《家庭住房規(guī)劃的財(cái)務(wù)決策分析-以?？谑袨槔?/h1>

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引言跟著經(jīng)濟(jì)全球化的快速開展，愈來愈多的國際本錢對準(zhǔn)了中國市場。特別是最近幾年來，國際房地產(chǎn)巨頭不斷在以每一年超越30億美元的速度向中國房地產(chǎn)行業(yè)涌入。跟著范圍的不時(shí)擴(kuò)展，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)鏈的構(gòu)造將產(chǎn)生嚴(yán)重變更。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)基金和其他金融產(chǎn)品服務(wù)供給商配合詮釋了房地產(chǎn)開發(fā)金融的時(shí)代。在政策要素方面，地方和地方當(dāng)局出臺的一系列羈系政策給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的本錢鏈帶來宏大壓力。在某種水平上，資金的充分水平直接決議了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的將來開展。在這樣的國際和國內(nèi)方式和行業(yè)開展趨向下，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商即便不研究內(nèi)部技藝，也將繼續(xù)依托舊觀點(diǎn)的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)首要依托“關(guān)系競爭”，被市場運(yùn)用和裁減。尋覓新的融資渠道，消弭本錢“瓶頸”和跟蹤時(shí)代相當(dāng)重要。俗語說：想要努力而為的工人首先必須改良他們的器材。為了在房地產(chǎn)市場中充沛應(yīng)用金融產(chǎn)品，我們將以面向?qū)淼牧隹创袌?，得到金融認(rèn)識，并創(chuàng)建具有培訓(xùn)平臺的網(wǎng)絡(luò)。優(yōu)勝的房地產(chǎn)特別重要，管理人員也應(yīng)具有相應(yīng)的財(cái)務(wù)常識和運(yùn)營才能。1?？谑屑彝プ》渴袌龈爬?.1?？诔鞘械膮^(qū)位及主要行政區(qū)域劃分概況簡介?？谑形挥诤Ｄ蠉u北部的熱帶海岸。熱帶資源種類繁多，主要特征是海邊的性質(zhì)（?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)最重要的自然資源）。?？谑芯喹傊莺{以北的廣東省海安鎮(zhèn)18海里，文昌市位于海峽以東。文昌和定安縣在南部。清邁縣位于西部。從?？谑幸詵|開始，從坡鎮(zhèn)舊村到西秀鎮(zhèn)拔南村以西約有60.6公里。從南起大坡鎮(zhèn)五車上村以南開始，北到大海，兩地相距62.5公里。該城市的土地面積為2304.84平方米。?？谑械目偯娣e為2304.84平方公里。該市由四個(gè)區(qū)域組成：龍華區(qū)，秀英區(qū)，瓊山區(qū)和美蘭區(qū)。龍華區(qū)的總面積為300平方公里，而秀英區(qū)的總面積為512平方公里。瓊山地區(qū)的總面積為940平方公里。美蘭地區(qū)面積553平方公里。全市總?cè)丝?60萬。龍華區(qū)總?cè)丝跒?4萬，秀英區(qū)總?cè)丝跒?9萬，瓊山區(qū)總?cè)丝跒?6萬，美蘭區(qū)總?cè)丝跒?1萬。1.2房地產(chǎn)市場發(fā)展的概述1.2.1海口房地產(chǎn)市場投資分析近年來，固定資產(chǎn)投資總額從2015年的945.5億元增加到2019年的158.2億元，?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資和固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢。五年來的發(fā)展總投資從2015年的15.5億元增加到2019年的55470億元，增長了3.35倍。從銷售地區(qū)趨勢看，?？谑猩唐贩亢蜕唐贩夸N售面積增速波動較大，但商品房和商品房銷售總額持續(xù)增長，但從2015年到2019年有所增加?！癕”型結(jié)構(gòu)的趨勢與竣工面積的趨勢更加一致。從以上數(shù)據(jù)可以看出，近年來?？谑猩唐贩康纳虡I(yè)面積大于已建成商品房的面積。同時(shí)，完成區(qū)域和銷售區(qū)域的數(shù)據(jù)隨著該地區(qū)的建成，銷售價(jià)格已經(jīng)大幅上漲，而銷售地區(qū)卻有所下降，這意味著在?？诂F(xiàn)有房屋的房地產(chǎn)需求市場中，反映出較高的百分比，這直接影響了銷售范圍的減少。從銷售價(jià)格趨勢看，在?？?017年房價(jià)下跌之后，2018年和2019年房價(jià)大幅上漲，商品住宅價(jià)格分別上漲了12.6％和17.9％。從以上數(shù)據(jù)可以看出，?？诘慕?jīng)濟(jì)建設(shè)正在逐步發(fā)展，旅游城市的現(xiàn)狀以及?？谑芯用窈鸵泼駥ψ》康男枨蟛粩嘣黾樱即龠M(jìn)了商品房價(jià)格的上漲。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入和住房價(jià)格趨勢看，?？诘娜司鵊DP增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房銷售，而且隨著城市的發(fā)展和人均GDP的增加，?？谏唐贩康匿N售仍有提高的空間。在此階段，海口市城市居民的人均可支配收入價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房的平均售價(jià)，這反映出海口市居民有很多錢并且有購買房產(chǎn)的能力。1.2.2海口市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析?？谑械膫鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在“國貿(mào)、濱海、海甸島、秀英、府城等老城區(qū)”，這被稱為五個(gè)主要領(lǐng)域。五個(gè)地區(qū)中的前三個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)銷售額約占調(diào)查總數(shù)的79％。分析房地產(chǎn)分布的原因，并總結(jié)以下內(nèi)容：（1）海甸島是傳統(tǒng)的寓居區(qū)，固然不屬于?？诟?，但其實(shí)不缺寓居相干生活設(shè)備，同時(shí)被海圍攏，寓居情況優(yōu)勝。（2）跟著人們生活程度的不時(shí)進(jìn)步，人們生活消費(fèi)的看法和辦法也在逐漸變更。相對較高的收入群體開始有意識地選擇市中心以外的房屋，以避免市中心的人群，灰塵和噪音。此類階層有能力來選擇便利的交通工具，因此可以選擇城市邊緣和附近的郊區(qū)。濱海第一線以瓊州海峽北部為邊界，擁有大量的綠地，例如濱海公園、萬綠園和西海岸帶狀公園屬于新城區(qū)，規(guī)劃合理、建筑密度和容積率相對較高。?？谑械闹饕缆窞I海大道橫貫該地區(qū)的東部和西部，而南部則毗鄰一個(gè)相對完善的國貿(mào)區(qū)。因而，濱海一線室第區(qū)是高月入住民的首要選擇，構(gòu)成了?？诘母呒壥业趨^(qū)。（3）在上個(gè)世紀(jì)（90年代），海口在海南房地產(chǎn)泡沫中的爛尾項(xiàng)目占國貿(mào)的很大一部分，這是該地區(qū)新房地產(chǎn)密集開發(fā)的重要原因之一。由于政府的處置政策和市場發(fā)展熱潮的雙重推動力，一些停工的建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)恢復(fù)建設(shè)，這已成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要點(diǎn)。另一方面，海口金融貿(mào)易中心和整個(gè)海南省的國貿(mào)區(qū)的功能還沒有實(shí)現(xiàn)，但是“金貿(mào)區(qū)”的概念已經(jīng)根深蒂固。實(shí)際上，國貿(mào)仍然是?？谑凶罡叩哪μ齑髽菂^(qū)域。通過多年的開展和變更，中國國際商業(yè)中心的中檔室第和辦公財(cái)產(chǎn)范圍逐步擴(kuò)展，成為?？谑行碌馁Q(mào)易和室第區(qū)之一。便當(dāng)?shù)慕煌ǎ昝赖脑O(shè)備和左近的很多公司。其中包括海口市的精英企業(yè)和城市上班族。由于他們的工作需要，住在附近的意圖更加明確。由于以上兩個(gè)因素，國際貿(mào)易區(qū)占據(jù)許多房地產(chǎn)開發(fā)似乎是自然的。1.2.3?？谑蟹康禺a(chǎn)市場消費(fèi)者特征海口市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者特征主要有二種類型：第一種是島外高低購房者；第二種是私有所有者、?？诘某晒θ耸恳约捌渌胤降囊泼瘛５谝环N種類型的客戶具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，屬于購買兩棟或更多房屋并尋求生活質(zhì)量的客戶。最好在相鄰海岸上欣賞海景。因而，天文地位和自然情況在世紀(jì)大道地域十分主要。就購置習(xí)氣而言，大多數(shù)是激動購置類型，更多地關(guān)注項(xiàng)目標(biāo)附加值。面積需要較大，舒適性好。家庭結(jié)構(gòu)相對完善。第二種類型的客戶具有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。因?yàn)榻煌ㄏ到y(tǒng)的不時(shí)完美和漂亮的沙土方案，五西路的生活情況獲得了贊賞，并選擇了五西路地域。就消費(fèi)者的習(xí)氣而言，他們愈加重視生活的便當(dāng)性。2關(guān)于家庭住房問卷調(diào)研設(shè)計(jì)2.1調(diào)研情況說明（1）調(diào)研方式：問卷及調(diào)查。（2）調(diào)研地點(diǎn)：海甸島。（3）調(diào)研對象：?？谑忻捞m區(qū)居民。（4）調(diào)研時(shí)間：4月。（5）調(diào)研問卷回收情況：共300份。有效數(shù)：240有效率：80%2.1.1被調(diào)查基本概況一種是性別比例。據(jù)說將來決定購買房屋的決定是同等的，事實(shí)也證明，男女的比例分別為50％。第二個(gè)是年齡結(jié)構(gòu)?？梢钥吹?0％是20-30歲，28％是30-40歲，12％是40歲。如果價(jià)格逐年上漲，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場將變得火熱，購房者的需求將變得越來越年輕，年輕人購買住房的意愿變得越來越迫切。第三是家庭結(jié)構(gòu)。結(jié)果證明，大多數(shù)受訪者沒有獨(dú)立住房，有一些是出租住房，但由于房價(jià)上漲，未來與住房結(jié)婚的考慮逐漸增加，未婚單身者對住房的需求強(qiáng)勁。2.1.2受訪者的購買意向數(shù)據(jù)分析顯示，在受訪者的計(jì)劃購買期間，有5％的購買者在一年內(nèi)購買了房屋，有33％的購買者在幾年內(nèi)購買了房屋，有19％的購買者在5年內(nèi)購買房屋。短期內(nèi)，該市的房地產(chǎn)市場交易仍然非?；钴S，因?yàn)橛?4％的人打算購買房屋，并且公眾一直在考慮其購房需求。根據(jù)數(shù)據(jù)分析受訪者在計(jì)劃購房的面積中，規(guī)劃建筑面積購房10％小于70平方米，18％為71-90平方米，49％為91-110平方米，16％為111-130平方米。131-150平方米占2％，而150平方米以上占5％，近期對住房的需求對大型房屋的要求更高，這目前取決于中國的國情。根據(jù)數(shù)據(jù)分析受訪者在購買時(shí)重點(diǎn)考慮的房屋類型，多層建筑占9％，小型高層建筑占46％，高層建筑占28％，別墅占9％，其他占8％。一般而言，對小高層建筑的需求較高。房地產(chǎn)開發(fā)商可以合理地計(jì)劃和利用土地資源來節(jié)約土地。同樣，高端房屋類型也不會受益，因?yàn)橘彿空弋?dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，受訪者關(guān)注購買時(shí)所選單位的百分比：一房一廳為12％，兩房一廳，兩房兩廳為19％，35％，3個(gè)房間和1個(gè)大廳20％，3個(gè)房間和2個(gè)大廳各占2％。數(shù)據(jù)顯示美蘭區(qū)的大多數(shù)購房者選擇大戶型，并顯示出當(dāng)前美蘭區(qū)家庭結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性或更多家庭成員的特征。從購房目的出發(fā)數(shù)據(jù)分析顯示，常住的60％，第二居住的19％，出租的15％，投資的5％和其他的1％。美蘭區(qū)購房多為常住投資性小，美蘭區(qū)當(dāng)前對房地產(chǎn)市場的需求很高，還有很大的發(fā)展空間。根據(jù)目的用途數(shù)據(jù)分析的單價(jià)，16600-16914元/平方米，41％，16933-17216元/平方米，34％，18100-18433元/平方米，19％，19590-19609元/平方米，增長4％，超過每平方米19609元，增長2％。對購房者支付房價(jià)的才能的剖析標(biāo)明，通俗購房者擔(dān)負(fù)不起價(jià)錢，這也提供了房價(jià)低于目前城市地區(qū)的證據(jù)。為了確保商品房的交易率，應(yīng)充分考慮購買本地房屋的能力。根據(jù)數(shù)據(jù)分析看重與購買相鄰的，預(yù)計(jì)公園的綠地中39％會與房屋相鄰，28％是學(xué)校，16％是超市，9％是醫(yī)院，3％是娛樂場所，5％是其他設(shè)施。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民需要注意對生活質(zhì)量的需求并提高生活水平，但是許多購房者仍然需要知道在購買房屋時(shí)應(yīng)該更加注意子女的教育。追求從未減少，因此在開發(fā)過程中，應(yīng)注意周圍基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以改善住房百姓的生活質(zhì)量。買方所在地點(diǎn)考慮的因素中的大多數(shù)人都靠近原來的住所，父母的住所，工作場所，交通便利，兒童易于讀書且周圍環(huán)境良好。2.1.3被調(diào)查者購房信息來源（1）電視廣告（2）房地產(chǎn)宣傳（3）朋友推廣（4）其他2.2調(diào)查結(jié)果分析通過本次調(diào)查，對消費(fèi)者的基本情況、購買意愿和購買信息來源進(jìn)行了市場研究，以全面了解美蘭地區(qū)居民當(dāng)前的住宅消費(fèi)需求。是個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的指示。根據(jù)以上市場研究的分析，我市住房需求市場的基本現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）年輕人買房的愿望越來越迫切，人口也越來越年輕化。從受訪者的年齡水平來看，年齡在25歲以下的受訪者比例逐漸增加。那些需要住房的人的年齡已經(jīng)提前了，房價(jià)上漲的壓力迫使那些未婚的單身人士買房。總體而言，市場需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁。調(diào)查結(jié)果顯示，目前沒有住房的人比例很高，超過一半的受訪者首次購買住房。還有很大一部分人需要改善現(xiàn)有住房條件以增加住房舒適度。在未來的一段時(shí)間內(nèi)，我們城市的住房消費(fèi)需求將繼續(xù)強(qiáng)勁。（2）購房負(fù)擔(dān)能力得到顯著提高，對政策性住房的依賴程度降低。當(dāng)前，我市商品房消費(fèi)觀念已經(jīng)深入人心。選擇購買商品房的比例大大增加，他們開始追求更高品質(zhì)的住房。相應(yīng)地，選擇購置經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的人數(shù)減少了，依托當(dāng)局經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的人數(shù)減少了，這反應(yīng)出住民的月入程度在增加，他們的購置力上升了。（3）我市住民二手房消費(fèi)看法還沒有構(gòu)成，二手房市場開展遲緩。選擇購置二手房的受訪者只占很小的比例，大多數(shù)住民不肯購置二手房。一、二級住房市場開展不服衡。這不只會延遲再次置業(yè)的時(shí)間，并且會影響再次置業(yè)的資金流向。這也晦氣于室第市場，特別是豪華住宅市場的穩(wěn)定不斷開展?，F(xiàn)在，我市二手房交易仍處于起步階段，必須采用辦法進(jìn)一步加緊二手房市場的開展。（4）位置，價(jià)格，環(huán)境，公寓類型和交通條件是購房者選擇房屋時(shí)要思索的主要要素，也是開發(fā)商產(chǎn)品定位的主要參考根據(jù)。本年住民對地位的關(guān)注超越了對價(jià)錢和情況的關(guān)注，這已成為消費(fèi)者購置衡宇時(shí)要思索的第一個(gè)要素。交通條件也成為消費(fèi)者購買房屋時(shí)要注意的重要因素之一。隨著居民對生活舒適性要求的進(jìn)一步提高，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產(chǎn)品銷售的重要因素。3分析對海口市家庭住房規(guī)劃的財(cái)務(wù)決策影響因素3.1?？谑谐鞘凶》恳?guī)劃及未來發(fā)展遠(yuǎn)景3.1.1?？谑形恢煤？谑形挥诤？谘睾５貐^(qū)，主要以熱帶島嶼生態(tài)花園城市，國內(nèi)外理想的第二居所，國內(nèi)外休閑旅游勝地為依托，也是海南首個(gè)旅游集散地。作為“中國優(yōu)秀的旅游城市”，還有許多投資導(dǎo)向的旅游房地產(chǎn)類型。3.1.2?？诔鞘锌臻g結(jié)構(gòu)布局?？诘某鞘虚_展應(yīng)“沿海岸開展，沿河開展，增強(qiáng)中間，擴(kuò)展兩翼，并推進(jìn)后頭”。南渡江沿岸是城市將來開展的生態(tài)軸心。?？谑袑⑾驏|南到南渡江流域。海南省當(dāng)局政符也將搬家到這里，南渡江西岸是貴族室第，南渡江東岸是行政和綠地。結(jié)果，?？诘姆康禺a(chǎn)開發(fā)已從市中心轉(zhuǎn)移到沿海地區(qū)。功能組織及城市劃區(qū)：(1)新中區(qū)——政治中心、文化中心的核心區(qū)(2)金融貿(mào)易區(qū)——金融貿(mào)易中心的核心區(qū)(3)海甸島的科研區(qū)、文教、高技術(shù)綜合區(qū)(4)新埠島旅游渡假區(qū)(5)老市區(qū)——商業(yè)居住綜合區(qū)(6)府城區(qū)——旅游、文教、科研、居住、工業(yè)綜合區(qū)(7)秀英區(qū)——工業(yè)、港口、倉儲、生活綜合區(qū)3.2財(cái)務(wù)決策及影響因素分析消費(fèi)者決策的影響因素涉及各個(gè)方面、各有不同。普通居民消費(fèi)者購房決策的影響因素也是如此。在研討影響消費(fèi)者購置決議計(jì)劃的要素時(shí)，各類學(xué)者可能會發(fā)現(xiàn)影響他們購置決議計(jì)劃的新要素（與現(xiàn)有發(fā)現(xiàn)比擬）。這是影響消費(fèi)者購置決議計(jì)劃的要素的實(shí)際研討范疇之一。3.2.1國外研究概況海外研討概略海外學(xué)者已研討影響通俗家庭消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)決議計(jì)劃的要素，其后果變得愈加可托。Menchik（1972）總結(jié)了影響大眾購置決議計(jì)劃的要素，包含自然情況要素，人為和非自然情況要素，區(qū)位要素，可及性要素和住房特點(diǎn)。Straszhein（1973）運(yùn)用查詢拜訪數(shù)據(jù)對城鎮(zhèn)住民的購房需求實(shí)行了具體的查詢拜訪，總結(jié)了購房需求的特點(diǎn)和影響購房決議計(jì)劃的要素。Bible（1977年）認(rèn)為，影響公眾購買決策的因素有三個(gè)：運(yùn)輸便利性，居住因素，和房地產(chǎn)稅。HempelandJain（1978）認(rèn)為文化背景也是影響普通民眾和消費(fèi)者決策的重要因素。Bajic（1985）研究了常規(guī)消費(fèi)者市場中顧客群體的定位和細(xì)分以及消費(fèi)者行為特征。根據(jù)圣經(jīng)研究，NelsonandLabiansky（1988）發(fā)現(xiàn)，除了房屋的自然環(huán)境，便利的交通，居住因素和建筑設(shè)計(jì)因素之外，它們還主要影響普通住房中的消費(fèi)者決策。我認(rèn)為關(guān)鍵因素是首先提供住房。宜居性因素決定了普通家庭消費(fèi)者的購買；它還細(xì)分了一般家庭消費(fèi)群體。此外，我們使用聚類分析和多維尺度分析技術(shù)來證明不同的消費(fèi)者群體在購買房屋的決定中會受到相同因素的影響，不同之處在于每個(gè)因素的權(quán)重不同。Anglin（1997）研究了一般人群消費(fèi)者決策的決定因素。3.2.2國內(nèi)研究 程彥宏（2015）對普通居民的研究將定性和定量分析方法相結(jié)合。利用杭州普通居民的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立了消費(fèi)者購房行為和目標(biāo)住房供應(yīng)的房地產(chǎn)客戶模型。建立了房屋的特色定價(jià)模型。根據(jù)房地產(chǎn)客戶模型，揭示了杭州一般住房市場的消費(fèi)者特征，根據(jù)消費(fèi)者的特征細(xì)分了顧客群，找到了顧客群，并列出了各種消費(fèi)者群的家居產(chǎn)品和購房信息。房屋特征價(jià)格模型可以更清晰地分析杭州消費(fèi)市場的房屋特征，并了解影響房屋價(jià)格的因素。葉立群（2015）確定了影響普通住房消費(fèi)者購買決定的三個(gè)因素：影響宏觀因素，普通住房對住宅需求的特征以及消費(fèi)者背景和生活方式的特征。王靜（2016）對普通人群的購買決策行為的調(diào)查主要基于對海南文昌的房地產(chǎn)市場的調(diào)查。在調(diào)查中，影響普通家庭消費(fèi)者購買決策的因素包括：消費(fèi)者的個(gè)人特征（例如個(gè)人消費(fèi)偏好、目標(biāo)）和住房特征。調(diào)查數(shù)據(jù)基于現(xiàn)場調(diào)查，并且使用主成分分析進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。陳煥林（2016）對廣州市民進(jìn)行了問卷調(diào)查，根據(jù)廣州購買普通商品住房的動機(jī)和消費(fèi)者的意愿以及普通商品住房的消費(fèi)者對消費(fèi)者群體進(jìn)行了分類。調(diào)查了決策制定的影響因素。在他的研究中，普通民眾購房的動機(jī)分為三類：婚姻和搬遷，住房和投資的改善，以及影響購房決定的七個(gè)關(guān)鍵因素包括住房建設(shè)，質(zhì)量，房價(jià)，位置和運(yùn)輸，住房設(shè)備和住房等級，潛力，開發(fā)人員聲譽(yù)和人際關(guān)系的影響。陳震（2017）通過空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法和住房特征價(jià)格模型研究了?？谑凶》績r(jià)格的影響因素，發(fā)現(xiàn)了一般居民的消費(fèi)收入，區(qū)位和交通因素，住房效用等因素。確定一般人口影響房屋購買價(jià)格的因素（購買決策行為）。許多國外學(xué)者研究了消費(fèi)者購買決策的影響因素。根據(jù)他們的研究，房屋的自然環(huán)境，房屋的人工和非自然環(huán)境，房屋的位置系數(shù)，可及性系數(shù)，房屋的特征。鄰里因素，房地產(chǎn)稅，可居住性因素和其他因素是影響消費(fèi)者購買房屋的決定的重要因素。根據(jù)國內(nèi)學(xué)者的一項(xiàng)相關(guān)研究，消費(fèi)者對個(gè)人消費(fèi)的偏好，個(gè)人購買力，住房建筑質(zhì)量因素，住房價(jià)格因素和位置因素與交通因素，社區(qū)設(shè)施，住房的潛在增加值，開發(fā)商的聲譽(yù)，人際影響，以及許多其他因素都可以影響消費(fèi)者購買房屋的財(cái)務(wù)決策。4對開發(fā)商、消費(fèi)者兩層面提出應(yīng)對措施4.1我國房地產(chǎn)市場中存在的主要問題4.1.1房地產(chǎn)供給構(gòu)造分歧理據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國住宅房地產(chǎn)的發(fā)展僅占房地產(chǎn)市場供給的2/3，其余1/3為非住宅，住宅與非住宅之間的結(jié)構(gòu)性矛盾非常引人注目。這三分之二的房屋主要是小型摩天大樓和摩天大樓。大多數(shù)大型商業(yè)房屋價(jià)格昂貴，中低價(jià)位的中小型商業(yè)房屋可滿足中等收入者的需求。這種毫無根據(jù)的供求結(jié)構(gòu)存在許多風(fēng)險(xiǎn)，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)虛假的繁榮。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非常不合理。另外一方面，中小商品房的市場價(jià)錢將以低價(jià)上漲。同時(shí)，將有大量積存的單元，別墅和非室第修建。假如開發(fā)商無視房地產(chǎn)市場，將不成防止地遭到經(jīng)濟(jì)法的處分。國際外有很多房地產(chǎn)市場的例子可以證實(shí)這一點(diǎn)。1990年月日本房地產(chǎn)泡沫的解體，在1993年中國房地產(chǎn)市場解體中留下了很多不良項(xiàng)目，大量資金被用于毫無價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這些危機(jī)的基本緣由與現(xiàn)今中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的跡象類似。因而，必須提早方案。4.1.2房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動嚴(yán)重人為地抬高了房價(jià)由于近期中國房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，房地產(chǎn)保護(hù)和升值的作用已得到充分證實(shí)。但是，由于沒有支持房地產(chǎn)市場監(jiān)管的房地產(chǎn)法律體系，并且市場上形成了許多專業(yè)的房地產(chǎn)投機(jī)者，投機(jī)活動非常嚴(yán)重。來自許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投機(jī)者淹沒了內(nèi)陸的大中城市，大量購買了大中型商業(yè)房屋。同時(shí)，把在中小型城市購買了中小型房屋，以低價(jià)購買并以高價(jià)轉(zhuǎn)讓。市場價(jià)格造成了需求超過供應(yīng)的錯(cuò)覺。除專業(yè)投機(jī)者外，許多城市居民還希望根據(jù)心理預(yù)期購買多處房地產(chǎn)，增值并轉(zhuǎn)售，從而加速房價(jià)的異常上漲。這種事件鏈的存在肯定會增加市場風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷I(yè)投機(jī)者和普通公眾在一段時(shí)間內(nèi)都作為市場供應(yīng)商出現(xiàn)，而不是這些財(cái)產(chǎn)的最終消費(fèi)者。危機(jī)不可避免地導(dǎo)致市場失衡。如果這種非理性現(xiàn)象不能在一定限度內(nèi)及時(shí)得到控制，不僅會積壓大量住房，而且銀行的資金也不會退還一籃子，從而引起一系列連鎖反應(yīng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)投機(jī)炒作的高成本和發(fā)展過程中的腐敗，加上諸如居民區(qū)價(jià)格變化等客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲，以及許多低收入城市居民買不起房。4.1.3融資渠道過窄財(cái)務(wù)類型單一，缺少完美的風(fēng)險(xiǎn)防備機(jī)制在現(xiàn)行法律制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏限制商業(yè)行為的動力和壓力。他們過度的投資和發(fā)展的擴(kuò)張，一方面導(dǎo)致房價(jià)上漲，另一方面導(dǎo)致未售出商品房。銀行承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于制度上的原因，金融機(jī)構(gòu)沒有有效的約束機(jī)制來應(yīng)對其行為和責(zé)任，因此無法準(zhǔn)確評估借款人的資產(chǎn)信用和風(fēng)險(xiǎn)狀況。此外，房地產(chǎn)貸款有很多單筆貸款期限過長。由于高風(fēng)險(xiǎn)狀況和缺乏其他支持清算的金融工具，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)是累積的并且持續(xù)增加。針對上述情況，中國政府利用貨幣政策工具修改和規(guī)范了金融公司的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，以擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，防止房地產(chǎn)和信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。頒布了一些規(guī)定，希望制止非法活動。雖然這一系列措施在維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序方面發(fā)揮了很好的作用，但它在調(diào)節(jié)市場秩序的同時(shí)就像一把雙刃劍，同時(shí)對不發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多負(fù)面影響。在不開發(fā)其他新的房地產(chǎn)融資工具的情況下提高銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)將縮小發(fā)展中國家的房地產(chǎn)融資渠道，從而產(chǎn)生新的金融約束和新的經(jīng)濟(jì)觸發(fā)因素，出現(xiàn)社會沖突。4.2對開發(fā)商及消費(fèi)者的相應(yīng)建議4.2.1對于開發(fā)商的相應(yīng)建議首先是日常檢查和稅收評估。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)務(wù)會計(jì)和政策實(shí)施的指導(dǎo)，監(jiān)督公司改善和規(guī)范財(cái)務(wù)會計(jì)，采用審計(jì)和收款方法，真實(shí)反映房地產(chǎn)高回報(bào)的客觀現(xiàn)狀，幫助公司準(zhǔn)確報(bào)稅。反復(fù)檢查并反復(fù)承諾財(cái)務(wù)會計(jì)不充分的公司應(yīng)按規(guī)定征稅。第二是建立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理分類賬。根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總體規(guī)劃編制產(chǎn)品備案賬戶，充分反映公司開發(fā)項(xiàng)目的基本情況，如總投資額，開發(fā)面積，開發(fā)時(shí)間，開始時(shí)間，預(yù)計(jì)完成時(shí)間，施工單位等。并逐一創(chuàng)建和記錄每個(gè)過程。建立，銷售和開發(fā)產(chǎn)品。預(yù)售開始后，公司必須在房屋申報(bào)和管理后向稅務(wù)部門報(bào)告。第三是嚴(yán)格的政策限制和嚴(yán)格的成本控制。一般原則是遵守稅法的要求，費(fèi)用必須是真實(shí)合法的。成本證明的合法性是一個(gè)關(guān)鍵的假設(shè)，必須更加注意成本的真實(shí)性，以避免虛假的開立，增加和人為增加成本。有三點(diǎn)：其一是根據(jù)成本收入比的原理準(zhǔn)確跟蹤成本，并要求公司根據(jù)產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格比來計(jì)算不同類型的產(chǎn)品。根據(jù)開發(fā)階段的成本確認(rèn)不同的開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)產(chǎn)品的稅金計(jì)算成本使利潤在開發(fā)產(chǎn)品中以不同的價(jià)格平均分配。第二個(gè)是對預(yù)算公司的項(xiàng)目成本進(jìn)行審計(jì)。雙方簽署的交換合同必須提供更改的原因，并且應(yīng)在合理范圍內(nèi)。在無依據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同開發(fā)產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格比率計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)費(fèi)用，使利潤平均分配之間的產(chǎn)品以不同的價(jià)格開發(fā)。第三是對建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用真實(shí)性的審查，重點(diǎn)是土木工程。成本，項(xiàng)目支持成本，檢查該地區(qū)的建設(shè)成本指導(dǎo)價(jià)，核實(shí)公司的施工安裝合同并衡量成本水平是否真實(shí)合理;如果相差太大，應(yīng)要求公司解釋超出標(biāo)準(zhǔn)的原因。第四是加強(qiáng)與相關(guān)部門的合作。加強(qiáng)與土地，建設(shè)，規(guī)劃，住房管理等部門的房地產(chǎn)開發(fā)信息交流；尋求政府支持，定期召開房地產(chǎn)聯(lián)合管理工作聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和項(xiàng)目管理，加強(qiáng)日常信息交流和情況通報(bào)，形成有效的稅收來源控制體系。第五，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目開始，我們專注于一些關(guān)鍵鏈接的開發(fā)、項(xiàng)目審批鏈接、階段建設(shè)鏈接、竣工驗(yàn)收鏈接、開業(yè)銷售鏈接、結(jié)算鏈接。掌握房地產(chǎn)公司中每個(gè)鏈接的時(shí)間，并針對每個(gè)鏈接采取適當(dāng)?shù)墓芾泶胧?，尤其是進(jìn)行預(yù)售和轉(zhuǎn)售鏈接，在現(xiàn)場進(jìn)行驗(yàn)證以確認(rèn)完成時(shí)間并攜帶提前轉(zhuǎn)售和按時(shí)付款。4.2.2對于消費(fèi)者的相關(guān)建議一是了解自己的需求。明確地說，在購買房屋之前，您的妻子必須首先闡明自己的需求和目標(biāo)。在現(xiàn)實(shí)生活中，有許多人在買房時(shí)找不到自己的需求。他們看任何房子，不管公寓的大小和價(jià)格如何。這是浪費(fèi)時(shí)間，并且會打斷您自己的購房計(jì)劃。在通常情況下，沒有制定相關(guān)計(jì)劃并且在買房前不了解購買者自己的需求通常使他們無法購買優(yōu)質(zhì)住房或負(fù)擔(dān)得起的住房和非主導(dǎo)性住房。因此，在購買房屋時(shí)，必須首先定義自己的需求，并查看自己范圍內(nèi)的房屋。二是不要盲目創(chuàng)建在線價(jià)格。買房和看房很棒，許多買家現(xiàn)在需要上班。因此，許多人在購買房屋之前先在網(wǎng)上尋找相關(guān)信息，然后將網(wǎng)上價(jià)格用作參考價(jià)格。如果您致電代理商，則會通知您房屋已售出，并會為您提供另一所房屋。一些新來者買房子可能不太了解，實(shí)際上以上情況是房屋代理的一種手段，也是代理的一種慣例。留下客戶的電話信息是錯(cuò)誤的清單，因此請勿將市他的價(jià)格作為其市場價(jià)格。三是不要盲目追求高質(zhì)量。購買房屋時(shí)，許多人想要一步購買：他們想要購買大房子和高質(zhì)量房屋。當(dāng)然，以這種方式思考是正常的，因?yàn)橥ǔ碚f，買房定居下來并過著一生的生活，因此，即使他們在自己的家外買房，很多人也會覺得有必要采取基于這一想法一步到位。哪怕自己負(fù)擔(dān)不起，但這將是嚴(yán)重的。它影響未來生活的質(zhì)量。四是不必密切注意房子是否有上升空間。當(dāng)您購買房屋時(shí)，您肯定會聽到一些有關(guān)特定房屋的價(jià)值可以增加多少的信息。實(shí)際上，銷售代表經(jīng)常介紹未來的發(fā)展空間，以幫助他們購買房屋。實(shí)際上，即使這所房子有很大的上升空間，如果它不是合適的房子，也不應(yīng)購買。4.3對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的建議4.3.1加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，平息房地產(chǎn)周期性波動當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和強(qiáng)大的推動力。它與金融業(yè)有著親密的關(guān)系。開展趨向與全部公民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定開展和經(jīng)濟(jì)安全有關(guān)?？墒牵康禺a(chǎn)行業(yè)具有作為周期性消費(fèi)產(chǎn)品的動搖性特點(diǎn)。因而，當(dāng)局宏觀調(diào)控政策應(yīng)盡力減輕房地產(chǎn)周期動搖的負(fù)面影響，防止供求關(guān)系過分動搖，這多是權(quán)衡微觀調(diào)控有效性的最主要規(guī)范。從特定剖析的角度來看，供給方應(yīng)專注于房地產(chǎn)投資。在需求方面，必需留意調(diào)劑消費(fèi)者希冀并增進(jìn)消費(fèi)者需求。為了使市場參與者對未來趨勢有更明晰的希冀，當(dāng)局應(yīng)留意政策的穩(wěn)定性和信息的精確表露，市場開發(fā)商和消費(fèi)者應(yīng)了解政策意圖，必須可以對市場趨向做出一般性決議。當(dāng)局政接應(yīng)重視延續(xù)性和長久性，特別關(guān)鍵的是市場參與者必須明白定義當(dāng)局宏觀管理的目的和界線。這樣房地產(chǎn)供求的動搖很小，一般市場的周期性動搖絕對穩(wěn)定，可以增進(jìn)全部經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定開展。4.3.2關(guān)于不一樣地域必需保持不一樣看待并堅(jiān)持壓力的調(diào)控政策中國不一樣地域的經(jīng)濟(jì)開展程度差別很大，這類經(jīng)濟(jì)差別對房地產(chǎn)發(fā)賣尤其主要。而我們常常關(guān)注的國度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)只能反應(yīng)單個(gè)大城市的房地產(chǎn)消費(fèi)，而且經(jīng)常給我們一種幻象，即國度數(shù)據(jù)反應(yīng)出整體過熱。從區(qū)域差別剖析中，不好看出，除一般地域（如上海）的房地產(chǎn)泡沫外，大多數(shù)地域仍處于正常開展階段。這時(shí)候，單一的調(diào)控政策影響了一些地域剛剛出現(xiàn)t的房地產(chǎn)市場，影響了房地產(chǎn)業(yè)的久遠(yuǎn)發(fā)展。4.3.3切實(shí)處理低月入者的住房問題首先，我們必需確保供給中低價(jià)位的衡宇。關(guān)于通俗住房的供給，地方當(dāng)局必需確保土地的供給，并且在招標(biāo)，拍賣和出售時(shí)可以適當(dāng)限制轉(zhuǎn)讓的底價(jià)；對于作為市政支持項(xiàng)目涉及的拆遷和安置對象而提供給特殊團(tuán)體的普通住房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件以及土地出讓通過合同協(xié)議分組在一起進(jìn)行招標(biāo)適當(dāng)減少土地使用面積，限制房屋價(jià)格并控制房屋類型。其次，必須指導(dǎo)和加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，以使中低收入人群能夠負(fù)擔(dān)得起住房。4.3.4努力拓展公司融資渠道，當(dāng)前公司資本鏈的緊張狀況是普遍現(xiàn)象在現(xiàn)今的房地產(chǎn)公司的融資渠道中，除銀行貸款和房地產(chǎn)信托以外，上市融資，債券融資和應(yīng)用外資的門坎也很高。只有少量公司可以享用它。大多數(shù)公司只承受銀行存款，而且供給房地產(chǎn)信任。建議思索擴(kuò)展房地產(chǎn)直接存款渠道，并盡力改良房地產(chǎn)貸款系統(tǒng)。首先，創(chuàng)建具有多種市場功用的房地產(chǎn)貸款金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)。第二，創(chuàng)建市場系統(tǒng)，進(jìn)步房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流動性。有需要增進(jìn)創(chuàng)建專門的金融機(jī)構(gòu)，例如房地產(chǎn)投資基金，典質(zhì)資產(chǎn)管理公司，儲蓄銀行及儲蓄和存款協(xié)會。必需創(chuàng)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)分派的市場系統(tǒng)，并經(jīng)過資產(chǎn)證券化，索引和融資等金融方法對房地產(chǎn)金融資產(chǎn)實(shí)行分派和商品化。5結(jié)論總而言之，本文計(jì)劃分析了正常住房市場的近況，正常住房消費(fèi)者的決議計(jì)劃要素，并為制訂者供給了一系列政策建議。探究?？诘淖》渴袌?，以實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。同時(shí)，查詢拜訪家庭消費(fèi)者的決議計(jì)劃和影響要素大部分有助于房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)這些決議要素來適配市場需求，并協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行項(xiàng)目定位和營銷提供想法。另外，本研討還將協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商更好地理解和把持消費(fèi)者的偏好和影響其購房決議計(jì)劃的要素，從而開發(fā)出最合適其需求的營銷產(chǎn)品和戰(zhàn)略，向普通居民提出合理和合理的建議也很重要。參考文獻(xiàn)：[1]巫文勇.加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控盡快使我國房地產(chǎn)走出誤區(qū)[D].中國房地產(chǎn)金融,2O17.[2]蘇慶偉.X公司Y項(xiàng)目的營銷策略分析[D].廈門大學(xué),2O17.[3]楊建龍.2017年房地產(chǎn)將呈結(jié)構(gòu)性異動[D].國務(wù)院發(fā)展研究中心,2017.[4]郭曉武.當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的形成背景、特征及其發(fā)展趨勢分析[D].中國房地產(chǎn)金融,2017.[5]尹亮亮于妍.層次分析法在買房決策中的應(yīng)用[D].科學(xué)大眾,2017.[6]劉清志王斐.中國房地產(chǎn)市場泡沫研究[D].現(xiàn)代商業(yè),2018.[7]李汪.長沙市房地產(chǎn)特征價(jià)格研究[D].湖南大學(xué),2018.[8]董亮.中國貨幣政策資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的理論與實(shí)證研究[D].上海交通大學(xué),2018.[9]涂啟明.加強(qiáng)金融危機(jī)新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管的思考[D].河南正信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司,2018.[10]孫雅.陜西省房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀與完善途徑研究[D].西北大學(xué),2018.[11]石雨董章鋒.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)征管措施建議[D].注冊稅務(wù)師,2019.[12]馬疆平.基于消費(fèi)者視角昌吉市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究[D].新疆農(nóng)業(yè)大學(xué),2019.[13]董暉.普通住宅消費(fèi)者購房決策因素的研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué),2019.[14]李嘉鉻.保障性住房與住宅建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題與建議[D].廣東建材,2019.[15]蔣緒軍.商品房客戶購房需求預(yù)測應(yīng)用研究[D].廣西大學(xué),2019.

致謝：本課題在選題及研究過程中得到導(dǎo)師王磊的悉心教導(dǎo)，并且多次詢問研究進(jìn)程，為我們指點(diǎn)迷津、熱忱鼓勵。導(dǎo)師淵博的專業(yè)知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實(shí)無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠(yuǎn)。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！感謝各位同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助，感謝所有關(guān)心和支持我的人，感謝所有教會我成長的人，在這里請接受我誠摯的謝意！

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