房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期工作流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期工作流程目錄TOC\o"1-1"\h\u2320房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期工作流程 114478項(xiàng)目決策管理工作流程 231125項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作流程 229807項(xiàng)目可行性研究管理辦法 31220第1章總則 324843第2章可行性研究步驟 413459第3章可行性研究的內(nèi)容 54178第4章可行性研究的管理 7項(xiàng)目決策管理工作流程可行性分析可行性分析前期調(diào)查項(xiàng)目決策總經(jīng)理副總經(jīng)理工程開發(fā)部各職能部主辦部門工程開發(fā)部流程名稱項(xiàng)目決策管理工作流程編修部門簽發(fā)人簽發(fā)日期10.項(xiàng)目立項(xiàng)8.選定項(xiàng)目6.編制《項(xiàng)目可行性報(bào)告》3.市場定位2.市場調(diào)查1.設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)開始審批審批結(jié)束參與定位、分析4.項(xiàng)目提議5.項(xiàng)目可行性分析參與可行性分析7.組織《項(xiàng)目可行性報(bào)告》討論參與討論9.編制《項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作流程參加土地招拍掛→摘牌成功后辦理土地手續(xù)→簽訂《國有土地出讓合同》→繳納契稅和印花稅后辦理土地證→做《項(xiàng)目科研報(bào)告》、《環(huán)評報(bào)告》、《節(jié)能報(bào)告》→規(guī)劃報(bào)批→地質(zhì)勘探→拆遷→項(xiàng)目立項(xiàng)→申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》→建筑方案審查、人防手續(xù)→施工圖設(shè)計(jì)及審查→墻改備案→申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》→消防定點(diǎn)→報(bào)建→項(xiàng)目確立→申請《開發(fā)經(jīng)營權(quán)證》→墻改基金交納→勞保統(tǒng)籌→申請《排水許可證》→綠化手續(xù)→人防圖紙審查→消防圖紙審查→監(jiān)理招標(biāo)及備案→建設(shè)招標(biāo)→建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與造價(jià)管理→簽訂檔案移交協(xié)議→質(zhì)監(jiān)手續(xù)→安監(jiān)手續(xù)→綜合開發(fā)管理→申請《建筑工程施工許可證》→辦理《預(yù)售許可證》→(主體竣工后、內(nèi)墻抹灰前)墻改驗(yàn)收及節(jié)能認(rèn)定→申請墻改基金返還→環(huán)保驗(yàn)收→竣工測量→規(guī)劃驗(yàn)收→消防驗(yàn)收→人防驗(yàn)收→檔案驗(yàn)收及移交→竣工備案→申請民工工資保證金返還項(xiàng)目可行性研究管理辦法第1章總則第1條項(xiàng)目的可行性研究決定了項(xiàng)目是否能夠開展，為了規(guī)范公司對項(xiàng)目可行性研究的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、民主化，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的失誤，特制定本辦法。第2條對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體論證、研究的相關(guān)事項(xiàng)均遵循本辦法。第3條可行性研究是在項(xiàng)目工程投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行研究、分析和論證，對擬定的各種項(xiàng)目相關(guān)的方案進(jìn)行全面的分析，評估項(xiàng)目的可行性，確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和怎樣投資，為公司對開發(fā)項(xiàng)目的決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。第2章可行性研究步驟第4條籌備?？尚行匝芯康幕I備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)想、組建研究小組、制訂研究計(jì)劃、編制工作大綱等。第5條調(diào)查?？尚行哉{(diào)查分為市場調(diào)查與資源調(diào)查。1．市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。2．資源調(diào)查應(yīng)包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供資料。第6條方案的制訂與選擇。研究小組在收集資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，擬出若干方案，將這些方案進(jìn)行反復(fù)比較與論證后，挑選出科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性最優(yōu)的一個(gè)方案。第7條財(cái)務(wù)評價(jià)與不確定性分析。對挑選出的最優(yōu)方案估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評價(jià)和不確定性分析，以此論證項(xiàng)目的盈利能力。第8條編寫可行性研究報(bào)告書。經(jīng)上述分析與評價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。報(bào)告書至少包括以下6部分內(nèi)容。1．封面：要能反映評估項(xiàng)目的名稱、誰作的評估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。2．報(bào)告摘要：用簡潔的語言介紹被評估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌、言必達(dá)意，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。3．目錄。4．正文：這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行，具體包括項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等12個(gè)方面。5．附表：正文中不便插入的較大型表格可作為附表，一般包括項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等。6．附圖：一般包括項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。第3章可行性研究的內(nèi)容第9條研究項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱。2．項(xiàng)目的地理位置：包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。3．項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。4．項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。第10條開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置1．土地調(diào)查，包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。2．人口調(diào)查，包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3．調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。4．各種市政管線，主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。5．其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀要附平面示意圖。6．如需要進(jìn)行拆遷的，要制訂動遷計(jì)劃，確定安置方案。第11條確定市場分析和建設(shè)規(guī)模。1．市場供給、需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。2．市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3．市場交易的數(shù)量與價(jià)格。4．服務(wù)對象分析、制訂租售計(jì)劃。5．?dāng)M建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。第12條選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。1．選擇市政規(guī)劃方案。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。2．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。3．選擇建筑規(guī)劃方案。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。第13條資源供給情況分析。1．建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。2．項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。3．項(xiàng)目施工期間的動力、水等供應(yīng)。4．項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通信等供應(yīng)條件。第14條項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究。1．開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置，管理人員的配備方案。2．人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算等。第15條制訂開發(fā)建設(shè)計(jì)劃。1．前期開發(fā)計(jì)劃，包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃。2．工程建設(shè)計(jì)劃，包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。3．建設(shè)場地的布置、施工隊(duì)伍的選擇。第16條項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析。1．項(xiàng)目總投資估算，包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。2．項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。3．開發(fā)成本、銷售成本、經(jīng)營成本估算。4．銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。5．財(cái)務(wù)評估，即運(yùn)用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。6．風(fēng)險(xiǎn)分析：一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。7．項(xiàng)目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價(jià)。8．結(jié)論及建議，即運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。第4章可行性研究的管理第17條公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論規(guī)模的大小都必須編制可行性研究報(bào)告。一般規(guī)模的由項(xiàng)目組組織人員進(jìn)行研究，大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目必須委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性的研究。第18條公司項(xiàng)目部組織的項(xiàng)目可行性研究一般由總工程師總體負(fù)責(zé)，成控部、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程部等部門派出人員組成研究小組。第19條公司自行組織的小組所編制的項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告首頁加蓋公司的印章，簽署公司總經(jīng)理及成員名單，末頁簽署報(bào)告撰寫人的姓名。第20條外部咨詢機(jī)構(gòu)所提供的可行性研究報(bào)告由項(xiàng)目組組織人員進(jìn)行初審，審議通過后方可報(bào)董事會審議。第21條可行性研究報(bào)告屬于公司的集體智慧或是公司花錢購買的產(chǎn)品，關(guān)系到公司的投資方向與投資策略，凡接觸可行