體育公園項目收入測算

體育公園項目收入測算由于體育場館的門票價格根據(jù)時間段變化，一般分為16點(diǎn)之前，16點(diǎn)之后及周末三個時段，所以本項目收入的測算以周為最小測算期。假設(shè)一年中每周的收入是相同的。根據(jù)本報告第五章，體育場館的門票價格已確定，根據(jù)本報告六章，體育場館的使用時間及使用率已確定。本報告收入測算時，體育場館門票收入及停車場收費(fèi)按目前社會平均測算，不考慮調(diào)價。1.1網(wǎng)球收入根據(jù)本報告第6.3節(jié)，網(wǎng)球場使用情況按周一至周五每天每塊場地使用1小時計算，周末每天每塊場地使用9小時計算；在計算周一至周五每天每塊場地收入時，這1小時的收費(fèi)按16點(diǎn)之前與16點(diǎn)之后門票價格的平均數(shù)計算；計算周末收入時，增加1小時燈光費(fèi)。場收入室內(nèi)網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點(diǎn)之前55元/場/小時，其它時間70元/場/小時。周一至周五每天每塊場地收入=（16點(diǎn)之前門票價格+16點(diǎn)之后門票價格）/2*使用時間=（55+70）/2*1=62.5（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=62.5*5=312.5元；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間*燈光費(fèi)*燈光使用時間=70*9+25*1=655（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=655*2=1310（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入=312.5+1310=1672.5（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=1612.5*2*52/10000=16.77（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場地的使用時間為3.6小時。室外網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點(diǎn)之前35元/場/小時，其它時間45元/場/小時。周一至周五每天每塊場地收入=（16點(diǎn)之前門票價格+16點(diǎn)之后門票價格）/2*使用時間=（35+45）/2*1=40（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=40*5=200元；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間*燈光費(fèi)*燈光使用時間=45*9+25*1=430（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=430*2=860（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入=200+860=1060（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=1060*4*52/10000=22.05（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場地的使用時間為3.7小時。1.2羽毛球場收入根據(jù)本報告第6.3節(jié)，羽毛球場使用情況按周一至周五每天每塊場地使用1小時計算，周末每天每塊場地使用9小時計算；在計算周一至周五每天每塊場地收入時，這1小時的收費(fèi)按16點(diǎn)之前與16點(diǎn)之后門票價格的平均數(shù)計算；羽毛球場門票價格按周一至周五16點(diǎn)之前28元/場/小時，其它時間35元/場/小時。周一至周五每天每塊場地收入=（16點(diǎn)之前門票價格+16點(diǎn)之后門票價格）/2*使用時間=（28+35）/2*1=31.5（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=31.5*5=157.5元；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間=35*9=315（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=315*2=630（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入=157.5+630=787.5（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=787.5*18*52/10000=73.71（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場地的使用時間為3.5小時。1.3乒乓球場收入根據(jù)本報告第6.3節(jié)，乒乓球場使用情況按周一至周五每天每塊場地使用1小時計算，周末每天每塊場地使用9小時計算；羽毛球場門票價格按每小時20元/場/小時。周一至周五每天每塊場地收入=門票價格*使用時間=20*1=20（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=20*5=100元；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間=20*9=180（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=180*2=360（元）；室內(nèi)乒乓球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入=100+360=460（元）。室內(nèi)乒乓球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=460*32*52/10000=76.54（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場地的使用時間為3.2小時。1.4游泳館收入1.4.1室內(nèi)游泳館收入根據(jù)本報告第6.3節(jié)，一年中，室內(nèi)游泳館平均每天人流為180人左右；在本次收入測算中，小孩的概念為1.2米以下，一般小孩都要有1-2個大人的陪同（除小孩培訓(xùn)班），所以，大人與小孩的比例按3:1計算。室內(nèi)游泳館每天收入：=大人人數(shù)*大人門票價格+小孩人數(shù)*小孩門票價格=每天平均人流量*75%*大人門票價格+每天平均人流量*25%*小孩門票價格=180*75%*35+180*15%*15=5400（元）；室內(nèi)游泳館每周收入=游泳館每天收入*天數(shù)=5400*7/10000=3.78（萬元）。門票價格為15元/人/次；根據(jù)本報告第6.3節(jié)，夏季，室外游泳池人流量為100人/天。室外游泳池每天收入=室外游泳池門票價格*每天人流量=15*100=1500（元）；室外游泳池每周收入價格=室外游泳池每天收入*7=1500*7/10000=1.05（萬元）。1.5室外有蓋籃球場收入室外有蓋籃球場每天的人流量按2塊場地整體考慮；根據(jù)本報告第6.3節(jié)，2塊室外有蓋籃球場每天人流量按20人計算。室外有蓋籃球場每天收入=門票價格*每天人流量=4*20=80（元）；室外有蓋籃球場每周收入=室外有蓋籃球場每天收入*天數(shù)=80*7=560（元）；室外有蓋籃球場年收入=室外有蓋籃球場每周收入*周數(shù)=560*52/10000=2.91（萬元）。1.6其它體育場館收入其它體育場館包括：室外田徑場、攀巖場及室外滑板場。室外田徑場平時對民眾開放，只對舉行賽事或者包場進(jìn)行收費(fèi)。目前而言，這幾個場地人流量較少，一般情況下，周末使用率較大。根據(jù)本報告第5.3節(jié)及第6.3節(jié)所確定的門票價格及使用率進(jìn)行收入測算。1.6.1室外田徑場收入室外田徑場每周收入=室外田徑場門票價格*每周使用次數(shù)=400*2=800（元）；室外田徑場每年收入=室外田徑場每周收入*周數(shù)=800*52/10000=4.16（萬元）攀巖場每周收入=攀巖場門票價格*每周人流量=15*30=450（元）；攀巖場每年收入=攀巖場每周收入*周數(shù)=450*52/10000=2.34（萬元）。相對前兩種場地，室外滑板場使用率較高，人流量按天計算。室外滑板場每天收入=室外滑板場門票價格*每天人流量=15*30=450（元）；室外滑板場每周收入=室外滑板場每天收入*天數(shù)=450*7=3150（元）；室外滑板場每年收入=室外滑板場每天收入*周數(shù)=3150*52/10000=16.38（萬元）。1.7體育場館單塊場地周收入表表1.1體育場館單塊場地周收入表每周單塊場地收入測算運(yùn)動場地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位計算時間或人數(shù)單位場地總數(shù)周收入備注周一至周五16點(diǎn)之前其它時間段周1-周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場5570元/場/小時19小時/天21622.5燈光費(fèi)25元/時室外網(wǎng)球場3545元/場/小時19小時/天41060燈光費(fèi)25元/時室內(nèi)羽毛球場2835元/場/小時19小時/天18787.5室內(nèi)乒乓球場20元/臺/小時19小時/天32460室內(nèi)恒溫游泳池3515人/元/次180人/天237886.30取年平均人數(shù)室外游泳池15人/元/次100人/天110500夏季開放，按4個月計算室外有蓋籃球場4元/人20人/天2560室外田徑場400元/場2場/周1800出租率較低，按每周計算場數(shù)或人數(shù)攀巖場地15人/元/次30人/周1450室外滑板場15人/元/次30人/天13150不計算單個室內(nèi)游泳池及單個室外有蓋籃球場周收入，而整體考慮這兩項的每天人流量。1.8商業(yè)租金收入根據(jù)調(diào)查，本報告第7.3節(jié)得出本項目商鋪?zhàn)饨馂?0元/平方米·月（不含電費(fèi)）；本項目可用于出租的商業(yè)面積為20711.43平方米；考慮到目前所確定的商業(yè)面積存在誤差，及由于租賃人的更換所致的商鋪空置期，商業(yè)面積的最高出租率為85%；考慮到項目運(yùn)營初期，由于項目周圍多為住宅區(qū)，其檔次各異，新建和在建住宅項目的入住率在本公園運(yùn)營的前幾年均較低，舊小區(qū)的入住率雖高，但潛在消費(fèi)人群不足，這些因素均會影響到商家的入住，且項目于2012年5月開園，2012年的運(yùn)營時間實(shí)際上約為8個月，故綜合考慮2012年商業(yè)出租率按5%計算。從2013年開始，隨著人氣的聚集和消費(fèi)人群的擴(kuò)展等，考慮其商業(yè)出租率按每年10%增長，至2020年出租率達(dá)到最大值為85%。商業(yè)年租金收入=可出租商業(yè)面積*出租率*月租金單價*12（月數(shù)）1.9停車位收入410個，本次測算特級停車位計算個數(shù)為203個（地下負(fù)二層），普通停車位57個，室外停車位223個。據(jù)本報告第7.6節(jié)，停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：1、特級停車位（殘疾人體育館地下車庫）=1\*GB3①停車時間≤2h，收費(fèi)為4元/h；=2\*GB3②2h＜停車時間≤12h，收費(fèi)為2元/h，但在20元以內(nèi)；=3\*GB3③12h＜停車時間≤24h，收費(fèi)為2元/h，但在30元以內(nèi)。2、普通停車場（殘疾人活動中心地下車庫）=1\*GB3①停車時間≤2h，收費(fèi)為3元/h；=2\*GB3②2h＜停車時間≤12h，收費(fèi)為2元/h，但在15元以內(nèi)；=3\*GB3③12h＜停車時間≤24h，收費(fèi)為2元/h，但在25元以內(nèi)。3、室外停車場=1\*GB3①停車時間≤2h，收費(fèi)為2元/h；=2\*GB3②2h＜停車時間≤12h，收費(fèi)為1元/h，但在10元以內(nèi)；=3\*GB3③12h＜停車時間≤24h，收費(fèi)為1元/h，但在20元以內(nèi)。本項目停車場主要供到該體育公園鍛煉的消費(fèi)人群使用，這些消費(fèi)者主要為自己購票消費(fèi)和單位組織鍛煉活動等為主，而周一至周五為正常工作時間及學(xué)生上學(xué)階段，到公園鍛煉的人較少，主要集中在周末。此外，在項目運(yùn)營前幾年，由于其人氣不足及其知名度不高等多種不確定因素的存在，使公園人流量可能存在較大波動。綜合分析后將停車位使用時間考慮為平均7h/天。平均使用率為20%。停車位年收入=車位數(shù)*使用率*每天使用小時數(shù)*天數(shù)*使用單價；特級停車位年收入=203*20%*7*365*4/10000=41.49（萬元）；普通停車位年收入=57*20%*7*365*3/10000=1.74（萬元）；室外停車位年收入=223*20%*7*365*2/10000=22.79（萬元）；車位年總收入=41.49+1.74+22.79=73.02（萬元）。1.10總收入總收入=體育場館收入+商業(yè)租金收入+停車位收入=（網(wǎng)球場收入+羽毛球場收入+乒乓球場收入+游泳館收入+籃球場收入+室外田徑場收入+攀巖場收入+室外滑板場收入）+商業(yè)租金收入+停車位收入。由于本體育公園于2012年5月開園，故2012年其實(shí)際運(yùn)營期不足一年，其總收入考慮為其年收入的40%，第二年的總收入為年收入的70%，第三年開始為全部收入，不進(jìn)行折算。而其中商業(yè)租金收入計算時已經(jīng)考慮了空置等不確定后因素，所以商業(yè)租金收入全部計入總收入，不進(jìn)行折算。經(jīng)過測算，體育公園各場館每塊場地的年平均收入見表1.2：序號場館名稱每塊場地年平均收入備注1室內(nèi)網(wǎng)球場1.44萬元計算公式：每塊場地年平均收入=場地年總收入/場地數(shù)量。2室外網(wǎng)球場5.51萬元3室內(nèi)羽毛球場4.10萬元4室內(nèi)乒乓球場2.39萬元計算公式：每塊場地年平均收入=場地年總收入/場地數(shù)量。5室內(nèi)恒溫游泳池91.50萬元6室外游泳池16.80萬元（每個游泳池）7室外有蓋籃球1.46萬元8室外田徑場4.16萬元9攀巖場2.34萬元10室外滑板16.38萬元表1.2每塊場地的年平均收入表總收入測算表見表1.3：收入測算每塊場地年收入備注序號項目經(jīng)營年限2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年1室內(nèi)網(wǎng)球場16.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.8741.442室外網(wǎng)球場22.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.0485.5133室內(nèi)羽毛球場73.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.714.104室內(nèi)乒乓球場76.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.542.395室內(nèi)恒溫游泳池197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.0191.506室外游泳池16.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.807室外有蓋籃球場2.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.911.468室外田徑場4.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.169攀巖場地2.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.3410室外滑板場16.3816.3816.3816.3816.3816.3816.3816.3816.3816.