新老物業(yè)管理公司的移交工作措施計劃方案

新老物業(yè)管理公司的移交工作措施計劃方案良心創(chuàng)作，質(zhì)量保證，排版規(guī)范，直接復(fù)制粘貼1.1物業(yè)服務(wù)早期介入方案1.1.1物業(yè)管理階段劃分總體物業(yè)管理方案可分為前期介入、驗收接管、長效管理三個階段，以下圖示簡要說明三個階段的進展情況：1.1.2物業(yè)服務(wù)早期介入服務(wù)物業(yè)服務(wù)早期介入工作的好壞將直接影響日后物業(yè)管理工作的開展，作為專業(yè)管理公司，我們將著重向業(yè)主提出工程方面的合理化意見及技術(shù)，為今后開展物業(yè)管理工作及控制管理成本奠定基礎(chǔ)，同時根據(jù)物業(yè)管理實際狀況逐步推進公眾制度及內(nèi)部管理制度的建立和完善，以便正式接管后即能高水準地開展物業(yè)管理工作。1.1.3物業(yè)服務(wù)早期介入人員配置設(shè)想為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，公司將選擇并組織好一批人員參與前期介入。前期介入的人員組成可采取兩種方式，相互結(jié)合，但應(yīng)以長期介入人員為核心：長期介入人員(2~3人)：項目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師組成。長期介入人員參與項目的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗。人員選配上通常由經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員為主、并配以結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。短期介入人員(3~4人)：由部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。短期介入人員的作用是參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。短期介入人員通常由物業(yè)管理公司經(jīng)理牽頭，組織骨干隊伍參與，主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商進行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。1.2物業(yè)服務(wù)交接(包括承接查驗)方案1.2.1物業(yè)移交接計劃我公司在接管物業(yè)管理時，從發(fā)展商手中接受的在工程建設(shè)施工過程中形成的工程檔案，主要指竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，在物業(yè)交接時須完整交接。具體內(nèi)容請見下表。1.2.2物業(yè)移交接承接查驗服務(wù)1、驗收交接和設(shè)備調(diào)試此階段工作將以順利接管為主宗旨，必須有計劃、有步驟地進行，否則必須導致日后長效管理工作的被動和無序。驗收接管工作內(nèi)容包括但不限于以下各項：(1)與建設(shè)單位及工程承建商協(xié)商接受日期；(2)員工招聘及培訓，建立管理機構(gòu)；(3)重要崗位員工政審；(4)于接受之日派駐管理、保安及保潔人員至現(xiàn)場開始物業(yè)基礎(chǔ)管理運作，例如二十四小時保安控制、公共區(qū)域開荒及保潔等；(5)制定及實施物業(yè)驗收及移交計劃，包括土建及設(shè)備的檢查接管，驗收圖紙，監(jiān)管物業(yè)所有鑰匙，收集承包方/供應(yīng)商的設(shè)備資料等。(6)準備辦理入住手續(xù)，登記資料、派發(fā)用戶手冊；(7)跟進裝修工程，審核圖紙、辦理審批；(8)與工程承包商跟進物業(yè)遺漏項目；(9)遷入控制成品保護措施等。2、竣工接管驗收查驗物業(yè)開發(fā)竣工以后，發(fā)展商竣工驗收后將建筑物委托給物業(yè)管理公司管理，管理公司與發(fā)展商辦理接管驗收。就本項目實際情況來看，我們建議二者同時進行，這不但減少的重復(fù)工作，還可以使管理公司掌握更多的第一手資料，便于日后管理工作的開展。主要工作內(nèi)容有：(1)施工質(zhì)量與使用功能驗收；(2)資料與設(shè)備驗收移交；(3)同步進行質(zhì)量整改與物業(yè)接管準備。1.3物業(yè)服務(wù)早期清潔開荒方案清潔開荒是指項目完工入住前，進行樓內(nèi)外全面清潔工作。清潔開荒(物業(yè)的第一次清潔)是清潔工程之首，對今后項目的清潔具有重要的意義，第一次清潔不好或清潔不當而造成建筑物表面腐濁，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，將導致對本項目設(shè)施形成長期的不良影響。1、開荒所用工具大型吸塵吸水機、多功能擦地機、玻璃套裝工具、加長桿、梯子、水桶、撣子、云石鏟刀、刮子、涂水器等。2、所用藥劑全能清洗劑、玻璃清洗劑、瓷磚清洗劑、陶瓷清洗劑、去膠劑、除漬劑、酸性清潔劑、潔廁劑、不銹鋼清洗劑、不銹鋼光亮劑、家私蠟等。3、開荒程序開荒是清潔工程之首，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項最艱苦、最復(fù)雜、最費神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開荒保潔有著相當重要的要求。程序如下：(1)首先清理現(xiàn)場留下的裝修垃圾；(2)由上到下全面吸塵；(3)擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機皮擦拭干凈。(4)衛(wèi)生間：堅持由上而下的原則，首先認清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。(5)廚房：程序同上。注意：因廚房里的不銹鋼管件比較多，應(yīng)是清潔重點。(6)臥室及大廳：墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風口等。(7)門及框：分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序也是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。(8)地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了，地面也要分材質(zhì)，是木地板的、還是瓷磚的、或是石材的，當分清后就選擇專用清潔劑稀釋后，開始清洗。地面上的膠漬可用刀片清除，頑固的可用去膠劑處理；最后一道工序做完后，應(yīng)由領(lǐng)班全面檢查一遍后，確認無遺留后撤離現(xiàn)場。(9)地角線：用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點等。4、開荒標準(1)玻璃的標準：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。(2)衛(wèi)生間的標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。(3)廚房標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。(4)臥室及大廳標準：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關(guān)盒潔凈無膠漬，排風口、空調(diào)出風口無灰塵、無膠點；(5)門及框標準：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。(6)地面的標準：木地板無膠漬、潔凈；瓷磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有光澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。1.4物業(yè)服務(wù)早期內(nèi)部裝修管理方案內(nèi)部裝修是本項目管理的一個非常重要的內(nèi)容，我們進入項目后，首先碰到的管理內(nèi)容之一就是內(nèi)部裝修管理。內(nèi)部裝修由管理處為主要管理部門并協(xié)同其他部門具體實施。主要管理工作有：(1)裝修管理文件的制定，力爭在業(yè)戶入駐前定稿。主要有：《裝修指南》、《裝修管理協(xié)議》、《安全協(xié)議》等。(2)接受裝修申請，介紹裝修應(yīng)注意事項，管理處將派專人上門服務(wù)。(3)審核裝修圖紙，如審核認