學人大廈租金評估報告

PAGE山東大學學人大廈租金評估報告書魯舜評報字（2015）第3711001號評估機構名稱：山東舜天信誠資產評估有限公司報告提交日期：二〇一六年一月十日資產評估報告書目錄注冊資產評估師聲明 3資產評估報告書.摘要 4資產評估報告書 5一、 委托方、資產占有方概況 5二、 評估目的 5三、 評估范圍和對象 5四、 評估價值類型和定義 6五、 評估基準日 6六、 評估依據 6七、 評估方法 7八、 評估實施過程 7九、 評估假設 8十、 評估結論 8十一、評估結論使用說明 9十二、 評估報告日 9關于《資產評估報告書附件》使用范圍的聲明 11注冊資產評估師的承諾函 12資產評估委托方與產權持有者承諾函 13

四、 評估價值類型和定義根據評估目的、市場條件、評估對象等因素，同時考慮價值類型與評估假設的相關性，確定本次資產評估的價值類型為：市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。五、 評估基準日本項目資產評估基準日是2015年10月31日。本次資產評估基準日的確定是根據相關經濟行為的安排，本著有利于保證評估結果有效地服務于評估目的，減少和避免評估基準日后的調整事項，經委托方與評估機構協(xié)商確定的。六、 評估依據（1）經濟行為依據山東山大膠體材料有限責任公司與山東大學簽訂《技術轉讓合同書》；(2)法律法規(guī)依據《中華人民共和國公司法》（2006年(3)評估準則依據1、《資產評估準則——基本準則》（財政部財企[2004]20號）；2、《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》（財政部財企[2004]20號）；3、《資產評估準則——評估報告》（中評協(xié)[2007]189號）；4、《資產評估準則——評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）；5、《資產評估準則——業(yè)務約定書》（中評協(xié)[2007]189號）；6、《資產評估準則——工作底稿》（中評協(xié)[2007]189號）；7、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（中評協(xié)[2003]18號）；8、《資產評估準則——無形資產》、《專利資產評估指導意見》（中評協(xié)[2008]217號）；9、《資產評估價值類型指導意見》（中評協(xié)[2007]189號）；10、《企業(yè)國有資產評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218號）等。(4)權屬依據山東山大膠體材料有限責任公司與山東大學簽訂《技術轉讓合同書》；(5)取價依據1、《可行性研究報告》；2、評估人員市場調查的資料。七、 評估方法（一）評估方法的選擇無形資產的評估方法包括市場法、成本法和收益法三種方法。本次評估中，一方面，由于委評專有技術具有唯一性和先進性，缺少類似市場交易案例，難以采用市場法評估；另一方面，該項專有技術實際發(fā)生的開發(fā)成本，在財務核算過程中存在不完整性，無法準確運用成本法評估。因此，從評估工作的可操作性和評估結果的可驗證性考慮，本次選用收益法評估。（二）收益法具體描述本次評估采用的收益法--即技術分成模型進行評估，具體方法是對專有技術實施后未來有限年期由該向技術所帶來的超額收益（技術分成）折現（資本化）。公式如下：J=ΣRi/(1+r)i式中：J為專有技術價值；i為預測年度；Ri為第i年專有技術凈收益；r為適用折現率。專有技術凈收益＝年銷售收入×收入提成率。八、 評估實施過程（一）明確評估業(yè)務基本事項與委托方就產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者、評估目的、評估對象與評估范圍、價值類型、評估基準日、評估報告使用限制、評估報告提交時間及方式、評估服務費總額、支付時間和方式等重要事項進行商討，予以明確，簽訂業(yè)務約定書。（二）編制評估計劃評估工作計劃包括確定評估的具體步驟、時間進度、人員安排，擬定資產評估技術方案等。（三）核實評估對象了解委評專有技術的基本情況，進行產權核實，關注資產權屬。（四）收集評估資料從委托方、被評估單位以及政府部門、各類專業(yè)機構、其他相關部門和企業(yè)、市場流通環(huán)節(jié)等取到獲取相關資料，對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理。（五）評定估算1、根據選取的收益法，選取相應的參數進行分析、計算和判斷，形成初步評估結論；2、對形成的初步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論。（六）編制和提交評估報告1、根據法律、法規(guī)和資產評估準則的要求編制評估報告，經評估機構內部三級審核確定資產評估報告書；2、在不影響對最終評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的相關當事方就評估報告有關內容進行必要溝通后，向委托方提交資產評估報告書。九、 評估假設在評估過程中，我們遵循以下評估假設條件；如評估假設不成立，將對評估結論產生重大影響。1、公開市場假設、持續(xù)經營假設；2、國家現行的方針政策無重大改變；3、國家現行的利率、稅負等無重大變化；十、 評估結論按照上述評估評估程序和方法，經計算得出的該專有技術于2015年10月31日的評估價值為104.7萬元。評估價值計算表計算年度生產能力（萬m2）單價（萬元）金額（萬元）提成率提成額（萬元）折現率折現系數現值（萬元）2015.1102.94%014.48%102016.1101202.94%014.48%0.873502017.11612722.94%2.1214.48%0.7631.622018.119121082.94%3.1814.48%0.66652.122019.1127123242.94%9.5314.48%0.58225.552020.1127123242.94%9.5314.48%0.50864.852021.1150126002.94%17.6414.48%0.44427.842022.1150126002.94%17.6414.48%0.38816.852023.111001212002.94%35.2814.48%0.33911.962024.111001212002.94%35.2814.48%0.296110.452025.111001212002.94%35.2814.48%0.25869.122026.111001212002.94%35.2814.48%0.22597.972027.111001212002.94%35.2814.48%0.19746.962028.111001212002.94%35.2814.48%0.17246.082029.111001212002.94%35.2814.48%0.15065.312030.111001212002.94%35.2814.48%0.13154.642031.111001212002.94%35.2814.48%0.11494.052032.111001212002.94%35.2814.48%0.10043.542033.111001212002.94%35.2814.48%0.08773.092034.111001212002.94%35.2814.48%0.07662.7合計136916428104.7十一、評估結論使用說明1、報告中的評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場的原則確定的公允價值，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。2、本次評估結論沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保、訴訟賠償等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等事項，同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。3、評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。4、評估結論的使用有效期為一年，自評估基準日2015年10月31日起至2016年10月30日止。十二、 評估報告日本次評估報告提出日期為2015年11月20日。評估機構法定代表人：注冊資產評估師：注冊資產評估師：山東舜天信誠資產評估有限公司二〇一五年十一月二十日

關于《資產評估報告書附件》使用范圍的聲明本資產評估附件僅供資產評估主管機關、企業(yè)主管部門審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本資產評估附件的全部或部分內容不得提供給其他任何單位或個人，也不得見諸于公開媒體。山東舜天信誠資產評估有限公司二〇一五年十一月二十日

注冊資產評估師的承諾函山東大學：受貴單位的委托，我們對山東大學擁有的“納米纖維濾膜的宏量可控制備小試”專有技術權，以2015年10月31日為基準日進行了評估，形成了資產評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們承諾如下：一、具備相應的執(zhí)業(yè)資格。二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務約定書的約定一致。三、對評估對象及其所涉及的資產進行了必要的核實。四、根據資產評估準則和相關評估規(guī)范選用了評估方法。五、充分考慮了影響評估價值的因素。六、評估結論合理。七、評估工作未受到干預并獨立進行。注冊資產評估師簽字：注冊資產評估師簽字：二〇一五年十一月二十日

資產評估委托方與產權持有者承諾函山東舜天信誠資產評估有限公司：因專有技術使用權轉讓事宜需要，現委托貴公司對該經濟行為所涉及的“納米纖維濾膜的宏量可控制備小試”專有技術使用權價值進行評估。為確保資產評估機構客觀、公正、合理地進行資產評估，我單位承諾如下，并承擔相應的法律責任：資產評估的經濟行為符合國家規(guī)定并已獲批準；委托資產評估范圍與經濟行為涉及的資產范圍一致，不重復不遺漏；納入評估范圍的資產權屬明確、無爭議，所提供的資產權屬證明文件合法、有效；