渦陽大市場全程營銷策劃方案修改樣本

渦陽大市場項(xiàng)目全程策劃方案目

錄目錄..............................................1序言..............................................2第一章項(xiàng)目概況...................................3第二章市場研究...................................6第三章項(xiàng)目分析..................................15第四章計(jì)劃提議..................................22第五章項(xiàng)目定位..................................26第六章營銷策劃..................................33第七章

市場推廣..................................38第八章

項(xiàng)目管理..................................43第九章

投資分析..................................47第十章

結(jié)論...................................51前

言

安徽省渦陽縣——共享“中部崛起”重大機(jī)遇年初，中央首次作出“促進(jìn)中部地域崛起”戰(zhàn)略決議，中部指湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六個(gè)相鄰省份，地處中中國陸腹地，起著承東啟西、接南進(jìn)北、吸引四面、輻射八方作用。中部依靠全國10.7%土地，承載全國28.1%人口，發(fā)明全國19.5%GDP，是中國人口大區(qū)、經(jīng)濟(jì)腹地和關(guān)鍵市場，在中國地域分工中飾演著關(guān)鍵角色。中部地域糧食產(chǎn)量約占中國糧食總產(chǎn)量40%，這個(gè)地域擁有豐富煤炭資源，該地域發(fā)展無疑有利于提升中國糧食和能源保障能力，緩解資源約束。安徽省渦陽縣在淮北平原，地處亳州市中心地帶。全縣國土面積2107平方公里，其中城區(qū)計(jì)劃面積12.4平方公里。渦陽自然資源、礦產(chǎn)資源豐富。盛產(chǎn)糧、棉、油、水果、蔬菜、藥材和黃牛、山羊、家兔、魚蝦、河蟹等，不僅質(zhì)量高，而且產(chǎn)量大，被列為全國產(chǎn)糧百強(qiáng)縣、全國商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、優(yōu)質(zhì)煙、山羊板皮、瘦肉型豬生產(chǎn)基地，跨入全國生態(tài)示范縣、全國林業(yè)百佳縣、秸稈養(yǎng)牛十佳縣之列，和蒙城、利辛縣一并被譽(yù)為“全國中部地域黃牛金三角”。尤其是義門苔干堪稱食苑珍品、天下之最，所以渦陽又被命名為“中國苔干之鄉(xiāng)”。渦陽地下優(yōu)質(zhì)煤蘊(yùn)藏總量達(dá)成27億噸，大理石總儲(chǔ)量780萬立方米，石灰石總儲(chǔ)量3720萬立方米?！爸胁酷绕稹边@么發(fā)展機(jī)遇，對(duì)渦陽這么一個(gè)內(nèi)陸農(nóng)業(yè)型、能源型城市來說，可謂是千載難逢，商機(jī)一觸即發(fā)！第一章項(xiàng)目概況1.1發(fā)展背景1.2項(xiàng)目概況1.3項(xiàng)目匯報(bào)編制依據(jù)

1.1項(xiàng)目發(fā)展背景

1.1.1“中部崛起”和“發(fā)展成為肯定”

“促進(jìn)中部地域崛起”戰(zhàn)略為安徽帶來了加緊發(fā)展機(jī)遇。安徽現(xiàn)在著力推進(jìn)和長三角經(jīng)濟(jì)圈良性互動(dòng)發(fā)展，主動(dòng)承接沿海尤其是長三角地域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動(dòng)開拓長三角農(nóng)副產(chǎn)品市場，為長三角發(fā)展提供有力能源、土地、科技、人力和農(nóng)產(chǎn)品等資源支撐，使安徽資源在更大范圍內(nèi)得到流動(dòng)和合理配置，帶動(dòng)并深化省內(nèi)產(chǎn)業(yè)參與泛長三角區(qū)域發(fā)展分工，形成和長三角聯(lián)動(dòng)發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系，在融入長三角中加緊發(fā)展、富裕人民。安徽搶抓機(jī)遇、乘勢而上、奮力崛起，全方面實(shí)施“六大戰(zhàn)略”，深入推進(jìn)“861”行動(dòng)計(jì)劃，圓滿完成“十五”計(jì)劃，順利實(shí)施“十一五”計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了一系列重大成就。已實(shí)現(xiàn)市市通高速公路、鐵路目標(biāo)。安徽正在構(gòu)建意在實(shí)現(xiàn)“1234”目標(biāo)高速鐵路網(wǎng)框架：即合肥1小時(shí)到南京、2小時(shí)到武漢、3小時(shí)到上海、4小時(shí)到北京。從全國范圍內(nèi)來看，安徽省承東啟西、連南接北綜合交通樞紐地位已經(jīng)初步確立。渦陽縣隸屬安徽省亳州市，在淮北平原，地處亳州市中心地帶。國土面積2107平方公里，總?cè)丝?48萬，轄27個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場），是蜚聲中外老子家鄉(xiāng)、著名中國苔干之鄉(xiāng)，前后取得“全國平原綠化百佳縣”、“全國糧食生產(chǎn)百強(qiáng)縣”、“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”等稱號(hào)，1991年被國務(wù)院列為對(duì)外開放城市，列入全省首批12個(gè)擴(kuò)權(quán)試點(diǎn)縣之一。伴隨新農(nóng)村建設(shè)步伐加緊，國家不停加大對(duì)農(nóng)村投入力度，各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不停出臺(tái)和落實(shí)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)將全方面快速發(fā)展。渦陽縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬人，約占全縣總?cè)丝?0.5%，耕地13.12萬公頃，整年糧食產(chǎn)量100余萬噸，棉花產(chǎn)量1萬余噸，油料產(chǎn)量3萬余噸。伴隨渦陽縣經(jīng)濟(jì)水平不停提升，城市規(guī)模不停擴(kuò)大，城市影響力和輻射力連續(xù)增強(qiáng)。做為皖北地域關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷”產(chǎn)業(yè)鏈，充足發(fā)揮市場潛力，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場尤為關(guān)鍵。經(jīng)渦陽縣發(fā)改委同意立項(xiàng)，渦陽縣人民政府決定在縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)安徽渦陽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場。面對(duì)這么機(jī)遇，渦陽發(fā)展將成為肯定！1.1.2和時(shí)俱進(jìn)渦陽，渦陽縣提出了“工業(yè)、投資和財(cái)政收入”三年倍增，在皖北爭優(yōu)異，全省創(chuàng)一流奮斗目標(biāo)，明確了“振奮精神鼓實(shí)勁、圍繞關(guān)鍵抓工作、集中力量辦大事、強(qiáng)化方法抓落實(shí)、頑強(qiáng)崛起上臺(tái)階”工作總體要求，舉全縣之力，扎實(shí)推進(jìn)整體工作上臺(tái)階、上水平。全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值98.09億元，增加13.2%；完成固定資產(chǎn)投資23.42億元，增加40.1%；財(cái)政收入5.4億元，增加31.7%；糧食實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)117.2萬噸，增加16.6%；全縣規(guī)模工業(yè)64家，年銷售收入億元以上12家，實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值55.57億元，增加33.8%；工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率45.99%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.09億元，增加22.7%；農(nóng)民人均純收入3928元，在崗職員平均工資2.1萬元，分別增加20%和22.1%，城鎮(zhèn)居民存款余額65億元。關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均在兩位數(shù)以上。，是充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)十二個(gè)月，也是我縣實(shí)現(xiàn)三年內(nèi)工業(yè)、投資和財(cái)政收入翻一番、城市面貌大變樣奮斗目標(biāo)最為關(guān)鍵十二個(gè)月。我們將堅(jiān)定不移地推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略不動(dòng)搖，堅(jiān)定不移地實(shí)施民生工程不放松，堅(jiān)定不移地做好穩(wěn)定工作不懈怠，以統(tǒng)籌城鎮(zhèn)發(fā)展、切實(shí)改善民生、構(gòu)建友好社會(huì)為目標(biāo)，大力開展“招商引資推進(jìn)年”和“關(guān)鍵工程項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)年”活動(dòng)，著力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大內(nèi)在需求，激發(fā)內(nèi)在動(dòng)力，全力以赴確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增加。努力爭取到底，全縣生產(chǎn)總值增加12.5%，財(cái)政收入增加20%，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增加40%。1.1.3無限商機(jī)在渦陽渦陽縣工業(yè)園區(qū)轄渦北工業(yè)園區(qū)和渦陽工業(yè)小區(qū)，現(xiàn)在“兩個(gè)工業(yè)區(qū)”控制性祥規(guī)已編制完成，渦北工業(yè)園區(qū)計(jì)劃面積14.59平方公里，起步建設(shè)區(qū)1.8平方公里，城西工業(yè)小區(qū)計(jì)劃面積3.23平方公里，今年在完善現(xiàn)有園區(qū)功效同時(shí)，新拓展園區(qū)2平方公里，前后修建了站前西路、紫光西路和西陽路等多條道路，完善了路燈工程和供排水工程，計(jì)劃、實(shí)施了“五路四橋”工程建設(shè)，園區(qū)功效不停完善。優(yōu)越條件，寬松環(huán)境、優(yōu)惠政策，吸引了部分企業(yè)入駐園區(qū)?，F(xiàn)在，在渦北工業(yè)園區(qū)，有投資32億元三星化工“586”項(xiàng)目，在城西工業(yè)小區(qū)內(nèi)，在建項(xiàng)目有投資6500萬元渦陽遠(yuǎn)東機(jī)械、投資6400萬元安徽英杰精工機(jī)械、投資3.24億元香港財(cái)富康達(dá)工業(yè)園項(xiàng)目、投資4500萬元盛豐鞋業(yè)、投資1.2億元年產(chǎn)2萬噸塑料異型材項(xiàng)目和投資4000萬元舊車中心項(xiàng)目等。多年來，渦陽縣把工業(yè)園區(qū)建設(shè)作為實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略關(guān)鍵載體，在園區(qū)計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)、用地貯備等方面做了大量卓有成效工作，今年，渦陽縣深入加大了對(duì)園區(qū)投入，在去年投資5500萬元投資基礎(chǔ)上，再投入1.5億元用于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。完善園區(qū)功效、優(yōu)化投資環(huán)境，著力把渦北工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為煤炭及煤化工投資循環(huán)經(jīng)濟(jì)園，把城西工業(yè)小區(qū)培育成機(jī)械加工制造等集約型、規(guī)模型產(chǎn)業(yè)集群。真正使園區(qū)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地、投資興業(yè)洼地和招商引資福地。1.1.4農(nóng)業(yè)――關(guān)系國計(jì)民生——國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增加。中國生產(chǎn)總值超出30萬億元，比上年增加9%；物價(jià)總水平漲幅得到控制；財(cái)政收入6.13萬億元，增加19.5%；糧食連續(xù)五年增產(chǎn)，總產(chǎn)量52850萬噸，創(chuàng)歷史最高水平?！母镩_放深入推進(jìn)。財(cái)稅、金融、價(jià)格、行政管理等關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵步驟改革取得新突破。進(jìn)出口貿(mào)易總額2.56萬億美元，增加17.8%。實(shí)際利用外商直接投資924億美元。——社會(huì)事業(yè)加緊發(fā)展，人民生活深入改善。城鎮(zhèn)新增就業(yè)1113萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，農(nóng)村居民人均純收入4761元，實(shí)際增加8.4%和8%。——“三農(nóng)”：整年中央財(cái)政用于“三農(nóng)”投入5955億元，比上年增加1637億元，增加37.9%，其中糧食直補(bǔ)、農(nóng)資綜合補(bǔ)助、良種補(bǔ)助、農(nóng)機(jī)具購置補(bǔ)助資金達(dá)1030億元，比上年增加一倍。三次較大幅度提升糧食最低收購價(jià)，提價(jià)幅度超出20%。實(shí)施關(guān)鍵農(nóng)產(chǎn)品臨時(shí)收儲(chǔ)政策。加強(qiáng)耕地保護(hù)和農(nóng)田水利建設(shè)，提升農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。扶持生豬、油料、奶業(yè)發(fā)展。這些政策方法在保護(hù)和調(diào)動(dòng)農(nóng)民主動(dòng)性、保障關(guān)鍵農(nóng)產(chǎn)品供給、增加農(nóng)民收入方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局提供了有力支撐。1.1.5背景綜述伴隨新農(nóng)村建設(shè)步伐加緊，國家不停加大對(duì)農(nóng)村投入力度，各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不停出臺(tái)和落實(shí)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)將全方面快速發(fā)展。渦陽縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬人，約占全縣總?cè)丝?0.5%，耕地13.12萬公頃，整年糧食產(chǎn)量100余萬噸，棉花產(chǎn)量1萬余噸，油料產(chǎn)量3萬余噸。伴隨渦陽縣經(jīng)濟(jì)水平不停提升，城市規(guī)模不停擴(kuò)大，城市影響力和輻射力連續(xù)增強(qiáng)。做為皖北地域關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷”產(chǎn)業(yè)鏈，充足發(fā)揮市場潛力，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場尤為關(guān)鍵。經(jīng)渦陽縣發(fā)改委同意立項(xiàng)，渦陽縣人民政府決定在縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)安徽渦陽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場。1.2項(xiàng)目概況

1.2.1項(xiàng)目概述

1.2.1.1.項(xiàng)目名稱：安徽渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場，簡稱（渦陽大市場）項(xiàng)目分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期項(xiàng)目

1.2.1.2.項(xiàng)目基礎(chǔ)情況項(xiàng)目位置：渦陽縣省道S307線北側(cè)，S202線西側(cè)，勝利西路西段（待建）南側(cè)?？傉嫉孛娣e：150742.0平方米

項(xiàng)目總建筑面積：226113平方米

1.1.1.3.項(xiàng)目計(jì)劃：該項(xiàng)目將建成營業(yè)用房、大棚、倉儲(chǔ)、冷藏恒溫保鮮庫、多功效停車場、賓館餐飲、商務(wù)綜合樓等商業(yè)配套隸屬設(shè)施。功效分為：農(nóng)副土特產(chǎn)品、糧油米面、肉類禽蛋、水果蔬菜、干鮮調(diào)味、水產(chǎn)海鮮、動(dòng)禽飼料、農(nóng)資商品及日用百貨等經(jīng)營區(qū)。本項(xiàng)目包含業(yè)態(tài)廣泛，是集多個(gè)功效于一體、集零售和批發(fā)于一體，含有中國優(yōu)異水準(zhǔn)大型農(nóng)副交易流通市場，是皖北地域農(nóng)副產(chǎn)品集散地、農(nóng)資物流流通平臺(tái)、現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品信息商務(wù)平臺(tái)。

1.3項(xiàng)目匯報(bào)編制依據(jù)

1.3.1參考渦陽縣人民政府相關(guān)招商宣傳手冊(cè)；

1.3.2參考渦陽縣人民政府“投資指南”材料；

1.3.3參考渦陽縣人民政府及渦陽城關(guān)鎮(zhèn)政府計(jì)劃；

1.3.4參考渦陽縣相關(guān)官方網(wǎng)站對(duì)外公開內(nèi)容；

1.3.5參考渦陽縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府提供項(xiàng)目其它資料。渦陽縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府文件【鎮(zhèn)政字（）137號(hào)】《相關(guān)建設(shè)渦陽縣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目立項(xiàng)請(qǐng)示》；渦陽縣發(fā)改委文件【發(fā)改服務(wù)字（）204號(hào)】相關(guān)建設(shè)渦陽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)；渦陽縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府土地使用證【渦國用（）第07128317號(hào)】。1.3.6本匯報(bào)中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當(dāng)以渦陽縣人民政府提供數(shù)據(jù)、信息為準(zhǔn)。第二章市場研究2.1渦陽縣概況

2.2渦陽縣城市總體計(jì)劃2.3渦陽經(jīng)濟(jì)概況2.4渦陽縣住宅情況2.5渦陽縣房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況2.6渦陽縣西城大市場調(diào)研2.1渦陽縣概況

2.1.1城市概況

1、位置和地貌渦陽縣在淮北平原，地處亳州市中心地帶。在北緯33°27′至33°47′，東經(jīng)115°53′至116°33′之間。全縣國土面積2107平方公里，其中城區(qū)計(jì)劃面積12.4平方公里。2、氣候渦陽屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，年平均日照2140小時(shí)，年平均氣溫14.6度，無霜期218天，年平均降水量830mm左右，光、熱、水資源豐富。3、經(jīng)濟(jì)地理位置渦陽城區(qū)面積達(dá)25平方公里，新區(qū)街道“三縱三橫”形成網(wǎng)絡(luò)，配套設(shè)施基礎(chǔ)完成，老區(qū)設(shè)施完善；電力供給充足，城區(qū)實(shí)施了“光明工程”，水力資源豐富，程控電話、微波通訊、電訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋城鎮(zhèn)，通訊方便快捷，信息走廊全方面開通，餐飲娛樂業(yè)繁榮興旺。4、人口概況渦陽縣總?cè)丝?47萬人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬人，約占全縣總?cè)丝?0.5%。全縣就業(yè)人員90萬人，比上年增加1.51萬人。其中，第一產(chǎn)業(yè)53萬人,基礎(chǔ)持平略有上升；第二產(chǎn)業(yè)17.5萬人,增加10萬人；第三產(chǎn)業(yè)19.5萬人,增加4萬人。5、行政區(qū)域

全縣國土面積2109平方公里，耕地面積13.1萬公頃，轄24個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)林場，391個(gè)村（含12個(gè)居委會(huì)）。

6、交通條件

渦陽交通便捷，境內(nèi)渦河橫穿東西，永青、濉阜鐵路縱貫?zāi)媳保徒蚱?、隴海、臺(tái)漯干線銜接，大京九鐵路擦境而過，距阜陽機(jī)場僅70公里。S202、S307省道在縣城交匯。50公里長渦河岸線建有客貨碼頭，可直入長江，四季通航。7、渦陽城市基礎(chǔ)設(shè)施――中心城區(qū)關(guān)鍵街路、鐵路沿線、環(huán)城路、出口路、街心、廣場及公園綠化面積和綠化水平逐年提升，建成區(qū)綠地率達(dá)良好；

――交通快速干道系統(tǒng)初具規(guī)模。城市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為關(guān)鍵，以加強(qiáng)城市景觀建設(shè)為突破口，相繼完成了“三縱三橫”道路等城市關(guān)鍵交通工程建設(shè)。

――城市公用設(shè)施連續(xù)改善，供水、供熱、供電、供氣等設(shè)施功效加強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不停提升。――房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售同時(shí)快速增加。

――城市環(huán)境保護(hù)和治理城市整體環(huán)境深入改善，環(huán)境質(zhì)量實(shí)現(xiàn)歷史性突破。

2.2.渦陽縣城市總體計(jì)劃2.2.1.渦陽縣-《渦陽縣城市總體計(jì)劃》。

計(jì)劃把該縣城市計(jì)劃區(qū)總面積確定為256.9平方公里，包含城關(guān)鎮(zhèn)、城西鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)、閘北鎮(zhèn)全部及張老家鄉(xiāng)武家河以東、吳橋以南部分，高爐鎮(zhèn)西部（包含楊樓、大劉、長營、毛莊、趙窩行政村），花溝鎮(zhèn)東部（包含高王、韓王、孫小橋、木楊、曹莊行政村）。縣城城區(qū)居住人口控制在15萬人左右，建成區(qū)建設(shè)用地控制在13.5平方公里以內(nèi)；近期計(jì)劃到，城市人口規(guī)模達(dá)成21萬人，城市用地規(guī)模公頃，實(shí)現(xiàn)人均擁有道路面積突破11平方米，建成區(qū)人均公共綠地面積達(dá)5平方米，生活污水集中處理率達(dá)70%，生活垃圾無害化處理率達(dá)70%。到，縣城城區(qū)居住人口控制在35萬人左右，建成區(qū)建設(shè)用地控制在35平方公里以內(nèi)。

總體計(jì)劃結(jié)合渦陽特點(diǎn)，將渦陽作為省級(jí)歷史文化名城、煤炭生產(chǎn)服務(wù)基地、以工貿(mào)為主亳州市域次中心城市進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃。采取“西進(jìn)東抑，南擴(kuò)北拓”空間發(fā)展戰(zhàn)略，依據(jù)老城，沿渦河兩翼拓展，關(guān)鍵向西南、向南發(fā)展，合適向東北發(fā)展，控制向西北方向和向東部跨鐵路發(fā)展，逐步形成“一河、兩軸、三片”城市總體布局。

計(jì)劃把渦陽城市發(fā)展目標(biāo)確定為：融道家文化之精髓、濱河城市之秀美于一體基礎(chǔ)設(shè)施完備、旅游資源豐富、文化氣息濃郁、經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮現(xiàn)代化城市。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃上，提出充足發(fā)揮渦陽縣煤炭資源優(yōu)勢，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，逐步將渦陽縣資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，著力加緊城市工業(yè)園區(qū)建設(shè)，建設(shè)加工制造業(yè)基地。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃上，提出加緊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，深入增強(qiáng)城市綜合實(shí)力，各項(xiàng)建設(shè)得以快速發(fā)展，城市用地結(jié)構(gòu)趨于合理，基礎(chǔ)設(shè)施深入完善，環(huán)境得到改善。2.2.2渦陽縣城區(qū)總體布局——“一河兩軸三片”商機(jī)開啟新平臺(tái)

一河：為渦河，沿河建設(shè)一條渦河景觀帶；

兩軸：為淮中大道和向陽路、閘北路，是城市發(fā)展主軸線；兩片：渦南片、渦北片。2個(gè)片區(qū)以渦河分割成相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)絡(luò)組團(tuán)。渦北片—在渦河以北，武家河以東，面積11.4平方公里。計(jì)劃結(jié)合煤礦開采建設(shè)為渦北煤礦和渦陽礦區(qū)其它煤礦生活服務(wù)基地，成為關(guān)鍵煤礦生活服務(wù)基地和旅游基地；渦南片—在渦河以南，鐵路以西，面積23.2平方公里。為城市關(guān)鍵發(fā)展區(qū)，兼具是行政中心、文化娛樂中心、商業(yè)中心、科研教育中心等綜合性職能。三區(qū)：計(jì)劃建設(shè)城北工業(yè)區(qū)、城西工業(yè)區(qū)兩個(gè)工業(yè)區(qū)，逐步取消城東工業(yè)區(qū)，工業(yè)用地總面積660公頃。城北工業(yè)區(qū)——在城市渦北片區(qū)太清路以北，洪溝以南。該區(qū)以發(fā)展煤化工和機(jī)械工業(yè)為主。

城西工業(yè)區(qū)（現(xiàn)在稱渦陽工業(yè)小區(qū)）——在現(xiàn)實(shí)狀況亳州路以南，紫光大道以北，文城路以西。該工業(yè)區(qū)工業(yè)門類以汽車零配件加工制造為主。城東工業(yè)區(qū)——在新城南路以東，濉阜鐵路兩側(cè)。該工業(yè)區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況工業(yè)門類以食品、機(jī)械、化工為主，污染較大。因?yàn)樵搮^(qū)在城市上風(fēng)向，且屬于塌陷影響范圍，故計(jì)劃逐步取消城東工業(yè)區(qū)。

2.3渦陽經(jīng)濟(jì)概況2.3.1渦陽城市發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況

是中國改革開放30周年，也是渦陽縣歷史上很不平凡十二個(gè)月。十二個(gè)月來，在縣委正確領(lǐng)導(dǎo)和縣人大、縣政協(xié)監(jiān)督支持下，縣政府團(tuán)結(jié)率領(lǐng)全縣人民，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，根據(jù)縣委提出“振奮精神鼓實(shí)勁、圍繞關(guān)鍵抓工作、集中力量辦大事、強(qiáng)化方法抓落實(shí)、頑強(qiáng)崛起上臺(tái)階”總體要求，以38項(xiàng)關(guān)鍵工作為抓手，凝心聚力，真抓實(shí)干，很好地完成了縣十五屆人大二次、三次會(huì)議確定各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。※經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)概述回顧渦陽市近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)，能夠看出渦陽經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)增加，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值98.27億元，增加14%；完成固定資產(chǎn)投資23.42億元，增加40.1%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速增效。新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)13家，實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值55.57億元，增加33.8%，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)42%。糧食生產(chǎn)再獲豐收，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)117.2萬噸，增加16.6%。城鎮(zhèn)市場供銷兩旺，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.09億元，增加22.7%。農(nóng)民人均純收入3928元，在崗職員平均工資2.1萬元，分別增加20%和22.1%。財(cái)政金融再創(chuàng)佳績。完成財(cái)政收入5.4億元，其中地方財(cái)政收入2.9億元，分別增加31.7%和24.6%；金融機(jī)構(gòu)存貸比增加6.2個(gè)百分點(diǎn)，有力支持了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從以上數(shù)字能夠看出，渦陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。這對(duì)于渦陽經(jīng)濟(jì)連續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。※社會(huì)消費(fèi)情況概述

商貿(mào)經(jīng)濟(jì)不停繁榮?！叭f村千鄉(xiāng)市場工程”已發(fā)展連鎖企業(yè)11家、連鎖店420家，農(nóng)資連鎖經(jīng)營體系日趨完善，城鎮(zhèn)市場供銷兩旺，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.09億元，增加22.7%?！嗣裆钏礁攀鲛r(nóng)民人均純收入3928元，在崗職員平均工資2.1萬元，分別增加20%和22.1%?！姓?jì)劃概述

兩年來，投資1.2億元，新建改造縣城道路9條，總長16.8公里；投資9700萬元，新建改造農(nóng)村道路282公里；投資9945萬元，實(shí)施3個(gè)農(nóng)田水利建設(shè)基礎(chǔ)項(xiàng)目；渦河治理基礎(chǔ)完工，移民安置有序進(jìn)行。

2.3.2渦陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展估計(jì)

經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展關(guān)鍵預(yù)期目標(biāo)：全縣生產(chǎn)總值增加12.5%，財(cái)政收入增加20%，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增加40%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增加17%，實(shí)際利用外資增加30%，實(shí)際利用內(nèi)資增加40%，進(jìn)出口總額增加20%，農(nóng)民人均純收入增加10%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，人口自然增加率控制在8.5‰以內(nèi)。2.2住宅情況2.2.1住宅發(fā)展情況以前，縣城居民住房關(guān)鍵以集體單位或私人自建房為主，多為2-5層多層?！?，逐步放開工地使用管理政策，出現(xiàn)了西聃花園、鴻運(yùn)小區(qū)、學(xué)府花苑、怡和園等一批小區(qū)住宅。-，政府加大了招商引資力度和更寬松土地使用和房地產(chǎn)開發(fā)政策，出現(xiàn)了一批規(guī)模化小區(qū)。如明珠廣場、濱水居、同濟(jì)萬象城等一批以小高層和高層為主住宅小區(qū)。2.2.2周圍樓盤在售商品房列表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址售樓電話所推產(chǎn)品所推套（或棟）數(shù)所推面積或戶型價(jià)格區(qū)間（元/平米）明珠廣場超杰地產(chǎn)紫光大道和芍香路交叉口/小高層---三室二廳二室二廳復(fù)式2200-2400（?。?000（商）同濟(jì)萬象城安徽同濟(jì)置業(yè)向陽南路和樂行路交叉口/高層1770套78-114.73平米2800-3000學(xué)府花苑安徽云翔房地產(chǎn)開發(fā)渦陽縣向陽路汽車站對(duì)面多層10棟119.91-103.15平米1800-2468天靜登云閣安徽天靜房地產(chǎn)開發(fā)紫光大道向西200米/高層1棟87-132平米2400-2600濱水居安徽華星房地產(chǎn)開發(fā)東環(huán)路/高層350套---2400鴻運(yùn)世家渦陽縣鴻運(yùn)來房地產(chǎn)開發(fā)勝利西路多層312套89.7-117.47平米1700-2290西聃花園超杰地產(chǎn)勝利西路已售完多層------1600-21002.2.3渦陽住宅價(jià)位高層、小高層價(jià)位：通常物業(yè)2200-2400元/平米高端物業(yè)2400-2800元/平米多層：環(huán)城路以內(nèi)1900-2100元/平米市區(qū)2300元/平米環(huán)城路以外1700-1900元/平米自建房：關(guān)鍵是在環(huán)城路周圍1300-1500元/平米位置、裝修1500-1700元/平米2.2.4市場特點(diǎn)傳統(tǒng)自建房泛濫，政府管控力度不夠。大家對(duì)房地產(chǎn)概念模糊，對(duì)土地手續(xù)和房產(chǎn)證事宜不重視。規(guī)模性開發(fā)已占主導(dǎo)地位，并展現(xiàn)上升趨勢。小高層和高層已走進(jìn)大家生活，接收只是時(shí)間上問提。開發(fā)商逐步從本土化到外來化，融進(jìn)了一批實(shí)力雄厚地產(chǎn)商。市場尚屬發(fā)展膨脹期。項(xiàng)目路段業(yè)態(tài)分布經(jīng)營情況單位（間）面積（m2）租金區(qū)間（萬/年）平均租金（萬/年）勝利西路糧油、家俱、日用百貨良好9312-2001-41.06勝利東路數(shù)碼、電動(dòng)摩托車、服裝好6510-1101.5-101.83紅星路服裝、鞋類、百貨、家紡好2315-701-2.51.4雉河街服裝、鞋、家紡差3215-600.4-2.60.91北環(huán)路小吃、零件良好2301-1.21.1東環(huán)路配件、爆竹、煙酒良好3301.2-1.51.4淮中大道機(jī)電配件、小吃、建材良好1320-750.5-1.71.11建設(shè)路小吃、書、鞋、家電、服裝好1925-1500.5-151.59南關(guān)街電子、服裝、化妝品差39-450.3-0.60.47向陽路種子、電器、日用百貨良好5525-851.3-71.82.5渦陽房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況2.5.1傳統(tǒng)商圈以老縣委周圍工農(nóng)路、團(tuán)結(jié)路、建設(shè)路組成了第一商圈，這里銀行、通訊企業(yè)、品牌衣飾店、手機(jī)城云集。西環(huán)路、北環(huán)路、東環(huán)路、淮中大道以內(nèi)組成第二商圈。如勝利路、紅星街批發(fā)市場，淮中、東環(huán)建材市場等。業(yè)態(tài)穩(wěn)定，市場頗為繁榮。環(huán)城路以外第三商圈。以汽車維修、銷售、美容為主，也有部分建材商鋪，正在發(fā)展。2.5.2潛力商圈以站前路、紫光大道為關(guān)鍵代表政務(wù)新區(qū)商圈正在形成，會(huì)伴隨渦陽城市（南進(jìn)西拓市場特點(diǎn)）而逐步繁榮。城西南及西部會(huì)隨一批工業(yè)企業(yè)入駐，渦陽大市場建設(shè)而在一兩年內(nèi)繁榮起來。2.5.3商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查區(qū)間（單位：萬元/間）數(shù)量（單位：個(gè)）所占比率（單位：%）（0,0.5］2811.66（0.5,0.8］239.58（0.8,1.1］6125.42（1.1,1.4］3414.17（1.4,1.7］3313.75（1.7,2.0］36152.0以上2510.42總計(jì)2401002.5.4總結(jié)商業(yè)街或現(xiàn)有市場，多為自然形成，沒有經(jīng)過市場整和、運(yùn)行管理，通常比較亂。多數(shù)全部是傳統(tǒng)沿路開發(fā)，自建或集體建設(shè)，用于自營或出租，而且同一地段租金或商鋪價(jià)格差異很大。除賓館、酒店、商超外，單層單鋪成為市場主流。現(xiàn)在渦陽除渦陽大市場在建設(shè)之中外，專業(yè)市場或籌備中專業(yè)市場還沒有出現(xiàn)。2.6西城大市場調(diào)研2.6.1市場概況西城農(nóng)副產(chǎn)品大市場始建于1988年，在我縣西南部；總占地面積80畝，總投資2400萬，商業(yè)門面房816間，經(jīng)營大棚子13個(gè)。（大棚寬18米、長36米，營業(yè)攤位760個(gè)，共有國營集體及個(gè)體私營業(yè)286戶，年成交額8000萬以上，每十二個(gè)月向國家提供稅費(fèi)400多萬元，是一個(gè)吞吐量大、輻射面廣、客流量上萬人大型綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，有18個(gè)省市多種商品運(yùn)往這里，經(jīng)營有干鮮、瓜果、蔬菜、畜禽、肉食、山珍海味等。2.6.2業(yè)態(tài)表西城農(nóng)副產(chǎn)品大市場業(yè)態(tài)表（時(shí)間：4－5點(diǎn)）產(chǎn)品類別分項(xiàng)水產(chǎn)品禽類豆制品干貨糧油蔬菜水果肉類（豬牛羊）飲食總計(jì)店鋪51348812205111散戶46111304115207攤位142625923190278總計(jì)233931598234921055596業(yè)態(tài)比(單位:%)3.96.55.29.91.439.315.417.60.8100產(chǎn)品類別分項(xiàng)水產(chǎn)品禽類豆制品干貨糧油蔬菜水果肉類（豬牛羊）飲食總計(jì)店鋪51348812205111散戶1585328131攤位51220752383218總計(jì)11252053817275915460西城農(nóng)副產(chǎn)品大市場業(yè)態(tài)表（時(shí)間：8－9點(diǎn)）產(chǎn)品類別分項(xiàng)水產(chǎn)品禽類豆制品干貨糧油蔬菜水果肉類（豬牛羊）飲食總計(jì)店鋪31046812205104散戶131124攤位32314239總計(jì)313488484525167西城農(nóng)副產(chǎn)品大市場業(yè)態(tài)表（時(shí)間：11－12點(diǎn)）2.6.3業(yè)態(tài)分布市場北區(qū)：由西向東大棚編號(hào)項(xiàng)目1蔬菜2蔬菜3水果4飲食5干貨6水產(chǎn)7其它業(yè)態(tài)蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果小吃干貨調(diào)味水產(chǎn)禽類蔬菜水果營業(yè)鋪位2124225261816停業(yè)鋪位76810205總計(jì)鋪位28（門面）30（門面）30（門面）15（門面）28（門面）18（門面）21（門面）市場南區(qū)：由北向南大棚編號(hào)項(xiàng)目1肉類2熟食3菜蔬4菜蔬5菜蔬6水果7其它業(yè)態(tài)肉類熟食肉類熟食蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果禽類營業(yè)鋪位9121220162411停業(yè)鋪位0004824總計(jì)鋪位9（臺(tái)鋪）12（臺(tái)鋪）12（臺(tái)鋪）24（車載）24（車載）24（車載）15（門面）市場周圍：由東向西路段項(xiàng)目雉河路勝利路大市場部分東側(cè)小商鋪南側(cè)小商鋪西側(cè)小商鋪(5排)西環(huán)路大市場部分其它業(yè)態(tài)衣飾百貨干貨百貨禽類蔬菜雜項(xiàng)干貨百貨蛋類雜項(xiàng)營業(yè)門面9246293912835停業(yè)門面1347228232總計(jì)門面105503661210672.6.4總結(jié)以勝利路、西環(huán)路、紅星街為主老市場商圈，老市場及雉河路內(nèi)街和市場南區(qū)內(nèi)街因功效和建筑老化市場相對(duì)蕭條，北區(qū)也只是在水果、干貨區(qū)能看到市場亮點(diǎn)，其它基礎(chǔ)是半關(guān)閉狀態(tài)。1、大市場總體商業(yè)以零售為主，兼營配送、批發(fā)。2、功效老化，設(shè)施陳舊，交通擁擠，基礎(chǔ)上失去了應(yīng)有商業(yè)活力。3、業(yè)態(tài)分布除蔬菜、水果外，相當(dāng)混亂。4、多數(shù)門面閑置。5、現(xiàn)有市場已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了大市場農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第三章項(xiàng)目分析3.1農(nóng)副產(chǎn)品市場概述3.2農(nóng)副產(chǎn)品市場分析3.3建設(shè)渦陽農(nóng)副產(chǎn)品市場必需性3.4項(xiàng)目立項(xiàng)情況3.5項(xiàng)目周圍概況3.6周圍商業(yè)配套3.7項(xiàng)目綜合分析3.1農(nóng)副產(chǎn)品市場概述3.1.1農(nóng)副產(chǎn)品市場內(nèi)涵

農(nóng)副產(chǎn)品市場是在一定區(qū)域或范圍內(nèi)以市場形式從事農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)資商品市場交易形為，通常有固定市場，固定門面鋪位，相對(duì)穩(wěn)定和供求關(guān)系和流通渠道，它建設(shè)往往也會(huì)包含到市場規(guī)模、計(jì)劃格局、產(chǎn)業(yè)整合、市場宏觀調(diào)整、資源整合、物流運(yùn)作、信息組織、和城市功效配套等很多方面問題。農(nóng)副產(chǎn)品市場是城市零售業(yè)態(tài)一個(gè),是城市小區(qū)商業(yè)關(guān)鍵組成部分,和城市居民日常生活息息相關(guān)。

對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品市場概念了解能夠從狹義和廣義方面進(jìn)行解釋：

狹義農(nóng)副產(chǎn)品市場：指農(nóng)副產(chǎn)品從供給商向終端消費(fèi)者單一供需交易形為，只出現(xiàn)在小區(qū)或一定城區(qū)范圍內(nèi)，其市場和規(guī)范通常較小，關(guān)鍵是以零售為主。關(guān)鍵用于城市配套。廣義農(nóng)副產(chǎn)品市場：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流通全過程，既包含整個(gè)交易過程，也包含實(shí)體物理性流動(dòng)。以批發(fā)和配送為主，實(shí)現(xiàn)“商品流”、“交易流”、“信息流”等整體融合。全部涵蓋市場規(guī)模、計(jì)劃格局、產(chǎn)業(yè)整合、市場宏觀調(diào)整、資源整合、物流運(yùn)作、信息組織、和城市功效配套建設(shè)等過程。

從“渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場”項(xiàng)目現(xiàn)有條件和規(guī)模、計(jì)劃來看，該項(xiàng)目標(biāo)“農(nóng)副產(chǎn)品市場”概念是“廣義市場”概念。

3.1.2農(nóng)副產(chǎn)品市場功效

通常認(rèn)為，現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品市場關(guān)鍵含有兩大功效，即儲(chǔ)存組織管理功效和交易流通市場功效。農(nóng)副產(chǎn)品市場儲(chǔ)存組織和管理功效：

包含：儲(chǔ)存保質(zhì)、現(xiàn)場展示、市場管理、市場信息、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是經(jīng)過不一樣節(jié)點(diǎn)將這些功效進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而表現(xiàn)，從而在園區(qū)形成了一個(gè)社會(huì)化交易服務(wù)系統(tǒng)。它和傳統(tǒng)貨市場行管中心所不一樣是組成市場各個(gè)要素要含有高科技、高效率特征，尤其是大型、綜合性農(nóng)副產(chǎn)品市場更是要求甚高。

農(nóng)副產(chǎn)品市場交易流通市場功效：

農(nóng)副產(chǎn)品市場存在很關(guān)鍵原因不是因?yàn)槠湓趩我唤灰缀瓦\(yùn)作本身作用，而在于其市場功效。即表現(xiàn)在市場基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營所產(chǎn)生市場開發(fā)上及現(xiàn)有設(shè)施及資源整合功效。

3.1.3相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展

自改革開放以來，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)主動(dòng)性和熱情在全國被喚醒，城市和區(qū)域性市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也展現(xiàn)出良好勢頭，農(nóng)副產(chǎn)品市場或相關(guān)行業(yè)正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展。農(nóng)副產(chǎn)品市場產(chǎn)生

農(nóng)副產(chǎn)品市場作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生新興農(nóng)副產(chǎn)品管理方法，在沿海開放城市已經(jīng)得到了快速發(fā)展。在內(nèi)地，伴隨傳統(tǒng)行業(yè)向市場化方向發(fā)展轉(zhuǎn)變，內(nèi)地各省開始制訂了促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展宏觀政策，部分地域和縣市也紛紛開始籌建農(nóng)副產(chǎn)品市場。中國農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展概況

因?yàn)檗r(nóng)副產(chǎn)品市場在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方法和政府發(fā)揮作用等方面含有顯著開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，中國政府及企業(yè)在過去十年中不約而同地將其作為推進(jìn)地域、區(qū)域和城市發(fā)展關(guān)鍵工程，給大力支持?，F(xiàn)在基礎(chǔ)形成了全國從南到北、從東到西農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)發(fā)展局面，是以廣州、深圳為代表珠江三角洲地域、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域和城市大型農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)步伐愈加快逐步內(nèi)移。

3.1.4農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)發(fā)展模式依據(jù)中國外和農(nóng)副產(chǎn)品市場功效相同或相當(dāng)物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)副產(chǎn)品市場在發(fā)展模式上可能選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和綜合運(yùn)作模式。

1、農(nóng)副產(chǎn)品市場經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，是將農(nóng)副產(chǎn)品市場作為一個(gè)類似于現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行有組織開發(fā)和建設(shè)。

2、主體企業(yè)引導(dǎo)農(nóng)副產(chǎn)品市場開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面含有大改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度，培育農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展所需要實(shí)力企業(yè)和良好市場環(huán)境。

3、農(nóng)副產(chǎn)品市場開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將農(nóng)副產(chǎn)品市場作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過給開發(fā)者適度商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)適宜土地政策、稅收政策和優(yōu)惠市政配套等相關(guān)政策，由商業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品市場道路、倉庫和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營方法進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品市場相關(guān)設(shè)施經(jīng)營和管理。4、綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和商業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式進(jìn)行混合利用農(nóng)副產(chǎn)品市場開發(fā)模式?！皽u陽農(nóng)副產(chǎn)品市場”正屬于這種---綜合運(yùn)作模式。

3.2農(nóng)副產(chǎn)品市場分析

3.2.1開發(fā)分析經(jīng)過分析，在具體包含到某個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場時(shí)，存在含有不一樣特點(diǎn)開發(fā)和建設(shè)模式。關(guān)鍵有以下多個(gè)模式：

1、政府投資或政策支持下開發(fā)和建設(shè)模式；

2、企業(yè)合資、合作開發(fā)和建設(shè)模式。3.2.2政策分析

從現(xiàn)在中國已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)農(nóng)業(yè)發(fā)展政策看，相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品市場政策占有較為關(guān)鍵地位，這些政策關(guān)鍵內(nèi)容包含以下多個(gè)方面。

1、用地優(yōu)惠政策。

2、財(cái)稅優(yōu)惠政策。

其它和市場發(fā)展相關(guān)政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。

3.3建設(shè)渦陽農(nóng)副產(chǎn)品市場必需性3.3.1是渦陽乃至皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展需要現(xiàn)在，渦陽及皖北地域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加之渦陽四縣交界突出地理優(yōu)勢，和農(nóng)業(yè)發(fā)展快、產(chǎn)業(yè)類型多樣、自然資源豐富等優(yōu)勢，打造大型綜合性農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場是很必需。

3.3.2是新農(nóng)村建設(shè)需要建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村要求統(tǒng)盤考慮農(nóng)村發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)，對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)作出科學(xué)計(jì)劃，有計(jì)劃、有步驟、相關(guān)鍵地推進(jìn)。依據(jù)渦陽現(xiàn)階段情況，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場必將加緊渦陽縣乃至皖北地域新農(nóng)村建設(shè)步伐。3.3.3是推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整需要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化能夠使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)同市場有機(jī)對(duì)接，由市場引導(dǎo)科學(xué)配置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素，從根本上調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；能夠處理土地拋荒，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力過剩問題；能夠讓農(nóng)民獲取規(guī)模效益，增加農(nóng)民收入，從而奠定農(nóng)村繁榮穩(wěn)定基礎(chǔ)，從而加速農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，確保農(nóng)民收入可連續(xù)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是處理農(nóng)村一系列深層次矛盾，加速發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化肯定路徑。本項(xiàng)目建成后，將成為集人流、物流、信息流為一體農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易場所，是一條農(nóng)副產(chǎn)品市場信息高速公路，將把以農(nóng)副產(chǎn)品為主多種商品信息傳輸給相關(guān)企業(yè)、農(nóng)村，促進(jìn)她們主動(dòng)地組織生產(chǎn)再經(jīng)過有形市場銷售出去，做到產(chǎn)得出、銷得快。建設(shè)渦陽農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場是推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整需要。3.3.4是嚴(yán)格農(nóng)產(chǎn)品市場準(zhǔn)入、保障消費(fèi)安全需要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場在集貨分銷過程中，實(shí)施分級(jí)包裝上市，有利于推進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品品牌化；經(jīng)過加強(qiáng)質(zhì)量安全檢測，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，帶動(dòng)農(nóng)民根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化要求組織生產(chǎn)，確保農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全。3.3.5是現(xiàn)在皖北市場同現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)對(duì)接需要上個(gè)世紀(jì)90年代以來，連鎖經(jīng)營、現(xiàn)代物流和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)在中國快速興起，優(yōu)勢顯著。加緊農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)，從根本上改變渦陽現(xiàn)有市場規(guī)模較小、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、功效不配套、管理粗放現(xiàn)實(shí)狀況，有利于實(shí)現(xiàn)市場和現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)對(duì)接。3.3.6是統(tǒng)籌城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)、加緊城鎮(zhèn)化建設(shè)需要農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展必將帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品深加工、包裝、儲(chǔ)運(yùn)和餐飲、旅店等二、三產(chǎn)業(yè)興旺。同時(shí)，匯聚商流、物流、人流、信息流，成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)活動(dòng)中心，有利于加緊城鎮(zhèn)化進(jìn)程。3.4項(xiàng)目立項(xiàng)情況伴隨全國新農(nóng)村建設(shè)步伐加緊，國家不停加大對(duì)農(nóng)村投入力度，各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不停出臺(tái)和落實(shí)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)將全方面快速發(fā)展。農(nóng)副產(chǎn)品交易是一個(gè)地域發(fā)展地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)不可短少和關(guān)鍵組成部分，它控制農(nóng)副產(chǎn)品市場，決定著農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)，影響著地方經(jīng)濟(jì)。渦陽縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬人，約占全縣總?cè)丝?0.5%，耕地13.12萬公頃，整年糧食產(chǎn)量100余萬噸，棉花產(chǎn)量1萬余噸，油料產(chǎn)量3萬余噸。伴隨渦陽縣經(jīng)濟(jì)水平不停提升，城市規(guī)模不停擴(kuò)大，城市影響力和輻射力連續(xù)增強(qiáng)。做為皖北地域關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷”產(chǎn)業(yè)鏈，充足發(fā)揮市場潛力，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場尤為關(guān)鍵。經(jīng)渦陽縣發(fā)改委同意立項(xiàng)，渦陽縣人民政府決定在縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)安徽渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。3.5項(xiàng)目周圍概況3.5.1城關(guān)鎮(zhèn)概況

城關(guān)鎮(zhèn)是渦陽縣委、縣政府所在地，全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。管轄范圍：東至徐阜鐵路，北至渦河，西至城西鎮(zhèn)，南至雙廟鎮(zhèn)。東西長5.2公里，南北長3.4公里，總面積17.68平方公里。境內(nèi)有駐渦單位400余個(gè)，總戶數(shù)45550余戶，總?cè)丝?5.4萬余人（含流感人口）。轄區(qū)內(nèi)設(shè)20個(gè)（小區(qū)）居委會(huì)。區(qū)位渦陽縣城關(guān)鎮(zhèn)在渦陽縣中部。東至濉阜鐵路，北至渦河，西至城西鎮(zhèn)，南至雙廟鎮(zhèn)。基礎(chǔ)設(shè)施

區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。熱電廠提供充足電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需水、煤氣等供給充足。工業(yè)用地上建筑、必需專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于渦陽縣前列。

交通

渦陽城關(guān)鎮(zhèn)所在地渦陽縣交通最發(fā)達(dá)地域之一,四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。公路：交通便捷，S202、S307省道在城關(guān)鎮(zhèn)交匯，西環(huán)路和主干道勝利路相交。鐵路：永青、濉阜鐵路縱貫?zāi)媳?，和津浦、隴海、臺(tái)漯干線銜接，大京九鐵路擦境而過。水運(yùn)：境內(nèi)渦河橫穿東西，從50公里長渦河岸線建有客貨碼頭，可直入淮河，四季通航?？者\(yùn)：距阜陽機(jī)場僅有70公里。貨運(yùn)：渦陽西站坐落在渦陽城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)，渦陽環(huán)城路、淮中大路橫穿全區(qū)，渦陽市東西南快速干道1/3在渦陽城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)。

人力資源

渦陽城關(guān)鎮(zhèn)勞動(dòng)力資源極為豐富，擁有一大批技術(shù)人才；境內(nèi)有駐渦單位400余個(gè)，總戶數(shù)45550余戶，總?cè)丝?5.4萬余人（含流感人口）。其它

金融、保險(xiǎn)、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，城區(qū)功效完善，能夠滿足多方面需求。

3.5.2城西工業(yè)小區(qū)計(jì)劃小區(qū)計(jì)劃概況城西工業(yè)小區(qū)隸屬于渦陽縣工業(yè)園區(qū)，計(jì)劃面積3.23平方公里，今年在完善現(xiàn)有園區(qū)功效同時(shí)，新拓展園區(qū)2平方公里。小區(qū)配套設(shè)施今年前后修建了站前西路、紫光西路和西陽路等多條道路，完善了路燈工程和供排水工程，計(jì)劃、實(shí)施了“五路四橋”工程建設(shè)，園區(qū)功效不停完善。小區(qū)入駐企業(yè)情況現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)，在建項(xiàng)目有投資6500萬元渦陽遠(yuǎn)東機(jī)械、投資6400萬元安徽英杰精工機(jī)械、投資3.24億元香港財(cái)富康達(dá)工業(yè)園項(xiàng)目、投資4500萬元盛豐鞋業(yè)、投資1.2億元年產(chǎn)2萬噸塑料異型材項(xiàng)目和投資4000萬元舊車中心項(xiàng)目等。3.6周圍商業(yè)配套

3.6.1項(xiàng)目基礎(chǔ)情況概述

該項(xiàng)目在渦陽縣境內(nèi)省道S307線北側(cè)，S202線西側(cè)，勝利西路西段（待建）南側(cè)，西陽路（待建）東側(cè)。總占地面積：150742.0平方米，項(xiàng)目總建筑面積：226113平方米，分三期開發(fā)。

3.6.2周圍地上建筑情況

項(xiàng)目地塊由S307省道，S202省道，西陽路，勝利西路圍合，在城西新城區(qū)板塊，屬于正在開發(fā)地段，其周圍地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)各工業(yè)廠房。

3.6.3周圍景觀分析

自然景觀：該地域周圍現(xiàn)有自然景觀較少，城西工業(yè)小區(qū)項(xiàng)目和本項(xiàng)目交相輝映,不僅形成大型自然景觀帶,更成為該區(qū)域新型商業(yè)圈。

人文景觀:該地域現(xiàn)無較突出人文景觀。3.6.4自然環(huán)境分析

空氣：該地域并無大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地域綠化面積小，所以總體上看地域空氣質(zhì)量通常。

水：該地域無大型河流水系環(huán)境，沒有較嚴(yán)重水污染源。

3.6.5社會(huì)環(huán)境分析

居民素質(zhì)：當(dāng)?shù)赜驗(yàn)樾路孔^(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民組成以當(dāng)?shù)亻L久居住居民為主。伴隨渦陽招商引資引資力度加大和周圍新樓盤開發(fā)，吸引了很多其它地域人員過來居住使該地域居民結(jié)構(gòu)愈加多元化。同時(shí)伴隨同濟(jì)萬象城大型居民住宅區(qū)完工,當(dāng)?shù)赜蚓用駭?shù)量和層次將更有相當(dāng)程度提升.

居民消費(fèi)習(xí)慣：因?yàn)楫?dāng)?shù)赜蛏虡I(yè)機(jī)能不健全，在該地域居住居民購物受到一定程度局限,尤其是近期當(dāng)?shù)赜蛳M(fèi)需求大幅成提升。

社會(huì)治安：地域治安良好。3.6.6交通情況該項(xiàng)目在渦陽縣境內(nèi)省道S307線和S202線是渦陽交通樞紐,路網(wǎng)縱橫交錯(cuò),四通八達(dá)。

3.6.7現(xiàn)有城市配套情況商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療單位配套、金融配套良好，小型中行，農(nóng)行，郵政儲(chǔ)蓄來滿足居民日常儲(chǔ)蓄存取款應(yīng)用。3.7項(xiàng)目綜合分析3.7.1項(xiàng)目SWOT分析Strengths(優(yōu)勢分析)S1、本項(xiàng)目擁有渦陽縣政府和城關(guān)鎮(zhèn)政府支持，老市場整體搬遷和招商政策，國家政策扶植，外圍投資和經(jīng)營環(huán)境良好。S2、投資商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，含有多年資本投資、資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略意識(shí)超前擁有良好社會(huì)資源。S3、項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好周圍有s202、s307、勝利路、西陽路均和市場內(nèi)相通，其中往市場內(nèi)有四個(gè)關(guān)鍵入口。交通十分便利，含有可挖掘潛力。S4、擴(kuò)改后起點(diǎn)高，布局合理，先計(jì)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營。S5、區(qū)位優(yōu)勢顯著，輻射范圍廣，項(xiàng)目地處傳統(tǒng)商業(yè)新老交接地、人氣旺盛、車水馬龍，有穩(wěn)定客源，能給經(jīng)營戶信心及穩(wěn)定投資回報(bào)。S6、項(xiàng)目集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功效于一體“一站式”服務(wù)新型商業(yè)業(yè)態(tài)，有利于拓展新目標(biāo)用戶。Weakness(劣勢分析)W1、在新城區(qū)，地塊周圍環(huán)境較差，偏離歷史形成商業(yè)中心。W2、項(xiàng)目規(guī)模大，商業(yè)面積比重大，操作難度系數(shù)較高。W3、因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生壓力，可能造成業(yè)態(tài)混亂，從而增加經(jīng)營難點(diǎn)。W4、經(jīng)營商品上不了檔次，在經(jīng)營中只能經(jīng)過市場細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營模式必需含有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。W5、德源實(shí)業(yè)在渦陽資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W6、渦陽縣現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提升。Opportunity(機(jī)會(huì)分析)O1、渦陽縣城市發(fā)展速度、城市建設(shè)和招商引資力度不停加緊，居民消費(fèi)水平提升快速。O2、城市改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈也不停擴(kuò)大，所在地段將經(jīng)過經(jīng)營，未來將會(huì)形成城市新商圈。O3、為優(yōu)化渦陽大市場開發(fā)建設(shè)投資環(huán)境，支持渦陽大市場發(fā)展，工商、稅務(wù)等政府部門給優(yōu)惠政策，實(shí)施三年零稅費(fèi)起步。經(jīng)過加強(qiáng)和政府部門聯(lián)絡(luò)，以政府名義發(fā)文來穩(wěn)定市場、發(fā)展市場。O4、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施通常競爭力微弱，老市場服務(wù)不能充足滿足市場消費(fèi)需求。O5、商業(yè)設(shè)施市場細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個(gè)定位明確大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心。O6、公交交換站、停車場、貨運(yùn)站新建，s202路及s307公路交匯將會(huì)帶來更多商機(jī)。Threat(威脅分析)T1、老市場搬遷使投資者和經(jīng)營者信心產(chǎn)生動(dòng)搖，從以零售為主到以批發(fā)為主過分，給項(xiàng)目推廣帶來了一定難度。T2、本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少而且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以和現(xiàn)有商圈相抗衡，新商圈形成需要較長市場培育和發(fā)展。T3、政策不確定原因?qū)Ρ卷?xiàng)目標(biāo)開發(fā)帶來很多不確定性，該項(xiàng)目運(yùn)作存在一定風(fēng)險(xiǎn)。T4、投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值對(duì)應(yīng)偏高，需要高回報(bào)率和良好經(jīng)營保障方法來提升吸引力。T5、投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方法，投資者認(rèn)可度含有可變性，租金壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大依靠性。T6、渦陽大市場商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)及商業(yè)競爭日趨猛烈，對(duì)投資者市場、經(jīng)營性資源組成競爭區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)量增加，潛在競爭對(duì)手較多，主力用戶群資源有限。。3.7.2綜合總結(jié)總來看項(xiàng)目優(yōu)勢比較顯著，但也有一定不足之處，操作上有一定市場風(fēng)險(xiǎn)性，但能夠?qū)ζ溥M(jìn)行合理控制，風(fēng)險(xiǎn)完全能夠有效降低或規(guī)避。只要經(jīng)過合理定價(jià)、以高計(jì)劃、高起點(diǎn)設(shè)計(jì)來挖掘市場目標(biāo)用戶。本項(xiàng)目標(biāo)建成后，將處理現(xiàn)在皖北地域及周圍省份農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模大，而無一處專業(yè)化和規(guī)模化農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場窘境，能滿足農(nóng)副產(chǎn)品交易和流通需求，能加大皖北同周圍省份經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)，推進(jìn)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。所以，安徽渦陽農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)，對(duì)于健全農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，搭建交易平臺(tái)，推進(jìn)皖北農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)化、規(guī)模化市場建設(shè)，帶動(dòng)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是十分必需。第四章計(jì)劃提議4.1計(jì)劃場地環(huán)境及周圍環(huán)境

4.2總體計(jì)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

4.3計(jì)劃布局及業(yè)態(tài)分布

4.4交通組織

4.5景觀設(shè)計(jì)

4.6計(jì)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.7.建筑設(shè)計(jì)4.8計(jì)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.9開發(fā)節(jié)奏制訂標(biāo)準(zhǔn)4.1計(jì)劃場地環(huán)境及周圍環(huán)境

渦陽縣省道S307線北側(cè)，S202線西側(cè)，勝利西路西段（待建）南側(cè)。總占地面積：150742.0平方米

項(xiàng)目總建筑面積：226113平方米

4.2總體計(jì)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以渦陽市城市總計(jì)劃為依據(jù)，以建設(shè)西城大市場為目標(biāo)，依據(jù)可連續(xù)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，著眼于區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境均衡發(fā)展，形成布局合理、功效區(qū)劃明確、環(huán)境優(yōu)美新城區(qū)；在設(shè)計(jì)中，充足考慮用地范圍內(nèi)各功效合理部署；在交通功效上，盡可能避免外部過境性交通對(duì)內(nèi)部干擾，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部自成體系、人車分流和地面集中部署；在配套服務(wù)上，即考慮內(nèi)部需要，又要和外圍城市需要相聯(lián)接；強(qiáng)化城市景觀和綠化空間環(huán)境設(shè)計(jì)；在建筑造型上，努力爭取現(xiàn)代、簡練明快風(fēng)格。

4.3計(jì)劃布局業(yè)態(tài)分布(見附1,2)平面構(gòu)思取意于商業(yè)活動(dòng)原始媒介“田”形式，阡陌交通，沒有商業(yè)死角，并結(jié)合當(dāng)?shù)貕K用地形狀及地理環(huán)境具體情況將其做為車行主干道和平面構(gòu)圖骨架，主次有序，關(guān)系友好。設(shè)計(jì)妥善處理了省道S202、S307等關(guān)鍵干道主立面，在造型上以挺拔形體、堅(jiān)實(shí)基座，表現(xiàn)造型新奇、簡練明快特點(diǎn)，將功效和形式完美地統(tǒng)一，努力爭取使其成為渦陽城市建設(shè)設(shè)施中標(biāo)志性建筑群。在建筑群內(nèi)部狀態(tài)分布明確、布局合理，正確處理了中心大道、輔助商業(yè)大道之間友好關(guān)系。平面部署緊湊流暢，功效分區(qū)明確。市場配套公用服務(wù)設(shè)施，配置在勝利西路一線，并在局部設(shè)了幾處商業(yè)步行街，串聯(lián)廣場、主干道等開放空間，形成中心活動(dòng)帶，營造熱鬧繁榮商業(yè)氣氛，商業(yè)步行街，以吸聚人氣，能使市場更繁榮興旺。住宅部分沿S307線，既要確保住宅獨(dú)立性，居住私密性空間，又要和市場相融合，表現(xiàn)和商業(yè)相互呼映標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容關(guān)鍵為兩部分：一部分為市政道路及配套基層設(shè)施；另一部分為以營業(yè)用房、大棚、倉儲(chǔ)、保鮮庫、停車場、賓館餐飲等配套隸屬設(shè)施。該項(xiàng)目建成后將集農(nóng)貿(mào)、農(nóng)資、倉儲(chǔ)、物流、保鮮、批零為一體，通訊、停車、餐飲、住宿等配套設(shè)施齊全，立足渦陽，輻射皖北乃至周圍省份，全力打造皖北乃至全省一流農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)副產(chǎn)品及其配套產(chǎn)品交易品牌大市場。分三個(gè)區(qū)：西側(cè)計(jì)劃為完整農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)（Ⅰ區(qū)），采取四面三層店鋪圍繞中心鋼結(jié)構(gòu)大棚交易區(qū)部署方法。北側(cè)計(jì)劃為商業(yè)市場配套設(shè)施區(qū)（Ⅱ區(qū)），采取四面三層店鋪圍繞中心商業(yè)街部署方法。南側(cè)為住宅區(qū)（Ⅲ區(qū)），住宅以多層小高層階梯式由南向北推進(jìn)，并和中心商業(yè)街相對(duì)接。整個(gè)市場各區(qū)中心以多個(gè)休閑綠化廣場串聯(lián)起來，功效布局合理，整體有機(jī)，形成渦陽縣氣勢雄偉商業(yè)建筑群體。4.4交通組織為實(shí)現(xiàn)市場內(nèi)安全、方便交通環(huán)境，采取主級(jí)道路系統(tǒng)，即市場主干道，市場步行街，主級(jí)道路有序相接，形成合理道路網(wǎng)絡(luò)，井字形為市場主干道。建筑按控制線后退城市道路8米，而市場步行街是由地主特色廣場磚鋪砌而成街道。在西陽路西側(cè)設(shè)置大型停車場及公交車站，沿用地四面道路均設(shè)置地面停車場，方便每處市場購物停車要求，在市場中發(fā)明一個(gè)隨心隨意地停車購物有利環(huán)境。充足認(rèn)識(shí)到市場內(nèi)車載交易所帶來沖擊，尤其是住宅地域私車量和市場交易車輛，對(duì)于大家生活和市場影響。本設(shè)計(jì)努力爭取在有限空間內(nèi)，有效組織人、車、物三流高效有序流動(dòng)。市場內(nèi)道路主干道24米，次主干道18米，并突破渦陽市相關(guān)商業(yè)建筑停車泊位指標(biāo)要求，本方案采取地面停車方法，共有停車泊位個(gè)，小區(qū)車泊位300個(gè)，市場500個(gè)，其它1000個(gè)。

4.5景觀設(shè)計(jì)

為充足發(fā)揮項(xiàng)目用地及其周圍環(huán)境優(yōu)勢，采取多個(gè)手法為環(huán)境增色、添彩。本設(shè)計(jì)借鑒傳統(tǒng)園林景觀組織手法，和西環(huán)路寬綠化帶可成統(tǒng)一綠化景觀。在現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)向信息社會(huì)轉(zhuǎn)變過程中，怎樣在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚(yáng)現(xiàn)代商業(yè)開放、豐富、高效，又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人環(huán)境氣氛，是現(xiàn)代商業(yè)中心面臨焦點(diǎn)問題之一。本方案以中間商業(yè)街為交通中心之一，結(jié)合功效結(jié)構(gòu)，作為一個(gè)現(xiàn)代手段和傳統(tǒng)氣氛結(jié)合處理，使購物變得輕松舒適。自然生態(tài)和市場區(qū)完美結(jié)合，充足利用空間改變和綠化，形成高端生態(tài)環(huán)境。為了深入美化城市景觀，提升環(huán)境質(zhì)量和水平，表現(xiàn)渦陽城市建設(shè)“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平”，計(jì)劃提出了“緩沖帶”概念。沿快速路、主干道計(jì)劃緩沖帶，緩沖帶包含綠化緩沖帶和間距緩沖帶，綠化緩沖帶靠近道路紅線，只用于植樹、造景和鋪設(shè)草地。另外也可建設(shè)小型設(shè)施為指示牌、旗桿、燈柱，小型變配電房及垃圾箱等，其它用途一概不準(zhǔn)設(shè)置。間距緩沖帶靠近建筑退線，可設(shè)置停車位、車道、人行道和警衛(wèi)站、路肩等設(shè)施。廣場配置尺度合適，市場中心大道配置喬木綠化和輔助通道。集中綠化和廣場友好搭配，并點(diǎn)綴廣場小品及人流導(dǎo)向牌，給百姓制造一個(gè)舒適愜意購物環(huán)境。4.6建筑形象設(shè)計(jì)本計(jì)劃區(qū)建筑造型語言特殊區(qū)分以下：4.6.1整合性基座整合性基座乃用以圍塑本街區(qū)人行尺度下道路空間品質(zhì)，藉此形成各不相同開發(fā)建筑間一個(gè)整合和友好場所意象。整合性基座體量高度8.4m左右，以回應(yīng)市區(qū)即存城市意象之低層建筑高度。4.6.2背景性主體背景性主體在于形塑本計(jì)劃區(qū)城市尺度下沿街道視角空間背景，即以促進(jìn)各個(gè)開發(fā)建筑在正常視角范圍內(nèi)，達(dá)成相互協(xié)調(diào)和相互尊重城市地景。4.6.3開放性頂部開放性頂部除功效上之防雨、遮陽、收納頂層機(jī)械設(shè)備和梯間外，同時(shí)提供登高望遠(yuǎn)、擁有含有良好視野空間場所，強(qiáng)化建筑正面指向性，更塑造豐富城市天際線。4.6.4地標(biāo)性建筑用以回應(yīng)本街區(qū)內(nèi)關(guān)鍵道路端景或中心、門戶意象，發(fā)明區(qū)內(nèi)視覺焦點(diǎn)和多元城市地景。地標(biāo)建筑體量高度應(yīng)高于和其相鄰之建筑體，以突出其地標(biāo)，其高度尤其指定。4.7.建筑設(shè)計(jì)經(jīng)過對(duì)現(xiàn)有環(huán)境和周圍計(jì)劃情況綜合考慮及對(duì)商住區(qū)人性化考慮，在此重視一下理念：4.7.1市場街道天際線優(yōu)美改變，豐富多彩人性化空間序列：在現(xiàn)代城市建設(shè)中，天際線飾演著越來越關(guān)鍵角色。優(yōu)美天際線能改善市場街道單調(diào)和千篇一律，增加商業(yè)情趣和氣氛。我們經(jīng)過對(duì)周圍計(jì)劃情況，在一定地段里分布部分大型市場區(qū)域，既符合了和基地結(jié)合，又增加了層次和改變，自然形成了S307、S202省道兩側(cè)建筑門概念?？臻g和環(huán)境改變開合則和人生活聯(lián)絡(luò)更直觀部分。我們發(fā)明了高低起伏前后錯(cuò)落、大空間和小空間聯(lián)絡(luò)對(duì)比、點(diǎn)和線相互結(jié)合豐富多彩空間氣氛，以期望形成舒適、健康、愉悅、休閑現(xiàn)代商業(yè)街。在總體友好統(tǒng)一基礎(chǔ)上，在局部建筑處理上，經(jīng)過建筑高低錯(cuò)落及屋頂改變，在每一區(qū)塊又形成不一樣空間感覺和商業(yè)氣氛，這么就形成了從南邊主入口大型廣場到中央廣場再到北邊入口廣場統(tǒng)一中心軸線三個(gè)空間序列，活躍了市場氣氛。4.7.1現(xiàn)代簡練建筑設(shè)計(jì)單體思想：追求純粹，表現(xiàn)本質(zhì)，站在人性角度對(duì)市場功效性深入挖掘，經(jīng)過豐富大家行為習(xí)慣過程中細(xì)節(jié)，來表現(xiàn)出建筑品質(zhì)。單體立面設(shè)計(jì)沒有多出裝飾，只對(duì)建筑形體進(jìn)行邏輯歸納整理，尤其注意立面材料質(zhì)感和色彩選擇，和點(diǎn)，線，面結(jié)合，再經(jīng)過建筑材料本身表現(xiàn)力來給予建筑一個(gè)健康面孔，一個(gè)富有靈氣表情。努力爭取達(dá)成清新，健康，雅致現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場概念。農(nóng)貿(mào)區(qū)以簡練、現(xiàn)代、雄偉形象立于整個(gè)市場西部。經(jīng)過形體穿插，大塊石墻體和純凈玻璃面虛實(shí)對(duì)比，整個(gè)廣場和建筑進(jìn)退縮放空間關(guān)系和大型廣告牌設(shè)置來營造市場品質(zhì)和氣勢，給人耳目一新感覺，形成渦陽縣獨(dú)特建筑群體，為渦陽縣增添一幅優(yōu)美畫卷。沿城市主干道營業(yè)區(qū)在和西面農(nóng)貿(mào)區(qū)大型商場風(fēng)格統(tǒng)一基礎(chǔ)上又有所區(qū)分，獨(dú)立商鋪以兩層、三層相互結(jié)合搭配為主。低層店鋪立面統(tǒng)一中富于改變，各式各色招牌活躍了市場營業(yè)區(qū)氣氛，豐富了市場生活內(nèi)容，使得整個(gè)市場生活氣氛在充滿浪漫、閑適情調(diào)下又不失便利，貼近現(xiàn)代社會(huì)生活。4.8計(jì)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積---150742.0㎡總建筑面積---226113.0㎡建筑占地面積：66326.5㎡容積率：1.5建筑密度：44％綠地率：10％項(xiàng)目概算總投資：27306.63萬元4.9開發(fā)節(jié)奏制訂標(biāo)準(zhǔn)

4.9.1先開發(fā)專業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)后開發(fā)商業(yè)配套，用專業(yè)配套人氣帶動(dòng)商業(yè)市場銷售，最終是住宅。

4.9.2交錯(cuò)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。先開發(fā)地塊東西兩側(cè)達(dá)成市場預(yù)熱目標(biāo)，后開啟中間區(qū)域帶動(dòng)整個(gè)大盤開發(fā)。

4.9.3開發(fā)節(jié)奏表：

期段

范圍

占地面積

建筑面積

開發(fā)時(shí)間

I期

農(nóng)貿(mào)市場53333.6

80000.4

6個(gè)月

II期

商業(yè)市場

46666.9

70000.35

12個(gè)月

III期

住宅和其它

50741.5

76112.25

18個(gè)月第五章項(xiàng)目定位5.1項(xiàng)目戰(zhàn)略定位5.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位5.3項(xiàng)目專題定位5.4項(xiàng)目形象定位5.5項(xiàng)目經(jīng)營定位5.6項(xiàng)目功效定位5.7目標(biāo)客定位5.8幅射商圈定位5.9價(jià)定位格項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功運(yùn)行和進(jìn)入市場第一步。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必需依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充足市場調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場現(xiàn)實(shí)狀況、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競爭區(qū)間、目標(biāo)群體和競爭者，即掌握項(xiàng)目定位依據(jù)。項(xiàng)目定位正確是否，直接決定了項(xiàng)目未來運(yùn)行結(jié)果，定位正確，確保項(xiàng)目運(yùn)行成功了二分之一，既能充足表現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新、含有鮮明、獨(dú)特形象進(jìn)入市場，被市場接收和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者發(fā)明一個(gè)經(jīng)營良好市場環(huán)境和發(fā)展空間。定位包含項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、專題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功效定位、目標(biāo)客定位和幅射目標(biāo)區(qū)域定位。專題詞皖北地域最大農(nóng)副產(chǎn)品集散地渦陽老百姓綠色菜籃子以物流產(chǎn)業(yè)化為專題而創(chuàng)建農(nóng)副產(chǎn)品物流流通平臺(tái)以電子商務(wù)化為紐帶而創(chuàng)建農(nóng)副產(chǎn)品網(wǎng)上交易平臺(tái)

中部地方特色農(nóng)產(chǎn)品展銷中心中部地域高科技農(nóng)業(yè)推廣中心5.1.項(xiàng)目戰(zhàn)略定位5.1.1定位分析渦陽縣是亳州市關(guān)鍵組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念優(yōu)異、人口密集，被列為全國產(chǎn)糧百強(qiáng)縣、全國商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、優(yōu)質(zhì)煙、山羊板皮、瘦肉型豬生產(chǎn)基地，跨入全國生態(tài)示范縣、全國林業(yè)百佳縣、秸稈養(yǎng)牛十佳縣之列，和蒙城、利辛縣一并被譽(yù)為“全國中部地域黃牛金三角”。尤其是義門苔干堪稱食苑珍品、天下之最，所以渦陽又被命名為“中國苔干之鄉(xiāng)”。渦陽縣屬開發(fā)早期，城市外圍幅射空間在逐步擴(kuò)大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力不停提升，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣正在發(fā)生改變，現(xiàn)有城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方法、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者消費(fèi)需求。含有優(yōu)異、科學(xué)經(jīng)營理念和經(jīng)營方法新型商業(yè)業(yè)態(tài)，含有極大競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。5.1.2戰(zhàn)略定位立足渦陽，打造當(dāng)?shù)赜蛏虡I(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價(jià)值，幅射皖北地域。5.1.3定位依據(jù)渦陽縣現(xiàn)有城市人口、GDP總量、居民收入及消費(fèi)力，能夠提供本項(xiàng)目發(fā)展所需基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)條件，從市場基礎(chǔ)條件方面確保了開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。德源實(shí)業(yè)屬浙商投資企業(yè)，開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，含有多年資本運(yùn)作和資本投資經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目標(biāo)前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營理念超前，含有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌前提條件，一樣也含有延伸品牌和推廣品牌基礎(chǔ)條件。較高著名度。德源實(shí)業(yè)在著名度很高“老子家鄉(xiāng)”、“全國中部地域黃牛金三角”、“中國苔干之鄉(xiāng)”開發(fā)建設(shè)“渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場”這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，含有很好項(xiàng)目形象推廣條件和良好品牌價(jià)值延伸發(fā)展空間，也必將大市場發(fā)展發(fā)明更多發(fā)展機(jī)會(huì)。5.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位5.2.1業(yè)態(tài)分析大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場出現(xiàn)是在中國改革開放大背景下，農(nóng)業(yè)市場化發(fā)生變革肯定結(jié)果。伴隨全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐加緊和中國全方面復(fù)興，這種新興商業(yè)業(yè)態(tài)含有極大發(fā)展生命力，不管是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給中國帶來社會(huì)經(jīng)濟(jì)改變是前所未有。渦陽縣這一文化古城，是道家思想起源地，含有悠久歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不停優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，城市人口不停增加，居民收入及消費(fèi)能力不停提升。因?yàn)樯唐废M(fèi)需求急劇增加，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不停提升，而市內(nèi)現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求；同時(shí)，不停增加城市消費(fèi)人口和消費(fèi)需求，刺激了商業(yè)開發(fā)需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)全部者、管理者和經(jīng)營者之間建立新關(guān)系；再者，伴隨經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具根本改變了市民活動(dòng)范圍和速度，改善了居民居住環(huán)境和生活條件，大家消費(fèi)方法和行為發(fā)生了根本改變。

5.2.2業(yè)態(tài)定位皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品集散地5.2.3定位依據(jù)本項(xiàng)目地處渦陽縣市兩條城市主干道S202和S307交叉處，本縣完善城市公交系統(tǒng)，使城鎮(zhèn)消費(fèi)者能從城市每一個(gè)角落全部很方便抵達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距高速40分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選址位置交通條件極為便利。本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為150000平方米和90000平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營需求。農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展必將帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品深加工、包裝、儲(chǔ)運(yùn)和餐飲、旅店等二、三產(chǎn)業(yè)興旺。同時(shí)，匯聚商流、物流、人流、信息流，成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)活動(dòng)中心，有利于加緊城鎮(zhèn)化進(jìn)程。德源實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)行一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。5.3項(xiàng)目形象定位5.3.1形象分析渦陽現(xiàn)有城市農(nóng)副產(chǎn)品批商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)屬于傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功效于一體“一站式”服務(wù)綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目恰好填充城市商業(yè)發(fā)展空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大競爭優(yōu)勢，又能經(jīng)過科學(xué)組合多種服務(wù)功效，滿足消費(fèi)者多種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功效全競爭優(yōu)勢。包含運(yùn)行每一細(xì)節(jié)，表現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、時(shí)尚項(xiàng)目形象；經(jīng)過品牌經(jīng)營確保商品質(zhì)量優(yōu)良；經(jīng)過時(shí)尚渲染確保商業(yè)經(jīng)營文化氣息；經(jīng)過文化滲透確保對(duì)商品質(zhì)量和人員服務(wù)管理；經(jīng)過質(zhì)量和服務(wù)管理促進(jìn)企業(yè)文化提升。經(jīng)過多種經(jīng)營原因形成商業(yè)經(jīng)營綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位項(xiàng)目，發(fā)明一個(gè)著名商業(yè)品牌。5.3.2形象定位商業(yè)新業(yè)態(tài)——網(wǎng)上交易、管理新典范——電子結(jié)算。5.3.3定位依據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模大、功效全，是新型集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功效于一體“一站式”服務(wù)綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)。城市新形象。本項(xiàng)目建設(shè)將作為渦陽縣政府形象工程來計(jì)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣改變及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平需要，項(xiàng)目作為渦陽縣展示城市窗口，充足展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提升人民生活質(zhì)量政府新形象；充足展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營銷現(xiàn)代、理念超前現(xiàn)代新型商業(yè)新形象。5.4項(xiàng)目專題定位5.4.1專題分析伴隨全國新農(nóng)村建設(shè)步伐加緊，國家不停加大對(duì)農(nóng)村投入力度，各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不停出臺(tái)和落實(shí)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)將全方面快速發(fā)展。農(nóng)副產(chǎn)品交易是一個(gè)地域發(fā)展地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)不可短少和關(guān)鍵組成部分，它控制農(nóng)副產(chǎn)品市場，決定著農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)，影響著地方經(jīng)濟(jì)。渦陽縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬人，約占全縣總?cè)丝?0.5%，耕地13.12萬公頃，整年糧食產(chǎn)量100余萬噸，棉花產(chǎn)量1萬余噸，油料產(chǎn)量3萬余噸。伴隨渦陽縣經(jīng)濟(jì)水平不停提升，城市規(guī)模不停擴(kuò)大，城市影響力和輻射力連續(xù)增強(qiáng)。做為皖北地域關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷”產(chǎn)業(yè)鏈，充足發(fā)揮市場潛力，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場尤為關(guān)鍵。經(jīng)渦陽縣發(fā)改委同意立項(xiàng)，渦陽縣人民政府決定在縣城關(guān)鎮(zhèn)建渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場。5.4.2專題定位項(xiàng)目整體專題定位：皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場

5.4.3定位依據(jù)現(xiàn)在，渦陽及周圍縣市農(nóng)副產(chǎn)品有著相當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，而渦陽縣卻無一處專業(yè)化和規(guī)?；r(nóng)副產(chǎn)品交易市場，老市場是八十年代建設(shè)，難以滿足農(nóng)副產(chǎn)品交易和流通需求，為了加大同皖北周圍縣市經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)，推進(jìn)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。所以，安徽渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場建設(shè)，對(duì)于建立健全農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，搭建交易平臺(tái)，推進(jìn)皖北農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)化、規(guī)模化市場建設(shè)，帶動(dòng)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是十分必需。順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費(fèi)市場和消費(fèi)方法改變和渦陽縣城市新形象、消費(fèi)新理念要求。和縣城內(nèi)其它商業(yè)配套設(shè)施形成獨(dú)特經(jīng)營特色，提升本項(xiàng)目標(biāo)競爭力。5.5項(xiàng)目經(jīng)營定位5.5.1經(jīng)營分析經(jīng)營是皖北農(nóng)副產(chǎn)品大市場關(guān)鍵功效，滿足市場需求是農(nóng)副產(chǎn)品大市場運(yùn)行目標(biāo)。本項(xiàng)目標(biāo)整體風(fēng)格關(guān)鍵表現(xiàn)，針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)體量而言，項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功效和經(jīng)營商品特點(diǎn)，項(xiàng)目整體空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充足適應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。5.5.2經(jīng)營定位皖北農(nóng)副產(chǎn)品大市場關(guān)鍵功效：規(guī)?；?、規(guī)范化、電子化、品牌化、特色化。5.5.3定位依據(jù)規(guī)?；嚎词袌?，首先看體量，80000平方之農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場，226113平方米項(xiàng)目總建筑面積，多元化經(jīng)營格局，眾多農(nóng)副產(chǎn)品，火爆交易場景，足以彰顯市場規(guī)?；?yīng)。規(guī)范化：不管是在項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功效和經(jīng)營商品特點(diǎn)，還是在項(xiàng)目運(yùn)行中，緊緊圍繞目標(biāo)市場消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營原因全部要求新，遵照市場規(guī)律，規(guī)范市場、強(qiáng)化管理、合理經(jīng)營、引導(dǎo)消費(fèi)?，F(xiàn)代化：社會(huì)進(jìn)步市場發(fā)展，批發(fā)市場中逐步導(dǎo)入電子結(jié)算，網(wǎng)上交易、快速綠色通道功效。品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店和各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同組成項(xiàng)目標(biāo)品牌經(jīng)營特色。在項(xiàng)目功效組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對(duì)引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功效區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)刂虡I(yè)品牌。特色化：是指項(xiàng)目總體經(jīng)營要表現(xiàn)出關(guān)鍵競爭力和特色優(yōu)勢。以品牌化表現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時(shí)尚化表現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化表現(xiàn)“以人為本”，使本項(xiàng)目在皖北地域樹立農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場典范形象。5.6.項(xiàng)目功效定位5.6.1功效分析緊緊圍繞項(xiàng)目標(biāo)業(yè)態(tài)定位和專題定位，圍繞大型綜合性購物中心特征確定本項(xiàng)目標(biāo)功效定位，滿足新型集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功效于一體“一站式”服務(wù)需求，融現(xiàn)代化、多功效，商貿(mào)、信息、辦公、物流、倉儲(chǔ)、賓館、娛樂、休閑、住房為一體，集批零兼營于一身一流綜合性批發(fā)大市場。5.6.2功效定位批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)。5.6.3定位依據(jù)批發(fā)、配送、冷藏保鮮是項(xiàng)目標(biāo)主體部分，占本項(xiàng)目整體面積80.7%。電子結(jié)算、網(wǎng)上交易是新型服務(wù)設(shè)施，占本項(xiàng)目整體面積2%。餐飲功效作為購物功效補(bǔ)充和延伸，讓用戶充足體驗(yàn)購物便利和樂趣。在項(xiàng)目功效組合計(jì)劃中，占本項(xiàng)目整體面積8.1%。休閑是指本項(xiàng)目標(biāo)購物環(huán)境、營銷等各個(gè)方面，全部為用戶營造一個(gè)輕松愉悅氣氛，讓用戶身心放松，感覺隨意，體會(huì)休閑。在項(xiàng)目功效組合計(jì)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積2.5%。娛樂商務(wù)功效作為本項(xiàng)目標(biāo)配套功效之一，和項(xiàng)目休閑功效有機(jī)結(jié)合，為用戶和商務(wù)人士提供良好交往活動(dòng)平臺(tái)合理配置，充足表現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)專題公園設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營特色之一。在項(xiàng)目功效組合計(jì)劃中，占本項(xiàng)目整體面積1.8%。5.7項(xiàng)目目標(biāo)用戶定位5.7.1目標(biāo)用戶定位項(xiàng)目整體目標(biāo)用戶定位：從事農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營者和市場商鋪投資者5.7.1定位依據(jù)渦陽西城大市場經(jīng)營商戶，能夠成為第一批目標(biāo)用戶和經(jīng)營商戶。本縣內(nèi)追求貨幣保值、增值純投資者，包含相當(dāng)一部分農(nóng)民工。本市轄三縣一區(qū)及外來人口來渦陽市做生意兼投資者。是提升本項(xiàng)目標(biāo)品牌價(jià)值和發(fā)明新商圈發(fā)展要求。5.8.商圈定位5.8.1背景分析本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功效齊全商業(yè)業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本縣大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)空白，直面老市場微弱步驟，從根本上贏得項(xiàng)目標(biāo)生存、競爭和發(fā)展空間。同時(shí)，項(xiàng)目標(biāo)科學(xué)計(jì)劃、合理布局、規(guī)范管理、時(shí)尚消費(fèi)品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，造成消費(fèi)需求市場改變加劇