世聯(lián)經(jīng)典-某項(xiàng)目提案稿(住宅)

合肥汽配城工程概念設(shè)想住宅篇工程定位工程分析市場(chǎng)概況(附件〕優(yōu)勢(shì)(Strength)工程SWOT分析緊臨長江東路，交通便捷；開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)和城市責(zé)任感；老汽配城的知名度和號(hào)召力；離市中心較近；工程旁有中小學(xué)，教育配套齊全；劣勢(shì)〔Weakness〕工程SWOT分析周邊為汽配市場(chǎng)和舊住宅區(qū)，形象較差；緊臨主干道，噪音、塵土污染嚴(yán)重；工程所在區(qū)域在客戶心理較差，缺乏吸引力；地塊規(guī)模較小，規(guī)模效應(yīng)不明顯；周邊配套不完善；時(shí)機(jī)〔opportunity〕工程SWOT分析合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健開展；區(qū)域市政配套的逐步完善；華東市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)控后現(xiàn)已慢慢復(fù)蘇；東區(qū)小戶型市場(chǎng)的空缺；挑戰(zhàn)〔Threat〕工程SWOT分析區(qū)域內(nèi)同期入市樓盤的競(jìng)爭威脅；房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性；片區(qū)影響力不夠，接受度低；工程SWOT策略利用住宅作為產(chǎn)品線組合中核心局部的高成功時(shí)機(jī)利用產(chǎn)品創(chuàng)新填補(bǔ)區(qū)域空白發(fā)揮商務(wù)辦公市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)躲避區(qū)域的負(fù)面信息，強(qiáng)化區(qū)域未來的優(yōu)勢(shì)商務(wù)+居住的雙重功能，提升應(yīng)變強(qiáng)化業(yè)績利用汽配城的知名度和與市中心的距離，弱化區(qū)域概念搶占市場(chǎng)先機(jī)，逐步建立市場(chǎng)的第一關(guān)注度以效勞贏得客戶挖掘產(chǎn)品價(jià)值弱化區(qū)域概念創(chuàng)新的營銷手段產(chǎn)品的差異化SO策略WO策略WT策略ST策略工程SWOT策略根本策略：建立區(qū)域第一關(guān)注度和兼顧企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)；商務(wù)和居住功能的綜合考慮，順應(yīng)地塊特征；創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品和營銷策略弱化東區(qū)的負(fù)面信息和區(qū)域概念工程定位工程分析市場(chǎng)概況(附件〕工程定位以市場(chǎng)為導(dǎo)向的前瞻性規(guī)劃將居住文化注入工程的開發(fā)理念高性價(jià)比的升級(jí)換代產(chǎn)品找準(zhǔn)主調(diào)，不要失去自己的方向!定位戰(zhàn)略建議我們拒絕純住宅工程價(jià)值判斷地塊西北北向汽配城東向老住宅樓西向天長路南向長江東路西臨天長路〔汽配一條街〕，環(huán)境比較吵雜，居住氣氛不濃路對(duì)面是汽配沿街門面和舊住宅樓，景觀較差西——鬧北——鬧北向?yàn)橐?guī)劃中的新汽配城，環(huán)境比較雜亂吵鬧*城市主干道長江東路，交通便利，但噪音塵土污染嚴(yán)重*路對(duì)面是金太陽家具城，環(huán)境比較吵雜東——較靜南——鬧地塊東面為舊的居民區(qū)，環(huán)境較安靜，但景觀不佳目前為2棟待拆遷的商辦樓，拆遷進(jìn)度未定；地塊成長條形，規(guī)劃難度不大；地塊東西向存在高差地塊內(nèi)部工程價(jià)值判斷繁鬧繁鬧較靜繁鬧地塊價(jià)值判斷：地塊南向臨主干道，西向臨汽配一條街，北面為汽配城，兩面臨街，環(huán)境吵鬧，更適合商務(wù)功能。長江東路天長路汽配城結(jié)論：1、工程三面受噪音影響，不適合居住，適宜商務(wù)用途；2、工程兩面臨街，為了提升工程價(jià)值，可考慮開發(fā)沿街商業(yè)，。商住兩用的商務(wù)公寓可商：即工程長江東路在規(guī)劃上要順應(yīng)城市開展，在工程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮道路未來商務(wù)辦公的需求?？勺。阂罁?jù)區(qū)域現(xiàn)狀，定位住宅，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)最低，能夠有利于工程利潤的快速回收?？赏顿Y：工程所在區(qū)域盡管目前較落后，但隨著區(qū)域生活及交通配套的成熟，區(qū)域價(jià)值將逐步放大，為促進(jìn)投資，工程應(yīng)兼顧中小戶型。中小企業(yè)的迅速開展，對(duì)于中低端商務(wù)辦公有較大的需求商務(wù)公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀：商務(wù)公寓市場(chǎng)需求由于更強(qiáng)調(diào)本錢和便捷，對(duì)于周邊配套的需求也會(huì)相對(duì)不高，因此，工程自身在商業(yè)功能上的考慮可滿足商務(wù)公寓的市場(chǎng)需求。合肥經(jīng)濟(jì)的不斷開展，促進(jìn)了小型商務(wù)需求的市場(chǎng)量進(jìn)一步放大。案例A：北京SOHO現(xiàn)代城位于朝陽CBD核心區(qū)東北方向，兩面臨道路，東向臨城市干道四環(huán)路。工程在建設(shè)初期，CBD規(guī)劃尚未形成，區(qū)域價(jià)值不被看好，但開發(fā)商定位于商住兩用，提出SOHO理念，獲得成功。啟示：依據(jù)工程地理區(qū)位特征，從市場(chǎng)需求和城市開展的綜合考慮，更能獲得成功。案例B：深圳都市陽光大廈位于深南大道車工廟段，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰深南大道城市交通干道，開發(fā)初期，周邊寫字樓商務(wù)市場(chǎng)氣氛尚未形成，以商務(wù)公寓定位，實(shí)現(xiàn)了工程的快速銷售，而目前工程的主要效勞于企業(yè)商務(wù)辦公之用。啟示：功能的可轉(zhuǎn)換性，以及超前的規(guī)劃設(shè)想，能解決現(xiàn)實(shí)銷售與城市開展及功能轉(zhuǎn)換的矛盾。案例C：合肥黃金廣場(chǎng)位于合肥金寨路與黃山路交匯處，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰金寨路等交通干道。此工程以商務(wù)公寓定位，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的第一關(guān)注和強(qiáng)烈反響。

3in1，MORE社區(qū)——可商可住可投資工程定位形象定位MORE是MobileOfficeResidentialElite的縮寫，是效勞于城市精英商務(wù)居住的社區(qū)形態(tài)，起源于歐美，為小型創(chuàng)意工作室、律師事務(wù)所、設(shè)計(jì)室、咨詢公司以及城市自由職業(yè)者所追捧。MORE社區(qū)宣揚(yáng)的是MORE生活，即居住和商務(wù)的別離、既獨(dú)立又共享會(huì)所、景觀、休閑等功能空間強(qiáng)調(diào)開放、創(chuàng)造、活力、自由、享受、時(shí)尚，反叛舊城區(qū)生活的呆板，既強(qiáng)調(diào)效率又基于人本。何為MORE社區(qū)：為在同一小區(qū)內(nèi)既擁有住宅，又享用商務(wù)便利的特殊階層，提供量比選擇，具“商務(wù)家”、“投資家”和“生活家”特質(zhì)“MORE”概念，即讓住戶在購置居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后，可以同時(shí)享用會(huì)所內(nèi)專設(shè)的移動(dòng)商務(wù)中心效勞，業(yè)主既可自住，又可享有獨(dú)立、專業(yè)的辦公空間，有辦公室輕松正規(guī)的環(huán)境，也有住宅的私密空間，分區(qū)作息，居家、辦公互不干擾。居住和商務(wù)功能既同時(shí)滿足又相互別離；強(qiáng)調(diào)居住和辦公的舒適、社區(qū)環(huán)境的優(yōu)越，強(qiáng)調(diào)會(huì)所功能對(duì)于商務(wù)洽談、接待的滿足，更加優(yōu)化了會(huì)所的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。MORE社區(qū)的根本特征：客戶定位城市精英群體中高收入積極向上創(chuàng)新者，接納新事物看重區(qū)域潛在價(jià)值營銷所創(chuàng)造的附加價(jià)值吸引居住者前商后住投資者工程周邊的中小企業(yè)主、區(qū)域辦事處等看重區(qū)域潛力重視企業(yè)形象附加值商用者工程定位客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶偶得客戶工程定位客戶定位工程周邊的中小企業(yè)主特別是汽配行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及上下游相關(guān)企業(yè)東區(qū)及新站區(qū)域中小企業(yè)主合肥市其它區(qū)域的中小企業(yè)主其它區(qū)域的投資客及局部自住客戶現(xiàn)代簡約風(fēng)格發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)本錢身的形式美；清新簡潔、線條流暢的現(xiàn)代風(fēng)格，表達(dá)朝氣蓬勃、發(fā)奮向上的時(shí)代精神工程定位產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果建筑風(fēng)格工程定位產(chǎn)品定位通過幾種色調(diào)的和諧配置和色塊的穿插，創(chuàng)造一種跳躍、活潑的建筑外在視覺效果外立面注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)本錢身的形式美，造型簡潔工程定位產(chǎn)品定位引用一些現(xiàn)代的、輕盈飄逸的建筑修飾符號(hào)裝飾建筑的形式美，豐富屋頂輪廓，防止過于平板和單調(diào)，使建筑形式富有時(shí)代性和運(yùn)動(dòng)性平屋頂+飄板設(shè)計(jì)工程定位產(chǎn)品定位設(shè)有空中庭院，將過濾后的空氣引入室內(nèi)，減少空調(diào)的使用時(shí)間空中花院通風(fēng)工程定位產(chǎn)品定位公共空間—商住局部高品質(zhì)的入戶大堂設(shè)計(jì)采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次采用分戶中央空調(diào)，降低客戶辦公成本大堂工程定位產(chǎn)品定位更寬敞舒適空間——層高/走廊更宜人的尺度——入戶門/電梯廳/電梯間確保公共空間的照明指數(shù)，提升物業(yè)檔次戶內(nèi)/公共局部主材局部量的提升走廊工程定位產(chǎn)品定位會(huì)所人際的疏離是整個(gè)工業(yè)社會(huì)的通病，用一種融合的空間關(guān)系來詮釋一種新的人際關(guān)系。工程定位產(chǎn)品定位以白色為主色調(diào)，寧靜、簡潔、單純，這正是這種空間竭力主張的生活方式。工程定位產(chǎn)品定位會(huì)所園林根據(jù)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)的原那么，考慮到工程的規(guī)劃現(xiàn)狀，建議本工程的園林采用屋頂花園的形式。工程定位產(chǎn)品定位形式生態(tài)是未來社區(qū)園林規(guī)劃建設(shè)的方向和趨勢(shì)；步入式，即可參與性，社區(qū)園林設(shè)計(jì)的一個(gè)重要原那么給園林景觀賦予文化主題，使業(yè)主享受這些美好環(huán)境的同時(shí)，也享受民族傳統(tǒng)文化的熏陶，在潛移默化之中提高藝術(shù)修養(yǎng)和文化品味。園林生態(tài)花園步入式花園文化花園工程定位產(chǎn)品定位風(fēng)格主題戶型工程定位產(chǎn)品定位百變空間，可拆可合，自由組合戶型工程定位產(chǎn)品定位戶型工程定位產(chǎn)品定位戶型工程定位產(chǎn)品定位參考戶型:個(gè)性多用間多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時(shí)居住……可變的空間表達(dá)居住的個(gè)性戶型工程定位產(chǎn)品定位步入式陽臺(tái)步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽臺(tái)利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式工程定位產(chǎn)品定位戶型錯(cuò)層偶數(shù)層奇數(shù)層BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米樓層結(jié)構(gòu)示意3.9米3.9米

3米的層高，創(chuàng)造高敞的居住空間工程定位產(chǎn)品定位戶型隱蔽式衣櫥轉(zhuǎn)角或弧形凸窗可拆卸凸窗剖面圖窗臺(tái)可拆除

裝修建議房間內(nèi)墻及天花：水泥砂漿打底，刮膩?zhàn)觾傻?/p>

廳房地面：水泥砂漿〔砼面〕抹平壓光

門窗：入戶門采用實(shí)木防火防盜門，內(nèi)房門留門洞，陽臺(tái)門采用塑鋼門窗

陽臺(tái)：地面同室內(nèi)地面，天花刷防水乳膠漆

衛(wèi)生間及廚房：地面、墻面做防水處理，天花砼原面、預(yù)留給排水接口煤氣、暖氣：輸通入戶

外墻：采用高級(jí)外墻涂料

電視插座：一戶一線兩接口

寬頻接口：一戶一線兩接口工程定位產(chǎn)品定位裝修設(shè)計(jì)選擇多種風(fēng)格，現(xiàn)代的、古典的、歐美的，營造多種風(fēng)情，表達(dá)現(xiàn)代生活的豐富浪漫性工程定位產(chǎn)品定位裝修建議物業(yè)管理工程定位產(chǎn)品定位知名物業(yè)管理公司+貼身管家式效勞&零干擾式效勞貼身管家式效勞“標(biāo)準(zhǔn)層管家式”物業(yè)管理效勞任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何效勞時(shí)，只需開門召喚或啟動(dòng)戶內(nèi)效勞按鈕直接告知效勞需求工程定位產(chǎn)品定位車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡■寬帶網(wǎng)絡(luò)■通信線路■視頻接收端子住宅智能化工程定位產(chǎn)品定位IC卡全方位智能化封閉式管理，讓業(yè)主在享受通透開暢空間的同時(shí)，也享受科技帶來的便利和平安保護(hù)工程定位產(chǎn)品定位工程定位價(jià)格定位項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目盛大國際豪世優(yōu)庭聚億經(jīng)典花園港匯逸景坊比較因素權(quán)重35%25%20%20%區(qū)位20%11.20.950.950.9內(nèi)部配套10%11.150.950.950.95外部配套15%11.2110.95規(guī)劃10%11.050.950.950.95戶型20%11.10.9510.95園林10%11111自然環(huán)境10%11.051.051.051.05開發(fā)商5%11.1111銷售價(jià)格4200310031003000比準(zhǔn)均價(jià)3550317931473133本工程比準(zhǔn)價(jià)格＝3550×35％+3179×25％+3147×20％+3133×20％＝3136元/平方米工程定位價(jià)格定位工程最低均價(jià)＝3136元/平方米工程增值均價(jià)＝3136×1.05＝3292.8元/平方米工程挑戰(zhàn)均價(jià)＝3292.8×1.03＝3391元/平方米≈3400元/平方米根據(jù)我司操盤經(jīng)驗(yàn)，由于世聯(lián)制造的價(jià)值增值過程，工程均價(jià)均有5%以上的提升，那么：工程操作各方的精誠合作將使工程銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高工程的整體銷售均價(jià)，屆時(shí)工程均價(jià)將能再提升3%，即：市場(chǎng)的比準(zhǔn)均價(jià)：工程定位工程分析市場(chǎng)概況(附件〕老城區(qū)——

為全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住功能；

東區(qū)——

為居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；

北區(qū)——

為居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)；

西南區(qū)——

為政務(wù)、居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)；

新區(qū)——

為現(xiàn)代工業(yè)基地、兼居住，旅游功能突出。西南區(qū)北區(qū)東區(qū)老城城市主要向南開展，適當(dāng)向東開展，控制向北開展。新區(qū)05年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)特征中高檔樓盤成為合肥市場(chǎng)開發(fā)的主流年輕人及二次置業(yè)所占比例逐漸提高房地產(chǎn)走向品牌競(jìng)爭和理性時(shí)代板塊效應(yīng)初步形成圖一：合肥市近年銷售面積統(tǒng)計(jì)曲線圖

合肥市近年的銷售面積逐年增加〔2〕2003年和2004年的施工面積均接近了千萬平米，這存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)的可能，但是連續(xù)兩年單年的施工面積超過了過去三年的銷售面積，這無疑是不正常的。從2005年開始，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)進(jìn)入了高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品過剩階段。圖二：合肥市近年施工面積統(tǒng)計(jì)曲線圖

高層、小高層比例大幅上升，這是合肥城市化進(jìn)程的表達(dá)和趨勢(shì)大戶型滯銷較為明顯，中小戶型市場(chǎng)逐漸接受2005年合肥市新建商品住宅均價(jià)3089/平方米2002年至2005年連續(xù)四年來，合肥市的商品住宅平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，同比的分別上漲318元/平方米、616元/平方米和132元/平方米，上漲幅度分別達(dá)16.3%、26.3%和4.8%。房地產(chǎn)繼續(xù)保持持續(xù)的開展態(tài)勢(shì)，受宏觀政策和市場(chǎng)的影響，去年增速緩慢，整體市場(chǎng)的開展空間不明朗2002年2003年2004年2005年平均單價(jià)2013元/㎡

2341元/㎡

2957元/㎡

3089元/㎡

05年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)