初探物業(yè)專項維修資金使用難、續(xù)籌難的解決辦法

初探物業(yè)專項維修資金使用難、續(xù)籌難的解決辦法PAGEPAGE6初探物業(yè)專項維修資金使用難、續(xù)籌難的解決辦法改革開放三十年來，城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)。商品住宅的大批建設(shè)，既改善了廣大市民的住房條件，同時，也帶來了物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修和后續(xù)資金保障等一系列社會問題。我市從2001年底開始實施物業(yè)專項維修資金管理辦法，將專項用于物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新及改造的物業(yè)維修資金，納入政府日常監(jiān)管，并明確規(guī)定，物業(yè)維修資金實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。十年來，交存物業(yè)維修資金的房屋覆蓋全市的商品房開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和拆遷安置房建設(shè)等三大領(lǐng)域，交存的本金達(dá)30255.5萬元，交存的房屋4037幢，交存的面積1079.7萬平方米，交存的業(yè)主約6.6萬余戶。物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新及改造動用的物業(yè)專項維修資金529.4萬元，涉及分?jǐn)偟奈飿I(yè)面積213.9萬平方米（含二次及以上使用分?jǐn)偟闹貜?fù)面積），涉及分?jǐn)偟臉I(yè)主約1.7萬戶（含二次及以上使用分?jǐn)偟臉I(yè)主重復(fù)戶數(shù)），確保了廣大業(yè)主的房屋正常使用。物業(yè)專項維修資金的中長期銀行定期存款所產(chǎn)生的預(yù)期增值利息約5371.7萬元，按照一年期銀行定期存款利息標(biāo)準(zhǔn)分配到各業(yè)主的增值利息約2633.4萬元。自主開發(fā)的物業(yè)專項維修資金信息管理系統(tǒng)，已正常運行五年，建設(shè)單位、物業(yè)地址、分戶面積、本金額、增值額、使用額等幢戶信息，基本達(dá)到管理要求，使用分?jǐn)?、年度結(jié)息等操作功能實現(xiàn)自動化，年度公報、業(yè)主查詢、現(xiàn)場公示等信息公開情況，基本滿足相關(guān)部門和廣大業(yè)主的要求。物業(yè)現(xiàn)狀和面臨的問題目前，我市交存物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，按區(qū)域（或地址）統(tǒng)計，有183處，涵蓋富春街道、東洲街道、鹿山街道、高橋鎮(zhèn)、受降鎮(zhèn)、新登鎮(zhèn)、大源鎮(zhèn)、場口鎮(zhèn)等八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，房屋4037幢，建筑面積（含儲藏室、車庫、地下人防等不計房屋產(chǎn)權(quán)的物業(yè)面積）1079.7萬平方米。其中，按封閉式住宅小區(qū)建設(shè)的物業(yè)109處，成立小區(qū)業(yè)主委員會且實行專業(yè)物業(yè)管理的有34處，房屋1434幢（帶電梯的房屋116幢，電梯約240臺）；無小區(qū)業(yè)委會但實行專業(yè)物業(yè)管理的有73處，房屋2418幢（帶電梯的房屋147幢，電梯342臺）；無小區(qū)業(yè)委會無專業(yè)物業(yè)管理的有2處，房屋20幢。獨立（或帶副樓、裙房）的大廈物業(yè)11處，成立大廈業(yè)委會且實行專業(yè)物業(yè)管理的有5處，房屋7幢（帶電梯的房屋5幢，電梯14臺）；無大廈業(yè)委會但實行專業(yè)物業(yè)管理的有6處，房屋6幢（帶電梯的房屋6幢，電梯20臺）；單體、多層且不帶電梯的物業(yè)，無小區(qū)業(yè)委會且無專業(yè)物業(yè)管理的63處，房屋152幢（富春街道33處，房屋91幢；新登鎮(zhèn)28處，房屋56幢；大源鎮(zhèn)2處，房屋5幢）。從物業(yè)專項維修資金的日常管理來看，督促建設(shè)單位代收代交只是前提條件，加強(qiáng)信息化建設(shè)等內(nèi)部管理是規(guī)范化手段，確保物業(yè)專項維修資金增值收益和存儲安全是為了提高專項資金的使用效益，而最終目的是為了廣大業(yè)主的房屋能正常使用，需要維修、更新和改造時，能夠及時的得到解決且提供相應(yīng)的資金保障。但從目前的管理情況來看，面臨以下幾方面問題。1.建筑產(chǎn)品良莠不齊建筑產(chǎn)品是房屋長久、正常使用的大宗特殊商品，它是城市化進(jìn)程的重要組成部分，它的品質(zhì)高低直接關(guān)系到業(yè)主一代人甚至幾代人的生活質(zhì)量。但從我們掌握的信息，按照“主體質(zhì)量、配套設(shè)施、專業(yè)設(shè)備”等三個方面粗略評價，封閉式住宅小區(qū)優(yōu)于大廈或單體住宅項目，規(guī)模大、品牌好的建設(shè)單位優(yōu)于規(guī)模小、無品牌的建設(shè)單位所開發(fā)的住宅項目。從項目報修的內(nèi)容看，常見的屋面或管道漏水、單元電控門更換、監(jiān)控消控系統(tǒng)更新改造、電梯和專業(yè)設(shè)備的維修等維修項目，大部分出現(xiàn)在單體、大廈等住宅項目和規(guī)模小、無品牌的建設(shè)單位所開發(fā)的住宅項目，業(yè)主對此除了無奈，只能嘆氣。2.專業(yè)化物業(yè)管理不到位專業(yè)化物業(yè)管理是房屋正常使用的責(zé)任“保姆”，它是維護(hù)城市正常秩序的重要力量，它對業(yè)主的生命財產(chǎn)安全、環(huán)境的整潔、道路的暢通、公共設(shè)施設(shè)備的正常運行等起著不可或缺的作用。但以我們掌握的信息，全市183處物業(yè)，“續(xù)籌難”問題打下基礎(chǔ)。第二，小區(qū)業(yè)委會應(yīng)廣泛征求業(yè)主意見，建立小區(qū)物業(yè)專項維修資金續(xù)籌準(zhǔn)備金制度，明確將小區(qū)的經(jīng)營收入全部轉(zhuǎn)入“續(xù)籌準(zhǔn)備金”，同時，每年以適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主籌集物業(yè)專項維修資金，并將上述內(nèi)容通過業(yè)主大會表決同意，作為“小區(qū)管理規(guī)約”，督促業(yè)主共同遵守。5.加強(qiáng)管理部門的有效聯(lián)動，合力處理相關(guān)物業(yè)問題，并通過調(diào)研等形式廣泛了解社會意見與建議，完善相關(guān)法規(guī)制度，提高政策執(zhí)行力。首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)居委會、行業(yè)管理部門以及與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的城管、公安、消防、供電、供水、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等部門要整合部門資源，形成有效的聯(lián)動機(jī)制，積極合理解決相關(guān)物業(yè)問題，杜絕群體性事件發(fā)生，共同維護(hù)社會穩(wěn)定和諧。其次，政府物業(yè)管理部門應(yīng)做好物業(yè)專項維修資金使用情況的專題調(diào)研，根據(jù)物業(yè)管理的市場變化，適時調(diào)整物業(yè)專項維修資金的首期交存標(biāo)準(zhǔn)，確保在較長時期內(nèi)能夠滿足物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金需求。再次，政府有關(guān)部門在相關(guān)法規(guī)修訂中，應(yīng)廣泛傾聽社會各階層的意見和建議，一切從方便廣大業(yè)主、維護(hù)業(yè)主權(quán)益出發(fā)，及時制訂相關(guān)法規(guī)的條款修正案，使物業(yè)專項維修資金使用快捷方便、續(xù)籌不再困難。解決物業(yè)專項維修資金“使用難、續(xù)籌難”問題，一方面，要通過“建設(shè)單位提供高品質(zhì)物業(yè)、物業(yè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和專業(yè)維護(hù)、業(yè)主規(guī)范操作自覺維護(hù)”等政策措施，達(dá)到延長物業(yè)正常使用的時間、推遲物業(yè)專項維修資金使用的時間、減少物業(yè)專項維修資金的使用頻率和使用金額等預(yù)期目標(biāo)，使物業(yè)專項維修資金綜合利用的有效期拉長，廣大業(yè)主的心理預(yù)期得到提升，從而提高了業(yè)主參與維修使用書面表決的自覺性，解決了“使用難”中最大的阻礙——相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意的問題。同時，完善業(yè)主自主管理機(jī)制，通過建立“物業(yè)專項維修資金續(xù)籌準(zhǔn)備金制度”，及