民法典與物業(yè)管理物業(yè)企業(yè)民法典主題員工培訓(xùn)課件

民/法/典/解/讀/進(jìn)/企/業(yè)助/力/企/業(yè)/法/治/化/發(fā)/展《民法典》與物業(yè)管理物業(yè)企業(yè)民法典主題員工培訓(xùn)我國(guó)民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權(quán)編中對(duì)業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在合同編中對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對(duì)作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定。目錄CONTENTS2物業(yè)管理中的民法典1《民法典》與物業(yè)管理3《民法典》現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)答《民法典》與物業(yè)管理我國(guó)民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權(quán)編中對(duì)業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在合同編中對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對(duì)作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定。PARTONE《民法典》與物業(yè)管理。《民法典》合同編在合同法基礎(chǔ)上新增“物業(yè)服務(wù)合同”一章共14條，物權(quán)編中對(duì)物權(quán)法中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章新增1條規(guī)定，修訂了11條（其中4條為實(shí)質(zhì)性修訂），侵權(quán)責(zé)任篇中對(duì)侵權(quán)責(zé)任法中“物件損害責(zé)任”一章共7條規(guī)定中的6條進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的修訂?！睹穹ǖ洹泛贤覈?guó)民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權(quán)編中對(duì)業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在合同編中對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對(duì)作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定。我國(guó)民法典奉行民商合一的立法體例《民法典》第二十四章：物業(yè)服務(wù)合同。第九百三十八條第九百三十九條第九百三十七條物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。第九百四十一條第九百四十二條第九百四十條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全?！睹穹ǖ洹返诙恼拢何飿I(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。第九百四十三條01“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。第九百四十四條02業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。第九百四十五條03業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。第九百四十六條04《民法典》第二十四章：物業(yè)服務(wù)合同。第九百四十七條物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。01第九百四十八條物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。02第九百四十九條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。03第九百五十條物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。04《民法典》第二十四章：物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理中的民法典我國(guó)民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權(quán)編中對(duì)業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在合同編中對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對(duì)作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定。PARTTWO侵權(quán)責(zé)任。高空墜物高空拋物飼養(yǎng)寵物致人損害林木果實(shí)墜落損害責(zé)任《民法典》第一千二百五十三條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。注意：公共區(qū)域管理人=物業(yè)服務(wù)人高空墜物責(zé)任。特點(diǎn)與思考。大部分高空墜物是自然原因，物業(yè)企業(yè)無(wú)從下手，防范起來成本巨大且效果不理想。物業(yè)企業(yè)責(zé)任相對(duì)高空拋物責(zé)任較大高空拋物責(zé)任。禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。第一千二百五十四條高空拋物責(zé)任承擔(dān)順序。能確定侵權(quán)人由侵權(quán)人擔(dān)責(zé)管理人承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。高空拋物行為發(fā)生難以確定侵權(quán)人的，公安機(jī)關(guān)介入，查清責(zé)任人由責(zé)任人擔(dān)責(zé)，經(jīng)調(diào)查仍難以確認(rèn)責(zé)任人的，由可能加害人補(bǔ)償。高空拋物責(zé)任。特點(diǎn)基本是人為因素不確定性強(qiáng)難以預(yù)測(cè)及防范危害嚴(yán)重侵權(quán)人難尋建議摸清家底設(shè)立易發(fā)清單增設(shè)高空視頻監(jiān)控巡查記錄完整找準(zhǔn)宣傳切入點(diǎn)，如兒童負(fù)面宣傳林木果實(shí)墜落損害責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谝磺Ф傥迨邨l因林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。特點(diǎn)自然外力原因難以預(yù)測(cè)防范。場(chǎng)景某小區(qū)十年木瓜樹碩果累累，枝葉繁茂，某天暴雨造成路過業(yè)主被果實(shí)砸傷，樹枝絆倒骨折。建議調(diào)查出潛在風(fēng)險(xiǎn)摸家底張貼在明顯出提醒業(yè)主貼警示標(biāo)志及時(shí)修剪樹枝，采摘成熟的果實(shí)勤修剪缺點(diǎn)：增加企業(yè)負(fù)擔(dān)買保險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)夏季天氣多變，及時(shí)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)做好防范關(guān)注天氣預(yù)報(bào)砍伐林木前注意相關(guān)手續(xù)的辦理辦理手續(xù)建議。飼養(yǎng)動(dòng)物損害責(zé)任。內(nèi)容介紹因第三人的過錯(cuò)致使動(dòng)物造成他人損害的，被侵權(quán)人可以向動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人請(qǐng)求賠償，也可以向第三人請(qǐng)求賠償。動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。第1250條飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意或者重大過失造成的，可以不承擔(dān)或者減輕責(zé)任。第1245條違反管理規(guī)定，未對(duì)動(dòng)物采取安全措施造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意造成的，可以減輕責(zé)任。第1246條遺棄、逃逸的動(dòng)物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由動(dòng)物原飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第1249條禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險(xiǎn)動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第1247條自甘風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。010203自愿參加具有一定風(fēng)險(xiǎn)的文體活動(dòng)，因其他參加者的行為受到損害的，受害人不得請(qǐng)求其他參加者承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，其他參加者對(duì)損害的發(fā)生有故意或者重大過失的除外。第一千一百七十六條特點(diǎn)：自愿參加，不得向其他參加人員主張侵權(quán)，除非對(duì)方故意或重大過失場(chǎng)景：公司組織小區(qū)業(yè)主開展跑步比賽，應(yīng)注意什么？自甘風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任（后可向第三人追償）。第一千一百九十八條建議參加者受到損害——管理者或組織者未盡到安全保障義務(wù)的承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任——若其他參加者有故意或重大過失情形的，管理者、組織者承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。簽署風(fēng)險(xiǎn)告知書或公示風(fēng)險(xiǎn)提示安全保障措施要到位購(gòu)買保險(xiǎn)提前準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案自甘風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。用工責(zé)任。特點(diǎn)執(zhí)行工作任務(wù)實(shí)際用人企業(yè)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任案例思考開公車出去辦公事將人撞傷保安在崗期間與業(yè)主發(fā)生口角將業(yè)主打傷用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的,由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任后,可以向有故意或者重大過失的工作人員追償。第一千一百九十一條工作職責(zé)清晰過錯(cuò)約定崗位職責(zé)培訓(xùn)并留存簽收記錄用工責(zé)任。第1239條占有或者使用易燃、易爆、劇毒、高放射性、強(qiáng)腐蝕性、高致病性等高度危險(xiǎn)物造成他人損害的，占有人或者使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對(duì)損害的發(fā)生有重大過失的，可以減輕占有人或者使用人的責(zé)任。第1240條從事高空、高壓、地下挖掘活動(dòng)造成他人損害的,經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;但是,能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的,不承擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對(duì)損害的發(fā)生有重大過失的,可以減輕經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任。第1241條遺失、拋棄高度危險(xiǎn)物造成他人損害的，由所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人將高度危險(xiǎn)物交由他人管理的，由管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；所有人有過錯(cuò)的，與管理人承擔(dān)連帶責(zé)任。第1243條未經(jīng)許可進(jìn)入高度危險(xiǎn)活動(dòng)區(qū)域或者高度危險(xiǎn)物存放區(qū)域受到損害，管理人能夠證明已經(jīng)采取足夠安全措施并盡到充分警示義務(wù)的，可以減輕或者不承擔(dān)責(zé)任。高度危險(xiǎn)責(zé)任。高度危險(xiǎn)責(zé)任。場(chǎng)景高空作業(yè)窨井施工電力施工水設(shè)施施工機(jī)械車庫(kù)保養(yǎng)外墻瓷磚施工等特點(diǎn)謹(jǐn)慎注意義務(wù)警示義務(wù)安全防護(hù)措施建議注意檢查外包單位資質(zhì)保險(xiǎn)措施防護(hù)措施到位提示義務(wù)充分《民法典》現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)答我國(guó)民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權(quán)編中對(duì)業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在合同編中對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對(duì)作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定。PARTTHREE《民法典》現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)答。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的

的合同。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)

。維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)