計核算1.會計主體問題首先要分清會計核算的空間范圍。包干制下一個物業(yè)項目為一個利潤中心，可視為一個會計主體，項目所有收支在這個主體內(nèi)核算。而酬金制下則存在兩個會計主體。一個是把物業(yè)公司下屬的項目看作利潤中心，以這個利潤中心為會計主體核算酬金收入和相關(guān)開支；另一個會計主體是項目業(yè)主委員會，它自收自支物業(yè)費不以盈利為目的不是利潤中心，但如果存在公共收益則形成利潤中心，該會計主體核算自全體業(yè)主收取的物業(yè)費及其相關(guān)開支和公共收益的收支。僅從會計核算角度不考慮稅務(wù)影響的情況下，酬金制下的兩個會計主體開設(shè)兩個會計賬套分別核算還是在一個會計賬套內(nèi)核算均可。但增加會計賬套將增加合并報表復(fù)雜度。如果業(yè)主委員會有條件獨立建賬自行核算，便無需在物業(yè)公司會計賬套核算。2.會計基礎(chǔ)問題酬金制下物業(yè)公司核算酬金的會計主體是企業(yè)利潤中心，適用企業(yè)會計準則會計基礎(chǔ)，采用權(quán)責發(fā)生制。業(yè)主委員會核算收支的會計主體核算內(nèi)容分為兩類。一是物業(yè)費收支，因為不以盈利為目的，資金結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔，無需關(guān)注收支的歸屬跨期問題，類似行政事業(yè)單位，適用收付實現(xiàn)制；二是公共收益類收支，因為屬于經(jīng)營行為引用企業(yè)會計準則適用權(quán)責發(fā)生制。3.收入確認問題企業(yè)會計準則定義收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹е滤姓邫?quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。包干制下，物業(yè)公司就所有物業(yè)費相關(guān)收益承擔風險，所以將已收和應(yīng)收的物業(yè)費全額確認收入。酬金制下，業(yè)主委員會支付給物業(yè)公司的酬金符合收入定義，物業(yè)公司應(yīng)當確認為收入，但業(yè)主委員會向全體業(yè)主收取的物業(yè)費本質(zhì)上是代收代付，不符合收入準則對收入的定義不適用企業(yè)會計準則的收入準則，不能確認為收入。應(yīng)當計入其他應(yīng)付款科目貸方。公共收益因為具有盈利目的，屬于經(jīng)營性質(zhì)應(yīng)當按照企業(yè)會計準則相關(guān)規(guī)定核算。4.費用確認問題與收入確認同理，酬金制下費用發(fā)生應(yīng)當計入其他應(yīng)付款科目借方。公共收益按照企業(yè)會計準則相關(guān)規(guī)定核算。5.報表的編制和列報上文提到會計主體的劃分，應(yīng)將業(yè)主委員會視為單獨會計主體。那報表就應(yīng)當以業(yè)委會主體范圍為基礎(chǔ)。資產(chǎn)負債表僅反映歸屬于業(yè)委會主體的資產(chǎn)和負債；物業(yè)費相關(guān)收支參考事業(yè)單位會計準則編制收入支出表；公共收益相關(guān)收支盈虧編制損益表。（二）酬金制的稅務(wù)影響1.納稅主體問題業(yè)主委員會是否民事法律主體依然存在爭議，這不是本文討論的內(nèi)容。有趣的是，在確定是否納稅主體時一方面稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)接受業(yè)主委員會代開發(fā)票的要求，另一方面卻不接受業(yè)主委員會的稅務(wù)登記。也就是說業(yè)主委員會可以請稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票但不能自己開具發(fā)票。細分到每家每戶的發(fā)票都要請稅務(wù)機關(guān)代開是不現(xiàn)實的。再加上公共收益的涉稅處理，就意味著業(yè)主委員會仍然要依靠物業(yè)公司這個平臺滿足開票需求。2.流轉(zhuǎn)稅問題包干制下物業(yè)公司就全部物業(yè)費收入繳納增值稅。酬金制下物業(yè)公司的實際收入為酬金部分，應(yīng)當就酬金收入繳納增值稅，這個沒有爭議。代業(yè)主委員會向全體業(yè)主預(yù)收的物業(yè)費是否應(yīng)當繳納增值稅是問題所在。對此近年來各地討論比較激烈，一些地方稅務(wù)部門比如北京、浙江等在營業(yè)稅取消以前做了一些免營業(yè)稅的嘗試，但國家層面還沒有給出明確的結(jié)論。本文觀點是不應(yīng)當征收增值稅，而非免稅。如果業(yè)主委員會自己管理物業(yè)費資金收支，因為不以盈利為目的，根據(jù)實際收支情況多退少補，向全體業(yè)主預(yù)收實質(zhì)上具有代收代付性質(zhì)。類似聚會就餐AA制，大家把錢交給一個人再由其支付就餐費用。首先，大家湊錢的動作并沒有產(chǎn)生經(jīng)營增值?；蛘哒f，最終消費環(huán)節(jié)增值鏈已經(jīng)結(jié)束，消費者在支付給商品服務(wù)的最后供應(yīng)商的價款中已經(jīng)包含了所有之前各環(huán)節(jié)的增值。營業(yè)稅時代因為營業(yè)稅價內(nèi)稅的性質(zhì)，每個交易環(huán)節(jié)都要對交易全額計征，沒有抵扣，不征對稅源影響比較大?，F(xiàn)在征收增值稅不征對稅源的影響理論上是沒有的。首先，物業(yè)公司經(jīng)營增值的部分是正常征稅，并不影響；然后，集中的物業(yè)費如果計銷項那實際支出時就有進項可以抵扣，不計銷項則進項不得抵扣，酬金制下物業(yè)費收支是趨向平衡，進項銷項相抵也沒有增值。在現(xiàn)有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來增值稅的節(jié)稅效果。境外有些國家業(yè)主委員會擁有納稅主體資格可以獨立報稅，還可以對收取物業(yè)費環(huán)節(jié)征收消費稅。希望國家在稅收立法和稅收政策調(diào)整過程中加以考慮。此外，由于業(yè)主委員會的涉稅處理需要在物業(yè)公司主體中實現(xiàn)，增值稅的計繳是混同的。為正確計算業(yè)主委員會物業(yè)費和公共收益的收支盈余，賬務(wù)處理時需要考慮拆分問題，建議就應(yīng)交稅金核算明細到項目和性質(zhì)歸類。3.所得稅問題在業(yè)主委員會不具有納稅主體資格的背景下，現(xiàn)在業(yè)主委員會和物業(yè)公司就所得稅的計征也混同在了一起。首先物業(yè)公司的所得稅應(yīng)納稅所得額包含了業(yè)主委員會的物業(yè)費余缺和公共收益的盈虧。這一包含如果是正值則虛增物業(yè)公司利潤，可能影響物業(yè)企業(yè)享受某些所得稅優(yōu)惠政策，如果這一包含是負值，則會降低物業(yè)企業(yè)當期所得稅負擔。其次，我國企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人為企業(yè)和其他取得收入的組織，業(yè)主委員會是否屬于其他取得收入的組織未見明確，企業(yè)所得稅對征稅對象包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得，業(yè)主委員會的物業(yè)費收支凈額是否歸為其他所得也未見明確。第三，業(yè)主委員會的物業(yè)費收支凈額理論上是趨于零的，如果余年收取缺年就應(yīng)當退還。但企業(yè)所得稅只有五年內(nèi)稅前彌補虧損的規(guī)定。最后，公共收益盈余分配給業(yè)主，業(yè)主個人應(yīng)當計繳個人所得稅。如果作為業(yè)主經(jīng)營所得或者財產(chǎn)租賃所得計征就不應(yīng)在物業(yè)公司多征一次企業(yè)所得稅；如果視為物業(yè)公司的應(yīng)納稅所得，盈余分配給業(yè)主時便匹配不到個稅征稅對象，因為業(yè)主并未向物業(yè)公司投資，作為利息、股息、紅利所得顯然也不適合。在現(xiàn)有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來所得稅的節(jié)稅效果。（三）資金賬戶問題酬金制下物業(yè)費資金的所有權(quán)歸業(yè)主委員會，而銀行賬戶是物業(yè)公司名義開設(shè)的，需要解決業(yè)主委員會對資金狀況知情和安全的訴求。建議物業(yè)公司開設(shè)專用銀行賬戶，與業(yè)主委員會雙方聯(lián)名共管。三、物業(yè)行業(yè)酬金制下財稅問題的會計處理建議文章前一部分分別從會計、稅務(wù)和資金賬戶三個角度闡述分析了物業(yè)行業(yè)酬金制面臨的問題。由于這三者的影響最終都會落實在會計賬務(wù)處理上，因此綜合考慮三方面影響后提出以下總體會計處理建議。建議在物業(yè)公司一個會計賬套內(nèi)核算，并設(shè)置明細項或輔助項與其他項目區(qū)分，物業(yè)費收支和公共收益收支也要用明細項或輔助項區(qū)分。需要時以明細項或輔助項為條件調(diào)取收支數(shù)據(jù)較為方便。同時物業(yè)公司開設(shè)專用銀行賬戶，與業(yè)主委員會雙方聯(lián)名共管，雙方印鑒同時使用有效，網(wǎng)銀盾制單和審核雙方分別掌握其一。相關(guān)支出授權(quán)審批至業(yè)主委員會。物業(yè)公司代收業(yè)主物業(yè)費時，資金存入項目專戶，除銷項稅額外計入其他應(yīng)付款科目。物業(yè)公司支付物業(yè)管理費用時，資金從項目專戶支付，除進項稅額外借記其他應(yīng)付款科目。物業(yè)公司收取業(yè)主委員會酬金時，確認主營業(yè)務(wù)收入，沖減物業(yè)費的其他應(yīng)付款，此時不再計繳增值稅，同時將資金從項目專戶轉(zhuǎn)入物業(yè)公司自有賬戶。收取公共收益收入時，資金存入項目專戶，除銷項稅額外記其他業(yè)務(wù)收入增加。發(fā)生公共收益支出時，資金從項目專戶支付，除進項稅額外記其他業(yè)務(wù)成本增加。物業(yè)公司如收取管理公共收益酬金則不再確認收入，資金從專戶轉(zhuǎn)入物業(yè)公司自有賬戶。業(yè)主分配公共收益盈余時，資金從項目專戶支付并借記其他業(yè)務(wù)成本科目，此時物業(yè)企業(yè)應(yīng)代扣代繳業(yè)主個人所得稅或者由業(yè)主提供稅務(wù)局代開的發(fā)票。因為物業(yè)公司在計繳增值稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和個人所得稅等稅費時包含了屬于業(yè)主委員會主體的部分，在單獨察看兩個主體財務(wù)狀況和經(jīng)（運）營成果時需要清楚區(qū)分，所以不能遺漏相關(guān)的處理。建議分別稅種計算出金額后從項目專戶劃轉(zhuǎn)至物業(yè)公司自有賬戶，稅費涉及損益的如稅金及附加和企業(yè)所得稅還要轉(zhuǎn)入下設(shè)的項目明細項或輔助項。四、結(jié)束語綜上所述，物業(yè)行業(yè)計費方式進入酬金制時代，在財務(wù)會計和稅務(wù)