2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試黑金試卷（附答案）692

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的（），要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時間D.付款特點

2、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

3、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36

4、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財務(wù)內(nèi)部收益率

5、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.費用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法

6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率

7、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33

8、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)

9、對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發(fā)建設(shè)投資C.營業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還

10、下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)

11、表示準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積

12、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法

13、某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%

14、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（）。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率

15、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%

16、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析

17、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是（）。A.使用者地位B.購買動機C.對渠道的信賴度D.對價格的敏感程度

18、麥門冬湯的主治證是A.虛熱肺痿、胃陰不足證B.溫燥傷肺，氣陰兩傷證C.肺腎陰虧證D.外感溫燥證

19、一般來說，通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高

20、工程建設(shè)定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規(guī)定B.價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定

21、關(guān)于年度運營預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對未來的有關(guān)估計，對個別的預(yù)算項目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機會

22、2014年12月底，某房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)總額為8000萬元，負(fù)債總額為2000萬元，利潤額為1800萬元，則2014年12月底該企業(yè)所有者權(quán)益為（）萬元。A.2000B.6000C.6200D.8000

23、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機

24、房產(chǎn)面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四

25、存量是指報告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期總量＝上期存量+報告期新竣工量—()。A.報告期滅失量B.最低銷售量C.工程量D.盈虧平衡點量

26、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易

27、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機

28、對房地產(chǎn)投資項目進行財務(wù)評價所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率

29、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

30、制定進度計劃通常采用橫道圖法和（）。A.資源流動圖B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.直方圖法D.控制圖法

31、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%

32、下列不屬于產(chǎn)生測量誤差原因的是（）。A.儀器誤差B.觀測者的影響C.旁觀者的影響D.周圍環(huán)境的影響

33、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）。A.比較風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.未來運營費用風(fēng)險D.持有期風(fēng)險

34、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

35、一般來說，（）對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會文化環(huán)境

36、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37

37、關(guān)于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標(biāo)人編制C.工程計價依據(jù)是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗

38、估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境B.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率

39、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性D.金融機構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑

40、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

41、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的（）。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性

42、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

43、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37

44、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量

45、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款50萬元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36

46、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00

47、當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費用現(xiàn)值法

48、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。A.市場供求風(fēng)險B.通貨膨脹風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.或然損失風(fēng)險

49、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′

50、風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法二、多選題

51、目前我國采用的復(fù)式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法

52、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17

53、下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費

54、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格

55、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65

56、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析

57、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減

58、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

59、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標(biāo)不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價

60、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

61、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段

62、混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變

63、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場

64、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資

65、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎(chǔ)計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積

66、為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額）/月均收入

67、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是()。A.確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

68、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

69、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬

70、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73

71、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟

72、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅

73、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高運營費用分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

74、某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

75、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認(rèn)知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

76、隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的（）形式越來越得到普遍應(yīng)用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資

77、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長

78、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是（）。A.年度運營預(yù)算B.資本支出預(yù)算C.長期預(yù)算D.短期預(yù)算

79、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費

80、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

81、按增量存量對房地產(chǎn)市場進行細(xì)分時，三級市場是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.存量房地產(chǎn)交易市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房租售市場

82、房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設(shè)計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門

83、下列不屬于影響消費者購買的社會文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社會階層D.亞文化

84、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價D.評標(biāo)辦法

85、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。如果兩個測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價格低于收益價格的原因不包括（）。A.通脹率上升B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫

86、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售

87、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的（）特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭

88、方案與項目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯誤的是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進行編制B.項目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財務(wù)費用C.項目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項目投資現(xiàn)金流量表中的運營費用應(yīng)包括折舊費和攤銷費

89、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%

90、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%

91、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

92、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40

93、預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格

94、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

95、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管

96、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎

97、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。A.目標(biāo)定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法

98、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹

99、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項目投資現(xiàn)金流量表

100、房地產(chǎn)租金，是指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數(shù)B.相對數(shù)C.合理D.期望三、判斷題

101、在制定廣告方案時，市場營銷經(jīng)理必須先確定廣告公司，然后才作出制定廣告方案所需的五種決策。

102、重新定位指避開強有力的競爭對手的二次定位。（）

103、如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)調(diào)高折現(xiàn)率。（）

104、構(gòu)造房地產(chǎn)開發(fā)項目評價方案，就是在對項目進行策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。（）

105、土地儲備是市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、實現(xiàn)增加地方政府財政收入為目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲備以備供應(yīng)土地的行為。（）

106、成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)等于年成本利潤率。（）

107、等額序列支付資金回收系數(shù)是已知現(xiàn)值求年金，標(biāo)準(zhǔn)表示法為（A/P，i，n）。（）

108、用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。（）

109、名義利率越大，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大。（）

110、既能通乳，又能潤腸的是A.冬葵子B.地膚子C.瞿麥D.通草

111、鹿角膠入湯劑宜A.先煎B.煎湯代水C.包煎D.烊化

112、當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達(dá)不到啟動項目所必需的資本金的數(shù)量要求時，投資者就需要通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其他機構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，進行債務(wù)融資。()

113、計算每個單項工程工作量所需時間時，工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以平均熟練度工人的平均工效計算。（）

114、房屋開發(fā)費中的公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。（）

115、市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料。

116、詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究。是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。()

117、在資金等效值的計算過程中，終值是指資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額。（）

118、動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完成后用來出售的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（）

119、下列哪項不是冰片的主治病癥A.瘡瘍腫痛B.喉痹口瘡C.跌打損傷D.水火燙傷

120、入湯劑宜后下的藥物是A.番瀉葉B.烏頭C.鱉甲D.雷丸

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：考點:資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況

2、答案：C本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。對于房地產(chǎn)機構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低；具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。

3、答案：B本題解析：具體的計算過程如下：①已知：A120＝3044.54元，s＝0.4%，n＝15×12＝180（月），i＝6.5%÷12＝0.54%；②第10年最后一個月份的還款額A120為：At＝A1×（1＋s）t－1，A120＝A1×（1＋s）t－1，3044.54＝A1×（1＋0.4%）120－1，抵押貸款首次月還款額為：A1＝1893.26元；③第15年最后一個月份的還款額A180為：A180＝A1×（1＋s）t－1＝1893.26×（1＋0.4%）180－1＝3868.52（元）。

4、答案：B本題解析：[解析]動態(tài)投資回收期

5、答案：C本題解析：對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費用指標(biāo)直接進行項目方案費用部分的比選。采用費用現(xiàn)值法比較時，主要是利用項目費用（PC）計算公式，計算不同方案的費用，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。

6、答案：B本題解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。如果財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求。P180。

7、答案：A本題解析：等額還本利息照付，是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息。本題中，以等額還本利息照付的方式按月還款，月利率i＝6%/12＝0.5%，計息周期＝20×12＝240，等額本金＝50×10000/240＝2083.33（元）。最后一個月的還款額＝2083.33＋（50×10000－2083.33×239）×0.5%＝2093.75（元）。

8、答案：A本題解析：消火栓系統(tǒng)是最基本的消防給水系統(tǒng)，在多層或高層建筑物中已廣泛使用。消火栓箱安裝在建筑物中經(jīng)常有人通過、明顯和使用方便之處，消火栓箱中裝有消防龍頭、水龍帶、水槍等器材。

9、答案：D本題解析：項目投資現(xiàn)金流量表包括：①現(xiàn)金流入（銷售收入、租金收入等）；②現(xiàn)金流出（開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、修理費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅）；③凈現(xiàn)金流量；④累計凈現(xiàn)金流量；⑤凈現(xiàn)值；⑥累計凈現(xiàn)值。D項屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的內(nèi)容。

10、答案：A本題解析：A項，開發(fā)強度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況；B項，土地轉(zhuǎn)化率是指報告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積與當(dāng)期出讓土地規(guī)劃建筑面積的比例，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率；C項，住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力；D項，住房市場指數(shù)反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場的預(yù)期。

11、答案：B本題解析：空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛收入非常重要?？罩寐侍岣撸瑫?dǎo)致有效毛收入減少；空置率降低，會使有效毛收入提高。

12、答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是挑戰(zhàn)定價法。

13、答案：D本題解析：資產(chǎn)負(fù)債率是指反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其表達(dá)式為：資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債合計/資產(chǎn)合計）×100%，本案例中，代入數(shù)據(jù)可得：資產(chǎn)負(fù)債率＝3000÷5000×100%＝60%。

14、答案：D本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種市場類型。其中，市場交易指標(biāo)包括：①銷售量；②出租量；③吸納量；④吸納率；⑤吸納周期；⑥預(yù)售面積；⑦房地產(chǎn)價格；⑧房地產(chǎn)租金；⑨房地產(chǎn)價格指數(shù)。ABC三項屬于供給指標(biāo)。

15、答案：C本題解析：流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：流動比率＝（流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額）×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率＝3000/4000×100%＝75%。

16、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。

17、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的因素主要有：①社會文化因素，包括文化因素和社會因素；②個人因素，包括年齡，性別、職業(yè)、受教育程度，經(jīng)濟狀況，生活方式，個性和自我形象；③心理因素，主要有動機、感覺、學(xué)習(xí)以及信念和態(tài)度等。

18、答案：A本題解析：麥門冬湯所治虛熱肺痿乃肺胃陰虛。病雖在肺，其源在胃。蓋土為金母，胃主津液，胃津不足，則肺之陰津亦虧，終成肺胃陰虧之證。肺因而升降失職，則咳逆上氣；肺傷而不布津，加之虛火灼金，則脾津不能上歸于肺而聚生濁唾涎沫，隨肺氣上逆而咳出，且濁唾涎沫愈甚，則肺津損傷愈重，日久不止，終至肺痿。咽喉為肺胃之門戶，肺胃陰傷，津不上乘，則口干咽燥；虛熱內(nèi)盛，故手足心熱。胃陰不足，失和氣逆則嘔吐；舌紅少苔、脈虛數(shù)為陰虛內(nèi)熱之佐證。

19、答案：D本題解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材中通貨膨脹的影響。

20、答案：B本題解析：工程建設(shè)定額，是指在工程建設(shè)中單位質(zhì)量合格的產(chǎn)品上人工、材料、機械、資金消耗的規(guī)定額度。它反映的是在一定的社會生產(chǎn)力發(fā)展水平條件下，完成工程建設(shè)中的某項產(chǎn)品與各種生產(chǎn)消費之間特定的數(shù)量關(guān)系，體現(xiàn)在正常施工條件下人工、材料、機械等消耗的社會平均水平。工程建設(shè)定額計價法的基本特征是：價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定，不論是工程招標(biāo)編制標(biāo)底還是投標(biāo)報價都以此作為唯一依據(jù)。

21、答案：C本題解析：C項，預(yù)算中要為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間。當(dāng)某些額外費用支出與預(yù)算中預(yù)計的相關(guān)費用支出不相匹配時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要對其他預(yù)期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預(yù)算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用大修基金。

22、答案：B本題解析：所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益，其會計恒等式有“所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債”。則該企業(yè)所有者權(quán)益＝8000－2000＝6000（萬元）。

23、答案：B本題解析：市場規(guī)模就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。潛在購買者一般具有三個特點：①興趣；②收入；③途徑。因此，在估計某種產(chǎn)品的消費者市場時，首先需要判斷對該產(chǎn)品有潛在興趣的人數(shù)。

24、答案：C本題解析：房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)面積的測量精度分為三級，各級的限差和中誤差不得超過規(guī)定值。

25、答案：A本題解析：根據(jù)存量的概念和表達(dá)公式。

26、答案：D本題解析：因為房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)難。

27、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的因素包括：①社會文化因素；②個人因素；③心理因素。其中，個人因素主要包括：①年齡；②性別、職業(yè)、受教育程度；③經(jīng)濟狀況；④生活方式；⑤個性和自我形象。

28、答案：C本題解析：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

29、答案：D本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。百分比租金比率取決于毛利水平，毛利高則百分比租金比率高，與營業(yè)額無直接關(guān)系。參見教材P361。

30、答案：B本題解析：在工程的進度管理中，制定進度計劃的方法有以下兩種：①應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法）。橫道圖法是用直線線條在時間坐標(biāo)上表示出單項工程進度的方法。②網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程進度計劃的方法。

31、答案：D本題解析：本題考查的是速動比率。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到100%。

32、答案：C本題解析：產(chǎn)生測量誤差的原因包括：①儀器誤差。各種測量儀器都不是完美無缺的，即使最精密的儀器，也會有一定的誤差。②觀測者的影響。觀測者的感覺器官的鑒別能力有著一定的局限性，所以，不論在儀器的安置、照準(zhǔn)、讀書等方面，都會使觀測值產(chǎn)生誤差。③周圍環(huán)境的影響。觀測時的自然界也會使觀測值產(chǎn)生誤差。

33、答案：B本題解析：系統(tǒng)風(fēng)險又稱不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，即投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和無法控制，具體包括：①通貨膨脹風(fēng)險；②市場供求風(fēng)險；③周期風(fēng)險；④變現(xiàn)風(fēng)險；⑤利率風(fēng)險；⑥匯率風(fēng)險；⑦政策風(fēng)險；⑧政治風(fēng)險；⑨或然損失風(fēng)險。ACD三項都屬于個別風(fēng)險。

34、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。選項A錯誤，租金和空置率非同向變動，如自然周期的第二階段初期，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降。

35、答案：B本題解析：經(jīng)濟環(huán)境包括：①國內(nèi)生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度；②物價水平、通貨膨脹率、進出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況；③城鄉(xiāng)居民家庭收入、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額；④通訊及交通運輸、能源與資源供應(yīng)、技術(shù)協(xié)作條件等。經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，居民收入水平不斷提高，則購買力增強，市場需求增大。一個國家或地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，便有利于吸引投資，發(fā)展經(jīng)濟。

36、答案：B本題解析：等比序列現(xiàn)值計算公式：A1＝P（i－s）/{1－[（1＋s）/（1＋i）]n}。式中，A1表示首次還款額，P表示抵押貸款，i表示月貸款利率，為6.6%/12＝0.55%，s表示月還款增長率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)：計息周期數(shù)n＝10×12＝120；A1＝400000×（0.55%－0.5%）÷[1－（1.005÷1.0055）120]＝3451.83（元）。

37、答案：C本題解析：AB兩項，工程量清單是一份由招標(biāo)人提供的文件，編制人是招標(biāo)人或其委托的工程造價咨詢單位；與定額計價方式方法不同，采用綜合單價計價。C項，主要計價依據(jù)為“清單計價規(guī)范”，其性質(zhì)是含有強制性條文的國家標(biāo)準(zhǔn)，清單的項目劃分一般是按“綜合實體”進行分項的，每個分項工程一般包含多項工程內(nèi)容。D項，工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的編制原則一般是以工程實體的凈尺寸計算，沒有包含工程量合理損耗。這一特點是定額計價的工程量計算規(guī)則與工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的本質(zhì)區(qū)別。

38、答案：D本題解析：對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：①購買價格；②權(quán)益投資比率；③租金水平；④空置率；⑤運營費用；⑥有效面積系數(shù)；⑦貸款利率等。其中空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)。

39、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。選項A錯誤，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。

40、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

41、答案：B本題解析：消費者市場的特點包括：①廣泛性。消費者市場人數(shù)眾多，范圍廣泛。②分散性。消費者的購買單位是個人或家庭，每次購買數(shù)量零星，購買次數(shù)頻繁。③復(fù)雜性。消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別。④易變性。隨著市場商品供應(yīng)的豐富和企業(yè)競爭的加劇，消費風(fēng)潮的變化速度加快，商品的流行周期縮短，千變?nèi)f化。⑤發(fā)展性。科學(xué)技術(shù)不斷進步，新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，消費需求呈現(xiàn)出由少到多、由粗到精和由低級到高級的發(fā)展趨勢。⑥情感性。消費者多屬非專家購買，受情感因素影響大。⑦伸縮性。消費需求受多方面因素影響，在購買選擇上表現(xiàn)出較大的需求彈性或伸縮性。⑧替代性。消費品種類繁多，不同品牌甚至不同品種之間往往可以互相替代。⑨地區(qū)性。不同地區(qū)消費者的消費行為往往表現(xiàn)出較大的差異性。⑩季節(jié)性。本題中的情形反映了消費者市場的發(fā)展性。

42、答案：B本題解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險系數(shù)×（平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。參見教材P26。

43、答案：B本題解析：[解析]復(fù)利計算

44、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。選項ACD屬于供給分析。參見教材P139。

45、答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。P157。

46、答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。其中，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。

47、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。

48、答案：B本題解析：通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。所有的投資均要求有一定的時間周期，房地產(chǎn)投資周期長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險。

49、答案：D本題解析：動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。因此，對于同一個項目，由于資金的時間價值，使得年凈收益現(xiàn)值之和小于年凈收益之和，其動態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期Pb′。

50、答案：D本題解析：風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響。

51、答案：B本題解析：復(fù)式記賬是指對每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時所引起的會計要素數(shù)量的增減變動，都要以相等的金額，同時在兩個或兩個以上相互聯(lián)系的賬戶中進行登記的一種記賬方法。復(fù)式記賬法包括收付記賬法和借貸記賬法，目前我國采用的復(fù)式記賬法是借貸記賬法。

52、答案：C本題解析：當(dāng)現(xiàn)值P和利率i為已知時，求復(fù)利計息的等額序列支付年值A(chǔ)的計算公式：月還款額＝50×8.7%/12＋（50×8.7%/12）/[（1＋8.7%/12）120－1]＝6252.90（元），年收入＝6252.90/30%×12＝250116（元）≈25.01（萬元）。

53、答案：D本題解析：本題考查的是土地費用。城市國有土地上房屋征收補償費用主要包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?shù)?。選項D是對集體土地進行征收時才會發(fā)生的費用。

54、答案：A本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)。選項B屬于需求指標(biāo)，選項CD屬于市場交易指標(biāo)。

55、答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。先計算第9年初（即第8年末）按原還款計劃對應(yīng)的P值。運用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷12）144]=512373.72元，再用P減去10萬元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運用公式可得：A=412373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.34元。參見教材P158。

56、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。

57、答案：A本題解析：還本付息的方式包括以下幾種：①一次還本利息照付；②等額還本利息照付；③等額還本付息；④一次性償付；⑤“氣球法”。其中，等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。

58、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。

59、答案：A本題解析：工業(yè)建設(shè)項目設(shè)計是由總平面設(shè)計、工藝設(shè)計和建筑設(shè)計三個相互聯(lián)系又相互制約的部分組成。各部分設(shè)計方案側(cè)重點不同，評價內(nèi)容也略有差異。其中，建筑設(shè)計評價指標(biāo)包括：①單位面積造價；②建筑物周長與建筑面積比；③廠房展開面積；④廠房有效面積與建筑面積比；⑤工程全壽命成本。

60、答案：D本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。百分比租金比率取決于毛利水平，毛利高則百分比租金比率高，與營業(yè)額無直接關(guān)系。參見教材P361。

61、答案：B本題解析：房地產(chǎn)市場投資可分為四個周期。其中，在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。

62、答案：D本題解析：混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時間增長的變形稱為徐變。徐變可減緩鋼筋混凝土內(nèi)的應(yīng)力集中，使應(yīng)力較均勻地重新分布，對大體積混凝土能消除一部分由于溫度變形所產(chǎn)生的破壞應(yīng)力。

63、答案：C本題解析：按增量存量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，具體為：①一級市場（國有土地使用權(quán)出讓市場）；②二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）；③三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

64、答案：B本題解析：依據(jù)不同的角度，可將投資進行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資；④按投資的經(jīng)濟用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。

65、答案：B本題解析：[知識點]零售商業(yè)物業(yè)的租金

66、答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入。所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他債務(wù)月償付額）/月均收入。

67、答案：C本題解析：其他均為建設(shè)初、中期的工作。

68、答案：B本題解析：特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，這類物業(yè)投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

69、答案：D本題解析：當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資獲取了風(fēng)險收益；而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

70、答案：D本題解析：利息總額計算公式為：利息＝P[（1＋i）n－1]。式中，P代表貸款額；i代表計息期利率；n代表計息期。本題中，P＝3000（萬元），n＝3×4＝12，i＝8%÷4＝2%，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額＝3000×[（1＋2%）12－1]＝804.73（萬元）。

71、答案：A本題解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材的有關(guān)內(nèi)容。

72、答案：A本題解析：本題考查的是基本報表。稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。參見教材P271。

73、答案：A本題解析：臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。最高運營費用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時的運營費用比率。因此，最高運營費用分析屬于臨界點分析。

74、答案：C本題解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。借貸資金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務(wù)費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。

75、答案：B本題解析：成本加成定價法是指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤，這是最基本的定價方法。A項，認(rèn)知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法；C項，當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法；D項，領(lǐng)導(dǎo)定價法實際上是一種定價策略，處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位的開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價法。

76、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及了各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的不斷發(fā)展，使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。

77、答案：C本題解析：短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點是資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小，但收益率也較低。長期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點是回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，但長期的盈利能力強。

78、答案：A本題解析：物業(yè)管理中常用的預(yù)算形式有三種：①年度運營預(yù)算；②資本支出預(yù)算；③長期預(yù)算。其中，年度運營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目。

79、答案：C本題解析：考點:房屋開發(fā)費。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。

80、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠房一般設(shè)計需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強的適應(yīng)性，可以根據(jù)市場需要變化用途，所以風(fēng)險要小。P7～9。

81、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。P38。

82、答案：C本題解析：項目的竣工驗收是建設(shè)過程的最后一個程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項目中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，開發(fā)商首先進行檢查，并組織施工單位（承包商）和設(shè)計單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質(zhì)量評定結(jié)果，設(shè)計變更通知單，施工記錄、標(biāo)高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

83、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的主要因素如圖4-4所示。B項屬于個人因素。圖4-4影響消費者購買行為的主要因素

84、答案：B本題解析：招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）；②投標(biāo)人須知；③評標(biāo)辦法；④合同條款及格式；⑤采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；⑥設(shè)計圖紙；⑦技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；⑧投標(biāo)文件格式；⑨投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。B項，招標(biāo)人可根據(jù)項目特點決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個工程只能編制一個標(biāo)底。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價。招標(biāo)項目也可以不設(shè)標(biāo)底，進行無標(biāo)底招標(biāo)。

85、答案：A本題解析：A項，通脹率上升會影響比較價值，使之水漲船高，通脹率上升也會影響收益價格。因為要保證實際報酬率不變，則要提高名義報酬率，從而使得收益價格偏低；B項，存款利率下調(diào)則報酬率相應(yīng)偏低，收益價格偏高；C項，辦公用房銷售市場降溫則比較價值（比準(zhǔn)價格）偏低；D項，辦公用房租賃市場升溫意味著凈收益會上漲，則收益價格會偏高。

86、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買—持有出租—出售常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。參見教材P148。

87、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。參見教材P36。

88、答案：D本題解析：項目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎(chǔ)。要注意以下幾點：①項目投資現(xiàn)金流量表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）；②開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財務(wù)費用；③在運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊費和攤銷費。

89、答案：C本題解析：[解析]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

90、答案：D本題解析：實際利率與名義利率的關(guān)系為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，商業(yè)性住房抵押貸款的實際年利率＝（1＋8.7%/12）12－1＝9.055%；住房公積金貸款的實際年利率＝（1＋5%/12）12－1＝5.116%。兩者的差額＝9.055%－5.116%＝3.939%≈3.94%。

91、答案：D本題解析：半夏瀉心湯原方干姜是三兩，無生姜，而生姜瀉心湯：即半夏瀉心湯減干姜二兩，加生姜四兩。功用：和胃消痞，散結(jié)除水。主治：水熱互結(jié)。

92、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（萬元），月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=116.4-30=86.4（萬元）。參見教材P367。

93、答案：