土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)鞏固

土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)鞏固1、判斷題

承租土地使用權(quán)只能按合同租金的差值及租期估價(jià)。（）正確答案：對參考解析：利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間（江南博哥）的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格2、多選

根據(jù)所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的類型，開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總開發(fā)價(jià)值）可通過兩個(gè)途徑取得，其中對于習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)，其開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)確定時(shí)需要估計(jì)的要素有（）。A.單位建筑面積月租金或年租金B(yǎng).不動(dòng)產(chǎn)成本C.不動(dòng)產(chǎn)還原利率D.可出租的凈面積E.不動(dòng)產(chǎn)出租費(fèi)用水平正確答案：A,C,D,E3、單選

按監(jiān)察時(shí)間的不同，可將土地監(jiān)察劃分為()。A.事前監(jiān)察、事中監(jiān)察和事后監(jiān)察B.普遍監(jiān)察與專門監(jiān)察C.內(nèi)部監(jiān)察和外部監(jiān)察D.自力監(jiān)察和他力監(jiān)察正確答案：A參考解析：按監(jiān)察時(shí)間的不同，可劃分為事前監(jiān)察、事中監(jiān)察和事后監(jiān)察。4、單選

農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，經(jīng)驗(yàn)收合格后，報(bào)()批準(zhǔn)實(shí)施。A.省(自治區(qū)、直轄市)國土資源管理部門B.當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府C.省(自治區(qū)、直轄市)人民政府D.當(dāng)?shù)厥?、縣國土資源管理部門正確答案：B5、單選

一般情況下，對普通的工業(yè)建筑物進(jìn)行評估時(shí)，經(jīng)常以（）來代替其重置價(jià)格。A.重建成本B.重置成本C.建筑成本D.生產(chǎn)成本正確答案：B6、單選

在房產(chǎn)出租、小商品活動(dòng)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，評估的技術(shù)路線往往采用（）。A.租金剝離法B.層次分析法C.總分頻率曲線法D.級(jí)差收益測算法正確答案：A7、單選

按土地價(jià)格的表達(dá)方法分類，地價(jià)可分為（）。A．交易價(jià)格和評估價(jià)格B．土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)C．申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)D．所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格正確答案：B8、單選

Y縣人民政府?dāng)M編制土地利用總體規(guī)劃，編制人員擬定了下列的土地利用總體規(guī)劃編制原則，不正確的編制原則是()。A.嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制農(nóng)業(yè)建設(shè)占用非農(nóng)用地B.提高土地利用率C.統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地D.占用耕地與開發(fā)復(fù)墾補(bǔ)充耕地相平衡正確答案：A參考解析：土地利用總體規(guī)劃編制原則中，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地9、多選

基準(zhǔn)地價(jià)評估的基本要求有（）。A.評估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求B.樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確C.評估數(shù)據(jù)以現(xiàn)時(shí)土地成本為主D.評估模型選擇要合理E.要以級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬中袠I(yè)測算土地收益和評估土地價(jià)格正確答案：A,B,D,E10、單選

某商住樓，出租房屋的年收益以10%遞增，其1992年，租金收益為500萬元，1993年由于修路，使該處客流量下降，年收益為450萬元，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，該商住樓1993年的總收益為（）萬元（假設(shè)其收益為客觀收益）。A.450B.475C.500D.550正確答案：D11、單選?某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元／米2，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到"五通一平"（通路、通電、通水、通信、排水及場地平整）。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為10萬元／畝，"五通一平"土地開發(fā)費(fèi)為8萬元／畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。下列對土地估價(jià)描述不正確的是（）。A.土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致B.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可使之無人問津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響D.土地估價(jià)必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來正確答案：C12、判斷題

收益還原法里用到的收益是指客觀收益。（）正確答案：對參考解析：客觀收益是收益還原法里用到的收益。13、多選

影響價(jià)格的建筑物的自身因素有（）。A.面積、結(jié)構(gòu)、材料B.臨街狀況C.建筑物的年代D.設(shè)計(jì)、設(shè)備和施工質(zhì)量E.朝向、樓層、建筑物外觀正確答案：A,D,E14、單選

土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容不正確的是()。A.估價(jià)人員資格B.估價(jià)所依據(jù)資料的質(zhì)量C.估價(jià)假定前提和限制條件是否合法D.評估結(jié)果是否符合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平正確答案：D15、單選

以下不屬于土地分等定級(jí)一般遵循的原則是（）。A．綜合分析原則B．地域分異原則C．最有效使用原則D．土地收益差異原則正確答案：C16、單選

在采用位序標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行分等因子分值計(jì)算時(shí)，若分等單元共70個(gè)，其中某單元的區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地指標(biāo)為3，該指標(biāo)按從小到大的排序處于該省城鎮(zhèn)中第15位則該單元該指標(biāo)計(jì)算得到的因子分值為()。A.30B.22.9C.21.4D.80正確答案：D17、單選

不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此其價(jià)格也不同，在實(shí)際中不可以表現(xiàn)為（）價(jià)格。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.抵押權(quán)D.轉(zhuǎn)讓權(quán)正確答案：D18、多選

市場比較法根據(jù)實(shí)際比較基準(zhǔn)的不同，可以分為（）。A.綜合比較分析B.類似比較分析C.直接比較分析D.間接比較分析E.標(biāo)準(zhǔn)比較分析正確答案：C,D19、判斷題

剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。（）正確答案：對參考解析：剩余法估價(jià)及收益還原法總收益的測算，應(yīng)用了預(yù)期收益原則。20、單選?某國有企業(yè)甲獲準(zhǔn)于2001年12月31H在所使用的國有劃撥土地上建成一綜合大樓，總建筑面積為13200m2，建筑容積率為2.4。該大樓一至二層為商場，商場建筑面積為4300m2，兩層建筑面積相同；三至四層為辦公樓，建筑面積為3800m2，兩層建筑面積相同；四層以上為住宅，已按政策分配給企業(yè)職工，進(jìn)行了房改。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A選用了市場比較法和剩余法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，市場比較法評估結(jié)果為3800元／m（建筑面積），剩余法評估結(jié)果為3100元／m（建筑面積），銀行乙經(jīng)綜合分析，決定貸款500萬元，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估值最好能達(dá)到760萬元，如要滿足銀行的要求，估價(jià)機(jī)構(gòu)采取的措施是（）。A.可建議增加抵押物的期限B.可建議擴(kuò)大抵押物的權(quán)限C.可建議增加抵押物的建筑面積D.可建議增加其他抵押物正確答案：C21、單選

權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容不包括（）的調(diào)查。A.宗地位置B.使用者情況C.界線D.權(quán)屬狀況正確答案：B22、單選

下列不屬于農(nóng)用地分等定級(jí)原則的是（）原則。A.綜合分析B.分層控制C.主導(dǎo)因素D.土地收益一致正確答案：D23、多選

下面既不屬于農(nóng)用地利用資料，也不屬于農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)資料的有（）。A.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)測資料B.農(nóng)業(yè)區(qū)劃資料C.土壤普查資料D.農(nóng)業(yè)統(tǒng)計(jì)資料E.樣點(diǎn)土地利用條件正確答案：B,C24、單選

地籍按()分類，可分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍三種類型。A.表現(xiàn)形式B.功能C.建立的時(shí)序D.所記載的對象正確答案：B參考解析：地籍按功能分類，可分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍三種類型。25、單選

某國有工業(yè)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)將使用的廠房改造為商務(wù)賓館，土地使用證載用途為工業(yè)、使用權(quán)類型為國有劃撥，下列分析不正確的是()。A.企業(yè)土地抵押時(shí)按評估工業(yè)用途評估B.土地抵押時(shí)企業(yè)出具政府規(guī)劃為商服用地的證明文件，按商服用地進(jìn)行評估C.企業(yè)改制時(shí)按評估工業(yè)用途評估D.企業(yè)改制(出售)時(shí)，企業(yè)出具政府規(guī)劃為商服用地的證明文件，按商服用地進(jìn)行評估正確答案：B26、單選

剩余法估價(jià)時(shí)，各種費(fèi)用的計(jì)息期為（）。A.整個(gè)開發(fā)期B.1/2開發(fā)期C.銷售期D.因費(fèi)用的不同而不同正確答案：D27、單選

一般說來，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，但要使建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。這表明了建設(shè)用地的()特點(diǎn)。A.承載性B.土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難C.非生態(tài)利用性D.土地利用的集約性正確答案：B28、單選

下列不屬于土地管理特征的是()。A.土地管理的主體行為具有國家行為特征B.土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系C.土地管理中，要綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等方法管理土地D.土地管理不具有鮮明的階級(jí)性，其目的和特點(diǎn)也不受社會(huì)環(huán)境的制約，特別不受社會(huì)制度、土地制度的制約正確答案：D參考解析：土地管理具有鮮明的階級(jí)性，其目的和特點(diǎn)受社會(huì)環(huán)境的制約，特別受社會(huì)制度、土地制度的制約29、單選

下列折舊方法中，（）的每年折舊額是相等的。A.新舊程度折舊法B.平均年限折舊法C.年數(shù)合計(jì)法D.定率折舊法正確答案：B30、多選

在確定區(qū)域條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)時(shí)，以下說法正確的是（）。A.若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定修正系數(shù)B.若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)C.若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)D.若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定條件指數(shù)E.以上說法都不正確正確答案：A,D31、單選

除利用價(jià)格指數(shù)對地價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正外，還可利用（）的基本原理，建立地價(jià)和時(shí)間的相關(guān)關(guān)系，求取相關(guān)系數(shù)，利用指數(shù)修正交易案例。A.對照法B.比較法C.相關(guān)法D.長期趨勢法正確答案：D32、單選

宗地估價(jià)方法的選擇原則不正確的是()。A.有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要估價(jià)方法B.收益性房地產(chǎn)中的地價(jià)評估應(yīng)選用收益還原法作為其中一種估價(jià)方法C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)，應(yīng)選用剩余法作為估價(jià)方法之一D.在掌握基準(zhǔn)地價(jià)評估結(jié)果的情況下，必須使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估相應(yīng)商業(yè)、居住、工業(yè)用地的價(jià)格正確答案：D33、判斷題

土地還原利率的大小與土地投資的風(fēng)險(xiǎn)成反比,即投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)越大,其還原利率越低。（）正確答案：錯(cuò)參考解析：還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。土地還原利率的大小與土地投資的風(fēng)險(xiǎn)成正比。34、多選

綜合計(jì)算土地利用系數(shù)的步驟有（）。A.根據(jù)指定作物的單產(chǎn)量，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際產(chǎn)量B.計(jì)算樣點(diǎn)的綜合土地利用系數(shù)C.編制土地利用系數(shù)等值區(qū)D.計(jì)算各等值區(qū)的土地利用系數(shù)E.修訂指定作物土地利用系數(shù)等值區(qū)正確答案：B,C,D35、判斷題

由于城市規(guī)劃的變化而引起建筑物的折舊屬于經(jīng)濟(jì)折舊。（）正確答案：對36、判斷題

建筑物耐用年限等于建筑物已使用的年限與剩余物理使用年限之和。()正確答案：錯(cuò)37、單選

宗地為逆三角形土地，則其起訖點(diǎn)分別為（）。A.其頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離的1/2，底邊中點(diǎn)深度B.臨街線，底邊中點(diǎn)深度C.其頂點(diǎn)與最深處距離的1/2，最深處深度D.臨街線，最深處深度正確答案：A38、判斷題

綜合還原率是求取土地及其上面的建筑物合為一體的價(jià)格所使用的還原率。（）正確答案：對參考解析：根據(jù)概念：綜合還原率是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。39、單選

我國地價(jià)體系的核心是（）。A.交易底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)B.交易底價(jià)和成交價(jià)格C.交易底價(jià)和交易評估價(jià)D.基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)正確答案：D40、多選

土地估價(jià)從無到有，建立了一系列的制度和體系，建立了（）的管理制度。A.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)B.從估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊與公示C.征地區(qū)片價(jià)D.估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒窫.土地資產(chǎn)處置審批改革正確答案：B,D,E41、判斷題

采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原利率時(shí)，可以選用一年期國債利率或一年期銀行定期貸款利率為安全利率。（）正確答案：錯(cuò)參考解析：安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。42、多選

剩余法中計(jì)算開發(fā)商的合理利潤可以采用（）來計(jì)算。A.不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例B.預(yù)付總資本的一定比例C.建筑費(fèi)用的一定比例D.建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的一定比例E.專業(yè)費(fèi)的一定比例正確答案：A,B43、單選

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測中，下列哪種價(jià)格是用于指標(biāo)測算的基礎(chǔ)價(jià)格()。A.監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格B.監(jiān)測點(diǎn)交易價(jià)格C.級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)正確答案：A44、單選

在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，首先要明確估價(jià)基本事項(xiàng)，其中()是龍頭。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對象C.估價(jià)期日D.價(jià)值類型正確答案：A45、多選

在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，須具備的基本資料有（）。A.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)B.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表C.收益額D.市場交易資料E.歷史地價(jià)資料正確答案：A,B46、多選

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為（）。A.大城市1：20000～1：10000B.中等城市1：10000～1：5000C.小城市以下1：5000～1：1000D.小城市以下1：5000～1：500E.中等城市1：5000～1：1000正確答案：A,B,C47、單選

不屬于土地價(jià)格與一般物價(jià)相比的自身特點(diǎn)的是()。A.市場結(jié)構(gòu)不同B.折舊現(xiàn)象不同C.地價(jià)上升速度呈緩慢趨勢D.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定正確答案：C48、多選

農(nóng)業(yè)土地利用，是人類為了從土地上獲得動(dòng)植物產(chǎn)品，而對土地實(shí)施的（）活動(dòng)，以便用獲得的產(chǎn)品滿足人類生存和社會(huì)發(fā)展的需要。A.使用B.建筑C.改造D.規(guī)劃E.保護(hù)正確答案：A,C,E49、單選

由于沒有遵循()，對于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。A.替代原則B.變動(dòng)原則C.協(xié)調(diào)原則D.收益原則正確答案：C參考解析：由于沒有遵循協(xié)調(diào)原則，對于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。50、判斷題

地租理論和生產(chǎn)要素理論分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。（）正確答案：對參考解析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素理論分配理論51、單選

土地估價(jià)方法可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法，下列選項(xiàng)中不屬于應(yīng)用估價(jià)法的是（）。A．路線價(jià)估價(jià)法B．標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法C．成本逼近法D．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法正確答案：C52、單選?企業(yè)擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)40000m2綜合大樓和20000m2公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元／m2，公寓售價(jià)為4500元／m2，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元／m2，公寓為1800元／m2，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40％，第二年投入60％，銀行貸款年利率為5．5％，開發(fā)利潤為總售價(jià)的15％，銷售稅率為售價(jià)的5．5％。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90％給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問甲除可得到14000m2綜合樓外，還可分得（）m2的公寓。A.13657.40B.12360C.11589.11D.11267.76正確答案：C53、多選

下列屬于中心地體系的基本模型的是（）原則。A.區(qū)位B.市場C.交通D.行政E.經(jīng)濟(jì)正確答案：B,C,D54、單選

根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，重新建造一幢同等效用的建筑物所需的成本是()。A.重建成本B.重置成本C.建筑成本D.生產(chǎn)成本正確答案：B55、單選

若情況修正系數(shù)協(xié)議為0.50，招標(biāo)為0.73，拍賣為0.9，1996年、1997年、1998年的地價(jià)指數(shù)分別為1.12、1.15、1.20，某交易案例為1997年協(xié)議方式的交易，成交價(jià)800元/m2。如要評估待估土地1998年的拍賣價(jià)格，則修正后的交易案例價(jià)格為（）元/m2。A.1029.18B.1380.00C.1440.00D.1502.61正確答案：D56、單選

下列選項(xiàng)中，（）是影響建筑物價(jià)格的最基本因素。A.建筑式樣B.建筑朝向C.建筑結(jié)構(gòu)D.建筑用途正確答案：C57、單選

某評估公司承接某國有煤礦企業(yè)改制的評估業(yè)務(wù)，需評估一風(fēng)井用地的價(jià)格。經(jīng)實(shí)地調(diào)查，該風(fēng)井所處區(qū)域有供水管網(wǎng)，但風(fēng)井未接入供水；風(fēng)井用電由企業(yè)投資自宗地外5km處的變電所接人,并由企業(yè)投資修建一條2km長的道路與區(qū)域干道相連，無其他設(shè)施。據(jù)此，在進(jìn)行土地價(jià)格定義時(shí)，土地開發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為（）。A．宗地紅線外“一通”(通供水)及宗地內(nèi)場地平整B．宗地紅線外“二通”(通電、通路)及宗地內(nèi)場地平整C．宗地紅線外“三通”(通電、通路、通供水)及宗地內(nèi)場地平整D．宗地紅線內(nèi)外“三通”(通電、通路、通供水)及宗地內(nèi)場地平整正確答案：C58、單選

確定還原率時(shí)，通?？蓞⒖嫉囊罁?jù)不包括（）利率。A.存款B.貸款C.實(shí)質(zhì)D.資本正確答案：D59、單選

土地管理的方法中，()方法具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、單一性和無償性等特點(diǎn)。A.行政方法B.經(jīng)濟(jì)方法C.法律方法D.技術(shù)方法正確答案：A參考解析：行政方法指領(lǐng)導(dǎo)者(管理者)運(yùn)用行政權(quán)力，用命令、指示、規(guī)定、通知、條例、章程、指令性計(jì)劃等方式對于系統(tǒng)進(jìn)行控制.行政方法依靠行政權(quán)力，具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、單一性和無償性等特點(diǎn)。60、多選

關(guān)于我國的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度（）。A.建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)；城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價(jià)體系B.建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)審批、地價(jià)確認(rèn)到估價(jià)機(jī)構(gòu)公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒浮⑼恋刭Y產(chǎn)處置審批的管理制度C.建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制D.實(shí)行了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)和城市基準(zhǔn)地價(jià)測算E.土地估價(jià)師必須經(jīng)注冊才能簽署估價(jià)報(bào)告正確答案：A,B,C,D,E61、單選

城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用的是（），并結(jié)合土地收益、價(jià)格測定，綜合評定土地的級(jí)別。A.數(shù)理統(tǒng)計(jì)法B.多因素分值加和法C.層次分析法D.修正法正確答案：B62、單選?企業(yè)擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)40000m2綜合大樓和20000m2公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元／米2，公寓售價(jià)為4500元／米2，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元／米2，公寓為1800元／米2，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開發(fā)利潤為總售價(jià)的15%，銷售稅稅率為售價(jià)的5.5%。宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的（）價(jià)格。A.土地抵押權(quán)B.土地使用權(quán)C.土地租賃權(quán)D.土地所有權(quán)正確答案：B63、單選

利用房地交易、出租中包含的地價(jià)資料評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要分類進(jìn)行認(rèn)真分析，保證所扣除的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)要合理，否則易造成基準(zhǔn)地價(jià)評估的（）。A.精度誤差B.偶然誤差C.數(shù)據(jù)誤差D.系統(tǒng)誤差正確答案：D64、單選

不屬于影響土地價(jià)格的行政因素的是（）。A．土地制度B．住房制度C．城市規(guī)劃D．城市化進(jìn)程正確答案：D65、多選

下列屬于城鎮(zhèn)土地等級(jí)的因素因子權(quán)重確定方法的有（）。A.德爾菲測定法B.總分頻率曲線法C.層次分析法D.綜合評價(jià)法E.因素成對比較法正確答案：A,C66、單選

道路功能與寬度屬于城鎮(zhèn)土地定級(jí)的（）因素。A．繁華度B．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施C．交通通達(dá)度D．城鎮(zhèn)規(guī)劃正確答案：C67、判斷題

標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)是指同一城市不同等級(jí)房屋的平均價(jià)格，它是房屋價(jià)格評估的依據(jù)()正確答案：錯(cuò)68、單選?某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元／米2，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到"五通一平"（通路、通電、通水、通信、排水及場地平整）。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為10萬元／畝，"五通一平"土地開發(fā)費(fèi)為8萬元／畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。反映宗地在一般市場條件下正常地價(jià)水平，作為政府對地價(jià)和地產(chǎn)市場進(jìn)行具體管理的依據(jù)的地價(jià)形式是（）地價(jià)。A.宗地B.出讓C.基準(zhǔn)D.標(biāo)定正確答案：D69、多選

地價(jià)管理的作用可表現(xiàn)在（）等方面。A.壟斷土地一級(jí)市場B.防止地價(jià)暴漲C.防止國有土地收益流失D.防止地價(jià)暴跌E.征收土地增值稅正確答案：B,C,D70、單選

土地是一種能帶來恒久收益的資產(chǎn)，其價(jià)格的本質(zhì)是（）價(jià)格。A．租賃權(quán)B．抵押權(quán)C．使用權(quán)D．收益正確答案：D71、單選

宗地價(jià)格方法選擇中不正確的是()。A.依據(jù)估價(jià)資料B.依據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)原則C.依據(jù)估價(jià)對象D.依據(jù)估價(jià)方法的適宜性正確答案：A72、多選

影響土地價(jià)格因素中的經(jīng)濟(jì)因素有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB.居民收入和消費(fèi)水平C.房地產(chǎn)投機(jī)D.財(cái)政收支與金融狀況正確答案：A,B,D,E73、判斷題

建筑物估價(jià)時(shí)，自然耐用年限一般要短于經(jīng)濟(jì)耐用年限()正確答案：錯(cuò)74、單選

在收益還原法中，可以直接用于評估土地價(jià)格的是（）。A.實(shí)際收益B.客觀純收益C.實(shí)際純收益D.實(shí)際總收益正確答案：B參考解析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算，可知道費(fèi)用包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用，那么其中是沒有改擴(kuò)建費(fèi)用的。75、多選?某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000m2。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500m2；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m2，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500m2，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮?chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲(chǔ)備中心需對其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，對該國有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評估的方法包括（）。A.收益還原法B.路線價(jià)估價(jià)法C.市場比較法D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法正確答案：A,C,D76、單選

與土地利用總體規(guī)劃相比，下列不屬于土地利用專項(xiàng)規(guī)劃特點(diǎn)的是()。A.全局性B.針對性C.實(shí)用性D.局部性正確答案：A參考解析：與土地利用總體規(guī)劃相比，土地利用專項(xiàng)規(guī)劃具有以下特性：(1)針對性。(2)局部性。(3)實(shí)用性77、單選

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由()統(tǒng)一規(guī)定。A.全國人大B.國務(wù)院C.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門D.國務(wù)院土地行政主管部門正確答案：D參考解析：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定78、多選

政府對地價(jià)上漲進(jìn)行干預(yù)，其作用是（）。A.保證政府對土地的絕對控制權(quán)B.滿足社會(huì)各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)的浪費(fèi)，發(fā)揮出土地的綜合效益C.使土地價(jià)格的上漲速度同整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)D.促進(jìn)正常土地市場的建立，使土地的轉(zhuǎn)移、流動(dòng)正?；疎.征收增值稅正確答案：B,C,D79、單選

某臨街地某所臨道路路線價(jià)為1000元/m2，標(biāo)準(zhǔn)深度為14m，該宗地面積為100m2，臨街深度為13m2，查臨街深度指數(shù)表得其深度指度數(shù)為100，則不考慮其他方面的影響，該宗地地價(jià)為（）元。A.929B.1000C.92857D.100000正確答案：D80、單選

宗地地價(jià)評估時(shí)，明確價(jià)值類型應(yīng)在()。A.簽訂委托估價(jià)合同前B.簽訂委托估價(jià)合同后C.收集估價(jià)所需資料之后D.實(shí)地查看估價(jià)對象之后正確答案：A81、多選

在理想的土地市場和土地交易中，僅從發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益的原則出發(fā)，土地的（），地價(jià)就應(yīng)該高，相反地價(jià)就低。A.使用價(jià)值優(yōu)B.利用得當(dāng)C.管理效率高D.規(guī)劃合理E.等級(jí)高正確答案：A,E82、單選?某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000m2。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500m2；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m2，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500m2，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮?chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。宗地地價(jià)評估的程序，是從（）開始到最后提交估價(jià)報(bào)告書為止的全過程。A.收集資料B.接受估價(jià)委托書C.擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃D.確定估價(jià)基本項(xiàng)目正確答案：B83、多選

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，下列城鎮(zhèn)土地分等因素中屬于必選因素的有（）。A.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.城鎮(zhèn)土地投入產(chǎn)出水平C.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模D.區(qū)域綜合服務(wù)能力E.特殊行業(yè)存在正確答案：A,C,D84、多選

地價(jià)是地租的資本化，是土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律的反映，是（）的購買價(jià)格。A.土地價(jià)值B.土地使用價(jià)值C.土地收益D.土地權(quán)利E.土地肥沃程度正確答案：C,D85、單選

對不具備市場流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本原理是用（）計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評估建筑物價(jià)格。A.成本逼近法B.成本法C.剩余法D.收益法正確答案：B86、判斷題

建筑安裝工程預(yù)算定額是按社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間確定的單位建筑產(chǎn)品所消耗的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。()正確答案：對87、判斷題

根據(jù)目前的人工及材料價(jià)格，按照目前的建筑技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，建造與原建筑功能效用相同的建筑的造價(jià)稱重置造價(jià)。()正確答案：對88、多選

評估基準(zhǔn)地價(jià)需要用模型進(jìn)行的，應(yīng)根據(jù)（），從眾多模型中選擇適合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)特點(diǎn)的模型，評估基準(zhǔn)地價(jià)。A.土地等級(jí)B.土地收益C.地價(jià)的相關(guān)關(guān)系D.各地的土地市場條件E.土地制度正確答案：A,B,C,D89、多選

只有交易案例資料滿足（）條件時(shí)，才適用市場比較法。A.數(shù)量足夠B.與待估土地有替代性C.可靠性D.合法性E.市場欠發(fā)達(dá)正確答案：A,B,C,D90、單選

由于不動(dòng)產(chǎn)的（），使得完全相同的不動(dòng)產(chǎn)幾乎沒有，但是在同一市場上具有相近效用的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)相近。A.不可替代性B.不同性C.均衡性D.獨(dú)一無二性正確答案：D91、單選

用地潛力屬于城鎮(zhèn)土地等級(jí)的（）因素。A．城鎮(zhèn)規(guī)劃B．自然條件C．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施D．環(huán)境質(zhì)量正確答案：A92、多選

剩余法可用于確定（）。A.投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價(jià)格B.具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤C(jī).在市場上出售開發(fā)項(xiàng)目的合理價(jià)格D.開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用E.開發(fā)項(xiàng)目中的預(yù)期成本費(fèi)用正確答案：A,B,D93、多選

根據(jù)我國目前的土地市場，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評估的資料有（）。A.能直接反映地租地價(jià)的資料B.土地征用拆遷中涉及的費(fèi)用