房地產(chǎn)項目管理全案

房地產(chǎn)項目管理全案

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

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目錄

第2章房地產(chǎn)項目市場調(diào)研、競爭分析與投資立項管理.............................8

2.1房地產(chǎn)項目市場調(diào)研、競爭分析與投資立項管理流程設(shè)計...................8

2.1.1流程目的說明....................................................8

2.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計....................................................8

2.2項目市場調(diào)研流程設(shè)計與工作執(zhí)行........................................9

2.2.1項目市場調(diào)研流程設(shè)計...........................................9

2.2.2項目市場調(diào)研執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范...........10

第3章房地產(chǎn)項目報批報建管理.................................................13

3.1房地產(chǎn)項目報批報建管理流程設(shè)計.......................................13

3.1.1流程目的說明...................................................13

3.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計...................................................13

3.2用地階段報批報建流程設(shè)計與工作執(zhí)行..................................14

3.2.1用地階段報批報建流程設(shè)計.......................................14

3.2.2用地階段報批報建執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......15

3.3設(shè)計階段報批報建流程設(shè)計與工作執(zhí)行...................................18

3.3.1設(shè)計階段報批報建流程設(shè)計.......................................18

3.3.2設(shè)計階段報批報建執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......19

第4章房地產(chǎn)項目設(shè)計、造價與預(yù)算管理........................................22

4.1房地產(chǎn)項目設(shè)計、造價與預(yù)算管理流程設(shè)計..............................22

4.1.1流程目的說明...................................................22

4.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計...................................................22

4.2房地產(chǎn)項目設(shè)計流程與工作執(zhí)行.........................................23

4.2.1房地產(chǎn)項目設(shè)計流程............................................23

4.2.2房地產(chǎn)項目設(shè)計執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........24

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4.3房地產(chǎn)項目造價流程設(shè)計與工作執(zhí)行.....................................28

4.3.1房地產(chǎn)項目造價流程設(shè)計........................................28

4.3.2房地產(chǎn)項目造價執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........29

第5章房地產(chǎn)項目招標(biāo)與采購管理...............................................31

5.1房地產(chǎn)項目招標(biāo)與采購管理流程設(shè)計.....................................31

5.1.1流程目的說明...................................................31

5.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計...................................................31

5.2房地產(chǎn)項目采購計劃編制流程設(shè)計與工作執(zhí)行............................32

5.2.1房地產(chǎn)項目采購計劃編制流程設(shè)計................................32

5.2.2房地產(chǎn)項目采購計劃編制執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范-33

5.3房地產(chǎn)項目招標(biāo)流程設(shè)計與工作執(zhí)行.....................................35

5.3.1房地產(chǎn)項目招標(biāo)流程設(shè)計........................................35

5.3.2房地產(chǎn)項目招標(biāo)執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........36

第6章房地產(chǎn)項目進度管理.....................................................40

6.1房地產(chǎn)項目進度管理流程設(shè)計...........................................40

6.1.1流程目的說明...................................................40

6.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計...................................................40

6.2項目施工計劃管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行..................................41

6.2.1項目施工計劃管理流程設(shè)計.......................................41

6.2.2項目施工計劃管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......42

6.3工程進度控制管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行..................................44

6.3.1工程進度控制管理流程設(shè)計.......................................44

6.3.2工程進度控制管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......45

第7章項目物料領(lǐng)用與現(xiàn)場管理.................................................47

7.1項目物料領(lǐng)用與現(xiàn)場管理流程設(shè)計.......................................47

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7.1.1流程目的說明...................................................47

7.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計...................................................47

7.2物料倉儲管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行.......................................48

7.2.1物料倉儲管理流程設(shè)計..........................................48

7.2.2物料倉儲管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范...........49

7.3物料出庫管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行.......................................51

7.3.1物料出庫管理流程設(shè)計..........................................51

7.3.2物料出庫管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范...........52

第8章房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理.....................................................54

8.1房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理流程設(shè)計...........................................54

8.1.1流程目的說明...................................................54

8.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計...................................................54

8.2原材料檢驗及備案流程設(shè)計與工作執(zhí)行..................................55

8.2.1原材料檢驗及備案流程設(shè)計.......................................55

8.2.2原材料檢驗及備案執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......56

8.3施工前質(zhì)量管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行.....................................58

8.3.1施工前質(zhì)量管理流程設(shè)計........................................58

8.3.2施工前質(zhì)量管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........59

第9章房地產(chǎn)項目竣工驗收管理.................................................61

9.1房地產(chǎn)項目竣工驗收管理流程設(shè)計.......................................61

9.1.1流程目的說明...................................................61

9.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計...................................................61

9.2單項工程竣工驗收流程設(shè)計與工作執(zhí)行..................................62

9.2.1單項工程竣工驗收流程設(shè)計.......................................62

9.2.2單項工程竣工驗收執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范......63

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9.3單位工程竣工驗收流程設(shè)計與工作執(zhí)行..................................65

9.3.1單位工程竣工驗收流程設(shè)計......................................65

9.3.2單位工程竣工驗收執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范......66

第10章房地產(chǎn)項目營銷推廣與策劃管理.........................................69

10.1房地產(chǎn)項目營銷推廣與策劃管理流程設(shè)計...............................69

10.1.1流程目的說明..................................................69

10.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計..................................................69

10.2營銷廣告策劃流程設(shè)計與工作執(zhí)行......................................70

10.2.1營銷廣告策劃流程設(shè)計.........................................70

10.2.2營銷廣告策劃執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........71

10.3廣告媒體選擇流程設(shè)計與工作執(zhí)行......................................73

10.3.1廣告媒體選擇流程設(shè)計.........................................73

10.3.2廣告媒體選擇執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........74

第11章房地產(chǎn)項目銷售管理....................................................76

11.1房地產(chǎn)項目銷售管理流程設(shè)計..........................................76

11.1.1流程目的說明..................................................76

11.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計..................................................76

11.2房地產(chǎn)項目定價管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行...............................77

11.2.1房地產(chǎn)項目定價管理流程設(shè)計...................................77

11.2.2房地產(chǎn)項目定價管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范……78

11.3房地產(chǎn)項目代理銷售管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行...........................81

11.3.1房地產(chǎn)項目代理銷售管理流程設(shè)計...............................81

11.3.2房地產(chǎn)項目代理銷售管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

............................................................................................................................................................................82

第12章房地產(chǎn)項目物業(yè)管理....................................................84

12.1房地產(chǎn)項目物業(yè)管理流程設(shè)計..........................................84

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12.1.1流程目的說明................................................84

12.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計................................................84

12.2物業(yè)移交管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行......................................85

12.2.1物業(yè)移交管理流程設(shè)計.........................................85

12.2.2物業(yè)移交管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........86

12.3業(yè)主入住管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行......................................88

12.3.1業(yè)主入住管理流程設(shè)計.........................................88

12.3.2業(yè)主入住管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........89

第13章房地產(chǎn)項目財務(wù)管理....................................................91

13.1房地產(chǎn)項目財務(wù)管理流程設(shè)計..........................................91

13.1.1流程目的說明..................................................91

13.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計..................................................91

13.2預(yù)算管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行..........................................92

13.2.1預(yù)算管理流程設(shè)計..............................................92

13.2.2預(yù)算管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..............93

13.3固定資產(chǎn)管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行......................................95

13.3.1固定資產(chǎn)管理流程設(shè)計.........................................95

13.3.2固定資產(chǎn)管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........96

第14章房地產(chǎn)項目行政、人事、法務(wù)管理.......................................98

14.1房地產(chǎn)項目行政、人事、法務(wù)管理流程設(shè)計.............................98

14.1.1流程目的說明..................................................98

14.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計..................................................98

14.2會議管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行..........................................99

14.2.1會議管理流程設(shè)計..............................................99

14.2.2會議管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范............100

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14.3招聘管理流程設(shè)計與工作執(zhí)行.........................................102

14.3.1招聘管理流程設(shè)計.............................................102

14.3.2招聘管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.............103

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第2章房地產(chǎn)項目市場調(diào)研、競爭分析與投資立項管理

2.1房地產(chǎn)項目市場調(diào)研、競爭分析與投資立項管理流程設(shè)計

2.1.1流程目的說明

房地產(chǎn)項目公司對市場調(diào)研、競爭分析與投資立項進行流程管理的目的如下：

(1)明確房地產(chǎn)項目的消費者需求，分析房地產(chǎn)項目產(chǎn)品與服務(wù)的關(guān)鍵價值點，避免

工作邏輯混亂；

(2)促進房地產(chǎn)項目定位立項與商業(yè)分析工作的科學(xué)化、規(guī)范化；

(3)加強房地產(chǎn)項目投資決策管理工作，便于選擇合理的開發(fā)策略，科學(xué)制定樓盤價

格，增加項目產(chǎn)品的市場壽命，盡可能滿足消費者的需求。

2.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計

房地產(chǎn)項目市場調(diào)研、競爭分析與投資立項管理流程設(shè)計可采取并列式結(jié)構(gòu)，即將市

場調(diào)研、競爭分析與投資立項管理細(xì)分為7個事項，分別就每個事項設(shè)計流程，具體的結(jié)

構(gòu)設(shè)計如圖2T所示。

圖2-1房地產(chǎn)項目市場調(diào)研、競爭分析與投資立項管理流程結(jié)構(gòu)設(shè)計

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2.2項目市場調(diào)研流程設(shè)計與工作執(zhí)行

2.2.1項目市場調(diào)研流程設(shè)計

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2.2.2項目市場調(diào)研執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

任務(wù)名

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)與考核指標(biāo)

稱

執(zhí)行程序

1.確定項目市場調(diào)研相關(guān)事宜

☆房地產(chǎn)項H公司市場營銷部根據(jù)市場的實際情況制訂項H市場調(diào)研計劃，確定市場調(diào)研的目的、

時間、人員與地點

☆市場營銷部確定市場調(diào)研的內(nèi)容，主要包括項目的整體市場環(huán)境（包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社

會文化環(huán)境等）、市場狀況（包括相關(guān)地域的土地價格、新房價格、二手房價格、銷售渠道、促

銷策略等）、購房者狀況（包括購房者收入、購房者偏好等）及競爭對手的相關(guān)情況（包括競爭

對手的項目、競爭對手的營銷活動等）

☆確定市場調(diào)研方式，調(diào)研方式主要有電話訪問、發(fā)放調(diào)查問卷、現(xiàn)場調(diào)查等（下面以發(fā)放調(diào)查問

卷為例）

2.合理設(shè)計問卷

調(diào)研前

期準(zhǔn)備☆市場營銷部根據(jù)不同的調(diào)研對象設(shè)計調(diào)查問卷，設(shè)計步驟為搜集相關(guān)資料，確定問題的內(nèi)容、結(jié)

及調(diào)查構(gòu)與措辭，安排問題的順序，確定格式和排版，擬訂問卷的初稿和預(yù)調(diào)查，形成正式問卷

問卷設(shè)

☆問卷行文要淺顯易懂，要考慮到受訪者的知識水平及文化程度，不要超過受訪者的認(rèn)知能力范圍

計

工作重點

問卷中的問題設(shè)置要靈活，便于受訪者回答，通常應(yīng)包括開放式問題、封閉式問題、量表應(yīng)答式

問題等，還要突出房地產(chǎn)項目的特征

工作標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：通過問卷調(diào)查巧妙獲得項目決策者所需要的各種資料，尤其是競爭對手的項目開發(fā)思

路與過程、營銷策略與促銷力度等

考核指標(biāo)

☆問卷深度：要求問卷中涉及的信息能夠為決策者提供參考

☆問題的針對性：問題要緊扣主題，與調(diào)研主題相關(guān)

☆問卷的嚴(yán)密性：問卷中的問題應(yīng)列出所有可能存在的答案供調(diào)研對象選擇，問題設(shè)置不存在前后

矛盾的情況

執(zhí)行程序

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調(diào)研計1.執(zhí)行調(diào)研計劃

劃的執(zhí)☆市場營銷部按照調(diào)研計劃，組織相關(guān)部門的人員執(zhí)行房地產(chǎn)項目市場調(diào)研活動

行及資

☆執(zhí)行中要注意控制時間進度，保證在規(guī)定的期限內(nèi)完成調(diào)研活動。如果確實需要延期，要及時向

料匯總

上級匯報

2.匯總調(diào)研資料

調(diào)研完成后，市場營銷部要匯總調(diào)研結(jié)果，準(zhǔn)備做資料分析

工作重點

執(zhí)行調(diào)研計劃時要注意計劃中的一些關(guān)鍵場景，市場營銷部必須按照步驟設(shè)計好這些場景，否則

會使調(diào)研活動失真

工作標(biāo)準(zhǔn)

完成標(biāo)準(zhǔn)：調(diào)研活動按期完成，資料匯總完畢

考核指標(biāo)

☆調(diào)研執(zhí)行的規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性：確保調(diào)研活動的工作流程與操作步驟嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行

調(diào)研計

劃的執(zhí)☆調(diào)研所用時間：不得超過規(guī)定調(diào)研期限的一天

行及資☆調(diào)研廢卷率：要求調(diào)研所得信息真實、準(zhǔn)確，廢卷率不超過_%

料匯總

回收問卷中廢卷的數(shù)量

調(diào)研廢卷率=____________________X100%

發(fā)放問卷總數(shù)量

執(zhí)行程序

1.驗證數(shù)據(jù)

市場營銷部在匯總調(diào)研及料時，要注意鑒別資料中的真實信息與虛假信息，并鑒定所得數(shù)據(jù)是否

存在顯著偏差，對明顯存在錯誤的數(shù)據(jù)和信息要及時剔除

2.進行數(shù)據(jù)分析

☆確定數(shù)據(jù)和信息無誤后，市場營銷部著手進行調(diào)研數(shù)據(jù)的分析

☆根據(jù)調(diào)研目的和對象不同，可以采用不同的分析方法，常用的有SWOT分析法、回歸分析法、關(guān)

調(diào)研數(shù)

鍵因素分析法等

據(jù)的驗

證與分☆若有必要，可以使用不同的研究方法對同一問題進行解釋，互相驗證結(jié)論的真?zhèn)危瑥亩M一步提

析升結(jié)論的真實性與準(zhǔn)確性

工作重點

☆市場營銷部驗證數(shù)據(jù)時，對于不好把握的數(shù)據(jù)和信息，要注意尋求其他相關(guān)部門的信息支持，如

有必要，工作人員可親自到現(xiàn)場核實

☆要提升數(shù)據(jù)分析的實用性，根據(jù)資料總結(jié)出本項目需要借鑒和警惕的地方

工作標(biāo)準(zhǔn)

參照標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)行業(yè)其他項目公司同類調(diào)研數(shù)據(jù)的驗證與分析過程資料

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考核指標(biāo)

數(shù)據(jù)驗證出錯率：用來衡量調(diào)研數(shù)據(jù)驗證的準(zhǔn)確程度

考核期內(nèi)數(shù)據(jù)驗證出錯的次數(shù)

數(shù)據(jù)驗證出錯率=__________________________X100%

考核期內(nèi)數(shù)據(jù)驗證總次數(shù)

執(zhí)行程序

1.撰寫調(diào)研報告

☆調(diào)研和分析結(jié)束后，市場營銷部根據(jù)資料分析情況，開始撰寫"房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告”，如

撰寫調(diào)有必要，還要編制“競爭對手分析報告”等

研報告

☆報告中必須準(zhǔn)確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括從問題的提出到引出的結(jié)論、論證的全部過程、分析研

并存檔

究問題的方法等，還應(yīng)當(dāng)有可供項目決策者進行獨立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場信息，以

及對這些情況和內(nèi)容的分析評論

☆市場營銷部將調(diào)研報告呈遞主管副總審核通過后，報總經(jīng)理審批。審批未通過的，由市場營銷部

修改并重新撰寫，直至獲批

任務(wù)名

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)與考核指標(biāo)

稱

2.調(diào)研報告存檔

☆市場營銷部將審批通過的市場調(diào)研報告建檔保存

☆建檔保存的市場調(diào)研報告將作為公司日后開展相關(guān)經(jīng)營活動的依據(jù)

撰寫調(diào)

工作重點

研報告

市場營銷部要重點編制“競爭對手分析報告”，在其中設(shè)置“借鑒分析”板塊，將競爭對手的

并存檔

經(jīng)驗和教訓(xùn)總結(jié)出來供項目決策者參考

工作標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：調(diào)研報告能夠為項目產(chǎn)品的設(shè)計、上市、營銷、促銷等活動提供充分的決策支持

執(zhí)行規(guī)范

“房地產(chǎn)項目市場調(diào)研計劃”“房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告”“競爭對手分析報告”

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第3章房地產(chǎn)項目報批報建管理

3.1房地產(chǎn)項目報批報建管理流程設(shè)計

3.1.1流程目的說明

房地產(chǎn)項目公司對房地產(chǎn)項目報批報建工作實施流程管理的目的如下：

(1)確保報批報建各項工作的全過程可控，保證各項報批報建工作順利完成;

(2)增強房地產(chǎn)項目公司各部門的管理能力和協(xié)調(diào)能力，提升工作效率。

3.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計

房地產(chǎn)項目報批報建管理流程結(jié)構(gòu)將報批報建工作細(xì)分為5個事項，并分別就每個事

項設(shè)計流程，具體的結(jié)構(gòu)設(shè)計如圖3-1所示。

圖3-1房地產(chǎn)項目報批報建管理流程結(jié)構(gòu)設(shè)計

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3.2用地階段報批報建流程設(shè)計與工作執(zhí)行

3.2.1用地階段報批報建流程設(shè)計

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3.2.2用地階段報批報建執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

任務(wù)名

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)與考核指標(biāo)

稱

執(zhí)行程序

1.可行性分析

☆投資開發(fā)部應(yīng)該根據(jù)公司的房地產(chǎn)投資、開發(fā)計劃，積極尋找市場機會，關(guān)注各級土地市場

☆投資開發(fā)部根據(jù)收集到的土地出讓、轉(zhuǎn)讓等信息，結(jié)合本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)計劃和能力，進行可行

性分析，初步確定擬爭取的土地

2.參與招投標(biāo)、拍賣等活動

☆投資開發(fā)部與相應(yīng)土地市場接洽聯(lián)系，并參加招投標(biāo)、拍賣等活動

☆若為轉(zhuǎn)讓或合作等其他形式，投資開發(fā)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在公司領(lǐng)導(dǎo)的授意下與相關(guān)轉(zhuǎn)讓人、合作人

就各項細(xì)節(jié)開展談判

3.簽訂成交確認(rèn)書

☆投資開發(fā)部與土地儲備市場確認(rèn)完出讓細(xì)節(jié)后，將擬交易的相關(guān)事項報相應(yīng)的土地交易中心審查

☆交易中心審查完畢后，組織雙方簽訂”成交確認(rèn)書”，發(fā)布成交信息。若為轉(zhuǎn)讓，可能涉及簽訂

土地轉(zhuǎn)讓補償協(xié)議等

4.簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

取得土☆土地出讓成交確認(rèn)后10日內(nèi)，公司總經(jīng)理代表公司及時與土地出讓人簽訂出讓合同，并于合同

地使用簽訂后的一個月內(nèi)繳納出讓價款50%的首付款，余款按合同約定及時繳納

權(quán)

☆若為土地轉(zhuǎn)讓，則按規(guī)定辦理過戶登記

工作重點

☆土地市場分為三級，分別對應(yīng)不同的房地產(chǎn)開發(fā)用地獲取方式。通過土地一級市場，可獲取國家

出讓的土地；通過土地二級市場，可以獲取其他單位（自然人）轉(zhuǎn)讓的土地；通過土地三級市

場，可與其他土地的使用者合作開發(fā)

☆國有土地的出讓，常見的方式有三種，即協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。另外，還有掛牌出讓這一重要補充

形式

☆簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時，雙方應(yīng)提供以下材料：合同申請書、紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件、

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及申請人（或委托代理人）身份證明等

☆若為土地轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移.如果受讓方要

改變土地用途，那么應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽

訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記

工作標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：通過合法、合理操作，獲得計劃開發(fā)土地的使用權(quán)

考核指標(biāo)

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JiIL

☆對獲取的土地使用權(quán)價格的控制情況：不超出預(yù)期價格的—%

☆合同文件簽訂失誤率：即簽訂成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同等的出錯率，目標(biāo)值為0

出錯次數(shù)

合同文件簽訂失誤率=_________X100%

簽訂次數(shù)

執(zhí)行程序

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目立項

☆取得土地使用權(quán)后，投資開發(fā)部要著手開始房地產(chǎn)開發(fā)項目立項工作

☆投資開發(fā)部相關(guān)負(fù)責(zé)人撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書，向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委或房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室等政

府主管部門報送，取得其批準(zhǔn)，并根據(jù)批復(fù)編寫項目可行性研究報告，再將可行性研究報告送有

關(guān)部門審批

☆可行性研究報告獲批后，投資開發(fā)部有關(guān)人員向政府主管部門提交項目建議書、項目可行性研究

報告、企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證明、建設(shè)用地權(quán)屬文件等資料，完成房地產(chǎn)項目立項申報工作

2.取得選址意見書

辦理建投資開發(fā)部要向政府城市規(guī)劃行政主管部門取得房地產(chǎn)開發(fā)項目選址意見書

設(shè)用地3.準(zhǔn)備資料，申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

規(guī)劃許

☆簽訂完國有土地使用權(quán)出讓合同后，投資開發(fā)部應(yīng)盡快準(zhǔn)備相關(guān)資料，到政府規(guī)劃部門辦理

可證

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

☆需要準(zhǔn)備的資料有申請表，成交確認(rèn)書，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件，國

有土地使用權(quán)出讓合同及其他規(guī)定所需資料

工作重點

根據(jù)規(guī)定，企業(yè)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容。兩年后申請變

更的，當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門要對申請進行審批，審批通過后重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并收

回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

工作標(biāo)準(zhǔn)

☆參照標(biāo)準(zhǔn)：項目立項、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理等參照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行

☆目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：通過合法、合理操作，房地產(chǎn)開發(fā)項目成功立項，并取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

執(zhí)行程序

☆投資開發(fā)部準(zhǔn)備相關(guān)材料，前往政府土地登記管理部門進行土地登記，獲得《國有土地使用證》

☆需要提交的材料有土地登記申請書，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，法人代表身份證明，成交確認(rèn)書，土地出讓

辦理國合同，土地出讓金發(fā)票，用地紅線圖、宗地圖，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其他政府規(guī)定材料

有土地工作重點

使用證向國土管理部門申請辦理土地登記前，要按照土地使用權(quán)出讓合同的約定付清土地出讓價款

工作標(biāo)準(zhǔn)

☆參照標(biāo)準(zhǔn)：《國有土地使用證》辦理程序參照當(dāng)?shù)卣?guī)定進行

☆完成標(biāo)準(zhǔn)：完成土地登記，取得《國有土地使用證》

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執(zhí)行規(guī)范

“土地投標(biāo)書”“土地成交確認(rèn)書”“國有土地使用權(quán)出讓合同”“房地產(chǎn)項目立項報告”“房地產(chǎn)開發(fā)

項目建議書”“房地產(chǎn)項目選址意見書”

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3.3設(shè)計階段報批報建流程設(shè)計與工作執(zhí)行

3.3.1設(shè)計階段報批報建流程設(shè)計

CV

主辦部門設(shè)計部流程名稱詡十階段報批癖流程

人

總經(jīng)理設(shè)計部采購部設(shè)計院政府相關(guān)部門

前朗調(diào)杳

申報規(guī)劃條件

招標(biāo)

<-------------制--作---設(shè)計招標(biāo)4----------------------------------市規(guī)劃條件

通知書

招標(biāo)方案備案政府有關(guān)部門備案

參與進行設(shè)計招標(biāo)—?設(shè)計院投標(biāo)

組織簽訂合同

簽訂合同?簽訂合同

——[-

-5-?方案設(shè)計>審批

實施