房屋資產評估報告書

★★★★10/23房屋資產評估報告書房地產評估報告書則只是以房地產為評估對象所出具的估價報告書。下面是為您收集整理的房屋資產評估報告書房屋資產評估報告書主要包括:以機構代碼證為準或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準⑴機構代碼或注冊證號⑶法定代表人⑷注冊資金⑸機構類型(經濟性質)⑹經營方式及經營范圍⑺注冊證號以及登記有效期二、評估目的托付方以本次托付評估的主要目的或評估報告的主要用途主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經濟技術指標;房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、構造類型、建筑面積、建筑類型等;機器設備的則需描述種類、型號、設備修理保養(yǎng)狀況等.評估基準日是確認資產評估價格的基準時間,本工程所選取的評估基準日是依據經濟行為由托付方確定的一個特定會計期間的終止時點,這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒有可能導致被評估資產價值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.A、合法原則B、歷史本錢原則C、公開市場原則D、EFG、估價時點原則HIJK、科LMN、最高最正確使用原則主要包括各種經濟行為文件、法律法規(guī)、承受取價標準的各種資料及其他參考資料.如:1、國家國有資產治理局國資辦發(fā)36號《國有資產評估治理方法施行細則》;2、國資辦發(fā)(1996)23標準意見》的通知;391號文件關于印發(fā)《資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定》的通知;4**市建筑工程造價信息標準計價》202315時)其中典型的就是重置本錢法，一般描述如下:依據評估目的和委估建筑物的特點，從企業(yè)持續(xù)經營、資產持續(xù)使用為假設前提，承受重置本錢法進展評估。(一)根本計算公式:評估價值=重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值重置價值=建安工程造價+前期及其他費用+治理費用式中:(二)重置價值確實定房屋建筑物的重置價值是依據**市現行的工程造價及取費調差文件，對其工程造價指標進展分析測算，結合現場核實及測量的建筑工程內容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重構造、施工方法、裝修狀況、設備狀況等)，對所對應的工程造價指標進展調整，綜合確定建筑物的建安工程造價，并攤入建設過程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、治理費用、合理利潤、資金本錢等)，確定建筑物的重置單價，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價值。重置價值中各組成工程按如下方式確定:房屋建筑物的建安工程造價:評估人員依據房屋建筑物的構造形式、構件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進展比較，依據**2023第2期《**市建設工程造價信息》經濟指標及有關材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價，并與工程結算書指標比照、分析調整，確定其單位面積建安工程造價。前期及其他費用:依據**物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，工程包括勘察設計費、工程招投標費、預算定額編制治理費、預算定額費、城建配套費、城市規(guī)劃治理費、教育附加費、工程質量監(jiān)視費、消防配套費、白蟻防治費。治理費用依據目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。資金本錢承受評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設期貸款利率計算，計算工程包括建安工程造價、前期及其它費用、治理費用。設定投資在建設期內均勻投入。開發(fā)利潤指為開發(fā)建設房屋而應獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。1、實體性貶值率依據房屋建筑物構造和使用用途，以現場勘察時房屋的外觀直觀現狀以及評估人員的評估閱歷綜合分析后承受年限法計算實體性貶值率，從而確定房屋實體性貶值率。對其內在的構造性變化和質量變化未作技術測定。實體性貶值率承受年限法計算，依據建設部門公布的各類構造房屋建筑物及構筑物耐用年限標準，依據建筑物使用狀況及現場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構筑物的尚可使用年限，實體性貶值率計算公式為:已使用年限實體性貶值率=─────────────×100%已使用年限+估量尚可使用年限估量尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它確實定以技術鑒定作支持。2、功能性貶值確實定功能性貶值是由于技術陳舊、功能落后而導致的原有資產的相對貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。3、經濟性貶值確實定經濟性貶值是指由于外部經濟和社會環(huán)境的變化而導致的資產的貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。4、綜合成率確實定1-實體性貶值率-功能性貶值率-經濟性貶值率亦可為:綜合成率=(1-實體性貶值率)×(1-經濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)1、本錢靠近法計算公式為:土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數×區(qū)位修正系數計算公式為:基準地價系數修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，依據替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并比照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進展修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。其根本公式為:P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L其中:K=∑KiP-待估宗地價格Pu--宗地所在區(qū)域基準地價K-待估宗地全部影響因素總修正值Y-期日修正系數I-容積率系數J-樓層修正系數資產評估報告書標題:***資產評估報告書估基準日的相關描述.主要包括:以機構代碼證為準或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準⑴機構代碼或注冊證號⑶法定代表人⑷注冊資金⑸機構類型(經濟性質)⑹經營方式及經營范圍⑺注冊證號以及登記有效期二、評估目的托付方以本次托付評估的主要目的或評估報告的主要用途主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經濟技術指標;房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、構造類型、建筑面積、建筑類型等;機器設備的則需描述種類、型號、設備修理保養(yǎng)狀況等.評估基準日是確認資產評估價格的基準時間,本工程所選取的評估基準日是依據經濟行為由托付方確定的一個特定會計期間的終止時點,這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒有可能導致被評估資產價值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.A、合法原則B、歷史本錢原則C、公開市場原則D、EFG、估價時點原則HIJK、科LMN、最高最正確使用原則主要包括各種經濟行為文件、法律法規(guī)、承受取價標準的各種資料及其他參考資料.如:1、國家國有資產治理局國資辦發(fā)36號《國有資產評估治理方法施行細則》;2、國資辦發(fā)(1996)23標準意見》的通知;3、財政部財評字91號文件關于印發(fā)《資產評估報告根本內容與格式的暫行規(guī)定》的通知;4**市建筑工程造價信息標準計價》202315時)其中典型的就是重置本錢法，一般描述如下:依據評估目的和委估建筑物的特點，從企業(yè)持續(xù)經營、資產持續(xù)使用為假設前提，承受重置本錢法進展評估。(一)根本計算公式:評估價值=重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值重置價值=建安工程造價+前期及其他費用+治理費用式中:(二)重置價值確實定房屋建筑物的重置價值是依據**市現行的工程造價及取費調差文件，對其工程造價指標進展分析測算，結合現場核實及測量的建筑工程內容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重構造、施工方法、裝修狀況、設備狀況等)，對所對應的工程造價指標進展調整，綜合確定建筑物的建安工程造價，并攤入建設過程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、治理費用、合理利潤、資金本錢等)，確定建筑物的重置單價，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價值。重置價值中各組成工程按如下方式確定:筑物的構造形式、構件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進展比較，依據**市定額站公布的2023年第2期《**市建設工程造價信息》經濟指標及有關材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價，并與工程前期及其他費用:依據**物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，工程包括勘察設計費、工程招投標費、預算定額編制治理費、預算定額費、城建配套費、城市規(guī)劃治理費、教育附加費、工程質量監(jiān)視費、消防配套費、白蟻防治費。序號收1設計院1.50%2市招標站中標額1.10%3市定額站0.10%4預算編制費預算造價0.10%2.80%二5市建設局預算造價2%6城市規(guī)劃治理費總投資0.25%7市教育局總投資1%8市質監(jiān)站0.25%9建筑面積2/m210市房產局建筑面積2/m2合計4/m2+按建安預算造價計3.5%(3)治理費用依據目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。資金本錢承受評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設期貸款利率計算，計算工程包括建安工程造價、前期及其它費用、治理費用。設定投資在建設期內均勻投入。開發(fā)利潤指為開發(fā)建設房屋而應獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。1、實體性貶值率依據房屋建筑物構造和使用用途，以現場勘察時房屋的外觀直觀現狀以及評估人員的評估閱歷綜合分析后承受年限法計算實體性貶值率，從而確定房屋實體性貶值率。對其內在的構造性變化和質量變化未作技術測定。實體性貶值率承受年限法計算，依據建設部門公布的各類構造房屋建筑物及構筑物耐用年限標準，依據建筑物使用狀況及現場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構筑物的尚可使用年限，實體性貶值率計算公式為:已使用年限實體性貶值率=─────────────×100%已使用年限+估量尚可使用年限估量尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它確實定以技術鑒定作支持。2、功能性貶值確實定功能性貶值是由于技術陳舊、功能落后而導致的原有資產的相對貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。3、經濟性貶值確實定經濟性貶值是指由于外部經濟和社會環(huán)境的變化而導致的資產的貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。4、綜合成率確實定1-實體性貶值率-功能性貶值率-經濟性貶值率亦可為:綜合成率=(1-實體性貶值率)×(1-經濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)1、本錢靠近法計算公式為:土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數×區(qū)位修正系數計算公式為:基準地價系數修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，依據替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并比照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進展修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。其根本公式為:P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L其中:K=∑KiP-待估宗地價格Pu--宗地所在區(qū)域基準地價K-待估宗地全部影響因素總修正值Y-期日修正系數I-容積率系數J-樓層修正系數3、假設開發(fā)法假設開發(fā)法是將房地產價格扣除房屋價格后的剩余價格作為地價，其測算是在正確估量房地產交易價格的根底上，扣除建筑物建筑費用和與建筑、買賣建筑物有關的專業(yè)費用、利息、稅收等費用后，以價格余額確定估價對象價格的一種方法。其計算公式為:估價對象地價=不動產價格-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不行預見費-稅收-利息-銷售費用-開發(fā)商利潤4、市場比較法在求取一宗待估土地的價格時，依據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較比照，并依據后者的價格，參照該土地的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差異，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其公式為:待估宗地價格=比價實例宗地價格×(待估宗地交易狀況指數/比較實例交易狀況指數)×(待估宗地估價期日地價指數/比較實例交易日期地價指數)×(待估宗地區(qū)域因素條件指數/比較實例區(qū)域因素條件指數)×(待估宗地個別因素條件指數/比較實例個別因素條件指數)5、收益復原法收益復原法是將評估房地產在將來每年預期純收益，以肯定的復原率統(tǒng)一復原為估價時點總收益的一種方法。(1)根本假定:①房地產每年收益額一樣;②資本化率每年不變且大于零(2)其公式為;土地價值=土地純收益÷土地復原利率土地純收益=房地總收益-房地總費用-房屋純收益房地總費用=折舊費+修繕費+治理費+保險費+稅費房地純收益=房地總收益-房地總費用房屋純收益=房屋現值×房屋復原利率有限年期土地價格=土地價值×待估地塊年期修正九、評估過程(一)評估前期預備工作階段本階段是了解和明確資產評估目的和評估對象及范圍，收集資產評估有關資料，確定評估人員。1、現場清查階段該階段主要是對委估的資產進展了解核實、鑒定和收集有關資產評估參數數據資料。依據已把握的申報材料，深入現場進展實地勘察，記錄和填寫評估現場勘察記錄。2、評定估算階段依據評估人員現場清查獵取的資料和結論，同時經過必要的市場調研和詢價工作，選取評估方法，遵循資產評估操作標準意見和有關評估慣例進展評定估算，得出資產評估價值。3、提交評估報告階段依據南寧市金正資產評估事務所關于資產評估質量控制制度和遵循《資產評估操作標準意見》要求，對資產評估結果進展審核，審核意見反響后進展修正，于某年某月某日提交正式資產評估報告書。4、評估日期為***年**月**日至*****年**月**日。十、評估結論通常表現為評估的目的、評估對象在評估基準日的公允市場價值，即能表達出本次評估的最終結果即可，如:在實施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產的市場價值，為托付方辦理遺產繼承事宜供給市場價值參考依據為評估目的而涉及的資產在評估基準日****年**月**日的市場價值為********元，大寫為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權*******元)。十一、特別事項說明即是對評估結果中，應當向評估報告使用者說明有關影響評估結果的某些因素，向報告使用者引導，使其能正確的使用評估報告書。如:1、評估結果是反映評估對象在本報告所列評估目的依據被評估資產現在的具體狀況及評估基準日所表現的特定經濟環(huán)境前提下，依據公開市場原則，經評估而確定的現行公允市場價。評估過程中，評估人員沒有考慮稅款事宜以及特別交易方式可能增加或削減的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不行抗拒力對資產價格的影響，及短期內強制處分對資產價格的影響。2、評估機構對委估資產不做產權界定，只對其進展公允價格確定。委估資產的權屬由托付方作出承諾，負責解釋并擔當相關法律責任。3、本次評估土地使用權價值中已包含(或未包含)土地出讓金。4、有關建筑物及土地的面積，以托付方供給的相關筆5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進、后進兩塊地，后進的通路權難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產只作為單一一宗房地產進展評估。6、依據托付方供給的資料，假設委估資產將來辦理資產轉移時不存在任何障礙。當前述條件及評估報告中所遵循的原則之狀況發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。十二、評估基準日后的事項通常描述如下:本工程評估基準日與資產評估報告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未覺察存在影響價格因素的重大事項變化并