2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面面觀上段先念市長(zhǎng)的發(fā)言

PAGEPAGE1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面面觀——部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)座談會(huì)側(cè)記背景一：從國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，當(dāng)前“次貸”危機(jī)正處于集中爆發(fā)期；受此影響，未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能進(jìn)一步下滑，而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也將受到拖累，一定程度會(huì)影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。背景二：從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，針對(duì)高位運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)而采取的防“通脹”和防“過(guò)熱”的調(diào)控思路已經(jīng)讓位于?！霸鲩L(zhǎng)”和控“通脹”的新思路。9月16日央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率是一個(gè)重要的信號(hào)，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展，有一定的積極作用。背景三：目前全國(guó)國(guó)有銀行共貸給房地產(chǎn)企業(yè)1.9萬(wàn)億元，貸給個(gè)人3.2萬(wàn)億元，兩項(xiàng)共計(jì)5.1萬(wàn)億元，已大于國(guó)有銀行注冊(cè)資本，這意味著，如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，那么中國(guó)金融體系將面臨崩潰的危險(xiǎn)。背景四：汶川大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的負(fù)面影響不可低估。這種影響不僅在于對(duì)災(zāi)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成直接打擊，而且在于一定程度改變目前國(guó)內(nèi)居民的住房觀念與投資理念。地震引發(fā)人們對(duì)房屋質(zhì)量安全的擔(dān)憂，對(duì)置業(yè)的消極和謹(jǐn)慎，加大了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)回落的預(yù)期，加重了市場(chǎng)觀望情緒，影響了市場(chǎng)供求關(guān)系。背景五：今年7月，中共中央政治局召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)議中，就房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)指出，宏觀調(diào)控的目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。國(guó)務(wù)院已委托住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告。2008以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的新情況，全國(guó)眾多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量普遍下降，市場(chǎng)供應(yīng)量被急劇放大，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，觀望氣氛濃厚。5.12四川汶川特大地震以后，這種狀況愈演愈烈。是宏觀調(diào)控等因素作用下房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，進(jìn)入調(diào)整期？還是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)積存的矛盾和問(wèn)題逐步顯露、不斷爆發(fā)，引發(fā)市場(chǎng)滑坡？房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)如何？目前的狀況對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展有何影響？當(dāng)前應(yīng)采取什么對(duì)策保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康發(fā)展，防止大起大落？9月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集的部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)座談會(huì)在廣州召開(kāi)。來(lái)自廣州、沈陽(yáng)、西安、杭州、深圳、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、東莞等8個(gè)城市分管副市長(zhǎng)及有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥到會(huì)主持并講話，各城市代表匯報(bào)了本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，介紹了近期出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施情況，表述了對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的看法，以及對(duì)下一步市場(chǎng)走勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)，提出了地方政府?dāng)M采取的措施和對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)和建議。這次會(huì)議雖然參加的城市不多，但涵蓋了全國(guó)東、西、中部，很具代表性，從這里我們可以管窺當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況。下面，對(duì)會(huì)議有關(guān)情況作以介紹。八城市長(zhǎng)共論房市經(jīng)緯一、以廣州、深圳為代表的“珠三角”區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況主題詞：觸頂回落、低位調(diào)整、理性回歸廣州市副市長(zhǎng)蘇澤群代表該市介紹了以下情況：2008年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)稅收保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資過(guò)熱得到有效抑制，但企業(yè)融資規(guī)模下降明顯。2008年1-8月全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資440.36億元(比西安市高31.62％)，同比增長(zhǎng)16％，增速下降了10.4個(gè)百分點(diǎn)；完成房地產(chǎn)稅收81.85億元，334.55億元，同比增長(zhǎng)0.1％，占地方總稅收比重從07年的25.4％下降為21％。二是房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)得到抑制，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)釋放。廣州市2005年以前商品住房市場(chǎng)比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率保持在10％左右，自2006年起至2007年前三季度出現(xiàn)了房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)的情況，07年10月商品住房均價(jià)達(dá)到峰值11573元/平方米。之后房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，2008年8月降到9078元/平方米，10個(gè)月下降了21.5％。蘇市長(zhǎng)調(diào)侃道：“房?jī)r(jià)還沒(méi)有跌到虧本的地步”。三是住房消費(fèi)秩序良好，住房供求關(guān)系持續(xù)改善。2004年至2007年商品住房基本處于供不應(yīng)求的局面。08年呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，1-8月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積516.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33％(比西安市高20.5％)，比同期成交面積多152.61萬(wàn)平方米。四是保障型住房建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，面向中等收入首次置業(yè)群體的限價(jià)房調(diào)控作用明顯。五是開(kāi)發(fā)與消費(fèi)預(yù)期消極，但剛性需求仍然存在。1-8月商品住房成交3.4萬(wàn)套，面積363.55萬(wàn)平方米，同比下降36.53％。從6月起，市場(chǎng)在剛性需求支撐下恢復(fù)。六是區(qū)域性市場(chǎng)變化明顯。七是二手住房成交量下降，價(jià)格穩(wěn)定，住房租賃市場(chǎng)活躍，租金價(jià)格平穩(wěn)。1-8月二手房交易面積270.49萬(wàn)平方米，同比下降32.3％；均價(jià)4403元/平方米。八是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降，價(jià)格穩(wěn)定。市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)：總體運(yùn)行正常，有較強(qiáng)的剛性需求支撐，出現(xiàn)整體“大落”的可能性不大，但空置房有所增加，改善型住房需求受到較大抑制，市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期仍將有一個(gè)消極和觀望時(shí)期；企業(yè)銷(xiāo)售資金回籠周期延長(zhǎng)，資金鏈進(jìn)一步繃緊，如果不加以有針對(duì)性的政策調(diào)整和引導(dǎo)，在目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容樂(lè)觀。廣州市政府對(duì)今年出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況一直進(jìn)行關(guān)注，尚未出臺(tái)相關(guān)政策。已采取的主要措施，一是完成全市低收入家庭住房現(xiàn)狀普查工作；二是適當(dāng)調(diào)整土地供應(yīng)方向；三是加快已收回閑置土地再次投放市場(chǎng)；四是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，五是著力提高行政服務(wù)效率和質(zhì)量。下一步擬采取的措施主要有：按照以需定供的原則，加快保障性住房建設(shè)；控制商品房用地投放，合理調(diào)整供地結(jié)構(gòu)；科學(xué)預(yù)測(cè)有效住房需求；加快房地產(chǎn)行政審批，優(yōu)化投資軟環(huán)境；加緊推進(jìn)老城區(qū)危破房改造全面開(kāi)展城市居民住房現(xiàn)狀普查工作；主動(dòng)引導(dǎo)輿論導(dǎo)向等等。蘇市長(zhǎng)建議：國(guó)家應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況，調(diào)整宏觀調(diào)控力度，減少過(guò)硬的措施；進(jìn)一步優(yōu)化“二次房貸”和二手住房轉(zhuǎn)讓稅收政策，對(duì)首次置業(yè)等有效需求在信貸、稅收等方面給予支持；對(duì)非拍賣(mài)土地上市要嚴(yán)格限制；探索符合國(guó)情、促進(jìn)資源節(jié)約、集約、可持續(xù)利用的住房政策。深圳市副市長(zhǎng)呂銳鋒代表該市介紹了以下情況：2008年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資和商品住宅建設(shè)規(guī)模有所減小。008年1～8月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資269.9億元，同比去年下降2.32%；商品住宅新開(kāi)工面積352.78萬(wàn)平方米，同比去年下降13.48%；商品住宅竣工面積228.6萬(wàn)平方米，同比去年下降21.4%。二是新建商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)下降。2008年1～8月，新建商品住宅銷(xiāo)售面積206.9萬(wàn)平方米，同比去年下降50.5%。今年7、8月銷(xiāo)售面積分別為25.7萬(wàn)平方米、26.9萬(wàn)平方米，規(guī)模較小。三是新建商品住宅價(jià)格持續(xù)回落和調(diào)整。2008年1～8月同比漲幅分別為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%、0.3%、-1.7%和-4.1%。2008年1～8月，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)每平方米分別為15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元。四是二手房交易規(guī)模下降。2008年1～8月，二手住宅交易面積229.2萬(wàn)平方米，同比去年下降69%。今年7、8月份，二手住宅成交量分別為38.2萬(wàn)平方米、29萬(wàn)平方米，交易規(guī)模較小。五是房地產(chǎn)用地成交減少。1～8月，公告出讓16宗居住用地，土地面積128.3萬(wàn)平米；實(shí)際出讓面積77.2萬(wàn)平方米，成交率60%，土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況主要有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源較為緊張；在售項(xiàng)目降價(jià)情況比較普遍；個(gè)人住房貸款出現(xiàn)少數(shù)“斷供”案例。受到國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素，以及市場(chǎng)濃厚的觀望情緒等因素的影響，預(yù)計(jì)近期市場(chǎng)運(yùn)行仍然處于調(diào)整階段，房?jī)r(jià)大幅上漲缺乏動(dòng)力，進(jìn)一步下跌的可能性仍然存在。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、較大的市場(chǎng)潛在需求及毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)等因素的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有支持其持續(xù)發(fā)展的宏觀環(huán)境和市場(chǎng)前景；而深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)率先出現(xiàn)的深度調(diào)整，則有利于避免今后深圳房?jī)r(jià)的大起大落，并盡早結(jié)束調(diào)整步入穩(wěn)定發(fā)展局面。鑒于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊背景，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步調(diào)控的主要內(nèi)容：一是認(rèn)真分析當(dāng)前形勢(shì)，積極研究穩(wěn)定市場(chǎng)的相關(guān)政策。二是完善住房保障政策，加快解決我市低收入居民家庭住房困難。三是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，做好信訪維穩(wěn)工作。四是研究“套密度”管理方式，完善結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。五是完善土地出讓策略，適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的變化。對(duì)于今后的調(diào)控工作，呂市長(zhǎng)建議：首先，應(yīng)加快國(guó)家“基本住房制度”的建立，并保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的穩(wěn)定性。其次，要進(jìn)一步的深化和改善宏觀調(diào)控政策，著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性發(fā)展方向。其三，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，為保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，建議適當(dāng)改善宏觀調(diào)控的有關(guān)措施，以活躍市場(chǎng)，促進(jìn)普通居民家庭購(gòu)房。（三）東莞市與廣州、深圳趨同（略）二、以沈陽(yáng)市為代表的東北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況沈陽(yáng)市副市長(zhǎng)邢凱代表該市介紹了以下情況：（略）三、以西安市為代表的西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況主題詞：低迷萎縮，剛性支撐，震后恢復(fù)西安市副市長(zhǎng)段先念代表該市介紹了以下情況：2008年以來(lái)，在宏觀調(diào)控和5.12汶川地震的影響下，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)總體下滑趨勢(shì)，尤其是地震以后，市場(chǎng)愈顯低迷，商品房成交量同比大幅下降，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了重大影響。市場(chǎng)主要靠剛性需求在支撐。成都、重慶等西部城市與西安情況相類(lèi)似。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：一是基于07年市場(chǎng)的良好狀況和對(duì)08年市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，1-8月，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資334.55億元，與上年同比增長(zhǎng)57.2%，商品房新開(kāi)工面積810萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%。二是商品房新增供應(yīng)量下降。1-8月，商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積428.41萬(wàn)平方米，與上年同比下降8.71%；其中商品住宅363.85萬(wàn)平方米，同比下降7.81%。三是商品房成交量降幅較大，震后市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮。自2月以后，商品房銷(xiāo)售量開(kāi)始回落，5月份受地震影響，銷(xiāo)售量跌幅加劇，同比下降34.59%，至8月份，同比下降達(dá)48.67%。1-8月，全市商品住房累計(jì)成交面積325.24萬(wàn)平方米，較去年同比下降31%。四是商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅放緩。商品住房均價(jià)為4340元/平方米，同比上漲10.8%,漲幅下降了2.08個(gè)百分點(diǎn)。五是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量加大。2008年住宅計(jì)劃中，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目47個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工面積約202萬(wàn)平方米，占供應(yīng)總量的22.44%。截止8月份，全市經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工面積175.72萬(wàn)平方米，完成計(jì)劃的87%；竣工面積152.83萬(wàn)平方米，完成投資20.13億元。六是二手房面臨沖擊。在去年以來(lái)加快發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的政策推動(dòng)下，1-8月，二手房交易量為107.5萬(wàn)平方米，較去年同期同比增長(zhǎng)133.96%；但5.12汶川地震后，市場(chǎng)交易明顯“遇冷”，交易量下降幅度較大。震前月均16.5萬(wàn)平方米，震后月均僅6.1萬(wàn)平方米，下降了六成。震后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新問(wèn)題，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體滑落，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)信心不足，持幣待購(gòu)觀望情緒濃厚。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。三是商品房供求差距進(jìn)一步拉大。面對(duì)較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，西安市政府采取了一些積極的措施，以消除地震災(zāi)害房地產(chǎn)業(yè)造成的不利影響，促進(jìn)災(zāi)后房地產(chǎn)業(yè)盡快恢復(fù)發(fā)展，扶持居民置業(yè)安居。一是全面開(kāi)展房屋安全檢查和鑒定工作，及時(shí)排除安全隱患，宣傳普及地震、房屋抗震、房屋安全等方面的常識(shí)，以期減輕居民購(gòu)房和居住的恐慌心理，盡量消除市場(chǎng)觀望情緒，回復(fù)正常的房地產(chǎn)交易。二是繼續(xù)加大房屋權(quán)屬登記工作，增強(qiáng)居民產(chǎn)權(quán)意識(shí)，暢通房屋交易渠道，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)。三是按照國(guó)務(wù)院《關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后回復(fù)重建政策措施的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)﹝2008）21號(hào)）等文件精神，我市于2008年9月4日出臺(tái)了《西安市人民政府關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（市政發(fā)[2008]87號(hào)）(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。段市長(zhǎng)詳細(xì)介紹了《意見(jiàn)》出臺(tái)的背景、起草過(guò)程、目的及社會(huì)各界的反應(yīng)，特別提及了媒體負(fù)面報(bào)道產(chǎn)生不利影響的情況。齊部長(zhǎng)對(duì)這項(xiàng)政策很感興趣，打斷了段市長(zhǎng)的發(fā)言，詢問(wèn)《意見(jiàn)》實(shí)施情況，當(dāng)聽(tīng)到政府正在制定實(shí)施細(xì)則時(shí)，他表示要盡快制定并落實(shí)。針對(duì)媒體報(bào)道，齊部長(zhǎng)風(fēng)趣地說(shuō)：“新聞媒體是監(jiān)督政府的，罵政府能吸引民眾眼球，不論對(duì)不對(duì)。對(duì)媒體的報(bào)道或攻擊，幾次想說(shuō)，但不好講?！苯又?，段市長(zhǎng)對(duì)近期個(gè)別企業(yè)房?jī)r(jià)跳水、消費(fèi)者要求退房等現(xiàn)象進(jìn)行了理性分析，搏得了其他市長(zhǎng)們的茍同?？紤]到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融政策以及地震等因素深層次的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)調(diào)整，商品住房成交量將會(huì)有所回升，但漲幅有限；商品房供求差距仍然較大；地根、銀根“雙緊”政策將加快樓市優(yōu)勝劣汰進(jìn)程；房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)走勢(shì)，樓市品質(zhì)的綜合升級(jí)將成房?jī)r(jià)的主要拉升力。段市長(zhǎng)建議：中央政府應(yīng)進(jìn)一步重視新聞?shì)浾搶?dǎo)向，正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展；應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)、“斷供”現(xiàn)象、集體非理性退房等問(wèn)題進(jìn)行足夠的重視，要維護(hù)市場(chǎng)公信；要繼續(xù)采取有效措施，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定；應(yīng)適時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房比例應(yīng)占到總量的30％；適當(dāng)調(diào)整財(cái)稅政策，活躍住房二級(jí)市場(chǎng)；適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的對(duì)象界定應(yīng)更科學(xué)、合理。四、以杭州市為代表的“長(zhǎng)三角”區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況主題詞：供強(qiáng)需弱、房?jī)r(jià)分化，下行盤(pán)整杭州市副市長(zhǎng)許邁永代表該市介紹了以下情況：2008年廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，住宅新開(kāi)工和竣工面積增長(zhǎng)較快。1-7月，市區(qū)完成房地產(chǎn)投資228.86億元，同比增長(zhǎng)35.3%；住宅新開(kāi)工面積491.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.3%；竣工面積178.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.4%。二是商品住房銷(xiāo)售量明顯下降，市場(chǎng)較低迷。成交價(jià)格降幅。1-8月，商品住房銷(xiāo)售量為354.4萬(wàn)平方米，同比下降45.6%。三是市場(chǎng)供應(yīng)量充足，可售房源持續(xù)增加。1-8月，商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積508.8萬(wàn)平方米，與上年同比上升11.9%；可售房源同比上升63.5%；市場(chǎng)供求比1.4︰1。四是二手房交易規(guī)模下降。1-8月，二手房成交面積132.4萬(wàn)平方米，同比下降29.3%。五是房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化。1-8月，商品住房均價(jià)9525.4元/平方米，同比上升23.3%；二手房成交均價(jià)9045.8元/平方米，同比上升19.8%。六是租賃市場(chǎng)活躍。1-8月，市場(chǎng)平均租金2006元/月，同比上升10.1%。七是土地供應(yīng)量明顯下降。07年84宗，389.5萬(wàn)平方米；08年目前25宗79.6萬(wàn)平方米，為上年21.5%。近期出現(xiàn)的新情況：部分樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售；市場(chǎng)信心不足；房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊；個(gè)貸違約率提升；土地市場(chǎng)明顯降溫。已采取的措施：一是優(yōu)化審批服務(wù)，營(yíng)造良好環(huán)境；二是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)：市場(chǎng)供大于求，降價(jià)樓盤(pán)有增多趨勢(shì)，短期仍將面臨調(diào)整。企業(yè)和消費(fèi)信心下降，且又進(jìn)一步擴(kuò)散跡象；開(kāi)發(fā)商資金趨緊，可能會(huì)出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象。許市長(zhǎng)建議：加強(qiáng)正面宣傳，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；加強(qiáng)政策扶持，除進(jìn)市場(chǎng)交易；拓寬融資渠道，緩解資金壓力。關(guān)注潛在矛盾，維護(hù)市場(chǎng)秩；把握土地供應(yīng)，保障持續(xù)發(fā)展。五、以廈門(mén)市為代表的東南沿海房地產(chǎn)市場(chǎng)情況主題詞：投資趨緩、交易趨冷、房?jī)r(jià)趨降廈門(mén)市副市長(zhǎng)裴金佳代表該市介紹了以下情況：2008年廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)趨緩，新開(kāi)工面積減少。1-8月，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資191.29億元，同比增長(zhǎng)6.2%，商品房新開(kāi)工面積302.5萬(wàn)平方米，同比下降53.12%。二是土地一級(jí)市場(chǎng)交易趨冷，地價(jià)拖欠情況開(kāi)始顯現(xiàn)。1-8月，商品房土地供應(yīng)量43.01萬(wàn)平方米，同比下降62.47％。三是商品住房銷(xiāo)售量持續(xù)萎縮，成交價(jià)格降幅明顯。1-8月，商品住房銷(xiāo)售量為74.05萬(wàn)平方米，同比下降65.41%。商品住房均價(jià)10399元/平方米，同比增長(zhǎng)14.21%。但近期許多樓盤(pán)房?jī)r(jià)已向下調(diào)整，幅度15%-20%。四是供求關(guān)系出現(xiàn)新變化。8月份供銷(xiāo)比2.10，為近幾年最高值。五是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速明顯放緩。廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下反應(yīng)明顯。市場(chǎng)呈現(xiàn)出新動(dòng)向：一是出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)退地現(xiàn)象。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金難以支撐。三是消費(fèi)者心理預(yù)期下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。四是房?jī)r(jià)變化可能引發(fā)“斷供”和社會(huì)矛盾。近期采取的措施：一是調(diào)整新建商品房購(gòu)房入戶政策；二是調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房界定標(biāo)準(zhǔn)；三是調(diào)整新出讓地項(xiàng)目繳納地價(jià)的時(shí)間。市場(chǎng)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)投資將繼續(xù)回落；供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)將理性回歸；金融調(diào)控效果顯現(xiàn)，部分企業(yè)資金鏈可能出現(xiàn)問(wèn)題；市場(chǎng)調(diào)整結(jié)束，投資計(jì)劃受影響；市場(chǎng)總體穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。政府?dāng)M采取主要措施：一是科學(xué)、合理、有序安排出地出讓；二是堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，科學(xué)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)居民理性投資和合理消費(fèi)。對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，裴市長(zhǎng)建議：適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，在當(dāng)前市場(chǎng)低迷情況下，可適度放寬房地產(chǎn)金融政策和稅收政策；應(yīng)充分重視發(fā)揮輿論宣傳的租到作用，客觀正確評(píng)價(jià)、引導(dǎo)市場(chǎng)。六、以長(zhǎng)沙市為代表的中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況主題詞：供求差大、增速放緩、保障增強(qiáng)長(zhǎng)沙市政府副秘書(shū)長(zhǎng)王振代表該市介紹了以下情況：2008年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。1-8月，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資313.9億元，同比增長(zhǎng)20.8%。二是商品房供需關(guān)系變化明顯。1-8月，商品房供銷(xiāo)比1.60︰1，供大于求。商品住房批準(zhǔn)預(yù)售637.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.92%；商品住房累計(jì)銷(xiāo)售402.27萬(wàn)平方米，同比減少27.15%。三是商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)得到有效抑制。1-8月，商品房均價(jià)為4314元/平方米，其中商品住房均價(jià)為3920元/平方米，同比增長(zhǎng)10.3%。四是二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢。1-8月，成交面積108.2萬(wàn)平方米，同比減少25.50%。同比增長(zhǎng)10.3%。五是保障性住房取得突破。截止8月份，經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積1289萬(wàn)平方米，累計(jì)完成投資134.32億元。累計(jì)銷(xiāo)售15.51萬(wàn)套。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本良好，但也出現(xiàn)了一些新情況：一是商品房月均價(jià)持續(xù)下滑；二是個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，形成爛尾樓；三是土地交易趨冷，出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。目前采取的政策措施主要有：一是科學(xué)制定規(guī)劃和年度計(jì)劃。二是創(chuàng)新住房保障新模式，頒布了《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》。三是整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。四是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。08年7月政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。市場(chǎng)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)：一是高通脹和利率倒掛，影響房地產(chǎn)有效需求。二是貨幣政策繼續(xù)從緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面壓力增大。三是觀望與保價(jià)仍在角力，今后將打破平衡。四是兩型社會(huì)催生剛性需求，中長(zhǎng)期市場(chǎng)看好。對(duì)下一步市場(chǎng)調(diào)控工作，王秘書(shū)長(zhǎng)建議：實(shí)行差別化房地產(chǎn)金融政策，發(fā)展多樣化住房信貸機(jī)構(gòu)。培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓緩解營(yíng)業(yè)稅政策。全面實(shí)施保障住房貨幣化。完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制。引導(dǎo)正確的住房消費(fèi)觀念。一部政要縱談?wù)邔?dǎo)向各城市代表發(fā)言完畢，齊驥副部長(zhǎng)作了總結(jié)：“聽(tīng)了各位市長(zhǎng)的講話，上了一課！”齊部長(zhǎng)謙虛地說(shuō)?！澳壳安坷锏玫降囊恍?shù)據(jù)是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出來(lái)的，但反映的指標(biāo)有些滯后，是一、兩個(gè)月前的情況，各位市長(zhǎng)講的是8月底、9月初的情況，更能反映目前的現(xiàn)狀?！饼R部長(zhǎng)對(duì)會(huì)上了解到的各地情況比較滿意?！皬谋敬螘?huì)議反映的情況來(lái)看，今年以來(lái)，特別是下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未料的新情況，各地的情況不完全一樣，不像去年，東、中、西部都有共同點(diǎn)，而今年都有明顯的不同點(diǎn)。目前對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的看法，存在兩種相反的觀點(diǎn)，有些專家、學(xué)者認(rèn)為2006年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策出了成效，形勢(shì)較好；另一些人認(rèn)為，今天的市場(chǎng)看似正常的，下一步可能要出問(wèn)題，值得憂慮?！饼R部長(zhǎng)道出了當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)狀況存在區(qū)別和不同觀點(diǎn)。對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)影響因素，齊部長(zhǎng)分析：“國(guó)家宏觀調(diào)控的作用已顯現(xiàn)，影響因素比較多，除了“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等政策措施以外，去年出臺(tái)的國(guó)發(fā)（2007）24號(hào)文（就是《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》）對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)也起了一定的作用。加之今年國(guó)際經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩等非預(yù)期因素，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響也較大。”下一步怎么辦？齊部長(zhǎng)認(rèn)為：“國(guó)辦發(fā)〔2008〕11號(hào)文出臺(tái)了促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干重要政策，各城市提出的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議有利于推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，即符合國(guó)務(wù)院關(guān)于服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本精神。全國(guó)市場(chǎng)情況不一樣，應(yīng)出臺(tái)能適應(yīng)各地情況的政策。但刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需這一基點(diǎn)是一樣，就出臺(tái)政策而言，要圍繞這一基點(diǎn)。有的同志對(duì)國(guó)六條有些政策有其他看法，認(rèn)為有些過(guò)了，國(guó)辦發(fā)〔2008〕11號(hào)文中運(yùn)用差別化來(lái)解釋。”當(dāng)提及對(duì)各地出臺(tái)地方性政策調(diào)控市場(chǎng)的看法及導(dǎo)向時(shí)，齊部長(zhǎng)坦陳：“我的觀點(diǎn)就是：鼓勵(lì)、支持各地結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，作適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整。對(duì)增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，政府要有一定的動(dòng)作?！彼僖淮螐?qiáng)調(diào)：“對(duì)段市長(zhǎng)剛才介紹的西安市出臺(tái)的政策，我關(guān)心的是你們什么時(shí)候出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，效果如何?！毖酝庵?，認(rèn)為政策出臺(tái)沒(méi)有問(wèn)題?！案鶕?jù)05、06年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，我們從中央這個(gè)層面提出宏觀調(diào)控政策，從08年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，要上下聯(lián)動(dòng)，來(lái)解決問(wèn)題。國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)，是保持穩(wěn)定發(fā)展，防止大起大落，這一點(diǎn)與各城市是一致的。”齊部長(zhǎng)堅(jiān)定地說(shuō)：“這就是我的導(dǎo)向?！苯酉聛?lái)，齊部長(zhǎng)針對(duì)各城市所提意見(jiàn)和建議中的一些具體問(wèn)題作了一一刨解：關(guān)于中國(guó)居民住房的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院非常重視，責(zé)任落實(shí)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，部里單設(shè)了住房保障與公積金監(jiān)督管理司，針對(duì)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快廉租住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，制定住房規(guī)劃和政策，建立和完善住房保障體系。中國(guó)堅(jiān)持城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化，在這一前提下，政府建立住房保障的思路是，納入純粹住房保障居民占10%，新成為城鎮(zhèn)居民通過(guò)住房保障解決住房問(wèn)題的占30%，其余一半以上的通過(guò)商品房解決。經(jīng)過(guò)一個(gè)階段發(fā)展，要向市場(chǎng)提供消費(fèi)者能支付的起住宅產(chǎn)品。中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)起著重要作用，資金鏈長(zhǎng)，吸納人口多，在發(fā)展時(shí)要突出提供社會(huì)產(chǎn)品。關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二套住房界定對(duì)象、公積金貸款首付比例等問(wèn)題，主要是要將出發(fā)點(diǎn)放