購房中如何應(yīng)對開發(fā)商的隱藏陷阱

購房中如何應(yīng)對開發(fā)商的隱藏陷阱摘要：作為普通的購房者購買房產(chǎn)，一般的購房流程可能是先看了廣告宣傳，然后再去售樓部聽銷售人員進(jìn)行樓盤的介紹，觀看樓盤模型，閱讀樓書介紹，再然后查看一下樓盤實(shí)地環(huán)境，滿意的情況下一般就下單購買了。這一流程看起來沒有任何問題，但是殊不知道，開發(fā)商在宣傳和推銷的環(huán)節(jié)有可能會(huì)隱藏有各種陷阱，引導(dǎo)購房者上當(dāng)，特別是商品房的預(yù)售中，這種陷阱出現(xiàn)的可能性就更大。當(dāng)購房者好不容易等到房子入住的那一天，有些人就有可能發(fā)現(xiàn)一些隱蔽的購房陷阱就顯露出來了。而當(dāng)這些隱藏問題出現(xiàn)的時(shí)候，如何能夠最大限度地保障購房者的合法權(quán)益，這就是本文所需要討論的問題。針對這些問題很多購房者都可能會(huì)感覺維權(quán)的難度很大，本文就從中羅列了一些購房者有可能遭遇的隱藏陷阱，同時(shí)也提出了各自的防范及應(yīng)對措施，以期對普通的購房者有所幫助。關(guān)鍵詞：購房者陷阱應(yīng)對措施買來的房子隱蔽工程有質(zhì)量缺陷。案例：胡女士購買了某沿河的高檔小區(qū)，收房當(dāng)天，發(fā)現(xiàn)一樓墻角處有大量的霉斑，遂拒絕收房。后經(jīng)過詢問相關(guān)的專業(yè)人士查看了設(shè)計(jì)圖紙之后發(fā)現(xiàn)，原設(shè)計(jì)中有要求對地下一層進(jìn)行防水處理，但是現(xiàn)實(shí)中，底下一層屬于隱蔽工程，從側(cè)面顯露的排風(fēng)口可以看到地下空間積水很深。很明顯是施工過程中防水工作沒有做好，造成地上一層墻角的范霉。發(fā)現(xiàn)問題后，胡女士先是投訴到建設(shè)主管部門的房開科進(jìn)行舉報(bào)。后在房開科主持下，與開發(fā)商召開協(xié)調(diào)會(huì)議，雖然房產(chǎn)公司找來房屋設(shè)計(jì)人員闡明泛潮屬于長時(shí)間無人居住不開窗造成的正?，F(xiàn)象，符合標(biāo)準(zhǔn)，但是底下積水卻是事實(shí)。后又經(jīng)過多次協(xié)商之后，開發(fā)商終于同意予以解決。隱蔽工程往往處于肉眼不能察看的地方，其隱蔽性很強(qiáng)，通常需要較長的時(shí)間才能顯現(xiàn)出質(zhì)量問題，隱蔽工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，有可能是勘察設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)不合理所造成，不過更多的是施工階段，沒有嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工所造成。購房者一旦發(fā)現(xiàn)隱蔽工程的房屋質(zhì)量問題，千萬不能因?yàn)榕侣闊?，?dān)心質(zhì)量檢測的困難而放棄維權(quán)。一定要透過表面發(fā)生的質(zhì)量問題現(xiàn)象去分析問題發(fā)生的本質(zhì)，盡量查看隱蔽工程的可視之處，確定問題所在之后，必要時(shí)找相應(yīng)的房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測，在掌握相應(yīng)的證據(jù)之后可以通過行政舉報(bào)和民事訴訟來保障自己的權(quán)利。此外，維權(quán)的時(shí)候一要確定質(zhì)量問題，二不能超過隱蔽工程的保修期。根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。同時(shí)該辦法第七條也規(guī)定了建筑工程的最低保修期也做了相應(yīng)的規(guī)定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；3、有沒有申領(lǐng)過施工許可證，是否是屬于不需要申領(lǐng)施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目？根據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》第二條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對限額進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。按照籃球場的規(guī)模來看，如果單獨(dú)建設(shè)的話，很有可能是不需要領(lǐng)取施工許可證大的，如果該項(xiàng)目排除了違法建筑的可能，其次那么下一步就要考慮的是，對方違約的問題。相對于第一個(gè)案例，第二個(gè)案例簡單一點(diǎn)，主要考慮的是房產(chǎn)公司的違約問題。關(guān)于房產(chǎn)公司不兌現(xiàn)配套設(shè)施的宣傳承諾，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照這一規(guī)定，如果第一個(gè)案例中，該籃球場的建造如果屬于在項(xiàng)目規(guī)劃紅線之外的，顯然已經(jīng)無法依據(jù)這一規(guī)定要求對方來承擔(dān)違約責(zé)任，真的要適用也只是這一司法解釋的延伸理解；而對于第二個(gè)案例，如果在證據(jù)確鑿的情況下，是可以適用這一規(guī)定來向房產(chǎn)公司主張違約責(zé)任的。其次，以上兩個(gè)案例其實(shí)都有虛假廣告的存在，針對虛假宣傳廣告誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，筆者認(rèn)為也可以適用廣告法來追究房產(chǎn)公司的責(zé)任，《中華人民共和國廣告法》第三十八條第一款規(guī)定：違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任；廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。再次，《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十四條也規(guī)定：經(jīng)營者利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳的，監(jiān)督檢查部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止違法行為，消除影響，可以根據(jù)情節(jié)處以一萬元以上二十萬元以下的罰款。

廣告的經(jīng)營者，在明知或者應(yīng)知的情況下，代理、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布虛假廣告的，監(jiān)督檢查部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并依法處以罰款。

綜上針對這兩個(gè)案例中開發(fā)商虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者購房的行為實(shí)際上并不缺乏法律依據(jù)，不過實(shí)踐中維權(quán)成功的案例卻不多，這一點(diǎn)值得深思。規(guī)劃縮水案例1：李先生被廣告吸引，來到某樓盤售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規(guī)劃，還重點(diǎn)介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí)，盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖，也就沒多問，他買下了一套一期的房子。入住后不久，隨著二期建設(shè)的推進(jìn)，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭，要求將其恢復(fù)原狀，但既成事實(shí)的東西無法改動(dòng)。案例2：張先生前往郊區(qū)查看樓盤，來到某樓盤售樓處，售樓小姐告知張先生，快速公交將在年前開通，地鐵一號(hào)線也將在樓盤交付的時(shí)候開通，張先生遂心動(dòng)，買下了房子，結(jié)果交房的時(shí)候，任何配套交通都沒有開通，從該樓盤往來市區(qū)非常不方便，張先生苦于維權(quán)無門，后悔不已。以上兩個(gè)案例中，第一個(gè)案例中，開發(fā)商對二期的規(guī)劃有一定的決定權(quán)，因此有違約的基礎(chǔ)，在證據(jù)充分的情況下可以告開發(fā)商違約，至于第二個(gè)案例，樓盤周邊的規(guī)劃根本不在開發(fā)商的掌握之內(nèi)，告違約也不可能，只能從開發(fā)商虛假宣傳欺騙消費(fèi)者的角度進(jìn)行維權(quán)。針對對有二期項(xiàng)目規(guī)劃配套縮水防范，首先最好查看一下房產(chǎn)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，看看二期項(xiàng)目通過審批的規(guī)劃圖紙是否跟宣傳一致；其次，跟房產(chǎn)公司簽訂嚴(yán)密的書面協(xié)議，約定對方較高的違約金。針對樓盤公共配套的縮水防范，則不要輕易相信開發(fā)商的宣傳，可以要求政府信息公開去規(guī)劃局核實(shí)一下相關(guān)情況。面積縮水。案例1：王女士2000年底在海珠區(qū)昌崗路某樓盤購買了一套87平方米的商品住宅，共交了37.9萬元的房款。在入住三年后，王女士終于拿到了房產(chǎn)證，她卻發(fā)現(xiàn)自己的房子面積嚴(yán)重“縮水”——房產(chǎn)證上注明房子面積僅為78平方米。王女士要求發(fā)展商退還多交部分的房款和利息，發(fā)展商卻稱沒有錢而拖著不給。王女士只好起訴到海珠區(qū)法院。發(fā)展商卻以購房合同簽署地是東山區(qū)而提出管轄異議，被海珠區(qū)法院駁回后，發(fā)展商再就管轄權(quán)問題上訴到廣州市中院……王女士十分焦慮，也不明白為何發(fā)展商對一個(gè)案情十分簡單的案子竟堅(jiān)持將官司拖下去案例2：張先生預(yù)購了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為102平方米，套內(nèi)建筑面積為81平方米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過3%時(shí)，買家可退房。交房后，張先生委托某房產(chǎn)測繪單位重新測量，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。第二個(gè)案例與第一個(gè)案例相比，第二個(gè)案例更具有隱蔽性，因?yàn)榉孔涌偟慕ㄖ娣e并沒有少，但是套內(nèi)實(shí)用面積卻少了很多，如果只注重于對整體建筑面積的測量而忽略了對套內(nèi)面積的測量那將會(huì)給開發(fā)商以可趁之機(jī)。這類官司從司法審判的實(shí)踐來看，一般勝訴是不成問題的，司法解釋對于如何處理也有明確的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。在勝訴一般得以保障的情況下，處理該類案件的關(guān)鍵在于防范開發(fā)上卷逃資金，轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，因此如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的跡象，在起訴的第一時(shí)間就要做好訴訟財(cái)產(chǎn)保全。層高縮水。案例:2003年3月至10月期間，共有54位購房者分別與“靜安晶華園”開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，購買該小區(qū)2號(hào)樓的部分商品房。在預(yù)售合同中，雙方約定，房屋建筑層高為2．9米（按“樓板中到樓板中”的算法）。

今年6月交房后，有些細(xì)心的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房屋質(zhì)量保證書等材料上注明的層高有的為2．8米，有的為2．9米。于是，不少業(yè)主測量了自家房屋的室內(nèi)凈高，結(jié)果為2．6米至2．62米不等。業(yè)主們認(rèn)為，根據(jù)住宅使用說明書的內(nèi)容，房屋樓板的厚度為0．11米至0．12米。假設(shè)樓板厚度為0．12米，即使加上沙漿層，按照“樓板中到樓板中”的算法，房屋建筑層高也明顯低于合同約定的2．9米。業(yè)主們還指出，由于房屋建筑層高降低，使他們覺得室內(nèi)生活有嚴(yán)重的壓抑感。

針對業(yè)主們的觀點(diǎn)，開發(fā)商辯稱，“靜安晶華園”共有4幢房屋，除2號(hào)樓從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造到竣工驗(yàn)收，建筑層高一直定為2．8米外，其余3幢房屋的建筑層高均為2．9米。開發(fā)商說，房屋全部委托一家公司統(tǒng)一代理銷售，代銷公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)，誤將2號(hào)樓層高等同于其他房屋的層高對外銷售，并以此為由不同意退錢。由于雙方就“層高縮水”的解決方案商談未果，54戶業(yè)主分別起訴到法院，要求開發(fā)商返還部分房款。

法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商交付的商品房在建筑層高上與合同約定不符，構(gòu)成違約行為，而且因此產(chǎn)生的違約責(zé)任不以開發(fā)商存在主觀過錯(cuò)為前提。據(jù)此，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。審理中，法院還發(fā)現(xiàn)，目前房屋價(jià)值評估只將房屋地理位置、朝向等作為估價(jià)指標(biāo)，未將房屋建筑層高納入其中。從合理性的角度出發(fā)，法院根據(jù)“層高縮水”對業(yè)主們使用房屋造成的實(shí)際影響，酌情確定了具體數(shù)額，最終一審判決開發(fā)商分別退還54戶業(yè)主8000元至1．3萬元不等的房款。層高的高度一般在《房屋買賣合同》中都會(huì)有明確的規(guī)定，應(yīng)該說要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的難度并不大，但是很少有購房者會(huì)想到去測量一下層高，這就給了開發(fā)商以可趁之機(jī)。房子使用年限縮水。案例1：王先生看中了一個(gè)酒店公寓，購房的時(shí)候售樓小姐明確告訴他房子為70年產(chǎn)權(quán)，合同簽訂后，王先生無意中發(fā)現(xiàn)該房子的性質(zhì)為商業(yè)用方，使用年限為不到五十年，好在在買房的時(shí)候錄下了售樓小姐的介紹，通過媒體介入后，最終得以解除合同，不過對王先生來說合同能解決也是僥幸。案例2：李先生買下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤，買之前他詢問了該樓盤土地使用年限，售樓小姐說保證是70年。后來簽預(yù)售合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993年至2052年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當(dāng)。案例一與案例二比較，案例一還屬于比較明顯的欺瞞房屋使用年限的情況，是把商業(yè)房當(dāng)成住宅房在銷售；而案例二中，李先生購買的確實(shí)是住宅商品房，但是為什么使用年限會(huì)只有不到60年呢？那是因?yàn)榉课莸氖褂媚晗奘歉恋厥褂媚晗迴煦^的，而土地有可能開發(fā)商早就取得了，有的甚至是從其他開發(fā)商手里受讓過來的，因此房屋的使用年限早就不是70年了。實(shí)際上大部分購房者在買房的時(shí)候，或多或少都是少了幾年產(chǎn)權(quán)的，完全達(dá)到70年使用權(quán)的基本沒有，對此簽訂合同的時(shí)候就要充分注意。這種情況在事后去維權(quán)，只能從對方的虛假宣傳角度才有一