2024年全國房地產估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試經(jīng)典測試題詳細參考解析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、房地產開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發(fā)企業(yè)D.產品質量監(jiān)督部門

2、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應為（）㎡。A.44B.48C.54D.64

3、區(qū)域房地產市場分析側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析

4、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法

5、當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內部收益率法D.費用現(xiàn)值法

6、房地產投資決策中常見的期權問題不包括（）。A.等待投資型期權B.放棄型期權C.機會型期權D.成長型期權

7、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56

8、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%

9、下列各項中，不屬于私募股權投資特點的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作

10、開發(fā)項目的內部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

11、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產余值B.開發(fā)建設投資C.長期借款D.凈轉售收入

12、某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%

13、以下不是房地產投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹

14、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

15、某單位以現(xiàn)時的樓價15%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%

16、下列財務報表中，儲存基礎性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報表B.資產負債表C.資金來源與運用表D.現(xiàn)金流量表

17、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷

18、不屬于開發(fā)商對房地產租售定價方法的是（）。A.成本導向定價B.銷售導向定價C.購買者導向定價D.競爭導向定價

19、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅

20、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%

21、房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53

22、某房地產開發(fā)商經(jīng)過市場調研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產品——為城市金領和高收入者建設高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產品專業(yè)化D.市場專業(yè)化

23、下列關于房地產功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產資源和利益B.顯示房地產市場供應變化C.指導供給以適應需求的變化D.指導政府制定科學的土地供給計劃

24、在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用

25、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24

26、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費C.保安費用D.能源費

27、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

28、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（）等。A.規(guī)劃設計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權益

29、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高運營費用分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

30、國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。A.注冊物業(yè)管理員B.注冊物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊物業(yè)管理師D.高級物業(yè)管理師

31、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

32、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步

33、（）反映房地產項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.借款還本付息估算表B.利潤表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表

34、開發(fā)項目全部投資的內部收益率表明（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

35、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括（）。A.分部分項工程量清單B.措施項目清單C.單位工程費用清單D.其他項目清單

36、某房地產開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法

37、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率

38、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉售收入

39、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大

40、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產土地部分的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300

41、在房地產產品生產過程中，承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。A.建筑師B.結構工程師C.設備工程師D.造價工程師

42、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

43、某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.1年B.2年C.1個月D.2個月

44、關于預算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預計到的費用支出導致現(xiàn)金短缺時，預算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算D.年度運營預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化

45、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

46、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

47、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為

48、在房地產開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設施建設費C.土地費用D.基礎設施建設費

49、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值

50、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機構D.建設主管部門二、多選題

51、當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內部收益率法D.費用現(xiàn)值法

52、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%

53、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經(jīng)營收入B.資本金C.經(jīng)營成本D.銷售收入

54、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數(shù)量

55、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設備磨損的影響

56、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%

57、某寫字樓項目建成后引進一知名物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產品C.人員D.服務

58、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險

59、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

60、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析

61、制定進度計劃時，()從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡圖法C.進行圖法D.工序圖法

62、在房地產開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設施建設費C.土地費用D.基礎設施建設費

63、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步

64、下列關于資產負債表不正確的是()。A.資產負債表反映企業(yè)一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況B.資產負債表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表D.編制該企業(yè)的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標

65、房地產投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長

66、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產負債率C.償債備付率D.流動比率

67、單利計息與復利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率

68、復元活血湯的病位是A.脅下B.頭面C.小腹D.少腹

69、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標B.途徑C.市場化D.商品化

70、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用

71、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％

72、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

73、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.風險估計與評價的方法

74、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本額為（）萬元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05

75、編制房地產項目招標工程標底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設計部門D.建委

76、在建筑構造中，按照建筑物的層數(shù)來設置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫

77、消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別，從而使消費者市場具有（）的特點。A.分散性B.復雜性C.伸縮性D.季節(jié)性

78、下列房地產市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機抽樣C.簡單隨機抽樣D.定額抽樣

79、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復印件或《設計方案審查意見》及附圖復印件，必須經(jīng)（）批準。A.房地產行政管理部門B.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門C.建設行政主管部門D.國土資源管理部門

80、房地產投資方案經(jīng)濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。A.互斥和相關B.獨立和相關C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關

81、按房地產用途對房地產市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場

82、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式

83、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56

84、房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產開發(fā)貸款B.房地產抵押貸款C.債務融資D.權益融資

85、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%

86、若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%

87、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租

88、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險

89、進行城市詳細規(guī)劃及開發(fā)項目初步設計應選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

90、編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的（），要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時間D.付款特點

91、目前我國采用的復式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法

92、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.城市建設配套費C.公共配套設施建設費D.不可預見費

93、小跨度廠房是指跨度小于或等于（）米的單層工業(yè)廠房。A.4B.8C.12D.15

94、某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

95、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年

96、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

97、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

98、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調查結果構造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)

99、某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，則該項目的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％

100、下列各項中，不屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率三、判斷題

101、房地產價格是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的眾數(shù)價格表示。（）

102、開發(fā)商一般在正式進入建設階段前，需要再次評價開發(fā)項目的風險和盈利特性，以作為是否進入下階段工作的決策依據(jù)。（）

103、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。（）

104、房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。（）

105、《神農本草經(jīng)》謂“安五臟，和心志，令人歡樂無憂”的藥物是A.郁金B(yǎng).香附C.合歡皮D.玫瑰花

106、以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越小。（）

107、認知價值定價法是指房地產商根據(jù)自己對物業(yè)的認知價值來制定價格。（）

108、治療脘腹疼痛，嘔吐泄瀉，舌苔油膩，宜選用A.草果B.佩蘭C.草豆蔻D.廣藿香

109、下列哪些不是五昧子的功效A.收斂固澀B.益氣生津C.收濕斂瘡D.補腎寧心

110、在計息周期不變時，名義利率越大，實際利率就越小。（）

111、指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預測值越趨向平滑。（）

112、如果計息周期無限期縮短，并按復利計息，稱為連續(xù)復利。()

113、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據(jù)。()

114、既能散外風，又能息內風的藥物是A.羌活B.防風C.薄荷D.蟬蛻

115、(2017年真題)零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域和影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。（）

116、房地產估價師主要是利用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，促進買賣雙方達成交易，并在辦理交易手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務。（）

117、貸款利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風險的國債收益率作為貸款利率的代表。（）

118、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)；標準差相同、期望值大的方案為優(yōu)；標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。（）

119、等額序列支付資金回收系數(shù)是已知現(xiàn)值求年金，標準表示法為（A/P，i，n）。（）

120、善治經(jīng)絡之風痰而上行頭面的藥物是A.半夏B.天南星C.白附子D.白芥子

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：項目的竣工驗收是建設過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。在開發(fā)小區(qū)總體建設項目中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，開發(fā)商首先進行檢查，并組織施工單位（承包商）和設計單位整理有關施工技術資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質量評定結果，設計變更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由開發(fā)商組織承包商、設計單位、客戶（使用方）、質量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

2、答案：C本題解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設部做出的有關規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54（㎡）。參見教材P350。

3、答案：D本題解析：房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為區(qū)域房地產市場分析、專業(yè)房地產市場分析、項目房地產市場分析三個層次。其中，區(qū)域房地產市場分析，是研究區(qū)域內所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，是對某一特定地區(qū)總的房地產市場及各專業(yè)市場總的供需分析。它側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內容。AB兩項屬于項目房地產市場分析的內容；C項屬于專業(yè)房地產市場分析的內容。

4、答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法。參見教材P99。

5、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。

6、答案：C本題解析：本題考查的是實物期權方法與房地產投資決策。房地產投資決策中常見的期權問題包括等待投資型期權、放棄型期權、成長型期權。

7、答案：B本題解析：我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。由于復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。利息的計算公式為：In＝P[（1＋i）n－1]。本題中，計息周期不為年，6%為名義利率，名義利率r和實際利率i關系式為：i＝（1＋r/m）m－1＝（1＋6%/12）12－1＝6.17%，即實際年利率為6.17%，則3年后的利息為：100×[（1＋0.0617）3－1]＝19.68（萬元）。

8、答案：C本題解析：實際利率i與名義利率r的關系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。式中，F(xiàn)為一年后的本利和，P為年初借款，m為在一年中計算利息的次數(shù)。本題中，該筆貸款按季度付息，則名義利率：r＝1400/100000×4＝5.6%，因此，該筆貸款的實際貸款利率i＝（1＋5.6%/4）4－1＝0.05719＝5.72%。

9、答案：C本題解析：本題考查的是房地產權益融資。私募股權投資的特點包括：（1）資金募集和使用絕少涉及公開市場的操作，一般無需披露交易細節(jié)；（2）多采取權益型投資方式和普通股、可轉讓優(yōu)先股、可轉債工具形式，絕少涉及債券投資；（3）一般投資于私有公司即非上市公司；（4）比較偏向于已形成一定規(guī)模和產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)；（5）投資期限較長；（6）流動性差；（7）資金來源廣泛；（8）PE投資機構多采取有限合伙制；（9）投資退出渠道多樣化。

10、答案：A本題解析：本題考查的是財務內部收益率。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。

11、答案：B本題解析：考點:基本報表。選項B是流出項目，其它的是流入項目。

12、答案：C本題解析：實際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關系式為：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。則實際收益率＝（1＋名義收益率）/（1＋通貨膨脹率）－1＝（1＋12%）/（1＋3%）－1＝8.74%。

13、答案：C本題解析：根據(jù)房地產投資信托的特征。

14、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報率是指房地產置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于營業(yè)利潤（凈經(jīng)營收入）扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率＝[（15－7－3）/（80－30）]×100%＝10%。

15、答案：D本題解析：根據(jù)預付款的收益率的計算公式。

16、答案：A本題解析：房地產開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及資金平衡分析。

17、答案：B本題解析：由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產市場的壟斷競爭特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

18、答案：B本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導向定價法（包括成本加成定價法、目標定價法）；②購買者導向定價法（包括認知價值定價法、價值定價法）；③競爭導向定價法（包括領導定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法）。

19、答案：A本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入=有效毛收入－運營費用。凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)服務企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

20、答案：B本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。

21、答案：D本題解析：本題考查的是名義利率與實際利率。1000×[（1+8%/12）36-（1+8%）3]=10.53萬元。參見教材P155。

22、答案：B本題解析：選擇專業(yè)化是企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。從客觀上講，每個細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風險。新版章節(jié)練習，考前壓卷，完整優(yōu)質題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。

23、答案：B本題解析：考點:房地產市場的功能。房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產資源和利益；（2）顯示房地產市場需求變化；（3）指導供給以適應需求的變化；（4）指導政府制定科學的土地供給計劃；（5）引導需求適應共給條件的變化。

24、答案：B本題解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。

25、答案：B本題解析：抵押貸款申請額=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57萬元

26、答案：A本題解析：因為綠地管理費、保安費用、能源費都屬于支出。

27、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。稅前現(xiàn)金回報率=稅前現(xiàn)金流量/初始現(xiàn)金投資=（經(jīng)營收入-運營費用-還本付息）/初始現(xiàn)金投資=（10-5-2）/40=7.5%。P201。

28、答案：C本題解析：投資機會研究階段的主要任務是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內，以土地資源供給和空間市場需求的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究的主要內容有：①地區(qū)情況；②經(jīng)濟政策；③資源條件；④勞動力狀況；⑤社會條件；⑥地理環(huán)境；⑦市場情況；⑧項目建成后對社會的影響等。

29、答案：A本題解析：臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。因此，最高運營費用分析屬于臨界點分析。

30、答案：B本題解析：物業(yè)管理關注的重點是租用建筑物的租戶對其所使用物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理中的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。

31、答案：B本題解析：動態(tài)投資回收期（Pb），是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。本題中，凈現(xiàn)金流量具體見表。因此，動態(tài)投資回收期＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)－1）＋（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）。代入數(shù)據(jù)可得，動態(tài)回收期＝（5－1）＋4.91/18.63＝4.26（年）。

32、答案：A本題解析：經(jīng)濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。主要包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產業(yè)結構；⑤基礎設施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。B項屬于社會環(huán)境因素；C項屬于資源環(huán)境因素；D項屬于技術環(huán)境因素。

33、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。財務計劃現(xiàn)金流量表反映房地產項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。參見教材P270。

34、答案：A本題解析：財務內部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。

35、答案：C本題解析：工程量清單是建設工程實行工程量清單計價的專用名詞，表示的是擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規(guī)費項目和稅金項目的名稱和相應數(shù)量等的明細清單。

36、答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。

37、答案：C本題解析：此題屬于了解范疇。參考教材的有關內容。

38、答案：B本題解析：資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入包括以下幾項：①銷售收入；②租金收入；③自營收入；④凈轉售收入；⑤其他收入；⑥長期借款；⑦短期借款；⑧回收固定資產余值；⑨回收經(jīng)營資金。

39、答案：A本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放。

40、答案：D本題解析：由題意可知：公式應為：700×（1＋8%）7×2500≈300（萬元）。

41、答案：A本題解析：在房地產產品的開發(fā)建設過程中，建筑師一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調這些工作。一般情況下，建筑師還要組織定期技術工作會議、簽發(fā)與合同有關的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術問題等。

42、答案：A本題解析：調整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通過調整利率，政府可以調節(jié)資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：①導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；②加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產價格下降。反之，利率長期下調、預期房地產投資風險降低，會刺激房地產的需求，導致房地產價格上升。

43、答案：B本題解析：考點:市場交易指標。吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，吸納周期＝1/吸納率。

44、答案：D本題解析：[解析]預算

45、答案：B本題解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金，則每年應還本付息資金=5/1.3=3.846（萬元），按月還本付息額=38460/12=3205（元），用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得最大貸款額為：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）錯誤［1－1/（1+12％÷12）12錯誤20］=29.11（萬元）。

46、答案：D本題解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素；（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；（3）分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；（5）計算各年凈現(xiàn)金流的標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù)；（6）計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率；（7）對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。參見教材P233。

47、答案：D本題解析：消費者在購買不同商品時，并不遵循同一個購買模式。根據(jù)消費者購買行為的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：①便利品，是指消費者日常生活所需、需重復購買的商品；②選購品，是指價格比便利品要貴，消費者購買時愿花較多時間對許多家商品進行比較之后才決定購買的商品；③特殊品，是指消費者對其有特殊偏好并愿意花較多時間去購買的商品。

48、答案：C本題解析：房地產開發(fā)項目投資估算的范圍包括：①土地費用；②勘察設計和前期工程費；③房屋開發(fā)費；④其他工程費；⑤開發(fā)期間稅費；⑥管理費用；⑦銷售費用；⑧財務費用；⑨不可預見費。其中，房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎設施建設費；③公共配套設施建設費。

49、答案：D本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。三項預測值指的是最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。參見教材P227。

50、答案：A本題解析：本題考查的是竣工驗收?？⒐を炇諘r，開發(fā)商負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

51、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。

52、答案：B本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。

53、答案：B本題解析：根據(jù)資本金凈利潤率的定義。

54、答案：B本題解析：房地產市場需求分析內容包括：①需求影響因素分析；②需求預測；③吸納率分析；④市場購買者的產品功能需求。

55、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時間價值。

56、答案：D本題解析：實際利率與名義利率的關系為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，商業(yè)性住房抵押貸款的實際年利率＝（1＋8.7%/12）12－1＝9.055%；住房公積金貸款的實際年利率＝（1＋5%/12）12－1＝5.116%。兩者的差額＝9.055%－5.116%＝3.939%≈3.94%。

57、答案：D本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產品差別化戰(zhàn)略，即從產品質量、產品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質服務；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產品形象以獲取差別優(yōu)勢。

58、答案：B本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。假按揭是操作風險，違約不還稱為信用風險。P311。

59、答案：B本題解析：稅前回報率=(15-7-3)/(80-30)=10%。稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

60、答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風險分析法需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見教材P235。

61、答案：A本題解析：[知識點]進度管理及計劃調整

62、答案：C本題解析：房地產開發(fā)項目投資估算的范圍包括：①土地費用；②勘察設計和前期工程費；③房屋開發(fā)費；④其他工程費；⑤開發(fā)期間稅費；⑥管理費用；⑦銷售費用；⑧財務費用；⑨不可預見費。其中，房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎設施建設費；③公共配套設施建設費。

63、答案：A本題解析：經(jīng)濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。主要包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產業(yè)結構；⑤基礎設施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。B項屬于社會環(huán)境因素；C項屬于資源環(huán)境因素；D項屬于技術環(huán)境因素。

64、答案：B本題解析：[知識點]財務評價的報表

65、答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產投資的利弊方面的內容。

66、答案：D本題解析：[知識點]清償能力指標及其計算

67、答案：C本題解析：[知識點]單利計息與復利計息

68、答案：A本題解析：復元活血湯的主治：跌打損傷，瘀血阻滯證。脅肋瘀腫，痛不可忍，病變部位脅下。

69、答案：B本題解析：參考教材的有關內容。

70、答案：A本題解析：本題考查的是成本控制。在制定成本控制計劃之前，要詳細分析成本組成，分清主要費用與次要費用，變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。參見教材P87。

71、答案：D本題解析：所有債務與收入比=（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他債務月償付額）÷月均收入。本題中，李某的所有債務與收入比=（800＋1440＋120）÷4500=52.44％。

72、答案：C本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。選項C，應從下一年年初開始按新利率計算利息。P308～309。

73、答案：C本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。P227。

74、答案：A本題解析：抵押貸款還本付息額的計算公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]。本題中，還本付息額A＝100×6%×（1＋6%）10÷[（1＋6%）10－1]＝13.59（萬元）；則第一年的還本額為：13.59－100×6%＝7.59（萬元）。

75、答案：A本題解析：此題屬于熟悉范疇。編制房地產項目招標工程標底是由開發(fā)商來完成。

76、答案：A本題解析：變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。其中，沉降縫是防止因荷載、結構形式、地基能力的差異等原因而產生不均勻沉降的影響所設的變形縫。沉降縫是將建筑物垂直方向劃分為若干個剛度較一致的單元，使相鄰單元可以自由沉降，而不影響建筑的整體。沉降縫的縫寬與建筑的層數(shù)有關。

77、答案：B本題解析：本題考查的是消費者市場及其購買對象。消費者市場的特點之一是復雜性，即消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別。

78、答案：D本題解析：概率抽樣包括：簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、整群抽樣；非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。

79、答案：B本題解析：開發(fā)商需持《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復印件、《設計方案審查意見》及附圖復印件、國土資源行政主管部門批準用地的文件、有資質設計單位按照《規(guī)劃意見書（選址）》或《設計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設工程施工圖（施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖）、《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設計中標通知書》（未進行設計方案審查的項目），向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。

80、答案：D本題解析：房地產投資方案經(jīng)濟比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術方案的行為過程。各種可能方案中，主要存在著以下三種關系：①互斥關系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關系；②獨立關系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨立的，不具有相關性；③相關關系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。

81、答案：C本題解析：本題考查的是房地產市場細分。按房地產用途細分，工業(yè)物業(yè)市場包括標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等。

82、答案：C本題解析：根據(jù)個人住房貸款的分類。

83、答案：B本題解析：我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。由于復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。利息的計算公式為：In＝P[（1＋i）n－1]。本題中，計息周期不為年，6%為名義利率，名義利率r和實際利率i關系式為：i＝（1＋r/m）m－1＝（1＋6%/12）12－1＝6.17%，即實際年利率為6.17%，則3年后的利息為：100×[（1＋0.0617）3－1]＝19.68（萬元）。

84、答案：C本題解析：[知識點]房地產開發(fā)貸款與土地儲備貸款

85、答案：A本題解析：[解析]財務內部收益率

86、答案：C本題解析：用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr。

87、答案：B本題解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。

88、答案：D本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產市場嚴重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P311。

89、答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用

90、答案：D本題解析：考點:資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況

91、答案：B本題解析：復式記賬是指對每一項經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生時所引起的會計要素數(shù)量的增減變動，都要以相等的金額，同時在兩個或兩個以上相互聯(lián)系的賬戶中進行登記的一種記賬方法。復式記賬法包括收付記賬法和借貸記賬法，目前我國采用的復式記賬法是借貸記賬法。

92、答案：B本題解析：土地出讓價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓價款。其中，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓價款由土地使用權出讓金和城市建設配套費構成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋征收補償和土地開發(fā)活動，并相應支付城市房屋征收補償費用。

93、答案：C本題解析：按照跨度尺寸，可以將工業(yè)建筑分為小跨度廠房和大跨度廠房。其中，小跨度廠房是指跨度小于或等于12m的單層工業(yè)廠房，以砌體結構為主。

94、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的換算。

95、答案：D本題解析：考點:利息備付率。利息備付率通常按年計算，也可以按整個借款期計算。

96、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。