營銷策略重慶麗水菁苑營銷策劃報(bào)告模板

前言承蒙信任，邀請本企業(yè)就貴司“麗水菁苑”項(xiàng)目提交以下匯報(bào)。結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，和本企業(yè)市場調(diào)研部研究結(jié)果，本企業(yè)對重慶房地產(chǎn)市場總體情況進(jìn)行了分析；對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查及分析；并對本企業(yè)成功案例進(jìn)行了簡明剖析；最終，就本企業(yè)所提供服務(wù)進(jìn)行了較為具體介紹。此匯報(bào)中見解僅代表本企業(yè)之見解，僅供參考。總體市場分析重慶房地產(chǎn)市場概況伴隨重慶升直轄市和中央西部大開發(fā)政策落實(shí)實(shí)施，重慶改變可謂是日新月異，各行各業(yè)全部展現(xiàn)出一幅欣欣向榮景象，而房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)尤為突出：其開發(fā)量之巨大，競爭之猛烈在重慶地產(chǎn)史上是史無前例。地王廣場商鋪以31萬元/M2房市天價(jià)在重慶拍賣成功，全市乃至全國地產(chǎn)界為之振憾；而龍湖花園購房者三天三夜排號，開盤兩天共銷售1.5億；更發(fā)明了重慶地產(chǎn)界奇跡。山城樓市供銷兩旺，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展本市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，在多種固定資產(chǎn)投資中增速居首位。整年完成開發(fā)投資139.63億，同比增加24.1%，增幅超出1999年8.5個百分點(diǎn)，完成投資總量創(chuàng)下歷史最高水平。幢幢新樓扮靚山城據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，本市住宅建設(shè)完成投資呈大幅度增加，整年商品住宅建設(shè)完成投資72.8億元，同比增加39.1%。住宅新開工面積也大幅度增加，新開工住宅面積969.26萬平方米，同比增加59.3%，商品住宅建設(shè)深入加緊。和往年不一樣，本市房屋完工面積大幅增加，整年房屋完工面積869.42萬平方米，同比增加37.1%。私人買去八成現(xiàn)房本市商品房銷售量有大幅增加，私人購房群體深入擴(kuò)大，整年商品房銷售面積為579.96萬平方米，同比增加34.9%。整年私人購置現(xiàn)房為535.70萬平方米，同比增加43.6%，其中，私人購置住宅為473.30萬平方米，占現(xiàn)房銷量81.6%。品牌項(xiàng)目領(lǐng)跑期房銷售龍湖花園、天驕俊園、海怡花園等品牌項(xiàng)目有力地促進(jìn)了期房銷售，全市商品房期房銷售267.78萬平方米，同比增加45.2%，超出以往任何年份。而部分非品牌開發(fā)商開發(fā)房屋卻出現(xiàn)嚴(yán)重空置，使得全市商品房空置面積逐年遞增，本市商品房空置面積為421.94萬平方米，同比增加19.5%。房地產(chǎn)火爆背后，也蘊(yùn)含著危機(jī)高空置率嚴(yán)重，市場情況不容樂觀本市住宅空置率在雖有所下降，但空置面積仍在不停增加。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：商品房住宅在空置率下降7.1%，但因?yàn)樯唐贩客旯ぁN售增加速度不一（1月至11月完工面積為367.5萬M2，同比增加41.1%，銷售面積253.2萬M2，同比增加19.2%），造成全市商品房住宅空置量仍繼續(xù)增加，到去年11月底止，全市商品房空置面積為393.9萬M2，和去年底相比新增40.9萬M2，其中，住宅空置170.6萬M2，商品房住宅市場情況不容樂觀。大量“雜牌軍”存在造成本市商品房住宅市場質(zhì)量偏低個案分析下面以渝中區(qū)為例，剖析其房產(chǎn)態(tài)勢：房地產(chǎn)市場現(xiàn)場現(xiàn)實(shí)狀況本年施工面積本年銷售面積（M2）空置面積（M2）累計(jì)本年新開工住宅16438329369269671551961累計(jì)3653572261027751370430住宅所占百分比45%26%68%42%從表中能夠看出：渝中區(qū)本年住宅新開工面積只占總新開工面積26%，說明渝中區(qū)建筑投資關(guān)鍵已轉(zhuǎn)移到非住宅項(xiàng)目；渝中區(qū)施工總面積為365M2，其中住宅施工面積占45%關(guān)鍵樓盤起價(jià)趨勢表本區(qū)內(nèi)項(xiàng)目標(biāo)起價(jià)跨度較大，說明本區(qū)內(nèi)項(xiàng)目標(biāo)檔次參差不齊。重慶房地產(chǎn)市場分析和估計(jì)進(jìn)入，據(jù)本企業(yè)調(diào)查研究，重慶市房地產(chǎn)市場開發(fā)展現(xiàn)“三喜一憂”態(tài)勢。三喜：商品房銷售均價(jià)上漲178元/M2個人購房百分比比去年同期增加86.2%質(zhì)素很好樓盤銷售通暢一憂：銷售增加速度仍低于完工增加速度，住宅空置率上升。此“三喜一憂”格局表明：重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢良好，大家投資信心增強(qiáng)；好樓盤和差樓之間差距深入拉大，形成自然淘汰；空置房消化已成為擺在政府和發(fā)展商面前一道嚴(yán)竣考題。重慶市春展會觀察一開年，樓市既表現(xiàn)出既欣欣向榮，又競爭猛烈態(tài)勢。從開發(fā)量來看，北部新城僅五黃路板塊今年就將推出近20個新盤，開發(fā)總量超出150萬方，沙坪壩、南岸開發(fā)量也在100萬方以上，連沉寂數(shù)年渝中區(qū)住宅市場也在開春就冒出了“四大名旦”……。重慶市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入眾雄逐鹿時代。而春展會則是這場“戰(zhàn)火”序幕。春展會于3月24日－4月1日在上清寺鑫隆達(dá)大廈召開，參展有61家開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有以龍湖、華新國際、南方、渝海、協(xié)信等一大批一線開發(fā)商為代表中堅(jiān)力量；也有以學(xué)林雅園、金陽騎龍山莊、金全部香榭、朵力名全部等樓盤為代表市場別墅項(xiàng)目卷土重來今年春展會上有別墅產(chǎn)品項(xiàng)目有：龍湖花園、錦繡山莊、南方上格林、肖河香榭、榕湖國際花園、新東?；▓@、佳華世紀(jì)新城和水天花園。榕湖國際花園估計(jì)4月底開盤，連排別墅占了二分之一，有112套，價(jià)格為3280----3680元/平方米。新東福二期也為全別墅，53畝土地上建57幢別墅(連排和獨(dú)立)，價(jià)格未定，估量在6000元/平方米，將于今年7、8月開工?！侣沸聵蛐卤P涌現(xiàn)在嘉陵江復(fù)線橋旁東方家園提出：新橋、新路、新生活。此語概括了交通條件改變對其毗鄰地段帶來居住條件改變，正是這種改變，催生出重慶新橋、新路邊新盤，黃花園大橋周圍有南方上格林、華新城市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周圍有金色家園、濱江花園、金陽騎龍山莊，而南方和競地兩個房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里引橋周圍新項(xiàng)目也將在年內(nèi)動工；鴛鴦大道周圍有肖河香榭，而南方、渝海等大戶也在這里“下注”。新橋、新路涌現(xiàn)新盤局面在重慶形成，剛好印證了一句相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)名言：地段、地段、還是地段。計(jì)劃愈加人性化大多優(yōu)質(zhì)樓盤，如天驕年華、學(xué)林雅園、南方上格林等全部摒棄了“四合院式”傳統(tǒng)布局，而是別具匠心地將小區(qū)分成多個組團(tuán)，各個組團(tuán)相對獨(dú)立又有機(jī)結(jié)合，使生活空間富有情趣；其次是這些小區(qū)更多地考慮了居民生活安全、方便和舒適，不僅無一例外地實(shí)施了人車分流，還對小區(qū)進(jìn)行了必需功效分區(qū)，確保觀景、休閑、運(yùn)動各區(qū)互不干擾。小區(qū)環(huán)境私有化空中花園、30至40平方米大型景觀陽臺，春展會上展示這些新產(chǎn)品，成為相當(dāng)多樓盤主推賣點(diǎn)。它充足滿足了大家擁有自己一畝三分地享受綠化和景觀要求。其中表現(xiàn)最顯著有龍湖花園和水天花園，現(xiàn)在年房展會上，水天花園、學(xué)林雅園、濱江花園、南方上格林、騎龍山莊、夢幻21等樓盤所展示戶型中，全部有環(huán)境私有化影子，她們或是有空中花園，或是有大型景觀陽臺，吸引了相當(dāng)多購房者眼光。戶型設(shè)計(jì)更富改變此次房交會上，相當(dāng)多新盤推出了新戶型，如學(xué)林雅園236平方米躍層一躍再躍，三個空間內(nèi)每層又有錯層，共改變出6個層面；肖河香榭推出“你設(shè)計(jì)我建造”誘人計(jì)劃；江山多嬌·濱江花園二期映江樓，在99.3米高層戶戶全部挑空6米做空中花園；夢幻21全躍層房客廳挑空5米本市房地產(chǎn)特征分析，重慶房地產(chǎn)業(yè)面臨著新機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從宏觀面看，國家相關(guān)房地產(chǎn)市場化改革步伐全方面加緊，西部大開發(fā)和中國加入WTO使海內(nèi)外投資深入聚焦西部這唯一直轄市；從微觀面看，優(yōu)異房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念和技術(shù)體系引入重慶，圍繞區(qū)域、品質(zhì)和品牌競爭將深入加劇。這肯定使重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生結(jié)構(gòu)性改變，使重慶房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求企業(yè)素質(zhì)全方面提升，加緊企業(yè)實(shí)現(xiàn)升級步伐。據(jù)本企業(yè)市場調(diào)研部分析：，將是重慶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級關(guān)鍵十二個月，房地產(chǎn)業(yè)將展現(xiàn)以下特征：陸續(xù)推出新盤將愈加重視樓盤內(nèi)在素質(zhì)，強(qiáng)調(diào)均好性。房地產(chǎn)企業(yè)將普遍加強(qiáng)內(nèi)功修煉，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，尋求企業(yè)制度現(xiàn)代化，以增強(qiáng)企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)業(yè)市場份額將深入向優(yōu)異企業(yè)集中，部分觀念落后、經(jīng)營管理不善、包袱沉重、實(shí)力空虛企業(yè)將逐步在競爭中消失。類似于江北區(qū)“五黃路現(xiàn)象”現(xiàn)象會深入出現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施改善帶動對應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)施片區(qū)開發(fā)“地盤開發(fā)商”將在房地產(chǎn)市場中飾演愈加活躍角色。本市房地產(chǎn)市場估計(jì)規(guī)模開發(fā)，大盤競爭 在過去十二個月中，面對北京、上海、廣州幾大中心城市開發(fā)商以大規(guī)模開發(fā)參與市場競爭，重慶開發(fā)商總有一個望其項(xiàng)背感嘆，就連和近鄰成全部相比也有一段距離。但我們這個年輕直轄市，正以其旺盛活力和勇氣，在新世紀(jì)到來之際，拉開了大規(guī)模開發(fā)序幕。重慶發(fā)展商在完成原始資本積累和聚積小規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以后，開始了新一輪圈地運(yùn)動，南岸、沙坪壩、江北三個區(qū)域大盤形成三足鼎立格局。能夠說，新十二個月重慶樓市是大盤競爭年代，其展現(xiàn)特點(diǎn)是大盤和大盤之間競爭和江北和南岸之間區(qū)域競爭，在同一起跑線競爭選手們，誰跑得愈加快，誰將是市場上最終贏家，大家正拭目以待。 在短時間里出現(xiàn)眾多大盤競爭，這恐怕是大家未能預(yù)料到，但這正是重慶樓市正在走向成熟和進(jìn)步標(biāo)志。 大盤出現(xiàn)對于過去未能消化小規(guī)模項(xiàng)目是一個巨大壓力，消費(fèi)者購置傾向會愈加顯著，產(chǎn)品升級換代會使過去落后項(xiàng)目成為市場棄兒，期房比準(zhǔn)現(xiàn)房好賣現(xiàn)象，正表現(xiàn)了消費(fèi)者對一個新生活方法更高要求，和消費(fèi)者成熟。區(qū)域競爭愈加猛烈房市容不樂觀。理由有兩：首先，本市房價(jià)和其它直轄市相比差距太大，還不及近鄰成全部，外來用戶少之又少。由此，我們能夠看出，重慶房地產(chǎn)還沒有形成一個外向型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房屋消費(fèi)者關(guān)鍵還是當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｆ浯?，開發(fā)商開發(fā)速度過快，而有效需求顯著不足。以沙坪壩為例，該區(qū)總?cè)丝诩s40萬，含有較強(qiáng)購置力關(guān)鍵是高校老師，但她們居住基礎(chǔ)上已經(jīng)處理。近期，沙坪壩又陸續(xù)開了多個盤，而需求不足更會造成價(jià)格競爭。本企業(yè)認(rèn)為下一個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)將會是楊家坪。這個區(qū)人口密度大，而現(xiàn)在僅有珠江花園、廣廈經(jīng)典等為數(shù)不多多個上規(guī)模樓盤，區(qū)域內(nèi)競爭并不猛烈，再加上楊家坪地域地域分布較為集中，向周圍地域輻射能力強(qiáng)，房產(chǎn)需求還未飽和。思緒決定出路，創(chuàng)新才有前途，重慶區(qū)域市場發(fā)展格局將不再偏重于某一個區(qū)，而是展現(xiàn)多個區(qū)聯(lián)動特征，各區(qū)政府對發(fā)展藍(lán)圖全部有總體計(jì)劃，將促進(jìn)各區(qū)域發(fā)展同時進(jìn)行。比如以后居上沙坪壩區(qū)，文化底蘊(yùn)深厚，未來發(fā)展上升空間很大，協(xié)信集團(tuán)、華宇集團(tuán)、渝開發(fā)、渝海等開發(fā)商入主將掀起沙坪壩發(fā)展高潮。今年也是重慶開發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存十二個月，房產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌局面。市場走向成熟就意味著競爭愈加猛烈，而下階段競爭將不僅是資金、成本等簡單元素比較，更是開發(fā)商在計(jì)劃、設(shè)計(jì)等各個領(lǐng)域綜合實(shí)力較量。樣本樓盤分析考慮到本項(xiàng)目標(biāo)定位為中、高級樓盤，所以，本企業(yè)對本項(xiàng)目周圍多個含有代表性中、高級樓盤進(jìn)行了調(diào)查和分析，以期對本項(xiàng)目提供一定參考意義，具體調(diào)查以下：一、珠江花園1、項(xiàng)目介紹珠江花園在九龍坡區(qū)楊家坪直港大道江邊，是由中外合資重慶珠江實(shí)業(yè)從1997年開始開發(fā)，地處九龍坡區(qū)天寶新城內(nèi)，面臨長江，緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤和鵝公巖大橋，距成渝公路僅3分鐘車程，占地200余畝，總建筑面積30余萬平方米，建筑密度28.36%，綠化率47％，容積率02.14，整個小區(qū)在建筑風(fēng)格上中西結(jié)合，建筑造型上尊重傳統(tǒng)。2、項(xiàng)目分析優(yōu)勢：從1997年到現(xiàn)在，珠江花園完成了由拓荒狀態(tài)到成熟小區(qū)過渡，在以下幾方面為其形象及銷售打下了良好基礎(chǔ)。交通。眾所周知，因?yàn)樯匠仟?dú)特地形，居民外出十分依靠交通便利，珠江花園已開通了404．226．428路公交車和立即開通413路，另外鄰近鵝公巖大橋和輕軌車站也為其交通提供了更多便利。周圍配套。農(nóng)貿(mào)市場．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī)院．學(xué)校．銀行等周圍配套設(shè)施較齊全；小區(qū)內(nèi)部配套。小區(qū)內(nèi)部配套較完善，供水采取低分區(qū)供水系統(tǒng)；供電設(shè)有10KV開閉所，直接由和尚山電站引入，分配于各樓寓變電所；供氣，由市區(qū)219燃?xì)夤芤胄^(qū)，環(huán)狀燃?xì)夤芫W(wǎng)分別送入各樓寓調(diào)壓系統(tǒng)，人車分流，三菱電梯，幼稚園．老人活動中心，游泳館．中心噴水池，車位等基礎(chǔ)上能全部滿足滿足入住者多方面需求，這也是它銷售方面絕佳優(yōu)勢之一。小區(qū)景觀。珠江花園小區(qū)景觀極富特色，面積達(dá)02.6萬多平方米，由廣東林科園林設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，著力于表現(xiàn)“人和自然中心廣場“，“日本景園“，“溪澗“?！皻W洲風(fēng)情園“四大專題，且景觀面兼顧江景和小區(qū)內(nèi)庭兩個方位。劣勢：戶型面積偏大。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為160平方米左右，現(xiàn)仍有相當(dāng)部份沒賣，其它120平方米左右三室兩廳銷售情況很好。將荷景苑（別墅）計(jì)劃在內(nèi)庭，沒有最好利用自然景觀。3、營銷分析從營銷面分析來看：從1997年―――，珠江花園價(jià)格一路看漲，人原來起價(jià)1870元／平方米，到現(xiàn)在2100元／平方米，走勢一路看好，現(xiàn)階段層差20元／層，銷售率達(dá)40％。營銷方面特點(diǎn)是：平淡入市，以務(wù)實(shí)為主，多采取車身廣告．展板．POP．報(bào)紙廣告．電視廣告等宣傳方法，以一個平易近人通知方法逐步打響著名度，對市場消費(fèi)者沒有做過多細(xì)分，以廣告訴求等方面賣點(diǎn)為關(guān)鍵，塑造其卓越顯著地理位置和細(xì)致入微星級服務(wù)，總體來看，它營銷打是一個長久性策略，市場細(xì)分化不夠深，不能起到引導(dǎo)消費(fèi)作用。二、競地城市花園1、項(xiàng)目介紹競地城市花園是由重慶競地實(shí)業(yè)于1996年開始開發(fā)建筑中高級精品住宅小區(qū)，在重慶市渝中區(qū)大坪大黃路6＃，占地51870平方米，總建筑面積為15萬余平方米，新建住宅累計(jì)1302套，由東．西兩個建筑組群組成，東區(qū)建于1996年，由12幢多層住宅及公用建筑組成，97年十月前全部售罄，均價(jià)2200元／平方米，至97年底入住率95％以上，西區(qū)（即二期工程）建于1998――1999年，由十四幢電梯公寓組成，二期小區(qū)配套設(shè)施完備，用于服務(wù)性及公用建筑面積約18500平方米，小區(qū)綠化率達(dá)47.3%，均價(jià)2600元／平方米，層差30－100元／層，銷售率及入住率均在90％左右。2、項(xiàng)目分析優(yōu)勢：地理位置很好，交通便利。周圍生活，工作配套較成熟。內(nèi)部配套齊全，其小區(qū)內(nèi)部配套――－晨跑徑．兒童嬉戲園．會所．健康檔案．健康通道．游泳池等內(nèi)部配套較完善。園林景觀設(shè)計(jì)在渝中區(qū)樓盤中頗具特色――水景．綠化相交融。物業(yè)管理完善，在安全性，人性化，專業(yè)化各方面全部有充足表現(xiàn)。發(fā)展商著名度高，含有品牌效應(yīng)。劣勢：其三室兩廳戶型面積在136－150之間，感覺面積偏大。項(xiàng)目開發(fā)較早，現(xiàn)代化設(shè)施不完善。戶型設(shè)計(jì)稍顯陳舊。3、營銷分析營銷以務(wù)實(shí)為主，先做環(huán)境，樹立形象；以口碑為主，附以廣告宣傳；在廣告宣傳方面，關(guān)鍵以實(shí)景圖片為主，充足展示本身品質(zhì)，顯示競地花園小區(qū)成熟，配套完善一方，能夠說是一個比較成功銷售模式。三、新東?；▓@1、項(xiàng)目介紹新東?；▓@在重慶市渝中區(qū)菜袁路209號（原大坪苗圃），是重慶新東福實(shí)業(yè)開發(fā)一個山水園林式高尚小區(qū)，小區(qū)總共用地7441公頃，總建筑面積12萬平方米，建筑密度達(dá)22.9％,現(xiàn)階段起價(jià)：2100元／平方米，均價(jià)：2500元／平方米，銷售率達(dá)50％，具體計(jì)劃為5幢21層高層電梯公寓及一部份小別墅組成，面積從166－275平方米，戶型從三室兩廳又衛(wèi)――五室兩廳雙衛(wèi)，內(nèi)部配套較完善，有5600平方米全市最大會所，全天幕室內(nèi)恒溫游泳池，每幢樓配置02部日立豪華電梯，三個國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，戶外兒童樂園，智能小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由香港梁行進(jìn)行全方面金牌物管，總體環(huán)境及周圍配套較完善。2、項(xiàng)目分析優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模較大，且有連續(xù)開發(fā)空間。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善。項(xiàng)目本身配套較優(yōu)異。戶型設(shè)計(jì)較為合理。請著名物業(yè)管理企業(yè)作物業(yè)顧問，確保了其物業(yè)管理水平。劣勢：戶型面積偏大，最小面積全部是166平方米。區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)較為平淡。3、營銷分析新東?；▓@市場定位在高收入階層，包含高級白領(lǐng)．私企老板．政府官員。在營銷計(jì)劃實(shí)施中了著重突出其在渝中區(qū)優(yōu)越地理位置，最顯著就在于其廣告版面設(shè)計(jì)和廣告語，其廣告版面設(shè)計(jì)較有特色多以35＊24版面，晨報(bào)．晚報(bào)為關(guān)鍵選擇，版面期期不一樣，訴求點(diǎn)也是期期同，但總目地突出其山水園林式新高尚小區(qū)特色；同時，新東福宣傳策劃方面比較重視給業(yè)主多方面實(shí)惠，且緊緊圍繞當(dāng)初廣告―――如“業(yè)主購物直通車．送海爾家電套餐等，既擴(kuò)大了本身著名度提升了形象，又給業(yè)主以實(shí)在優(yōu)惠，起到了一舉多得效果，其廣告語――和自然同呼吸，也緊緊圍繞住了高級山水園林式小區(qū)特色，值得借鑒。四、項(xiàng)目比較環(huán)境三個項(xiàng)目標(biāo)環(huán)境營造各具特色，其中尤以競地花園環(huán)境為最。因?yàn)槠湫^(qū)開發(fā)較早，環(huán)境經(jīng)多年經(jīng)營，已具一定規(guī)模，小區(qū)樹木年代較長，而且發(fā)展商比較注意部分細(xì)部工作，如：區(qū)內(nèi)完善統(tǒng)一導(dǎo)示系統(tǒng)、每一棟樓精巧門牌、小區(qū)內(nèi)提款機(jī)、自動售貨機(jī)等，一切均努力爭取為住房營造一個舒適、便利生活。而相對于競地花園而言，新東福及珠江花園小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造則略遜一疇。價(jià)格在三個小區(qū)中，競地花園價(jià)格是最高。分析其原因：因?yàn)槠渫瞥鰰r間較早，當(dāng)初在本區(qū)域內(nèi)尚沒有同一檔次項(xiàng)目，一經(jīng)推出即給人耳目一新之感，銷售成績良好。其利潤已在前期推廣中回收；而且，在不停經(jīng)營中，小區(qū)逐步完善本身素質(zhì)，真正為住戶提供了一個良好舒適生活空間，在消費(fèi)者中形成了良好口碑。而從其企業(yè)連續(xù)性發(fā)展角度來考慮，堅(jiān)挺價(jià)格將有利于其以后其它項(xiàng)目標(biāo)推廣。而就新東福及珠江花園而言，即使項(xiàng)目新、本身配套較齊全、現(xiàn)代化設(shè)施較多、戶型設(shè)計(jì)較新奇，但因?yàn)槭袌龈偁幟土?，市場已由“暴利時代”變?yōu)椤拔⒗麜r代”，所以，發(fā)展商順應(yīng)市場情況，推出時即以針對性價(jià)格推出，價(jià)格較競地花園略低。本身素質(zhì)三個項(xiàng)目中，因?yàn)楦偟鼗▓@開發(fā)相對較早，所以，在戶型設(shè)計(jì)，現(xiàn)代化設(shè)施等方面均不如其它兩個項(xiàng)目，如競地花園沒有凸窗，沒有門禁、可視對講等設(shè)施。營銷因?yàn)楦偟鼗▓@開發(fā)較早，其售樓處已搬至小區(qū)內(nèi)，賣場較為簡單。新東福花園為新開項(xiàng)目，其賣場分區(qū)全理，銷售人員著裝統(tǒng)一，而且專設(shè)賣場，降低了對小區(qū)干擾；同時，銷售樓處和小區(qū)之間有參觀車載用戶進(jìn)入小區(qū)，既方便了用戶看房，又可使用戶在看房前先對項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行參觀。CI系統(tǒng)比較到位：計(jì)算單、名片、便簽整齊劃一。珠江花園因?yàn)槠涫蹣翘幒晚?xiàng)目現(xiàn)場有一段距離，該路段導(dǎo)示系統(tǒng)做很好，但因?yàn)橘u場和項(xiàng)目現(xiàn)場距離較遠(yuǎn)，而發(fā)展商并沒有做任何方法來補(bǔ)救，易造成用戶產(chǎn)生不良感覺。售樓處采取觸摸式電腦對項(xiàng)目進(jìn)行介紹，而且全部計(jì)算表均由電腦直接打印，比較新奇。但售樓人員素質(zhì)較差。成功案例介紹因?yàn)槲移髽I(yè)代理樓盤項(xiàng)目較多，無法一一介紹，以下僅選擇我企業(yè)代理兩個項(xiàng)目做簡明介紹。一、保利紅棉花園該項(xiàng)目為廣州最大住宅小區(qū)之一，亦為建設(shè)部頒發(fā)之國家示范小區(qū)，其發(fā)展商為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其為廣州著名開發(fā)商之一，其同期開發(fā)保利花園，曾獲國家康居示范小區(qū)稱號（全國僅有13個小區(qū)獲此殊榮）。保得紅棉花園占地面積約為8萬平方米，有六十多棟多層及一棟高層住宅組成。其在最終一期推廣中因?yàn)槎喾N原因造成銷售不盡人意。本企業(yè)于8月底介入銷售，具體調(diào)查，深入分析，精心策劃，本企業(yè)認(rèn)為本項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)較早，在戶型設(shè)計(jì)、功效設(shè)置等方面已落后于新開發(fā)項(xiàng)目，而且考慮到該片區(qū)在些階段供給量較大，市場競爭十分猛烈，但考慮到發(fā)展商含有較高著名度，和小區(qū)在前期已在用戶心中形成一定影響。所以，本企業(yè)制訂了充足利用發(fā)展商著名度及小區(qū)良好品牌，采取新奇推廣方法進(jìn)行推廣，制造轟動效應(yīng)，吸引對本項(xiàng)目已經(jīng)有一定認(rèn)知用戶策略，開創(chuàng)廣州地產(chǎn)一手樓拍賣先例及“一口價(jià)”推廣方案。至12月底，在短短三、四個月時間銷售面積達(dá)18239平方米，成交金額為人民幣5196873.00元，創(chuàng)廣州地產(chǎn)界佳話二、朗晴居本項(xiàng)目原名為怡安花園，在內(nèi)環(huán)圈和江灣橋交匯處，是海珠區(qū)花園小區(qū)式住宅，總占地7萬多平方米。其第一期名為怡安花園，由12棟9層和1棟18層組成，約800多戶。到第二期發(fā)展時，該區(qū)域競爭日趨猛烈，考慮到怡安花園名字已不能適應(yīng)新一代建筑風(fēng)格，所以誠安地產(chǎn)提議將怡安花園二期更名為朗晴居，并經(jīng)過對市場具體調(diào)查和分析，結(jié)合項(xiàng)目本身情況對花園、外立面、結(jié)構(gòu)等作出詳盡提議?；▓@方面：提議建造極富情趣星月花園、增設(shè)法國名牌戴思樂泳池及多功效會所。外立面：提議聘用美國現(xiàn)代建筑大師R..Meier對原設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，大面積采取純白色外墻磚，并大量使用通透玻璃，以營造一個簡約、明快、極富時代感整體外立面效果。同時，將本項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)用戶定位為極富時代感年輕一族及名企精英。在廣告宣傳上，配合項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，針對目標(biāo)用戶喜好，以明快色彩為主調(diào)，充足利用怡安所眾多優(yōu)惠會員消費(fèi)卡。在多方努力和配合下取得了不俗市場反應(yīng)：經(jīng)過8個月主動推售，快速消化項(xiàng)目二期9棟住宅，銷售面積超出5萬平方米，成交金額達(dá)2億3仟萬元。合作方法結(jié)合發(fā)展商需要，本企業(yè)可提供全程策劃服務(wù)，及全程策劃代理服務(wù)。以下，本企業(yè)將就該兩項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及合作方法作簡單介紹。全程策劃我企業(yè)嚴(yán)格根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)操作程序進(jìn)行項(xiàng)目全程策劃工作，以期最大程度地突出有利原因，規(guī)避不利原因，采取多個推廣方法，配合現(xiàn)場銷售，達(dá)成理想銷售效果，具體工作內(nèi)容以下：1、前期市場調(diào)研市場情況瞬息萬變，對市場充足了解是成功策劃基礎(chǔ)，我企業(yè)在項(xiàng)目策劃前期，首先需要進(jìn)行針對性市場調(diào)查。整體市場調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研競爭對手情況調(diào)研2、策劃方案階段經(jīng)過對項(xiàng)目本身情況分析，結(jié)合對市場情況具體調(diào)查，我企業(yè)將針對項(xiàng)目制訂具體策劃方案，具體內(nèi)容以下：1）市場形勢分析整體市場形勢分析區(qū)域市場形勢分析競爭對手情況分析2）項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析a、項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析b、項(xiàng)目機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目存在問題分析及改善意見3）項(xiàng)目推廣策略綜合市場分析和項(xiàng)目分析確定項(xiàng)目基礎(chǔ)定位及目標(biāo)用戶定位結(jié)合目標(biāo)用戶分析，確定項(xiàng)目主賣點(diǎn)依據(jù)項(xiàng)目賣點(diǎn)綜合分析，確定項(xiàng)目整體推廣策略a、總體推廣思緒制訂b、策劃實(shí)施方案進(jìn)度計(jì)劃c、協(xié)作企業(yè)確實(shí)定和工作配合4）依據(jù)項(xiàng)目整體推廣策略，制訂對應(yīng)廣告策略、包裝策略、銷售策略廣告策略a、中心思緒及推廣專題b、售樓資料制作提議c、媒體利用綜合策略d、種類媒體分步策略及費(fèi)用安排包裝策略a、總體包裝策略及效果要求b、外圍導(dǎo)示系統(tǒng)部署提議c、售樓處功效分布及包裝效果d、看樓通道設(shè)置及包裝提議e、樣板房位置、數(shù)量及裝修提議f、環(huán)境及隸屬設(shè)施展示提議g、輔助人員及設(shè)備要求銷售策略a、價(jià)格制訂策略（關(guān)鍵價(jià)格確定、付款方法選擇策略及折扣率確定、價(jià)格表制訂策略、價(jià)格調(diào)整策略及整體均價(jià)實(shí)現(xiàn)方法）b、銷售組織策略（內(nèi)部認(rèn)購期用戶調(diào)查和優(yōu)惠方法、公開銷售期促銷策略、銷售信息反饋、總結(jié)及策略調(diào)整）c、銷售組織，包含銷售人員安排及培訓(xùn)d、現(xiàn)場包裝效果跟蹤及調(diào)整e、廣告效果跟蹤調(diào)查及調(diào)整全程策劃代理針對項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，我企業(yè)將對項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃代理，規(guī)避不利原因，突出有利原因，并配置專業(yè)銷售人員進(jìn)行銷售，以期抵達(dá)最好銷售效果。策劃階段樓盤策劃是對樓盤進(jìn)行全方位調(diào)研，挖掘樓盤賣點(diǎn)，并制訂有效整體營銷方案過程。策劃工作成功是否直接關(guān)系到銷售業(yè)績好壞，我企業(yè)將在以下方面提供專業(yè)服務(wù)。市場調(diào)研項(xiàng)目分析市場定位提議戶型劃分及百分比提議樓體處觀提議入市時機(jī)選擇價(jià)格策略提議銷售策略提議銷售階段：樓盤銷售是綜合性策略制訂和實(shí)施。本企業(yè)將會在以下方面提供專業(yè)服務(wù)：①樓盤銷售現(xiàn)場包裝其中包含：售樓處設(shè)計(jì)及內(nèi)部部署提議樣板房設(shè)計(jì)提議看樓通道部署提議導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)提議形象墻設(shè)計(jì)提議樓體條幅提議廣告牌提議②售樓資料提議其中包含：樓書、折頁設(shè)計(jì)提議價(jià)格表制訂提議付款方法制訂提議認(rèn)購手續(xù)制訂提議③推廣方法及綜合策略其中包含：電視廣告提議報(bào)紙廣告提議多種禮儀活動提議展銷活動提議其它宣傳推廣方法提議綜合推廣費(fèi)用計(jì)劃提議④銷售現(xiàn)場組織其中包含：專業(yè)銷售人員進(jìn)行用戶接待及促成交易，成交統(tǒng)計(jì)、用戶調(diào)查及銷售策略調(diào)整階段促銷策略提議展銷活動組織和實(shí)施輔助人員安排提議銷售是項(xiàng)目開發(fā)最關(guān)鍵階段，是樓盤最終在市場上實(shí)現(xiàn)價(jià)值、發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤關(guān)鍵階段。同時，銷售是專業(yè)性很強(qiáng)，綜合性很高活動。經(jīng)過專業(yè)代理服務(wù)，發(fā)展商可用盡可能低銷售費(fèi)用實(shí)現(xiàn)盡可能多銷售業(yè)績。本企業(yè)可在銷售階段為貴司提供全方面、穩(wěn)健、實(shí)在專業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目運(yùn)作其它方面相關(guān)協(xié)作單位推薦和合作本企業(yè)可在項(xiàng)目運(yùn)作中為貴司推薦相關(guān)協(xié)作單位，并和貴司確定協(xié)作單位通力合作，確保項(xiàng)目標(biāo)順利運(yùn)作。具體協(xié)作單位包含：廣告企業(yè)宣傳媒體禮儀企業(yè)模型企業(yè)裝飾企業(yè)三、雙方合作方法雙方友好協(xié)商，簽署策劃代理協(xié)議。本企業(yè)經(jīng)過詳盡市場調(diào)查、細(xì)致分析研究在協(xié)議要求時間內(nèi)為本項(xiàng)目制訂策劃匯報(bào)，并提交貴司審議。本企業(yè)在本項(xiàng)目運(yùn)作各個階段，為貴司提供專業(yè)咨詢意見，進(jìn)行全程策劃服務(wù)，提供具體策劃實(shí)施方案。本企業(yè)為本項(xiàng)目標(biāo)銷售進(jìn)行專業(yè)代理服務(wù)和策劃跟蹤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)順利銷售。貴司需在策劃和代理階段提供必需幫助。貴司如采取全程策劃代理方法和本企業(yè)合作，應(yīng)在全程策劃和銷售代理過程中向本企業(yè)支付對應(yīng)代理費(fèi)（代理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為銷售額3%）。貴司如采取全程策劃方法和本企業(yè)合作，應(yīng)在全程策劃過程中向本企業(yè)支付對應(yīng)策劃費(fèi)，具體策劃費(fèi)用視工作進(jìn)行深度，由雙方友好協(xié)商確定。附一：未來5—房地產(chǎn)發(fā)展可能領(lǐng)域假日經(jīng)濟(jì)和假日住宅有資料顯示，中國旅游業(yè)正保持強(qiáng)勁增加勢頭，休閑將成為大家關(guān)鍵生活方法，順應(yīng)市場改變，在風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目打出了假日住宅旗號，以山水、風(fēng)光為賣點(diǎn)，以度假+投資雙重魅力來吸引用戶，但旺季旅游區(qū)，仍時有供不應(yīng)求情況，這些情況表明：和旅游休閑相配套房地產(chǎn)住宅供不應(yīng)求，大有發(fā)展?jié)摿?。大學(xué)擴(kuò)招和學(xué)生公寓教育越來越成為全民重視領(lǐng)域，各類高校連年擴(kuò)招，直接開啟了正在形成教育市場，但卻帶來了喜憂