中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場分析-八大發(fā)展現(xiàn)狀-五大發(fā)展趨勢分析

2018-中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場分析八大發(fā)展現(xiàn)狀，五大發(fā)展趨勢分析

2018-2019年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場分析全國工商聯(lián)旗下全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會與RET睿意德日前聯(lián)合發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報告》，盤點2018年商業(yè)地產(chǎn)領域代表性事件，展望2019年行業(yè)發(fā)展趨勢?！秷蟾妗肥紫瘜＜遥?lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平指出，當前消費市場最大的變化其實不是所謂的“升級”或“降級”，而是消費市場的明顯分級對商業(yè)的運營創(chuàng)新提出了更高要求。由于宏觀經(jīng)濟影響，消費者消費更趨謹慎，加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，2019年業(yè)界的市場預期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡如人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時期，亟須替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式。以騰訊入股步步高阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權整合之后，將步入技術融合、運營融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門店落地預計會繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級物種的巨虧雖然引發(fā)對于新零售的一些擔憂，對于新零售的盈利模式也有了更多的質疑，但是對于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。全國成交：1-12月，寫字樓銷售面積、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比均下降全國供應：1-12月，寫字樓新開工、商業(yè)營業(yè)用房新開工同比均下降據(jù)發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資決策分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為20066萬㎡，同比下降2.0%，降幅較1-11月收窄1.2個百分點。2018年1-12月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為11971萬㎡，同比下降6.8%，降幅較1-11月擴大1.7個百分點。2018年1-12月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為14177億元，同比下降9.4%，降幅與1-11月持平。寫字樓：2018年1-12月，全國寫字樓新開工面積為6049萬㎡，同比下降1.5%，而1-11月同比增長0.3%。2018年1-12月，全國寫字樓銷售面積為4363萬㎡，同比下降8.3%，降幅較1-11月收窄2.8個百分點。2018年1-12月，全國寫字樓開發(fā)投資額為5996億元，同比下降11.3%，降幅較1-11月收窄0.7個百分點。2011-2018年1-12月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積、銷售面積統(tǒng)計情況數(shù)據(jù)來源：整理2018年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、存量優(yōu)質物業(yè)盤活，迎資產(chǎn)證券化熱——代表性事件：廣州正佳廣場、北京國瑞購物中心、北京合生匯等發(fā)行CMBS/類REITS產(chǎn)品關注理由：2018年商業(yè)資產(chǎn)交易空前活躍，一批標志性商業(yè)項目集中入市，商業(yè)資產(chǎn)證券化迎來新熱潮。9月，以廣州正佳廣場為標的物業(yè)的“廣發(fā)恒進-正佳企業(yè)集團正佳廣場資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73億元，成為2018年最大規(guī)模的CMBS。此外，北京國瑞購物中心、北京哈德門廣場、北京合生匯、北京世紀金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬科廣場等眾多優(yōu)質物業(yè)成功獲批或發(fā)行了證券化產(chǎn)品。在房地產(chǎn)金融杠桿普遍過高的背景下，商業(yè)資產(chǎn)的證券化更具現(xiàn)實意義，同時也是中國商業(yè)地產(chǎn)走向國際化、規(guī)范化的重要標志。2、大宗資產(chǎn)交易冷熱不均，運營水平彰顯資產(chǎn)價值代表性事件：世茂工三拍賣，北京盈科中心再易主關注理由：2018年年末，北京市場有兩宗商業(yè)資產(chǎn)交易引人矚目。一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產(chǎn)拍賣案，12月初，阿里網(wǎng)站進行了預拍公告，評估價為32.89億元，而起拍價僅為23.02億元;而另一宗是盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額記錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產(chǎn)運營價值的認可。3、新零售叫好不叫座，線上線下期待融合代表性事件：超級物種虧損，盒馬鮮生遭遇“標簽門”，盒小馬開放加盟，美團正式入局新零售關注理由：12月，“新零售先鋒”超級物種主體公司永輝云創(chuàng)爆出累積總虧損達10億之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業(yè)務體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質期的“標簽門事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業(yè)務，京東7FRESH也對人事進行了洗牌，這些都讓業(yè)界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。盡管新零售先鋒實驗遇挫，但是，顯然并未因此放棄商業(yè)創(chuàng)新的探索，巨虧的超級物種已表示依然會獨立于上市公司繼續(xù)發(fā)展。美團將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級為“小象生鮮”，同時還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經(jīng)歷人事重組之后再出發(fā)，渠道已經(jīng)下沉至三四線城市。新零售前行的腳步未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。4、實體商業(yè)加碼數(shù)據(jù)智能，技術驅動運營成為共識代表性事件：凱德Next-Ten、寶龍創(chuàng)想實驗室、海底撈無人餐廳誕生關注理由：以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業(yè)科技公司，有的還增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業(yè)運營的引領作用。作為商業(yè)地產(chǎn)領跑者的凱德已經(jīng)打造出商業(yè)新物種樣板“來探Next-Ten”。寶龍聯(lián)合京東跨界打造“寶龍創(chuàng)想實驗室”，對接新零售，業(yè)態(tài)涉及兒童、餐飲、超市、數(shù)碼等，包羅生活細節(jié)，融合線上消費實現(xiàn)流量導入。同時，寶龍還投資了可以廣泛應用于購物中心、商業(yè)綜合體、大型零售商、主題園區(qū)的共享跟隨服務機器人(17.580,0.31,1.80%)。海底撈的無人餐廳則已經(jīng)成為網(wǎng)紅打卡地。實體商業(yè)從過去寄望于第三方科技公司提供服務，到如今紛紛自身投入研發(fā)商業(yè)數(shù)據(jù)化技術，表明了希望更好商業(yè)化應用的迫切愿望。5、存量商業(yè)紛紛升級改造城市更新創(chuàng)造新商機代表性事件：上海世茂廣場、北京坊、深圳印力中心重張關注理由：2018年，一批城市更新商業(yè)項目亮麗重張。位于北京前門核心地段的“北京坊”全面營業(yè)，無印良品體驗酒店、星巴克甄選旗艦店、PageOne旗艦店等眾多創(chuàng)新業(yè)態(tài)亮相，顛覆了多年來消費者對于前門商業(yè)的落后陳舊印象。9月，世茂集團旗下上海世茂廣場重新開業(yè)，強烈的時尚感和創(chuàng)新性吸引了大量的年輕客人，改造前后業(yè)績翻番，冰火兩重天。2018年，同時有多宗具有影響力的更新項目被交易。大悅城在北京收購了大興火神廟項目，決定將其改造為新產(chǎn)品線“大悅春風里”。凱德則以128億高價收購了上海最高雙子塔，計劃打造上海第三座來福士。由于增量商業(yè)開發(fā)成本越來越大、周期越來越長、區(qū)位越來越偏，存量商業(yè)的更新改造正成為新的商機。6、商業(yè)地產(chǎn)投資總體過熱，核心地段仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商業(yè)地產(chǎn)商競價杭州最貴商業(yè)地塊關注理由：5月，著名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商香港恒隆地產(chǎn)以107.3億的價格、118%的高溢價率，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場。競買當天，除恒隆之外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界(7.170,0.01,0.14%)、九龍倉、銀泰知名地產(chǎn)公司，而且競爭一度陷入白熱化。在商業(yè)地產(chǎn)普遍投資過剩的大背景下，杭州這一商業(yè)地塊的拍賣之所以受到如此追捧，并不意味著商業(yè)地產(chǎn)投資熱的復燃，主要是基于項目在城市量級與區(qū)位上的個案優(yōu)勢，核心地段商業(yè)抗跌性好的傳統(tǒng)投資理念依然被認可。7、消費降級爭論四起，商業(yè)潛力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股匯通達關注理由：“農(nóng)村包圍城市”的拼多多7月在美國上市，取得了商業(yè)上的巨大成功，實體商業(yè)中不少人將其成功歸結于經(jīng)濟下行下的所謂“消費降級”。事實上，從國家商務部等權威部門發(fā)布的報告顯示，消費升級的趨勢已經(jīng)不可逆轉。拼多多的成功更大程度上是通過移動互聯(lián)網(wǎng)平臺形成了底層消費的集聚和升級。此外，面向小城鎮(zhèn)的電商平臺匯通達也獲得阿里45億元投資。電商平臺的下沉不僅激活了中小城市巨大的消費潛力，而且也提振了中小城市實體商業(yè)發(fā)展信心。8、購物中心招商難現(xiàn)象突出代表性事件：廣州K11、長沙IFS、昆明大悅城、廈門華潤萬象城等項目如期開業(yè)關注理由：多年來商業(yè)地產(chǎn)大步發(fā)展，導致購物中心競爭過度，再加之受宏觀經(jīng)濟形勢下行影響，許多品牌承租能力下降，新項目普遍面臨招商難、資金難、開業(yè)難，即使是一線城市和大型央企也遇到了同樣問題。根據(jù)2018年抽樣數(shù)據(jù)，體量5萬平方米以上購物中心實際如期開業(yè)數(shù)量不足6成。而萬達、華潤、印力、大悅城、龍湖等知名商業(yè)地產(chǎn)商則憑借品牌聲譽、專業(yè)團隊，以及資金優(yōu)勢等綜合實力，無論是自營、自建，或者委管項目，都實現(xiàn)了如期開業(yè)，其中一些項目還成為當?shù)厣虡I(yè)升級的新標桿。2019年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析1、市場總體預期趨于謹慎——由于受宏觀經(jīng)濟影響，消費者消費更趨謹慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場預期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場倒逼的創(chuàng)新壓力加大。2、消費市場分級更加突顯近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發(fā)生深刻變化。消費升級作為主旋律已經(jīng)不可逆轉，但是，與此同時，消費分級現(xiàn)象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現(xiàn)。仔細分析拼多多的客群構成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現(xiàn)。3、線上線下融合繼續(xù)深化以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權整合之后，將步入技術融合、運營融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門店落地預計會繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級物種的巨虧雖然引發(fā)對于新零售的一些擔憂，對于新零售的盈利模式也有了更多的質疑，但是對于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。4、商場與品牌構建命運共同體購物中心、百貨商場等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關系，過去多是簡單的租賃關系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應對市場下行壓力，商場與品牌商的關系正在悄然發(fā)生變化，有的商場開始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)指導品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營品牌等，商場與商業(yè)品牌