三水二期可行性分析報(bào)告獅山農(nóng)行

目錄一、項(xiàng)目名稱………………2二、項(xiàng)目地點(diǎn)………………2三、項(xiàng)目投資商……………2四、項(xiàng)目開發(fā)商……………2五、項(xiàng)目概況………………2六、投資商、項(xiàng)目開發(fā)商概況……………2七、項(xiàng)目建設(shè)條件…………9八、市場(chǎng)分析………………12九、項(xiàng)目資金及盈利分析………………19十、項(xiàng)目評(píng)估成果（結(jié)論）………………23一、項(xiàng)目名稱三水時(shí)代廊橋二期二、項(xiàng)目地點(diǎn)當(dāng)?shù)貕K位于佛山市三水區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)9/10號(hào)；規(guī)劃總用地面積109525.3平方米；總建筑面積333765.79平方米；容積率不高于2.37；用途為城鎮(zhèn)混合住宅；使用權(quán)類型為出讓。三、項(xiàng)目投資商佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)四、項(xiàng)目開發(fā)商佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)五、項(xiàng)目概況三水時(shí)代廊橋項(xiàng)目二期擬建成40棟居民住宅樓,住宅總建面251700.50平方米,商業(yè)面積8251.46平方米,幼稚園3000平方米,規(guī)劃車位總數(shù)為2611個(gè)。二期工程開發(fā)周期為4年,建設(shè)期2.5年。土地獲得費(fèi)用已所有付清；前期費(fèi)用在各期期初發(fā)生；配套費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、不可遇見費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)及銷售收入在各期均勻發(fā)生。本項(xiàng)目建成后商鋪、住宅與車位所有用于銷售。三水時(shí)代廊橋項(xiàng)目二期擬建成40棟居民住宅樓。詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見下表:規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地萬平方米109526基底面積萬平方米21270.6總建筑面積平方米333765.8計(jì)算容積率建筑總面積平方米262952住宅建筑面積平方米251700.5商業(yè)建筑面積平方米8251.46幼稚園平方米3000地下室總建筑面積平方米65154.9容積率12.37綠化率％40％車位數(shù)個(gè)2611戶數(shù)戶3225每戶平均人數(shù)人3.5其中,綠地系統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)為綠地面積共43810.40平方米,人均綠地3.88平方米,綠地率40%。綠化設(shè)計(jì)重要以中央園林景觀為主,園林綠化、廣場(chǎng)及水景互相烘托以營(yíng)造出一種環(huán)境優(yōu)美景觀環(huán)境.綠地規(guī)劃詳情見下表: 綠地明細(xì)表項(xiàng)目面積（平方米）居住區(qū)規(guī)劃總用地109526綠地總面積43810.40人均綠地面積3.88綠地率(%)40％目前,我司暫定二期項(xiàng)目建筑樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)如下:項(xiàng)目總建筑信息明細(xì)表組團(tuán)號(hào)樓號(hào)型號(hào)戶型編號(hào)戶型面積（㎡）住宅計(jì)容面積商鋪/會(huì)所面積（計(jì)容）計(jì)容面積總建筑面積122＃Aa72.756177.531421.7221024.7421590.09b33.44c73.8823＃Aa72.756180.09b33.44c73.8824＃Ba87.677245.4b122.89225＃Ba87.677245.51616.315107.3215565.57b122.8926＃Ba87.677245.51b122.89327＃Aa72.756179.18982.225071.8125824.72b33.44c73.8828＃Aa72.756179.18b33.44c73.8829＃Aa72.756180.01b33.44c73.8830＃Ca74.295551.24b87.43431＃Da143.665274.42——5274.425570.48b163.9732＃Da143.665274.42——5274.425570.48b163.9733＃Da143.665274.42——5274.425570.48b163.97534＃Ba87.677509.3947.6120436.7020771.88b122.8935＃Aa72.756427.77b33.44c73.8836＃Ca74.295552.02b87.43637＃Aa72.756185.27838.213451.2413712.15b33.44c73.8838＃Aa72.756427.77b33.44c73.88739＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.8940＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.8941＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.89842＃Ba87.677509.3854.4820342.3920678.29b122.8943＃Aa72.756427.77b33.44c73.8844＃Ca74.295550.84b87.43945＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8846＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.891047＃Ba87.677509.3835.1720328.5820663.21b122.8948＃Aa72.756427.77b33.44c73.8849＃Ca74.295556.34b87.431150＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8851＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.881252＃Aa72.756427.77864.719274.6919582.97b33.44c73.8853＃Aa72.756427.77b33.44c73.8854＃Ca74.295554.45b87.431355＃Ca74.295556.36462.396018.756167.62b87.4356＃Ca74.295755.9——5755.95845.25b87.431457＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8858＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8859#Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.881560#Aa72.754017.13428.694445.824619.23b33.44c73.8861#Aa72.754266.93——4266.934355.21b33.44c73.881662#幼稚園30003000地下室65154.9合計(jì)251700.498251.46262951.95333765.8六、投資商、項(xiàng)目開發(fā)商概況（一）開發(fā)商簡(jiǎn)介1.名稱:佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)2.成立時(shí)間:8月4日注冊(cè)資本:人民幣4800萬元注冊(cè)地址:佛山市三水區(qū)西南街三達(dá)路30號(hào)華景華苑東103鋪3.經(jīng)營(yíng)范圍:參與開發(fā)佛山市三水區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)9、10、C.B1.B2.B3號(hào)地合計(jì)758.66畝用地興建（持有效資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）、發(fā)售、出租商住樓宇及配套設(shè)施。4.發(fā)展商資質(zhì)等級(jí):四級(jí)資質(zhì)5.企業(yè)負(fù)責(zé)人基本狀況:法人代表、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理:岑兆雄（三）投資商、項(xiàng)目發(fā)展商管理架構(gòu)及素質(zhì)1.各中心、部門重要職能:成本管理中心：根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目拓展與開發(fā)計(jì)劃,為項(xiàng)目擴(kuò)展提供有關(guān)經(jīng)濟(jì)分析,審核整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本控制,減少項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)和控制項(xiàng)目開發(fā)成本。下設(shè)成本控制部。營(yíng)銷管理中心:根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃,為拓展項(xiàng)目精確定位提供籌劃可行性分析,按照項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行項(xiàng)目籌劃、推廣和銷售工作,準(zhǔn)時(shí)按量完畢企業(yè)銷售指標(biāo),保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn),及時(shí)回籠資金。下設(shè)籌劃部和銷售管理部。財(cái)務(wù)資金中心:根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及企業(yè)年度計(jì)劃,通過建立與完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度,履行預(yù)算管理、核算管理、資金管理、合理稅務(wù)籌劃等職能,為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層決策提供真實(shí)可靠財(cái)務(wù)信息,合理控制企業(yè)稅賦支出,提高企業(yè)資本收益率。下設(shè)財(cái)務(wù)部和資金部。企業(yè)內(nèi)控中心:在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下,組織編制企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度工作計(jì)劃,組織進(jìn)行工作計(jì)劃完畢狀況督導(dǎo)和戰(zhàn)略完畢狀況檢討,開展企業(yè)人力資源管理、行政、后勤管理工作,從計(jì)劃、人力資源和行政后勤保證上保證企業(yè)正常運(yùn)行。下設(shè)行政人事部和運(yùn)行管理部。審計(jì)法務(wù)部:通過組織多種獨(dú)立客觀監(jiān)督和評(píng)價(jià)活動(dòng),審查和評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及內(nèi)部控制合適性、合法性和有效性,增進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目實(shí)現(xiàn)。2.佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)組織架構(gòu)圖:工工程部市場(chǎng)營(yíng)銷部人事行政部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目企業(yè)總經(jīng)理總經(jīng)辦4.項(xiàng)目企業(yè)及各部門重要職能項(xiàng)目企業(yè):全面負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目籌劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理和營(yíng)銷工作。項(xiàng)目企業(yè)總經(jīng)辦:負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行跟進(jìn),向總部總經(jīng)理匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r。項(xiàng)目企業(yè)總經(jīng)理在各個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)權(quán)力取決于自身對(duì)該環(huán)節(jié)熟悉程度,對(duì)于熟悉業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),重要起到控制作用；對(duì)于不熟悉業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),重要起到協(xié)調(diào)作用,協(xié)調(diào)總部有關(guān)職能人員對(duì)項(xiàng)目支持。項(xiàng)目財(cái)務(wù)部:根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,在總部財(cái)務(wù)管理中心統(tǒng)一指導(dǎo)下,完善項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算、會(huì)計(jì)核算制度,組織資金使用計(jì)劃編制、監(jiān)控,積極進(jìn)行項(xiàng)目稅收籌劃,以及進(jìn)行其他有關(guān)工作,支持實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷部:在貫徹集團(tuán)營(yíng)銷中心籌劃思緒基礎(chǔ)上,對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究,結(jié)合實(shí)際對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行籌劃包裝和推廣,溝通處理項(xiàng)目中突發(fā)問題,完畢營(yíng)銷中心銷售任務(wù)和指標(biāo),提高銷售隊(duì)伍素質(zhì),向總部匯報(bào)銷售數(shù)據(jù),為銷售決策提供提議和根據(jù)。項(xiàng)目人事行政部:根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行項(xiàng)目人力資源管理（某一層級(jí)人員招聘、培訓(xùn)、績(jī)效考核和薪酬管理等）,項(xiàng)目行政和后勤工作,保證項(xiàng)目開發(fā)工作平常正常進(jìn)行。項(xiàng)目工程部:根據(jù)國(guó)家法規(guī)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定組織施工管理、技術(shù)監(jiān)理工作,提供全過程施工組織及技術(shù)服務(wù)支持,保證工程項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全滿足企業(yè)整體規(guī)定,滿足客戶需要。企業(yè)總部和項(xiàng)目所有部門設(shè)置都是圍繞各開發(fā)項(xiàng)目,提供技術(shù)、資金、力量上支持。各部門責(zé)任、每一位員工工作崗位職責(zé)、工作規(guī)定、任職規(guī)定、任職條件、辦事程序和考核原則均有章可循。各部門遵章遵法,上行下效,企業(yè)整體動(dòng)作協(xié)調(diào),有較高工作效率,對(duì)各項(xiàng)目提供最大開發(fā)支持力度。（四）投資商開發(fā)業(yè)績(jī)時(shí)代地產(chǎn)前身是一家從事房地產(chǎn)中介代理、房地產(chǎn)銷售籌劃企業(yè),1999年該籌劃企業(yè)改組為時(shí)代地產(chǎn)。時(shí)代地產(chǎn)專注于在都市中心與郊區(qū)之間新興城區(qū)開發(fā)中高端住宅,將有潛力區(qū)域發(fā)展成為新都市中心。通過近十年不懈努力,時(shí)代地產(chǎn)樹立了“生活藝術(shù)家”企業(yè)形象,通過優(yōu)美園林、有特色樓群設(shè)計(jì)和完備配套設(shè)施,為不停成長(zhǎng)中層人士,提供舒適都市居住環(huán)境。自起,時(shí)代地產(chǎn)獲得了多種獎(jiǎng)項(xiàng),這充足肯定了“時(shí)代地產(chǎn)”品牌地位,其中重要包括：、持續(xù)兩年被《廣州日?qǐng)?bào)》與《信息時(shí)報(bào)》評(píng)比為“廣州市民十大最愛慕房地產(chǎn)品牌企業(yè)”；獲得“廣州十大明星地產(chǎn)企業(yè)”；中國(guó)主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)、金筑獎(jiǎng)專家委員會(huì)頒發(fā)“中國(guó)主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)——最具價(jià)值品牌”；入選“中國(guó)100強(qiáng)地產(chǎn)發(fā)展商”；中國(guó)主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)、金筑獎(jiǎng)專家委員會(huì)頒發(fā)“中國(guó)主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)——最具價(jià)值品牌”；獲得“中國(guó)房地產(chǎn)——最具創(chuàng)新價(jià)值企業(yè)”；獲得“中國(guó)廣州十大最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)品牌”；獲得“中國(guó)廣州最具誠信度房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)”；獲得“中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)30年成就獎(jiǎng)”；獲得“廣州房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)”；獲得“最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè)大獎(jiǎng)”；獲得“中國(guó)人居——杰出奉獻(xiàn)企業(yè)獎(jiǎng)”；獲得“中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)30年成就獎(jiǎng)”；時(shí)代糖果項(xiàng)目榮獲“廣州暢銷戶型獎(jiǎng)”、“最佳人居別墅大獎(jiǎng)”；時(shí)代YOU公寓項(xiàng)目獲得“中國(guó)房地產(chǎn)30年都市建設(shè)最具投資價(jià)值公寓”；獲得“廣州房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)”。時(shí)代地產(chǎn)專注于增長(zhǎng)潛力巨大廣東省,尤其是廣州、佛山、珠海、中山和清遠(yuǎn),抓住這些都市經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)所帶來機(jī)遇。底,時(shí)代地產(chǎn)在廣東省各地共擁有17到處在不一樣開發(fā)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目,開發(fā)竣工與在建經(jīng)典樓盤包括:曉安苑、翠逸家園、時(shí)代花園、時(shí)代玫瑰園、時(shí)代廊橋、依云小鎮(zhèn)、時(shí)代傾城、時(shí)代花生、時(shí)代糖果、桃園西岸、珠海時(shí)代廊橋等等。時(shí)代地產(chǎn)重要開發(fā)樓盤如下:時(shí)代玫瑰園時(shí)代玫瑰園——為年輕心而存在。設(shè)計(jì)現(xiàn)代、前衛(wèi)，重視營(yíng)造友好鄰里關(guān)系，陽光電梯間設(shè)計(jì)將這個(gè)理念發(fā)揮淋漓盡致。時(shí)代廊橋花園——時(shí)代廊橋花園——風(fēng)情萬種東南亞度假樂園。演繹休閑、精致、從容、有韻味田園生活。時(shí)代依云小鎮(zhèn)——時(shí)代依云小鎮(zhèn)——藝術(shù)家家，是匯集生活藝術(shù)家小鎮(zhèn)。這里到處流露著一種別樣資情，讓人陶醉其中。時(shí)代花生——時(shí)代花生——北歐功能主義設(shè)計(jì)，黑白主色外立面，充足體現(xiàn)簡(jiǎn)約、質(zhì)樸建筑風(fēng)格。南北對(duì)立戶型更是保證了光照和通風(fēng)，讓人們生活得愈加舒適健康。珠海時(shí)代廊橋珠海時(shí)代廊橋——簡(jiǎn)潔時(shí)尚風(fēng)格，重視色彩搭配，營(yíng)造出極富東南亞風(fēng)情住宅小區(qū)。七、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）房地產(chǎn)開發(fā)“四證”已獲得政府核發(fā)“佛三國(guó)用（）第106號(hào)”《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄖこ桃?guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》正在辦理中。（二）設(shè)計(jì)單位資質(zhì)廣州瀚華建筑設(shè)計(jì)有限企業(yè)（三）施工單位資質(zhì)茂名市電白建筑工程總企業(yè)廣州第五項(xiàng)目部（四）監(jiān)理單位資質(zhì)廣州聯(lián)嘉建設(shè)監(jiān)理有限企業(yè)（五）物業(yè)管理服務(wù)暫未確定（六）項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境1.本項(xiàng)目距離三水森林公園800米,公園面積3366畝,1995年被評(píng)為廣東省市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū),依法設(shè)置為三水生態(tài)保護(hù)區(qū)。森林公園有聞名海外世界第一大臥佛、漢藏佛文化藝術(shù)殿堂,華南地區(qū)最大孔圣園,以鱷魚為主題動(dòng)物園——鱷魚湖、集湖光山色于一體無情谷、鴛鴦湖、宣言廣場(chǎng)、情人谷,返樸歸真重陽古道以及80%林木覆蓋,而成為旅游勝地。2.運(yùn)用住宅周圍小塊用地布局宅旁綠地,以樹木、草坪、花卉點(diǎn)綴住宅院落空間。既可以提高綠地率,改善居住環(huán)境質(zhì)量,又成為居民就近休憩半公共綠化空間。宅旁綠地面積近萬平,為住戶營(yíng)導(dǎo)致一種真正屬于他們綠色庭園,詩意地棲居。3、本項(xiàng)目所在西南街道生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,自然資源豐富,供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善。政府服務(wù)、公共服務(wù)體系健全,文化、教育和衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展。八、市場(chǎng)分析（一）佛山市概況1.地理概況佛山市位于中國(guó)廣東省中南部,地處珠江三角洲腹地,東倚廣州,南鄰港澳,地理位置優(yōu)越。佛山氣候溫和,雨量充足,四季如春,自古就是富饒魚米之鄉(xiāng)。珠江水系中西江、北江及其支流貫穿全境,沖積出這片富饒大地。佛山市總面積3848.49平方公里,全市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。佛山市區(qū)位圖2.交通狀況佛山接壤廣州,居廣州往粵西、海南、西南交通要沖,境內(nèi)有321.325兩條國(guó)道,廣佛、廣肇、佛開等多條高速公路。廣茂鐵路,以及西江、北江干流通過。佛山市中心區(qū)距廣州三大交通樞紐（廣州新白云機(jī)場(chǎng)、廣州南沙港、廣州火車站）車程均在1小時(shí)之內(nèi)。佛山毗鄰港澳,與香港、澳門分別相距231公里和143公里,車程均在2小時(shí)左右,使佛山可以充足運(yùn)用港澳市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和國(guó)際性大都市地位,推進(jìn)佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì),走向國(guó)際化。廣佛交通路網(wǎng)逐漸對(duì)接,與廣州“羊城通”兼容“廣佛交通卡”得到推廣,增進(jìn)了佛山各區(qū)以及廣佛間互通。3.人口狀況底,全市常住人口592.3萬人,比上年末增長(zhǎng)2.96萬人,增長(zhǎng)0.5%；其中戶籍人口361.1萬人,比上年增長(zhǎng)3.26萬人。出生率為9.80‰,死亡率5.17‰。佛山鄰近港澳,環(huán)境得天獨(dú)厚,素稱“米之鄉(xiāng)”,也是著名僑鄉(xiāng),祖籍佛山華僑和港澳臺(tái)同胞達(dá)148萬人,其中港澳同胞80多萬人。4.氣候條件佛山氣候溫和,雨量充足,四季如春,屬南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候,溫暖多雨為其氣候基本特性,年平均氣溫在21.2～22.2℃之間。5.經(jīng)濟(jì)狀況初步核算,全市生產(chǎn)總值4333.30億元,比上年增長(zhǎng)15.2%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值95.17億元,增長(zhǎng)1.5%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值2842.81億元,增長(zhǎng)17.4%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值1395.32億元,增長(zhǎng)11.8%。在第三產(chǎn)業(yè)中,交通運(yùn)送、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增長(zhǎng)8.0％,批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)15.1％,住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)12.1％,房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)9.7％,其他服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)16.4％,金融業(yè)下降4.9％。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為2.2%、65.6%和32.2%。人均生產(chǎn)總值72975元,增長(zhǎng)14.3％。1978-地區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度6.工業(yè)與建筑業(yè)所有工業(yè)完畢增長(zhǎng)值2743.06億元,比上年增長(zhǎng)18.1%。其中規(guī)模以上工業(yè)完畢增長(zhǎng)值2591.72億元,增長(zhǎng)19.3%。在規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)值中,輕工業(yè)1239.81億元,增長(zhǎng)16.9%；重工業(yè)1351.91億元,增長(zhǎng)21.1%。輕重工業(yè)比例為1:1.09。國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)143.43億元,增長(zhǎng)34.1%；集體企業(yè)35.61億元,增長(zhǎng)8.5%；股份制企業(yè)1299.49億元,增長(zhǎng)17.7%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)947.13億元,增長(zhǎng)17.9%。在規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)值中,民營(yíng)企業(yè)1491.42億元,增長(zhǎng)18.4%,對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)值增長(zhǎng)奉獻(xiàn)率為57.4%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中,商品房住宅投資266.70億元,增長(zhǎng)23.7%。整年商品房施工面積1980.46萬平方米,增長(zhǎng)0.2%；其中,商品住宅1700.64萬平方米,增長(zhǎng)3.3%。商品房竣工面積321.44萬平方米,下降30.5%；其中,住宅269.86萬平方米,下降33.2%。商品房銷售面積542.88萬平方米,下降29.1%；其中,住宅481.97萬平方米,下降30.1%。年末商品房空置面積138.20萬平方米,下降0.2%；其中住宅58.34萬平方米,增長(zhǎng)37.5%。（二）三水區(qū)概況1.三水區(qū)地理概況三水區(qū)總面積874.22平方公里。轄有西南街道辦事處、白坭、樂平、蘆苞、大塘鎮(zhèn)和逕口華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。三水區(qū)是廣東省著名僑鄉(xiāng),有三水籍旅居海外華僑和港澳臺(tái)同胞20多萬人。三水區(qū)位圖2.人口狀況末三水區(qū)全區(qū)常住人口55.01萬人。按戶籍人口資料記錄,年末全區(qū)戶籍人口總戶數(shù)為12.4萬戶,總?cè)丝?8.89萬人。3.交通狀況三水區(qū)中心距廣州30公里,佛山24公里,毗鄰港澳,地理位置得天獨(dú)厚,廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路貫穿全境；流經(jīng)境內(nèi)伯西江、北江黃金水道,上可通廣西、桂林,下可達(dá)港澳等地。“六縱六橫”路面規(guī)劃寬度從40米到120米,目前,部分主干道已正在改造、動(dòng)工建設(shè),“六縱六橫”路網(wǎng)投入使用后,三水將全方位融入廣佛中心組團(tuán),同步進(jìn)入廣州“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。4.經(jīng)濟(jì)狀況三水區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值429.31億元,比去年同期增長(zhǎng)20.1％。三水區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額94.09億元,同比增長(zhǎng)20.8％,比去年同期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。同步,全區(qū)財(cái)政三級(jí)庫收入65.8億元,同比增長(zhǎng)25.8％,整年合計(jì)稅收收入32.14億元,同比增長(zhǎng)23.4％。全區(qū)共引入項(xiàng)目148個(gè),項(xiàng)目計(jì)劃投資總額142.5億元,在新引進(jìn)投資項(xiàng)目中,超億元項(xiàng)目有29個(gè),計(jì)劃投資總額達(dá)93.58億元。全區(qū)完畢工業(yè)總產(chǎn)值1238.52億元,同比增長(zhǎng)26.8％。工業(yè)對(duì)GDP奉獻(xiàn)率到達(dá)79.1%,拉動(dòng)全區(qū)GDP增長(zhǎng)16.3個(gè)百分點(diǎn),對(duì)全區(qū)整體經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。5.生活與社會(huì)保障,三水區(qū)城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資為28837元,同比增長(zhǎng)10.6％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16690元,同比增長(zhǎng)12.6％；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金純收入8480元,同比增長(zhǎng)6.3％。（三）三水區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.房地產(chǎn)投資日益擴(kuò)大,土地供應(yīng)充足三水區(qū)近年來土地供應(yīng)量大,成交量居佛山之最。三水區(qū)出讓地塊多以大型、郊區(qū)、景觀、單價(jià)低結(jié)合為特點(diǎn),如山水莊園、麗日天鵝湖、御江南等。三水商住地塊共成交13宗,成交面積158.5公頃。三水商住土地基本集中在西南地區(qū),呈向外擴(kuò)張型都市發(fā)展格局,可預(yù)見未來西南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將有較大發(fā)展前景。2.樓盤價(jià)格持續(xù)走高伴隨道路交通狀況改善和樓盤自身素質(zhì)不停提高,金沙洲樓盤銷售價(jià)格持續(xù)走高。洋房銷售價(jià)格從3000元/平方米,上升到目前5500元/平方米左右（三水雅居樂花園洋房售價(jià)5200元/平,截至8月）。3.三水區(qū)大地產(chǎn)品牌云集起,雅居樂、奧園等著名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入三水區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng),開始在三水區(qū)動(dòng)輒上千畝地吞進(jìn)土地,使三水區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅速發(fā)展時(shí)期。目前,三水區(qū)西南街道正在開發(fā)樓盤有：麗日?qǐng)?jiān)美森林湖項(xiàng)目名稱麗日?qǐng)?jiān)美森林湖位置三水區(qū)云東海大道森林公園東門南側(cè)開發(fā)商佛山市三水麗日?qǐng)?jiān)美房地產(chǎn)有限企業(yè)占地面積21.8萬平方米建筑面積21.4萬平方米容積率0.76套數(shù)1000套建筑形式洋房、別墅開盤時(shí)間3月戶型洋房120-150平方米均價(jià)4300-5000元/平方米交通廣三高速云東海出口即達(dá),珠二環(huán)、碧云路、云東海大道圍繞,至佛山、廣州僅30分鐘車程。配套設(shè)施金太陽超白金五星級(jí)酒店集住宿、餐飲、商務(wù)娛樂于一身。周圍臨近商業(yè)城肉菜市場(chǎng)、超市、銀行、西南二中、試驗(yàn)小學(xué)、半江幼稚園等配套。物業(yè)簡(jiǎn)評(píng)都市生態(tài)大盤,產(chǎn)品以低密度大戶型為主；緊靠森林公園,數(shù)千畝原生態(tài)樹木圍繞,常年林木蔥翠；周圍銀行、酒店、醫(yī)院、食肆林立,享有都市關(guān)鍵生活配套。周圍銀行、酒店、醫(yī)院、食肆林立，享有都市關(guān)鍵生活配套。綠湖愛倫堡項(xiàng)目名稱綠湖愛倫堡位置三水區(qū)云東海大道森林公園內(nèi)開發(fā)商佛山市綠湖實(shí)業(yè)發(fā)展有限企業(yè)占地面積86.7萬平方米建筑面積20萬平方米容積率0.23套數(shù)建筑形式洋房、別墅開盤時(shí)間1月主力戶型洋房115～170平方米4000-5500元/平方米交通臨近云東海大道、佛山一環(huán)、廣三高速、廣佛高速,出外交通以便。配套設(shè)施全面配套水岸風(fēng)情商業(yè)街、漁人碼頭、大型超市、巴士站、幼稚園、運(yùn)動(dòng)中心等設(shè)施,區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了一座按國(guó)際五星級(jí)原則建設(shè)度假酒店。物業(yè)簡(jiǎn)評(píng)依托天然森林、湖泊資源,引用國(guó)際最時(shí)尚湖居生活理念,按照美國(guó)生態(tài)湖泊小鎮(zhèn)為藍(lán)本進(jìn)行設(shè)計(jì)。三水雅居樂花園項(xiàng)目名稱三水雅居樂花園位置三水區(qū)西南涌右岸,瀕臨廣海路開發(fā)商佛山市雅居樂房地產(chǎn)有限企業(yè)占地面積27萬平方米建筑面積59萬平方米容積率1.8套數(shù)3000套建筑形式洋房、別墅開盤時(shí)間8月主力戶型洋房48～257平方米4200-5200元/平方米交通位于西南涌右岸,南、北分別與廣三高速公路及廣海大道相接。配套設(shè)施臨近商業(yè)城肉菜市場(chǎng)、超市、銀行、金太陽酒店、西南二中、試驗(yàn)小學(xué)、半江幼稚園等配套。物業(yè)簡(jiǎn)評(píng)西南涌地段是三水政府致力打造生態(tài)崇高住宅片區(qū),片區(qū)內(nèi)具有稀缺水景資源,為項(xiàng)目提供有力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（四）重要購房客戶分析:本項(xiàng)目目客戶重要為三水區(qū)當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T及該區(qū)域內(nèi)企業(yè)中薪階層、管理人員、企業(yè)白領(lǐng),當(dāng)?shù)赜幸欢ń?jīng)濟(jì)承受力原著居民,因升值潛力而投資客戶等。1.關(guān)鍵客戶:三水西南區(qū)域剛性需求個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中薪階層、一般員工,三水西南區(qū)域原居民,改善性置業(yè),規(guī)定居住環(huán)境更舒適。2、次關(guān)鍵客戶:三水西南區(qū)公務(wù)員體系、部分企業(yè)中層管理人員。3、輻射區(qū)域客戶：三水區(qū)周圍鎮(zhèn)區(qū)入城居住客戶,三水區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)承受力居民,因升值潛力而投資客戶。（四）產(chǎn)品定位企業(yè)將秉承“人與自然友好發(fā)展”、“居住與世界同步”開發(fā)理念來投資開發(fā)該項(xiàng)目,依托三水區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì),以“生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑”為主題,打造景致優(yōu)美高層洋房。（五）產(chǎn)品價(jià)格分析本案周圍可參照項(xiàng)目,重要是周圍樓盤——三水雅居樂花園、麗日?qǐng)?jiān)美森林湖、綠湖愛倫堡等。三水西南各樓盤價(jià)格匯總表單位:元/平方米序號(hào)樓盤名稱戶型價(jià)格1三水雅居樂花園洋房4200-52002麗日?qǐng)?jiān)美森林湖洋房4300-50003綠湖愛倫堡洋房4000-5500通過對(duì)三水西南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)深入研究分析,估計(jì)我司三水時(shí)代廊橋二期項(xiàng)目定價(jià)為:洋房銷售均價(jià)為4000-5000元/平方米,車位6-8萬/個(gè),商業(yè)設(shè)施8000-10000元/平方米。九、項(xiàng)目資金及盈利分析（一）評(píng)估根據(jù)1.按正常市場(chǎng)條件和正常稅費(fèi)測(cè)算。2.由于三水時(shí)代廊橋項(xiàng)目二期報(bào)建手續(xù)正在辦理之中,規(guī)劃指標(biāo)存在調(diào)整也許,因此暫按本宗地《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》中規(guī)定開發(fā)指標(biāo)來測(cè)算,待后來根據(jù)實(shí)際報(bào)建批復(fù)數(shù)據(jù)進(jìn)行合適調(diào)整。3、假設(shè)本項(xiàng)目建設(shè)可準(zhǔn)期進(jìn)行,則11月動(dòng)工,5月開始銷售。（二）項(xiàng)目銷售收入測(cè)算二期銷售收入預(yù)測(cè)表序號(hào)類型銷售價(jià)格（元）建筑面積（平方米）合計(jì)(萬元)備注1洋房4500251700.49113,265所有銷售2商鋪80008251.466,601所有銷售3車位6000026117,833二分之一銷售合計(jì)127,699（三）項(xiàng)目投資估算二期投資估算明細(xì)表財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)構(gòu)成分析項(xiàng)目銷售均價(jià)（元）合計(jì)（萬元）占總成本%備注（一）估計(jì)銷售收入127,699住宅4,500113,265所有銷售商鋪8,0006,601所有銷售車位60,0007,833二分之一銷售（二）項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算面積68,39672.48%1.土地成本19,30328.22%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款分?jǐn)?.前期工程費(fèi)6,3219.24%其中規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)109525.31,3692.00%約按125元/平方米場(chǎng)地平整費(fèi)用109525.39311.36%約按85元/平方米三通一平109525.32,1913.20%約按200元/平方米市政配套設(shè)施費(fèi)1,8301.94%約按125元/平方米3.建筑安裝工程費(fèi)用38,38356.12%其中土建工程費(fèi)用333765.836,71453.68%約按1100元/平方米裝修工程費(fèi)用333765.80.00%設(shè)備安裝工程333765.81,6692.44%約50元/平方米4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3,2384.73%其中園林綠化、環(huán)境工程333765.82,6703.90%約按80元/平方米通訊(電視、電信)333765.81670.24%約按5元/平方米消防工程333765.84010.59%約按12元/平方米5.不可預(yù)見費(fèi)1,1511.68%約為建安工程費(fèi)用*3%（三）期間費(fèi)用14,85415.74%1.銷售費(fèi)用2,5542.71%約銷售收入2%2.管理費(fèi)用1,2771.35%約銷售收入1%3.財(cái)務(wù)費(fèi)用4,0004.24%4.營(yíng)業(yè)稅6,3856.77%銷售收入5%5.都市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加6380.68%營(yíng)業(yè)稅10%（四）開發(fā)成本合計(jì)83,25088.22%（五）銷售利潤(rùn)44,44947.10%減:企業(yè)所得稅11,11211.78%按銷售利潤(rùn)25%總成本94,362100.00%（稅后）凈利潤(rùn)（萬元）33,337（稅后）凈利潤(rùn)率（%）26.11%各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下:二期工程稅后凈利潤(rùn)率為26.11%,目前房地產(chǎn)行業(yè)稅后凈利潤(rùn)率一般為20％,這表明從此財(cái)務(wù)指標(biāo)上看,二期工程非?？尚?。（四）項(xiàng)目資金來源、運(yùn)用及現(xiàn)金流量分析時(shí)代地產(chǎn)本次進(jìn)行三水時(shí)代廊橋二期項(xiàng)目開發(fā)資金重要來自三部分:自有資金、銀行貸款和銷售回籠資金。我司擬向貴行貸款17750萬元,借款期限為4年。項(xiàng)目開發(fā)后,預(yù)售回籠資金可投入后續(xù)工程,用于項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。從上表可見,該項(xiàng)目銷售收入為127699萬元,利潤(rùn)總額達(dá)44449萬元,扣除成本、期間費(fèi)用及所得稅等稅負(fù)后凈利潤(rùn)達(dá)33337萬元,凈利潤(rùn)率為26.11%,盈利能力較強(qiáng)。（五）敏感性分析:售價(jià)、成本、建設(shè)期、銷售期、銷售稅率等諸多不確定原因?qū)?duì)項(xiàng)目利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響。而以上諸原因中銷售稅率既定,建設(shè)期與銷售期可根據(jù)已往樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)測(cè)算,發(fā)生變化概率較小,最有也許發(fā)生變化是樓盤銷售價(jià)格和開發(fā)成本。因而,項(xiàng)目敏感性分析重要針對(duì)銷售價(jià)格以及開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算,分別計(jì)算當(dāng)銷售價(jià)格與開發(fā)成本分別上、下波動(dòng)5%、10%時(shí),對(duì)凈利率