房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

工程知識(shí)

一、工程進(jìn)度：

(1)鉆探：初勘(擴(kuò)初設(shè)計(jì))——?詳勘

(2)基礎(chǔ)工程：「樁基：(類型)人工挖孔樁、沉管灌注樁、預(yù)制靜壓樁、錘擊

樁、錨桿樁、圍護(hù)樁

X-

(3)土方開挖

(4)澆注底板「模板制安

y鋼筋制安

I澆搗碎

(5)鋼筋砂工程

(6)砌體工程

A、外墻

內(nèi)墻：空心磚、實(shí)心磚、輕質(zhì)內(nèi)隔墻

B、墻體粉刷

(7)樓地面工程

(8)安裝門窗

(9)外立面裝修

(10)屋面及地下室防水工程

(11)設(shè)備安裝調(diào)試

(12)竣工驗(yàn)收投入使用

特種驗(yàn)收：電梯——?jiǎng)趧?dòng)局

鍋爐房----安全站

水----自來(lái)水公司

電——供電局

電信----電信、郵電

消控中心——消防總隊(duì)

二、樓盤施工進(jìn)度表:

樓宇開工出地面結(jié)構(gòu)封頂竣工交房總計(jì)

多層6F02個(gè)月2個(gè)月4個(gè)月8個(gè)月

小高層18F/1B04個(gè)月5個(gè)月8個(gè)月17個(gè)月

高層30F/2B（帶裝修）06個(gè)月8個(gè)月10個(gè)月24個(gè)月

三、建筑分類：

1、一幢建筑的組成：由基礎(chǔ)、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗等

幾大部分構(gòu)成。

2、建筑的結(jié)構(gòu)：

□依建筑物本身使用性質(zhì)和規(guī)模的不同，可分為單層、多層、大跨、高

層建筑。

□單層及多層建筑的主要結(jié)構(gòu)型式分為墻承重結(jié)構(gòu)、框架承重結(jié)構(gòu)。墻

承重結(jié)構(gòu)是指由墻體來(lái)作為建筑物承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)型式?？蚣芙Y(jié)構(gòu)則主要是由

梁、柱、板作為承重構(gòu)件結(jié)構(gòu)型式。

□依結(jié)構(gòu)構(gòu)件所使用材料的不同，目前有混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、

鋼結(jié)構(gòu)之分。

□混合結(jié)構(gòu)又稱磚混結(jié)構(gòu)，它是多層建筑的主要結(jié)構(gòu)型式。

□鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是發(fā)展較廣的一種結(jié)構(gòu)型式，也是我國(guó)目前高層建筑

所采用的主要結(jié)構(gòu)型式。

四、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)分析內(nèi)容：

第一部分：概述

1、背景分析

2、區(qū)位與環(huán)境分析

3、工程概況

4、總平面圖

5、各層平面圖

第二部分：規(guī)劃

1、組織結(jié)構(gòu)分析

2、交通組織分析

3、綠化系統(tǒng)分析

4、防災(zāi)規(guī)劃分析

5、智能化物業(yè)管理分析

6、公建和市政公用設(shè)施分析

7、給排水規(guī)劃

8、電力規(guī)劃

9、電信規(guī)劃

10、投資估算

11、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

第三部分：景觀分析

1、空間解析

2、立面分析

第四部分：建筑

面積概念：

一、總體平面圖

征地面積:征地范圍內(nèi)的面積，包括社區(qū)外道路用地面積。

例：凱旋花園征地面積15933M2（23.9畝）

用地面積:（也稱使用面積）開發(fā)商實(shí)際可使用面積。

例：凱旋花園用地面積14200M2（21.30畝）

基底面積:（也稱占地面積）建筑物所占地皮面積。

例：凱旋花園基底面積4980M2

建筑密度:基底面積/用地面積，該指用來(lái)標(biāo)控制或說(shuō)明小區(qū)建筑物的

密度，即空地與建筑物之間的比例。

例：凱旋花園建筑密度為35.07%

總建筑面積:小區(qū)內(nèi)所有建筑物各層面積相加之和。

以凱旋花園公寓為例，即公寓、大堂、會(huì)所、幼兒園、商

住樓面積之和70700M2

容積率:總建筑面積/用地面積，該指標(biāo)用來(lái)控制或說(shuō)明開發(fā)的建筑總

量及高度與用地面積的比例關(guān)系。

例：凱旋花園容積率為4.98

綠化面積:小區(qū)內(nèi)所有綠化面積之和。

例：凱旋花園綠化面積4692M2

綠化率:綠化面積/用地面積，該指標(biāo)用來(lái)控制或說(shuō)明小區(qū)綠化面積的

大小。

例：凱旋花園綠化率33%

二、平面圖

共墻本墻

使用面積（法定名稱為套內(nèi)建筑面積）:套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

建筑面積：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積之和。

面積計(jì)算及分?jǐn)偅海ㄉ唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則）

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的

套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之

和。

一、套內(nèi)建筑面積、共用建筑面積計(jì)算及分?jǐn)偅?/p>

單元式房屋建筑面積：私有（套內(nèi)）建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿茫ü灿校┙?/p>

筑面積。

1.套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成:

A、套（單元）內(nèi)的使用面積為套臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)

生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

B、套內(nèi)墻體面積；

C、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

2.套內(nèi)建筑面積計(jì)算：

套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

備注：

套內(nèi)墻體面積:

2000年8月前：?jiǎn)卧椒课莞魈祝▎卧┲g的分隔墻為共墻；套（單元）

與共用建筑空間之間的分隔墻為共墻；外墻（包括山墻）為本墻。共墻墻體水

平投影面積的二分之一分別計(jì)入相應(yīng)的套內(nèi)墻體面積和共用建筑空間的面積；本墻

墻體水平投影面積全部計(jì)入相應(yīng)的套內(nèi)墻體面積。

200（）年8月后：套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面

積，其中各套之間的分隔墻和公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻,

均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入

套內(nèi)墻體面積。

陽(yáng)臺(tái)建筑面積:

2000年8月前：非封閉陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2000年8月后：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投

影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按

水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

3.共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算：

共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

共有建筑面積:

2000年8月前：樓房?jī)?nèi)的電梯間、樓梯間、屋面梯間、公共通道、走廊、

門廳、大廳、大堂、管理井、垃圾道，建在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的電房、泵房、水

箱間、配電間和專用設(shè)備房（層）等配套設(shè)施。

2000年8月后：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公

共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房

的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

二、有關(guān)面積：

房屋建筑面積:房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括

陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含

2.2米）的永久性建筑。

房屋產(chǎn)權(quán)面積:產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)由

直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

建筑識(shí)圖

一、圖紙

1.圖紙?jiān)O(shè)計(jì)大型建筑一般分三個(gè)階段

第一階段:

初步設(shè)計(jì)總平面圖、鳥瞰圖、單位工程圖（平面圖、立面圖、部面

圖），重要建筑要畫透視圖供建設(shè)單位選擇。

第二階段:

擴(kuò)初設(shè)計(jì)|：總平面圖、單位工程的平、立、剖面圖（同時(shí)要標(biāo)出主要

尺寸和設(shè)計(jì)說(shuō)明）

第三階段:|施工圖設(shè)計(jì)

2.中型建筑分兩個(gè)階段，即第二、三階段。

3.小型建筑為一個(gè)階段，即第三階段。

二、設(shè)計(jì)

建筑設(shè)計(jì):范圍平面、立平、設(shè)計(jì)說(shuō)明

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):基礎(chǔ)墻、梁、層面等結(jié)構(gòu)情況（按建筑尺寸來(lái)設(shè)計(jì)）

水電設(shè)備設(shè)計(jì):

nn：給水（消防用水設(shè)置）、排水

[V]：照明電（民用電）、獨(dú)立電（設(shè)備用電）

三、施工圖

圖紙型號(hào)I：。號(hào)、1號(hào)（90X60公分）、2-5號(hào)

圖紙尺寸注法建筑總長(zhǎng)、軸線尺寸和軸線編號(hào)（按坐標(biāo)軸方向編號(hào)）、

門窗洞墻尺寸

結(jié)構(gòu)類型|：磚墻承重及鋼筋于樓板結(jié)構(gòu)，稱磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)

圖紙方向:一般方向下部朝南，上部朝北，特殊要在圖面上注明方向。

圖紙類型|：建筑圖（建施）、結(jié)構(gòu)圖（結(jié)施）、給排水圖（水施）、供電

圖（電施）、設(shè)備圖（設(shè)施）

四、平面圖常識(shí):

名稱圖例說(shuō)明

比例小于：2000時(shí)，可以不畫出入口

新設(shè)計(jì)的建筑物

_11_需要時(shí)可以在右上角以點(diǎn)數(shù)表示層數(shù)

原有的建筑物有設(shè)計(jì)中擬利用者，均應(yīng)編號(hào)說(shuō)明

—

計(jì)劃擴(kuò)建的預(yù)留地或建筑

用細(xì)虛線表示

物

拆除的建筑物---------

------X-

上圖表示磚石、混凝土及金屬材料圍

圍墻

墻下圖表示鍍鋅

坐標(biāo)

原有的道路—

計(jì)劃的道路—

室內(nèi)地坪標(biāo)高

室外整平標(biāo)高

方格網(wǎng)交叉點(diǎn)標(biāo)高

底層樓梯

中間層樓梯

頂層樓梯

廁所間

淋浴小間

孔洞

坑槽

煙道

通風(fēng)道

空門洞

單扇門

預(yù)售知識(shí)

一、商品房預(yù)售管理

1.商品房預(yù)售是指：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給

承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為（只適于城市商品房預(yù)售）。

2.申請(qǐng)商品房預(yù)售的條件：

a）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

b）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

c）投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資25%以上，并確立施工進(jìn)度和竣工交

付日期；

d）向縣以上人民政府房管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

（多層樁基結(jié)束，高層土0.0）商品房預(yù)售人應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售

合同報(bào)縣以上人民政府房管部門和土地管理部門登記備案。（合同簽訂

后30天內(nèi)）

3.商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度：

辦理許可證須提交資料：

a）申請(qǐng)項(xiàng)目批文；

b）土地使用權(quán)證；

c）土地使用合同；

d）征地批文；

e）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

￡）建設(shè)規(guī)劃紅線圖；

g）建筑總平圖；

h）征地紅線圖；

i）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

j）工程資金投入證明；

k）建筑施工合同；

1）施工計(jì)劃書；

m）施工計(jì)劃書（表格式反映）；

n）拆遷安置證明；

o）商品房預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)；

4.商品房預(yù)售合同登記：

a）商品房預(yù)售須簽訂《商品房預(yù)售合同》，并在簽約30日，60日（境外）

內(nèi)將《商品房預(yù)售合同》一式三份到市房管交易所辦理預(yù)售合同備案

登記手續(xù)。

b）須提交資料

c）商品房預(yù)售合同一式三份；

d）預(yù)購(gòu)方（乙方）身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

e）預(yù)售款進(jìn)入監(jiān)管銀行處憑證（進(jìn)帳單）。

5.商品房預(yù)售合同變更或換房

1）商品房預(yù)售合同更名：

a）已登記合同一式二份，新簽定的合同一式三份；

b）更名報(bào)告（雙方親自到場(chǎng)并簽章）；

c）戶口簿或當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶓艏C照或公證書；

d）更名雙方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

注：直系親屬不收費(fèi)

2）商品房預(yù)售合同標(biāo)的物更換（換房）

a）已登記合同一式二份，新簽定的合同一式三份；

b）換房報(bào)告（預(yù)購(gòu)方親自到場(chǎng)并簽章）；

c）預(yù)購(gòu)方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

注：不收費(fèi)

3）樓花轉(zhuǎn)讓

a）樓花轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；

b）轉(zhuǎn)讓雙方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

c）轉(zhuǎn)讓報(bào)告；

d）已登記的合同一式二份。

注：按應(yīng)付購(gòu)房款的0.2%收費(fèi)。

4）商品房預(yù)售合同注銷登記備案

條件須是：所批準(zhǔn)預(yù)售的商品房竣工交付使用前。

須提交資料：

a）乙雙方所持的商品房預(yù)售合同；

b）申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同登記備案報(bào)告；

c）填寫商品房預(yù)售合同注銷申請(qǐng)審批表；

d）預(yù)購(gòu)方身份證。

注：按應(yīng)付購(gòu)房款的0.2%收費(fèi)。

6.申請(qǐng)商品房預(yù)先登記統(tǒng)一標(biāo)識(shí)標(biāo)核

根據(jù)［榕房綜字（1998）262號(hào)］文件規(guī)定，在1999年1月1日以前已經(jīng)預(yù)售

批準(zhǔn)而未預(yù)先登記的商品房項(xiàng)目，在申請(qǐng)預(yù)先登記時(shí)，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)出具經(jīng)交

易確認(rèn)的該項(xiàng)目售樓時(shí)使用的原標(biāo)識(shí)，原標(biāo)識(shí)與現(xiàn)要求使用的統(tǒng)一標(biāo)識(shí)沒有原

則予盾的，應(yīng)盡量采用原標(biāo)識(shí)。無(wú)法使用的應(yīng)按規(guī)定重新編排。新標(biāo)識(shí)經(jīng)產(chǎn)權(quán)

處確認(rèn)后，應(yīng)及時(shí)將新舊標(biāo)識(shí)對(duì)照材料書面通知交易所，并在檔案中記載新舊

標(biāo)識(shí)。

須提交資料：

a）預(yù)售許可證復(fù)印件；

b）預(yù)售申請(qǐng)時(shí)所申報(bào)的項(xiàng)目名稱、座落、樓號(hào)書面報(bào)告；

c）預(yù)售（含銷售）時(shí)單幢（座）樓宇建筑平面圖及單元、附屬間等編號(hào)；

d）預(yù)售（含銷售）時(shí)單幢（座）樓宇樓層、單元等編號(hào)立圖示意圖；

e）已預(yù)售（含銷售）抵押時(shí)各合同（以合同編號(hào)為準(zhǔn)）實(shí)際使用項(xiàng)目名

稱、座落、樓號(hào)、單元、附屬間標(biāo)的物編號(hào)花名冊(cè)。

二、相關(guān)內(nèi)容：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

其他合法方式包括以下行為：

1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股（投資）；

2）一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（合

資、合作形式）；

3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，其房地產(chǎn)權(quán)隨之轉(zhuǎn)移；

4）以房地產(chǎn)抵債的（委托拍賣、法院判決、債權(quán)債務(wù)）；

5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合規(guī)定的條件；

2）抵押或查封的或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3）依法收回土地使用權(quán)的；

4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

3.辦理轉(zhuǎn)讓的程序及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

領(lǐng)取表格T■收件初審一調(diào)查T■復(fù)核一審批T■收費(fèi)一別證（2個(gè)工作日）

契稅的交納

1.契稅的交納：97年前契稅6%

97年后契稅3%（分別以合同和發(fā)票為準(zhǔn)界）

99.8.1后按契稅1.5%

2.以下行為為減免或者免征契稅

1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承覓土地、房屋用于辦公、

教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免征；

2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的免征；

3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；

4）土地、房屋被縣以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬

其重新承受土地、房屋面積沒有超出被征（占）用原有土地、房屋面積的，應(yīng)

繳納契稅；

5）土地、房屋權(quán)屬繼承共同占有的土地、房屋權(quán)屬分析的免征契稅；

6）承受荒山、荒水、荒地、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)

的免征契稅；

7）我國(guó)予以外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)機(jī)構(gòu)及外交代表等可以免征；

8）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。

房地產(chǎn)抵押番直

1.房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押

權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

2.房地產(chǎn)抵押包括：購(gòu)房抵押、房屋抵押、在建工程抵押。

3.購(gòu)房貸款抵押：是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行其

支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行

為。

下列行為不得設(shè)定抵押：

1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（職工住宅〈房改房〉

不得抵押）

3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

5）出典的房屋不得抵押（典當(dāng)行）；

6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

7）已注銷或吊銷的房地產(chǎn)有得抵押；

8）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

4.如何辦理抵押登記

根據(jù)類型索取申請(qǐng)表一如實(shí)填寫申請(qǐng)表并蓋章簽字一提供有關(guān)材材料一房

地產(chǎn)抵押柜臺(tái)遞交申請(qǐng)一獲取收件立案單一當(dāng)日或次日憑立案單進(jìn)行實(shí)地查看

辦理情況（4個(gè)工作日）一辦理收費(fèi)手續(xù)一鄰取合同和發(fā)票一交付抵押權(quán)人收

存一通知抵押權(quán)人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)房屋租賃管理。

房屋租賃

1、房屋租賃：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋租給承租人使用，由

承租人向出租人支付租金的行為。

2、房屋租賃實(shí)行登記備案制度：簽訂、變更、終止租憑合同的，當(dāng)事人

應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案。

下列行為不得出租：

1）未依法取得房屋所有權(quán)證；

2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)

利的；

3）共有房屋未取得共有人同意的；

4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5）屬于違法建筑的；

6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

7）已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定；

9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

3.房屋租憑登記提交證件房屋所有權(quán)證復(fù)印件；

1）租賃雙方身份證復(fù)印件；

2）租憑雙方租憑合同復(fù)印件、租憑合同審批表；

3）私房住房出租，18歲以上非本市區(qū)戶口的承租方需提供婚育證明；

4）單位須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和稅費(fèi)證收（由出租方繳款）

1）住宅、非住宅均按租金總額的1%收取；

2）稅費(fèi)征收;

商品房產(chǎn)權(quán)須知

一、產(chǎn)權(quán)辦理程序：

1、客戶自行辦理產(chǎn)權(quán)證（代辦人須持業(yè)主的公證委托書辦理有關(guān)手續(xù)）

1）須由業(yè)主本人或購(gòu)房合同指定代理人持購(gòu)房合同正本、樓款收據(jù)及業(yè)

主或代理人身份證復(fù)印件到公司簽訂增/減面積補(bǔ)充合同及增/退差額款；

2）業(yè)主或代理人領(lǐng)取購(gòu)房證明書；

3）業(yè)主持收款收據(jù)及補(bǔ)充合同到財(cái)務(wù)部換正式購(gòu)房發(fā)票；

4）業(yè)主自行前往交易所辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；

5）業(yè)主或代理人須向交易所提交以下文件：

a）商品房預(yù)售合同正本及復(fù)印件1份；

b）購(gòu)房證明書正本及復(fù)印件1份；

c）正式發(fā)票正本及復(fù)印件1份（單位購(gòu)房持蓋購(gòu)房單位公章的發(fā)票復(fù)

印件2份）；

d）身份證復(fù)印件2份（如是單位購(gòu)房須帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2份及法人

代理身份證復(fù)印件2份，代理人須持公證委托書）；

e）印章；

f）有關(guān)產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)。

2、由我司代辦產(chǎn)權(quán)證:

1）業(yè)主或代理人須將上述材料及代辦費(fèi)交予我司，我司經(jīng)辦人全權(quán)辦理

有關(guān)手續(xù)；

2）產(chǎn)權(quán)領(lǐng)?。?/p>

a）須由業(yè)主或代理人持身份證領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證并簽收及蓋手印；

b）如是代理人須持業(yè)主公證委托書、身份證領(lǐng)取并簽收及蓋手印；

二、商品房在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)應(yīng)提交的證件：

人私人買房:

a）購(gòu)房證明書；

b）商品房預(yù)售合同；

c）發(fā)票；

d）身份證、產(chǎn)權(quán)人私章（產(chǎn)權(quán)人須到場(chǎng)，代理人須持公證委托書）；

e）外文證件須有中文翻譯公證。

2、單位買房：

a）購(gòu)房證明書；

b）商品房預(yù)售合同；

c）發(fā)票復(fù)印件（加蓋購(gòu)房單位公章）；

d）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋購(gòu)房單位公章）；

e）法人身份證復(fù)印件。

有關(guān)二手房轉(zhuǎn)讓程序

——二手房交易程序

交易受理：

1）隨帶《房屋所有權(quán)證》書。

2）賣方夫妻雙方隨帶結(jié)婚證原件（未婚的應(yīng)持有未婚證明，離異或喪偶的

還應(yīng)持至今未再婚證明）到現(xiàn)場(chǎng)簽字；買方本人或夫妻雙方到現(xiàn)場(chǎng)簽字。

3）買賣雙方隨帶身份證、私章。

交易審核：

由市或區(qū)交易所對(duì)本宗買賣進(jìn)行必要的交易審核，以確保交易的安全性，

保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。

交易評(píng)估：

由評(píng)估師到交易房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地評(píng)估。

繳稅：

以評(píng)估的價(jià)格為依據(jù)，根據(jù)國(guó)家和福州市政府有關(guān)規(guī)定納稅。

交易收件：

繳完稅后，買方會(huì)獲得交易所開據(jù)的“收件收據(jù)”，憑本件可在三個(gè)月內(nèi)領(lǐng)

取《房屋所有權(quán)證》書。

按揭貸款程序及所需費(fèi)用

二、辦理按揭貸款所需費(fèi)用：

律師監(jiān)證費(fèi)：貸款額*0.5%

保險(xiǎn)費(fèi)：合同價(jià)X0.08%*年限

交易所抵押監(jiān)證費(fèi)：

50萬(wàn)元以內(nèi)0.08%;

50-100萬(wàn)0.06%;

100萬(wàn)-300萬(wàn)0.04%;

300萬(wàn)以上0.02%。

備注：以各地情況為準(zhǔn)

按揭貸款中出現(xiàn)的問(wèn)題

一、申請(qǐng)按揭貸款資格審查：

1）年滿18歲——60歲的法定公民。

未滿18歲的不能申請(qǐng)按揭，包括合同中同時(shí)簽屬其父母姓名的，做為共

有權(quán)人的也不能申請(qǐng)。

2）申請(qǐng)按揭的年齡上限為60歲。

i.男性公民申請(qǐng)按揭，申請(qǐng)年限的年齡不得超過(guò)60歲；

ii.女性公民申請(qǐng)按揭，申請(qǐng)年限的年齡不得超過(guò)55歲；

例如：現(xiàn)年53歲，男性只能申請(qǐng)7年按揭，女性只能申請(qǐng)2年按揭。其

實(shí)際年齡決定申請(qǐng)年限。

二、按揭所需費(fèi)用及相關(guān)處理辦法：

1、交易所抵押監(jiān)證費(fèi)

2、保險(xiǎn)費(fèi)：購(gòu)房人要到銀行指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買保險(xiǎn)，以保證銀行及購(gòu)房

人的合法利益。如遇意外，按保險(xiǎn)合同規(guī)定的賠償范圍進(jìn)行賠償，銀行作為第

一受益人，在還清銀行余款情況下，剩余金額退還購(gòu)房人。保險(xiǎn)費(fèi)須一次性付

清，如提前還清按揭余款，購(gòu)房人不想再保險(xiǎn)，可向保險(xiǎn)公司退回剩余年限的

保險(xiǎn)費(fèi)。

3、律師監(jiān)證費(fèi)

律師是銀行指定委托的，所有在律師面前簽章、蓋手印過(guò)程具有同等法律

效力。

三、其他問(wèn)題及處理辦法：

1.關(guān)于開銀行存折及卡事宜：購(gòu)房人持身份證到指定銀行辦理一張卡和存

折，以便銀行以后從卡中直接劃收還款本息。

2.關(guān)于利率問(wèn)題，如遇國(guó)家利率調(diào)整，按銀行規(guī)定，以第二年的第一個(gè)月

執(zhí)行最新的利率為準(zhǔn)。

3.辦理交易所抵押監(jiān)證手續(xù)時(shí)，需要提供銀行進(jìn)帳單的復(fù)印件。

4.銀行審批下來(lái)后，購(gòu)房人就應(yīng)于每月20日前將每月應(yīng)付款轉(zhuǎn)入卡中，銀

行每月20日從卡中劃走該收款數(shù)，如購(gòu)房人未在卡中存入留有余額的月付款，

則銀行自動(dòng)打出已存款。（這是目前普遍存在，總是客戶常常忘記要付款時(shí)間）。

5.購(gòu)房人要提前還款，提前30天書面通知銀行。

6.交房后由我司代辦產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證交銀行抵押，購(gòu)房人只留產(chǎn)權(quán)證復(fù)印

件及完稅單。

7.辦理律師監(jiān)證時(shí)，夫妻雙方需到場(chǎng)，如無(wú)法到場(chǎng)，需提供公證委托書才

能生效。

8.未婚的購(gòu)房人需到戶口所在地居委會(huì)開具未婚證明；離婚時(shí)間超過(guò)半年

的，也要開具一張現(xiàn)有未婚證明。

9.辦理公積金貸款：要先到住房資金管理中心申請(qǐng)，同意后到原公積金指

定的開戶銀行辦理公積金貸款手續(xù)，最后再返回我司辦理按揭手續(xù)。

10.按揭還款期間，如要轉(zhuǎn)讓給第三人，必須要把所欠余款付清的情況下

可轉(zhuǎn)讓。

11.凡境外人士辦理按揭（港、澳、臺(tái)）均需加保并受權(quán)代理人。如按揭

期間發(fā)生的一切后果及其責(zé)任，均由代理人全全負(fù)責(zé)（以上為購(gòu)房本人不在國(guó)

內(nèi)，無(wú)法通知其本人的情況）。

物業(yè)管理

物業(yè)：指各類有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值的房屋及其附屬的市政、公用設(shè)施、

相鄰的場(chǎng)地。社區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括建筑、道路、管網(wǎng)、車場(chǎng)、車道、綠地等。

物業(yè)管理：指專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員，受物業(yè)所有者的委托，按照法

規(guī)以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，為使用人提供多方面的服務(wù)。

?開發(fā)銷售未過(guò)半時(shí)，由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)管理。

?在樓盤入住率超過(guò)50%時(shí)，由業(yè)主選舉業(yè)主委員會(huì)與專業(yè)管理公司簽

訂托管合同，由專業(yè)公司根據(jù)法規(guī)，對(duì)已竣工驗(yàn)收的各類房屋、綠化、市政道

路、配套設(shè)施的管理。

物業(yè)管理的作用：提高居住的生活效率、幫助房產(chǎn)保值增值。

缺乏專業(yè)管理的惡果：未能施行專業(yè)物業(yè)管理的社區(qū)易出現(xiàn)一年新、二年

舊、三年破、四年亂情形，就是因?yàn)槿狈τ行У慕?jīng)濟(jì)管理手段，缺乏物業(yè)管理

的理念，管理部門非專業(yè)部門。而在這些缺乏專業(yè)管理的社區(qū)內(nèi)，最受損失的

是物業(yè)價(jià)值受貶的業(yè)主。最明顯的例子是在管理不好的社區(qū)，業(yè)主拒交管理費(fèi)，

物業(yè)管理公司遂減少服務(wù)項(xiàng)目或降低服務(wù)質(zhì)量，最后的結(jié)果必是物業(yè)貶值。

小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的基本內(nèi)容與配備

客戶最敏感與最喜歡的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是：安全、方便（配套全）、舒適、周邊環(huán)境

優(yōu)美。在銷售中對(duì)項(xiàng)目的具體情況要全部掌握，多加宣傳項(xiàng)目在安全、方便、

舒適、環(huán)境優(yōu)美方面的優(yōu)勢(shì)。

1、了解小區(qū)設(shè)計(jì)開發(fā)目標(biāo)，包括水、電、氣等，凡項(xiàng)目所采用的建材與設(shè)

備都應(yīng)詳加了解，掌握其性能與優(yōu)點(diǎn)。如：

A）小區(qū)采用變頻供水，變頻供水的好處。變頻供水指不在屋面上安裝水

塔，建地下水池，氣壓調(diào)節(jié)，輸送到各戶。好處：可減少二次污染，滿足對(duì)水

壓的需求，保持屋頂美觀、節(jié)能、管理成本低。（水塔需清潔，水塔中的浮球易

壞導(dǎo)致漏水）

B）給排水管件的性能與品質(zhì)。管件安裝多為隱蔽工程，用材好壞，是使

用效果的關(guān)鍵?？梢韵蚩蛻艚榻B管件的品牌，及該品牌與其它品牌相比的優(yōu)越

性能。

C）戶內(nèi)電設(shè)施系統(tǒng)。如戶內(nèi)電流容量最高可申請(qǐng)40安培，40安培無(wú)需二

次電增容改造，可節(jié)省客戶二次裝修中的費(fèi)用。如電纜品牌的性能好，日后也

無(wú)需更換，足夠使用。上述建施內(nèi)容可根據(jù)客戶需求，進(jìn)行宣傳。

D）客戶在購(gòu)房中所問(wèn)的多為社會(huì)樓盤中的通病，上崗前要針對(duì)性地準(zhǔn)備

好相關(guān)部分的介紹內(nèi)容。

2、小區(qū)服務(wù)配套：客戶購(gòu)房買的不只是面積、更要考察小區(qū)內(nèi)生活的方便

度。常見的有：

A）自選商場(chǎng)

B）餐廳

C）美容廳

D）醫(yī)療保健：社區(qū)醫(yī)療保健，業(yè)主小病在社區(qū)內(nèi)可解決。

E）老人活動(dòng)中心

F）家政服務(wù)中心

3、物業(yè)服務(wù)部門設(shè)置：

A）物業(yè)辦公室：日常事務(wù)處理，包括接樓、收樓等。

B）工程部：對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，為住戶家中設(shè)施提供修護(hù)幫助。

C）衛(wèi)生、綠化維護(hù)管理部

D）安全保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的消防與治安

4、專業(yè)物業(yè)公司還負(fù)責(zé)小區(qū)與社會(huì)上各職能部門的協(xié)調(diào)工作。

建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批程序

（以新成立房地產(chǎn)公司報(bào)批程序?yàn)槔?/p>

一、與被征用地單位簽訂《征地協(xié)議》。

申辦《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（即所謂的“一書兩證”）

主辦單位：福州市城市規(guī)劃局介入項(xiàng)目可行性研究

目的：根據(jù)福州市城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，初步確定用地的功能：

A）住宅小區(qū)、商業(yè)區(qū)、商住兩用、辦公、公益事業(yè)等；

B）多層、高層。

用地現(xiàn)狀涉及：（1）菜地：應(yīng)征得福州市蔬菜產(chǎn)銷領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室同意。

目的：核算菜地面積，并進(jìn)行菜地征用補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算。

（2）涉及國(guó)有資產(chǎn)：應(yīng)征得國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意并辦理

立項(xiàng)手續(xù)。包括資產(chǎn)評(píng)估、確認(rèn)兩方面工作。

目的：防止國(guó)有資產(chǎn)流失。

（3）涉及文物保護(hù)：應(yīng)征得文物管理部門的同意。

二、簽訂《土地使用權(quán)預(yù)約書》

主辦單位：福州市土地管理局用地處

三、申辦《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》

主辦單位：福州市工商局外資處

目的：規(guī)范企業(yè)名稱

四、申辦“房地產(chǎn)開發(fā)資信審查和項(xiàng)目申請(qǐng)”

主辦單位：福州市建委外資處

目的：審核開發(fā)商的資金

五、申辦建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目可行性報(bào)批

1、項(xiàng)目所在地區(qū)報(bào)計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)報(bào)文、初審、外資

2、市計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)報(bào)文——外資處

3、省建委審查意見書——房管處

4、省計(jì)劃委員會(huì)——外資辦理、批復(fù)

5、省土地局審查意見

目的：審核項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、法規(guī)法律，并進(jìn)行投資指導(dǎo)。

六、申辦《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》

1、當(dāng)?shù)?、區(qū)、市外經(jīng)貿(mào)委、轉(zhuǎn)報(bào)文、備案

2、省外經(jīng)貿(mào)廳——批復(fù)、頒發(fā)《批準(zhǔn)證書》

七、申辦《企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》

主辦單位：市工商局（3個(gè)月內(nèi)到資15%）

辦理驗(yàn)資手續(xù)

八、申辦企業(yè)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》

1、主辦單位：福州市建委房管處

目的：審查企業(yè)的技術(shù)含點(diǎn)、資金狀況，并核定開發(fā)資質(zhì)等級(jí)

2、報(bào)省建委審批頒發(fā)的證書

九、辦理年度建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書

主辦單位：福州市計(jì)委

目的：項(xiàng)目跟蹤管理

十、總平面規(guī)劃審批

開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃局提供的初步規(guī)劃條件，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目總平面布置

設(shè)計(jì)，進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)。

主辦單位：市規(guī)劃局

參與單位：環(huán)保局、園林局、人防辦、文物管理局、消防支隊(duì)、開發(fā)商、

設(shè)計(jì)單位。

十一、申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》“一書兩證”第一證

主辦單位：規(guī)劃局

《建設(shè)用地許可證》

主辦單位：土地局

十二、申辦《房屋拆遷許可證》

主辦單位：福州市城市房屋拆遷管理辦公室

1、申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)

2、申辦《許可證》

在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，凍結(jié)、調(diào)查摸底

十三、申辦《土地使用證》“一書兩證”第二證：

交清土地使用權(quán)出讓，并拆平地上物，形成圍墻空地后。

主辦單位：土地局

1、確定規(guī)劃條件

2、建筑方案會(huì)審

3、擴(kuò)初設(shè)會(huì)審

4、施工圖審批

十四、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由以下各部分組成：

（一）.明確規(guī)定項(xiàng)目規(guī)劃條件：

A）征地面積；

B）用地面積；

C）基底面積；

D）建筑密度=③/②

E）總建筑面積（其中住宅、公共設(shè)施等）

F）容積容=⑤/②

G）硬地面積：道路、停車場(chǎng)、其它

H）綠地面積=②-（③+⑦）

I）綠地率=⑧/2

（二）?建筑方案會(huì)審（立面設(shè)計(jì)）

側(cè)重：外觀、造型。

規(guī)劃局牽頭、市政府分管領(lǐng)導(dǎo)、建委、土地局、消防、人防、環(huán)保、園林、

抗震、開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位。

目的：方案的最優(yōu)化、各部門從各自的角度對(duì)方案提出意見。

（三）擴(kuò)初設(shè)計(jì)會(huì)審（總投資在2000萬(wàn)人民幣以上的工業(yè)建筑），大中型重

要的紀(jì)念性的公共建筑。高層建筑、多層用地面積7.5畝以上。

側(cè)重：建筑技術(shù)性審查

市建委牽頭、規(guī)劃局、消防、環(huán)保、園林、人防辦、文物、抗震

對(duì)初步建筑設(shè)計(jì)提出意見

（四）施工圖審批

規(guī)劃局、建筑科技科、抗震辦、環(huán)保局、消防、園林、人防、城建檔案館；

各部門對(duì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)作出審核意見，是否同意施工。同意后，向市城建

檔案館繳納檔案管理押金，方可辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

管線會(huì)審（總用地面積超過(guò)1公頃［15畝］或大中型公共建筑和高層十五、建

筑均應(yīng)進(jìn)行管線會(huì)審）。

參加單位：

福州電業(yè)局（用電咨詢）、電信局、自來(lái)水、市政、煤氣、溫泉、有線電視、

交警、開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位

目的：使工程交付使用后，各項(xiàng)生活、辦公設(shè)施到位、并做到整潔、有序，

如：強(qiáng)電、弱電分開

十六、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政工程）》、《破路證》、《占道證》市規(guī)劃局

十七、開工準(zhǔn)備

資金審核：驗(yàn)資報(bào)告、銀行存款證明、工程預(yù)算

十八、申辦《建設(shè)工程施工許可證》

已完成“路通、電通、水通、工地平整”，即所謂“三通一平”后，方可向

市建委申請(qǐng)《建設(shè)工程施工許可證》。

1、開發(fā)商與施工隊(duì)簽訂合同，合同鑒證。

2、委托質(zhì)量監(jiān)督。

3、辦理文明安全監(jiān)察（施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、施工員、安全員的培訓(xùn)）。

4、施工臨時(shí)排水沉淀。

5、核發(fā)施工許可證。

十九、施工用水申請(qǐng)

二十、施工用電申請(qǐng)

項(xiàng)目施工開始

二十一、申辦《商品房預(yù)售許可證》

1、土地使用權(quán)出讓金

2、持有《土地證》

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

4、投入建設(shè)資金到工程建設(shè)總投資25%以上

5、并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后

向福州市房管局申辦《商品房預(yù)售許可證》

二十二、建筑工程單體工程竣工驗(yàn)收

主辦單位：市建委、市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站

二十三、工程竣工綜合驗(yàn)收

用地0.5公頃（5000平方米）以上或建筑面積2萬(wàn)平方米以上的住宅新村，

按規(guī)劃要求，建筑安裝單位工程，單體驗(yàn)收合格，并按規(guī)劃要求各項(xiàng)配套建設(shè)

已完成的均應(yīng)向市建委申報(bào)工程竣工綜合驗(yàn)收。

市建委、規(guī)劃局、園林局、市容管理委員會(huì)、房管局、土地局、環(huán)保局、

城建檔案館、消防、自來(lái)水、電信局、電業(yè)局、人防辦、郵政、街道、物業(yè)公

司、共同參與驗(yàn)收。

二十四、商品房、拆遷安置房預(yù)先登記

竣工驗(yàn)收之日起一個(gè)月內(nèi)向福州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請(qǐng)，經(jīng)預(yù)先登記，

購(gòu)房人方可辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。|至此，房地產(chǎn)開發(fā)工作合格，全部完晟「

第三講銷售人員專業(yè)形象和專業(yè)禮儀

?服飾：

1、銷售人員一律穿統(tǒng)一制服，制服必須清潔平整、鈕扣齊全、無(wú)開線、無(wú)靡損、袖口、領(lǐng)口無(wú)污漬、

斑痕；

2、不許內(nèi)襯衣露出外衣，不準(zhǔn)袒胸露背；

3、手上不許佩戴手表以外的飾物，手表不顯露，不松馳；

4、男銷售人員襪子著深色，女銷售人員最好著肉色；

5、隨時(shí)保持鞋面清潔、亮澤。

?儀表：

1、頭發(fā)要勤清洗和梳理，保持整潔，銷售人員頭發(fā)不能蓋臉，女士一般不留長(zhǎng)發(fā)，若是長(zhǎng)發(fā)，必須

束起，不可披頭散發(fā)，身體任何部位不能有零亂散落的頭發(fā)、頭皮屑；

2、男士每日修刮胡子，不露鼻毛；

3、指甲應(yīng)常修剪，不可留太長(zhǎng)；

4、保持口腔清潔，早晚刷牙，上班前漱口，不吃蔥、蒜、臭豆腐等有刺激性氣味的食物；

5、女銷售人員不與客人爭(zhēng)芳斗艷，不濃妝艷抹，應(yīng)以淡妝為宜，不涂指甲油；

6、自我訓(xùn)練笑容，給顧客一種輕松、親切、友善、愉快的笑容，讓人可以接受并能對(duì)你樹立起信心

的職業(yè)性微笑。

?儀態(tài)和舉止要求：

1、儀表、舉止要求：

儀態(tài)指的是人們?cè)诮煌顒?dòng)中舉止所表現(xiàn)出的姿態(tài)和風(fēng)度

1）走路要輕，說(shuō)話音量保持適當(dāng)，舉止動(dòng)作盡量輕；

2）走路姿勢(shì)要端正，腳步輕穩(wěn)，不要東張西望、搖