深圳美術(shù)館物業(yè)管理投標書模板

深圳美術(shù)館物業(yè)管理投標文件標書編號：項目名稱：物業(yè)管理投標人：深圳市二○○八年十一月目錄一、法定代表人證實書 4二、投標文件簽署授權(quán)委托書 5三、投標函 6四、投標人情況介紹 7五、開標一覽表 20六、物業(yè)管理費組成明細報價 21七、物業(yè)管理方法、運作程序方案及實施文件 25第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 25（一）項目概況 25（二）管理設(shè)想 25（三）管理目標 27（四）管理方法 27第二章管理方法、工作計劃 30（一）管理方法 30（二）工作計劃 33第三章人員配置、培訓和管理 35（一）人員配置 35（二）人員培訓 41（三）人員管理 44第四章制度和檔案建立和管理 46（一）檔案建立 46（二）管理處各項管理制度目錄 48第五章房屋管理和維護 51（一）房屋維修養(yǎng)護 51第六章共用設(shè)備、設(shè)施建立和管理 54（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理要求 54（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案 56（三）機電設(shè)備設(shè)施管理 58（四）智能化系統(tǒng)管理 60第七章保安及車輛服務(wù) 62（一）保安隊伍組織建設(shè) 62（二）車輛交通管理 64（三）會務(wù)服務(wù) 65第八章安全管理和應(yīng)急搶險預案 67（一）安全管理工作特點 67（二）安全管理目標 67（三）安全管理標準 67（四）安全管理內(nèi)容和方法 67（五）消防管理 68（六）公共衛(wèi)生安全管理 69（七）安全突發(fā)事件處理 70（八）突發(fā)停電應(yīng)急預案 71（九）意外傷亡應(yīng)急預案 72（十）水浸應(yīng)急預案 73（十一）火災(zāi)應(yīng)急預案 74第九章環(huán)境衛(wèi)生管理 76（一）環(huán)境衛(wèi)生管理 76第十章綠化管理 79（一）綠化管理 79第十一章物資裝備 81（一）物資裝備 81八、相關(guān)服務(wù)計劃 82（一）準備工作 82一、法定代表人證實書同志，現(xiàn)任我單位職務(wù)，為法定代表人，特此證實。有效日期：12月28日簽發(fā)日期：11月3日單位：深圳市（蓋章）附：代表人性別：年紀：工作證號碼：營業(yè)執(zhí)照號碼：經(jīng)濟性質(zhì)：有限責任主營（產(chǎn)）：物業(yè)管理兼營（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理進口物品經(jīng)營許可證號碼：主營：兼營：說明：1、法定代表人為企業(yè)機關(guān)、國家機關(guān)、社會團體關(guān)鍵行政責任人。2、內(nèi)容必需填寫真實、清楚，涂改無效，不得轉(zhuǎn)讓、買賣。二、投標文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書申明：我（姓名）系深圳市（投標人名稱）法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托深圳市理（單位名稱）（姓名）為我企業(yè)簽署本項目已遞交投標文件法定代表人授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代表我所簽署本項目已遞交投標文件內(nèi)容我均認可。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代理人：性別：男年紀：聯(lián)絡(luò)電話：手機：身份證號碼：職務(wù)：項目經(jīng)理投標人：深圳市理法定代表人：授權(quán)委托日期：年11月3日三、投標函致：深圳市中邦國際招標（招標機構(gòu)名稱）1、依據(jù)已收到貴方招標編號為C2F01深圳市物業(yè)管理項目標招標文件，遵照《中國政府采購法》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)政府采購條例》等相關(guān)要求，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件投標須知、協(xié)議條款、技術(shù)規(guī)范、圖紙及其它相關(guān)文件后，我方愿以開標一覽表中投標報價并按招標文件要求承包上述項目并修補其任何缺點。2、假如我方中標，我方將根據(jù)要求提交上述總價10％由含有獨立法人資格經(jīng)濟實體企業(yè)出具履約擔保書作為履約擔保，共同地和分別地負擔責任。3、我方同意所遞交投標文件在“投標須知”第15條要求投標使用期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方投標有可能中標，我方將受此約束。假如在投標使用期內(nèi)撤回其投標，其投標確保金將全部被沒收。4、除非另外達成協(xié)議并生效，貴方中標通知書和本投標文件將組成約束我們雙方協(xié)議。5、我方了解貴方將不受必需接收你們所收到最低標價或其它任何投標文件約束。投標人：深圳市理單位地址：深圳市法定代表人或其委托代理人：郵政編碼：518033電話：傳真：開戶銀行名稱：開戶銀行帳號：開戶銀行地址：深圳市開戶銀行電話：日期：年11月3日四、投標人情況介紹序號項目內(nèi)容及說明備注一營業(yè)執(zhí)照1注冊年度及注冊編號2注冊資金（萬元）1000萬3經(jīng)營場所4使用期10月31日—10月31日二稅務(wù)登記證1國稅稅務(wù)登記證編號2地稅稅務(wù)登記證編號三資格（質(zhì)）證書（若有其它資質(zhì)證書，可按表格格式擴展）1證書名稱中國物業(yè)管理資質(zhì)證書2同意單位中國建設(shè)部3等級壹級4批按時間及編號5使用期／四得獎或評優(yōu)項目（若有多個獎項，可按表格格式擴展）1得獎或評優(yōu)項目數(shù)量2項目A項目名稱獎項名稱、等級及頒發(fā)單位項目規(guī)模及性質(zhì)簡明說明3項目B項目名稱獎項名稱、等級及頒發(fā)單位項目規(guī)模及性質(zhì)簡明說明五其它（投標人認為需補充其它說明）1政府部門物業(yè)管理經(jīng)驗2項目A項目名稱項目簡明說明3項目B項目名稱項目簡明說明六ISO9001質(zhì)量管理體系七ISO14001環(huán)境管理體系八OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系注：1、在按要求填寫好此表格后，各投標單位能夠用其它方法，就企業(yè)整體情況作出具體介紹。2、相關(guān)資質(zhì)和獲獎情況需提供證書掃描件。五、開標一覽表工程名稱本項目月收費單價單位備注深圳市美術(shù)館物業(yè)管理元/月注：1、本項目收費單價：內(nèi)容應(yīng)包含招標文件中所要求全部服務(wù)項目；2、本項目總收費：指招標文件中所要求全部服務(wù)項目協(xié)議期內(nèi)整年總報價，此報價作為投標方投標總價。六、物業(yè)管理費組成明細報價（單位：元/月）管理費組成測算序號項目費用1人工費用（含管理人員、保安員、保潔員、綠化工、廚師等各類人員費用）2行政費用3節(jié)日裝飾4房屋維護5公共設(shè)施維修6公共設(shè)備維修7治安保衛(wèi)費8清潔衛(wèi)生費用9綠化費用10折舊費用11管理酬金12其它13稅金每個月累計整年累計七、物業(yè)管理方法、運作程序方案及實施文件第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃（一）項目概況美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓教育等功效為一體公共文化設(shè)施。占地面積8000平方米，建筑面積達15000平方米，擁有八個標準展廳，一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑廣場，和7層多功效辦公大樓，所以物業(yè)管理工作十分關(guān)鍵而艱巨。（二）管理設(shè)想依據(jù)文化場館物業(yè)管理本身運作規(guī)律，針對美術(shù)館現(xiàn)在實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認為在對該物業(yè)管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好以下幾項工作：1、高標準、高水平管理方法（1）建立和實施完善物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程證實了要達成高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)水平必需建立一套高標準質(zhì)量確保體系。近幾年來，在中國物管行業(yè)逐步推廣實施ISO9001-質(zhì)量體系標準被實踐證實是行之有效，這一點我們企業(yè)在導入并經(jīng)過ISO9001-質(zhì)量體系國際認證后，就深深地體會到其好處。在美術(shù)館物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規(guī)范服務(wù)。（2）培育高素質(zhì)職員隊伍人才對我們來說，是最關(guān)鍵資源，它決定了企業(yè)興衰。在人才管理上，我們著重抓好兩個步驟，一是“引進關(guān)”，引進人才要含有較高專業(yè)技能和很好綜合素質(zhì)。二是“培訓關(guān)”，我們企業(yè)每十二個月全部要針對不一樣人員分別制訂出具體培訓計劃，要求大家有現(xiàn)代物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務(wù)意識，全部要做到一專多能，每十二個月培訓考評成績?nèi)恳鳛槁殑?wù)晉升和年底獎勵關(guān)鍵依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作關(guān)鍵前提，我們?nèi)瞬排囵B(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)精干職員隊伍。2、管理深度和廣度做法社會在進步、時代在發(fā)展。對于美術(shù)館這么一個精英薈萃項目而言，物業(yè)管理服務(wù)深度和廣度是沒有止境。我們認為：伴隨社會進步和社會分工不停專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主多方面需求。3、發(fā)明優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境設(shè)想（1）硬件建設(shè)可靠安全保障系統(tǒng)、管理完善環(huán)境設(shè)施、簡練醒目標形象設(shè)計系統(tǒng)、安全方便交通網(wǎng)絡(luò)和豐富文化色彩等，一系列含有一定超前性能優(yōu)異設(shè)施、設(shè)備為美術(shù)館環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)確保。嚴格車輛交通管理。我們準備設(shè)置完善各類交通標識，加強車輛監(jiān)控和引導，立即處理突發(fā)事件。利用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┛焖俜磻?yīng)系統(tǒng)，物防上采取圍墻、防盜裝置，技防采取高科技智能化系統(tǒng)等手段提升防范能力。（2）軟件建設(shè)創(chuàng)建高級次文化場館，軟件建設(shè)比硬件組成更為關(guān)鍵、更為艱巨。尤其是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，管理企業(yè)和廣大業(yè)主均需要深入加深對物業(yè)管理認識和本身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累努力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著眼于長遠發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。（三）管理目標1、業(yè)主單位滿意率達90%以上；2、有效投訴率低于2次；3、有效投訴處理率達100%；4、責任展品受損率，資產(chǎn)流失率為0；5、房屋及公共配套設(shè)備、設(shè)施完好率98%以上；6、場館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零，無任何重大管理責任事故發(fā)生；7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達標率為100%；8、利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進行管理；9、消防管理經(jīng)過政府要求，年檢完好率100%。（四）管理方法1、導入ISO9002質(zhì)量管理體系本企業(yè)已建立了ISO90002質(zhì)量確保體系，并順利經(jīng)過第三方認證，經(jīng)過多年實際運作和連續(xù)改善，質(zhì)量確保體系已日趨完善和穩(wěn)定，并含有較強可操作性，質(zhì)量確保體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務(wù)基石。伴隨國際標準化組織于12月頒布了質(zhì)量管理標準，我們審時度勢，主動跟進，立即對原有質(zhì)量體系進行了改版，并成功取得IS09002∶質(zhì)量管理體系認證。在美術(shù)館物業(yè)管理實施過程中，我們將一如既往地推行IS09002，以期在為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)過程中不偏離既定軌道。2、實施“質(zhì)量、成本雙否決”運行機制本企業(yè)結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特征，全方面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制。企業(yè)每十二個月經(jīng)過和管理處簽署目標管理責任書，把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考評管理處工作業(yè)績兩項最關(guān)鍵指標，且二者是“或”和“否”關(guān)系。我們將把這一套運行機制用于該場館管理實踐中，努力爭取在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更正確結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉”服務(wù)產(chǎn)品。3、建立“加油站式”職員培訓機制因為提供服務(wù)產(chǎn)品主體之間個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品提供，不能簡單地只制造一個“準則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求改變而不停調(diào)整，也即服務(wù)層次、內(nèi)容和方向做出對應(yīng)改變，其中一項關(guān)鍵問題就在于對職員連續(xù)不停培訓。在實踐中，我們推出了“加油站式”培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓，各層級職員全部有明確培訓達標標準，使每一層級職員保持服務(wù)知識、技能和服務(wù)需求達成動態(tài)平衡。同時，我們亦強化“管理者就是培訓者”、“培訓是企業(yè)對職員最大福利”觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中落實一直。4、提倡開放式管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)和用戶之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提升一個阻力。為此，我們提倡和強調(diào)開放式管理服務(wù)，即：我們經(jīng)過要求其按時公布財務(wù)帳目、定時提交“管理匯報”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員聯(lián)絡(luò)電話等方法，自覺接收業(yè)主監(jiān)督。5、管理體系全方面整合和提升社會環(huán)境時時在變，需求亦時時在變，一直沿用舊有管理模式和服務(wù)方法是無法滿足業(yè)主不停增加服務(wù)需求要求。在美術(shù)館日常工作中，將致力于用新型“以用戶為中心、以步驟為導向”運作替換傳統(tǒng)“以企業(yè)為中心、以職能為導向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平連續(xù)提升。6、致力于共用設(shè)施、設(shè)備循環(huán)改善樓宇管理一個關(guān)鍵內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備管理和維護。共用設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)良好程度將直接影響到用戶日常辦公和安全保障等問題。依據(jù)我們對樓宇多年管理經(jīng)驗，我們將對共用設(shè)施、設(shè)備管理分為三個層次進行，即：以確保共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目標日常管理及維修；以消除多種運行隱患，確保設(shè)施、設(shè)備性能得以充足發(fā)揮為目標定時維修養(yǎng)護（包含大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強設(shè)備自我保護功效。第二章管理方法、工作計劃（一）管理方法1、管理體制接管美術(shù)館物業(yè)管理以后，管理處于政府主管部門和物業(yè)企業(yè)直接領(lǐng)導下，依據(jù)所簽委托管理協(xié)議條款要求，嚴格實施《物業(yè)管理條例》及其實施細則，實施綜合一體化物業(yè)管理。管理指導思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟效益、環(huán)境效益有機結(jié)合，為用戶提供一流服務(wù)。（1）外部管理體制管理處業(yè)主單位管理處業(yè)主單位政府主管部門物業(yè)管理企業(yè)（2）管理處組織管理架構(gòu)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，設(shè)置美術(shù)館管理處，財務(wù)實施獨立核實。管理處組織架構(gòu)圖以下：主任主任綜合管理部機電部保安部環(huán)境部（3）管理處組織架構(gòu)說明1）管理處內(nèi)部采取直線職能制組織形式，盡可能降低管理步驟，提升工作效率和確保信息渠道通暢。2）在崗位設(shè)置上，充足考慮到項目規(guī)模偏小，硬件設(shè)施優(yōu)異特點，崗位設(shè)置少而精，降低中間層，滿足實際需求，降低管理成本。3）要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，最大程度地壓縮人員定編數(shù)量。2、監(jiān)督約束機制（1）監(jiān)督約束機制示意圖門雙周檢制度雙周檢制度定時巡查回訪回訪用戶用戶（2）監(jiān)督約束機制說明1）由政府部門、主管部門、物業(yè)管理企業(yè)對管理處實施全方位監(jiān)督。2）管理處內(nèi)部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。3）強化物業(yè)管理企業(yè)及管理處檢驗考評職能，考評結(jié)果和職員工資待遇掛鉤。3、激勵機制（1）激勵機制示意圖激勵機制激勵機制獎懲體系酬勞體系獎懲體系酬勞體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（2）激勵機制說明1）企業(yè)激勵機制分為兩個層次，第一層次為職員直接感受酬勞及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足職員精神需求。2）經(jīng)過合理酬勞體系設(shè)計，完善績效管理和考評，嚴格獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護職員長久工作熱情及動力。3）經(jīng)過加強溝通，加強企業(yè)文化建設(shè)，引導職員形成共同價值取向和文化觀，確保職員主動主動愉快地從事本職員作。同時對主動上進，追求自我提升職員，給她們提供培訓再教育機會，伴隨企業(yè)發(fā)展，使職員本身能力不停提升，盡可能發(fā)明條件滿足職員自我價值實現(xiàn)愿望。第三章人員配置、培訓和管理（一）人員配置1、管理處人員配置方案主任1人主任1人保安部隊長1人保安部隊長1人機電部主管1人工程師1人電工7人環(huán)境部主管（兼）清潔工8人綠化工3人綜合管理部主任助理1人管理員2人財務(wù)（兼）展廳服務(wù)7人人員配置說明：管理處擬配置各類人員54人，其中管理人員7人，通常層職員48人。2、崗位職責（1）管理處主任在企業(yè)領(lǐng)導下，全方面負責管理處內(nèi)部管理、用戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行和維護保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和落實管理服務(wù)工作計劃和作業(yè)文件。負責場館管理服務(wù)質(zhì)量控制和費用控制。負責協(xié)調(diào)和物業(yè)行政主管部門、地方相關(guān)管理部門及相關(guān)專業(yè)企業(yè)之間關(guān)系。負責初審承包方、分供方，審批場館管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件發(fā)放。立即向業(yè)主方通報工作、交流情況。完成企業(yè)交辦其它任務(wù)。（2）主任助理：幫助管理處主任完成本管理處各項工作任務(wù)；加強衛(wèi)生、工作秩序、公共安全監(jiān)控，完成月度工作；掌管貴賓室鑰匙，督促清潔人員天天打掃貴賓室衛(wèi)生和組織好來訪貴賓接待；主任外出時，代行使主任職務(wù)。（4）機電工程師：設(shè)備、設(shè)施安全運行負責，制訂設(shè)備定修、檢修、維修計劃并監(jiān)督實施，指導；督促技術(shù)崗位人員加強業(yè)務(wù)訓練和學習，不停提升技術(shù)業(yè)務(wù)水平；嚴格審核設(shè)備、設(shè)施維修方案；督促完成好設(shè)備、設(shè)施維修工作。（5）管理員在管理處主任領(lǐng)導下，負責用戶服務(wù)接待工作。擬制場館用戶服務(wù)計劃、費用預算，負責用戶服務(wù)質(zhì)量控制。負責編制每日《工作日報》，并向企業(yè)上報。負責協(xié)調(diào)處理用戶投訴、報修事宜。負責建立用戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊和租賃清冊、權(quán)籍資料，對用戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購職員盒飯等事宜。負責搜集編排：管理信息、用戶服務(wù)咨詢單，立即張貼和收回，對反饋用戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持和用戶溝通。負責管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備維護保養(yǎng)工作具體組織小區(qū)公益性活動。完成經(jīng)理交辦其它工作。（6）展廳服務(wù)員負責窗口咨詢、服務(wù)、接待工作，處理觀眾投訴事件；負責觀眾及展品安全，維護展廳面貌、維持參觀秩序；接待關(guān)鍵貴賓，做好貴賓室領(lǐng)導接待、服務(wù)工作；做好導覽工作，兼顧貴賓室日常接待服務(wù)，幫助部署展覽。（7）機電工對主管負責，實施管理處各項要求和制度；負責變配電系統(tǒng)運行管理和維修保養(yǎng)；負責高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備維修保養(yǎng)及故障檢修；負責給排水、消防設(shè)備動力電源正常供給；認真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備原理及實際操作和維修技術(shù)，做到判定故障快捷正確，處理快速立即；按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定時巡視電氣設(shè)備，親密注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)統(tǒng)計；（8）保安員對主管負責，服從上級命令；關(guān)鍵出入口設(shè)置保安固定門崗二十四小時值班。對通常外來訪問、辦事人員，建立問詢登記制度。對進出人員、車輛、物品進行監(jiān)控和管理；設(shè)置流動巡查崗、固定崗，嚴禁脫崗；驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；發(fā)覺責任區(qū)域公物損壞向上級匯報；幫助主管進行緊急服務(wù)處理。（9）保潔工對保潔主管負責，認真實施各項管理制度；認真做好承包區(qū)域環(huán)境保潔；在主管率領(lǐng)下，認真完成本職員作和其它交辦任務(wù)。（10）綠化工負責展廳及辦公樓花草日常養(yǎng)護及臨時增配花草定購、擺放；在主管率領(lǐng)下，認真完成本職員作和其它交辦任務(wù)。負責院內(nèi)綠化帶全部植物及花草日常養(yǎng)護及臨時增配花木定購、擺放。3、項目責任人簡歷姓名王定軍性別男年齡28擬任職務(wù)職稱學歷大專參與工作時間從事物業(yè)管理工作年限工作簡歷項目名稱擔任職務(wù)時間備注學歷證書資格證書4、機電責任人簡歷姓名性別年齡擬任職務(wù)職稱學歷參與工作時間5年從事物業(yè)管理工作年限工作簡歷項目名稱擔任職務(wù)時間備注操作證書資格證書（二）人員培訓1、培訓工作標準：理論聯(lián)絡(luò)實際，學用一致，按需施教，講求實效。2、培訓系統(tǒng)實施運作培訓計劃培訓計劃崗位應(yīng)用崗位應(yīng)用培訓組織培訓考評反饋評價培訓考評系統(tǒng)圖說明：（1）針對管理特點來設(shè)置培訓目標并擬訂實施計劃。（2）有效利用多種培訓形式和方法，確保培訓達成預期效果。（3）經(jīng)過對職員進行考評，以了解培訓有效性及職員接收程度。（4）依據(jù)對考評結(jié)果評定和反饋，立即調(diào)整培訓思緒并確定未來培訓關(guān)鍵。強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。3、培訓組織方法

（1）培訓職責1）管理處負責職員日常培訓計劃、協(xié)調(diào)、組織、考評等工作。2）主管級以上管理人員依據(jù)企業(yè)提出培訓計劃進行逐層培訓，并對培訓實施評定和反饋。（2）培訓形式實施企業(yè)和管理處兩級培訓，依據(jù)培訓要求，采取多個形式對職員進行崗前培訓和在崗培訓，其中在崗培訓是培訓關(guān)鍵形式。（3）培訓實施步驟職員培訓分為三個階段，即：崗前培訓——崗位轉(zhuǎn)正培訓——在崗培訓。每位新入職職員必需接收為期一周入職培訓，內(nèi)容詳見《新職員公共培訓科目》。三個月試用期滿后，經(jīng)考評合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后職員將接收長久連續(xù)在崗培訓。全部培訓課程結(jié)束后均進行考評、評價，并歸檔管理。4、培訓內(nèi)容及目標（1）新職員公共培訓科目序號公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識：1、常見禮儀知識2、《明喆物業(yè)管理企業(yè)儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》二服務(wù)意識：三企業(yè)文化：1、企業(yè)發(fā)展史及基礎(chǔ)情況介紹2、企業(yè)經(jīng)營理念3、《職員手冊》4、內(nèi)部管理規(guī)章制度四項目基礎(chǔ)情況介紹及二次裝修管理關(guān)鍵點五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及深圳市物業(yè)管理方面法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識七安全知識及消防知識（2）保安員及車管員培訓科目序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標一單兵隊列動作2、三大步法3、體能訓練逢周一至周五天天訓練一小時培養(yǎng)組織紀律性練就扎實基礎(chǔ)功二擒拿格斗基礎(chǔ)功2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每七天一次檢驗評選保持宿舍潔凈整齊四工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每七天一次提升思想覺悟總結(jié)本身存在不足五《保安服務(wù)工作手冊》每個月一次培訓考評熟練掌握保安員崗位職六保安服務(wù)規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每個月一次培訓考評熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平七《消防管理工作手冊》每個月一次培訓考評了解消防基礎(chǔ)知識，救火基礎(chǔ)程序及各自職責八突發(fā)事件應(yīng)急處理，緊急集合演練每三個月一次提升突發(fā)事件處理能力九消防實戰(zhàn)演練，傷員救護知識每六個月一次提升消防實戰(zhàn)能力（3）維修技工培訓科目序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術(shù)交流）每個月召開一次提升思想覺悟，總結(jié)本身不足，提升技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每個月一次檢驗保持宿舍潔凈整齊三《維修服務(wù)工作手冊》《設(shè)備管理工作手冊》《消防管理工作手冊》熟悉技工崗位職責、操作規(guī)程、工作標準，掌握消防知識和設(shè)備管理知識四房屋維修方面管理條例，房屋修繕標準每三個月一次培訓考評熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平五場館內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍每三個月一次培訓考評了解和熟悉場館情況，提升工作效率六土建、機電、給排水等相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)管理知識每六個月一次培訓考評七設(shè)備及機具操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每六個月一次培訓和考評檢驗技工實際操作能力八技術(shù)大比武每十二個月一次綜合評選，提升技能九每六個月一次提升消防實戰(zhàn)能力（三）人員管理1、量才錄用，培養(yǎng)提升我們在用人機制上：重視管理人員品德修養(yǎng)、工作能力和在職培訓：強調(diào)管理人員一專多能和管理隊伍年輕化、知識化。在管理人員選拔上，我們將嚴格根據(jù)崗位要求制訂招聘標準，依據(jù)招聘標準擇優(yōu)錄用。不片面強調(diào)工作年限和學歷資格，以“適用”為標準。在管理人員培訓上，我們對每一崗位工作技能全部要求了達標要求，并經(jīng)過在職教育、崗位輪訓、職務(wù)輪換等多個形式對管理人員進行培養(yǎng)，不停提升其綜合素質(zhì)。2、默契合作，充足授權(quán)強調(diào)分工合作工作態(tài)度。我們將采取管理處主任全權(quán)負責直線職能管理方法，各項目組本著精干、高效標準設(shè)置崗位，首先確保管理人職員作負荷飽滿，其次避免各崗位職責交叉，做到“人人有事做，事事有些人管”。同時我們提倡全員協(xié)調(diào)管理（在其它章節(jié)有對應(yīng)敘述），職員應(yīng)以合作姿態(tài)開展工作。提倡合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個職員全部是管理處主任。學會授權(quán)是我們對管理人員基礎(chǔ)要求。管理處主任經(jīng)過授權(quán)，將更多精力和時間放在把握全局，正確決議上。各項目主管經(jīng)過授權(quán)從繁瑣日常事務(wù)中脫離出來。同時，經(jīng)過授權(quán)，每位職員全部能快速地處理業(yè)主提出服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時間得到滿意服務(wù)。同時建立檢驗和反饋制度，各級管理人員經(jīng)過定時檢驗，檢驗授權(quán)效果。對偏離服務(wù)標準行為立即糾正，避免管理失控。堅持分級指揮和逐層反饋標準。我們強調(diào)一個上級標準，并在管理處內(nèi)部建立逐層向上負責垂直指揮系統(tǒng)。管理處主任及各項目經(jīng)理依據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并經(jīng)過現(xiàn)場指導、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐層向下傳達和實施。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)職員碰到問題也必需逐層向上匯報，不得越級請示。3、定時考評，績效為本績效考評，是我們?nèi)肆Y源管理關(guān)鍵組成部分。其根本目標是營造“以效率為導向”良好工作氣氛。管理人員績效考評將嚴格依據(jù)企業(yè)已建立并有效運作績效考評體系進行考評。經(jīng)過企業(yè)質(zhì)量管理部等相關(guān)職能部門、管理處主任、多個路徑、多個方法對管理處管理人員進行日常工作績效考評。第四章制度和檔案建立和管理檔案資料管理是物業(yè)管理工作一個關(guān)鍵組成部分，科學、規(guī)范化檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及共用設(shè)施使用、維修、改建和各項管理工作提供指導和服務(wù)。針對美術(shù)館物業(yè)管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實統(tǒng)計，計算機系統(tǒng)對原始文件資料進行管理，完善檔案管理工作，從物業(yè)管理角度統(tǒng)計每一個住宅單元生活檔案，配置專職檔案管理人員，建章立制，對全部檔案資料進行嚴格、科學、集中管理。（一）檔案制度建立和管理1、關(guān)鍵思緒檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)具體情況，管理特點略有增減、各有側(cè)重。在管理過程中，重視對原有資料整理，找到過往管理中存在缺點和不足，并進行重新分類和補充，使其符合對美術(shù)館細致管理需求。檔案建立抓住重新接管這一契機，整理住戶全方面原始資料，并對陳舊部分進行立即修正，最大程度明確現(xiàn)有物業(yè)情況和業(yè)主自然情況，作為分戶管理檔案基礎(chǔ)，以方便接管后日常管理。檔案管理實施原始資料和電腦管理資料綜合管理。原始資料包含：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；電腦資料包含：電腦軟、硬盤儲存系統(tǒng)；做到多種檔案資料并重，相互補充，形成小區(qū)管理無盲點網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)各項管理工作必需建立檔案資料，依據(jù)“采取管理方法”中制訂規(guī)范程序，逐一建檔，形成標準化、制度化檔案管理體系。2、建立檔案、資料分類檢索1）業(yè)主提供資料a、項目同意文件b、用地同意文件c、建筑執(zhí)照d、拆遷安置資料2）技術(shù)資料a.總平面圖b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備完工圖c.消防、隸屬工程及地下管網(wǎng)完工圖d.地質(zhì)勘測匯報e.工程協(xié)議開f.完工匯報g.工程預決算h.圖紙會審統(tǒng)計i.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計）j.隱蔽工程驗收簽證k.沉降觀察統(tǒng)計l.完工驗收證實書m.鋼材、水泥等關(guān)鍵材料質(zhì)量確保書n/新材料、構(gòu)配件判定合格證書o.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗合格證書p.砂漿、混凝土試塊試壓匯報q.供水試壓匯報r.綠化工程完工圖紙及相關(guān)資料s.其它技術(shù)資料3)管理處建立資料a.住宅區(qū)基礎(chǔ)資料b.住宅區(qū)分區(qū)資料c.商業(yè)網(wǎng)點資料d.娛樂設(shè)施資料4)住戶資料a.住戶入住資料入住通知書入住協(xié)議書b.家庭人員檔案住戶情況記錄表（二）管理處各項管理制度目錄序號文件名稱文件編碼1管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標準LZG.00.012職業(yè)安全健康職責LZG.00.023物料管理措施LZG.00.034停電停水應(yīng)急預案LZG.00.045水浸應(yīng)急預案LZG.00.056治安應(yīng)急預案LZG.00.067文件質(zhì)量統(tǒng)計管理措施LZG.00.078犬類管理措施LZG.00.089保安崗位架構(gòu)圖LZG.01.0110保安運作規(guī)程LZG.01.0211人員出入管理措施LZG.01.0312監(jiān)控中心管理措施LZG.01.0413車輛管理措施LZG.01.0514保安崗位操作規(guī)程LZG.01.0615安保崗位標準LZG.01.0716燃放煙花爆竹管理要求LZG.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程LZG.02.0118綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程LZG.03.0119消防安全管理措施LZG.04.0120火警應(yīng)急預案LZG.04.0221消防設(shè)備（設(shè)施）運行管理措施LZG.04.0322消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.04.0423消防管理制度LZG.04.0524消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.04.0625弱電設(shè)備（設(shè)施）運行管理要求LZG.04.0726弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.04.0827弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.04.0928弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.04.1029電梯設(shè)備監(jiān)管措施LZG.05.0130電梯故障緊急預案LZG.05.0231供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.06.0132供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程LZG.06.0233供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.06.0334供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.06.0435電工安全操作守則LZG.06.0536給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.07.0137給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程LZG.07.0238給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.07.0339給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.07.0440管道維修工作規(guī)程LZG.07.0541房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度LZG.09.0142房屋設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程LZG.09.0243房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程LZG.09.0344房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.0445房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容和要求LZG.09.0546設(shè)備完好率標準LZG.09.0647房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.0748服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程LZG.10.0149雨天防滑管理措施LZG.10.0250業(yè)戶管理措施LZG.11.0151空房管理措施LZG.11.02第五章房屋管理和維護（一）房屋維修養(yǎng)護1、提要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程和公用設(shè)施具體維修養(yǎng)護計劃和實施細則。定時進行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施安全、正常使用。（1）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護目標我們對美術(shù)館房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護目標是：確保房屋使用功效和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充足發(fā)揮房屋使用價值，實現(xiàn)物業(yè)保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修立即率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。（2）對美術(shù)館房屋管理策略預防性保養(yǎng)策略重視美術(shù)館房屋本體日常檢驗和養(yǎng)護工作，采取計劃性保養(yǎng)和日常檢驗監(jiān)督相結(jié)合預防性保養(yǎng)策略，依據(jù)設(shè)施設(shè)備實際情況和老化周期，制訂具體檢驗計劃，經(jīng)過檢驗立即發(fā)覺并處理問題，化被動為主動，保障房屋公共設(shè)施完好，延長其使用壽命。關(guān)鍵服務(wù)策略依據(jù)建筑物管理中關(guān)鍵服務(wù)事項，進行關(guān)鍵防護。技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)引進和開發(fā)工作，預防因技術(shù)不足影響正常維修和養(yǎng)護，確保物業(yè)養(yǎng)護和管理專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護高質(zhì)量。（3）房屋管理關(guān)鍵及對策管理關(guān)鍵之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬包含安全使用嚴重質(zhì)量問題。所以，玻璃幕墻維護是建筑物管理一個關(guān)鍵。對策：1)提議甲方委托專業(yè)機構(gòu)每十二個月對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形“動風壓三性能檢測”檢測一次。2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡可能選擇和原來一致材料，確保外墻、金屬部件外表飾面零星修補和整體色澤和質(zhì)量保持一致。管理關(guān)鍵之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室和門窗防水工程維修養(yǎng)護對策：1)采取預防為主計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護相結(jié)合標準，定時對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室和門窗防水工程完好情況和防水性能等進行針對性檢驗養(yǎng)護。針對性地制訂養(yǎng)護方法和計劃，立即做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前立即做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現(xiàn)象，確保房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風暴雨攻擊。2)針對部分微弱步驟，制訂專門方法，進行防護，如在臺風來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。3)加強建筑物使用和裝修安全宣傳，嚴把裝修管理關(guān)，加強安全檢驗，杜絕違章裝修。4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面維護工作，做好防損管理工作，立即修補損壞飾面等。關(guān)鍵管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件維護對策：1)加大檢驗力度，將建筑物巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實施質(zhì)量專業(yè)控制；采取多重保障制度，日常維護、定時保養(yǎng)、日常巡查和定時巡查相結(jié)合，防患于未然。2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡可能選擇和原來一致材料，確保外墻、金屬部件外表飾面零星修補和整體色澤和質(zhì)量保持一致。3)做好外墻、金屬部件漆面清潔和防損工作，并采取預防性養(yǎng)護等方法，降低大修次數(shù)，降低維護成本。4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，立即糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全行為。關(guān)鍵管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)修繕和養(yǎng)護對策：1)定時對房屋及配套設(shè)施進行勘察、判定，并依據(jù)勘察、判定結(jié)果，制訂科學維護保養(yǎng)方案并組織實施。2)加強職員業(yè)務(wù)技能培訓，提升維修技術(shù)。3)做好材料特征研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標準和參數(shù)，包含材料配比方案等。關(guān)鍵管理之五：裝飾材料養(yǎng)護對策：1)了解掌握美術(shù)館多種裝飾材料使用和維護特征。2)加強外墻等飾面日常性維護和檢驗工作，立即處理變色、脫落、破損，發(fā)覺問題立即處理。3)定時進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口黑色大理石日常關(guān)鍵檢驗，定時清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用合適藥劑，嚴禁使用對這些大理石有破壞清潔、維護材料和工具。4)加強對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。5)嚴格把好材料和維修質(zhì)量驗收關(guān)，工程材料采購嚴格根據(jù)質(zhì)量驗收控制程序?qū)嵤?)立即做好走道、墻面等表面積水和污物清理，立即做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。（4）房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)護范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包含柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機房維修、養(yǎng)護和管理。第六章共用設(shè)備、設(shè)施建立和管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理要求1、供配電設(shè)備每日一次根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容和程序》巡視配電房設(shè)備，并統(tǒng)計《配電房巡視統(tǒng)計表》；配電房每七天打掃一次，配電柜每個月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”和“備用”每個月切換檢驗一次，并統(tǒng)計《設(shè)備定時開啟表》；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢驗、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進行周期檢驗、保養(yǎng)，并將結(jié)果統(tǒng)計于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗、保養(yǎng)統(tǒng)計表》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障立即匯報上級，統(tǒng)計《設(shè)備故障統(tǒng)計表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。機電設(shè)備主管組織實施供配電設(shè)備運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢驗；對每次周期檢驗保養(yǎng)統(tǒng)計、維修統(tǒng)計、故障統(tǒng)計進行檢驗驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障統(tǒng)計（季度）匯總表》，報管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預案》要求負責處理應(yīng)急事件。2、消防設(shè)備（1）日常巡視a.維修工每日一次巡視消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)備發(fā)生異常和故障立即匯報機電設(shè)備主管，并排除異常和故障；定時檢驗a.由設(shè)備維修工負責每個月一次消火栓泵、噴淋泵，統(tǒng)計《設(shè)備定時開啟統(tǒng)計表》；b.由機電設(shè)備主管組織，并由保安主部、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每十二個月一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功效和報警安全系統(tǒng)測試。統(tǒng)計《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試統(tǒng)計表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試統(tǒng)計表》。維修保養(yǎng)a.設(shè)備維修工負責消防設(shè)施維修保養(yǎng)工作；b.設(shè)備機房每七天打掃一次，機組每個月清潔一次。消防泵“運行”和“備用”每個月定時開啟后交替更換一次；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢驗、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進行周期檢驗、保養(yǎng)，并將結(jié)果統(tǒng)計于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗、保養(yǎng)統(tǒng)計表》內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計表》內(nèi)。e.每個月定時組織設(shè)備維修工檢驗消防設(shè)備運行情況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢驗表》。按日常巡視統(tǒng)計及定時檢驗統(tǒng)計，依據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報企業(yè)主管部門。3、給排水設(shè)備每日一次根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容和程序》巡視給排水設(shè)備設(shè)施；定時對各哦排水設(shè)備設(shè)施進行打掃、清潔。按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢驗、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進行周期檢驗、保養(yǎng)，并將結(jié)果統(tǒng)計于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗、保養(yǎng)統(tǒng)計表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計表》內(nèi)；機電維修班組織實施給排水設(shè)備運行管理及維修保養(yǎng)工作，并定時進行檢驗；對每次周期檢驗保養(yǎng)統(tǒng)計、維修統(tǒng)計、故障統(tǒng)計進行檢驗驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障統(tǒng)計（季度）匯總表》，報管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預案》要求負責處理應(yīng)急事件。（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案1、一層大廳對大廳玻璃落地門進行巡檢養(yǎng)護：每七天一次；落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無顯著劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢靠。每七天一次對大廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。2、樓道對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每七天一次對樓道內(nèi)防火門進行安全檢驗，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊，防火門玻璃無破碎。每個月一次對樓道、扶梯進行巡查：每個月一次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c.樓道地面平整，表層和基層粘結(jié)牢靠，不空鼓，鋪設(shè)地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，立即修補破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。對樓面進行巡查：每季一次a.內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補粉刷層及面磚應(yīng)保持和原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b.各類標牌齊全，標識清楚，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。3、雨污水總管對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落每季一次對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次4、雨污水窨井、下水道對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢驗、清撈。每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆。 每十二個月一次疏通場館內(nèi)污水下水道，保持下水道通暢，同時檢驗下水道出墻橫管有沒有變形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前應(yīng)對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前30天5、路燈、照明燈夜間應(yīng)對區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈等進行巡視，立即發(fā)覺和修復熄滅燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次檢驗照明供電線路絕緣情況是否達標。 每十二個月一次檢驗照明供電控制保護裝置功效是否正常。 每七天一次6、圍欄、大門檢驗圍欄、大門門腳頭及四面，應(yīng)嵌粉密實。每十二個月兩次定時除銹、油漆。 每十二個月一次7、地面停車位檢驗地面平整，無積水、進出無阻礙，停使用功效良好。每季一次8、消防栓檢驗樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。每個月一次油漆室外消防栓。 每十二個月一次檢驗消防帶完好無損。 每十二個月二次檢驗消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每十二個月二次檢驗消防報警按鈕完整無損，功效可靠。 每個月一次（三）機電設(shè)備設(shè)施管理機電設(shè)備作為美術(shù)場館運作關(guān)鍵，設(shè)備管理好壞直接影響到美術(shù)場館功效發(fā)揮。所以管理處將根據(jù)9000質(zhì)量管理體系制訂對應(yīng)管理程序，指定專員做好電梯、供水供電設(shè)備、消防設(shè)備等專業(yè)維修或供給機構(gòu)監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。在保障用戶需求前提下，制訂完善維護保養(yǎng)計劃和節(jié)能降耗方法，以提升設(shè)備使用效率，降低運行成本，延長設(shè)備壽命。1、高低配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃和標準序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標準1日常保養(yǎng)高低壓配電室清潔；檢驗儀表、指示燈是否正常；檢驗變壓器外觀、運行溫度和噪音。室內(nèi)環(huán)境整齊；配電柜內(nèi)外無雜物和污物；電纜溝內(nèi)無積水；儀表指示燈顯示正常。2每七天保養(yǎng)元件和線路表面完好無損，壓接良好。3每個月保養(yǎng)檢驗井道內(nèi)電纜、切換箱、T接箱和控制箱；檢驗變壓器測溫報警系統(tǒng)及通風系統(tǒng)。井道內(nèi)清潔干燥；電纜表面完好，標號牌齊全，接地良好；多種控制箱應(yīng)完好、清潔，操作良好。4每季保養(yǎng)低壓配電柜（箱）內(nèi)元件、母線及抽屜清潔（每兩季一次）。柜內(nèi)無灰塵污物；螺絲緊固。5每十二個月保養(yǎng)高壓配電柜內(nèi)元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測變壓器和各元件各支路絕緣電阻和接地體接地電阻。高壓配電柜內(nèi)外清潔無污物、變壓器表面清潔完好；線路連接緊固；母線排壓接良好，色標清楚；變壓器和各元件各支路絕緣良好，接地體接地良好。2、發(fā)電機維修養(yǎng)護計劃和標準序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標準1日常保養(yǎng)檢驗發(fā)電機外觀是否清潔、是否有漏水漏油現(xiàn)象。外觀完好，無污物，無漏水漏油。2每七天保養(yǎng)清潔發(fā)電機外表；檢驗柴油、機油、冷卻水、風扇皮帶、電解液及電池電壓是否達成要求；每七天機組試運行15分鐘。柴油、機油、冷卻水、電解液和電池電壓應(yīng)保持在標準量；風扇皮帶松緊適宜；機組試運行參數(shù)正常，無漏水漏油漏煙現(xiàn)象，無異常噪聲。3更換機油、冷卻水、三濾冷卻水必需加入防銹防凍液。4每十二個月保養(yǎng)斷路器、電纜接點清潔和緊固；發(fā)電機手動及自動起動、停止測試。斷路器清潔；電纜接點牢靠；發(fā)電機手動自動正常。3、給排水設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和標準序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標準1日常保養(yǎng)檢驗水泵外觀、運行溫度、壓力和聲音；水泵、閥門和管道有沒有銹蝕和滲漏。水泵、閥門和管道表面無污物、無銹蝕和無滲漏；管道壓力正常；水泵運行無異常噪聲。2每七天保養(yǎng)生活水泵輪換運行；消防栓、水泵接合器、噴淋管道閘閥是否打開。消防水系統(tǒng)閥門保持常開；水泵接合器無漏水。3每個月保養(yǎng)消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、補壓泵進行試運行。水泵運行正常，無異常噪聲和振動，出口壓力正常，電流正常。4每季保養(yǎng)生活水池和水箱清洗（每六個月一次）。進行全方面地清洗消毒。5每十二個月保養(yǎng)清洗消防水管；測量水泵電機繞組絕緣電阻；管道補漆。排空消防水管中水、重新注入消防水；管道無銹跡和脫漆。4、弱電系統(tǒng)（消防、樓宇自控、保安）維修養(yǎng)護計劃和標準序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標準1日常保養(yǎng)經(jīng)過消防報警主機和樓宇自控電腦自檢煙感、排煙閥、送風閥及各自控點狀態(tài)。無故障和異常報警。2每個月保養(yǎng)清潔攝像頭鏡面；清洗保安監(jiān)控錄像機磁頭。保安監(jiān)控畫面清楚；錄象效果良好。4每季保養(yǎng)以抽樣形式檢測消防和樓宇自動化系統(tǒng)多種功效。抽樣合格率為100%。5每十二個月保養(yǎng)清洗煙感；全方面檢測消防、樓宇自控和保安系統(tǒng)多種功效；室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風閥加潤滑油。室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風閥運轉(zhuǎn)靈活；消防系統(tǒng)完好率為100%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為100%。5、電梯維修養(yǎng)護計劃和標準序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標準1日常保養(yǎng)檢驗電梯內(nèi)燈、風扇；檢驗按鈕；檢驗電梯運行有沒有異響或異常振動。燈、風扇、按鈕無損壞；電梯運行穩(wěn)定。2每七天保養(yǎng)控制柜衛(wèi)生清理；清理機頂、門頭、風扇；警鐘及對講機檢驗試驗；檢驗開關(guān)門動作；檢驗各類安全開關(guān)和剎車限速裝置等。開關(guān)門動作靈活，無異響；警鐘及對講機、各類安全開關(guān)和剎車限速裝置有效；。3每個月保養(yǎng)井道內(nèi)及井底衛(wèi)生清理；調(diào)整保險纜；各控制屏、變壓器、接觸器清理；消防功效試驗；電源總開關(guān)檢驗；導靴座清理，間隙檢驗調(diào)整。消防功效有效；電源總開關(guān)無發(fā)燒、無異響。4每季保養(yǎng)剎車皮檢驗及更換；各軸承和機械部位加油；檢驗及更換門腳膠；主纜磨損情況及張力調(diào)整；檢驗調(diào)整安全鉗間隙；清洗主付導軌；對重、轎廂和緩沖器距離檢驗。剎車良好；各軸承和機械部位潤滑良好；主纜無嚴重磨損和張力平衡；。5每十二個月保養(yǎng)限速器動作速度測量，安全鉗試驗；絕緣電阻測量；檢驗平層情況；各接線端子、接線螺絲收緊檢驗；主纜檢驗，擦洗，噴油；開門機及機械連桿、電阻箱檢驗調(diào)整。經(jīng)過相關(guān)檢測部門檢測合格。第七章保安及車輛服務(wù)（一）保安隊伍組織建設(shè)1、保安隊伍組建成立保安部，設(shè)保安隊長1名，下轄保安員22名。2、保安隊伍管理（1）保安隊伍實施準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，部門、企業(yè)定時組織安保隊伍考評(保安員訓練安排見下頁)。（2）嚴格實施請銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30%人員百分比能夠外出，每次時間不超出四小時，晚上十點前必需歸隊。在節(jié)日或有重大活動時，全體待命。（4）實施監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安主部對保安值班人員工作進行督查、指導。（5）重視形象。保安員是外來用戶美術(shù)館看到第一印象點，作為保安人員，我企業(yè)要求其不僅要負責日常安全防范事務(wù)，更要擔負起傳輸物業(yè)形象責任，維護、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位形象。3、安全管理工作關(guān)鍵點日常安全管理工作內(nèi)容包含：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢驗、外圍、廣場巡視檢驗、車輛疏導等。（1）崗位要求1)上崗前自我檢驗，按要求著裝，儀容、儀表端莊整齊，做好上崗署名。2)嚴格按崗位職責要求推行任務(wù)。3)保持充沛精力，含有高度責任感、使命感及奉獻精神。4)建立崗位記事本，對異常情況，立即統(tǒng)計立案，并做好換崗和交接班口頭和書面匯報。5)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作關(guān)鍵點1)發(fā)覺形跡可疑、鬧事和其它衣著不整人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要立即，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，具體統(tǒng)計車輛起源和事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)引導前來學習、參觀物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)市民提供指導。（3）車輛疏導工作關(guān)鍵點1)按美術(shù)館車輛相關(guān)管理要求放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要立即，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，具體統(tǒng)計車輛起源和事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方相關(guān)部門簽證放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)進行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時巡視車庫，預防用戶粗心而造成損失，發(fā)覺車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預留車位，擺放醒目標志。（4）巡視檢驗工作關(guān)鍵點1)勤巡查，細觀察，不放過任何一處非正常點。2)巡視范圍包含美術(shù)館各層辦公區(qū)、設(shè)備機房、宿舍樓、各處通道等。3)按巡查路線巡視檢驗，發(fā)覺問題立即處理，遇重大問題通知隊長及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)覺問題立即向上級匯報。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備完好性。5)巡視時有禮有節(jié)，認真回復樓內(nèi)工作人員和其它物業(yè)使用人問詢，熱情禮貌服務(wù)。6)接到治安、火警報警信息，立即趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。7)為了營造大樓環(huán)境平靜、祥和，采取正裝巡查方法，樓內(nèi)巡查人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢驗。（二）車輛交通管理對停車場管理，應(yīng)突出以下多個方面：1、制訂切實可行管理制度及運行方案我企業(yè)進駐現(xiàn)場后，首優(yōu)異行調(diào)查模底，合理計劃地面停車場使用管理，預防亂停、亂放。同時，建立完善管理制度，確保美術(shù)館文明、有序工作、學習、活動環(huán)境。2、進行安全有序服務(wù)對駛?cè)胲噲?、車庫車輛，均限速5公里以下，嚴防高速行駛，并有專員指導按要求存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致管理，進行安全有序服務(wù)，預防亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。3、標識系統(tǒng)為確保行車安全，提供多種停車場標識系統(tǒng)建立提議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標識、行駛停放識別標識等。4、出入登記管理做好停車場出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場預防無關(guān)人員進入和逗留。5、規(guī)范化人性管理在嚴格規(guī)范管理同時，配合做好車輛防護工作，關(guān)注已停車輛，查看有沒有損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)統(tǒng)計，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，立即和使用者聯(lián)絡(luò)，減小損失。6、配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時，制訂活動開展配累計劃，事先做好預留車位及場地檢驗工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（三）會務(wù)服務(wù)第八章安全管理和應(yīng)急搶險預案（一）安全管理工作特點美術(shù)館安全管理工作特點以下：1．人員出入各階層全部有，須重視公共衛(wèi)生安全；2．消防等級要求高；3．安全管理時間長4．車輛管理復雜（二）安全管理目標1．人員進出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．突發(fā)事件快速得四處理4．交通事故處理率100%，無車輛失竊事件5．治安案件發(fā)生率為0（三）安全管理標準堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”標準。（四）安全管理內(nèi)容和方法1、安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防多種破壞活動，預防任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境行為。確保日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及預防多種自然災(zāi)難。（3）交通管理：維護美術(shù)館內(nèi)外交通秩序，車輛停放整齊，預防交通事故發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件安全管理。2、安全管理方法安全管理方法關(guān)鍵有保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員等，建立一個嚴密、可靠安全網(wǎng)絡(luò)。通常情況下安全管理，按要求班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來實施日常管理任務(wù)，特殊情況下安全管理，則按事件性質(zhì)采取對應(yīng)應(yīng)急方法，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件臨時性處理、管制，并在大樓安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預案。（五）消防管理落實“預防為主，防消結(jié)合”工作方針，實施人防、技防有效結(jié)合。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，做好日常消防防范工作。消防管理工作必需常抓不懈，經(jīng)過多種形式，加強物業(yè)使用人和職員消防意識，提升職員消防技能，確保優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)快速、技術(shù)過硬義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢驗，定時進行消防演練，提升物業(yè)使用人和職員防火、滅火技能。1、消防監(jiān)控設(shè)施管理美術(shù)館消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等組成，關(guān)鍵對文化場館消防設(shè)施、設(shè)備狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，快速進行滅火救災(zāi)。（1）消防監(jiān)控中心值班員二十四小時對大樓消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)覺報警立即通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確定，預防超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進行處理，屬誤報警，查明原因，消除故障，恢復系統(tǒng)。（2）定時對消防系統(tǒng)進行巡視檢驗、檢測，發(fā)覺問題立即排除，確保系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢驗最少要包含以下內(nèi)容：消防通道是否通暢無阻。消防器材是否已按要求配置。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。做好相關(guān)統(tǒng)計。在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率：撲滅火災(zāi)后現(xiàn)場。在動火作業(yè)前后。關(guān)鍵防火部位。裝修施工現(xiàn)場。設(shè)備機房。（3）嚴格實施交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。2、消防日常管理（1）管理處主任為美術(shù)館防火責任人，負責組建義務(wù)消防隊，不定時檢驗、指導文化場館消防管理工作及處理消防管理中問題。（2）物業(yè)企業(yè)兼職安全員定時對美術(shù)館消防管理工作進行檢驗和指導。（3）堅持“預防為主、防消結(jié)合”，做好文化場館消防工作。（4）做好消防培訓工作，使全部職員全部含有對應(yīng)消防知識，能夠熟練使用多種消防器材、設(shè)施。（5）做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳相關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使全部工作人員全部能了解、掌握一定消防常識。加強對義務(wù)消防員消防知識和業(yè)務(wù)技能培訓，定時進行消防實戰(zhàn)演練，內(nèi)容包含：人員逃生、救生、常見消防工具使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、文化場館各消防系統(tǒng)功效檢測等。（六）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是經(jīng)過預防和控制疾病、傷害來促進大眾健康及生命質(zhì)量提升。我企業(yè)在美術(shù)館管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理關(guān)鍵內(nèi)容。建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我企業(yè)依據(jù)5月建立防護網(wǎng)絡(luò)定時演練，全員重視和參與在傳染性較強疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識宣傳力度，增強使用人對各類傳染病了解，思想上引發(fā)高度重視，提升使用人預防意識。（七）安全突發(fā)事件處理1、處理目標快速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)安全。2、適用范圍車禍、偷竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)難等異常情況。3、職責（1）管理處主任負責組織職員進行突發(fā)事件及異常情況處理能力培訓。（2）值班人員嚴守崗位。（3）保安部負責安全防范，水電維修人員負責水、電供給及搶修；義務(wù)消防隊負責早期火災(zāi)撲救；企業(yè)安全管理部負責治安、交通事件處理。（4）其它職員聽從管理處領(lǐng)導調(diào)遣，主動參與救護或搶修。4、突發(fā)事件處理（1）暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇部分暴力事件，保安人員應(yīng)立即阻止犯罪行為，并匯報保安主部，同時向物業(yè)管理處主任及相關(guān)領(lǐng)導匯報。巡查保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場進行緊急疏散，必需時報警110，并幫助警察將犯罪分子制服。（2）聚眾鬧事事件處理標準：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，確保美術(shù)館正常工作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要經(jīng)過疏導、勸說或和事件代表交涉，協(xié)商處理問題方法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，以確保美術(shù)館正常工作，并將現(xiàn)場情況立即匯報。必需情況下，依據(jù)事件嚴重程度向公安機關(guān)報警，請求援助，嚴防局面失控，造成混亂。必需時，對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。（3）執(zhí)勤中發(fā)覺可疑分子、可疑物品處理線索起源：固定崗執(zhí)勤、巡查執(zhí)勤、報警及群眾舉報。處理方法：1）查驗證件，開箱檢驗物品。2）對檢驗出可疑物品交管理四處理，必需時移交公安機關(guān)深入審查。3）對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。4）嚴格按相關(guān)條例實施，嚴禁超越權(quán)限違規(guī)行為。5）增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。（4）火災(zāi)事件應(yīng)急處理方法1）消防系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場滅火器材、設(shè)備設(shè)施進行撲救，并通知物業(yè)管理處主任及相關(guān)領(lǐng)導。在不能自救情況下拔打119報警，并疏散相關(guān)區(qū)域人員。2）消防中心切斷大樓相關(guān)部位電源、液化石油氣源，利用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。3）消防監(jiān)控中心開放相關(guān)出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控統(tǒng)計，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。（八）突發(fā)停電應(yīng)急預案1.在接到停電通知情況下，管理處應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時間和安全防范要求等情況通知業(yè)主單位相關(guān)部門，并在關(guān)鍵出入口公布停電通告；同時，機電部應(yīng)做好停電前應(yīng)變工作。

2.在沒有接到任何通知、忽然發(fā)生停電情況下，機電部應(yīng)立即確定是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取方法，預防故障擴大；若系外部停電，首先要預防忽然來電引發(fā)事故，首先致電電力部門查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解情況通知管理處。

3.安排職員到文化場館各關(guān)鍵出入口維持秩序，保安加強保安方法，嚴防有些人制造混亂，渾水摸魚，必需時關(guān)閉大門。

4.派人值守辦公室、值班室，并具體統(tǒng)計停電事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對方法和造成損失。

5.突發(fā)停電預防方法：

（1）機電部應(yīng)常常檢驗應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。

（2）管理處應(yīng)提醒業(yè)主單位相關(guān)部門備置部分應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。

（3）保安部和機電部除配置巡查、檢修用電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。（九）意外傷亡應(yīng)急預案1.場館內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，向上級匯報。

2.若傷者還未死亡，應(yīng)在保護現(xiàn)場同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。對骨折傷員一定要注意盡可能不要搬動，預防使傷情加重。

3.若傷亡事故系由觸電引發(fā)，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。嚴禁在沒有切斷電源情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防本身觸電。

4.若傷亡事故系由設(shè)備故障或設(shè)施損壞引發(fā)，保安部應(yīng)立即通知機電維修人員到場，共同制訂搶救方案。

5.若傷亡事故系由墜落物品砸傷引發(fā)，在搶救傷員同時，應(yīng)保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。

6.若傷亡事故系由交通肇事引發(fā)，應(yīng)在保護好現(xiàn)場、搶救傷員同時，統(tǒng)計肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄像，保留相關(guān)錄像，報請警方處理。若交通事故引發(fā)出入口或道路交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，主動疏導交通，并設(shè)置警戒線，預防破壞現(xiàn)場。

7.傷者被送往醫(yī)院搶救時，應(yīng)統(tǒng)計下救護車號碼、送往醫(yī)院和傷者情況。

8.具體統(tǒng)計意外傷亡經(jīng)過。對因為設(shè)備故障或設(shè)施損壞引發(fā)傷亡事故，和因為管理處原因引發(fā)觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā)4小時內(nèi)寫出書面匯報給企業(yè)，方便企業(yè)領(lǐng)導視情況向相關(guān)方面匯報并查找原因，落實責任。

（十）水浸應(yīng)急預案1.職員接到報警或發(fā)覺文化場館范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況匯報值班人員、機電維修人員，并在支援人員抵達以前盡可能控制現(xiàn)場水勢，預防水浸范圍擴大。

2.相關(guān)人員接報后，立即派員就近采取防水設(shè)施，預防故障擴大。

3.立即查明水浸原因，采取方法（包含關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，預防人員觸電。若水源來自供水管或機電部無力處理時，應(yīng)立即通知自來水企業(yè)前來搶修。

4.在水蔓延通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其它一切有效方法，預防水蔓延到機電設(shè)備房、配電室或其它樓層。

5.組織力量采取多種手段，包含采取掃帚、吸水機吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場，立即恢復整齊。

6.水源中止后，機電部應(yīng)立即派人立即修復受損設(shè)施；保安部、管理員應(yīng)設(shè)法維持文化場館內(nèi)秩序，并耐心做好用戶撫慰解釋工作。

7.如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會業(yè)主單位主管部門或在主出入口設(shè)置通告；如有任何區(qū)域存在危險性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標志。

8.召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并采取方法，預防出現(xiàn)類似事故。

9.具體統(tǒng)計水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取方法，和受損情況。

10.部分常見水浸事故預防方法：

（1）保安巡查和設(shè)備巡檢時，應(yīng)留心排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，預防雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。

（2）加強對消防噴淋系統(tǒng)巡視，預防碰撞、移動噴淋頭或消火栓引發(fā)水浸。

（3）災(zāi)難性天氣（臺風、暴雨）來臨前，機電部應(yīng)對場館內(nèi)門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全方面檢驗，發(fā)覺問題立即修復。

（4）機電維修人員操作安裝、維修時應(yīng)嚴格根據(jù)操作規(guī)程操作，預防因操作不妥引發(fā)水浸事故。

（5）對文化場館內(nèi)裝修改造要加強管理，預防因為進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時施工不妥引發(fā)水浸事故。（十一）火災(zāi)應(yīng)急預案不管何時，一旦發(fā)覺有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀