《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》本科全冊(cè)配套完整教學(xué)課件

《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》本科全冊(cè)配套完整教學(xué)課件房地產(chǎn)開發(fā)與管理

本課程講解內(nèi)容第一章管理與城市房地產(chǎn)第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究第四章房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理第六章住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理第七章房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的其它管理

如何學(xué)好本門課程，并有所獲得？

1、認(rèn)真聽講：記必要的筆記，討論互動(dòng)

2、多讀書：教材內(nèi)容、課后延伸閱讀；

3、多實(shí)踐：理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合；結(jié)合課堂教學(xué)，學(xué)習(xí)一些專著、教材、學(xué)術(shù)期刊中的論文。

課余時(shí)間多去樓盤看看，提出問(wèn)題，多看看資訊關(guān)于考試：如何取得好成績(jī)？

1、活用教材內(nèi)容50分、延伸內(nèi)容20分、平時(shí)成績(jī)30分；2、以試卷（綜合能力）考試為主，課程作業(yè)成績(jī)占30%3、紀(jì)律、考勤第一章管理與城市房地產(chǎn)討論:什么是管理?關(guān)鍵詞：決策、協(xié)調(diào)、資源的配置、整合……什么是管理?1-1管理的內(nèi)涵管理的概念，一種綜合定義管理是引導(dǎo)人力資源和物質(zhì)資源進(jìn)入動(dòng)態(tài)組織以達(dá)到這些組織的目標(biāo)，亦即使服務(wù)對(duì)象獲得滿意，并且使服務(wù)的提供者獲得一種高度的士氣和成就感。管理（Management）：根據(jù)組織資源（人力、財(cái)務(wù)、物質(zhì)、信息）所進(jìn)行的一系列活動(dòng)（包括規(guī)劃與決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制），其目的是以有效率的和有效能的方式實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)。效率efficient：聰明利用資源和實(shí)現(xiàn)成本效益效能effective：制定正確的決策并成功地予以實(shí)施環(huán)境投入人力資源財(cái)務(wù)資源物質(zhì)資源信息資源規(guī)劃

與決策組織領(lǐng)導(dǎo)控制實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

效率

效能組織中的管理（來(lái)源：《管理學(xué)》，【美】RichyW.Griffim,2008）規(guī)劃與決策設(shè)定組織目標(biāo)并決定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最佳手段管理過(guò)程控制監(jiān)督和糾正當(dāng)前的活動(dòng)以保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)組織決定資源和活動(dòng)組合的最佳方式領(lǐng)導(dǎo)激勵(lì)組織成員，為組織利益最大化而工作（來(lái)源：《管理學(xué)》，【美】RichyW.Griffim,2008）什么是管理?1-1管理的內(nèi)涵管理學(xué)的研究對(duì)象一類是經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科；另一類是非經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科

而房地產(chǎn)開發(fā)與管理是介與這兩大類管理之間的管理學(xué)科。

四個(gè)層次則是微觀管理學(xué)、中觀管理學(xué)、宏觀管理學(xué)、管理學(xué)。

本教材所涉及的管理領(lǐng)域偏向于微觀管理學(xué)管理學(xué)的研究方法唯物辯證法、系統(tǒng)科學(xué)、理論聯(lián)系實(shí)際、比較研究、其他：歸納法、試驗(yàn)法、演繹法、案例分析法、數(shù)學(xué)方法討論:什么是城市?城市的起源？關(guān)鍵詞：勞動(dòng)分工、私有制、交易場(chǎng)所、防御性……什么是管理?1-2城市的產(chǎn)生和發(fā)展城市的定義三個(gè)因素：人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行政的意義以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口集聚形成的較大居民點(diǎn)及其配套設(shè)施所形成的區(qū)域，包括按國(guó)家行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市的基本特征城市的集聚性：與農(nóng)村的區(qū)別城市的系統(tǒng)性：一個(gè)有機(jī)整體，人工系統(tǒng)、開放系統(tǒng)、復(fù)雜系統(tǒng)綜上所述，城市是一個(gè)人工的、開放的、復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)。它的各個(gè)子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互依賴、相互制約、相互作用，使城市這個(gè)巨大系統(tǒng)能夠和諧地運(yùn)轉(zhuǎn)，維持其動(dòng)態(tài)平衡。什么是管理?城市的本質(zhì)1、一種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力

人們改造自然，使其適應(yīng)社會(huì)需要的力量，即生產(chǎn)力2、一種集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力城市集聚能大大提高生產(chǎn)力；

城市巨大系統(tǒng)的整體功能大于各要素的功能之和，整體大于部分之和3、城市特殊形態(tài)生產(chǎn)力的決定因素城市規(guī)模、

城市基礎(chǔ)設(shè)施、

城市結(jié)構(gòu)、

城市的人口規(guī)模和用地規(guī)模

城市這種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力，是由于城市的兩個(gè)基本特征——集聚性和系統(tǒng)性所帶來(lái)的。所以，我們可以把這種特殊的生產(chǎn)力稱作集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力。1-3城鎮(zhèn)化建設(shè)與發(fā)展

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問(wèn)題的重要途徑，是推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要抓手。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間。城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)提高城市可持續(xù)發(fā)展能力推動(dòng)新型城市建設(shè)改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制討論:什么是房地產(chǎn)?關(guān)于房地產(chǎn)身邊的故事什么是管理?1-4房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱；地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、隨著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房屋財(cái)產(chǎn)按用途可分為五類：1、住宅用房2、生產(chǎn)用房3、營(yíng)業(yè)用房4、行政用房5、其它專業(yè)用房上述中的第1類稱為住宅用房，第2～第5類統(tǒng)稱為非住宅用房。什么是管理?土地財(cái)產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過(guò)人類開發(fā)、改造過(guò)的土地，兩者都能被人們當(dāng)作財(cái)產(chǎn)予以占有。用地分類包括城鄉(xiāng)用地分類、城市建設(shè)用地分類城市用地共分10大類、46中類和73個(gè)小類。城市用地的10大類及其代號(hào)分別為：

居住用地（R）公共設(shè)施用地（C）工業(yè)用地（M）倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）對(duì)外交通用地（T）道路廣場(chǎng)用地（S）市政公用設(shè)施用地（U）綠地（G）特殊用地（D）水域和其他用地（E）什么是管理?房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。它是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。（1）土地開發(fā)與再開發(fā)（2）房屋開發(fā)和建設(shè)（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)、公證等（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維護(hù)、保安、綠化等等（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等什么是管理?房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，是物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)形成甲方、乙方的密切合作關(guān)系。1-5房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征、分類房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是指在（依據(jù)本法）取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)的特征1、房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”

2、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程具有長(zhǎng)期性3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的時(shí)序性4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性5、房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)開發(fā)的分類1、按開發(fā)的區(qū)域性劃分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)2、按開發(fā)的規(guī)模劃分單項(xiàng)開發(fā)成片開發(fā)成片開發(fā)在具體的實(shí)施過(guò)程中往往采取分期分批、“滾動(dòng)開發(fā)”的方式。3、按開發(fā)的對(duì)象劃分 土地開發(fā) 房屋開發(fā) 綜合開發(fā)

復(fù)習(xí)思考題1、什么是管理？聯(lián)系實(shí)際談?wù)劰芾碓谏鐣?huì)中的重要性。2、城市的定義、基本特征和本質(zhì)是什么？3、什么是房地產(chǎn)？4、簡(jiǎn)述房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)的概念以及與建筑業(yè)的關(guān)系。5、何謂房地產(chǎn)開發(fā)？它有哪些基本特性？1-6房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段和主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段1、投資決策分析階段這一階段主要的內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究2、前期工作階段在投資決策分析后到正式施工之前的一段時(shí)間，獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（1）獲得土地使用權(quán)（2）實(shí)施籌資計(jì)劃（3）規(guī)劃方案的擴(kuò)初設(shè)計(jì)（4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償（6）施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和開發(fā)成本（8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜3、項(xiàng)目建設(shè)階段將開發(fā)過(guò)程中涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)上，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸正式實(shí)施的活動(dòng)。包括：落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等4、竣工驗(yàn)收與交付使用階段竣工驗(yàn)收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)。

由開發(fā)商組織設(shè)計(jì)部門、建設(shè)單位、使用者、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)的管理部門，按照被批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的內(nèi)容和國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行綜合檢查。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的主要參與者開發(fā)商、建筑承包商、政府部門和金融機(jī)構(gòu)

開發(fā)商是項(xiàng)目的出資者、組織者、管理者和協(xié)調(diào)者，參與整個(gè)開發(fā)過(guò)程。

建筑承包商按照合同的要求，組織人員、設(shè)備、技術(shù)進(jìn)行施工，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。

政府部門主要是以房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的行政管理者身份參與其中的。開發(fā)活動(dòng)中的不少環(huán)節(jié)需要經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門的審批許可和協(xié)調(diào)，如審批發(fā)放建設(shè)用地許可證，審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，發(fā)放施工執(zhí)照，協(xié)調(diào)市政、公建配套計(jì)劃等。

金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)中是以資金的最主要提供者身份而參與其中的。向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款是開發(fā)商籌資的最主要的方法。1-7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織開發(fā)企業(yè)的人員和組織機(jī)構(gòu)開發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成：

第一類是管理人員；第二類為專業(yè)人員；第三類是工程技術(shù)人員具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中至少應(yīng)具有六個(gè)方面專業(yè)人員：

1、建筑師及項(xiàng)目管理人員；

2、工程師；

3、會(huì)計(jì)師；

4、經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員；

5、估價(jià)師及市場(chǎng)營(yíng)銷人員；6、律師與代理人

開發(fā)企業(yè)的的組織機(jī)構(gòu)類型董事會(huì)總工程師董事長(zhǎng)、總經(jīng)理總經(jīng)濟(jì)師辦公室研究發(fā)展部副總經(jīng)理人事部開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程技術(shù)部總會(huì)計(jì)師財(cái)務(wù)部綜合計(jì)劃部經(jīng)營(yíng)銷售部材料部

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的基本素質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)的是一項(xiàng)環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)高的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要運(yùn)用運(yùn)營(yíng)、建筑、財(cái)務(wù)、法律、管理等多方面的知識(shí)，需要與各方面的人員打交道。1、熟知有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策與法規(guī)2、掌握一定的融資技巧3、具備較強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí)4、具備基本的建筑知識(shí)5、具備較強(qiáng)的公關(guān)能力6、掌握其他的相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件1、有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2、有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；3、注冊(cè)資本在100萬(wàn)元以上；4、有不少于5人持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員、2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員；5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件

6、申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)需滿足的基本條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)：一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的有效期房地產(chǎn)開發(fā)行為法律制度

復(fù)習(xí)思考題1、房地產(chǎn)開發(fā)包括哪幾個(gè)工作階段？2、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中主要參與者有哪些？3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有哪些方面的專業(yè)人員組成？

4、了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)類型。

5、了解房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的條件與業(yè)務(wù)范圍。課外延伸閱讀：1、《21世紀(jì)的管理挑戰(zhàn)》（美）彼得*德魯克著，機(jī)械工業(yè)出版社2、《卓有成效的管理者》（美）彼得*德魯克著，機(jī)械工業(yè)出版社3、《格魯夫給經(jīng)理人的第一課》（美）安迪*格魯夫著,中信出版社4、《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》葉檀著，山西出版集團(tuán)5、《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC》陳淮系列講座，中國(guó)發(fā)展出版社6、《理想豐滿》馮侖著，文化藝術(shù)出版社7、《任志強(qiáng)的地產(chǎn)人生》，任志強(qiáng)著，中信出版社8、《讓靈魂跟上腳步》，王石著，中信出版社第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取

什么是管理?2-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和程序項(xiàng)目選擇的概念

就其開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定。

項(xiàng)目選擇一般可分六個(gè)步驟：

1、廣泛尋找投資項(xiàng)目

2、精心篩選投資項(xiàng)目

3、對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究

4、項(xiàng)目投資談判

5、詳細(xì)可行性研究

6、房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策

在房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程中，能最大程度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的是項(xiàng)目選擇和方案設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。項(xiàng)目選擇的程序1、投資項(xiàng)目尋找稱為“看地”或“選址”

項(xiàng)目數(shù)量10：1或更多2、投資項(xiàng)目精選3、初步可行性研究4、項(xiàng)目談判5、詳細(xì)的可行性研究6、公司總體決策一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針什么是管理?2-2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址管理

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。”建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容，應(yīng)包括建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，按建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)規(guī)劃管理。住宅項(xiàng)目選址原則1、住宅項(xiàng)目選址要以城市總體規(guī)劃為依據(jù)；2、住宅項(xiàng)目選址必須考慮市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件；3、住宅項(xiàng)目選址要與立體軌道交通發(fā)展情況相適應(yīng)；4、住宅項(xiàng)目選址必須符合環(huán)境保護(hù)要求；5、住宅項(xiàng)目選址必須考慮周邊設(shè)施的控制要求；6、住宅項(xiàng)目選址應(yīng)考慮相關(guān)風(fēng)水原則。住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境1、住宅區(qū)位

是指住宅的地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的綜合。2、住宅與生態(tài)系統(tǒng)

是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過(guò)程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。申領(lǐng)建筑項(xiàng)目選址意見書住宅開發(fā)單位必須填寫《建筑項(xiàng)目選址意見申請(qǐng)表》，詳P47表格規(guī)劃管理部門核發(fā)《住宅建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》，從與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)性；與城市交通、通訊等規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)性；與所在地區(qū)生活居住區(qū)及公共設(shè)施規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)性；與城市環(huán)境保護(hù)、風(fēng)景名勝、文物保護(hù)等方面的協(xié)調(diào)性。什么是管理?2-3住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容1、概念

建設(shè)用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、主要內(nèi)容

核定土地使用性質(zhì)：商業(yè)、金融、旅游、辦公、居住、工業(yè)等

核定土地開發(fā)強(qiáng)度（1）容積率：也稱建筑面積密度，一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比率。容積率高，則土地利用程度高。（3）擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求：

a、關(guān)于沿街兩側(cè)建筑高度

H≤1.5（W+S）SW（2）建筑密度：建筑基地總面積與建筑用地總面積的比率。與采光、通風(fēng)、綠化的關(guān)系密切。關(guān)系到房屋建筑物的環(huán)境質(zhì)量。b、沿街高層組合建筑高度：A≤L（W+S）（投影角為56.3度）或A≤1.5L（W+S）（投影角為45度）c、建筑退讓：擬建筑物后退道路紅線、河道藍(lán)線、鐵路線、高壓電線及界外建筑的距離。d、建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效；未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。

P51，

圖2-3什么是管理?2-4住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念

建設(shè)工程規(guī)劃管理，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對(duì)建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會(huì)同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對(duì)擬建工程項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標(biāo)高、建筑色彩和風(fēng)格進(jìn)行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證——《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。審領(lǐng)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”：建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；建設(shè)基地地形圖，比例1:500,或1:1000；建筑設(shè)計(jì)方案圖等。申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的程序P53，

圖2-4住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（一）按土地來(lái)源不同對(duì)工程規(guī)劃進(jìn)行管理1、在行政劃撥基地上建設(shè)2、在土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè)

在土地使用權(quán)有償出讓基地，在受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并進(jìn)行土地使用權(quán)初試登記取得土地使用權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門送審建筑設(shè)計(jì)方案，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。土地的基本概念土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過(guò)去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。澄清幾個(gè)概念：1、土地與土壤的區(qū)別土地的含義比土壤廣泛。2、土地與國(guó)土的區(qū)別

3、土地與景觀的區(qū)別

4、土地與土地資源的區(qū)別

5、土地與地產(chǎn)什么是管理?2-5現(xiàn)行的土地制度土地的職能和特點(diǎn)

土地最顯著的特定在于其有限性和不可再生性。土地利用規(guī)劃編制土地利用規(guī)劃的內(nèi)容與步驟：綜合評(píng)價(jià)土地資源，按照土地所在區(qū)位、土地自然特征及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地生產(chǎn)力現(xiàn)狀及前景、居住人口密度和人均收入、土地上城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施及投入強(qiáng)度等將土地劃成不同等級(jí)；進(jìn)行土地利用預(yù)測(cè)；確定用地標(biāo)準(zhǔn)及用地結(jié)構(gòu)；指出本地區(qū)功能分區(qū)；制定土地整治和保護(hù)規(guī)劃；確定本地區(qū)土地利用總體及詳細(xì)規(guī)劃?，F(xiàn)行土地制度P56土地所有權(quán)和土地使用權(quán)

土地所有權(quán)是土地所有人對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是指依照法律享有利用、經(jīng)營(yíng)和取得收益的權(quán)利。2-6土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的獲取方式土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金是指為獲取土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式有三（四）種，即協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、（掛牌）。協(xié)議出讓土地使用權(quán)

協(xié)議出讓，是指出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非營(yíng)利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)

招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個(gè)人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而?。ú灰欢ǔ鰞r(jià)最高者得）。它主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目。拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓，是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由土地管理部門（或委托拍賣行）代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價(jià)出讓，由高價(jià)者獲得土地使用權(quán)。它主要適用于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （1）必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（3）贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

土地使用權(quán)出租

土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。土地使用權(quán)抵押的標(biāo)的物不僅包括土地使用權(quán)，還包括地上建筑物和其他附著物。

土地使用權(quán)終止劃拔土地使用權(quán)交易劃拔土地使用權(quán)的含義土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)行政劃拔取得土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用往往低于通過(guò)有償出讓方式取得土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用，甚至常常是無(wú)償性質(zhì)的。通過(guò)行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。

合作建設(shè)和補(bǔ)地價(jià)合作建設(shè)合作建設(shè)（又稱聯(lián)建，聯(lián)合開發(fā)）“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”。

補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)的含義第一，出讓體系中。如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過(guò)的部分即稱補(bǔ)地價(jià)。

第二，屬行政劃拔無(wú)償取得，補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的出讓金也稱為補(bǔ)地價(jià)。2-7集體土地征收與流轉(zhuǎn)

征用集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、土地補(bǔ)償費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn)；2、安置補(bǔ)助費(fèi)；3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等；4、臨時(shí)用地補(bǔ)償；5、合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。2-8國(guó)有土地上房屋征收管理制度與政策房屋征收的概念

國(guó)家為了公共利益的需要，依照法定權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個(gè)人及其不動(dòng)產(chǎn)并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨?。?jiǎn)稱房屋拆遷或拆遷。房屋征收的管理體制1、房屋征收的主體：市、縣級(jí)人民政府。2、房屋征收部門。其組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。3、房屋征收實(shí)施單位。可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。4、房屋征收的監(jiān)督與指導(dǎo)部門。房屋征收的程序1、擬定征收補(bǔ)償方案；2、組織有關(guān)部門論證，內(nèi)容包括建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。3、征求公眾意見。不得少于30日。4、房屋征收決定。5、與房屋征收相關(guān)的工作。

1）組織調(diào)查登記。

2）對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

3）暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

4）征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償，或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)的有關(guān)用語(yǔ)1、被征收人；2、公有房屋承租人；3、共同居住人；4、房屋使用人。舊城區(qū)改建的調(diào)查和征收決定1、意見征詢及調(diào)查：90%以上被征收人、公有房屋承租人同意。征求意見不得少于30日。2、征收補(bǔ)償費(fèi)用及社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3、房屋征收決定及公告。4、舊城區(qū)改建征收決定。簽約比例不得低于80%，不服的被征收人、公有房屋承租人，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。征收補(bǔ)償?shù)囊话阋?guī)定1、征收補(bǔ)償協(xié)議主體的確定。房屋征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、被征收人、公有房屋承租人簽訂。2、房屋征收價(jià)值評(píng)估。應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。3、征收居住房屋補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)清差價(jià)，就近地段范圍。

征收居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼1、被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼

評(píng)估價(jià)格、評(píng)估均價(jià)、價(jià)格補(bǔ)貼、套型面積補(bǔ)貼2、公有出租居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)1）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?/p>

2）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的征收非居住房屋的補(bǔ)償計(jì)算1、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償2、征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)3、征收宗教團(tuán)體所有的房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)訂立補(bǔ)償協(xié)議房屋征收部門、被征收人、公有房屋承租人就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。復(fù)習(xí)思考題1、住宅項(xiàng)目選址有哪些原則？2、城市用地是如何分類的？3、為什么說(shuō)建筑密度和容積率決定了土地開發(fā)強(qiáng)度？住宅項(xiàng)目能否追求兩率的“雙高”？為什么？4、土地的概念是什么？5、了解我國(guó)現(xiàn)行土地制度。6、什么是土地所有權(quán)和使用權(quán)？7、什么是土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和劃拔？8、了解土地使用權(quán)出讓的年限、方式以及相應(yīng)的程序。9、何謂補(bǔ)地價(jià)？10、簡(jiǎn)述征收集體土地的工作程序。

11、什么是閑置土地？12、解讀農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式及典型案例。

13、了解國(guó)有土地上房屋征收、補(bǔ)償、執(zhí)行、評(píng)估的內(nèi)容。第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究什么是管理?3-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運(yùn)作思路的高智力的系統(tǒng)活動(dòng)。1、構(gòu)思項(xiàng)目系統(tǒng)框架

項(xiàng)目定義是指對(duì)項(xiàng)目的用途性質(zhì)作出明確的界定，具體描述項(xiàng)目的主要用途或綜合用途和目的。項(xiàng)目定位，則根據(jù)市場(chǎng)和需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定項(xiàng)目的規(guī)格和檔次。2、奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論其重要的決策依據(jù)是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論，然而這兩者評(píng)價(jià)的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)。3、指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)

項(xiàng)目策劃分為項(xiàng)目總體策劃、項(xiàng)目局部策劃。

項(xiàng)目總體策劃指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中所進(jìn)行的全面策劃。局部策劃是對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問(wèn)題的策劃。1、項(xiàng)目構(gòu)思策劃（1）項(xiàng)目的定義（2）項(xiàng)目的定位（

3）項(xiàng)目的系統(tǒng)構(gòu)成（

4）其他

2、項(xiàng)目實(shí)施策劃（1）項(xiàng)目組織策劃

實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。項(xiàng)目法人是負(fù)責(zé)立項(xiàng)、融資、報(bào)建、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)、還貸的責(zé)任主體。（2）項(xiàng)目融資策劃控制資金使用成本，進(jìn)而控制項(xiàng)目投資，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所不可忽視的環(huán)節(jié)。具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略性。（3）項(xiàng)目目標(biāo)策劃

項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括項(xiàng)目總目標(biāo)（總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進(jìn)度）體系設(shè)定和總目標(biāo)按項(xiàng)目、參加主體、實(shí)施階段等進(jìn)行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。

（4）項(xiàng)目管理策劃

設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理策劃施工階段項(xiàng)目管理策劃現(xiàn)場(chǎng)管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標(biāo)控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃

……項(xiàng)目管理策劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽與設(shè)計(jì)招標(biāo)策劃設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計(jì)目標(biāo)控制策劃施工招標(biāo)與采購(gòu)策劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運(yùn)行機(jī)制策劃項(xiàng)目策劃的層次和程序1、項(xiàng)目策劃的層次

決策領(lǐng)導(dǎo)層和項(xiàng)目實(shí)施基層項(xiàng)目實(shí)施基層的管理工作兩個(gè)層次：中間管理層和技術(shù)管理層

中間管理層是項(xiàng)目管理工作的重心。項(xiàng)目策劃大部分工作在這一層次內(nèi)展開。2、項(xiàng)目策劃的程序（1）基本目標(biāo)策劃；（2）目標(biāo)構(gòu)成等策劃（3）項(xiàng)目控制策劃；（4）項(xiàng)目分解策劃項(xiàng)目早期的策劃工作是在許多經(jīng)驗(yàn)性階段假設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所做出的許多分析也是粗略的估計(jì)，項(xiàng)目的發(fā)展使原來(lái)的假設(shè)被證實(shí)或者被推翻，粗略的估計(jì)會(huì)逐漸趨于詳細(xì)和精確。早期項(xiàng)目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。項(xiàng)目策劃內(nèi)容的動(dòng)態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項(xiàng)目管理工作人員必須充分理解的一個(gè)特性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策概述項(xiàng)目投資決策的含義1、決策與房地產(chǎn)投資決策

決策：對(duì)需要處理的事情作出策略上的決定。

構(gòu)成一個(gè)房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題，必須有：（1）有明確的決策目標(biāo)；（2）有兩個(gè)以上可供選擇和比較的決策方案；（3）有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；（4）真實(shí)反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料。2、房地產(chǎn)投資策略

房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃。包括預(yù)備進(jìn)行何種房地產(chǎn)投資；準(zhǔn)備采用何種籌資方式；如何確定經(jīng)營(yíng)方式，如出租或出售等。3、房地產(chǎn)投資決策的基本要素

決策者；決策目標(biāo)；決策變量（決策者定）；

狀態(tài)變量（不確定性）。

房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo)。2、擬訂決策方案擬訂多個(gè)可行的備選方案。3、優(yōu)選決策方案選擇標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際運(yùn)用。4、執(zhí)行決策方案什么是管理?3-2房地產(chǎn)投資決策方法一、定性分析方法因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。1、經(jīng)驗(yàn)判斷法普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。2、創(chuàng)造工程法

是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。

關(guān)鍵是運(yùn)用人們創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法，去認(rèn)識(shí)、分析和解決問(wèn)題。

主要技術(shù)方法包括暢談會(huì)法、綜攝法、形態(tài)方案法、主觀概率法等。二、定量分析方法定量分析方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解。從而作出科學(xué)的決策。1、確定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。（1）單純選優(yōu)法1）絕對(duì)法：效益或費(fèi)用的絕對(duì)值大小

①凈收益法：

總收入扣除總成本的余額。由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值，故一般適用于短期的（即資金價(jià)值可以忽略的）房地產(chǎn)投資決策。②凈現(xiàn)值法：反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

③凈年值法：

④現(xiàn)值成本法：房地產(chǎn)投資決策的現(xiàn)值成本法，現(xiàn)值成本最小者最優(yōu)。⑤年成本法：等值平均年成本評(píng)價(jià)，年成本最小者最優(yōu)。（貼現(xiàn)率：Discountrate,貼現(xiàn)的比率。未來(lái)資產(chǎn)折算成現(xiàn)值的利率。貼現(xiàn)率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)一個(gè)極為重要的概念，解決了未來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在今天如何評(píng)價(jià)的問(wèn)題。）2）相對(duì)法：以效益和費(fèi)用的比率來(lái)評(píng)價(jià)和比較房地產(chǎn)投資項(xiàng)目并決策方案的優(yōu)劣及是否可取的經(jīng)濟(jì)分析法。①內(nèi)部收益率法②效益費(fèi)用比法③凈現(xiàn)值收益率法凈現(xiàn)值收益率法是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。（2）模型選優(yōu)法

[例3-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金1500萬(wàn)元左右、欲分別投資于別墅、住宅、飯店三類房地產(chǎn)，為謀求整體效益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少些。假設(shè)該公司為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，分別邀請(qǐng)房地產(chǎn)專家、市場(chǎng)調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共9人組成決策群體，對(duì)三類房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策，投資700萬(wàn)元左右表示“投資多”，投資500萬(wàn)元左右表示“投資中等”，投資300萬(wàn)元左右表示“投資少”。[解]9位人士對(duì)這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：

2、風(fēng)險(xiǎn)型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策是指自然狀況是可變的，不論選擇哪一種方案都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，只是取決于概率和效益值，故風(fēng)險(xiǎn)型決策也稱隨機(jī)型決策或統(tǒng)計(jì)型決策。（1）最大概率法在風(fēng)險(xiǎn)決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù)。所發(fā)生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。（2）期望值法最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小，則最小的損益期望值為最優(yōu)方案。

其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè)為決定的行動(dòng)方案；

為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且；

[例3-2]

某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案，一個(gè)方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個(gè)方案是小面積開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為4年。大面積開發(fā)需要投資5000萬(wàn)元，小面積開發(fā)需要投資3000萬(wàn)元，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，房屋需要量的概率及兩個(gè)方案損益值如表3-1所示。試問(wèn)選用何種方案收益最大？表3-1不同房屋需求量概率年損益值需求量

行動(dòng)方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發(fā)（A1）

2000-400小面積開發(fā)（A2）

900600[解]在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的凈損益期望值（未考慮時(shí)間價(jià)值）為：

因此，最優(yōu)方案則為

以上計(jì)算表明應(yīng)選擇小面積開發(fā)建設(shè)方案收益最大。（3）決策樹法1）決策點(diǎn)：用符號(hào)□表示。2）狀態(tài)點(diǎn)：用符號(hào)○表示。3）結(jié)果點(diǎn)：用符號(hào)△表示。4）分枝：用符號(hào)—表示。[例3-3]上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個(gè)擬建方案。方案1是進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)；方案2是先進(jìn)行小規(guī)模開發(fā)。建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限均為6年。大規(guī)模開發(fā)需要投資15000萬(wàn)元，小規(guī)模開發(fā)需要投資10000萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值見表3-2。需求量

行動(dòng)方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規(guī)模開發(fā)

5300-10005464小規(guī)模開發(fā)

300010004400題中建設(shè)經(jīng)營(yíng)期分為前2年和后4年兩期考慮。根據(jù)對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，如果前2年市場(chǎng)需求量較高，則后4年房屋需求量較高的概率為0.9；如果前2年市場(chǎng)需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問(wèn)在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特別需要注意的是，若按期望值法進(jìn)行計(jì)算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為5460，算式為：[（5300×0.7+（-1000）×0.3）×6-15000]，而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為4400，算式為：[（3000×0.7+1000×0.3）×6-10000]，似乎可判斷應(yīng)采取大規(guī)模開發(fā)。所以，對(duì)期限較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目，應(yīng)充分考慮市場(chǎng)不同時(shí)期的需求問(wèn)題，這是避免風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必須考慮的因素。3、不確定型決策（1）樂(lè)觀法（大中取大法）

[例3-4]某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)某一決策目標(biāo)，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應(yīng)的損益值如表3-3所列。表3-3樂(lè)觀法/悲觀法決策表

單位：萬(wàn)元

狀態(tài)方案

損益值自

然

狀

態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值300

2、悲觀法（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法）

將每個(gè)自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標(biāo)，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未達(dá)到理想的后悔值。表3-4后悔值法決策表

單位：萬(wàn)元

狀態(tài)方案

后悔值自

然

狀

態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標(biāo)400600500800最大后悔值中的最小值200什么是管理?3-3房地產(chǎn)投資不確定性分析一、盈虧平衡分析找出盈虧平衡點(diǎn)：項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，項(xiàng)目收入和支出持平，凈收益等于零。（一）線性盈虧平衡分析

1、線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；（4）同時(shí)開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；（5）計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。2、固定成本和可變成本的劃分

固定成本可變成本3、線性盈虧平衡分析的計(jì)算分析過(guò)程C/成本0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量[例3-5]某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，單位可變成本為1500元/㎡，項(xiàng)目建成后平均售價(jià)為3000元/㎡，銷售稅金及附加為500元/㎡，試求項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量。（二）非線性盈虧平衡分析A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0[例3-6]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品，年固定成本為28萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本為80萬(wàn)元/件，產(chǎn)品銷售價(jià)格為260元/件，目前該公司年產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)可知，由于近幾年市場(chǎng)需求量較大，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又十分激烈，故公司董事會(huì)決定擬采取降價(jià)擴(kuò)銷措施，按銷售量的1%遞減售價(jià)，并按銷售量的1%遞增單位可變成本，試求：（1）該公司生產(chǎn)規(guī)模（產(chǎn)量）在什么范圍內(nèi)可盈利？（2）最大盈利時(shí)的最佳產(chǎn)量是多少？解：（1）設(shè)最佳年產(chǎn)量為Q，根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程，得：銷售收入：S=（P-Q×1%）Q=260Q-0.01Q2生產(chǎn)總成本：C=CF+（CV+Q×1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能達(dá)到盈虧平衡，則有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之間，可盈利。（2）項(xiàng)目盈利函數(shù)為y（考慮了S和C兩個(gè)變量），則y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導(dǎo)數(shù)為零：-0.04Q+180=0Q=4500y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000＝125000元（最大）二、敏感性分析1、敏感性分析

是分析和預(yù)測(cè)反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)主要變動(dòng)因素變化的敏感程度。

敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度。2、敏感性分析的方法和步驟（1）找出那些最能反映項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；（2）選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動(dòng)的因素作為敏感分析中的不確定性因素；（3）設(shè)定不確定性因素的變化范圍；最后，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。3、單變量敏感性分析和多變量敏感性分析單變量、相互獨(dú)立，一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變。多變量、兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化。

變動(dòng)幅度一般取±10%。

表3-5開發(fā)商利潤(rùn)的變動(dòng)（敏感性）分析（%）

變動(dòng)幅度變動(dòng)因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地價(jià)（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費(fèi)用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費(fèi)（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費(fèi)（5250美元）+0.56-0.55土地購(gòu)置附加費(fèi)（3.5）%+0.90-0.90表3-6租金、建造成本共同變化對(duì)開發(fā)商利潤(rùn)變動(dòng)的敏感性分析（%）

租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）1、關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的定義

風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)事件的不確定性和它可能帶來(lái)的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。2、風(fēng)險(xiǎn)的度量

例如，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場(chǎng)條件的變化，他所能獲取的回報(bào)率是不確定的。假設(shè)這個(gè)事件的不確定資料如表3-9所示、其風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算過(guò)程如表3-10所示，計(jì)算結(jié)果表明，這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)值為0.3051。表3-9高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%表3-10高檔寫字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果

風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.3051表3-11普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%表3-12普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算

狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果

風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.049三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和類型1、特點(diǎn)

具有周期長(zhǎng)、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力較差等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度量值為0.0717左右，比債券（0.0175）、黃金（0.0194）、古董（0.0437）、外匯（0.0708）大，而比股票（0.0736）、期貨（0.0750）要小。2、風(fēng)險(xiǎn)分析的主要方法

解析法、蒙特卡洛法政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)容積率變化風(fēng)險(xiǎn)建筑覆蓋率變化風(fēng)險(xiǎn)用途的相容性風(fēng)險(xiǎn)近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)住戶規(guī)模變化風(fēng)險(xiǎn)單元住宅面積變化風(fēng)險(xiǎn)建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險(xiǎn)建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)信息風(fēng)險(xiǎn)火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)洪水風(fēng)險(xiǎn)地震風(fēng)險(xiǎn)氣溫風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際政治風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)利率變化風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)公共干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)圖3-7房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類圖一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。什么是管理?3-4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究（二）可行性研究的作用1、作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)3、作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)4、作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)三、住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段1、機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算，來(lái)選擇最佳投資機(jī)會(huì)，提出項(xiàng)目。在我國(guó)項(xiàng)目建議一般采用項(xiàng)目建議書的形式。1、建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)。2、住宅類型、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想。3、建設(shè)條件的初步分析。4、投資估算和資金籌措設(shè)想。5、項(xiàng)目的進(jìn)度安排。6、經(jīng)濟(jì)效益初步估計(jì)。

估算精度一般在±30%以內(nèi)，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2～0.8%。所需時(shí)間約1-2個(gè)月。分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論：對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目，或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過(guò)初步可行性研究階段，直接進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段。

初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機(jī)會(huì)研究，可達(dá)到±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%，所需的時(shí)間為2個(gè)月左右。2、初步可行性研究3、詳細(xì)可行性研究階段

詳細(xì)可行性研究即通常所說(shuō)的可行性研究，是項(xiàng)目投資可行性研究全過(guò)程中最重要的一個(gè)部分。

該階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占總投資的1%～3%，大型項(xiàng)目約占0.2%～1%。所需時(shí)間為2～3個(gè)月。4、項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和決策對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)論證。

一是項(xiàng)目的必要性；二是開發(fā)項(xiàng)目在受各種外部條件所制約時(shí)實(shí)施的可能性；三是項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析。四、可行性研究的基本內(nèi)容五、可行性研究報(bào)告的撰寫（一）可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成1、封面2、摘要：字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1500字為宜。3、目錄4、正文通常包括的具體內(nèi)容有：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。

5、附表6、附圖根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令（2001年6月18日頒發(fā)），在工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中還須增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容。

（二）可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)

1、項(xiàng)目總說(shuō)明2、項(xiàng)目概況3、投資環(huán)境研究4、市場(chǎng)研究5、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件7、建設(shè)方式及進(jìn)度安排8、投資估算及資金籌措

包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用（含專業(yè)費(fèi)用）、房屋開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)。9、項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量分析，要從全投資和自有資金（股本金）兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算。11、不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。

12、可行性研究的結(jié)論

較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目是否可行。根據(jù)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行或不可行的理由，對(duì)于不可行的項(xiàng)日，要提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見，對(duì)于可行的項(xiàng)目，應(yīng)指出存在的問(wèn)題及改進(jìn)建議。以上12點(diǎn)是可行性研究報(bào)告正文的內(nèi)容，其中市場(chǎng)研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究報(bào)告中的重中之重的部分。（三）可行性研究報(bào)告的校讀與編輯撰寫者有必要先一字一句地讀一下評(píng)價(jià)報(bào)告的草稿。什么是管理?3-5房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容（一）宏觀因素研究要收集和研究的數(shù)據(jù)（二）市場(chǎng)狀況研究是介于宏觀和微觀之間的研究。（三）相關(guān)因素研究（微觀）

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基本方法（一）市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集（二）對(duì)原始數(shù)據(jù)的加工1、列表分析2、運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分析回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。（1）一元線性回歸法比較平穩(wěn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算總成本[（總投資或開發(fā)總成本）+銷售期成本]、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤(rùn)等估算?？偝杀疽话阌砷_發(fā)總成本和銷售期成本所組成?？偝杀究煞蛛x出固定成本和變動(dòng)成本。什么是管理?3-6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）住宅開發(fā)項(xiàng)目總投資（或開發(fā)總成本）估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價(jià)）和流動(dòng)資金（即流動(dòng)資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構(gòu)成。2、固定資產(chǎn)投資估算（1）土地使用費(fèi)（2）前期開發(fā)費(fèi)（3）建筑安裝工程費(fèi)（4）工程監(jiān)理費(fèi)（5）配套設(shè)施費(fèi)（6）建設(shè)單位管理費(fèi)（7）工程保險(xiǎn)費(fèi)（8）工程承包管理費(fèi)以上（l）~（8）項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)項(xiàng)目工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)。（9）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)是指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與估算發(fā)生的費(fèi)用不相符而追加的費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分:①基本預(yù)備費(fèi)又稱為不可預(yù)見費(fèi)，是指在初步設(shè)計(jì)及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用。用公式表示為：基本預(yù)備費(fèi)＝[(工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi))即（1）~（8）項(xiàng)]×基本預(yù)備費(fèi)率②漲價(jià)預(yù)備費(fèi)又稱為價(jià)差預(yù)備費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程價(jià)格變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用。[例3-7]某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為10000萬(wàn)元，按本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期為3年，3年的投資計(jì)劃比例分別為40%、35%、25%，預(yù)測(cè)建設(shè)期內(nèi)年平均價(jià)格變動(dòng)率為3%，請(qǐng)估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。[解]

第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：It＝10000×40%=4000（萬(wàn)元）第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（萬(wàn)元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2＝10000×35%＝3500（萬(wàn)元）第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15（萬(wàn)元）第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3＝10000×25%＝2500（萬(wàn)元）第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82（萬(wàn)元）該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PF=120+213.15+231.82=564.97（萬(wàn)元）（10）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=（工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)+預(yù)備費(fèi)）×投資方向調(diào)節(jié)稅稅率目前住宅開發(fā)項(xiàng)目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為0%。（11）建設(shè)期貸款利息估算建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率[例3-8]某住宅小區(qū)，建設(shè)期為3年，在3年建設(shè)期中，第一年貸款額為300萬(wàn)元，第二年貸款額為600萬(wàn)元，第三年貸款額為400萬(wàn)元，貸款年利率為6%。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。解：

第一年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率=（0+300÷2）×6%=9（萬(wàn)元）

第二年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600÷2）×6%=36.54（萬(wàn)元）

第三年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600+36.54+400÷2）×6%=68.73（萬(wàn)元）

該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息=9+36.54+68.73=114.27（萬(wàn)元）（二）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售期成本估算

住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售期成本包括銷售成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

銷售成本又可稱為經(jīng)營(yíng)成本，是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（不能與前面開發(fā)期利息支出重復(fù)計(jì)算）和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。（三）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入估算

住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入。（四）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加估算在住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算時(shí)，主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算。2、銷售稅金及附加

住宅開發(fā)項(xiàng)目在具體測(cè)算銷售稅金及附加時(shí)，一般按住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入的5.565%計(jì)算。（現(xiàn)大多取5.55%）（五）住宅開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)總額估算

利潤(rùn)總額=銷售收入-總成本-土地增值稅-銷售稅金及附加稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV22、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3、動(dòng)態(tài)投資回收期4、開發(fā)商成本利潤(rùn)率在計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。項(xiàng)目的總開發(fā)成本，一般包括土地費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。5、成本收益率

開發(fā)商成本收益率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā)成本之比。出租時(shí)，計(jì)算成本收益率顯得非常必要。6、投資利潤(rùn)率三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例[例3-10]

某房產(chǎn)開發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)12000元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價(jià)于開始時(shí)一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤(rùn)率分別是多少？[解]1、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（1）項(xiàng)目總建筑面積：4000×5.5=22000（平方米）（2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000=26400（萬(wàn)元）（4）銷售稅費(fèi)：26400×6.5%=1716（萬(wàn)元）（5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26400-1716=24684（萬(wàn)元）2．項(xiàng)目總開發(fā)成本（1）土地成本：5000萬(wàn)元（2）建造成本：22000×3500＝7700(萬(wàn)元)（3）專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師，結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)理工程師等費(fèi)用)：7700×8%＝616(萬(wàn)元)（4）其他費(fèi)用：460萬(wàn)元（5）管理費(fèi)：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(萬(wàn)元)（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用①土地費(fèi)用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(萬(wàn)元)②建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用