物業(yè)管理師考試模擬題有答案解析

20XX年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》考前押題（一）單項選擇題一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供（）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營務(wù)發(fā)展目標的需求。A．物業(yè)管理B．設(shè)施管理C．價值管理D．投資管理【答案】C【解析】物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。2．某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，履行策略性物業(yè)管理的職能，該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于（）。A．管理型物業(yè)管理企業(yè)B．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)C．綜合型物業(yè)管理企業(yè)D．投資型物業(yè)管理企業(yè)【答案】C【解析】物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理與物業(yè)運營能力管理的企業(yè)，既設(shè)置管理層，又設(shè)置專業(yè)化分公司。A項，管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置；B項，專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù)，是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)。3．在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標管理資產(chǎn)計劃，這些特征屬于（）的內(nèi)容。A．物業(yè)管理B．設(shè)施管理C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D．房地產(chǎn)組合投資管理【答案】D【解析】物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，房地產(chǎn)組合投資管理內(nèi)容包括:①理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；②評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；③審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；④以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；⑤在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。4．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是（）。A．開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資B．房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤C．開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D．房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風險較大，但回報豐厚【答案】A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。故A項錯誤。5．房地產(chǎn)的（）壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。A．自然B．經(jīng)濟C．使用D．技術(shù)【答案】B【解析】房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。6．房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的（）。A．損失風險B．政治風險C．周期風險D．政策風險【答案】B【解析】房地產(chǎn)的系統(tǒng)風險主要包括:通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險。其中，政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。7．下列關(guān)于繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的說法中，不正確的是（）。A．橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)B．兩個時間刻度間的長度表示計息周期，可按照實際情況選取。初始投資一般作為第0期期末發(fā)生C．發(fā)生在計息周期期間的現(xiàn)金流量，習慣的方法是看成是在計算周期的期末發(fā)生D．現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，向上者表示現(xiàn)金流出，向下者表示現(xiàn)金流入【答案】D【解析】繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則包括:①以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等；②如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法；③為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的；④相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。8．某寫字樓2009年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2009年的稅前現(xiàn)金流為（）萬元。A．330B．450C．650D．700【答案】B【解析】稅前現(xiàn)金流=凈運營收益－抵押貸款還本付息=潛在毛收入－空置和收租損失－運營費用－抵押貸款還本付息+其他收入=1000－1000×（5%+30%）－200=450（萬元）。9．單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額是（）。A．利息B．現(xiàn)值C．終值D．利率【答案】D【解析】利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分數(shù)表示。用i表示利率，其表達式為:式中，I1為一個計息周期的利息。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。10．某筆貸款的年利率為16％，借貸雙方約定按季計息，則該筆貸款的實際利率為（）。A．15.63％B．16.99％C．16.58％D．17.85％【答案】D【解析】實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為:。因此，該筆貸款的實際利率=（1+16％÷4）4—1=17.85％。11．以下設(shè)備磨損中，屬于有形磨損的是（）。A．金屬件生銹B．因生產(chǎn)工藝改進使設(shè)備市場價格降低C．因技術(shù)進步使得原設(shè)備變得落后D．因出現(xiàn)新產(chǎn)品而使設(shè)備全部喪失使用功能【答案】A【解析】設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損。設(shè)備有形磨損分為:①第一類有形磨損:指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞；②第二類有形磨損:指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。BCD三項屬于無形磨損。12．財務(wù)內(nèi)部收益率屬于（）。A．靜態(tài)指標B．清償能力指標C．動態(tài)指標D．不考慮資金時間價值的指標【答案】C【解析】房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標體系如表所示。13．區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關(guān)系。A．某一事物B．某房地產(chǎn)C．某一事物與其他事物D．各種事物【答案】C【解析】一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。即區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物空間方位和距離上的關(guān)系。14．真實需求與真實供給的相互作用能造成（）價格的正常波動。A．成交B．實際C．市場D．理論【答案】C【解析】價格與供求是互動的:一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。15．某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為3000元／m2，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的2年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元／m2（年末收?。?，出租運營費用為每年50元／m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5％，風險補償為200元／m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元／m2。A．2750B．2500C．2335D．2573【答案】C【解析】期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格。其計算公式為:，則由題中已知條件可得:該房地產(chǎn)的期房價格=3000－[（300－50）/（1+5%）+（300－50）/（1+5%）2]－200≈2335（元／m2）。16．在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標是（）。A．人口密度B．人口增長率C．人口規(guī)模D．教育水平【答案】A【解析】在人口數(shù)量因素中，人口密度是反映人口數(shù)量的相對指標。人口密度從兩方面影響物業(yè)價格:一方面，人口高密度地區(qū)，一般來說對物業(yè)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價格；另一方面，人口密度過高會導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。17．以下有關(guān)收益性物業(yè)價格影響因素的說法，錯誤的是（）。A．綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關(guān)B．當預(yù)期某國貨幣會升值時，會吸引國外資金購買該國物業(yè)C．交通管制一定會降低住宅物業(yè)的價值D．心理因素對物業(yè)價格會產(chǎn)生影響【答案】C【解析】C項，交通管制對物業(yè)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對于某些類型的物業(yè)來講，實行某種交通管制也許會降低該類物業(yè)的價值，但是對于另一些類型的物業(yè)來講，實行這種交通管制則可能會提高該類物業(yè)的價值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高物業(yè)的價值。18．物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用，屬于（）。A．前期工程費B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C．建筑安裝工程費D．公共配套設(shè)施建設(shè)費【答案】B【解析】基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；19．編制物業(yè)管理的中短期計劃，通?？紤]的時間段是（）。A．物業(yè)的全壽命周期B．物業(yè)管理合同約定的有效期C．物業(yè)的剩余使用壽命D．一年【答案】B【解析】物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；中短期計劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。20．房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，（）會直接影響房地產(chǎn)市場的價格。A．信息、通信技術(shù)水平的高低B．生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C．金融資本供給方的決策D．房地產(chǎn)供給政策【答案】C【解析】影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括:金融業(yè)的發(fā)展；信息、通信技術(shù)水平的提高；生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化；政治制度的變遷。其中，房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)價格租金水平的預(yù)期，從而導致市場空置情況及實際價格、租金水平的變化。21．編制物業(yè)管理計劃時，物業(yè)的市場細分方式一般不包括（）。A．地域范圍B．房地產(chǎn)用途C．增量存量D．目標市場【答案】D【解析】從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。22．沒有（），房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。A．住房政策B．城市規(guī)劃C．土地供應(yīng)D．地價政策【答案】C【解析】沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國現(xiàn)行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，政府的土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。23．房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。下列屬于需求預(yù)測分析內(nèi)容的是（）。A．人口和家庭分析B．市場占有率分析C．地理分布分析D．建設(shè)投資分析【答案】A【解析】需求預(yù)測，是指詳細分析物業(yè)所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測對擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。具體內(nèi)容包括:就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。24．制定物業(yè)管理計劃的前提是（）。A．明確物業(yè)位置B．進行房地產(chǎn)市場分析C．明確業(yè)主目標D．分析房地產(chǎn)供求狀況【答案】C【解析】明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標上與業(yè)主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業(yè)主的利益。25．在長期租賃中，通常采用的租金形式是（）。A．凈租金B(yǎng)．百分比租金C．毛租金D．超出性租金【答案】A【解析】物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。其中，凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。26．預(yù)算是租賃管理中（）的核心，預(yù)算中包括詳細的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。A．租賃合同B．租賃條件C．租賃方案D．租賃對象【答案】C【解析】預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)經(jīng)營管理者往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。27．若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收?。ǎ．利息B．保證金C．滯納金D．押金【答案】C【解析】租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。租賃合同應(yīng)當明確規(guī)定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費用。承租人應(yīng)當按照合同規(guī)定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金。28．CRM對企業(yè)的作用不包括（）。A．能夠改善企業(yè)服務(wù)、追求最大盈利B．能夠提高企業(yè)的銷售收入C．能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程D．能提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力【答案】A【解析】客戶關(guān)系管理（CRM），是一種通過圍繞客戶細分來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。CRM對企業(yè)的作用體現(xiàn)在以下幾方面:①CRM能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程；②CRM能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力；③CRM能夠提高企業(yè)銷售收入；④CRM能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度。29．營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其具體費用不包括（）。A．直接人工費B．期間費用C．直接材料費D．間接費用【答案】B【解析】營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。①直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等；②直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等；③間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。30．在人工費的估算中，福利費包括福利基金、工會基金和教育經(jīng)費三項，其中福利基金應(yīng)按工資總額的（）計算。A．3％B．2％C．1.5％D．14％【答案】D【解析】福利費包括以下三項:①福利基金，按工資總額的14％計算；②工會基金，按工資總額的2％計算；③教育經(jīng)費，按工資總額的1.5％計算。31．概率預(yù)算的編制方法不包括（）。A．確定預(yù)算編制所涉及的每一變量B．對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計算加總，求取成本期望值C．確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率D．計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率【答案】C【解析】概率預(yù)算的編制方法包括:①確定預(yù)算編制所涉及的每一變量；②確定每一變量的變化范圍及其可能性；③計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率；④對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計算加總，求取成本期望值。32．物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的控制一般由五個步驟組成，首先要（）。A．明確控制標準B．執(zhí)行控制標準C．分析相關(guān)差異D．糾正成本偏差【答案】A【解析】成本控制首先要明確控制標準。成本的控制標準或目標，是對各項費用支出和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限，是進行成本控制和考評的直接依據(jù)。實務(wù)中，常用的控制標準有成本預(yù)算（包括責任預(yù)算）和消耗定額等，它們是成本控制的準繩，也是分析和評價的依據(jù)。33．收益性物業(yè)管理中業(yè)主與承租人之間的租賃關(guān)系，要依靠兩者之間的（）合同。A．物業(yè)服務(wù)B．施工C．租賃D．規(guī)劃【答案】C【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他專營企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)物業(yè)管理專項服務(wù)的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)在于彼此之間簽訂的各項合同。收益性物業(yè)管理中業(yè)主與承租人之間的租賃關(guān)系，則要依靠兩者之間的租賃合同。34．《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款（）的罰款。A．20％～60％B．20％～50％C．30％～60％D．30％～50％【答案】D【解析】《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。35．物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應(yīng)聘申請和投標書，參與物業(yè)管理競標，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程是物業(yè)管理（）。A．投標B．招標C．中標D．評標【答案】A【解析】物業(yè)管理招投標，包括物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩部分。物業(yè)管理招標，是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會公開招聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應(yīng)聘申請和投標書，參與物業(yè)管理競標，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。36．風險承受人直接面對風險采取行動，以減少損失發(fā)生的可能，這種措施屬于風險控制中的（）。A．轉(zhuǎn)移B．自擔或保留C．預(yù)防與抑制D．回避【答案】C【解析】風險控制的手段措施主要包括:回避；自擔或保留；預(yù)防與抑制；轉(zhuǎn)移。其中，預(yù)防與抑制是指風險承受人直接面對風險采取行動，以減少損失發(fā)生的可能。損失的預(yù)防，是指直接針對產(chǎn)生損失的原因采取措施，即消除或減少這些原因。37．索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限，在我國，索賠期限通常規(guī)定為（）年。A．2B．1C．3D．4【答案】B【解析】索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。在我國，索賠期限通常規(guī)定為一年，也有超過一年的。索賠期限原則上從保險事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起。38．企業(yè)財務(wù)活動的環(huán)節(jié)中，資金（）包括資金的投放和各項資產(chǎn)的使用兩方面。A．籌集B．耗費C．運用D．收回【答案】C【解析】資金運用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所籌集到的資金，按照一定的原則與目標，投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)中去的過程。它包括資金的投放和各項資產(chǎn)的使用兩方面。A項，資金籌集是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動而必須籌集所需資金的過程。它是資金運動的起點，是決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。B項，資金耗費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中所發(fā)生的各種成本費用。D項，資金收回是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)所取得的各種收入。它們是物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。39．企業(yè)（）管理目標，是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。A．籌資B．利潤分配C．資金運用D．投資【答案】A【解析】財務(wù)管理的具體目標可以概括為以下三個主要方面:①籌資管理目標；②投資管理目標；③利潤分配。企業(yè)籌資管理目標，是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。40．物業(yè)管理企業(yè)成立時，注冊資本必須等于或者大于（）萬元。A．10B．30C．50D．100【答案】B【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立時，必須有注冊資本30萬元，按“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”方針開展全方位、多層次經(jīng)營管理服務(wù)項目時，也需要有相應(yīng)的資金。41．財務(wù)報告分析對科學的評價標準和適用的分析方法有較高的（）。A．判斷性B．拓展性C．綜合性D．依耐性【答案】D【解析】財務(wù)報告分析要清楚反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理情況及其績效的多方面因素，就必須采用科學的評價標準和多種適用的分析方法，而且把單個方面的分析和整體分析相結(jié)合。所以，財務(wù)報告分析對科學的評價標準和適用的分析方法有較高的依耐性。42．物業(yè)管理績效評價的類型中，（）評價是指企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會中介機構(gòu)等，為及時了解企業(yè)經(jīng)營的真實情況、促進投資效益提高、加強企業(yè)的社會監(jiān)管而組織開展的評價行為。A．政府B．企業(yè)集團內(nèi)部C．社會D．企業(yè)自我診斷【答案】C【解析】社會評價是指企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會中介機構(gòu)等，為及時了解企業(yè)經(jīng)營的真實情況、促進投資效益提高，加強企業(yè)的社會監(jiān)管而組織開展的評價行為。對于評價的范圍，可有企業(yè)出資人、債權(quán)人及利益相關(guān)者，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和自己評價的需要自行確定，并單獨或聯(lián)合有關(guān)方面組織實施。43．以下關(guān)于物業(yè)管理績效評價指標的說法，正確的是（）。A．凈資產(chǎn)收益率公示中的凈利潤，指的是稅前利潤B．流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標越高越好C．資產(chǎn)負債率越低越好D．資本積累率越低越好【答案】B【解析】A項，凈利潤是指企業(yè)的稅后利潤，即利潤總額扣除應(yīng)交所得稅后的凈額，是未作任何分配的數(shù)額，它能夠比較客觀、綜合的反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，準確體現(xiàn)投資者投入資本的獲利能力；C項，過高的負債率表明企業(yè)財務(wù)風險太大，過低的負債率表明企業(yè)對財務(wù)杠桿利用不夠；D項，資本積累率越高，表明企業(yè)的資本積累越多，企業(yè)資本保全性越強，應(yīng)付風險、持續(xù)發(fā)展的能力越大，該指標如為負值，則表明企業(yè)資本受到侵蝕，所有者利益受到了損害。44．速動比率是企業(yè)一定時期的速動資產(chǎn)同流動負債的比率，國際上公認的標準比率為（）。A．100％B．90％C．80%D．70%【答案】A【解析】速動比率是對流動比率的補充，因為它在分子剔除了流動資產(chǎn)中變現(xiàn)力最差的存貨，所以更為準確地反映企業(yè)償還流動負債的能力。該指標越高，表明企業(yè)償還流動負債的能力越強，一般保持在100％的水平比較好，表明企業(yè)既有好的債務(wù)償還能力，又有合理的流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。國際上公認的標準比率為100％，我國目前較好的比率在90％左右。45．從企業(yè)主營業(yè)務(wù)的盈利能力和獲利水平方面對資本金收益率指標的進一步補充，體現(xiàn)了企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤對利潤總額的貢獻和對企業(yè)全部收益的影響程度，這屬于財務(wù)效益狀況修正指標中的（）。A．成本費用利潤率B．主營業(yè)務(wù)利潤率C．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率D．盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)【答案】B【解析】主營業(yè)務(wù)利潤率是從企業(yè)主營業(yè)務(wù)的盈利能力和獲利水平方面對資本金收益率指標的進一步補充，體現(xiàn)了企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤對利潤總額的貢獻和對企業(yè)全部收益的影響程度。該指標體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營活動中最基本的獲利能力，沒有足夠大的主營業(yè)務(wù)利潤率就無法形成企業(yè)的最終利潤。46．功效系數(shù)法作為一種（）的方法，具有規(guī)范、節(jié)約和不受各種主觀因素干擾等特征，能夠通過精確的計量模型，比較客觀、公正地判斷出企業(yè)績效的狀況。A．定量評價B．定性評價C．綜合分析D．修正指標計分【答案】A【解析】功效系數(shù)法是指根據(jù)多目標規(guī)劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，并根據(jù)各項指標的權(quán)數(shù)，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評價分數(shù)，再對各項指標的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價分數(shù)的一種方法。功效系數(shù)法作為一種定量評價的方法，具有規(guī)范、節(jié)約和不受各種主觀因素干擾等特征，能夠通過精確的計量模型，比較客觀、公正地判斷出企業(yè)績效的狀況。47．寫字樓物業(yè)管理的目標中，（）目標是使物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。A．宏觀B．經(jīng)營C．管理D．服務(wù)【答案】C【解析】寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。①經(jīng)營目標:收益部分使用率最大化。②管理目標:物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。③服務(wù)目標:物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。48．在寫字樓經(jīng)歷的竣工驗收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運管理服務(wù)過程的全過程中都要根據(jù)情況的變化適時進行（）。A．風險管理B．風險識別C．風險防范D．風險應(yīng)對計劃【答案】B【解析】寫字樓物業(yè)管理風險動態(tài)性的特點體現(xiàn)在:風險識別并不是一次性的，在寫字樓經(jīng)歷的竣工驗收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運管理服務(wù)過程的全過程中都要根據(jù)情況的變化適時進行風險識別。49．寫字樓交通流線的管理，可遵循的原則不包括（）原則。A．分流B．層次C．一致D．簡捷【答案】C【解析】寫字樓交通流線的管理，可遵循三個原則:①分流原則:垂直分流，水平分流。②層次原則:時序?qū)哟危燃墝哟?，主次層?外主體流線為機動車流，內(nèi)主體流線為辦公人員。③簡捷原則。50．寫字樓良好形象的縮影是（）。A．質(zhì)量B．品牌C．商標D．品質(zhì)【答案】B【解析】品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明，是值得市場信任的標志，是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)。51．購物中心的（）工作計劃是一種藝術(shù)的要求，要實現(xiàn)保全機能、節(jié)約能源及避免危機的目標。A．營銷B．技術(shù)C．管理D．維護【答案】D【解析】購物中心的維護工作是透過保養(yǎng)，維修及汰換零件、系統(tǒng)來落實，通常承租戶是負責他們的承租范圍，而業(yè)主則是負責公共區(qū)域。維護工作計劃是一種藝術(shù)的要求，要實現(xiàn)保全機能、節(jié)約能源及避免危機的目標。52．零售店店主在選擇入住的零售商業(yè)物業(yè)時，首要考慮的因素是（）。A．零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模B．交通便利C．停車方便D．交通的便利性和零售商業(yè)物業(yè)的顯著性【答案】D【解析】地點顯著是指購物中心所處的位置、建筑風格以及特有標識應(yīng)當很容易獲得路人的關(guān)注，并將他們吸引到中心里來。因此建筑設(shè)計和外立面裝修應(yīng)新穎別致，標志物和廣告牌應(yīng)引人注目。有關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，零售店店主在選擇入住的零售商業(yè)物業(yè)時，首要考慮的因素就是交通的便利性和零售商業(yè)物業(yè)的顯著性。53．一個規(guī)劃良好的零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)當擁有最佳的零售店組合，從而實現(xiàn)最大的（）。A．聚集效應(yīng)B．外部效應(yīng)C．中心效應(yīng)D．內(nèi)部效應(yīng)【答案】A【解析】一個規(guī)劃良好的零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)當擁有最佳的零售店組合，從而實現(xiàn)最大的聚集效應(yīng)（包括非同類零售店聚集和同類零售店聚集）。由經(jīng)營者集中管理的零售商業(yè)物業(yè)很容易通過限制或者鼓勵某類商店的進入來實現(xiàn)這個目標。54．由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A．租金調(diào)整條款B．代收代繳費用條款C．裝修費用條款D．折讓優(yōu)惠條款【答案】A【解析】由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長（對于主要租戶來說，通常是20～30年；次要租戶的租期也達到3～10年），因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。55．零售商業(yè)物業(yè)的管理策略，包括管理模式、管理承諾和（）。A．管理機構(gòu)設(shè)置B．與開發(fā)商的關(guān)系C．管理費用D．管理期限【答案】D【解析】零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功，有多方面的影響因素。其中，正確的經(jīng)營管理策略、有針對性的管理方案設(shè)計和精確的費用測算，是三個主要的方面。在這三個方面的工作中，策略是基礎(chǔ)，計劃是前提，費用是根本。零售商業(yè)物業(yè)的管理策略，包括管理模式、管理承諾和管理費用。56．（）是組合投資管理的第一步。A．投資分析B．制定投資方針和政策C．投資選擇D．投資績效評估【答案】B【解析】組合投資管理工作包括如下五個步驟:第一步，制訂投資方針和政策；第二步，投資分析；第三步，構(gòu)建投資組合；第四步，投資組合的調(diào)整；第五步，投資組合績效評估。57．大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的對象是企業(yè)因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或（）的物業(yè)資產(chǎn)。A．拋售B．抵押C．期望采購D．租用【答案】D【解析】企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值體現(xiàn)在對主營業(yè)務(wù)的貢獻而不是投資價值方面。58．質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。一般來說，人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù)，但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場的（）以上，或不能得到相應(yīng)的服務(wù)，這種偏向就會消失。A．4％B．6％C．8％D．10％【答案】D【解析】質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。設(shè)施管理中需要處理好與公眾的關(guān)系，尤其要注意推銷自己的服務(wù)和部門。推銷的目的是增加服務(wù)的知名度，同時減少設(shè)施部門推行制度和程序的阻力。設(shè)施管理中要明確做出該業(yè)務(wù)的實際成本及部門在市場上是否具有成本競爭優(yōu)勢。一般來說，人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù)，但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場的10％以上，或不能得到相應(yīng)的服務(wù)，這種偏向就會消失。59．下列對我國設(shè)施管理發(fā)展的現(xiàn)狀的描述不正確的是（）。A．觀念上比較落后B．服務(wù)的對象不明確C．物業(yè)設(shè)施管理的技術(shù)含量不高D．設(shè)施管理的人才比較充足【答案】D【解析】我國設(shè)施管理發(fā)展的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下四個方面:①觀念上的落后；②服務(wù)的對象不明；③國內(nèi)物業(yè)設(shè)施管理的技術(shù)含量不高；④人才嚴重匱乏。60．導致不良資產(chǎn)形成的重要原因是（）。A．經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷B．產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整C．經(jīng)濟周期的變化D．銀行貨幣資金運作的中斷【答案】B【解析】伴隨每次產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，總會使一批不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，這是導致不良資產(chǎn)形成的重要原因。f1f7d2d2-af74-49ea-a3bb-b585c4788e90多項選擇題二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1．管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點在于（）等。A．專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理B．物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃C．物業(yè)策略管理D．物業(yè)市場營銷與租賃管理E．預(yù)算與成本管理【答案】A|B|D|E【解析】管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。2．政府對房地產(chǎn)投資過程中的（）等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。A．土地供給政策B．住房政策C．稅收優(yōu)惠政策D．環(huán)境保護政策E．地價政策【答案】A|B|D|E【解析】政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。3．房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量中，能夠改變潛在毛租金收入的因素有（）。A．租金水平的變化B．可出租面積的變化C．政策的變化D．稅金的調(diào)整E．準備金的調(diào)整【答案】A|B【解析】物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。4．房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標中，盈利動態(tài)指標包括（）。A．財務(wù)凈現(xiàn)值B．財務(wù)內(nèi)部收益率C．動態(tài)投資回收期D．現(xiàn)金回報率E．投資回報率【答案】A|B|C【解析】房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標體系如表所示:5．物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其（）。A．物業(yè)權(quán)B．所有權(quán)C．產(chǎn)權(quán)D．使用權(quán)E．其他權(quán)益【答案】B|D|E【解析】物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。6．盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)對成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都應(yīng)遵循的原則包括（）。A．可保利益原則B．全面控制原則C．講求經(jīng)濟效益原則D．責權(quán)利相結(jié)合原則E．例外管理原則【答案】B|C|D|E【解析】成本控制在成本管理中起著重要的作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展成本的控制，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使成本不超過預(yù)先制定的標準，達到降低成本，提高效率和效益的目的。有效的成本控制都應(yīng)遵循以下一些原則:①全面控制原則；②講求經(jīng)濟效益原則；③責權(quán)利相結(jié)合原則；④例外管理原則。7．房屋不得出租的情況包括（）。A．共有房屋未取得共有人同意的B．未依法取得《房屋租賃證》的C．屬于違章建筑的D．權(quán)屬有爭議的E．已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的【答案】A|C|D|E【解析】有下列情形之一的房屋不得出租:①未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④權(quán)屬有爭議的；⑤屬于違章建筑的；⑥不符合安全標準的；⑦已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑨有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。8．實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主要標志是（）。A．存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用B．供求結(jié)構(gòu)基本合理C．市場價格基本穩(wěn)定D．市場供求總量基本平衡E．各類生產(chǎn)生活需要已有適當?shù)娜胱】臻g【答案】B|C|D【解析】實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，而且是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因此必須努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，以不斷提高居民住房水平、改善居住質(zhì)量，不斷促進消費、拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主要標志是:市場供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，市場價格基本穩(wěn)定。9．影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟因素包括（）。A．房地產(chǎn)供給政策B．物價水平C．房價租金比D．經(jīng)濟發(fā)展狀況E．金融業(yè)的發(fā)展【答案】B|C|D【解析】影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有:①社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；②經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；③政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策等。10．采用市場法對物業(yè)進行估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括（）。A．統(tǒng)一面積內(nèi)涵B．統(tǒng)一面積單位C．統(tǒng)一采用單價D．統(tǒng)一物業(yè)區(qū)位E．統(tǒng)一付款方式【答案】A|B|C|E【解析】選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面:①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。11．貸款被企業(yè)作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產(chǎn)的（）。A．復(fù)雜性B．特殊性C．盈利性D．流動性E．安全性【答案】C|D|E【解析】使用貨幣資金的企業(yè)，在深化改革、擴大發(fā)展的過程中，采用過度負債的經(jīng)營方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環(huán)債”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，嚴重影響了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。貸款被企業(yè)作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產(chǎn)的安全性、流動性、盈利性。12．大型企業(yè)資產(chǎn)管理包括很多內(nèi)容，下列的關(guān)于這些內(nèi)容的一些說法中，錯誤的是（）。A．在成本控制時，只需要考慮實際成本，而考慮機會成本的意義不大B．一個好的資產(chǎn)清單，應(yīng)該集中服務(wù)于為決策提供數(shù)據(jù)，而不應(yīng)該涉及戰(zhàn)略規(guī)劃C．物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，取決于管理人員是否想從房地產(chǎn)中獲得利潤D．可獲利的資產(chǎn)剝離方式使得企業(yè)能夠借此加強企業(yè)經(jīng)營并重新組織資產(chǎn)組合E．子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門對管轄的物業(yè)同樣不擁有產(chǎn)權(quán)，不能獨立報稅【答案】A|B|C|E【解析】A項，在控制成本時，還需要考慮物業(yè)的其他機會