上海新天地-舊城規(guī)劃改造

舊城改造與保護(hù)案例

城市和人一樣，也有記憶，因?yàn)樗型暾纳鼩v史。從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天——這個豐富、多磨而獨(dú)特的過程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)造了它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)的遺產(chǎn)，也有口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺產(chǎn)是一座座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號、名人故居等等。改改造中的新天地工程簡介上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，是太平橋地區(qū)重建方案的工程之一。新天地的改造是舊城改造與保護(hù)的成功案例。改造后的新天地成為了上海的新地標(biāo)，是領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最正確場所之一……開發(fā)目的：以上海近代建筑的標(biāo)志——石庫門建筑舊區(qū)為根底，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。工程取名：“新天地”源于“一大”的靈感，“一”“大”合起來是個“天”字，與天對應(yīng)的是“地”。地理區(qū)位

上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。太平橋改造工程新天地是太平橋改造規(guī)劃的一局部。太平橋工程總占地：52公頃總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃參謀：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)前期投資：前期總投資14億元，動遷費(fèi)6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個，原居住人口7萬人功能結(jié)構(gòu)分析圖總平面A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑D企業(yè)天地，甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬C翠湖天地，高級住宅小區(qū)，總建面68萬規(guī)劃布局南里和北里新天地分為南里和北里兩個局部——南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔；北里以保存石庫門舊建筑為主。從而形成南北新舊對話，交相輝映的格局。開發(fā)理念：存表去里整舊如舊翻新創(chuàng)新

“新天地”區(qū)內(nèi)有國家重點(diǎn)保護(hù)單位“中共一大會址”和許多建于上世紀(jì)初典型的石庫門里弄建筑，在建設(shè)高度、建筑形式和保護(hù)方面都有一定的要求。地段改造采用了“存表去里”的方式，即對保存建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、修繕，保存建筑外觀和外部環(huán)境，對內(nèi)部進(jìn)行全面更新，以適應(yīng)新的使用功能。把原來的居住功能變成了經(jīng)營功能，把整片居住區(qū)變成了商業(yè)、文化、娛樂、購物的場所。撤除一局部老房子，開辟綠地和水塘，美化環(huán)境。為了配合外表“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保存房子原貌為原那么，但內(nèi)部那么進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里那么設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。建筑的保護(hù)與改造——

石庫門

滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”后又訛作“石庫門”。

早期的石庫門產(chǎn)生于19世紀(jì)70年代初，源于江南民居的住宅形式。在20世紀(jì)10年代以后，老式石庫門逐漸被新式石庫門取代。20世紀(jì)20年代盛行，占據(jù)了當(dāng)時民居的75%以上，至今中心城區(qū)還有近40％的城市民居住在有一個多世紀(jì)歷史的石庫門中。到了30年代中期，隨著新式里弄和花園里弄的興起，石庫門就風(fēng)光不再了。然而，由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，改造前的石庫門外部外表及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪，不僅對人民的生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅，也破壞了城市的肌理、面貌。改造迫在眉睫……石庫門的保護(hù)與重建：舊瓶裝新酒石庫門建筑盛行于20世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時民居的75%以上，至今中心城區(qū)還有近40％的申城市民居住在有一個多世紀(jì)歷史的石庫門中。石庫門里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)浚粯窃钆_間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。石庫門的建筑布局石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲。外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。改造前總平面圖改造后總平面圖核心區(qū)改造前后總平面圖比照改造期1996-2000年改造前為高密度舊宅區(qū)改造后成為上海時尚休閑文化娛樂中心和城市新地標(biāo)，吸引大量游客。由于改造后建筑需要兼顧演出和餐飲功能，內(nèi)部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供舞臺演出用的機(jī)電設(shè)施。因而建筑除了外墻之外，里面的根底、上下水道到屋頂全部需要重新建造。外墻有些局部那么進(jìn)行修補(bǔ)與加固。舊居改造前后比照主要保存了建筑外墻，重建建筑內(nèi)部將居住功能改為商業(yè)用途改造中舊居改造后建筑外部修復(fù)：由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照當(dāng)年的圖那么進(jìn)行修建?，F(xiàn)在，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺等都和當(dāng)時一樣。內(nèi)部改造：為了配合外表「整舊如舊」、內(nèi)部「翻新創(chuàng)新」的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保存房子原貌為原那么，但內(nèi)部那么進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里那么設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。外觀修復(fù)內(nèi)部改造在根本上不改動其外型的前提下，主要采取插層、升高、加固等方法，增加使用面積，并在內(nèi)部修建獨(dú)家使用的廚房和衛(wèi)生間，改善居民居住條件。整個修復(fù)過程，不僅僅做到形似，更注重神似，不是簡單復(fù)舊，而是一個更高層次的改造工程。商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口1997年規(guī)劃設(shè)想1998年拿地1999年新天地北里開工中心綠地及人工湖開工2001年新天地北里開業(yè)〔商業(yè)只租不售〕中心綠地及人工湖開放新天地南里開工住宅一期開工寫字樓一期開工2002年新天地南里開業(yè)〔商業(yè)、公寓只租不售〕2003年住宅一期完工，銷售率100％〔翠湖天地雅苑：建筑面積約4.9萬平方米，包括3幢小高層住宅大樓、2幢高層住宅大樓及2幢別墅，共提供283個單位，單位面積由105至500平方米，均價16000元/平米〕寫字樓一期完工，銷售率90％以上2006年住宅二期完工〔翠湖天地御苑：建筑面積約13.6萬平方米，包括17幢小高層住宅和高層住宅大樓，提供645個單位，單位面積從93到660平方米，均價60000元/平米〕2008年住宅三期開盤〔翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的兩房兩廳，230平方米的三房兩廳以及少量324平方米的四房兩廳和90平方米的一房兩廳，參考價為7萬－7.5萬元／平方米。2003年進(jìn)度住宅、寫字樓一期2002年進(jìn)度新天地南里〔商業(yè)、公寓〕2001年進(jìn)度新天地北里〔商業(yè)〕綠地、人工湖改造歷程新天地工程成功因素總結(jié)觀念的進(jìn)步以往社會群眾認(rèn)為歷史保護(hù)是政府的工作。其實(shí)新天地的開發(fā)模式就是房地產(chǎn)的開發(fā)，著重的是再生里弄生活形態(tài)帶來的商業(yè)利益，也是因?yàn)檫@樣的考慮，帶來了歷史建筑保護(hù)的時機(jī)。從傳統(tǒng)建筑保護(hù)的概念與方法看，新天地是一個特殊的例子，它帶動了地區(qū)的開發(fā)熱潮與歷史保護(hù)新點(diǎn)子。手法的創(chuàng)新瑞安集團(tuán)獨(dú)具慧眼，掌握了契機(jī)，采用的作法是保存建筑物的表層，改變內(nèi)部的結(jié)構(gòu)與使用機(jī)能，類似法國巴黎對