房產(chǎn)評估分析報告

房地產(chǎn)評定匯報項目名稱：思南縣思唐鎮(zhèn)城北小區(qū)涼水溝組郭朝富擁有地上建筑物及隸屬物等進行估價受托估價單位：貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評定估價人員：陳德武王仁見委托估價方：思南中天投資開發(fā)估價日期：10月16日房地產(chǎn)估價匯報編號：黔惠房銅評（）3004號目錄一、封面二、目錄三、致委托方函四、估價師申明五、估價假設(shè)和限制條件六、《房地產(chǎn)估價結(jié)果匯報》七、《房地產(chǎn)估價技術(shù)匯報》八、估價對象相關(guān)資料九、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）十、估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）十一、注冊估價師資格證書（復(fù)印件）致委托方函思南中天投資開發(fā)：受貴單位委托，本企業(yè)秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立標(biāo)準(zhǔn)，對貴企業(yè)委托思南縣思唐鎮(zhèn)城北小區(qū)涼水溝組郭朝富擁有房屋及隸屬物進行市場價值評定，估價時點為8月20日，估價目標(biāo)為：“為確定被拆遷房屋及隸屬物貨幣賠償金額而評定其房產(chǎn)及隸屬物市場價值。”本企業(yè)依據(jù)估價目標(biāo)，遵照估價標(biāo)準(zhǔn)，采取適宜合理估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)市場價值原因進行分析，確定估價對象在市場上有足夠買方和賣方，而且進入市場無障礙條件下，于估價時點公開市場價值為人民幣=158240\*CHINESENUM2壹萬伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00元）。項目名稱建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)評定單價（元/㎡）總價（元）住宅26.63磚木484.0012889.00隸屬物————————2955.00累計————————=SUM(ABOVE)15844.00注：以上為現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)。評定具體結(jié)果及過程，見《估價結(jié)果匯報》。此致貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評定二0一O年十月十六日估價師聲明我們鄭重申明：1、我們在本估價匯報中陳說事實是真實和正確。二0一0年十月十六日估價假設(shè)和限制條件一、需要特殊說明事項1、本匯報評定結(jié)果不含評定對象轉(zhuǎn)移時所需稅費；2、委估房地產(chǎn)建筑面積以委估方及被拆遷方認(rèn)可數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；3、本匯報評定結(jié)果不含土地使用權(quán)價值。二、評定基準(zhǔn)以后調(diào)整事項：評定基準(zhǔn)以后、使用期以內(nèi)資產(chǎn)發(fā)生改變時，應(yīng)依據(jù)原評定方法對資產(chǎn)額按實際發(fā)生額進行調(diào)整。若資產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變，并對資產(chǎn)評定價產(chǎn)生顯著影響時，委托方應(yīng)立即聘用評定機構(gòu)重新進行估價。三、評定結(jié)果有效其它條件評定結(jié)果是反應(yīng)評定對象在此次評定目標(biāo)下參考價值，沒有考慮未來特殊交易方法可能追加價值等對其評定價影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生改變和遇有自然力或其它不可抗力對資產(chǎn)價值影響。目前述條件情況發(fā)生時，評定結(jié)果通常會失效。四、評定匯報使用限制條件1、依據(jù)國家相關(guān)要求，本估價匯報書自匯報出具之日起計，使用期為十二個月。超出十二個月需重新進行評定。2、在本匯報書使用期內(nèi)，若估價對象發(fā)生損壞或其權(quán)益發(fā)生重大改變，本匯報書及估價結(jié)果無效。房地產(chǎn)估價結(jié)果匯報一、評定項目名稱思南縣思唐鎮(zhèn)城北小區(qū)涼水溝組郭朝富擁有房產(chǎn)及隸屬物拆遷賠償價值評定二、委托估價方單位名稱：思南中天投資開發(fā)聯(lián)系人：電話：地址：三、受委托估價方機構(gòu)名稱：貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評定法人代表：孫曉東土地評定資質(zhì)注冊號：B5房地產(chǎn)評定資格證書號：建房估證字[]007號資質(zhì)等級：一級資產(chǎn)評定資格證書編號：0029059批準(zhǔn)文號：財評函字(1999)12號銅仁聯(lián)系地址：銅仁市解放路2號（大十字楊伯?dāng)z影館二樓）聯(lián)系電話：0856—5224168聯(lián)系人：鐘顯斌四、估價對象概況①房屋情況統(tǒng)計表項目名稱建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)（備注）住宅26.63磚木建成年代不詳注：以上為現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)②隸屬物情況表項目名稱數(shù)量單位備注水泥地平6.90㎡（兩眼）節(jié)柴灶1.00個石水缸2.00個豬槽2.00個石磨子1.00個苕坑1.00個衛(wèi)星接收器1.00戶水立戶1.00戶電立戶1.00戶照明線路（明線）26.63㎡以房屋建筑面積計算注：以上為現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)五、估價目標(biāo)為確定被拆遷房屋及隸屬物貨幣賠償金額而評定其房產(chǎn)及隸屬物市場價值。六、估價時點二0一0年十月二十日七、此次評定項目標(biāo)價值定義為：委估對象于現(xiàn)實正常使用情況下公開市場價值，不考慮抵押、查封、租賃等原因影響。八、估價依據(jù)（一）委托方和本估價機構(gòu)簽署房地產(chǎn)估價委托方；（二）委托方提供資料及相關(guān)證件；（三）中國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；（四）《中國擔(dān)保法》；（五）《中國城市房地產(chǎn)管理法》；（六）《中國土地管理法》；（七）《貴州省建筑工程計價定額》及相關(guān)調(diào)價文件；（八）估價人員掌握和搜集相關(guān)估價資料和市場信息；（九）思南縣物價局文件思價發(fā)〔〕68、〔〕56號。九、估價標(biāo)準(zhǔn)本評定匯報在遵照客觀、公正、科學(xué)、合理基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)下，結(jié)合估價目標(biāo)對估價對象進行評定。（一）正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象正當(dāng)權(quán)益為前提進行。正當(dāng)權(quán)益包含正當(dāng)產(chǎn)權(quán)、正當(dāng)使用、正當(dāng)處分等方面。（二）最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象最高最好使用為前提進行。最高最好使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充足合理論證，能使估價對象價值達成最大一個最可能使用。（三）替換標(biāo)準(zhǔn)：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得顯著偏離類似房地產(chǎn)在相同條件下正常價值。類似房地產(chǎn)是指其實物、權(quán)益、區(qū)位情況均和估價對象實物、權(quán)益、區(qū)位情況相同或相當(dāng)房地產(chǎn)。（四）估價時點標(biāo)準(zhǔn)：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價對象在估價時點時客觀合理價值或價值。在不一樣時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不一樣價值。估價時點是評定房地產(chǎn)價值時間點。（五）公平標(biāo)準(zhǔn)：要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立立場上，求出對各方當(dāng)事人來說全部公平合理價值。十、評定程序及方法（一）評定程序1、由專業(yè)人員組成評定小組；2、到現(xiàn)場勘察，搜集相關(guān)市場資料；3、調(diào)查核實相關(guān)法律文件，制訂評定工作計劃；4、進行評定估算，完成評定匯報。（二）評定方法選擇住宅房地產(chǎn)依據(jù)其特征和用途，宜采取重置成本法進行評定，首先求取建筑物重置單價，再按其使用年限，現(xiàn)場勘察建筑物狀態(tài)、使用和維護情況，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，確定評定對象成新率，最終評定其價值。計算公式為：（三）評定測算過程：1、建筑物及隸屬物重置價值《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,確定評定對象成新率（折舊年限）十一、估價匯報應(yīng)用使用期隨時間改變，評定對象價值也應(yīng)作對應(yīng)調(diào)整，故本匯報使用期為：自匯報出具之日起計，即自10月16日至10月十二、估價日期本估價匯報估價日期為8月20日十三、估價結(jié)果經(jīng)過估價人員采取科學(xué)、獨立、客觀分析和測算，評定對象在8月20日公開市場價值為人民幣=158240\*CHINESENUM2壹萬伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00元）。十四、中國注冊房地產(chǎn)估價師簽字估價人員資格證書注冊證號簽章項目責(zé)任人陳德武中國注冊房地產(chǎn)估價師估價人員陳德武中國注冊房地產(chǎn)估價師王仁見中國注冊房地產(chǎn)估價師5219975貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評定二0一0年十月十六日房地產(chǎn)估價技術(shù)匯報一、部分原因分析估價對象為在思南縣思唐鎮(zhèn)城北小區(qū)涼水溝組郭朝富擁有房屋及隸屬物等，該房屋建筑年代不詳，總建筑面積為：26.63平方米。該房地產(chǎn)所處區(qū)域通常，維護很好，周圍環(huán)境很好，交通通常。（注：詳見附件）二、區(qū)域原因分析估價對象在思南縣，交通情況通常，各項配套服務(wù)設(shè)施通常。三、市場背景分析1、通常原因（1）城市資源情況思南縣在貴州省東部烏江中下游，銅仁地域南部邊緣，東臨印江縣，南接石阡縣，西臨風(fēng)崗縣，北靠德江縣。縣城距貴陽360公路，距銅仁187公里，距遵義205公里；全縣土地總面積2230平方公里，人口62.52萬人，縣城所在思塘鎮(zhèn)在全縣地理中心，該鎮(zhèn)管轄27個村委會，總土地面積73.52平方公里。地?zé)帷⒌孛玻核寄峡h地處貴州高原武陵山脈和大類山脈之間，南北走向烏江是兩大山脈自然分界線，整個地勢受烏江切割影響，北、東、西三面較高，中間烏江河谷較低，境內(nèi)最高海拔1363米，最低海拔340米，地貌以滲蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主，大致分為山地、丘陵、崗地、壩地及水面等五類。分別占全縣土地總面積為46.2%、38.7%、8.5%、5.5%、1%。氣候、水文：思南縣屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，含有春、夏較長，秋季較短，冬暖夏熱，冰雪偏少特點，年降水量1154.3毫米，最高氣溫40.7℃，最低氣溫-5.5℃，境內(nèi)284條大小河流均以烏江為排泄而呈網(wǎng)絡(luò)狀布全縣，河網(wǎng)密度24公里/百平方公里。全縣耕地1230564畝，占全縣總面積36.9%，林地92.9畝，森林覆蓋率23.08%，園地5128.4畝，牧草地384777.6畝，居民及城鎮(zhèn)工業(yè)用地49072.4畝，交通用地14653.7畝，水域用地45429.9畝，未利用地58134.2畝。作物以糧食為主，經(jīng)濟作物以烤煙為主。是全國優(yōu)質(zhì)烤煙生產(chǎn)基地縣；關(guān)鍵礦產(chǎn)為原煤，年生產(chǎn)原煤25萬噸左右，能滿足各行業(yè)生產(chǎn)、生活需要。全縣管轄27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（其中建制鎮(zhèn)十三個），全縣GDP逐年增加，地方財政逐年增收，社會商品零售總額逐年增大，糧食總產(chǎn)量逐年增多，工業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵有煤、復(fù)合肥、炸藥、水泥、白酒，農(nóng)畜產(chǎn)品關(guān)鍵有水稻、烤煙、油菜、生豬、牛羊等。交通：全縣交通以運輸為主、水路運輸為主為輔，陸上有省道（銅遵線、思石線）為主干線，全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部有縣鄉(xiāng)村公路形成網(wǎng)絡(luò)，全縣公路通車?yán)锍?23公里，省道130公里，縣道493公里，水上運輸上通余慶，下達沿河、涪菱，正常水位可通行300噸船舶。電力條件：縣城已和國家電網(wǎng)相連，初步完成了農(nóng)村電網(wǎng)改造，縣內(nèi)水電站能滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展需要，立即完工思林電站是烏江流域水電梯級開發(fā)國家關(guān)鍵建設(shè)西電東送項目，其裝機容量較大。供水條件：全縣已建成固定、移動通訊網(wǎng)絡(luò)，覆蓋全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地，移動電話用戶1.6萬戶，固定電話用戶2.1萬戶。教育、醫(yī)療、服務(wù)條件:縣城有高、初中學(xué)個各2所、師范1所，思南中學(xué)、思南師范均面向外縣招生，是西五縣教育中心。門診、住院、中醫(yī)院各一所，醫(yī)療設(shè)施齊全。服務(wù)行業(yè)有全地域最大、設(shè)施最齊全賓館一座。（2）房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場情況該縣房地產(chǎn)制度嚴(yán)格按國家相關(guān)要求實施，房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模，且市場發(fā)育良好，交易活躍。城鎮(zhèn)職員住房全方面實施商品化?？h城舊城改造力度逐年加大，外來投資房地產(chǎn)客商逐年增多，這對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展將起到主動推進作用。土地使用制度已全方面實施改革，變土地?zé)o償無限期無流動使用為有償有限期有流動使用制度，對經(jīng)營性用地已全方面實施公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓。土地出讓價值處于全區(qū)中上水平。基準(zhǔn)地價已于更新。而縣城城南片區(qū)土地出讓為全區(qū)土地出讓起到了模范作用，尤其是土地出讓工作可操作性，其透明度、公正性均處于全區(qū)市場配置土地資源前沿。（3）產(chǎn)業(yè)政策依據(jù)地委、行署相關(guān)精神，“興工富區(qū)、旅游活區(qū)”戰(zhàn)略已全方面實施。伴隨縣城東部、南部及北部新區(qū)建設(shè)和發(fā)展，縣委、縣政府出臺了相關(guān)招商引資文件，大力發(fā)展思南優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引進外資，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，對來思南投資客商在很多方面全部給以優(yōu)惠政策，尤其在地方稅及土地使用方面政策更活，措施更靈。未來該縣漿大力推進房地產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。為提升全縣GDP打下堅實基礎(chǔ)。（4）城市計劃和發(fā)展目標(biāo)縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)計劃較差，現(xiàn)伴隨舊城改造力度加大，思南城市計劃關(guān)鍵在東西城區(qū)住宅及配套設(shè)施方面，計劃格局表現(xiàn)了山青水秀特點，突出烏江功效。伴隨計劃更新，城區(qū)已發(fā)生了很大程度改變，未來縣城將發(fā)展成為以商住為主、工業(yè)為輔、旅游次之心城市計劃格局，逐步向現(xiàn)代化小城市前進。（5）城市社會經(jīng)濟發(fā)展情況現(xiàn)在縣城社會經(jīng)濟關(guān)鍵以商服業(yè)為主，輔以部分工業(yè)經(jīng)濟，經(jīng)濟布局不合理，發(fā)展水平、綜合實力較弱。四、最高最好使用分析估價對象設(shè)計用途為住宅用房和其它生產(chǎn)生活設(shè)施用房，現(xiàn)實狀況用途為住宅和其它生產(chǎn)生活設(shè)施用房，保持現(xiàn)實狀況繼續(xù)使用最為有利，現(xiàn)在使用現(xiàn)實狀況為最高最好使用狀態(tài)。五、估價方法選擇依據(jù)估價目標(biāo)及估價對象情況，能夠分別采取不一樣估價方法。估價方法通常有市場比較法【市場比較法是指在求取估價對象房地產(chǎn)價值時，將估價對象房地產(chǎn)和在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易類似房地產(chǎn)加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易類似房地產(chǎn)已知價值修正得出估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)合理價值一個估價方法】、重置成本法【重置成本法是指首先估測被評定房地產(chǎn)重置成本，然后估測被評定房地產(chǎn)業(yè)已存在多種貶損原因，并將其從重置成本中給予扣除而得到被評定房地產(chǎn)價值一個評定方法】、收益法【收益法是指經(jīng)過估測被評定房地產(chǎn)未來預(yù)期收益現(xiàn)值來判定房地產(chǎn)價值一個評定方法】、假設(shè)開發(fā)法【假設(shè)開發(fā)法其實質(zhì)就是剩下法，假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價值扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩下值測算被估房地產(chǎn)價值方法】四種。依據(jù)待估房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況用途（住宅用房），收益法及假設(shè)開發(fā)法不宜采取。原因是：①假設(shè)開發(fā)法是在某一區(qū)域房地產(chǎn)市場加以極少或沒有市場交易可比案例情況下采取，對于此次評定住宅房地產(chǎn)是按現(xiàn)實狀況用途進行評定，假如采取假設(shè)開發(fā)法評定，其結(jié)果會偏離區(qū)域正常市場價值，故不宜采取。②此次評定也不予采取收益法，關(guān)鍵是收益法中客觀純收益難以確定，即使能夠經(jīng)過調(diào)查得到現(xiàn)實狀況條件不一樣一路段住宅用房租金情況，但資本化率不易確定，假如資本化率確定不符合區(qū)域?qū)嶋H情況，則評定結(jié)果也是會偏離區(qū)域正常市場價值。③所以次評定不含土地使用權(quán)價值，而平時市場價值均是包含土地使用權(quán)價值，是所以此次評定亦不能采取市場比較法。此次對待估房地產(chǎn)進行評定能夠采取重置成本法進行估價，因為我們能夠依據(jù)貴州省建筑工程定額，并結(jié)合思南縣城建筑市場，考慮建筑投資利潤成本、利息、利潤等原因，而這些數(shù)據(jù)資料均能夠經(jīng)過市場調(diào)查而獲取，故能夠采取該方法進行價值評定。