注冊會計師考試《經(jīng)濟(jì)法》考點解讀第04章-合同法律制度10

注冊會計師考試《經(jīng)濟(jì)法》考點解讀第04章-合同法律制度10高頓財經(jīng)CPA培訓(xùn)中心高頓財經(jīng)CPA培訓(xùn)中心電話：400-600-8011網(wǎng)址：微信公眾號：gaoduncpa第四章合同法律制度（十）第七單元買賣合同【考點6】商品房買賣合同的司法解釋（P96）（2010年多選題、2012年案例分析題）6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系（1）貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。（2）商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。7.違約金（1）當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；（2）當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！纠}·多選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售某住宅小區(qū)的廣告中，宣稱其“容積率不高于1.2”、“綠地面積超過50％”，引起購房者的熱烈關(guān)注，所預(yù)售的商品房一售而空，價格也比周邊小區(qū)高出20％。但是，該小區(qū)商品房的預(yù)售合同中未對容積率和公共綠地面積問題作約定。甲公司交房時，購房者乙卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的容積率超過2.0，綠地面積只有20％，并且在調(diào)查后得知，甲公司報經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃就是如此。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于甲公司和乙之間的房屋預(yù)售合同的表述中，正確的有（）。（2010年）A.合同無效B.乙有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)撤銷合同并請求甲公司賠償損失C.乙有權(quán)請求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任對租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達(dá)成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：（1）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付；（2）租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。4.維修義務(wù)（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。（2）承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。（3）承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！鞠嚓P(guān)鏈接】承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。（2014年案例分析題）5.風(fēng)險的承擔(dān)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（2010年案例分析題）6.轉(zhuǎn)租承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)（向出租人）賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（2014年案例分析題）【例題·多選題】甲將自己的一套房屋出租給乙，乙擅自將房屋轉(zhuǎn)租給丙。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（）。A.甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B.甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C.甲有權(quán)要求丙搬出房屋D.甲有權(quán)要求丙支付租金\t"/2015zk/jjf/gsj/jc/flash/15zkjjf_gsjjc_026_0410_sfp_g_f_1/_blank"【答案】ABC

【解析】（1）選項A：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同；（2）選項B：承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；（3）選項C：甲是房屋的所有權(quán)人，丙的占有對甲而言屬于無權(quán)占有，甲有權(quán)要求丙搬出房屋；（4）選項D：根據(jù)合同的相對性原理，甲丙之間不存在合同關(guān)系，甲無權(quán)要求丙支付租金。7.買賣不破租賃（1）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。（2003年單選題、2005年單選題、2013年案例分析題）【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。（2）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利?！窘忉?】只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。（2010年案例分析題、2013年案例分析題）【解釋2】（1）先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先；（2）先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先?！纠}1·單選題】甲公司將所屬設(shè)備租賃給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設(shè)備賣給丙公司。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述正確的是（）。（2003年）A.甲公司在租賃期間不能出賣出租設(shè)備B.買賣合同有效，原租賃合同繼續(xù)有效C.買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止D.買賣合同有效，原租賃合同須經(jīng)丙公司同意后方繼續(xù)有效\t"/2015zk/jjf/gsj/jc/flash/15zkjjf_gsjjc_026_0410_sfp_g_f_1/_blank"【答案】B【例題2·單選題】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。下列有關(guān)該租賃合同效力的表述中，正確的是（）。（2005年）A.租賃合同在乙和丙之間繼續(xù)有效B.租賃合同自動解除C.租賃合同自動解除，但是甲應(yīng)當(dāng)對乙承擔(dān)違約責(zé)任D.租賃合同自動解除，但是丙應(yīng)當(dāng)另行與乙訂立租賃合同\t"/2015zk/jjf/gsj/jc/flash/15zkjjf_gsjjc_026_0410_sfp_g_f_1/_blank"【答案】A【考點2】房屋租賃合同的司法解釋（P100）1.房屋租賃合同的無效（1）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘忉尅糠课葑赓U合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約