房地產(chǎn) -中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望：二季度側(cè)重“去庫存”下半年增量支持可期 202406

總結(jié)總結(jié)總結(jié)與展望年增量支持可期總結(jié)與展望政策：二季度側(cè)重“去庫存”，下半年增量支持可期2024年上半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，4月政治局會議以來，政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立并加速推進，白名單項目已獲批近萬億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”。上半年地方222省市341次政策寬松，購房限制性政策持續(xù)松綁，財稅端購房激勵政策批量發(fā)布。展望未來，中央層面將拓寬思路，推出更多去庫存政策舉措，例如引入專項債作為地方回收閑置土地的資金支持，再比如減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費促進住房消費，另一方面，著力推動再貸款、白名單等已出臺政策落地見效。地方層面，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間，其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購房激勵政策，供給端，放松容積率、備案價格、預(yù)售資金留存比例等限制，多措并舉鼓勵高品質(zhì)住宅供給，以需定購?fù)七M收購存量住房用作保障性住房，進而完善“市場+保障”供應(yīng)體系。上半年，央行、金監(jiān)總局等部門持續(xù)推出多項金融舉措，下調(diào)最低首付比旨在降低購房門檻，取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負擔(dān)。第一，下調(diào)最低首付比例至首套15%、二套25%。5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調(diào)5個百分點，調(diào)整后分別為15%、25%。此后據(jù)統(tǒng)計，山東、福建、河南等超22個省份已經(jīng)落地執(zhí)行，全國超過200個城市15%首套房最低首付比例。第二，取消房貸利率政策下限。此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設(shè)置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限。國家金監(jiān)總局數(shù)據(jù)顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。第三，公積金貸款利率下調(diào)25BP。調(diào)整后，首套房公積金貸款利率為5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。第四，5年期LPR利率下調(diào)25BP。2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節(jié)點基本符合市場預(yù)期，但降息幅度遠超預(yù)期，25個基點的降幅創(chuàng)創(chuàng)LPR機制設(shè)立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調(diào)將直接帶動房貸利率下行，對于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對于存量房貸而言，利率也將在重新定價日調(diào)整，有利于減負擔(dān)、促消費。值得一提的是，隨著居民住房信貸政策的全方位松綁，一些地方出現(xiàn)了首付折上折、5年零月供、先息后本、高評高貸等非常規(guī)操作。比如膠州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%緩交1-2年，首付比例低至7.5%，再比如成都和昆明部分項目和商業(yè)銀行推出了“先息后本”政策，前期僅需償還當(dāng)月利息，后期剩余本金按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。表：房貸政策調(diào)整前后對比信貸政策調(diào)整前調(diào)整后首套二套首套二套首付比例20%30%25%商貸利率下限LPR-20BPLPR+20BP取消公積金貸款利率2.6%/3.1%3.025%/3.575%2.35%/2.85%2.775%/3.325%圖：2019年8月-2024年6月貸款市場報價利率LPR表：2024年5月17日以來房地產(chǎn)信貸政策松綁的省市省市首付比例房貸利率下限首套二套首套二套上海20%臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山30%/其他35%3.50%(LPR-45BP)臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山3.70%/其他3.90%廣州25%取消利率下限深圳20%30%3.50%(LPR-45BP)3.90%(LPR-5BP)天津25%取消利率下限武漢25%3.25%(LPR-70BP)3.35%(LPR-60BP)合肥25%3.45%（lPR-50BP)3.45%（lPR-50BP)寧波25%3.35%(LPR-60BP)3.55%(LPR-40BP)長沙25%取消利率下限南京25%取消利率下限鄭州25%取消利率下限廈門25%取消利率下限西安25%取消利率下限重慶25%取消利率下限南昌25%取消利率下限南寧25%取消利率下限太原25%取消利率下限濟南25%取消利率下限東莞25%取消利率下限信貸政策省份名單首付首套15%、二套25%，取消首套二套房貸利率下限江蘇(10個城市)、廣東(19個城市)、寧夏(全省)、遼寧(全省)、江西(全省)、河南(全省)、海南(全省)、吉林(全省)、青海(全省)、云南(全省)、山東(全省)、福建(全省)、西藏(全省)、新疆(全省)、山西(全省)、河北(全省)、黑龍江(全省)、廣西(全省)、陜西(全省)、湖北(全省)、湖南(全省)、甘肅(14個城市)4、存量房收儲擴圍并設(shè)5000億再貸款支持，75城鼓勵住房“以舊換新”期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國開行、郵政儲蓄銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，提出要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С郑档蛯嵤┲黧w經(jīng)營成本。對于有意愿的城市政府，央行建議確定1~2家具有較強專業(yè)化運營能力的地方國企作為收購主體，建立項目篩選、購買和分配等環(huán)節(jié)制度，嚴格規(guī)范化運營，在地方權(quán)限內(nèi)安排適當(dāng)?shù)呢敹愓咧С?，動態(tài)掌握保障性住房配售和配租的需求，指導(dǎo)收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行，此外，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監(jiān)管，督促其遵循法律規(guī)定和協(xié)議約定。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，會議強調(diào)，市縣要細致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。地方層面，據(jù)統(tǒng)計，政府收儲存量住房模式已在全國至少23個重點城市落地，比如鄭州宣布，將通過城市發(fā)展集團收購二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲公告，決定收購1萬平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區(qū)擬公開購買2.07萬平方米商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，房源交易單價原則上為“土地成本+建安成本”。此外，與政府收儲去庫存目的相類似，至少75個城市推出住房“以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：第一種，代售模式，最為常見，已在上海、深圳等40個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等20城已落地。通常有政府平臺、新房開發(fā)商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構(gòu)完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。第三種，發(fā)放換新補貼，沈陽、蘇州等13城實行。也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應(yīng)財政補貼。補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，比如常熟按購房時段補貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，比如沈陽補貼100元/平方米；三是按套補貼，比如中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。第四種，“舊轉(zhuǎn)保”，由肇慶首創(chuàng)。即國資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運營，和換購模式不同，“舊轉(zhuǎn)?！辈⒉毁I斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對于房源的要求也不低，比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。表：政府收儲及以舊換新政策推行城市名單類型城市政府收儲廣州、杭州、蘇州、鄭州、福州、長沙、天津、呼和浩特、青島、重慶、濟南、昆明、石家莊、貴陽、惠州、大理、洛陽、南陽、江山、濟源、岳陽、淮北、淮南代售上海、深圳、杭州、寧波、重慶、南京、武漢、蘇州、大連、長沙、南昌、青島、西安、惠州、珠海、揚州、樂山、淄博、鹽城、靖江、鄂州、佛山、常州、宜昌、荊門、新鄉(xiāng)、亳州、阜陽、玉林、濟寧、泰安、淮南、南通、連云港、大理、池州、江門、巢湖、云浮、廬江縣舊房換購鄭州、濟南、南京、福州、武漢、青島、麗水、紹興、無錫、太倉、啟東、日照、宣城、連云港、鄂州、黃石、靖江、海寧、海安、宿遷換新補貼蘇州、大連、沈陽、武漢、杭州、銀川、常熟、徐州、中山、襄陽、南通、咸寧、南昌縣“舊轉(zhuǎn)?！闭貞c2024年上半年，地方購房限制性政策持續(xù)松綁，全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執(zhí)行住房限購，財稅端購房激勵政策批量發(fā)布，購房補貼、稅費減免、以舊換新等政策力度范圍持續(xù)加大。據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國至少222個省市341次出臺寬松及激勵性購房政策，頻次同比增長71%，但與2023年下半年相比下降24%。圖：2023年1月以來地方政策松綁頻次表：截至目前全國還在執(zhí)行限購的省市省市限購區(qū)域限購住房類別限購套數(shù)及社保要求本市戶籍非本市戶籍北京全市新房、二手房已婚2套、單身1套五環(huán)外+1套）1套（5年社保五環(huán)外+1套）上海全市新房、二手房已婚2套、單身1套（多孩+1套）1套（3年社保，外圍1-2年、多孩+1）廣州核心6區(qū)二手房、<120平新房1套（2年社保）深圳全市新房、二手房已婚2套、單身1套（多孩外圍+1套）1套（3年社保，外圍1年社保）天津市內(nèi)6區(qū)二手房、<120平新房2套（京津冀享市民待遇）1套（6個月社保）海南省因城施策，省內(nèi)三亞最嚴聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：第一，北上廣深等22城放松限購，例如上海非滬籍居民購房社保年限由5年降為3年，外圍地區(qū)降至1-2年，允許非滬籍單身人士購買外環(huán)外新房和全域二手房，放松贈與、離異等限購政策。第二，北上廣深等62省市放松限貸，比如深圳將最低首付比由首套30%、二套40%分別調(diào)降至20%、30%，青島、蘇州等將首套認定范圍縮小至區(qū)；第三，沈陽、大理等10城放松限價，比如沈陽明確不再實施新建商品住房銷售價格指導(dǎo)，大理實行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”管理，回歸其商品屬性；第四，惠州、珠海等7城放松限售，珠海等全面解除限售；第五，上海、廣州等154省市放松公積金貸款，比如廣州允許提取公積金付首付，上海公積金貸款額度上調(diào)至個人80萬、家庭160萬；第六，杭州、重慶等7城減免交易稅費，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，不再要求“唯一住房”；第七，上海、蘇州等111城發(fā)布購房補貼，比如上海出售外環(huán)內(nèi)70以下高房齡唯一住房，再購買外環(huán)外新房可享受2-3萬元購房補貼，杭州臨平區(qū)購房分檔補貼30%-50%契稅；第八，杭州、南京等9城放松落戶，南京、合肥等實行購房即可落戶。表：2024年上半年房地產(chǎn)政策松綁城市名單類型城市放松限購上海、廣州、北京、深圳、?？?、杭州、長沙、成都、天津、西安、蘇州、湖北省、儋州、五指山、中山、珠海、泉州市晉江市、海南省定安縣、海南省陵水縣、海南省白沙縣、海南省澄邁縣、海南省瓊中縣放松限貸廣州、北京、上海、深圳、南京、重慶、大連、南寧、天津、武漢、杭州、合肥、福州、沈陽、青島、南昌、銀川、貴陽、蘇州、海南省、湖北省、山西省、黑龍江省、江蘇省、山東省、安徽省、浙江省、曲靖、洛陽、達州、三門峽、漳州、六安、臺州、陽江、荊州、鞍山、淮北、池州、蚌埠、江門、蕪湖、珠海、桂林、膠州、淮安、淮南、云浮、常州、濟源、孝感市孝昌縣、徐州市睢寧縣、宜春市宜豐縣、龍巖市連城縣、海南省陵水縣、百色市平果市、宜春市靖安縣、來賓市象州縣、淮南市壽縣、新鄉(xiāng)市延津縣、保定市定州市、合肥市巢湖市放松限價沈陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南、開封市尉氏縣、淮南市壽縣、合肥市巢湖市放松限售揚州、惠州、珠海、泉州市晉江市、海南省定安縣、海南省陵水縣、海南省瓊中縣公積金廣州、上海、合肥、杭州、重慶、南京、廈門、成都、拉薩、太原、大連、濟南、天津、沈陽、長春、貴陽、蘇州、青島、福州、銀川、武漢、寧波、長沙、昆明、鄭州、石家莊、南寧、南昌、海南省、山西省、湖北省、貴州省、曲靖、漳州、菏澤、洛陽、達州、濟寧、湛江、佛山、通遼、黃岡、婁底、襄陽、樂山、克拉瑪依、汕尾、內(nèi)江、鄂州、畢節(jié)、泉州、臨滄、龍巖、漯河、六安、臺州、黃石、陽江、益陽、江門、紹興、荊州、唐山、新鄉(xiāng)、自貢、運城、臨沂、淄博、平?jīng)觥⒔椃液?、煙臺、固原、泰安、日照、安慶、郴州、株洲、秦皇島、三明、莆田、遵義、湖州、萍鄉(xiāng)、宣城、湘潭、宿州、鄂爾多斯、蚌埠、吉安、麗水、瀘州、鹽城、濰坊、吉林、潮州、張掖、黃山、邢臺、三門峽、徐州、承德、來賓、渭南、鞍山、武威、淮安、南通、中山、惠州、德州、無錫、連云港、聊城、淮北、池州、東莞、衡水、宿遷、贛州、揚州、柳州、淮南、百色、云浮、常州、濟源、邯鄲、毫州、孝感市孝昌縣、徐州市睢寧縣、開封市尉氏縣、泰州市興化市、酒泉市瓜州縣、龍巖市連城縣、泰州市泰興市、海南省陵水縣、衢州市常山縣、百色市平果市、永州市江華縣、宜春市靖安縣、亳州市利辛縣、黔東南州、來賓市象州縣、淮南市壽縣、西雙版納、黔南州、益陽市沅江市、新鄉(xiāng)市延津縣、安慶市桐城市、泰州市靖江市、保定市定州市、巴中市南江縣、合肥市廬江縣、寧波市象山縣稅費減免重慶、大連、杭州、洛陽、荊州、鞍山、徐州市睢寧縣購房補貼上海、蘇州、重慶、寧波、杭州、鄭州、南昌、拉薩、長春、濟南、天津、大連、哈爾濱、武漢、南京、合肥、石家莊、南寧、貴陽、常州、洛陽、達州、樂山、克拉瑪依、亳州、雅安、徐州、蚌埠、荊門、德陽、六安、臺州、河池、寧德、龍巖、陽江、麗水、北海、荊州、新鄉(xiāng)、瀘州、日照、漯河、麗江、許昌、泰安、鄂州、鞍山、鹽城、南通、中山、惠州、楚雄、瀏陽、大理、淮北、池州、江門、桂林、膠州、馬鞍山、淮安、蕪湖、淮南、濟源、邯鄲、黔東南州、常熟、鹽城市東臺市、孝感市孝昌縣、徐州市睢寧縣、開封市尉氏縣、內(nèi)江市威遠縣、杭州市桐廬縣、宜春市宜豐縣、福州市福清市、上饒市萬年縣、寧波市慈溪市、龍巖市連城縣、泰州市泰興市、貴州三都縣、衢州市常山縣、南陽市社旗縣、百色市平果市、安陽市安陽縣、徐州市新沂市、永州市江華縣、宜春市靖安縣、龍巖市長汀縣、亳州市利辛縣、貴港市平南縣、河池市大化縣、德宏州盈江縣、南寧市賓陽縣、來賓市象州縣、黔南州甕安縣、淮南市壽縣、金華市義烏市、益陽市沅江市、新鄉(xiāng)市延津縣、安慶市桐城市、蘇州市張家港市、泰州市靖江市、德州市禹城市、合肥市巢湖市、金華市永康市、合肥市長豐縣、巴中市南江縣、合肥市廬江縣、三明市大田縣、衢州市江山市放寬落戶成都、南京、杭州、沈陽、合肥、蘇州、東莞、佛山、合肥市巢湖市目前，全國絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，可以預(yù)見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間，尤其是北京，5.17至今政策暫未調(diào)整，未來限購區(qū)域范圍、非京籍購房社保要求、首付比例、房貸利率下限、多孩套數(shù)認定等方面政策有望優(yōu)化。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購房激勵政策，加大購房補貼力度、減免住房交易稅費、推行房票安置、真金白銀支持“以舊換新”等都是可選項。供給端，完善“保障+市場”體系建設(shè)，市場層面，引導(dǎo)鼓勵高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，比如放開郊區(qū)供地1.0容積率限制，優(yōu)化架空層、陽臺等空間以及社區(qū)公共配套設(shè)施的指標(biāo)計算規(guī)則，適度調(diào)降高品質(zhì)項目預(yù)售資金監(jiān)管留存比例，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，不再實施新房價格指導(dǎo)。保障層面，以需定購?fù)七M收購存量住房用作保障性住房，合理確定收購商品房戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)，用好再貸款資金支持，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金用途監(jiān)管。附表1：2024年上半年中央重點政策部委政策內(nèi)容總局推出金融舉措支持住房租賃市場發(fā)展，意見提出滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求，住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年。明確支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，鼓勵商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品。地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機，根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確允許發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。明確經(jīng)營性物業(yè)貸款額度不超過物業(yè)評估值的70%。中國人民銀行決定自2024年2月5日起，下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.0%；自2024年1月25日起，分別下調(diào)支農(nóng)再貸款、支小再貸款和再貼現(xiàn)利率各0.25個百分點。國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補充貸款（PSL）1500億元。期末抵押補充貸款余額為34022億元。本輪PSL重啟主要用于保障房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。2月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。今年1月，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，準(zhǔn)確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。央行推出幾項舉措，一是設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。二是降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)監(jiān)總局央行央行央行央行住建部政府工作報告國常會部部央行整為不低于25%。三是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。四是下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。央行要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。按照“政府指導(dǎo)、市場化運作”的思路，借鑒前期試點經(jīng)驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。附表2：2024年上半年地方重點政策城市政策內(nèi)容名下無成套住房即執(zhí)行首套房信貸政策，公積金最高貸款額度夫妻雙方參繳的由80萬元提高至100萬元，一方參繳的由50萬元提高至70萬元?？商崛」e金用于支付新房首付款。二孩、三孩家庭貸款額度分別上浮20%、30%。土地出讓合同簽訂后，一個月內(nèi)繳足土地出讓金總價款的50%，剩余部分土地出讓金價款可于出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)繳清。洛陽實施交易契稅財政補貼，支持提取住房公積金支付購房首付款，對多子女家庭實施差異化政策，租房提取公積金時提取限額可上浮50%。將開展以獎代補開展購房特惠活動，新建商品住宅和公寓網(wǎng)簽滿2000套即開展一期抽獎，一等獎現(xiàn)金50萬元。個人轉(zhuǎn)讓滿5唯一住房免征個稅，滿2免征增值稅。庭成員在中心城區(qū)名下無成套住房的，一律按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。購買中心城區(qū)建筑面積在80平方米以下公寓的，不作為房屋套數(shù)認定依據(jù)。首套最低首付20%，二套30%。支持代建團購，團購達成的優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。達州購買新房按建筑面積給予每平方米200元的財政補貼，最高不超過2.5萬元。新就業(yè)應(yīng)屆畢業(yè)生、二孩或三孩家庭再給予每平方米50元的財政補貼。在中心城區(qū)購買140平方米以內(nèi)新建商品房住房的，給予契稅金額50%的財政補貼，車位補貼5000/個。公積金實行又提又貸，額度提升至夫妻70萬、單方60萬，多孩家庭再加10萬。商貸首套首付最低20%、二套30%，認貸不認房。允許房企按規(guī)定提取超過預(yù)售資金監(jiān)管額度的監(jiān)管資金。三門峽實行“認房不認貸”，首付比例最低為首套20%，利率LPR-20BO，二套首付30%、LPR+20BP。上海與青浦區(qū)、奉賢區(qū)用人單位簽訂2年及以上勞動合同且工作滿1年的非滬籍人才，在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房，可在青浦、奉賢新城區(qū)域范圍內(nèi)購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。南京南京多家銀行紛紛下調(diào)首套房貸款利率至3.9%，南京鼓樓、建鄴、玄武、秦淮四區(qū)首套房首付比例為2.5成，其他區(qū)域為首套房首付2成。重慶從2024年1月1日至2024年3月31日，凡在重慶市中心城區(qū)購房并完成契稅繳納的，由中心城區(qū)各區(qū)政府（管委會）給予購房補貼。二孩及以上家庭在重慶市中心城區(qū)新購的第二套住房享受首套房商業(yè)貸款政策。海口符合要求的人才購買商品住房享受本地居民同等待遇。實際引進并在海南工作但尚未落戶的人才，在海南省累計繳納12個月個稅或社保，且家庭成員在海南無住房的，可購買第1套商品住房。在第1套住房合同備案滿2年且人才本人在海南省累計繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險的，可購買第2套商品住房。本省戶籍人才家庭及未落戶人才家庭在出售本市原有住房后一年內(nèi)，在現(xiàn)有住房套數(shù)基礎(chǔ)上，可在本市換購1套住房。引進人才的父母隨遷落戶后，家庭成員在海南無住房的，可購買1套商品住房，落戶滿2年后，在購買商品住房方面享受本地居民同等待遇。廣州在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。將自有住房用作租賃住房或者掛牌計劃出售的，購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。蘇州購買新房、二手房不做購房資格審核上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。漳州“明確區(qū)分薌城區(qū)、龍文區(qū)為獨立的首套房、改善性住房認定區(qū)域范圍，優(yōu)化購房所在地房產(chǎn)查詢，薌城區(qū)和龍文區(qū)分別為購房人出具不動產(chǎn)查詢結(jié)果，并落實相應(yīng)政策”。北京在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房。即在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭，只要是符合北京整體限購政策即可，取消了落戶、社?；蚣{稅需滿3年的要求。深圳深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房，取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。非本市戶籍居民家庭及成年單身人士能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。六安購買葉集區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建商品住宅、公寓的，在政策執(zhí)行期內(nèi)完成網(wǎng)簽備案的，購房人可按繳納契稅的50%申請補貼。放葉集區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建商品住宅、公寓購房消費券200張，每張消費券按400元/平方米確定額度。最高貸款額度單職工提高到60萬元，雙職工提高到80萬元。首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于30%。在路橋區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房的，按房屋成交計稅價格的1%給予購房補貼，鼓勵企業(yè)自購商品住房用于職工住宿10套的，給予其所繳契稅總額的50%補貼，同時在5年內(nèi)給予所繳納房產(chǎn)稅的50%補貼。符合生育政策的二孩、三孩家庭購買區(qū)內(nèi)新建商品住房的，分別給予成交計稅價格1%和3%的補貼。對符合條件在路橋區(qū)申請房票補貼的人才，在路橋區(qū)購房的在原有房票補貼金額基礎(chǔ)上上浮20%。購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。名下在購房所在地?zé)o住房，且在全國范圍內(nèi)只使用過1次住房公積金貸款的，按照首套房政策申請住房公積金貸款。房地產(chǎn)企業(yè)可按照建設(shè)項目或預(yù)售批次使用商業(yè)銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，最高可置換資金監(jiān)管額度的30%。寧德住房展銷會期間購房人可申請購房補貼，由所購商品房項目的受益財政給予每平方米200元的補貼，最高每套不超過3萬元。取消新建商品住房限價，不再對新開盤的新建商品住房銷售最高價格進行限價。揚州市區(qū)住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》,即可上市交易，實施“以舊換新”契稅補貼政策，在市區(qū)出售自有住房并在1年內(nèi)購買新建商品住宅的，或在市區(qū)購買新建商品住宅并在1年內(nèi)出售自有住房的，給予新購商品住宅契稅補貼(補貼比例不超過1.5%),推廣“三方聯(lián)動”式“以舊換新”做法。荊州全日制大專以上畢業(yè)生，購房申請領(lǐng)取2萬元購房補貼，其他購房人在中心城區(qū)購買首套新建商品住房可申請領(lǐng)取1萬元購房補貼，在中心城區(qū)購買新建商品房的購房人，由所在區(qū)財政部門按其所繳納契稅額的70％予以補貼，二手房補貼50％契稅。首套房認定標(biāo)準(zhǔn)“認房不認貸”。首套住房貸款首付款比例不低于20%，二套住房貸款首付款比例不低于30%。公積金貸款最高額度從45萬元調(diào)整為70萬元；夫妻中僅一方正常繳存公積金的家庭，貸款最高額度從40萬元調(diào)整為50萬元。個人銷售購買滿2年以上的住房減免增值稅；個人銷售住房免征土地增值稅；個人銷售或購買住房免征印花稅；個人轉(zhuǎn)讓滿5年的自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅。實行“出讓預(yù)公告”制度，新出讓土地可按不低于底價的10％確定競買保證金，允許以銀行保函代替競買保證金，允許1年內(nèi)分期繳納土地出讓金，首次繳納比例不低于50％。大連全市線上、線下房交會期間個人購買中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)參展新房政府給予200元/平方米購房補貼。首套商貸個人住房貸款利率下限在一季度執(zhí)行LPR減50個基點，二套下限執(zhí)行LPR加20個基點。首套商貸最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套為不低于30%。個人轉(zhuǎn)讓滿5年唯一住房暫免征收個人所得稅，個人轉(zhuǎn)讓滿2年住房免征增值稅。支持提取公積金付首付，最高貸款額度為單人45萬元、雙人80萬元；其他區(qū)域最高貸款額度為單人40萬元、雙人67萬元，多子女額度增加20萬元。杭州在本市范圍內(nèi)購買二手住房，不再審核購房人資格，個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為南寧多子女家庭在已有一套住房且有貸款未還清的，享受最低首付比例為20%，利率下限為LPR-60BP。已有兩套且貸款未還清，二套住房執(zhí)行住房信貸政策，即享受最低首付比例為30%，利率下限LPR+20BP。長沙即日起，全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度；同時不再審查購房者資格條件。北京2024年4月23日后簽訂購房網(wǎng)簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。南京在本市城鎮(zhèn)地區(qū)擁有合法穩(wěn)定住所（即取得合法產(chǎn)權(quán)住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續(xù)）可以申請辦理戶口隨遷。成都全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格，即全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數(shù)。而且，全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售。天津本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。北京、河北戶籍居民享受本市戶籍居民購房政策。實行按區(qū)認定住房套數(shù)，有60歲以上成員或多子女家庭，在認定住房套數(shù)時核減1套。深圳非深圳本市戶籍居民在鹽田、龍崗等7區(qū)購房，社保及個稅要求降為1年。多子女深籍家庭可在7區(qū)多購一套。武漢公積金實行“認房不認首次貸”，取消住房公積金貸款戶籍地和繳存地限制。在我市僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業(yè)性住房貸款時認定為首套住房。賣舊買新的，對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。根據(jù)企業(yè)信用等級實行0.6-0.8的差別化預(yù)售資金監(jiān)管系數(shù)。對中心城區(qū)、東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)開發(fā)新房開發(fā)投資額達到25%以上、主體結(jié)構(gòu)施工形象進度達到±0，并已明確施工進度和竣工交付日期的，可申請辦理預(yù)售許可。西安明確全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。杭州全面取消住房限購。對于購房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新房項目，取消公證搖號銷售要求，由開發(fā)企業(yè)自主銷售。購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理按揭貸款時可按首套住房認定。在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。合肥購買新房給予總房價1%的購房補貼；二孩及以上的戶籍家庭給予總房價1.5%的購房補貼；新市民、進城農(nóng)民、城市公共服務(wù)人員給予總房價2%的購房補貼。市區(qū)商品住房項目不再執(zhí)行公證搖號公開銷售，由企業(yè)自主銷售。全面取消樓層差價限制，優(yōu)化價格調(diào)整機制。夫妻雙方最高可貸額度調(diào)整為100萬元，單方調(diào)整為70萬元；多子女家庭最高可貸120萬元，單人可貸84萬元。在合肥市范圍內(nèi)