現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)基本手冊模板

開發(fā)資料新民居：強(qiáng)化則政導(dǎo)向。市、縣在安排專題資金進(jìn)行獎補(bǔ)同時，整合農(nóng)村飲水、農(nóng)村道路、村莊綠化、農(nóng)村沼氣等項目資金，集中投放，切實處理好新民居基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)問題廣大農(nóng)民不僅在生活中存在用水困難、垃圾無法傾倒、鄰里因采光和走水鬧糾紛等問題，尤其關(guān)鍵是上文提到對自建房屋前途惶恐。從這個意義上說，廣大農(nóng)民期望有一個或多個可供選擇、可長久使用、舒適、宜居、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)新民居樣式，期望有一個統(tǒng)一供水、上下水、垃圾處理系統(tǒng)，和道路硬化整齊、能夠休閑娛樂場所。編輯本段新民居建設(shè)要遵照標(biāo)準(zhǔn)和方法路徑在新民居建設(shè)中，必需從基礎(chǔ)測繪和現(xiàn)實狀況調(diào)查實際著手，根據(jù)“全方面協(xié)調(diào)可連續(xù)發(fā)展”要求，做好超前計劃并強(qiáng)化計劃約束，搞好新民居設(shè)計，加強(qiáng)示范引導(dǎo)，加大政府扶持力度四個方面工作。一是要依據(jù)各個村自然條件、經(jīng)濟(jì)情況等實際，全方面整合村莊用地、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施布局，劃定道路“紅線”、綠地“綠線”、河道“藍(lán)線”歷史文化保護(hù)“紫線”，確定保護(hù)和控制范圍，提出保護(hù)方法，建設(shè)沿街“綠化帶”，深入完善給水、排水系統(tǒng)等，形成具體計劃，并經(jīng)過村民委員會決議等形式給予固定，確保強(qiáng)有力計劃約束從而避免亂拆亂建，粗放式大拆大建，降低無須要浪費(fèi)。二是要搞好新民居計劃設(shè)計。要堅持以人為本理念和尊重科學(xué)態(tài)度，借鑒《燕趙新民居》設(shè)計方案，對新民居建設(shè)科學(xué)計劃、合理布局。首先，要搞好功效設(shè)計，講究實用價值，既要考慮農(nóng)民生活質(zhì)量改善，又要考慮農(nóng)村生產(chǎn)需要。其次，要搞好美學(xué)設(shè)計，講究景觀效果，突出地方特色和文化特色，使新民居不僅成為美觀實用居住場所，而且成為承載人文精神和民俗文化關(guān)鍵載體。同時，還要加強(qiáng)節(jié)能防震新民居計劃設(shè)計，在新民居建設(shè)中要不停加大對新材料、新技術(shù)、新能源、新結(jié)構(gòu)使用力度，確保農(nóng)民住房安全、環(huán)境保護(hù)、節(jié)省。三是要加強(qiáng)對新民居建設(shè)示范引導(dǎo)。要經(jīng)過經(jīng)典示范、政策扶持、宅基地管理等方法，激勵引導(dǎo)農(nóng)民根據(jù)新民居要求新建或翻建住房。要優(yōu)先建設(shè)一批表現(xiàn)燕趙新民居特色樣板房、樣板村，經(jīng)過經(jīng)典示范作用，使農(nóng)民群眾親身感受到新民居優(yōu)越性，激發(fā)她們建設(shè)新民居主動性和自覺性，切實把政府關(guān)心和農(nóng)民自覺自愿結(jié)合起來。利用新民居建設(shè)推廣增加農(nóng)戶財富積累，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，改變農(nóng)民生活方法，改善村鎮(zhèn)面貌，深入調(diào)動群眾建設(shè)新農(nóng)村、爭當(dāng)新農(nóng)民、發(fā)展新民居意識，逐步實現(xiàn)農(nóng)民富起來、農(nóng)村靚起來、農(nóng)家樂起來。四是要在政府推進(jìn)上加大力度。要在尊重農(nóng)民意愿基礎(chǔ)上，以人為本，重視政府推進(jìn)作用。表現(xiàn)在一下三個方面：一是要在資金扶持上加大力度。因為新民居采取新材料、新技術(shù)、新能源，每戶主體造價比自建房要增加幾萬元成本，同時受物價上漲影響，建筑材料和工時費(fèi)大幅提升這兩方面原因疊加推高了樣板房建設(shè)成本，造成示范村示范戶經(jīng)濟(jì)壓力較大。政府部門要立即研究支持新民居建設(shè)資金扶持方法，配合新民居建設(shè)，真正表現(xiàn)傾斜和支持，以保護(hù)示范村示范戶新民居建設(shè)熱情。二是要在用地支持上加大力度。首先，各級樣板村按要求建設(shè)新民居，大大節(jié)省了土地；其次，非示范村在建民居，還沒有納入新民居建設(shè)視野，不一樣程度地浪費(fèi)土地。各級國土部門要充足利用土地這個“閘門”，嚴(yán)把土地使用審批關(guān)，把廣大農(nóng)民建房需求引導(dǎo)到新民居建設(shè)上來。三是要在技術(shù)服務(wù)上加大力度。因為新民居建設(shè)對傳統(tǒng)民居而言是一場革命，農(nóng)民群眾迫切需要技術(shù)指導(dǎo)。相關(guān)部門要加強(qiáng)對村莊計劃和新民居建設(shè)技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，對示范村計劃設(shè)計、住宅建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展、新材料新技術(shù)應(yīng)用等提出具體要求。要切實做好示范村村莊計劃編制和修改完善工作。村莊計劃要根據(jù)地貌類型和自然條件靈活布局，形成較為自然村莊形態(tài)，避免“千村一面”。在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)工作中，要重視實效，不搞形式主義；要量力而行，不盲目攀比；要民主商議，不強(qiáng)迫命令；要突出特色，不強(qiáng)求一律；要引導(dǎo)扶持，不包辦替換。從各地實際出發(fā)制訂村莊建設(shè)和人居環(huán)境治理指導(dǎo)性目錄，加強(qiáng)農(nóng)村住宅科學(xué)合理計劃設(shè)計，有利于加緊農(nóng)村全而建設(shè)小康社會步伐，推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)?？偠灾?，有廣大農(nóng)民群眾熱情參與，有政府部門強(qiáng)力推進(jìn)，在科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)下，以新民居建設(shè)為載體社會主義新農(nóng)村建設(shè)必將推進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展房地產(chǎn)項目開發(fā)全手冊(doc,45頁)上傳者按：

目

錄

一、征地

1、地理位置

2、地質(zhì)地貌情況

3、土地面積及紅線

4、四鄰情況

5、交通情況

6、土地權(quán)屬情況

7、土地性質(zhì)

8、地表建筑、構(gòu)筑情況

9、城市配套

10、周圍環(huán)境

11、時事政策

12、土地價格

13、征地手續(xù)

14、土地SWOT分析

15、可行性論證

16、開發(fā)能力評判

17、實施征地

二、項現(xiàn)在期

1、立項管理

2、文物審批及處理

3、地質(zhì)勘察

4、全程營銷（前期策劃

5、方案審批

6、施工圖設(shè)計

7、人防審批

8、抗震審批

9、消防審批

10、綠化審批

11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等

12、建筑商和監(jiān)理方選擇

13、材料商選擇

14、其它合作商選擇

15、節(jié)能評定

16、融資及房貸等級資信

三、計劃管理

1、征地前計劃管理

2、建審計劃管理

3、施工計劃管理…房地產(chǎn)項目開發(fā)完全手冊-45DOC\o"【8月下半月VIP會員更新資料】共337份大小3.2G"【8月下半月VIP會員無償更新下載】337份3.2G目

錄

一、征地

1、地理位置………

2、地質(zhì)地貌情況………

3、土地面積及紅線………

4、四鄰情況………

5、交通情況………

6、土地權(quán)屬情況………

7、土地性質(zhì)………

8、地表建筑、構(gòu)筑情況………

9、城市配套………

10、周圍環(huán)境………

11、時事政策………

12、土地價格………

13、征地手續(xù)………

14、土地SWOT分析………

15、可行性論證………

16、開發(fā)能力評判………

17、實施征地………

二、項現(xiàn)在期

1、立項管理………

2、文物審批及處理………

3、地質(zhì)勘察………

4、全程營銷（前期策劃）………

5、方案審批………

6、施工圖設(shè)計………

7、人防審批………

8、抗震審批………

9、消防審批………

10、綠化審批………

11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）……

12、建筑商和監(jiān)理方選擇………

13、材料商選擇………

14、其它合作商選擇………

15、節(jié)能評定………

16、融資及房貸等級資信………

三、計劃管理

1、征地前計劃管理………

2、建審計劃管理………

3、施工計劃管理………

4、期間變更計劃管理………

5、測繪管理………

四、報建管理

1、報建申請………

2、施工圖審核………

3、工程類別………

4、招投標(biāo)管理………

5、抗震（前期已辦）………

6、質(zhì)量監(jiān)督委托………

7、監(jiān)理立案………

8、安全監(jiān)督審批………

9、墻改審批………

10、建設(shè)工程社會保險審批………

11、職員意外傷害保險………

12、水泥用散審批………

13、砂石審批………

14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批………

15、施工許可審批………

五、預(yù)售及申報房貸

1、預(yù)售審批………

2、銀行申報房貸審批………

3、公基金貸款申報審批………

4、信用擔(dān)保合作………

六、施工管理

1、土建工程………

2、水電暖通安裝工程………

3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)………

4、單位房屋預(yù)售面積提供………

5、施工協(xié)議管理………

6、材料協(xié)議管理………

7、監(jiān)理企業(yè)管理………

8、圖紙管理………

9、階段驗收管理………

七、完工管理

1、建筑工程完工計劃驗收………

2、建筑工程完工消防驗收………

3、建筑工程完工人防驗收………

4、建筑工程完工綠化驗收………

5、建筑工程完工質(zhì)量驗收………

6、驗收資料管理………

7、完工房產(chǎn)測繪………

八、財務(wù)管理

1、征地………

2、項現(xiàn)在期………

3、計劃管理………

4、報建管理………

5、預(yù)售及申報房貸………

6、施工管理………

7、完工驗收管理………

8、財務(wù)管理………

⑴籌資管理………

⑵成本和費(fèi)用管理………

⑶銷售收入管理………

⑷分配管理………

九、全程營銷（后期營銷推進(jìn)管理）

1、銷售周期劃分及控制………

2、各銷售階段營銷策劃推廣實施方案實施…

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及公布實施……

4、銷售培訓(xùn)管理………

5、用戶積累和管理………

6、銷售組織和日常管理………

7、項目二次策劃營銷………

十、銷售協(xié)議管理

1、指定律師及專員確定協(xié)議及認(rèn)購書基礎(chǔ)內(nèi)容………

2、列舉協(xié)議及認(rèn)購書可選擇性擴(kuò)容空間………………

3、協(xié)議及認(rèn)購書簽署………

4、銷售協(xié)議和財務(wù)銜接………

5、銷售協(xié)議和階段性促銷銜接………

6、銷售協(xié)議履約監(jiān)控………

7、銷售協(xié)議存檔立案管理………

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、按相關(guān)法規(guī)要求結(jié)合協(xié)議約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記立案（辦理大證）…

2、分戶房產(chǎn)證辦理………

3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記立案………

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理企業(yè)選擇………

2、物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)營管理兼容性………………

3、物業(yè)管理企業(yè)介入項目時機(jī)………

4、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)………

5、對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)……

6、對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)…………………

7、\o"點擊搜索全部相關(guān)［項目開發(fā)］文章"項目開發(fā)期間合理提議………

8、物業(yè)管理服務(wù)可參考全部法律法規(guī)……………

9、制訂本物業(yè)管理規(guī)章制度和行為準(zhǔn)責(zé)………

10、提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料………

11、物業(yè)交接工作………

12、物業(yè)維修工作………

十三、物資和材料采購

1、主材采購………

2、輔材和安裝工程………

十四、相關(guān)法律事務(wù)

1、建立完善協(xié)議管理體系……………

2、建立律師項目跟蹤制…………………

3、對即時性公告、通知、催辦單管理………………

4、零法律糾紛計劃………

一、征地

1、地理位置：

⑴明確路段建筑小區(qū)立案編號，以確定項目具體地點。

⑵轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。

⑶確定著名參考物。

⑷確定周圍較近學(xué)校、醫(yī)院、幼稚園、菜市場、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。

2、地質(zhì)地貌情況：

⑴預(yù)防地責(zé)問題，提升施工開挖等成本。

⑵預(yù)防地下管網(wǎng)對施工影響。

⑶地下人防等設(shè)施。

⑷文物問題。

⑸地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。

3、土地面積及紅線：

⑴相關(guān)計劃規(guī)范。

⑵地塊計劃關(guān)鍵點。

4、四鄰情況：

⑴四鄰描述。

⑵四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用情況。

⑶四鄰建筑物、構(gòu)筑物退讓和采光條件。

⑷四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和環(huán)境可利用性。

5、交通情況：

⑴直接交通干線情況（公交線路、士站等）。

⑵城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機(jī)場等）。

⑶1公里范圍內(nèi)主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。

⑷近期城市計劃待實施計劃道路。

⑸區(qū)內(nèi)道路計劃分析。

⑹區(qū)內(nèi)和區(qū)外交通連接分析。

⑺確定出行和“回家”交通便利程度。

6、土地權(quán)屬情況：

⑴土地權(quán)屬明晰程度。

⑵是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。

⑶是否存在質(zhì)押或抵押情況。

7、土地性質(zhì)：

⑴城市土地連片計劃情況。

⑵當(dāng)?shù)貕K用地性質(zhì)彈性。

⑶連片計劃改造政策分析。

⑷原土地方獲取土地方法和征地形式分析。

8、地表建筑、構(gòu)筑情況：

⑴可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃）

⑵拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、城市村莊等）

⑶安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、城市村莊等）

⑷建筑原材料再生利用情況。

⑸達(dá)成三~七通一平條件和成本分析。

9、城市配套：

⑴城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等）

⑵商業(yè)情況。（購物、租賃情況）

⑶文化教育。

⑷醫(yī)療衛(wèi)生。

⑸自然綠化景觀及休閑場地。

⑹金融服務(wù)。

⑺娛樂、餐飲、住宿、辦公。

⑻行政機(jī)關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等）

⑼生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）

⑽歷史文化、人文區(qū)位原因。

10、周圍環(huán)境：

⑴人口密度和劃類。

⑵區(qū)域城市定位。

⑶空氣指數(shù)和城市排污能力。

⑷綠化情況。

⑸人流分析。（流動、流駐、留住）

11、時事政策：

⑴金融政策。

⑵城市GDP指數(shù)變動。

⑶\o"點擊搜索全部相關(guān)［房地產(chǎn)］文章"房地產(chǎn)開發(fā)政策。

12、土地價格：

⑴城市類別基準(zhǔn)價格。

⑵可參考性周圍地價。

⑶回遷賠償分析。

⑷相關(guān)土地稅收。

13、征地手續(xù)：

⑴已成型獲取方法。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)）

⑵未成型可選擇方法分析。

⑶相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。

⑷相關(guān)辦理程序。

⑸征地周期性。

14、土地SWOT分析：

⑴項目地塊優(yōu)勢。

⑵項目地塊劣勢。

⑶項目地塊機(jī)會點。

⑷項目地塊威脅及困難點。

15、可行性論證：

⑴虛擬投資分析。

⑵虛擬收益分析。

⑶相關(guān)營銷策劃機(jī)構(gòu)介入。

16、開發(fā)能力評定：

⑴技術(shù)實力評定。

⑵資金實力評定。（財務(wù)分析）

⑶經(jīng)營能力評定。（行政資源可利用性）

⑷管理能力評定。

⑸資源能力評定。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）

⑹開發(fā)能力結(jié)論。

17、實施征地

二、項現(xiàn)在期

1、立項管理：

⑴立項手續(xù)辦理。（直接辦理、立項變更）

⑵投資規(guī)模確實定。（對后期各類報批影響和費(fèi)用核實標(biāo)準(zhǔn)）

⑶政策可利用管理。（舊城改造、關(guān)鍵工程、城市村莊改造等）

①

政策搜集；

②

手續(xù)辦理（如申請舊城改造和關(guān)鍵工程）；

此項應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已經(jīng)有政策表現(xiàn)。

⑷《開工匯報》辦理。（關(guān)鍵工程、含有招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）

2、文物審批及處理：

⑴征地前對其文物遺址等原因進(jìn)行調(diào)研。

⑵根本辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任）

⑶該手續(xù)直接影響到項目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。

3、地質(zhì)勘察：

⑴對地質(zhì)要有較深入研究，預(yù)防動工后阻礙和增加成本。

⑵對地埋管網(wǎng)要有深入了解，降低施工和改造障礙。

⑶對原人防設(shè)施處理。（依據(jù)《人防法》及相關(guān)設(shè)計規(guī)范）

4、全程管理（前期策劃）：

⑴項目定位。

①項目市場定位；

A、類比競爭樓盤調(diào)研（含意向樓盤）

B、一手市場調(diào)研

C、項目要素調(diào)研（如配置等）

D、綜合評判

②區(qū)域定位；

③

主力用戶群定位；

④

功效定位；

⑤建筑風(fēng)格定位；

⑥商業(yè)部分定位；

A、專題定位

B、經(jīng)營管理定位

C、業(yè)種

D、業(yè)態(tài)

⑵項目價值分析。

①

項目經(jīng)濟(jì)價值；

②

項目品牌價值；

③

項目社會價值；

④

項目價值實現(xiàn)各要素及其價值實現(xiàn)中比重；

⑤

項目可提升價值分析；

A、建筑風(fēng)格和立面設(shè)計、材質(zhì)

B、獨(dú)特戶型和結(jié)構(gòu)

C、環(huán)境

D、配套

E、物業(yè)管理

F、形象包裝和組合營銷策劃

G、品牌

⑥價值實現(xiàn)大環(huán)境原因；

A、經(jīng)濟(jì)金融原因

B、政策原因

C、城市計劃前景原因

D、人文理念發(fā)展原因

⑶項目定價模擬。

①

項目目標(biāo)收益和最大收益，項目綜合成本預(yù)估；

②

均價確實定（類比價值，有效需求成本加價）；

③

項目中具體單位定價模擬（分層、分套）；

A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）

B、確定系數(shù)

C、確定幅度

④價格策略匯報；

⑷項目投資可行性分析。

①

可變成本變動時對利潤影響；

②

銷售價格變動時對利潤影響；

⑸投資風(fēng)險分析。

①項目風(fēng)險性評價；

A、價值提升及其實現(xiàn)風(fēng)險性

B、計劃、設(shè)計是否是以提升項目同周圍項目標(biāo)類比價值

C、項目全程營銷策劃成功性

②資金運(yùn)作風(fēng)險性；

A、降低資金占用百分比，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本

B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡可能少資金占用開啟項目

C、銷售推進(jìn)把握，最短時間回籠資金

③經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險；

A、對近幾年國際中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析

B、國家地方相關(guān)\o"點擊搜索全部相關(guān)［房地產(chǎn)］文章"房地產(chǎn)政策出臺和相關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)

C、金融時政前瞻性和可借鑒性分析

⑹開發(fā)節(jié)奏提議；

①影響開發(fā)節(jié)奏基礎(chǔ)原因；

A、政策法規(guī)

B、金融政策

C、地塊情況原因

D、發(fā)展商整體開發(fā)水平

E、資金投放量和回收要求

F、營銷原因和價格策略

G、市場供求原因

H、入市時間

②\o"點擊搜索全部相關(guān)［項目開發(fā)］文章"項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果估計；

A、\o"點擊搜索全部相關(guān)［項目開發(fā)］文章"項目開發(fā)整體推進(jìn)計劃

B、項目銷售整體推進(jìn)計劃

C、估計結(jié)論

D、項目結(jié)束后總結(jié)

⑺項目計劃設(shè)計。

以項目標(biāo)市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場（包含組裝市場潛在需求）為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體計劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)用戶選定主力戶型和補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目標(biāo)環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充足提醒。

①總平面計劃；

A、可實施性（計劃法規(guī)）

B、周圍條件許可性

C、可增容性（未來填充余地）

②建筑空間布局；

A、建筑立面和色彩計劃，三維實景效果

B、功效分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、關(guān)鍵筒、消防通道、停車場、會所等）

③道路系統(tǒng)布局；

A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）

B、區(qū)外連接（出入口）

C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展情況及兼容擴(kuò)容性

D、停車場引道和行車線路（停車場和主體建筑之間通行及安防）

④綠化系統(tǒng)布局；

A、園藝綠化，景觀設(shè)計

B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動系統(tǒng)（泳池）

C、投資預(yù)算和管理成本分析

⑤公建和配套系統(tǒng)；

A、同市政大配套兼容和降低實施成本（就近、使用安全性）

B、公建設(shè)計及提醒

C、前期營銷、施工使用和后期物管使用兼容性

D、按物業(yè)條例要求所必備物管公建和使用場地用房

E、提醒牌、警示牌、名牌、公告牌、形象牌等

F、垃圾箱和清污設(shè)施

G、郵件箱和供奶箱等

⑥項目施工程序；

A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付

B、確保施工和銷售看房同時及安全性

C、施工安全防護(hù)和形象包裝

D、施工程序確保先期物業(yè)交付后抗干擾和獨(dú)立性

⑦建筑風(fēng)格定位；

A、項目總體建筑風(fēng)格構(gòu)思

B、建筑色彩計劃

C、建筑外立面裝飾及材料

D、依據(jù)戶型及布局對外立面提醒

E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提醒

⑧主力戶型選擇；

A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置百分比

C、主力戶型設(shè)計提醒

D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提醒

E、寫字樓平面設(shè)計提醒

F、得房率分析

⑨空間布局裝飾概念設(shè)計；

A、室內(nèi)空間布局提醒（裝飾方案）

B、公共空間專題選擇（裝飾效果）

C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提醒

D、環(huán)境計劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

E、地塊已經(jīng)有自然環(huán)境利用

F、項目人文環(huán)境營造

⑩營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板房）；

A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功效展示

B、依據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資

C、集中對個性功效優(yōu)勢表現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計和結(jié)構(gòu)中不足

D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購和房間保潔員說明和服務(wù)，提升理性認(rèn)知程度

E、各房間及功效間概念設(shè)計

F、提供多個情調(diào)風(fēng)格裝修提醒，滿足不一樣需求口味

G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)

⑾隸屬設(shè)計；

A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）

B、背景音樂指導(dǎo)（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）

C、營造和引導(dǎo)未來生活方法（VIP會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等）

⑿項目質(zhì)量工期策劃營銷；

A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提升項目標(biāo)信譽(yù)度、美譽(yù)度

B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提升企業(yè)著名度和成熟度

C、立即對已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告

D、任何原因引發(fā)施工間斷，在工期無法填補(bǔ)情況下，立即書面通知準(zhǔn)業(yè)主

⒀形象策劃；

A、項目名稱（總名稱和細(xì)分名稱）

B、標(biāo)志

C、標(biāo)準(zhǔn)色

D、標(biāo)準(zhǔn)字

E、工地環(huán)境視覺包裝

F、售樓中心包裝設(shè)計

G、展板、沙盤等道具設(shè)計

H、售樓中心家俱

I、促銷禮品

J、導(dǎo)視牌

K、銷售人員包裝

L、印有標(biāo)識辦公用具（口杯、筆、稿紙、信封等）

⑻營銷推廣策劃。

營銷推廣策劃是\o"點擊搜索全部相關(guān)［房地產(chǎn)］文章"房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃超前決議，是專業(yè)化運(yùn)作步驟。

①

區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基礎(chǔ)要素、定位、供求情況、競爭原因等）；

②

項目賣點薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析和對策；

③

目標(biāo)用戶群定位分析；

④

價格定位及策略；

A、結(jié)合項目本質(zhì)和市場定位確定價格定位

B、價格策略（價格總趨勢）

C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）

⑤入市時機(jī)計劃；

A、依據(jù)報批報建推進(jìn)

B、結(jié)合項目施工進(jìn)度

C、結(jié)合\o"點擊搜索全部相關(guān)［房地產(chǎn)］文章"房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律

D、結(jié)合關(guān)鍵節(jié)假日及地方性城市活動

⑥廣告策略；

A、廣告總體策略和階段性劃分

B、廣告形式配比（直接、間接等）

C、廣告專題

D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

E、廣告效果監(jiān)控、評定、修正（指標(biāo)→銷售額、利潤、市場和擁有率、品牌形象等）

F、入市前印刷品和廣告品設(shè)計制作

如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認(rèn)購書、協(xié)議書、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。

H、廣告支出監(jiān)控

I、媒體組合

J、公關(guān)活動和相關(guān)儀式策劃

K、軟性宣傳

⑦人員配置和管理；

A、參與銷售過程所需哪些人員

B、銷售和綜合培訓(xùn)

C、管理和傭金制度

D、制訂銷售手冊

如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住步驟、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

E、協(xié)議文本

如：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）、協(xié)議文本、抵押協(xié)議、公積金借款協(xié)議、商業(yè)借款協(xié)議、保險協(xié)議、公證書等。

⑧用戶管理系統(tǒng)；

A、電話接聽記錄表

B、新老用戶檔案表

C、銷售日、周、月報表

D、已成交用戶檔案表（臺帳）

E、應(yīng)收帳款控制表

F、保留樓盤控制表

⑨銷售組織和日常管理；

A、組織和激勵

B、工作步驟

5、方案審批：

⑴項目總計劃方案審批。

⑵建筑單位方案審批。

⑶方案招投標(biāo)。

6、施工圖設(shè)計

7、人防審批：

⑴立項、總平方案后進(jìn)行人防實施方案申報。

⑵得到同意批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計（同施工圖同時）。

⑶修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。

⑷人防實施階段。

⑸驗收。

8、抗震審批

9、消防審批

10、綠化審批

11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）：

⑴市政施工管理。

⑵市政道路開口管理。

12、建筑商和監(jiān)理企業(yè)選擇

13、材料商選擇

14、其它合作單位選擇

⑴物業(yè)管理。

⑵經(jīng)營管理企業(yè)（商業(yè)、寫字樓）。

⑶裝修商。

⑷綠化園藝。

15、節(jié)能評定

16、融資及房貸資信等級評定

三、計劃管理

1、征地前計劃管理：

⑴項目選址→《選址意見書》。

⑵建設(shè)項目用地計劃審批→《用地定線坐標(biāo)圖》、《計劃設(shè)計條件通知書》。

①

申領(lǐng)建設(shè)項目計劃設(shè)計條件；

②

關(guān)鍵工程批復(fù)等文件在提交范圍；

⑶項目計劃總平面設(shè)計方案審批→《用地計劃總平面部署圖》。

⑷核發(fā)《建設(shè)用地計劃許可證》。

①

未取得此證，用地同意文件無效；

②

本證使用期6個月；

③

改變原用地計劃按改變申請程序進(jìn)行辦理；

2、建審計劃管理：

⑴建筑工程定位審批→《建筑工程定位批件》使用期6個月

→《計劃設(shè)計關(guān)鍵點》。

⑵建筑工程設(shè)計方案審批。

報項目方案設(shè)計兩套（總平圖及對應(yīng)航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。

⑶建筑工程施工圖設(shè)計審批。

⑷核發(fā)《建設(shè)工程計劃同意書》。

3、施工計劃管理（施工驗收管理）：

⑴基槽或樁孔驗線計劃管理。

⑵基礎(chǔ)驗線計劃管理。

4、施工期間變更計劃管理

5、測繪管理

四、報建管理（建委）

1、報建申請（甲方）

2、施工圖審批（甲方）

3、工程劃類別（甲方）

4、招投標(biāo)管理（甲、乙方）

5、抗震審批（甲方）

6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）

7、監(jiān)理立案審批（監(jiān)理方）

8、安全監(jiān)督審批（乙方）

9、墻改審批（甲方）

10、建筑工程社會保險審批（甲方）

11、職員意外傷害保險（乙方）

12、水泥用散審批（依據(jù)承包及主材供給形式而定審批方，標(biāo)準(zhǔn)上為乙方）

13、砂石審批（乙方）

14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批

15、施工許可審批（甲方）

領(lǐng)取《施工許可證》

五、預(yù)售及申報房貸

1、預(yù)售申請：

⑴按《預(yù)售管理措施》投資達(dá)成25%以上。

⑵含有《土地證》、《用地計劃許可證》、《建筑工程計劃同意書》、《施工許可證》。

⑶有明確價格立案。

⑷商品房物業(yè)管理方案立案（物業(yè)大修基金）。

⑸房管測繪部門對預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。

2、銀行申報貸款審批：

⑴市場處辦理預(yù)售卡及立案。

⑵銀行申報（注意計劃同意房屋屬性）。

3、公積金貸款申報審批

4、信用擔(dān)保合作

六、施工管理

1、土建工程：

⑴組織落實現(xiàn)場折遷準(zhǔn)備工作。

⑵組織落實現(xiàn)場三通一平工作。

⑶實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。

⑷核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。

⑸核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型計劃。

⑹確定施工現(xiàn)場總平面部署圖。

⑺了解當(dāng)?shù)亟ú墓┙o、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。

⑻確定主體工程平立剖面細(xì)部計劃方案。

⑼選定參建單位、設(shè)計計劃單位、施工圖設(shè)計單位。

⑽選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。

⑾選定勘察設(shè)計單位，尋求合作伙伴。

⑿對參建單位進(jìn)行業(yè)績考察。

⒀建立健全各級崗位責(zé)任制，實施目標(biāo)管理。

⒁編制項目管理措施。

⒂建立項目總體方案審查審批認(rèn)可制度。

⒃工程部依據(jù)批復(fù)總體進(jìn)度計劃編制細(xì)部程序。

①

工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計劃；

②

單項工程施工進(jìn)度計劃；

③

分部工程施工進(jìn)度計劃；

④

月進(jìn)度計劃；

⒄施工管理。

①

建立工期管理檢驗體系；

②

建立施工過程統(tǒng)計，分包工期計劃落實匯報制度；

③

施工過程控制，工期估計，改善方法；

④

嚴(yán)格《施工組織設(shè)計》，施工方案審批制度；

⑤

嚴(yán)格按《施工組織設(shè)計》及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工；

⑥

建立健全施工技術(shù)交底制度，實施程序化管理；

⑦

特殊施工過程控制；

A、對那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能經(jīng)過其后檢驗或試驗完全判定或施工后無法檢測，只能經(jīng)過破壞性檢驗才能判定其質(zhì)量施工過程，必需采取特殊檢驗方法。比如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)焊接工程等。

B、需采取特殊檢驗工程，參建單位要對特殊過程施工能力實施預(yù)先判定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢驗步驟等五個方面進(jìn)行預(yù)先判定，由責(zé)任工長填寫“特殊過程能力預(yù)先判定匯報”，經(jīng)項目技術(shù)責(zé)任人同意后實施，工程部技術(shù)人員應(yīng)立即檢驗和監(jiān)督。

⑧技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計變更審簽；

工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真查對經(jīng)監(jiān)理企業(yè)批復(fù)后技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計變更單，并和設(shè)計單位進(jìn)行溝通確定后，組織施工。

2、水電暖通安裝工程：

⑴新項目定位后要及早和相關(guān)市政部門溝通。

①

電業(yè)局；

②

自來水企業(yè)；

③

熱力企業(yè)；

④

有線電視臺；

⑤

電信局；

⑥

煤氣企業(yè)；

新項目應(yīng)申報所需容量、進(jìn)線方法、方位等以立即合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求情況下，盡可能縮短線路，避免相互影響反復(fù)開挖布線，便于施工及維修，極大程度降低工程施工費(fèi)用。

⑵吸收其它小區(qū)在開發(fā)時反復(fù)設(shè)計，和施工工序不合理造成反復(fù)開挖反復(fù)施工，造成浪費(fèi)。

①

高壓配電室雙電源進(jìn)線設(shè)計，必需經(jīng)電業(yè)局生計科認(rèn)可后才能送電。

所以，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計。

②

自來水收費(fèi)依據(jù)用途不一樣，其收費(fèi)價格也不一樣，我們能夠把雙水源進(jìn)小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。

③

熱力管道接口和熱交換站路徑越短越好，能夠降低熱損耗，同時盡可能避開其它管道。

④

小區(qū)內(nèi)排水管道坡度和管徑在符合設(shè)計要求情況下，應(yīng)盡可能加大一點，留點富余量。

⑤

小區(qū)化糞池最好采取生物化糞池（比如：通元花園、613所、雅賽城），能夠降低沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。

⑥

安裝大型設(shè)備所預(yù)留吊裝孔，應(yīng)方便施工，預(yù)防設(shè)備吊裝時產(chǎn)生碰傷，比如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。

⑦

電氣設(shè)備和強(qiáng)弱電橋架，管道井施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。

⑧

上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。分戶計量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時，最好安裝磁卡表，方便于物業(yè)企業(yè)后期管理。

⑶提議本小區(qū)實施直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這么既不用安排電工配電室值班，又不再負(fù)擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。

⑷假如商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計時，應(yīng)考慮消防噴淋安裝要求，要留設(shè)上水管線部署空間，應(yīng)事先申報消防設(shè)施布線施工做法，避免反復(fù)施工。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道安裝高度。

⑸中央空調(diào)送風(fēng)管道入戶安裝要適宜，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實，努力爭取設(shè)計合理。

⑹采取分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時接口一定要連接牢靠。管道井內(nèi)安裝計量表時應(yīng)確保各部件便于檢修維護(hù)。

⑺地下車庫、水泵房、配電房等其地面應(yīng)預(yù)防積水，預(yù)防被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。

⑻供電線路應(yīng)采取三相五線制，努力爭取安全可靠。

⑼小區(qū)內(nèi)安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入口處，小區(qū)主入口和商場處設(shè)置。

七、完工驗收管理

1、建筑工程完工計劃驗收：

⑴完工測繪。

⑵《建設(shè)工程完工計劃驗收合格通知書》。

⑶施工圖加蓋“計劃驗收合格章”。

⑷換發(fā)《建設(shè)工程計劃許可證》。

⑸辦理資料歸檔。

2、消防驗收：

⑴消防產(chǎn)品資料。

⑵電氣消防安全測試匯報（委托電氣供給商辦理）。

⑶核發(fā)驗收意見書。

3、人防工程驗收：

退還相關(guān)確保金。

4、綠化驗收

5、質(zhì)量驗收（綜合）：

⑴綜合驗收資料立案。

⑵《完工立案證書》→辦理房屋權(quán)屬登記。

6、完工驗收資料管理：

⑴向計劃、建委提供立案資料。

⑵企業(yè)內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。

⑶向物業(yè)企業(yè)或業(yè)主委員會移交全套完工驗收資料（含圖紙）。

7、完工房產(chǎn)測繪：

⑴單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。

⑵分產(chǎn)控制圖測繪。

八、財務(wù)管理

1、征地：

正確核實征用土地新發(fā)生各項費(fèi)用，包含土地征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)和原有建筑物拆遷賠償費(fèi)等項支出。

2、項現(xiàn)在期：

依據(jù)項目初步可行性研究匯報及項目初步計劃，開展經(jīng)濟(jì)效益分析和估計，確定投資酬勞率及目標(biāo)利潤率。

3、計劃管理：

在開發(fā)項目標(biāo)計劃設(shè)計階段，應(yīng)該編制和審核設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，方便控制開發(fā)建設(shè)總投資。

4、報建管理：

對項目匯報建審批新發(fā)生稅金和費(fèi)用應(yīng)分項設(shè)帳，按建設(shè)項目標(biāo)受益對象正確分?jǐn)偂?/p>

5、預(yù)售及申報房貸：

⑴依據(jù)和用戶簽署購房意向書，收取購房定金，為用戶開據(jù)收款收據(jù)，并以用戶為核實對象，統(tǒng)一歸集入“其它應(yīng)付款”帳戶，待正式協(xié)議簽署后，用戶支付首付款或分期付款，財務(wù)人員為用戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核實。

⑵用戶依據(jù)協(xié)議，支付首付款后，財務(wù)人員為用戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)立即據(jù)實入帳，正確核實個貸本息，并定時和經(jīng)銷部銷售協(xié)議管理人員查對，立即清理欠款。

6、施工管理：

依據(jù)設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，編制各項費(fèi)用支出計劃或預(yù)算，方便控制各項成本費(fèi)用，在開發(fā)項目建設(shè)過程中，對于發(fā)生各項費(fèi)用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格審核；依據(jù)審核后支出憑證，根據(jù)要求程序和方法進(jìn)行歸集和分配。

7、完工驗收管理：

項目完工驗收后，財務(wù)部應(yīng)會同工程部對施工單位決算匯報進(jìn)行審核，依據(jù)三方認(rèn)可決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，和已付工程款，代付材料款差額列入“應(yīng)付帳款×××施工單位”進(jìn)行債務(wù)核實。

8、財務(wù)管理：

⑴籌資管理。

依據(jù)企業(yè)投資要求，在充足挖掘企業(yè)內(nèi)部資金潛力基礎(chǔ)上，做好資金需求量估計，適度籌集資金，在籌資過程中應(yīng)合理選擇資金起源，對比各籌資方法資金成本，努力爭取使企業(yè)總資金成本達(dá)成最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金百分比，降低財務(wù)風(fēng)險。

⑵成本和費(fèi)用管理。

成本費(fèi)用核實包含費(fèi)用開支核實和開發(fā)產(chǎn)品成本形成核實兩部分內(nèi)容。費(fèi)用開支核實是對發(fā)生多種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成核實就是計算各開發(fā)產(chǎn)品實際成本。依據(jù)成本費(fèi)用性質(zhì)可分為直接費(fèi)、間接費(fèi)和期間費(fèi)三部分。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開發(fā)不一樣階段分為土地征用及拆遷賠償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場或基層生產(chǎn)單位，同時為眾多工程服務(wù)現(xiàn)場管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時設(shè)施攤銷費(fèi)、低值易耗品推銷費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間費(fèi)用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量增減而增減，通常保持較穩(wěn)定發(fā)生行政總部管理費(fèi)用，理財活動產(chǎn)生財務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷售發(fā)生銷售費(fèi)用。

①

土地征用及拆遷賠償費(fèi)；

依據(jù)征用土地過程中發(fā)生土地購置費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)和原有建筑物品拆遷賠償費(fèi)等項支出，據(jù)實登記入帳，若是一宗土地上同時開發(fā)兩個項目標(biāo)，應(yīng)按各受益對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積百分比在其受益對象上給予分配，計算公式以下：

分配率=土地征用及拆遷賠償費(fèi)÷各受益對象占用建設(shè)場地面積之和（或建筑面積之和）

某受益對象應(yīng)負(fù)擔(dān)土地征用及拆遷賠償費(fèi)=該對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積×分配率

②

前期工程費(fèi)；

前期工程費(fèi)指發(fā)生通常勘察費(fèi)、測繪費(fèi)、設(shè)計費(fèi)及可行性研究費(fèi)用，前期工程費(fèi)通常能分清其承受對象，可直接計入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生前期工程費(fèi)應(yīng)由兩個以上項目分擔(dān)，則應(yīng)根據(jù)一定分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對象上給予分配。

③

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三通一平、七通一平建設(shè)支出，和環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，假如新花費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有多個項目共同負(fù)擔(dān)，則應(yīng)按各項目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積百分比將其給予分配。

④

建筑安裝工程費(fèi)；

建筑安裝工程費(fèi)是指為開發(fā)項目而支付給外包施工單位建筑安裝工程費(fèi)，內(nèi)容包含材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其它直接費(fèi)用及間接費(fèi)用，若關(guān)鍵材料由開發(fā)企業(yè)供給，在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時應(yīng)從已完工程決算造價中扣除已代付材料款。此項費(fèi)用應(yīng)按單項工程施工預(yù)算進(jìn)行控制開支，分項核實。

⑤

公共設(shè)施配套費(fèi)；

對于能有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生支出，應(yīng)分配計入它為之服務(wù)商品房或建設(shè)場地開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種：

A、假如配套設(shè)施和商品房建設(shè)同時，所發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)能分清由哪一個項目負(fù)擔(dān)，則新發(fā)生公共配套設(shè)施可直接計入該項目標(biāo)成本之中。

B、假如配套設(shè)施和商品房建設(shè)不一樣時或即使同時但應(yīng)由兩個以上開支項目負(fù)擔(dān)，則發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項目上歸集成本，然后再按各受益項目標(biāo)建筑面積或預(yù)算造價，預(yù)算成本百分比給予分配。

⑶銷售收入管理。

⑷分配管理。

九、全程營銷（銷售實施階段）

1、銷售周期劃分及控制：

⑴銷售周期。

①

內(nèi)部認(rèn)購期；

②

開盤試銷期；

③

銷售擴(kuò)張期；

④

強(qiáng)勢銷售期；

⑤

掃尾清盤期；

⑵各階段銷售實施細(xì)則及廣告宣傳方案。

⑶各階段銷控和推廣方案。

⑷人員配置和資料配給。

2、各銷售階段營銷策劃推廣實施方案實施

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及公布實施

4、銷售培訓(xùn)管理

5、用戶積累和管理

6、銷售組織和日常管理

7、項目二次策劃營銷

8、房屋交付管理：

⑴物業(yè)和經(jīng)營管理企業(yè)適時介入。

⑵交房策劃方案。

①

交房日期；

②

交房活動策劃；

③

交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)；

④

交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；

十、銷售協(xié)議管理及按揭轉(zhuǎn)抵押辦理

1、由律師及專員確定協(xié)議及認(rèn)購書范本：

⑴協(xié)議書、認(rèn)購書內(nèi)容組成完善，包含配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。

⑵隨協(xié)議提供用戶服務(wù)手冊（含購房、辦證、稅費(fèi)、物業(yè)交接等說明）。

⑶工程部提供完善配置清單和戶型圖。

⑷注意土地證內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個）

⑸認(rèn)購書要有明確時限和責(zé)任限制。

⑹認(rèn)購收據(jù)和發(fā)票管理。

2、列舉協(xié)議書和認(rèn)購書可選擇性擴(kuò)容空間：

針對購房者有可能提出要求有許可簽署范圍，由我方總監(jiān)控制。

3、協(xié)議書和認(rèn)購書簽署：

⑴由誰來進(jìn)行協(xié)議書及認(rèn)購書簽署。

⑵簽署和付款約定和推行程序。

⑶簽署和簽署后內(nèi)部管理程序。

4、銷售協(xié)議和財務(wù)銜接：

⑴形成銷售協(xié)議和認(rèn)購書臺帳（本人及家人聯(lián)絡(luò)方法、地址、貸款資料提供和審核情況等）。

⑵形成用戶付款交費(fèi)臺帳（房款、手續(xù)費(fèi)、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。

⑶形成貸款戶臺帳。

①

開戶基礎(chǔ)情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號）；

②

還貸基礎(chǔ)情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）；

③

不良貸款統(tǒng)計（以往、新貸）；

⑷階段性促銷活動臺帳。

①

促銷活動讓利問題；

②

促銷活動優(yōu)惠方法等；

5、銷售協(xié)議和階段性促銷銜接：

⑴制訂階段性促銷要結(jié)合基礎(chǔ)協(xié)議內(nèi)容制訂（不能超越基礎(chǔ)協(xié)議）。

⑵階段性促銷是否要在協(xié)議書或認(rèn)購書中表現(xiàn)，還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。

⑶補(bǔ)充協(xié)議簽署。

①

內(nèi)容確實定；

②

補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也納入購房協(xié)議監(jiān)控體系；

⑷補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購書對購房者違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基礎(chǔ)協(xié)議約定。

6、銷售協(xié)議推行監(jiān)控：

⑴結(jié)合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn)行監(jiān)控立即處理。

⑵經(jīng)過銷售協(xié)議監(jiān)控，對工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，立即對銷售協(xié)議推行進(jìn)行督促，制訂督促單（對工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收和立案。

⑶建立業(yè)主推行監(jiān)控實施程序后，形成文案資料，立即送達(dá)（送達(dá)、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時有證據(jù)可查。

⑷對營銷企業(yè)日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。

7、銷售協(xié)議存檔立案管理：

⑴簽署協(xié)議或認(rèn)購書怎樣存檔，專員保管及按程序查詢。

⑵存檔前完善各類行政審批（立案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，預(yù)防退房帶來不便。

⑶對協(xié)議復(fù)印出處嚴(yán)格登記。

⑷對業(yè)主因購房需由企業(yè)出據(jù)相關(guān)證實形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、嚴(yán)格按法律法規(guī)要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記立案：

⑴協(xié)議交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。

①

施工周期；

②

完工驗收期；

③

測繪期；

④

權(quán)屬登記周期（完工后90日內(nèi)）；

⑵合理安排測繪審核。

①

認(rèn)購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審；

②

完工期提前安排測繪，必需時可由業(yè)主參與；

③

測繪有明確結(jié)果后，以書面通知業(yè)主，并將辦證相關(guān)說明書面通知業(yè)主；

2、分戶證辦理：

⑴分戶土地證辦理。

⑵分戶房產(chǎn)證辦理。

3、配合物業(yè)企業(yè)進(jìn)行小區(qū)戶籍立案：

⑴何轄區(qū)派出所提供相關(guān)立案資料。

⑵同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會保障等）。

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理企業(yè)選擇：

⑴物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

⑵物業(yè)管理人力資源。

⑶物業(yè)服務(wù)取費(fèi)。

⑷物業(yè)服務(wù)等級。

⑸物業(yè)服務(wù)品牌。

⑹物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。

⑺物業(yè)企業(yè)綜合素質(zhì)。

⑻物業(yè)企業(yè)可連續(xù)發(fā)展評定。

2、物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)營管理兼容性：

⑴商業(yè)部分租賃管理。

⑵商業(yè)經(jīng)營性管理。

⑶寫字樓租賃管理。

3、物業(yè)管理企業(yè)介入項目標(biāo)時機(jī)：

⑴物業(yè)企業(yè)結(jié)合項目情況和開發(fā)商理念，首先要拿出物業(yè)管理全方位策劃和管理匯報，包含服務(wù)項目和經(jīng)濟(jì)分析。（可采取公開招標(biāo)）。

⑵開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃和管理匯報，提供和之相匹配物業(yè)硬件。

⑶確定物業(yè)在項目哪個階段可介入。

①

項目統(tǒng)籌階段介入；

②

項目建設(shè)期間保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場及綠化等）；

③

物業(yè)管理協(xié)議（前期委托階段）內(nèi)容制訂和何時簽署；

4、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

⑴工程、設(shè)計、管理提前介入。

⑵保潔服務(wù)。

⑶綠化養(yǎng)護(hù)。

⑷安全和交通管理。

⑸三車及場地管理。

⑹公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。

⑺物業(yè)事務(wù)性管理。

⑻檔案及數(shù)據(jù)管