前海片區(qū)調(diào)研研究報告

南山前海片區(qū)調(diào)研匯報序言說明：從嚴格意義來講，前海片區(qū)應(yīng)是深南大道以南、前海路以西、內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域，但因為大部分商品住宅分布在前海路兩邊，為了便于分析，此次研究范圍囊括了前海路和南新路之間舊城區(qū)域。另外，因為大部分樓盤是在后開盤，前開發(fā)住宅則較少，難以從時間上進行對比分析，分析過程中多處把全部樓盤按前開盤和后開盤分為兩部分，在所包含到16個樓盤中，前開盤僅有4個，以后開盤則有12個。再有，用戶群分析部分和用戶承受總價分析部分，關(guān)鍵依據(jù)陽光棕櫚園一期和二期成交用戶資料統(tǒng)計結(jié)果，同時參考了其它樓盤用戶信息。一、片區(qū)概述（一）片區(qū)總體概況前海片區(qū)在南山南頭半島前海灣畔，隸屬南山南頭街道辦事處，東和南頭商業(yè)文化中心、深圳大學、高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相臨，南接大南山，西靠前海灣，北面和中山公園隔深南大道相望。嚴格意義上來講，前海片區(qū)是指深南大道以南、前海路沿線以西、內(nèi)環(huán)路以北板塊。前海用地關(guān)鍵為填海及計劃填海區(qū)，現(xiàn)在已填海2平方公里，已經(jīng)有圍堤用地7．7平方公里，南北長約5公里，東西寬約1.5公里。前海是南山組團以港口、倉儲、臨港工業(yè)為主功效區(qū)域物流中心，是南山區(qū)未來住宅、商業(yè)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域。（二）片區(qū)土地利用現(xiàn)實狀況及特征前海是蛇口工業(yè)區(qū)關(guān)鍵輻射地，以前土地利用不夠成熟，沒有科學土地計劃，片區(qū)內(nèi)關(guān)鍵是工廠和居民自建住宅，展現(xiàn)農(nóng)民房和工廠混雜局面。伴隨市政計劃及舊城改造實施，現(xiàn)在，前海路以西已得到拆遷，土地正得到科學合理開發(fā)利用，從北至南形成了振業(yè)星海名城、前海花園、港灣麗全部、中海陽光棕櫚園、鼎太風華小區(qū)等中、大盤，沿前海路一字排開，以占地70萬平方米巨大規(guī)模，綿延成5公里壯麗建筑景觀。前海路以東農(nóng)民房也正在根據(jù)統(tǒng)一計劃進行舊城改造，也有鴻洲文鼎花園、心語家園、碧玉小家等新盤出現(xiàn)。另外，作為填海用地前海，伴隨舊城改造和填海工程深入實施，將會有較多土地可供利用，除現(xiàn)正開發(fā)樓盤用地外，在陽光棕櫚園以南學府路沿線又有兩小快面積共達10萬平方米住宅用地得到計劃，港灣大道以西也有5.2萬平方公里土地被南油集團購置，計劃建設(shè)濱海新城小區(qū)。（三）片區(qū)住宅市場發(fā)展前海住宅市場發(fā)展較晚，1998年片區(qū)內(nèi)剛剛有商品住宅露面,接下來幾年也只有部分零星小盤出現(xiàn)。但伴隨南山板快逐步成為深圳樓市一片“熱土”，眾多地產(chǎn)巨頭紛紛進入南山，后海依靠其濱海物業(yè),得到了成功開發(fā),中海、振業(yè)、鼎太等著名地產(chǎn)商也紛紛看中了南山這塊風水寶地，不約而同地開啟了前海片區(qū)“發(fā)動機”，開發(fā)出了星海名城、陽光棕櫚園和鼎太風華三個大盤,在大盤帶動下,前海住宅市場于去年有了飛躍式發(fā)展,在似乎忽然間就冒出了9個樓盤同時發(fā)售，片區(qū)整體形象快速脫胎換骨，成為一個快速崛起地產(chǎn)板塊。展望,前海住宅市場將會上演一場如火如荼大戲,將又有椰風海岸和南山豪庭兩個新盤加入戰(zhàn)團,陽光棕櫚園三期也早早宣傳造勢,又有鴻潤花園和鼎太風華二期正在施工,還有星海名城三期也有可能將于年底推出，新盤不停涌現(xiàn)，老盤不干寂寞，大盤小盤、新盤老盤同時上演,前海住宅市場根本熱鬧起來了!（四）片區(qū)各項配套設(shè)施現(xiàn)實狀況前海作為新開發(fā)區(qū)域，各項配套設(shè)施相對滯后,配套設(shè)施不夠齊全,有沃爾瑪小區(qū)店、惠爾佳百貨、一本電器和民潤超市,也有工商銀行和招商銀行南山分行,還有一致藥店和合丹醫(yī)藥,學校、醫(yī)院、書城等也全部有,但數(shù)量不多,且規(guī)模不大,更缺乏大型綜合商業(yè)休閑場。這些配套設(shè)施多為小區(qū)內(nèi)配套,規(guī)模較大配套設(shè)施則臨近南新路,前海路以西居民去購物休閑則多有不便。在各項配套設(shè)施中,最齊全要算是學校了,有前海小學、前海中學和南頭中學,三個大盤內(nèi)也全部建有自己幼稚園或小學。（五）片區(qū)交通組織現(xiàn)實狀況從大范圍來講,前海交通滯后情況基礎(chǔ)得到改善。區(qū)域內(nèi)共有四條城市主干道:深南大道、港灣大道、前海路和南新路。寬110米,全長3公里港灣大道直通北環(huán)大道,深南大道直通市區(qū),前海路和南新路北接深南大道,南接內(nèi)環(huán)路。片區(qū)內(nèi)又有三條城市次干道:桂廟路、學府路和桃園路,這幾條次干道西接港灣大道,東接南新路,其中，桂廟路更是濱海大道延伸。同時,又有地鐵1號線穿過該片區(qū)。整個片區(qū)內(nèi)道路縱橫交錯,搭配合理,輻射范圍廣,交通快捷,經(jīng)過這些大道能夠抵達市區(qū)各個地方。另外,又有西部通道自東頭角到港灣大道,經(jīng)小鏟島、大鏟島上寶安大道往中山。還有深圳西站有開往湖南、江西長途列車,給出門遠行居民帶來一定便捷.（六）片區(qū)SWOT分析1、優(yōu)勢分析I）自然風光優(yōu)美該區(qū)域在珠江入?？?，西臨前海灣，南接大南山，依山傍水，山水適宜，登頂南山之顛，舉目四望，前海一望無際，很有“秋水長天、落霞飛雁”景象，自然環(huán)境很是優(yōu)美。同時，其距離華僑城、青青世界等旅游景點（區(qū)）不遠，處于二者之間景區(qū)帶上，未來在這里開發(fā)一旅游景點也并非無稽之談。II）地段優(yōu)勢顯著前海片區(qū)毗鄰高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和深圳大學，人文環(huán)境很好。同時，前海片區(qū)屬于南山商業(yè)文化中心一級輻射地帶，以前海、后海到南山商業(yè)文化中心區(qū)之間形成過渡，而前海正處于這個過渡帶上。III）新興區(qū)域，有較大開發(fā)空間前海片區(qū)作為新開發(fā)區(qū)域，其前海路以西區(qū)域正處于熱開發(fā)時期，也有部分預留用地，同時，該區(qū)域用地關(guān)鍵是填海及計劃填海區(qū)，作為稀缺資源土地則有增加空間，這就為深入開發(fā)前海提供了基礎(chǔ)保障。另外，前海路以東和南新路之間區(qū)域大部分是農(nóng)民房，如向南村、南山村等，建設(shè)較為落后，商業(yè)設(shè)施也不夠齊全，伴隨市政計劃及城市發(fā)展，對這部分舊城區(qū)改造開發(fā)也是肯定。2、劣勢分析I）環(huán)境和多種相關(guān)配套設(shè)施仍較落后數(shù)年前，還有極少有些人知道前海，這里關(guān)鍵是工廠和農(nóng)民房住宅；近幾年，伴隨著名地產(chǎn)商進入，前海喚起了大家關(guān)注，但因為其開發(fā)才剛剛開始，周圍環(huán)境還沒有得到很大改善：前海路以東大片農(nóng)民房，高低不齊，且很破舊，更無綠化可言；前海路上則是來來往往貨柜車，噪音很大，塵土飛揚。就交通而言，能夠直接和深圳四條快速干道相聯(lián)，公交線路有南新路22路、427路、431路、435路，學府路有20路、K105路等，市運輸局還在前海路增設(shè)了一甲海濱、大新小學和大新村三個公共汽車?？空荆议_設(shè)了一環(huán)南頭半島行駛公交線路，交通本應(yīng)該是方便，但該片區(qū)現(xiàn)在人氣指數(shù)還較低，經(jīng)過前海路公交線路也僅有3條，且車次較少，自然給前海路兩邊居民帶來了很大交通不便。從配套設(shè)施來看，雖有醫(yī)院、書城、學校等配套設(shè)施，但還不夠齊全、規(guī)模不大，大型購物休閑商業(yè)場所，如綜合性大商場、超市等不在片區(qū)內(nèi)，距離較遠。心語家園和港灣麗全部計劃了大型商業(yè)物業(yè)，但因為未完工或人氣不旺難以招商等原因，還沒有開業(yè)。II）舊城改造較為困難前海路以西是大面積農(nóng)民房和以前遺留下來工廠，建筑無序，違章建設(shè)較多，不僅給這里整體環(huán)境造成了一定影響，也會給舊城改造帶來較大阻力。III）高壓線路及平南鐵路阻礙片區(qū)開發(fā)經(jīng)過前海有一高壓線路，它橫穿星海名城北部北大附中，經(jīng)過西火車站，又到鼎太風華南部。一條條高壓電線，低低橫亙在前海，對片區(qū)計劃和建筑設(shè)計帶來了較多困難。另外，伴隨填海工程深入實施，沿海岸平南鐵路會把前海分隔開來，影響前海整體布局。3、機會分析I）地理位置優(yōu)越，受到政府重視前海毗鄰深圳大學和高新科技園區(qū)，地理位置優(yōu)越，受到市政府扶持。依據(jù)市政府計劃，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶西起前海灣，東到龍崗大鵬鎮(zhèn)，在“9+2”片區(qū)中，前海處于開端，擁有一席之地。面積約一平方公里前海高新區(qū)定位是：建成和現(xiàn)代高新技術(shù)園配套軟件開發(fā)及科技結(jié)果孵化基地，作為現(xiàn)有高新區(qū)產(chǎn)、學、研功效自然延伸?！队媱澗V要》中還指出要“實施‘青山、碧水、藍天、綠地’工程，營造人和自然友好相處氣氛、創(chuàng)建生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、基礎(chǔ)設(shè)施超前、實施環(huán)境保護一票否決制”II）交通先行，片區(qū)發(fā)展有確保依據(jù)計劃，前海片區(qū)交通相對滯后情況立即成為過去，南起內(nèi)環(huán)路、北接深南大道港灣大道已正在建設(shè)，1號地鐵線也將延伸到星海名城西部65萬平方米填海區(qū)，深圳西部公交結(jié)點也將在這里，在前海腹地西客站，將伴隨西部通道建成而成為繼羅湖以后深圳又一個交通樞紐，再加上直達市區(qū)濱海大道和南接內(nèi)環(huán)路北達深南大道前海路。相信，有這么多交通利好消息，未來前海交通將會四通八達，便利之極，為能把前海營造成一個居住環(huán)境良好、有特色、配套齊全高尚居住小區(qū)提供了有力保障。III）品牌地產(chǎn)商進入，引領(lǐng)片區(qū)開發(fā)走向成熟中海、振業(yè)、鼎太等深圳著名地產(chǎn)商進入前海,開發(fā)出了陽光棕櫚園、星海名城和鼎太風華三個大盤,建筑面積分別為35萬平方米、84萬平方米和42萬平方米,規(guī)模龐大,成為前海住宅市場”發(fā)動機”。這些著名地產(chǎn)商進入，大盤出現(xiàn)，極大地帶動了前海房地產(chǎn)市場發(fā)展，并拉動了整個片區(qū)人氣指數(shù)。再加上前海毗鄰深圳市高新園區(qū)、文化教育區(qū)、南山商業(yè)文化中心優(yōu)越地理位置，周圍環(huán)境交通和生活配套等會得到深入發(fā)展，前海成為名副其實高尚濱海大小區(qū)指日可待。4、威脅分析I）政府扶持，一把雙刃劍深圳進行西部開發(fā)，帶來了南山開發(fā)燒潮，也給前海片區(qū)開發(fā)帶來了一個難得機遇，同時，9+2科技園帶計劃，更帶來了契機。不過，政府政策導向能引發(fā)大家關(guān)注，也會使地產(chǎn)商大舉進軍前海，造成地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)供過于求局面。II）填海造地，并非永無止境前海用地為填海區(qū)，現(xiàn)在已填海2平方公里，伴隨海岸線向外推移，海水漸深，至南油大紅線帶，水深約2米，若深入填海，難度則加大。也就是說，填海造田并非永無止境，片區(qū)開發(fā)空間也有一定限量。III）房地產(chǎn)泡沫，連帶效應(yīng)伴隨房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，利潤空間較大，很多非房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，這些企業(yè)缺乏房地產(chǎn)知識，不懂市場規(guī)律，盲目開發(fā)，勢必造成整體市場供求失橫局面。同時，南山成為開發(fā)商關(guān)注“熱土”，著名地產(chǎn)商和不著名地產(chǎn)商同時進軍南山市場，也會影響南山市場供求關(guān)系。前海片區(qū)作為整個深圳房地產(chǎn)市場一分子，作為南山市場一部分，自然難以幸免。IV)基礎(chǔ)建設(shè)，居住環(huán)境惡化依據(jù)市政計劃，前海將有1號地鐵經(jīng)過，也正修建南接深南大道北聯(lián)內(nèi)環(huán)路港灣大道，平南鐵路將修為復線，也將建設(shè)1平方公里前海軟件園等，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)肯定會使前海處于雜亂情況下，本就較差居住環(huán)境會深入惡化。同時,因為前海緊鄰蛇口工業(yè)區(qū),前海路和港灣大道又負擔著貨物運輸功效,對居住環(huán)境影響也不可小覬.V）熱點片區(qū)，競爭壓力較大縱觀南山樓市，后海、商業(yè)文化中心和華僑城等熱點區(qū)域，近兩年寫盡南山樓市風流，商業(yè)文化中心、華僑城及后海三個片區(qū)地理位置或自然環(huán)境已受到消費者認可，配套設(shè)施齊全，已發(fā)展為成熟小區(qū)。就前海和后海來看，二者在很多方面較為相同，又各有優(yōu)劣，前海作為純住宅小區(qū)，開發(fā)較早，環(huán)境已得到極大改善，多種配套設(shè)施也基礎(chǔ)完善；后海則開發(fā)較晚，不管在居住環(huán)境、交通，還是多種配套設(shè)施全部難和前海相比。另外，二線關(guān)撤留問題已提上議事日程，前海地處南山，離寶安較近，關(guān)外較低住宅價格對前海房地產(chǎn)市場無疑是一個沖擊。二、片區(qū)相關(guān)城建、計劃介紹（一）片區(qū)相關(guān)城建介紹在南山圈定市政基建項目中，前海片區(qū)直接收惠項目有3個。投資2.8億元左右港灣大道正在建設(shè)，開通后，前海路貨柜車噪音問題將得到根本改善；南山醫(yī)院住院大樓建設(shè)將會極大地改善南山醫(yī)療條件，后海等片區(qū)是該項目標受益者；南頭古城則直接提升前海片區(qū)文化氣氛和旅游地位。，《深港西部通道深圳側(cè)接線工程項目提議書》經(jīng)過市發(fā)展計劃局審批。深港西部通道深圳側(cè)接線工程為深港過境專用通道，是深港西部通道配套工程，起于前海月亮灣大道，終點于深港西部通道一線口岸，全長5.32km。該項目已于去年10開工建設(shè)，估計到12月完工。建成后，南山片區(qū)將和香港科技開發(fā)地域銜接起來，形成深港科技走廊，將帶來眾多高素質(zhì)富裕人群，對前海地產(chǎn)開發(fā)將形成巨大影響力。

（二）片區(qū)相關(guān)計劃介紹為從根本上處理本市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足問題，并將深入增強本市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)整體實力和輻射帶動能力，促進特區(qū)內(nèi)外協(xié)調(diào)發(fā)展。在中共深圳市委三屆三次全體（擴大）會議上，討論了《深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶計劃綱要》。依據(jù)計劃，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶全長大約100公里，計劃總用地面積約152．62平方公里，其中可建設(shè)用地面積約100平方公里，在可建設(shè)用地面積中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地約55．45平方公里。高新產(chǎn)業(yè)帶從西至東，由南山前海片區(qū)開始，到龍崗葵涌—大鵬片區(qū)終止，共包含9個高新技術(shù)工業(yè)片區(qū)、一個大學片區(qū)和一個生態(tài)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，簡稱9＋2個片區(qū)。《計劃綱要》中指出，前?？萍紙@區(qū)將“依靠南山區(qū)現(xiàn)有城市建設(shè)基礎(chǔ)，作為現(xiàn)有高新區(qū)產(chǎn)學研自然延伸，目標是建成和現(xiàn)有高新技術(shù)園區(qū)配套軟件開發(fā)及科技結(jié)果孵化基地?！币罁?jù)計劃，前海統(tǒng)一計劃，統(tǒng)一布署，將建成一個總建筑面積達150萬平方米，居住人口超出5萬低密度大型高尚小區(qū)，引進一批規(guī)模大、檔次高連鎖店和專業(yè)批發(fā)市場。同時，興建深圳西火車站；開通南起內(nèi)環(huán)路、北接深南大道港灣大道；連接前海望海路和深港西部通道。到時，前海不僅是深圳黃金海岸，同時還將成為香港后花園。三、片區(qū)內(nèi)品牌發(fā)展商開發(fā)代表性樓盤分析樓盤名稱星海名城二期所屬區(qū)域南山前海片區(qū)地理位置南山前海大道西側(cè)，南頭中學對面規(guī)模類型有11-18層單體住宅23棟投資商深圳市振業(yè)（集團）股份發(fā)展商深圳市振業(yè)（集團）股份代理商深圳市同致房地產(chǎn)交易評定施工單位深圳市第一建筑工程企業(yè)建筑設(shè)計何顯毅建筑樓（中國）園林設(shè)計推出時間發(fā)售時間.9.1封頂日02.3.1入伙日03.3.8交樓標準占地面積52266.63㎡建筑面積209368.65㎡容積率4綠化率53.4%總戶數(shù)1200戶戶型類型戶型1*12*23*24*25*26*2復式面積70-8085-120110-130120-160戶數(shù)240240480240比例20%20%40%20%銷售率95%70%55%40%外銷率付款方法及優(yōu)惠銷售起價4500元/㎡5100元/㎡車位數(shù)量810個車位價格租價：元/平方米物業(yè)管理深圳市振業(yè)物業(yè)管理管理費2.8元/㎡/月底層裙樓每棟住宅低層全部建設(shè)為商業(yè)物業(yè)預售證號深（南）（）年022號售樓電話26163988調(diào)查人蘇中林調(diào)查日期03.4.5(一)星海名城1．計劃設(shè)計關(guān)鍵點評析A)建筑設(shè)計：星海名城占地30萬平方米，總建筑面積84萬平方米，是一所規(guī)模龐大園林式大小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流，車輛環(huán)小區(qū)外圍進入車庫。一期由6個組團組成，采取“平行均享”布局，每組團住宅間合圍成一個可供休息小綠洲，組團和組團之間也有較寬大通道，既確保了居家私密性，也確保了各家各戶采光、通風及欣賞綠洲景色。二期在一期北面，含11-18層單體住宅23棟，有7-8兩個組團組成，設(shè)計布局又獨具匠心，在一期“平行均享”布局基礎(chǔ)上，繼續(xù)強調(diào)景觀及均衡性，使全部住戶可充足享受小綠洲環(huán)境景觀，同時更重視樓群轉(zhuǎn)承圍合及公共區(qū)域間隔聯(lián)絡(luò)，使各組團既共同組成一個整體，又各具私密性，更含有濃厚傳統(tǒng)家居氣氛。B）園林設(shè)計星海名城計劃有16萬平方米園林綠化，分別由大綠洲和小綠洲組成。大綠洲斜跨整個小區(qū)，形成800米長主景觀走廊，小綠洲由各住宅組團圍合，形成十多個綠色休閑空間，每個小綠洲依據(jù)組團不一樣空間，組成不一樣專題，并以天際星座命名：雙魚座、天秤座等，每個星座全部是和眾不一樣風景，更給人天天全部不一樣好心情。C）戶型設(shè)計星海名城戶型現(xiàn)有70-80平米兩房，也有100平米左右三房、四房，還有面積高達約160平米五房兩廳大宅豪門，二十多個戶型，分為典雅、尊貴等不一樣類別，能夠滿足不一樣成功人士不一樣需求。每一套房間室內(nèi)布局均十分合理，動靜適宜，強調(diào)客廳和主臥朝南或朝向景觀花園，并盡可能地使客廳及臥室擁有氣派凸窗和落地窗，使房間寬大明亮，使用率更高，開窗就是一片郁郁蔥蔥綠洲，采光、通風、景觀效果極佳。2．項目周圍環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹因為星海名城緊鄰深南大道，周圍自然環(huán)境很好，交通較方便，配套設(shè)施也較為齊全。深南大道漂亮自然景觀，加上星海名城16萬平方米綠洲，自然環(huán)境決不遜色；周圍計劃建設(shè)完備，使周圍居住人群素質(zhì)也較高；緊鄰深南大道，又有貫穿深圳濱海大道、北環(huán)大道直接連通，更有未來西部跨海大橋直通香港，計劃中地鐵也舉步即到，11條大巴線，17條中巴線組成四通八達交通網(wǎng)，交通可謂方便；周圍配套設(shè)施也基礎(chǔ)齊全，北面緊鄰是北大附中，隔深南大道是南頭中學，招商、工商銀行等也較近，南山醫(yī)院、南山婦幼醫(yī)院、南山教授醫(yī)院也不算很遠。另外，沿周圍住宅底層也全部計劃為商業(yè)物業(yè)，有多種多樣配套商店，但畢竟離商業(yè)中心稍遠，去大綜合商場、超市購物則不夠十分方便。3．項目定位分析A）物業(yè)定位星海名城占地30萬平方米，建筑面積80萬平方米，定在大小區(qū)、大戶一般中等住宅。B）形象定位星海名城以80萬平方米園林式生活小區(qū)，計劃有較多商業(yè)物業(yè)及配套設(shè)施，提倡“一站式”居家理念。C）用戶定位星海名城主力目標用戶是首次置業(yè)者高端用戶及2次以上置業(yè)者，關(guān)鍵起源是南山區(qū)，其次還有福田、寶安和羅湖等區(qū)域白領(lǐng)人士及對住宅面積有較高需求成功人士等。4、項目銷售推廣策略分析房地產(chǎn)銷售推廣策略最關(guān)鍵是大幅度做廣告，進行小區(qū)亮點介紹，促銷手段公告，商報、特區(qū)報、南方城市報等，應(yīng)有盡有。星海名城也不外乎這么推廣方法，其采取促銷推廣方法有：在一期開盤日，舉行小區(qū)業(yè)主植樹節(jié)，進行形象宣傳。組織業(yè)主登山等戶外活動，表現(xiàn)小區(qū)人文精神。舉行“星海城杯-----深圳寶貝評選頒獎儀式”，30位佳麗到場展現(xiàn)迷人風采，并進行出色演出，評選結(jié)果和投票者獲獎名單現(xiàn)場公布，立即發(fā)獎。在節(jié)假日（10月1日-7日）期間購房者均可參與優(yōu)惠1-6%抽獎活動。舉行“清爽金秋心動優(yōu)惠活動”----買房送價值最高達2萬元家電套餐和周圍買房幸運大抽獎活動（獎品價值最高達約5000元）。5、項目S.W.O.T.分析A）優(yōu)勢分析：（I）星海名城開發(fā)商是深圳市振業(yè)（集團）股份，企業(yè)成立較早，且為上市企業(yè)，實力較強，含有一定品牌價值。集團在深開發(fā)和建設(shè)房屋面積達430萬平方米，前后被評為94年度、98年度全國優(yōu)異施工企業(yè)、中國建設(shè)企業(yè)百強、94年度中國最大300家股份制企業(yè)，有較高著名度和美譽度。（II）星海名城規(guī)模較大，占地面積30萬平方米，建筑面積更達80萬平方米，能夠大規(guī)模進行綠化，提供園林式大型社；也能夠計劃較多商業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施，滿足“一站式”居家理念；更能表現(xiàn)大型成熟小區(qū)氣派，增強影響力。（III）南山前海片區(qū)漸成為熱點片區(qū)，星海名城地處此片區(qū)，又緊鄰深南大道，周圍環(huán)境很好，交通也便利、配套對應(yīng)齊全。B）劣勢分析：（I）在前海三個大盤（星海名城、陽光棕櫚園和鼎太風華）中，即使規(guī)模最大，園林計劃面積也高達16萬平方米，但景觀沒有特色，不能給人以耳目一新感覺，這一點就比陽光棕櫚園差了一節(jié)。（II）雖有道路直通市區(qū)，公交線路可達市區(qū)各個區(qū)域，但地處前海片區(qū)，離市區(qū)距離較遠，福田、南山區(qū)白領(lǐng)階層去星海名城置業(yè)則有較多不便。（III）離商業(yè)中心距離較遠，周圍開發(fā)還不夠成熟，周圍缺乏綜合性商場、超市等大型商業(yè)場所。（IV）二期大戶型較多，相對前海用戶對大戶型需求來講，銷售壓力較大。B）機會分析：（I）著名發(fā)展商進入前海片區(qū)，前海片區(qū)漸熱，有較大開發(fā)潛力和升值潛力。（II）其北面北大附中計劃建設(shè)，及其大戶型計劃，對有較高需求成功人士會有一定吸引力。C）威脅分析：（I）南山前海片區(qū)除振業(yè)開發(fā)星海名城外，還有兩大實力雄厚開發(fā)商開發(fā)大盤：中海陽光棕櫚園、鼎太風華，兩個樓盤也全部受到業(yè)內(nèi)人士吹捧，有很高著名度，對星海名城來說，無疑存在較大競爭壓力。（II）前海片區(qū)成熟小區(qū)氣氛還沒有完全形成，有較多福利房、微利房，前海路以東則是農(nóng)民房，星海名城銷售阻力不可小視。（III）星海名城一期業(yè)主不滿意原因，肯定影響星海名城形象，使?jié)撛谥脴I(yè)者心存疑慮，難下決定，甚至不會選擇星海名城。(二)中海陽光棕櫚園樓盤名稱中海陽光棕櫚園（二期）所屬區(qū)域南山前海片區(qū)地理位置南山前海路西側(cè)，南為桂廟路，北為學府路規(guī)模類型二期共有11棟多層、2棟小高層投資商中海地產(chǎn)股份海港城實業(yè)發(fā)展（深圳）發(fā)展商中海地產(chǎn)（深圳）代理商深圳中原物業(yè)顧問施工單位深圳市第一建筑工程企業(yè)建筑設(shè)計清華設(shè)計院園林設(shè)計歐博推出時間02.10發(fā)售時間02.10.19封頂日入伙日.8交樓標準套餐占地面積80548㎡建筑面積140856㎡容積率1.65綠化率60%總戶數(shù)746戶戶型類型戶型1*12*23*24*25*26*2復式面積69-7498-120133-146戶數(shù)149373224比例20%50%30%銷售率70%70-80%70-80%外銷率付款方法及優(yōu)惠銷售起價4200元/㎡5500元/㎡車位數(shù)量360個車位價格租價：110元/平方米物業(yè)管理中海物業(yè)管理（深圳）管理費2.8元/㎡/月底層裙樓沿外圍底層為商業(yè)物業(yè)，有一中等超市預售證號深（南）（）售樓電話26084666調(diào)查人蘇中林調(diào)查日期03.4.51．計劃設(shè)計關(guān)鍵點評析A）建筑設(shè)計中海陽光棕櫚園總占地面積18.5萬平方米，建筑面積35萬平方米，容積率小于2.0，建筑覆蓋率僅為20%，擁有超出60%綠化率，是深圳特區(qū)除別墅外最低密度小區(qū)之一。小區(qū)一期、二期各自采取半圍合式空間布局，中央形成獨有3萬平方米“棕櫚島”小區(qū)中央園林，包含水晶宮（會所）、游泳池、棕櫚大道等，不僅最大程度吸納小區(qū)景觀，而且滿足了各戶通風、采光要求。小區(qū)內(nèi)多層住宅之間最小距離是建筑高度1.1倍，住宅之間最大距離達成200米，建筑布局展現(xiàn)出地中海風格自由松散，且一期“中央會所”、二期“文藝會所”、三期“運動會所”和各棟住宅之間組團花園內(nèi)穿插部署兒童娛樂設(shè)施及老人活動場所，形成“三點一線”完整小區(qū)文化、藝術(shù)、體育、休閑活動體系。B）園林設(shè)計陽光棕櫚園在園林設(shè)計上也采取歐洲地中海式風格，綠化面積超出60%，走進小區(qū)便是商業(yè)街，沿街屹立70棵大王椰子樹；經(jīng)過在其中軸線上二十米寬棕櫚大道和中央棕櫚島相連，棕櫚大道棕櫚林立，微風過處，拂動地中海自然人文風情；中央棕櫚島既是地中海風情中心園林，也是業(yè)主關(guān)鍵活動場所，水晶宮、游泳池、觀賞水池等，兩座拱形橋凌立于觀賞池和泳池之上，連接通往會所和茅草亭小橋。橋下是靜靜流水，水中是自在游魚，身上是暖暖陽光，生活原來如此愜意?？偠灾?，陽光棕櫚園經(jīng)過對綠色、陽光感、海洋氣息正確把握來表現(xiàn)純粹海洋氣息，提倡一個城市中休閑、浪漫生活方法。C）戶型設(shè)計陽光棕櫚園以三房和四房為主，在戶型設(shè)計上花費了很多心血精心設(shè)計，揉合地中海休閑文化于居住革命戶型-----類TOWNHOUSE：深圳首創(chuàng)空中入戶花園，區(qū)間花園設(shè)計消除了公共空間和私人空間隔膜，完成了自然過渡。每層、每戶擁有花園，這個空間既是公共共享，又能夠根據(jù)住戶自己意圖去種植、栽培。它改變了傳統(tǒng)戶型結(jié)構(gòu)，增加了休閑空間，使人在樓房中一樣能夠享受到私家花園樂趣，體會地中海式閑情，為繁忙城市人提供了一個新生活方法。2．項目周圍環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹陽光棕櫚園在南山前海路西側(cè)，南為桂廟路，北為學府路，處于前海路和港灣大道之間前海住宅開發(fā)區(qū)內(nèi)，周圍開發(fā)尚不成熟，自然環(huán)境相對較差，西面是一片農(nóng)民房，人文環(huán)境也難以和成熟高尚小區(qū)相提并論；周圍商業(yè)氣氛也未尚形成，配套設(shè)施不夠齊全，周圍雖有姊妹城百貨、曼哈商業(yè)廣場、萬家福等大型商業(yè)場所，但距離稍遠，步行需20-30分鐘才能抵達，不過棕櫚園內(nèi)部商業(yè)街和小區(qū)外圍底層開發(fā)成為了商業(yè)物業(yè)，填補了這方面不足；就交通來看，雖有道路能連接深圳市三條快速干道直達市區(qū)：濱海大道、港灣大道、深南大道，但仍有一段距離；也有公交線路經(jīng)過三條快速干道、直達市區(qū)，但人氣稍低，公交車對應(yīng)較少，不過，小區(qū)直達市區(qū)住戶專車和距離約500米桃園路將會有地鐵經(jīng)過，交通還算方便。3．項目定位分析A）物業(yè)定位陽光棕櫚園以地中海式城邦生活場景為專題，以“城市文化+城市閑情”為內(nèi)容，演繹地中海式城市閑情生活一般住宅物業(yè)。B）形象定位陽光棕櫚園經(jīng)過建筑師、設(shè)計師對綠色、陽光感、海洋氣息正確把握來表現(xiàn)純粹海洋氣息，提倡一個城市中休閑、浪漫生活方法；它所帶來“日子緩緩，生活散散”城市閑情、建筑和自然融洽、契合“第二自然”設(shè)計理念和清新、自然地產(chǎn)文化，給我們帶來不僅僅是一個地產(chǎn)文化創(chuàng)新，還是一個提升居住文化、提升生活品位理念。C）用戶定位從置業(yè)次第來看，關(guān)鍵是首次置業(yè)者；從區(qū)域來看，因為陽光棕櫚園地處南山前海片區(qū)，目標用戶關(guān)鍵是工作在南山區(qū)，包含福田、羅湖等其它區(qū)域；從社會階層來看，關(guān)鍵是拼搏白領(lǐng)階層，工作辛勞，極期望在市內(nèi)得到一個屬于自己休閑空間。4．項目銷售推廣策略分析房地產(chǎn)銷售推廣策略最關(guān)鍵是大幅度做廣告，進行小區(qū)亮點介紹，促銷活動內(nèi)容公告等，商報、特區(qū)報、南方城市報應(yīng)有盡有。陽光棕櫚園采取促銷推廣方法有：a、為愈加好服務(wù)消費者置業(yè)，舉行“中海讓您買放心樓”活動，現(xiàn)場舉行買房程序及法律事務(wù)咨詢，讓消費者沒有不了解、疑慮地方，增加銷售成功機會。b、對首創(chuàng)12平方米入戶花園二分之一進行贈予，滿足消費者得到實惠心理。c、舉行“陽光棕櫚杯----陽光小學藝術(shù)節(jié)”，表示對業(yè)主下一代成長關(guān)心，樹立形象，擴大影響，使消費者認同陽光棕櫚園。d、實施老業(yè)主成功推介可獲贈價值1080元消費券制度，激勵老業(yè)主把陽光棕櫚園推介出去，同時使?jié)撛谙M者更認可陽光棕櫚園，會立即購置。e、樓盤剛剛推出，為激勵業(yè)主立即下決定，有好開端，對于首兩日落定消費者，可獲贈19000元“購房現(xiàn)金大禮券”！5．項目S.W.O.T.分析A）優(yōu)勢分析：(I)陽光棕櫚園由中國海外建筑（深圳）開發(fā)，是深圳著名開發(fā)企業(yè)之一，其開發(fā)中海麗苑、中海華庭、海濱廣場、中海怡翠山莊等樓盤不管從其建筑設(shè)計造型還是其營銷手段策劃方面均取得了不俗成績，成為業(yè)內(nèi)矚目標亮點，在廣大業(yè)主方面也贏得了很好口碑。(II)陽光棕櫚園經(jīng)過建筑師、設(shè)計師對綠色、陽光感、海洋氣息正確把握來表現(xiàn)純粹海洋氣息，提倡一個城市中休閑、浪漫生活方法；利用地中海風情帶來“日子緩緩，生活散散”設(shè)計理念和清新、自然地產(chǎn)文化，是一個提升居住文化、提升生活品位理念，較含有特色，在深圳尚屬首創(chuàng)。(III)南山前海片區(qū)漸成為熱點片區(qū)，陽光棕櫚園也在此片區(qū)，發(fā)展?jié)摿σ草^大。B）劣勢分析：(I)在前海三個大盤（星海名城、陽光棕櫚園和鼎太風華）中，陽光棕櫚園規(guī)模最小，站地18.5萬平方米，建筑面積35萬平方米，相比星海名城80萬平方米和鼎太風華42萬平方米，則略顯遜色。(II)雖有道路直通市區(qū)，公交線路可達市區(qū)各個區(qū)域，但地處前海片區(qū)，離市區(qū)距離較遠，福田、南山區(qū)白領(lǐng)階層去陽光棕櫚園置業(yè)則有較多不便。(III)離商業(yè)中心距離較遠，周圍開發(fā)還不夠成熟，周圍缺乏綜合性商場、超市等大型商業(yè)場所。(IV)片區(qū)開發(fā)不夠成熟，前海路以東是大片農(nóng)民房，周圍環(huán)境還有待深入改善。C）機會分析：(I)著名發(fā)展商進入前海片區(qū)，前海片區(qū)漸熱，有較大開發(fā)潛力和升值潛力。(II)未來經(jīng)過桃園路將有地鐵經(jīng)過，無疑對前海片區(qū)成熟發(fā)展是一個機遇。D）威脅分析：(I)對于陽光棕櫚園來說，一樣存在其它兩個著名大盤（星海名城和鼎太風華）競爭壓力。(II)前海片區(qū)成熟小區(qū)氣氛還沒有完全形成，前海路以東則是農(nóng)民房，周圍環(huán)境、交通和配套設(shè)施存在較大不足，從而帶來銷售阻力不可小視。樓盤名稱鼎太風華一期---璞真園所屬區(qū)域南山前海片區(qū)地理位置南山前海路和桂廟路交匯處規(guī)模類型45棟11-18層中小高層投資商鼎太房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）發(fā)展商鼎太房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）代理商深圳經(jīng)緯行施工單位深圳市西部城建筑工程建筑設(shè)計柏濤設(shè)計園林設(shè)計怡景師園林設(shè)計企業(yè)推出時間、4發(fā)售時間02.5.10封頂日入伙日03.2.28交樓標準豪華裝修占地面積25萬㎡建筑面積總42萬55690.37容積率2.75綠化率50%總戶數(shù)572戶戶型類型戶型1*12*23*24*25*26*2復式面積90-119140220戶數(shù)37211486比例65%20%15%銷售率95%90%70%外銷率付款方法及優(yōu)惠銷售起價5600元/㎡6000元/㎡車位數(shù)量個車位價格租價：元/平方米物業(yè)管理深圳鼎太物業(yè)管理管理費2.5元/㎡/月底層裙樓預售證號深（南）（）年010號售樓電話26072668調(diào)查人蘇中林調(diào)查日期03.4.5(三)鼎太風華1．計劃設(shè)計關(guān)鍵點評析A）建筑設(shè)計鼎太風華總占地25萬平方米，總建筑面積42萬平方米，是現(xiàn)在前海片區(qū)大型小區(qū)。它由20幾棟多層和小高層物業(yè)組成，呈半圍合式分布，整個工程計劃分7期開發(fā)，現(xiàn)在推出一期4棟7-11層高帶電梯多層物業(yè)售賣，占地大約1萬多平方米。在鼎太風華，外墻沒有填充墻，這么絕不會墻面漏水，玻璃是夾膠，絕對安全，陽臺欄桿用全部是不銹鋼，即使是靠墻看不見一面也不會生銹，埋藏在墻內(nèi)上下水管用是PPR，幾十年不會腐爛。B）園林設(shè)計小區(qū)擁有大型中央公園，包含3500平方米足球場，室內(nèi)室外游泳池、籃球場、大草坪、噴泉瀑布等十多個特色區(qū)域，是名副其實綠色小區(qū)。C）戶型設(shè)計屋苑物業(yè)呈半圍合式分布，使多數(shù)單位能取得開揚景觀和良好采光。加上45米寬大樓間距，令業(yè)主擁有更多公共空間。西北面少數(shù)高層單位除了可觀賞到整個小區(qū)全貌，還可眺望前海海景。屋苑計劃1梯4戶，單位有1房1廳，2房1廳，3房2廳和復式等多個戶型可供選擇，面積由36至187平方米。主力戶型為3房2廳，間隔方正，實用率高達90%；其中大廳呈長方形，方便擺放家俱；每個房間均附送大面積窗臺，方便觀看園林景致。部分頂層大面積單位，獨有6.5米挑高空間，業(yè)主可自行加建多一層，成為復式單位，而收費仍然按平面面積計算，十分超值。2．項目周圍環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹鼎太風華在前海片區(qū)最南端，北為學府路，南為內(nèi)環(huán)路，西面和南面全部是農(nóng)民房，前海路和內(nèi)環(huán)路上有較多貨柜車經(jīng)過，自然環(huán)境和人文環(huán)境全部比較差；交通情況也不夠好，前海路上僅有三條公交線路，人氣指數(shù)較低，車次也更少，港灣大道還在建設(shè)中；就周圍配套設(shè)施來說，周圍商業(yè)購物場所比較缺乏，小區(qū)內(nèi)也還沒有出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)，居民購物休閑極不方便，讓人欣慰是周圍學校配套比很好，有前海中學、前海小學等，內(nèi)部也見有“美國明泉學園”。3．項目定位分析A）物業(yè)定位鼎太風華以42萬平方米建筑面積，定位為高級住宅物業(yè)。B）形象定位鼎太風華引進“美國明泉學園”，實施九年雙語教學，打出“兒童雙母語成長小區(qū)”概念。并提倡“生活家”理念，提出“家是父親王國，母親城堡，孩子樂園”，充足表現(xiàn)一個人文小區(qū)思想。C）用戶定位鼎太風華用戶定位層次較高，關(guān)鍵是首次置業(yè)高端用戶和兩次以上消費者者，用戶區(qū)域范圍較廣，包含到福田、羅湖等區(qū)域，關(guān)鍵是追求生活質(zhì)量高級白領(lǐng)和企業(yè)老板等消費群。4．項目銷售推廣策略分析鼎太風華在銷售推廣方面也關(guān)鍵是經(jīng)過廣告宣傳、人員介紹等方法來實現(xiàn)，在前期宣傳推廣中采取大投入、整體造勢烘托營銷策略；產(chǎn)品本身素質(zhì)較高，又對產(chǎn)品進行豪華裝修，無償送家電，所以入市采去高價策略。5．項目SWOT分析A）優(yōu)勢分析：（I）開發(fā)商是美國跨國企業(yè)，品牌價值較高。（II）引進“美國明泉學園”，實施九年雙語教學，使孩子學英語幾乎和學母語一樣輕易，對消費者會有很大影響力。（III）建筑面積達42萬平方米大盤，含有很強競爭力。B）劣勢分析：（I）鼎太風華地處片區(qū)最南端，自然環(huán)境、交通和各項配套設(shè)施在三個大盤中最差。（II）整個小區(qū)建筑設(shè)計和景觀設(shè)計全部沒有特色，在三個大盤中也最沒有競爭力。（III）高壓線路從小區(qū)南部經(jīng)過，將影響小區(qū)整體開發(fā)、整體布局。C）機會分析：（I）伴隨中國家庭越來越小，孩子成為家中“小皇帝”，和英語在生活中變得越來越關(guān)鍵，而鼎太風華引進“美國明泉學園”，實施九年雙語教學，將有較大發(fā)展機會。（II）前?？萍紙@計劃，周圍將有較大目標用戶群。D）威脅分析：（I）其它兩個大盤一樣對鼎太風華是一個很大競爭。（II）前海成熟小區(qū)還沒有形成，吸引高端用戶群有困難，大戶型、高價房銷售存在一定壓力。（III）周圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對居住環(huán)境將有大影響。四、片區(qū)住宅市場分析（一）片區(qū)住宅市場供給分析1．現(xiàn)供給總量----約有24萬平方米經(jīng)過對在售樓盤和4月份立即開盤樓盤（南山豪庭和椰風海岸）預售面積和開盤余量進行統(tǒng)計，該片區(qū)一手市場供給總量約有24萬平方米（具體分布見下表）。未來供給量則最少在104萬平方米以上，其中，星海名城三期有約48萬平方米，陽光棕櫚園三期約有12萬平方米，鼎太風華約有36萬平方米,鴻潤花園約有8萬平方米。樓盤名稱建筑面積（平方米）銷售率待銷售面積（平方米）星海名城二期20936870.0%62810陽光棕櫚園二期14085680.0%28171鼎太風華一期5569088.0%6683南山豪庭342690.0%34269椰風海岸700000.0%70000碧玉小家2229795.0%1114港灣麗全部7590055.0%34155旺海怡苑3088975.0%7722累計63926961.7%244924（注：南山豪庭和椰風海岸將在4月內(nèi)開盤，這里作為現(xiàn)發(fā)售樓盤分析）2．建筑類型-----小高層物業(yè)是主流以前海樓盤建筑情況來看，建筑類型關(guān)鍵以供給小高層為主，而多層和高層則較少。對前海全部住宅樓盤進行統(tǒng)計，小高層約有高達80%百分比，多層和高層則分別占10%。高層關(guān)鍵出現(xiàn)在陽光棕櫚園一期、港灣麗全部、心語家園和旺海怡苑，多層則出現(xiàn)在陽光棕櫚園二期、東方美地苑和福海苑，其它樓盤則清一色是小高層。說明該片區(qū)對小高層市場吸納能力較強，消費者對其情有獨鐘。3．住宅戶型----二房、三房是主力經(jīng)過對以后開盤住宅進行統(tǒng)計分析發(fā)覺，前海供給住宅戶型關(guān)鍵是兩房和三房，分別占到24%和45%，二者累計約占到整個市場70%，其它戶型則較少（以下圖所表示）。其中，大戶型關(guān)鍵在大盤中出現(xiàn)，如：鼎太風華一期、星海名城二期4房和5房。從開發(fā)時間來看，1房小戶型關(guān)鍵出現(xiàn)在以前開盤物業(yè)中，如福海苑、大陸花園和鴻洲文鼎家園；4房以上大戶型則關(guān)鍵出現(xiàn)在以后開盤物業(yè)中，在開始發(fā)售12個樓盤中，除心語家園和碧玉小家兩個樓盤是小戶型外，其它住宅中全部可見到4房以上大戶型?？梢?，伴隨前海逐步被大家關(guān)注，和品牌地產(chǎn)商進入，一貫走小戶型路線前海房地產(chǎn)市場，有向大戶型發(fā)展趨勢。4．住宅面積-----有增大趨勢從戶型面積來看，現(xiàn)在市場上供給住宅面積關(guān)鍵是70-80平方米兩房和100平方米左右三房。另外，小戶型向大戶型發(fā)展帶動了前海住宅面積增大，同時，伴隨前海開發(fā)，大家越來越看好這里發(fā)展?jié)摿ΓM者層次有所上升，對住宅面積需求也就會提升，市場供給住宅面積有增大趨勢，見下表：開始發(fā)售時間戶型面積（平方米）2房3房4房5房以前50-8570-100120137至今60-8580-120110-150120-1745．住宅價格----平均約4800元/平方米前海開發(fā)較晚，成熟小區(qū)還沒有形成，周圍環(huán)境、交通和配套設(shè)施不夠完善，相比商業(yè)中心區(qū)和成熟小區(qū)來講，住宅價格較低。對片區(qū)內(nèi)以后開盤樓盤均價進行統(tǒng)計，平均僅為4885元/平方米，其中小戶型樓盤平均為4267元/平方米，不計算三個小戶型樓盤（心語家園、碧玉小家和前海宜家），平均價則為5150元/平方米?？v觀個盤情況，三個大盤均價全部在5000元/平方米以上，其它樓盤則全部在5000元/平方米以下。從開發(fā)時間來看，前開盤樓盤均價為4783元/平方米，后則為4885元/平方米，可見，伴隨環(huán)境改善，交通及配套設(shè)施完善，前海正向成熟小區(qū)前進，所以住宅價格也展現(xiàn)出穩(wěn)中有升趨勢，當然，這和三個大盤整體拉動不無關(guān)系。（二）片區(qū)住宅銷售情況分析總體來講，前海住宅銷售情況良好，沒有太多存量房，以前開發(fā)樓盤現(xiàn)已基礎(chǔ)售完，開始發(fā)售樓盤也已銷售約75%（不含4月份將開盤南山豪庭和耶風海岸），銷售面積約40萬平方米。出現(xiàn)這么良好局面，原因有五個方面：其一、市政府對南山扶持，使南山成為開發(fā)燒點，品牌地產(chǎn)商進入南山，南山市場風起云涌，整體造勢，引發(fā)消費者關(guān)注；其二、前海受政府重視，對其進行了統(tǒng)一計劃，有較多利好消息，升值空間較大；其三、前海地處關(guān)內(nèi)，作為剛剛開發(fā)區(qū)域，其價格對應(yīng)較低，和關(guān)外住宅價格相差無幾；其四、地理位置優(yōu)越，交通對應(yīng)便利，又距離南山商業(yè)中心、科技園區(qū)不遠，周圍有較大消費群；其五、該片區(qū)作為剛剛開發(fā)區(qū)域，市場供給量不是很大。具體來看，該片區(qū)銷售情況展現(xiàn)以下幾方面特點：A．中、小戶型較受消費者歡迎深圳移民城市特征決定了深圳有太多單身者、很男女和丁克一族，她們比較年輕，對中小戶型住宅有很顯著需求和關(guān)注。同時，中小戶型價格較廉價，且更適宜投資，所以較為搶手。開盤心語家園、碧玉小家和前海宜家三個中小戶型樓盤，現(xiàn)在銷售率已達成95%以上，其中，10月份開盤碧玉小家，以40平方米1房、60平方米2房、80平方米3房小戶型，六個月時間已銷售約300套，銷售率達95%。另外，星海名城二期開發(fā)70-80平方米2房小戶型，在各戶型銷售情況中表現(xiàn)也最好，銷售率最高，且遠遠高于其它戶型。B.多層物業(yè)銷售較快在前海,多層物業(yè)通常戶型較小,關(guān)鍵是1房和2房,面積也關(guān)鍵在80平方米以下,況且多層住宅價格比較廉價,物業(yè)管理費也低,銷售情況很好。前海路以東,福海苑、東方美地苑和大陸莊園一期多層,全部是前開發(fā),早已銷售一空;前海路以西商業(yè)物業(yè)中，僅有陽光棕櫚園開發(fā)了11棟多層住宅物業(yè)，經(jīng)過訪談陽光棕櫚園策劃師了解到：在陽光棕櫚園住宅銷售過程中，多層銷售情況也很好，銷售速度最快。C．大戶型銷售有壓力大戶型多為首次置業(yè)高端業(yè)主或二次以上置業(yè)用戶購來自用，總價較高，這部分業(yè)主往往對小區(qū)環(huán)境及多種相關(guān)配套較為重視，前海還不含有成熟小區(qū)素質(zhì)，大戶型在銷售過程中有壓力自是難免。4月開盤西?；▓@，共有401套，其中，兩房和三房有314套，早早銷售已空，但其開發(fā)87套4房和5房住宅，至今仍有10多套未尋到業(yè)主。另外，經(jīng)過了解得悉星海名城二期大戶型，在各戶型中銷售率也最低。D．用戶能承受總價關(guān)鍵在55萬元以下從價格看，小戶型單價在4000~5000之間，總價在15~35萬之間；大戶型單價在5000~7000之間，總價在45~75萬之間是置業(yè)者較易接收價格區(qū)間。根據(jù)戶型總價分析：三房低于55萬接收力度很好；四房總價則最好在65萬~80萬之間。另外，高科技園區(qū)高級白領(lǐng)，企業(yè)老板和部分金融證券業(yè)人士則是高價房有力支撐（三）消費群分析1.成交用戶群背景分析依據(jù)陽光棕櫚園一期和二期成交用戶資料統(tǒng)計分析結(jié)果（共統(tǒng)計分析了1084位），和對鼎太風華，星海名城和碧玉小家置業(yè)用戶了解，前海用戶含有以下特征：南山區(qū)用戶最多從業(yè)主所在區(qū)域來看，大部分用戶來自南山區(qū)和福田區(qū)，分別約占30%和25%，且南山區(qū)中又以南頭（南油）用戶居多；其次是羅湖、南油、科技園片區(qū)用戶；也有少許用戶