我國(guó)物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)與發(fā)展趨勢(shì)-增值服務(wù)成為新盈利增長(zhǎng)點(diǎn)

2020我國(guó)物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)與發(fā)展趨勢(shì)-增值服務(wù)成為新盈利增長(zhǎng)點(diǎn)

物業(yè)服務(wù)公司資本青睞度高上市陣容擴(kuò)大趨勢(shì)明顯物業(yè)服務(wù)公司本身不持有物業(yè)的輕資產(chǎn)模式，使得整體資產(chǎn)負(fù)債率偏低，且每月固定收費(fèi)的商業(yè)模式具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。輕資產(chǎn)與現(xiàn)金牛屬性賦予了物業(yè)管理行業(yè)較強(qiáng)的抗周期性。由于物業(yè)管理行業(yè)具有穩(wěn)健現(xiàn)金流、高成長(zhǎng)性以及易于嵌入增值服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，近年來資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)充分認(rèn)可，規(guī)模企業(yè)受到青睞。過去幾年房企拆分物業(yè)上市的熱潮不斷，自2014年首家物企彩生活上市以來，截止2018年的5年間，僅有12家物業(yè)公司成功上市。2018年3月，住建部發(fā)布《關(guān)于廢止物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，取消了物業(yè)行業(yè)的行政管制，自此該行業(yè)進(jìn)入了較快發(fā)展階段。2019年，物業(yè)企業(yè)上市引來井噴，全年共有12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場(chǎng)，與過去五年主板物業(yè)股的總數(shù)相當(dāng)，成為物企上市數(shù)量最多的一年。2019年物業(yè)板塊表現(xiàn)較好，物業(yè)公司現(xiàn)金流穩(wěn)定，增長(zhǎng)確定性高，獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，估值顯著提升;同時(shí)，近年來物業(yè)行業(yè)集中度快速提升，相關(guān)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模訴求強(qiáng)，在資本市場(chǎng)融資，有助于企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大市場(chǎng)份額。2020年疫情期間，物業(yè)公司體現(xiàn)出了重要的作用，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注，物業(yè)公司估值得到了進(jìn)一步提升。2020年上半年在香港IPO上市的內(nèi)地物業(yè)公司共3家，IPO募資27.27億港元。就IPO的首日表現(xiàn)來看，三家均超過發(fā)行價(jià)，平均漲幅為11.49%，其中漲幅最大的是建業(yè)新生活(09983)，其漲幅為22.19%。截止2020年6月30日，已有27家物業(yè)企業(yè)在港股和A股上市，上市陣容擴(kuò)大趨勢(shì)明顯。上市公司十強(qiáng)中碧桂園服務(wù)居于首位2020年5月26日，由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合開展，中物研協(xié)具體實(shí)施的《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測(cè)評(píng)報(bào)告》在上海正式發(fā)布。根據(jù)報(bào)告發(fā)布的2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司十強(qiáng)榜單，2019年榜首易位，碧桂園服務(wù)榮登首位，綠城服務(wù)緊隨其后，2019年新上市的央企優(yōu)秀物企保利物業(yè)一躍成為第三名。此外，雅生活服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)、彩生活、新城悅服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、永升生活服務(wù)、奧園健康和佳兆業(yè)美好也因其各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)出色，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)勁，綜合實(shí)力突出，成為2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司十強(qiáng)企業(yè)。財(cái)務(wù)核心指標(biāo)表現(xiàn)持續(xù)向好頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)集聚從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來看，2019年26家上市物企各財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)持續(xù)向好，營(yíng)業(yè)收入均值、毛利和凈利均值均比上年有所提高，毛利率均值略低于30%，凈利率均值在12%左右，總資產(chǎn)均值進(jìn)一步擴(kuò)大。2019年，26家上市物企總資產(chǎn)合計(jì)達(dá)925.77億元，連續(xù)三年增長(zhǎng)率保持高速增長(zhǎng)，2019年增長(zhǎng)率高達(dá)41.6%。2016年至2019年總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)25.2%，26家上市物企高度重視管理規(guī)模的擴(kuò)張，管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，從而促進(jìn)企業(yè)總資產(chǎn)的增加，集中度向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)分化現(xiàn)象漸顯。在管面積持續(xù)增長(zhǎng)集中度進(jìn)一步提升2016年至2019年，21家上市物企在管面積持續(xù)擴(kuò)充,2019年在管面積總值較上年增長(zhǎng)30.6%至19.75億m2，凈增4.63億m2，呈現(xiàn)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2016年至2019年在管面積復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)30.5%。同時(shí)，上市物企在管面積集中度進(jìn)一步提升。根據(jù)《2019中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)年鑒》物業(yè)管理行業(yè)管理面積數(shù)據(jù)，則這21家上市物企在管面積總值分別占物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模的4.0%、4.6%和5.4%。預(yù)計(jì)2019年物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模將達(dá)300億平方米，由此，21家上市企業(yè)2019年在管面積在行業(yè)中的集中度將有望達(dá)到6.6%，管理規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，集中度持續(xù)提升。服務(wù)領(lǐng)域不斷延伸增值服務(wù)成為新盈利增長(zhǎng)點(diǎn)從明確營(yíng)收結(jié)構(gòu)構(gòu)成的15家物企來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)仍為其基本的收入來源，占總收入的比例在40%至80%之間，物業(yè)管理服務(wù)收入占總收入的比例均值為60.8%。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)擁有得天獨(dú)厚的入口資源優(yōu)勢(shì)和業(yè)主交互能力，能夠迅速的感知業(yè)主和居民多元化的服務(wù)，上市物企不斷挖掘物業(yè)管理服務(wù)的附加值和邊際效應(yīng)，服務(wù)領(lǐng)域不斷延伸。2019年，在詳細(xì)披露營(yíng)收結(jié)構(gòu)的15家上市物企物業(yè)中，管理服務(wù)收入、社區(qū)增值服務(wù)收入、非業(yè)主增值服務(wù)收入總值分別為275.54億元，65.26億元和88.73億元，分別占營(yíng)收規(guī)模總值的61.2%、14.5%和19.7%。從業(yè)務(wù)開展的情況來看，增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，且社區(qū)增值服務(wù)的毛利率高于非業(yè)主增值服務(wù)。2019年詳細(xì)披露毛利率的13家上市物企，物業(yè)管理服務(wù)毛利率范圍在11.4%至30.2%，而增值服務(wù)的毛利率則在29.6%至60.9%。增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)。13家上市