高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)發(fā)展報(bào)告2024-2025

匯報(bào)人：吳瑩惟2024-08-012024-2025高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)發(fā)展報(bào)告contents目錄定義或者分類特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式政治環(huán)境contents目錄經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)格局代表性企業(yè)01高標(biāo)倉(cāng)定義定義按倉(cāng)儲(chǔ)能力劃分，倉(cāng)庫(kù)可分為高標(biāo)倉(cāng)、傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)。高標(biāo)倉(cāng)是一種在法律合規(guī)、項(xiàng)目選址、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金價(jià)格等方面高于一般水平的倉(cāng)庫(kù)，其具體內(nèi)容包括:（1）法律合規(guī):高標(biāo)倉(cāng)的土地性質(zhì)和所有權(quán)方面符合相關(guān)的法律規(guī)定。高標(biāo)倉(cāng)的土地性質(zhì)必須是倉(cāng)儲(chǔ)用地，其開(kāi)發(fā)商需要持有該土地的土地證和房產(chǎn)證。傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)存在對(duì)工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地的違規(guī)使用，導(dǎo)致其土地和房屋所有權(quán)復(fù)雜，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，高標(biāo)倉(cāng)的環(huán)境評(píng)價(jià)倉(cāng)庫(kù)在合規(guī)方面的不完善，可能產(chǎn)生相關(guān)的商業(yè)糾紛和經(jīng)濟(jì)損失，如開(kāi)發(fā)商倉(cāng)庫(kù)建設(shè)階段可能由于合規(guī)問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的停滯，租戶在倉(cāng)庫(kù)使用時(shí)受到相關(guān)方面的牽連，可能引發(fā)貨物周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題。（2）項(xiàng)目選址:基于運(yùn)輸成本的考慮，高標(biāo)倉(cāng)通?？拷煌屑~（如機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路和公路等）以及區(qū)域中心城市。此外，高標(biāo)倉(cāng)的選址還需考慮存儲(chǔ)貨物本身的性質(zhì)，如生鮮食品對(duì)衛(wèi)生檢疫方面的要求，易燃、易爆、有毒化工品對(duì)消防安全的考量，需要遠(yuǎn)離居民聚集區(qū)。傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)的區(qū)位選擇缺乏對(duì)整體物流活動(dòng)的考量，具有一定的隨機(jī)性。倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目的合理選址有利于減少整體物流服務(wù)中的成本，同時(shí)可一定程度上避免安全隱患。（3）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn):在建設(shè)方面，高標(biāo)倉(cāng)對(duì)樓層凈高、地面承重、庫(kù)間距、卸貨平臺(tái)等參數(shù)具有較高的標(biāo)準(zhǔn)，可滿足大量貨物的存儲(chǔ)與快速進(jìn)出。其具體內(nèi)容包括:樓層凈高:樓層凈高是指?jìng)}庫(kù)內(nèi)地面到層頂?shù)膬舾?。高?biāo)倉(cāng)的1層層高在8米至5米之間，2層層高在5米至9米之間。傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)的樓層凈高，普遍在3至7米之間，低于高標(biāo)倉(cāng)的建造標(biāo)準(zhǔn)。倉(cāng)庫(kù)層高的提高便于多層貨架的擺放，有利于提高倉(cāng)庫(kù)容積和土地利用率。地面承重:地面承重是指?jìng)}庫(kù)地面所能承受的重量。高標(biāo)倉(cāng)的1層承重力要求大于3噸，2層的承重力需大于2噸。傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)的地面承重在0.7噸至2噸之間。地面承重的大小決定了貨物堆放的高度以及倉(cāng)庫(kù)內(nèi)空間的利用率。庫(kù)間距:庫(kù)間距是指?jìng)}庫(kù)與墻體或者相鄰倉(cāng)庫(kù)之間的距離。高標(biāo)倉(cāng)與倉(cāng)庫(kù)外圍的墻體之間距離需大于25米，相鄰的倉(cāng)庫(kù)間需大于40米。傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，對(duì)庫(kù)間距沒(méi)有硬性的要求，一般在6米至20米之間。庫(kù)間距的合理規(guī)劃為大型貨車的倒車入庫(kù)提供便利，避免貨車自由出入的阻礙。卸貨平臺(tái):卸貨平臺(tái)是倉(cāng)庫(kù)進(jìn)出口處用于貨物裝卸的平臺(tái)空間。在卸貨平臺(tái)的數(shù)量方面，高標(biāo)倉(cāng)可以滿足兩面或三面卸貨；在卸貨平臺(tái)的高度方面，高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)具有嚴(yán)格的參數(shù)要求，普遍在2至3米之間，與貨車高度保持一致。傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)在建造之初，缺乏對(duì)裝卸貨過(guò)程的考慮，普遍只能滿足單一通道的裝卸貨，平臺(tái)高度沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。卸貨平臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，有助于提高貨物進(jìn)出時(shí)的效率。（4）租金價(jià)格:租金是倉(cāng)庫(kù)出租人向承租人轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)使用權(quán)所收取的費(fèi)用。由于高標(biāo)倉(cāng)的建造和運(yùn)營(yíng)需要較高的成本，其租金價(jià)格較為昂貴，均價(jià)在1元/平方米/天左右。傳統(tǒng)倉(cāng)和農(nóng)民倉(cāng)的租金價(jià)格較為低廉，均價(jià)在0.6至0.8元/平方米/天之間。高標(biāo)倉(cāng)高昂的價(jià)格有利于保障其投資建設(shè)和整體運(yùn)營(yíng)的成本投入和盈利需求。高標(biāo)倉(cāng)定義02產(chǎn)業(yè)鏈資金、土地、建筑材料提供方上游中游產(chǎn)業(yè)鏈010203中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是各類資源的提供方，包括資金、土地以及建筑材料的提供方等。產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是高標(biāo)倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)，可分為四類:專業(yè)的倉(cāng)庫(kù)地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商或第三方物流企業(yè)以及少數(shù)其他類型企業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈下游是租用高標(biāo)倉(cāng)的客戶，包括第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)等資金、土地、建筑材料提供方高標(biāo)倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高標(biāo)倉(cāng)運(yùn)營(yíng)企業(yè)第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)高標(biāo)倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高標(biāo)倉(cāng)運(yùn)營(yíng)企業(yè)第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)下游行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游概述高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的上游原材料主要包括資金、土地和供房屋建造的建材和設(shè)備。（1）資金高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)是房地產(chǎn)的子行業(yè)，具有重資產(chǎn)屬性，普遍存在資金投入量大、資金回收周期長(zhǎng)和利潤(rùn)率低等特點(diǎn)。高標(biāo)倉(cāng)企業(yè)的盈利與快速擴(kuò)張依賴于低成本的資金來(lái)源。高標(biāo)倉(cāng)企業(yè)主要通過(guò)向銀行貸款、發(fā)行債券以及建立物流地產(chǎn)基金（包含REITs）等方式對(duì)外融資，從而獲取投資高標(biāo)倉(cāng)建設(shè)的資金。自十九大以來(lái)，中國(guó)政府明確提出金融去杠桿，要求銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)有融資需求的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等各方面審查，并發(fā)布了一系列的法律法規(guī)進(jìn)行限制。2016年10月，深交所發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確提出提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的標(biāo)準(zhǔn)，并限制資金用于償還債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等。2017年2月，證監(jiān)會(huì)頒布《上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》，要求暫停批準(zhǔn)違規(guī)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等行為，使本身面臨資金壓力的高標(biāo)倉(cāng)企業(yè)境況更加堪憂。（2）土地高標(biāo)倉(cāng)的投資建設(shè)依賴倉(cāng)儲(chǔ)用地的獲取，其來(lái)源主要包括:政府部門的審批手中直接獲取土地，另一種是在二手市場(chǎng)中，物流地產(chǎn)企業(yè)從已經(jīng)獲得土地的企業(yè)手中購(gòu)買，但二手市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓也需政府同意，土地資源獲取受政府限制較大。倉(cāng)儲(chǔ)用地的土地價(jià)格的差異主要源于以下兩方面:①城市等級(jí)。中國(guó)普遍存在地區(qū)發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)差異大等特點(diǎn)。伴隨著近幾年的快速發(fā)展，北京、上海等一線城市土地供應(yīng)量明顯下滑，價(jià)格在200萬(wàn)-500萬(wàn)/畝之間，普遍高于全國(guó)平均水平。②交通便捷程度。高標(biāo)倉(cāng)是貨物供應(yīng)鏈中重要的一環(huán)，便利的交通將大幅減少物流運(yùn)輸成本，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，緊鄰水、陸、空等港口和公路鐵路樞紐的倉(cāng)儲(chǔ)用地，備受高標(biāo)倉(cāng)開(kāi)發(fā)商的青睞，從而導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。（3）建材與設(shè)備高標(biāo)倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)還需要鋼材、混凝土等建筑材料和相應(yīng)的建筑設(shè)備。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的多年積累，高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)成本已相對(duì)穩(wěn)定，差別主要存在于甲方的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。按市場(chǎng)平均價(jià)格計(jì)算，單層倉(cāng)庫(kù)造價(jià)在2,200元/平米左右，雙層庫(kù)的建造成本在2，600元/平米左右，其中坡道庫(kù)在2,800元/平米左右，電梯庫(kù)在2,500元/平米左右。此外，受建設(shè)地地理位置或氣候等條件影響，高標(biāo)倉(cāng)的造價(jià)會(huì)存在一定范圍內(nèi)的波動(dòng)。例如，在中國(guó)東北地區(qū)，受冬季大規(guī)模積雪影響，當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉(cāng)在建設(shè)承重方面需要進(jìn)一步考量，平均造價(jià)會(huì)相應(yīng)上浮200元/平米。行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈中游概述行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈下游概述高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的下游主要是企業(yè)倉(cāng)庫(kù)租戶，所屬行業(yè)主要包括第三方物流、電商、零售業(yè)、工業(yè)和制造業(yè)等。第三方物流企業(yè)是物流地產(chǎn)最主要的客戶，主要承擔(dān)各行各業(yè)企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)者的貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)。由于倉(cāng)庫(kù)建設(shè)的初期投資巨大，第三方物流企業(yè)出于輕資產(chǎn)的考慮，通常采取租用的方式。近年來(lái)，中國(guó)物流行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的發(fā)展具有推動(dòng)作用。2018年，物流業(yè)總收入已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)億元，占比國(guó)民生產(chǎn)總值的13%。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展和地域間交流日益頻繁，電子商務(wù)發(fā)展迅速，逐漸成為高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的第二大客戶。電子商務(wù)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求主要包括以下兩點(diǎn):①貨物的高效周轉(zhuǎn)。相比于線下零售終端，線上電子商務(wù)對(duì)用戶端的網(wǎng)點(diǎn)布局較為薄弱，需要提升整個(gè)物流環(huán)節(jié)效率以彌補(bǔ)時(shí)間上的不足。高標(biāo)倉(cāng)的合理布局與機(jī)械化和智能化升級(jí)，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)貨品的全程監(jiān)控和；②跨境貿(mào)易的保稅倉(cāng)的申請(qǐng)。伴隨著跨境電商貿(mào)易的繁榮，保稅倉(cāng)庫(kù)的需求日益增加。在跨境貿(mào)易中，保稅倉(cāng)可在入關(guān)前暫時(shí)存儲(chǔ)貨物，不必繳納進(jìn)口關(guān)稅，有利于減少進(jìn)口貨物的持有成本。保稅倉(cāng)的申請(qǐng)條件較為嚴(yán)格，在土地類型、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、交通和消防等方面都有明確的規(guī)定。高標(biāo)倉(cāng)在各方面都符合保稅倉(cāng)的申請(qǐng)條件，從而推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。零售業(yè)的細(xì)分種類繁多，主要客戶包括蔬果生鮮、食品酒類、衣裝服飾、家電、家具、化妝品和洗護(hù)用品等供應(yīng)商。①蔬果生鮮、冷凍食品和酒水飲料等易腐敗品的儲(chǔ)藏，對(duì)環(huán)境溫度和濕度要求較高，需要對(duì)高標(biāo)倉(cāng)進(jìn)行恒溫恒濕設(shè)備的添加和改造。蔬果生鮮的腐敗、冷凍食品的解凍和酒水飲料的受熱都會(huì)使貨物大幅度減值，從而導(dǎo)致這類貨物的供應(yīng)商具有更高的付費(fèi)意愿；②衣裝服飾、家電和家具在向終端配送環(huán)節(jié)中，可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品瑕疵、尺寸不合適、實(shí)物與圖片不符等客戶不滿意的情況，從而導(dǎo)致大量的退換貨需求，因此需要對(duì)高標(biāo)倉(cāng)進(jìn)行分區(qū)管理；③化妝品和洗護(hù)用品通常細(xì)小瑣碎，同時(shí)需要對(duì)貨物進(jìn)行組合促銷，因此對(duì)高標(biāo)倉(cāng)具有貨品分裝和簡(jiǎn)易包裝的需求。工業(yè)和制造業(yè)客戶主要包括汽車、化工和醫(yī)療器械等產(chǎn)品制造商。伴隨著“車聯(lián)網(wǎng)”技術(shù)的發(fā)展與普及，汽車制造商可通過(guò)電子標(biāo)簽、無(wú)線射頻、傳感器和圖像監(jiān)控設(shè)備的安裝與使用，完成對(duì)車輛從生產(chǎn)、物流運(yùn)輸、銷售到使用的全程監(jiān)控。高標(biāo)倉(cāng)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)可滿足汽車行業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的機(jī)械化和智能化改造需求。另一方面，新能源汽車的發(fā)展擴(kuò)大了下游行業(yè)的市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)高標(biāo)倉(cāng)的市場(chǎng)需求。化工品大多擁有危險(xiǎn)屬性，其危害性質(zhì)具體可包括爆炸性、自燃性、易燃性、強(qiáng)氧化性、生物毒性、腐蝕性、放射性、遇水燃燒性等。針對(duì)不同化工品的不同危害性，化工品的倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的選址、消防設(shè)施和貨品的分區(qū)管控要求極其嚴(yán)格。醫(yī)療器械屬于特殊儀器，在倉(cāng)庫(kù)的資質(zhì)、恒溫恒濕、分區(qū)管理和消防建設(shè)等方面具有較高的要求。03發(fā)展歷程04政治環(huán)境描述:《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃《2014-2020年》》:提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點(diǎn)著力降低物流成本，增強(qiáng)物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，成為中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)近5年以來(lái)的發(fā)展方向。:《關(guān)于促進(jìn)快遞業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》:提出培育壯大快遞企業(yè)，構(gòu)建完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，銜接綜合交通體系，加強(qiáng)行業(yè)安全監(jiān)管:《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見(jiàn)》:提出推動(dòng)物流降本增效對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率具有重要意義。政治環(huán)境1政治環(huán)境1《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃《2014-2020年》》:提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點(diǎn)著力降低物流成本，增強(qiáng)物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，成為中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)近5年以來(lái)的發(fā)展方向。《關(guān)于促進(jìn)快遞業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》:提出培育壯大快遞企業(yè)，構(gòu)建完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，銜接綜合交通體系，加強(qiáng)行業(yè)安全監(jiān)管《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見(jiàn)》:提出推動(dòng)物流降本增效對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率具有重要意義?！蛾P(guān)于促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)由傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)中心向多功能、一體化的綜合物流服務(wù)商轉(zhuǎn)型。政治環(huán)境2《“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流實(shí)施意見(jiàn)》提出依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，推動(dòng)傳統(tǒng)物流活動(dòng)向信息化、數(shù)據(jù)化方向發(fā)展，構(gòu)建物流信息互聯(lián)共享體系，完善智能倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。:《關(guān)于開(kāi)展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》提出強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展智慧供應(yīng)鏈，推廣綠色技術(shù)模式，有利于減少物流運(yùn)輸過(guò)程中的能耗，提升高標(biāo)倉(cāng)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益?！秶?guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》提出鼓勵(lì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)促進(jìn)戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本合作，提升物流一體化組織效率，并在土地供應(yīng)方面提供支持，實(shí)行“先租后讓”、“租讓結(jié)合”等多種方式供應(yīng)土地，有利于促進(jìn)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)企業(yè)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。05商業(yè)模式06經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國(guó)，一躍而上，成為GDP總量?jī)H次于美國(guó)的唯一一個(gè)發(fā)展中國(guó)家。我國(guó)經(jīng)濟(jì)趕超我國(guó)人口基數(shù)大，改革開(kāi)放后人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生就業(yè)情況一直困擾著我國(guó)發(fā)展過(guò)程中。就業(yè)問(wèn)題挑戰(zhàn)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，個(gè)人需提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃。公平就業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境2隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民就業(yè)形勢(shì)向好，工資性收入較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)支出恢復(fù)性反彈，下半年居民的消費(fèi)力將進(jìn)一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)居民人均可支配收入17642元，同比名義增長(zhǎng)16%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境07社會(huì)環(huán)境關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。政治體系與法治化進(jìn)程自改革開(kāi)放以來(lái)，政治體系日趨完善，法治化進(jìn)程也逐步趨近完美，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系也在不斷蓬勃發(fā)展。總體發(fā)展穩(wěn)中向好我國(guó)總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對(duì)于青年人來(lái)說(shuō)，也是機(jī)遇無(wú)限的時(shí)代。就業(yè)問(wèn)題與人才競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)人口基數(shù)大，就業(yè)問(wèn)題一直是發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國(guó)家發(fā)展。當(dāng)前的環(huán)境下我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展趕超世界各國(guó)，成為第二大經(jīng)濟(jì)體我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國(guó)，一躍而上，成為GDP總量?jī)H次于美國(guó)的唯一一個(gè)發(fā)展中國(guó)家。就業(yè)問(wèn)題與人才競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)人口基數(shù)大，就業(yè)問(wèn)題一直是發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國(guó)家發(fā)展。關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。08技術(shù)環(huán)境技術(shù)驅(qū)動(dòng)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。創(chuàng)新動(dòng)力技術(shù)環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進(jìn)步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了人才的需求和流動(dòng)，為行業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)提供了機(jī)遇。團(tuán)隊(duì)建設(shè)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應(yīng)快速變化的市場(chǎng)需求。合作與交流技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了企業(yè)間的合作與交流，推動(dòng)了行業(yè)的整體發(fā)展。技術(shù)環(huán)境010203040509發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素中國(guó)政府發(fā)布并實(shí)施一系列的政策促進(jìn)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)發(fā)展，2014年9月，發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃《2014-2020年》》，提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點(diǎn)著力降低物流成本，增強(qiáng)物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，成為中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)近5年以來(lái)的發(fā)展方向。政策支持高標(biāo)倉(cāng)作為現(xiàn)代物流運(yùn)輸中重要的生產(chǎn)資料，為居民的衣食住行的日常供應(yīng)提供物料支持，從而與居民日常生活與消費(fèi)息息相關(guān)。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，居民生活水平和消費(fèi)支出不斷提高。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民就業(yè)形勢(shì)向好，工資性收入較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)支出恢復(fù)性反彈，下半年居民的消費(fèi)力將進(jìn)一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)居民人均可支配收入17642元，同比名義增長(zhǎng)16%。居民消費(fèi)水平提升，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物是電子商務(wù)實(shí)現(xiàn)商品交易的形式之一。伴隨著《中華人民共和國(guó)電子商務(wù)法》的正式出臺(tái)對(duì)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范與促進(jìn)，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模保持穩(wěn)定增長(zhǎng).中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)的發(fā)展主要源于供需兩方面的發(fā)展與升級(jí):需求端:二手商品交易為主題電商的興起，如閑魚，豐富了網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶多樣化的購(gòu)物需求。另一方面，低線城市和農(nóng)村用戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求，進(jìn)一步拓展了市場(chǎng)規(guī)模；供給端:電子商務(wù)企業(yè)與傳統(tǒng)線下零售商聯(lián)盟，加速對(duì)線下零售業(yè)務(wù)的精細(xì)布局，為用戶提供更加便捷的購(gòu)物體驗(yàn)。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物廣受大眾接納得益于互聯(lián)網(wǎng)的普及，物聯(lián)云倉(cāng)、庫(kù)房無(wú)憂、易代儲(chǔ)和掌上倉(cāng)等線上O2O租庫(kù)平臺(tái)大規(guī)模涌現(xiàn)，減少了租戶與倉(cāng)庫(kù)間信息不對(duì)稱，可進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)租戶需求與倉(cāng)庫(kù)條件間的精確、快速匹配。物聯(lián)云倉(cāng)等線上O2O平臺(tái)依賴自身信息優(yōu)勢(shì)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的全方位調(diào)研和相關(guān)報(bào)告的發(fā)布，提升租戶對(duì)高標(biāo)倉(cāng)優(yōu)勢(shì)的認(rèn)知與使用意愿。此外，豐富的行業(yè)資訊有利于高標(biāo)倉(cāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)倉(cāng)庫(kù)建設(shè)的規(guī)劃與資源配置，可為開(kāi)發(fā)商獲取更多的利潤(rùn)，從而推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的良性發(fā)展。技術(shù)革新，推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)機(jī)械化和智能化改造10行業(yè)壁壘11行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)12行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀01市場(chǎng)份額變化伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國(guó)電子商務(wù)、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求持續(xù)上升，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模得以保持長(zhǎng)期的快速增長(zhǎng)。同時(shí)，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產(chǎn)、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進(jìn)入，也進(jìn)一步推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展。按照租金額計(jì)，近五年，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)的市場(chǎng)規(guī)模從2014年的53億元增長(zhǎng)到2021年的369億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率34%13行業(yè)痛點(diǎn)行業(yè)痛點(diǎn)010203土地資源是高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)發(fā)展的重要生產(chǎn)資料。近年來(lái)，中國(guó)在拿地政策方面日趨困難，成為高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)發(fā)展的重要制約因素。中國(guó)疆域?qū)拸V、幅員遼闊，國(guó)土面積約為964萬(wàn)平方公里，居世界第三位。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地面積約為1,200平方公里，占陸地國(guó)土面積的萬(wàn)分之2；相比于美國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地面積約為1,800平方公里，占陸地國(guó)土面積的萬(wàn)分之9，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地開(kāi)發(fā)上行空間有限。此外，中國(guó)可開(kāi)發(fā)土地資源有限，存在大量沙漠、懸崖、戈壁和沼澤等不宜開(kāi)墾的土地。土地供應(yīng)緊張，拿地難度日益提升高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，通過(guò)前期投入大量資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，并通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10年以上的持有和運(yùn)營(yíng)，主要以租金的方式回收資金。相比于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，高標(biāo)倉(cāng)具有投資回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)低的特點(diǎn)，年化收益普遍在6%至8%之間。因此，高標(biāo)倉(cāng)的盈利一定程度上依賴于低成本的資金來(lái)源，主要以銀行貸款、發(fā)行債券和建立物流地產(chǎn)基金等方式募集資金。融資環(huán)境日益嚴(yán)峻，企業(yè)資金鏈承壓嚴(yán)重高標(biāo)倉(cāng)為供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)中提供基礎(chǔ)的貨物周轉(zhuǎn)設(shè)施，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響較大。伴隨著國(guó)際分工與合作日益密切，周邊越南、老撾、孟加拉國(guó)等國(guó)家，依賴低廉的勞動(dòng)力，獲得大量商品生產(chǎn)訂單，中國(guó)的“世界工廠”地位受到動(dòng)搖。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速減緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素14問(wèn)題及解決方案15行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景描述精心選址，奠定發(fā)展基礎(chǔ):伴隨著土地供應(yīng)量減少與資金成本的上升，高標(biāo)倉(cāng)企業(yè)的高效發(fā)展成為當(dāng)前的首要任務(wù)。作為地產(chǎn)行業(yè)，高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)選址尤為重要，其主要原因包括兩方面。其一，高標(biāo)倉(cāng)周邊便利的交通可大幅減少物流運(yùn)輸成本，在整體貨物供應(yīng)中具有較高的商業(yè)價(jià)值，備受下游企業(yè)租戶的青睞；其二，優(yōu)良區(qū)位土地的提前布局有利于搶占高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)先機(jī)，提高后來(lái)者的拿地難度等其他進(jìn)入壁壘。先進(jìn)入者亦可依賴交易具有優(yōu)良區(qū)位因素的土地獲取高額收益。服務(wù)提升，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí):伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，倉(cāng)庫(kù)租戶對(duì)貨物保管需求量和付費(fèi)能力有所降低，從而導(dǎo)致高標(biāo)倉(cāng)在部分地區(qū)整體需求逐漸減少，部分包括高標(biāo)倉(cāng)在內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施空置率提升。高標(biāo)倉(cāng)企業(yè)為維持租戶的用戶黏性，需要提升自身服務(wù)水平，提供資金、技術(shù)和倉(cāng)儲(chǔ)應(yīng)急調(diào)配等方面的支持，有利于維護(hù)與租戶間的客情關(guān)系，減少空置現(xiàn)象的發(fā)生。新入局者，推動(dòng)行業(yè)多元化發(fā)展:除傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與以外，高標(biāo)倉(cāng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)依賴自身資金、土地資源優(yōu)勢(shì)，亦或是下游分銷的信息優(yōu)勢(shì)，積極參與高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的市場(chǎng)布局。在資金方面，平安不動(dòng)產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)依賴自身較低的資金成本進(jìn)軍高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)。2014年，平安不動(dòng)產(chǎn)完成對(duì)成都新地空港物流園的收購(gòu)，標(biāo)志其正式進(jìn)入高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)。然而，由于缺乏發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和選址方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)將停留在投資層面。在土地方面，萬(wàn)緯物流依托母公司中國(guó)住宅地產(chǎn)開(kāi)放商龍頭企業(yè)萬(wàn)科長(zhǎng)年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在選址和拿地方面占有一定優(yōu)勢(shì)。2015年，萬(wàn)科集團(tuán)旗下萬(wàn)緯物流正式成立，專注于高標(biāo)倉(cāng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。2018年，萬(wàn)緯物流通過(guò)收購(gòu)太古冷鏈物流，實(shí)現(xiàn)冷鏈運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的產(chǎn)品升級(jí)。另一方面，萬(wàn)科集團(tuán)完成對(duì)亞洲最大的高端物流地產(chǎn)公司普洛斯的私有化，通過(guò)其規(guī)?；?yīng)實(shí)現(xiàn)在高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的整體快速布局。16機(jī)遇與挑戰(zhàn)17競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)發(fā)展至今呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，逐漸向多極化發(fā)展。按照市場(chǎng)規(guī)模劃分，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)主要可分為三個(gè)梯隊(duì):第一梯隊(duì)是深耕物流地產(chǎn)多年的普洛斯，占據(jù)超過(guò)三成的市場(chǎng)份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產(chǎn)提供商，自2003年進(jìn)入中國(guó)，以輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國(guó)各大重點(diǎn)城市的市場(chǎng)布局；第二梯隊(duì)高標(biāo)倉(cāng)企業(yè)眾多，包括業(yè)內(nèi)知名的國(guó)際品牌物流地產(chǎn)商，安博、豐樹(shù)、嘉民等，國(guó)資背景的大型物流地產(chǎn)商，宇培、寶灣和易商等，國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭，萬(wàn)科集團(tuán)旗下的萬(wàn)緯物流，以及具有資本優(yōu)勢(shì)的金融機(jī)構(gòu)，平安不動(dòng)產(chǎn)等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢(shì)，通過(guò)近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場(chǎng)份額；第三梯隊(duì)是行業(yè)新進(jìn)入者，京東、菜鳥(niǎo)、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金的大幅增長(zhǎng)，出于成本控制的考慮，建設(shè)滿足自身物流需求的高標(biāo)倉(cāng)，其規(guī)模較小。中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過(guò)程中，存在各種形式的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠(yuǎn)海運(yùn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與海運(yùn)港口優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)海港附近物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的針對(duì)性布局。2017年7月，萬(wàn)科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀投和普洛斯創(chuàng)始人梅志明先生，共同參與普洛斯的私有化，是中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)和亞洲物流地產(chǎn)龍頭之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，亦是國(guó)際優(yōu)秀物流地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)與本土化運(yùn)營(yíng)相結(jié)合。2017年8月，榮盛發(fā)展與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)簽訂戰(zhàn)略合作，是物流地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)的合作典范，亦是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的互補(bǔ)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。2018年1月，南山控股通過(guò)對(duì)深基地B的并購(gòu)重組，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的資本進(jìn)駐。中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)內(nèi)外的跨界合作與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有利于行業(yè)未來(lái)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，煥發(fā)市場(chǎng)新鮮活力。競(jìng)爭(zhēng)格局第一梯隊(duì)是深耕物流地產(chǎn)多年的普洛斯，占據(jù)超過(guò)三成的市場(chǎng)份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產(chǎn)提供商，自2003年進(jìn)入中國(guó)，以輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國(guó)各大重點(diǎn)城市的市場(chǎng)布局；第二梯隊(duì)高標(biāo)倉(cāng)企業(yè)眾多，包括業(yè)內(nèi)知名的國(guó)際品牌物流地產(chǎn)商，安博、豐樹(shù)、嘉民等，國(guó)資背景的大型物流地產(chǎn)商，宇培、寶灣和易商等，國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭，萬(wàn)科集團(tuán)旗下的萬(wàn)緯物流，以及具有資本優(yōu)勢(shì)的金融機(jī)構(gòu)，平安不動(dòng)產(chǎn)等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢(shì)，通過(guò)近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場(chǎng)份額；第三梯隊(duì)是行業(yè)新進(jìn)入者，京東、菜鳥(niǎo)、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金的大幅增長(zhǎng)，出于成本控制的考慮，建設(shè)滿足自身物流需求的高標(biāo)倉(cāng)，其規(guī)模較小。中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過(guò)程中，存在各種形式的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠(yuǎn)海運(yùn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與海運(yùn)港口優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)海港附近物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的針對(duì)性布局。2017年7月，萬(wàn)科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀