我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度研究

PAGEIIPAGEI目錄引言 1第一章我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度現(xiàn)狀分析 2一、房地產(chǎn)稅收法律制度概述 2（一）房地產(chǎn)稅收的概念 2（二）房地產(chǎn)稅收的基本職能 2（三）我國(guó)房地產(chǎn)稅收的基本框架 3（四）我國(guó)房產(chǎn)稅的特點(diǎn) 5二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度的變遷 5（一）建國(guó)后至改革開放前我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的變遷 5（二）改革開放后我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的變遷 6三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度存在的主要問(wèn)題 7（一）立法體系不健全 7（二）課稅范圍狹窄 8（三）計(jì)稅依據(jù)不科學(xué) 8（四）稅種重疊或缺失 8（五）稅率彈性不足 9（六）稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理 9（七）租、稅、費(fèi)界定不清 9第二章我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)證分析 11一、房產(chǎn)稅改革的背景 11二、滬渝房產(chǎn)稅改革政策比較 12三、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果 13（一）上海住房市場(chǎng)成交量大幅下滑，但土地市場(chǎng)依然火暴 13（二）重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但投資投機(jī)市場(chǎng)和住房結(jié)構(gòu)

調(diào)控效果開始顯現(xiàn) 14四、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的缺陷 14（一）征收房產(chǎn)稅的法律依據(jù)不足 14（二）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的目的不明確 15（三）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的方案不夠完善 15第三章國(guó)外房產(chǎn)稅比較和借鑒 17一、國(guó)外房產(chǎn)稅概況 17二、部分國(guó)家房產(chǎn)稅比較 17（一）征收目的比較 17（二）征收對(duì)象比較 18（三）計(jì)稅依據(jù)比較 18（四）稅率比較 19（五）優(yōu)惠和免征政策比較 20三、國(guó)外房產(chǎn)稅和我國(guó)房產(chǎn)稅的對(duì)比分析 21第四章完善我國(guó)房產(chǎn)稅稅制的思考 22一、房產(chǎn)稅改革的基本原則 22（一）房產(chǎn)稅改革要有利于人民群眾，不給老百姓增加額外負(fù)擔(dān) 22（二）房產(chǎn)稅改革要和加快保障性住房建設(shè)雙頭并進(jìn) 23（三）房產(chǎn)稅改革要實(shí)行統(tǒng)一立法 23二、房產(chǎn)稅改革的思路 24（一）房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)針對(duì)投資性購(gòu)房 24（二）房產(chǎn)稅宜作為地方稅 25（三）房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象宜覆蓋所有的房地產(chǎn) 25（四）宜采用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù) 26（五）房產(chǎn)稅宜實(shí)行彈性稅率 27（六）宜調(diào)整房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠 27三、房產(chǎn)稅改革的實(shí)施步驟 28（一）制定過(guò)渡政策 28（二）設(shè)立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu) 28（三）儲(chǔ)備基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 29（四）培養(yǎng)專業(yè)人才 29（五）實(shí)行開門立法 30（六）加強(qiáng)稅收監(jiān)管 30結(jié)束語(yǔ) 32參考文獻(xiàn) 33致謝 35引言引言杜甫在他的草堂被暴風(fēng)卷走時(shí)感嘆“安得廣夏千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，孟子描述的理想社會(huì)是“居者有其屋，病者有其醫(yī)，勤者有其業(yè)，勞者有其得……”。安居樂(lè)業(yè)自古以來(lái)就是一個(gè)和諧、安定的社會(huì)所必備的基礎(chǔ)條件，而且是安居才能樂(lè)業(yè)，可見(jiàn)“安居”對(duì)中國(guó)老百姓意味著多么重要的意義。近幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，總體來(lái)講，這是中國(guó)城市化道路所必須經(jīng)歷的陣痛，但透過(guò)漲價(jià)的風(fēng)潮，我們隱約看到地方保護(hù)主義在偷著樂(lè)、看到開發(fā)商圈地囤屋的陰險(xiǎn)狡詐、看到這樣和那樣的“炒房團(tuán)”在推波助瀾，更看到“蝸居”一族的深深無(wú)奈。面對(duì)高房?jī)r(jià)，中國(guó)高層明顯加快了各種政策調(diào)整的步伐，從限制銀行信貸到限制二套房購(gòu)，從2010年的“新國(guó)十條”到2011年的“新國(guó)八條”，從重慶、上海的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，到房產(chǎn)稅改革要逐步推廣到全國(guó)的構(gòu)想，無(wú)不顯示中國(guó)高層整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。然而，筆者不禁要問(wèn)，房產(chǎn)稅改革是為了打壓房?jī)r(jià)還是要通過(guò)房產(chǎn)稅調(diào)整利益分配？房產(chǎn)稅是改良好還是立新好？諸多問(wèn)題值得我們思考。本文擬通過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度、中外房產(chǎn)稅的比較、當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系的弊端等方面進(jìn)行分析，探討中國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革的思路。我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度研究第一章我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度現(xiàn)狀分析第一章我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)稅收法律制度概述（一）房地產(chǎn)稅收的概念“房地產(chǎn)”又叫“不動(dòng)產(chǎn)”，我們可以從狹義和廣義兩種意義去理解。狹義的“房地產(chǎn)”是指房屋基地、建筑物以及附屬土地，所謂附屬土地是指保證房屋正常使用的，與房屋和屋基地緊密結(jié)合的部分，如房屋的院落、樓間的綠化帶、道路、停車位所占土地等。廣義的房地產(chǎn)是指地產(chǎn)和房產(chǎn)的總稱，指全部土地和地上建筑物，以及附著于土地和建筑物上不可分離的部分及其各種權(quán)益。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)，這種財(cái)產(chǎn)以土地和房屋的形態(tài)存在，并包括存在于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此形成的各種權(quán)利，如物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、債權(quán)等。房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、持有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收體系是指與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切相關(guān)的稅收法律規(guī)范構(gòu)成的統(tǒng)一整體。（二）房地產(chǎn)稅收的基本職能房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，涉及建筑、制造、冶金、運(yùn)輸?shù)榷鄠€(gè)行業(yè)，因此具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比重，不僅直接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還影響多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅收職能突出表現(xiàn)在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加國(guó)家和地方財(cái)政收入等方面。其基本職能有以下方面：1．保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展稅收是國(guó)家權(quán)力的象征和國(guó)家職能發(fā)揮的物質(zhì)基礎(chǔ)，國(guó)家行使稅收權(quán)力的目的主要是實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的再次分配，為整個(gè)社會(huì)節(jié)約成本、提高效率，保障社會(huì)的公共利益，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展，更好地滿足全體人民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)稅收可占到年度財(cái)政收入的1/4到1/3，我國(guó)改革開放以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的課稅所得也增長(zhǎng)迅速，地方政府利用增長(zhǎng)的財(cái)政收入加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，逐步改善人民群眾生活環(huán)境，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。顧松志顧松志:《我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度研究》，吉林大2008屆碩士論文。2．對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控國(guó)家通過(guò)房地產(chǎn)稅收的調(diào)節(jié)杠桿，通過(guò)設(shè)置具體的稅種、稅率，以及各項(xiàng)稅收優(yōu)惠措施，對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目如經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)課以輕稅或免稅，對(duì)國(guó)家限制發(fā)展的項(xiàng)目如建設(shè)高檔別墅課以重稅，有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金的流向，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)利益，借以鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)行為，可對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的調(diào)節(jié)作用。石堅(jiān)：《房地產(chǎn)稅制成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段》，《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》2008年123．有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平稅收作為一種再分配工具，在調(diào)節(jié)收入分配和糾正分配不公方面具有不可替代的作用。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理的課稅，則過(guò)多持有房地產(chǎn)可能造成成本迅速上升。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)分配，在一定程度上可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，提高使用效率，促進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。4．促進(jìn)土地資源合理利用國(guó)家根據(jù)不同的土地用途制定不同的稅率，對(duì)限制或不鼓勵(lì)使用的土地用途課以重稅，對(duì)開放或鼓勵(lì)的土地用途課以輕稅或免稅，從而調(diào)整土地經(jīng)營(yíng)者使用土地的方向，保護(hù)有限的土地資源，促進(jìn)土地的合理有效利用。5．促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸房?jī)r(jià)虛高的原因有很大部分是因?yàn)槿藶榈某醋鳎菀自斐煞康禺a(chǎn)泡沫，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。國(guó)家通過(guò)稅收手段提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，可有效抑制投資或投機(jī)性需求，從而打擊“炒房”行為，在一定程度上有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。(三)我國(guó)房地產(chǎn)稅收的基本框架由于歷史、文化、國(guó)情、體制背景的差異，世界各國(guó)在房地產(chǎn)稅收制度方面有較大差異。從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)劃分，房地產(chǎn)稅收的設(shè)置一般分為保有、取得和收益三大類。其中，房地產(chǎn)保有稅是對(duì)持有房地產(chǎn)的所有人或占有人征收的綜合稅種。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人課征的綜合稅收，一般區(qū)分原始取得和繼受取得方式的不同而設(shè)置不同稅種。房地產(chǎn)收益稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、交易過(guò)程中的收益或增值征收的稅種。一般而言，保有稅與房地產(chǎn)持有有直接的關(guān)系，取得稅和收益稅與房地產(chǎn)交易有直接的關(guān)系。韓曉琴：《當(dāng)前有關(guān)房地產(chǎn)稅的幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題探析》，《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2010年第27期。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系的基本框架是在1994年全面的分稅制改革后逐步形成的，目前，房地產(chǎn)稅收尚無(wú)統(tǒng)一的法律，主要以單行條例的形式出現(xiàn)，主要有：《房產(chǎn)稅暫行條例》(1986)、《契稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（1994）、《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（1985）、《土地增值稅條例》（1993）和實(shí)施細(xì)則（1995）、《耕地占用稅暫行條例》（1987）、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（1988）、《契稅暫行條例》（1997）、《印花稅暫行條例》（1988）、《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》（1991）、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990）。涉及的主要稅種共有11種，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的有5種，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有6種，即營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。按照保有、取得、收益來(lái)劃分，城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)保有稅類；耕地占用稅、契稅、印花稅屬于房地產(chǎn)取得稅類；土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加屬于房地產(chǎn)收益稅類。表1-1我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收一覽表征稅環(huán)節(jié)稅種納稅對(duì)象計(jì)稅依據(jù)稅率開發(fā)流通環(huán)節(jié)耕地占用稅占用耕地進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)活動(dòng)的單位和個(gè)人實(shí)際占用耕地的面積0.5-10元/平米土地增值稅凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額30%、40%、50%60%（四級(jí)超率累進(jìn)稅率）企業(yè)所得稅中國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其它所得的企業(yè)，（除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外）應(yīng)納稅所得33%個(gè)人所得稅在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)和境外取得的所得所得減除合理費(fèi)用后的余額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的，為應(yīng)納稅所得額"20%印花稅在中國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受規(guī)定憑證的單位和個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)時(shí)簽訂的合同價(jià)格萬(wàn)分之三契稅在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)時(shí)簽訂的契約價(jià)格3-5%營(yíng)業(yè)稅在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人營(yíng)業(yè)額5.5%城市維護(hù)建設(shè)稅從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納“三稅”（即增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅）的單位和個(gè)人納稅人實(shí)際繳納的“三稅”之和納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。保有環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人納稅人實(shí)際占用的土地面積0.5-10元/平米/年房產(chǎn)稅房屋產(chǎn)權(quán)所有人（個(gè)人免征）房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值（房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)）1.2%（12%）/年（四）我國(guó)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)1949年中華人民共和國(guó)建立后，政務(wù)院發(fā)布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收依據(jù)是1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。房產(chǎn)稅是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋財(cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的稅，征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性住房，不包括農(nóng)村的房屋，對(duì)城鎮(zhèn)個(gè)人自用的房產(chǎn)也未列入征稅范疇。房產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)依據(jù)分別為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。凡從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值一次性減去10%-30%后的余值(具體減除幅度由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定)；凡從租計(jì)征的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅采用比例稅率，凡實(shí)行從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%，凡實(shí)行從租計(jì)征的，年稅率為12%。房產(chǎn)稅的征收有利于運(yùn)用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿的作用從而加強(qiáng)對(duì)房屋的管理，有利于配合住房制度的改革，有利于促進(jìn)地方稅收體系的建立完善，有利于調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，為地方政府提供一項(xiàng)較穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度的變遷建國(guó)以來(lái)，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度進(jìn)行了多次改革修整，房地產(chǎn)稅收法律制度作為稅收法律制度的一個(gè)重要組成部分，從建立到不斷完善，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的發(fā)展演變過(guò)程，其變遷過(guò)程受到經(jīng)濟(jì)體制、政策變化的深刻影響，也與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興衰息息相關(guān)。（一）建國(guó)后至改革開放前我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的變遷建國(guó)后，百?gòu)U待興，為了迅速恢復(fù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，保證穩(wěn)定的國(guó)家財(cái)政收入，鞏固人民民主專政政權(quán)，1949年11月底至12月初中央召開了首屆全國(guó)稅務(wù)會(huì)議，初步統(tǒng)一了全國(guó)稅收制度、稅收政策的大政方針和擬出臺(tái)的主要稅法的基本方案。1950年1月30日，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布了新中國(guó)稅制建設(shè)的綱領(lǐng)性文件《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》、《關(guān)于統(tǒng)一全國(guó)稅收政策的決定》和《全國(guó)各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)暫行組織規(guī)程》，明確了新中國(guó)的稅收政策、稅收制度和稅務(wù)組織機(jī)構(gòu)等一系列稅收建設(shè)的重大原則。規(guī)定除農(nóng)業(yè)稅外，全國(guó)征收14種中央稅和地方稅，即貨物稅、工商業(yè)稅、鹽稅、關(guān)稅、所得稅、存款利息所得稅、印花稅、遺產(chǎn)稅、交易稅、屠宰稅、地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、特種消費(fèi)行為稅、車船使用牌照稅。1950年7月，國(guó)家為了減并稅種，對(duì)稅收作了進(jìn)一步調(diào)整，把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅，此后多年沿用。20世紀(jì)50年代中期，我國(guó)實(shí)行生產(chǎn)資料所有制的社會(huì)主義改造以后，絕大部分房地產(chǎn)屬于國(guó)家和集體所有，國(guó)家禁止進(jìn)行土地的買賣和轉(zhuǎn)讓，同時(shí)嚴(yán)格限制房屋的出租，房屋的流轉(zhuǎn)多以實(shí)物分配或劃撥的形式進(jìn)行，至改革開放之前的30年中，與房地產(chǎn)稅制相關(guān)的稅種只有工商稅和房地產(chǎn)稅，其中工商企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅并入工商稅，對(duì)個(gè)人、外僑和房產(chǎn)管理部門征收房地產(chǎn)稅。由于征稅范圍日益縮小，房地產(chǎn)稅實(shí)際上有名無(wú)實(shí)，稅收的基本調(diào)節(jié)作用發(fā)揮有限。劉佐：《中國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展》，《經(jīng)濟(jì)研究參考》2005年第3期。（二）改革開放后我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的變遷十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)開始實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，所有制形式逐漸多元化，原有的稅收體制越來(lái)越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的客觀要求，為此我國(guó)進(jìn)行了幾次全面、深入的稅制改革。在此期間，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制也同樣經(jīng)歷了多次變革，通過(guò)幾次變革，稅種設(shè)置、征收范圍更加合理，更加適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置發(fā)揮了重要的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與規(guī)范。表1-2改革開放以來(lái)房地產(chǎn)稅收制度改革一覽表時(shí)間名稱簡(jiǎn)要內(nèi)容1984年10月對(duì)國(guó)有企業(yè)推行利改稅政策將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨(dú)立出來(lái)，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅1986年9月《房產(chǎn)稅暫行條例》在城市、縣城和建制鎮(zhèn)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人或者代管人、使用人繳納，以房產(chǎn)原值減除一定比例以后的余值或者房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率分別為1.2%和12%。1987《耕地占用稅暫行條例》開征耕地占用稅1988年《耕地占用稅條例》納稅人為占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人，征稅對(duì)象為被占用的種植農(nóng)作物的土地，計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際占用的耕地面積，實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。1988年《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》納稅人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人，以納稅人實(shí)際占用的應(yīng)稅土地面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。1991年廢止《建筑稅暫行條例》，同時(shí)頒布《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)擴(kuò)大到城鄉(xiāng)并更名為城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅。其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅在2000年度暫停征收。1993年12月至1995年1月《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)土地增值稅的納稅人、征稅對(duì)象、稅率和減免稅進(jìn)行了規(guī)定。1997年7月至10月《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》以在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受者為納稅人。分3種情況計(jì)稅：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；土地使用權(quán)、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。稅率采用3%～5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市的具體適用稅率，由當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府在上述幅度以內(nèi)確定。2006《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》征收的范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額在過(guò)去的基礎(chǔ)上提高2倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍，2007《耕地占用稅暫行條例》提高了稅額標(biāo)準(zhǔn)，將原先條例規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)的上限、下限提高了4倍左右。為重點(diǎn)保護(hù)基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田的適用稅額在基準(zhǔn)稅額的基礎(chǔ)上再提高了50%。此外，新條例在有關(guān)納稅人范圍的規(guī)定中增加了外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，并從嚴(yán)規(guī)定了減免稅項(xiàng)目，取消了對(duì)鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、炸藥庫(kù)占地免稅的規(guī)定。2008年12廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》結(jié)束了內(nèi)外兩套稅制，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、組織及外籍個(gè)人和中資企業(yè)或中國(guó)公民一樣依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度存在的主要問(wèn)題我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革經(jīng)歷了漫長(zhǎng)而復(fù)雜的發(fā)展歷程。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但房產(chǎn)稅改革卻表現(xiàn)出一定的滯后性，總體而言，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃環(huán)節(jié)，我國(guó)房地產(chǎn)稅稅負(fù)較重，這不利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易；在房地產(chǎn)持有、使用環(huán)節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)稅稅負(fù)偏輕，這不利于促進(jìn)合理配置房地產(chǎn)資源。（一）立法體系不健全房地產(chǎn)稅是典型的財(cái)產(chǎn)稅和地方稅，由于我國(guó)現(xiàn)行的地方稅收采用中央“集中稅權(quán)、統(tǒng)一立法”的稅收集權(quán)模式，地方只有征管權(quán)而無(wú)立法權(quán)，以稅收方式對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控的能力和權(quán)利有限。實(shí)踐中地方政府往往“打擦邊球”或越權(quán)減、免稅，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r變相變更課稅要素，或者以寬松的執(zhí)法方式變相改變現(xiàn)有稅法的規(guī)定，或者以收費(fèi)等其他途徑以獲得足夠的財(cái)政收入，其結(jié)果是導(dǎo)致亂收費(fèi)現(xiàn)象的蔓延?？紤]到我國(guó)幅員遼闊，東西、南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異明顯，而房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，有必要給予地方一定的稅收立法權(quán)，如一味堅(jiān)持稅收集權(quán)模式則不利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源優(yōu)化配置，有悖于稅收經(jīng)濟(jì)效率原則，削弱了地方政府開辟稅源、組織收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的積極性。周靜玲：《論我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度的完善》，天津師范大學(xué)2005年碩士論文。（二）課稅范圍狹窄按照目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制，經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)征稅、自有居住用房地產(chǎn)不征稅，城鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)征稅、農(nóng)村企業(yè)房地產(chǎn)不征稅，以及高檔豪華房地產(chǎn)沒(méi)有適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)性征稅機(jī)制，客觀上造成征稅范圍過(guò)窄、稅基覆蓋不全，由此導(dǎo)致課稅盲區(qū)的現(xiàn)象，漏征漏管情況頻頻出現(xiàn)。例如，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城市(市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城)、縣城、建制鎮(zhèn)（鎮(zhèn)人民政府所在地）和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村及所轄的行政村。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)城鄉(xiāng)差距逐漸縮小，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的界限已逐漸模糊，城市土地與農(nóng)村土地已一路之隔，對(duì)占用城市土地的企業(yè)和對(duì)占用農(nóng)村土地的企業(yè)差別對(duì)待，對(duì)前者征稅而對(duì)后者卻不征稅，客觀上造成了課稅區(qū)和非課稅區(qū)，這顯然不符合公平稅負(fù)、普遍納稅的原則，既限制了土地使用稅對(duì)土地使用的調(diào)節(jié)，又導(dǎo)致了市場(chǎng)主體間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。（三）計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)世界主要國(guó)家房地產(chǎn)稅征收依據(jù)一般采取從價(jià)征收，且有比較完善的評(píng)估機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人使用土地的面積作為計(jì)稅依據(jù)每年按一定比例繳稅，這種簡(jiǎn)單的計(jì)征方法雖然在操作上比較簡(jiǎn)便，但卻造成納稅人在保有土地時(shí)的稅收成本明顯偏低，致使納稅人可以不在乎土地的稅收成本，低效率地使用土地。房產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)依據(jù)分別為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值一次性減去10%-30%后的余值，這種計(jì)稅方式在過(guò)去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是可行的，但改革開發(fā)后，隨著住房制度改革的深入，特別是在近年來(lái)房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)的情況下，仍以這種方式從價(jià)計(jì)征則實(shí)際上造成稅源的大量流失。孫莉：《我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度重構(gòu)研究》，安徽大學(xué)2006屆碩士論文。（四）稅種重疊或缺失按照我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，稅種間交叉重復(fù)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，以房地產(chǎn)租賃為例，針對(duì)房產(chǎn)租金在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)還要征收營(yíng)業(yè)稅和印花稅，三重稅并存，顯然是稅基重疊、稅負(fù)過(guò)重。而對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入而言，要課征土地增值稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅。重復(fù)征稅無(wú)疑增加了稅收征管成本，得不到納稅人的理解支持，也為執(zhí)行帶來(lái)困難。與此形成鮮明對(duì)照的是，稅種缺失的情況也很明顯。如占地面積大、斥資數(shù)百萬(wàn)乃至千萬(wàn)元的豪宅別墅在世界許多國(guó)家都屬于奢侈品，需征收高昂的奢侈稅，而在我國(guó)卻無(wú)此稅種，顯然不利于保護(hù)稀缺的土地資源，不利于調(diào)節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)。此外，遺產(chǎn)稅的缺位亦是一例，國(guó)家缺乏對(duì)不勞而獲的“富二代”進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的有效手段，難于遏制富人財(cái)富的逐代積累，不僅造成國(guó)家稅收的重大流失，也加劇了貧富的差距，有違共同富裕的出發(fā)點(diǎn)。（五）稅率彈性不足房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房征收，采用比例稅率，凡實(shí)行從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%，凡實(shí)行從租計(jì)征的，年稅率為12%。這種單一稅率完全撇開了不同城市、地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，也完全撇開了一套房、二套房或多套房的差異，這種一刀切的稅率不僅使稅收缺乏彈性，亦不符合稅收的量能負(fù)擔(dān)原則，削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力，對(duì)財(cái)政收入也造成一定損失。同樣，耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅也都為定額稅率，其稅額差別幅度小，又缺乏彈性，削弱了對(duì)土地使用的適當(dāng)調(diào)節(jié)，與我國(guó)各地土地收益的巨大差異極不相稱。比較而言，國(guó)際通用的做法是對(duì)經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)按高檔稅率課征，非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征，特別是對(duì)居民的自用住宅課稅實(shí)行低稅政策，而土地稅都從按面積課征的地畝稅演變?yōu)榘赐恋貎r(jià)值課征的地價(jià)稅。孫莉：《我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度重構(gòu)研究》，安徽大學(xué)2006屆碩士論文。（六）稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理必會(huì)導(dǎo)致新建商品房的價(jià)格的提高，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)。這種高價(jià)格在超出建筑成本、偏離居民可承受房?jī)r(jià)的范圍太遠(yuǎn)時(shí)，勢(shì)必導(dǎo)致商品房的積壓與空置，從而制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的運(yùn)行進(jìn)程；二是過(guò)少的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)種類阻礙了土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全。由于過(guò)低的土地保有稅負(fù)，許多無(wú)償取得的土地以近似無(wú)償?shù)姆绞奖皇褂谜叱钟?，這與承受了過(guò)高稅負(fù)的進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地形成了鮮明的對(duì)比。這不僅阻礙了土地的正常交易，還助長(zhǎng)了隱形流動(dòng)現(xiàn)象的蔓延，導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。（七）租、稅、費(fèi)界定不清目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的租、稅、費(fèi)達(dá)幾十種，但這三者界定模糊，以致出現(xiàn)錯(cuò)位，表現(xiàn)在：一是以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅的設(shè)立本是為了“調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益”，屬于地租的范疇，但卻常常被歸并到稅收的范疇，使得稅項(xiàng)中含有租的因素，混淆了地租與稅收的界限。二是以稅代費(fèi)。如在征收城市維護(hù)建設(shè)稅時(shí)遵循“誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)，受益不同，負(fù)擔(dān)不同”的原則，實(shí)行差別稅率，這具有明顯的對(duì)價(jià)補(bǔ)償性質(zhì)和對(duì)等性質(zhì)，實(shí)際上屬于“費(fèi)”的范疇。三是以費(fèi)代稅。如國(guó)家針對(duì)閑置土地行為所征收的土地閑置費(fèi)，實(shí)際上是一種罰稅，因?yàn)槠鋷в忻黠@懲罰性質(zhì)。租稅費(fèi)體系的不明晰和嚴(yán)重錯(cuò)位，極大地削弱了稅收的規(guī)范性和嚴(yán)肅性。顧松志:《我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度研究》，吉林大2008屆碩士論文。第二章我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)證分析第二章我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)證分析2011年1一、房產(chǎn)稅改革的背景32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)28.4%，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)65.9%。2010年，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%。2010年，商品房銷售額5.25萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%?！薄吨腥A人民共和國(guó)2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快發(fā)展，一方面是大量農(nóng)村人口和大中專院校畢業(yè)生涌入城市，產(chǎn)生大量的住房剛性需求，另一方面是投資、投機(jī)性購(gòu)房滋長(zhǎng)。結(jié)果造成地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，空置率增長(zhǎng)，租售比持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)此，老百姓怨聲載道。2011年2月，央行公布了一份面向全國(guó)50個(gè)城市的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查，這份問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：被調(diào)查居民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，達(dá)被調(diào)查總數(shù)的75.5%，是調(diào)查以來(lái)的最高值。在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期上，43.3%的居民持上漲態(tài)度。在購(gòu)房的意愿上則顯然比較低調(diào)，打算在未來(lái)一季持購(gòu)房意愿者占16.2%，較前兩季小幅回升，但仍處于調(diào)查以來(lái)的低位?？梢?jiàn)，高房?jī)r(jià)已經(jīng)影響到人們的正常生活和幸福指數(shù)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，泡沫一旦破裂，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸《中華人民共和國(guó)2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》洪筱琳、畢明波：《房產(chǎn)稅改革大幕開啟穩(wěn)步推進(jìn)》，《柴達(dá)木開發(fā)研究》2011年第4期。近年來(lái)我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策不可謂不多，但仍然走不出“一緊就死、一死就放、一放就亂”的怪圈。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧和可持續(xù)發(fā)展，從2009年底開始，中央陸續(xù)出臺(tái)了一系列包括限購(gòu)、加息等多種措施在內(nèi)的“組合拳”來(lái)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，但都沒(méi)有對(duì)投機(jī)性購(gòu)房傷筋動(dòng)骨。為此，國(guó)務(wù)院辦公廳于2010年4月中旬出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，從房屋面積、套數(shù)等方面進(jìn)行了嚴(yán)厲的規(guī)定，意圖遏制投機(jī)性購(gòu)房。如購(gòu)買首套房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買二套房的，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。通知出臺(tái)后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短期量跌價(jià)滯的情形。但不久后，部分城區(qū)又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)抬頭的局面。究其原因，主要是市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲仍有很高的預(yù)期，投機(jī)性購(gòu)房者很容易將提高購(gòu)房的成本轉(zhuǎn)嫁給第三者。為進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，2010年6月，國(guó)務(wù)院同意發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》指出，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。在這樣的背景下，上海、重慶房產(chǎn)稅改革拉開了序幕，畢明波：《房產(chǎn)稅改革大幕開啟》，《上海房地》畢明波：《房產(chǎn)稅改革大幕開啟》，《上海房地》2011年第4期。二、滬渝房產(chǎn)稅改革政策比較根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定：“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，稅率為0.6%”?！渡虾Ｊ虚_展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》根據(jù)重慶市《關(guān)于進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定：個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為“個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房”。在稅率方面規(guī)定：“獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%?！?。重慶市在本次征收房產(chǎn)稅時(shí)，還為擁有獨(dú)棟別墅的人設(shè)置了一個(gè)免稅面積，規(guī)定“納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米”?！吨貞c市關(guān)于進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》表2-1滬渝房產(chǎn)稅改革措施比較一覽表城市征收對(duì)象稅率計(jì)稅依據(jù)稅收減免重慶獨(dú)棟商品住宅，不管存量還是增量都收稅；另外個(gè)人新購(gòu)的高檔住房要征房產(chǎn)稅3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%目前是以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，三年、五年以后可能會(huì)進(jìn)入要用評(píng)估的方法。在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米上海本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值,評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期,暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。人均不超過(guò)60平方米的免征從兩地房產(chǎn)稅改革的《暫行辦法》對(duì)比，我們看出，上海、重慶房產(chǎn)稅改革的主要相同點(diǎn)，一是都將《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的征收范圍擴(kuò)大到對(duì)自有居住用的房產(chǎn)征稅。二是都主要針對(duì)新購(gòu)住房。而不同點(diǎn)在于，一是房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的不同：上海主要是對(duì)市域內(nèi)家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非該市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房，人均住房面積60平方米以下的免征。而重慶則主要針對(duì)超過(guò)上一年度均價(jià)2倍的“高檔住房”征稅。二是稅率不同：上海暫定最高0.6%的稅率，重慶的稅率為0.5%至1.2%。三是免稅面積不同：上海為人均60平米，重慶按“戶面積”算，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。四是折扣不同，上海有三、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)基本上和“新國(guó)八條”同時(shí)推出，市場(chǎng)效應(yīng)難于區(qū)別是“稅改”效應(yīng)還是“限購(gòu)令”影響；總體反應(yīng)稅改細(xì)則出臺(tái)低于預(yù)期，房產(chǎn)稅開征對(duì)市場(chǎng)整體影響較小，但對(duì)投機(jī)市場(chǎng)和高檔市場(chǎng)造成一定沖擊，市場(chǎng)觀望情緒明顯上升。（一）上海住房市場(chǎng)成交量大幅下滑，但土地市場(chǎng)依然火暴從房產(chǎn)稅的征收情況看，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：“1月28日上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，個(gè)人住房房產(chǎn)稅征免認(rèn)定工作逐步開展。截至2月27日，上海市稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理個(gè)人住房房產(chǎn)稅征免認(rèn)定申請(qǐng)1970件，其中購(gòu)買二手存量房的居民家庭最為積極。目前上海稅務(wù)機(jī)關(guān)向該市已發(fā)放個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書456份，其中，應(yīng)征房產(chǎn)稅的住房133套，約占已認(rèn)定數(shù)的30%，適用0.4%稅率的為129套”。從銷售情況看，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，房屋銷售呈直線下降趨勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，“該市3月首周(2月28日-3月6日)的樓市呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌、供需不足的現(xiàn)象，上海新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌10%，銷售均價(jià)更是環(huán)比大跌14.1%，為17737元/平方米，回復(fù)到2010年年初水平。不僅是上海，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下探，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，成交量下滑的占七成”?！斗慨a(chǎn)稅試點(diǎn)未現(xiàn)實(shí)效稅收法理再遭質(zhì)疑》，載新浪地產(chǎn)，/cd/2011/03/09/286248.html，最后訪問(wèn)日期：《房產(chǎn)稅試點(diǎn)未現(xiàn)實(shí)效稅收法理再遭質(zhì)疑》，載新浪地產(chǎn)，/cd/2011/03/09/286248.html，最后訪問(wèn)日期：2011年(二)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但投資投機(jī)市場(chǎng)和住房結(jié)構(gòu)調(diào)控效果開始顯現(xiàn)據(jù)重慶地稅局有關(guān)資料，“截至3月1日，重慶市已收取17筆房產(chǎn)稅，共149978.01元稅收入庫(kù)。被征收的對(duì)象多為外地炒房者和高檔住房所有者，獨(dú)棟別墅占少數(shù)。這些入庫(kù)的房產(chǎn)稅稅收，將主要用于公共租賃住房建設(shè)”。《“兩會(huì)”爭(zhēng)議房產(chǎn)稅》，載南方關(guān)聯(lián)交易網(wǎng)，/detail.asp?mid=10&id=476，最后訪問(wèn)日期：2011年8月15日。1月28-2月17日，共售出6034套房子，僅有2套納稅房。但房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)外地人購(gòu)房影響比較大，外地人看房、購(gòu)房明顯減少，投資明顯慎重。為避免繳稅，一部分人放棄購(gòu)買大戶型高檔商品房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買“起征點(diǎn)”之下的房產(chǎn)。值得關(guān)注的是，近期高檔住宅銷售量出現(xiàn)上升，市場(chǎng)出現(xiàn)異常，這可能與高檔住房存在房產(chǎn)稅“規(guī)避”漏洞有關(guān)。據(jù)某高檔住宅項(xiàng)目銷售人員給購(gòu)房者介紹，由于征稅是按房產(chǎn)證的登記面積來(lái)算，實(shí)際銷售的使用面積可大于免稅標(biāo)準(zhǔn)面積，《“兩會(huì)”爭(zhēng)議房產(chǎn)稅》，載南方關(guān)聯(lián)交易網(wǎng)，/detail.asp?mid=10&id=476，最后訪問(wèn)日期：2011年8月15日。高析：《推進(jìn)房產(chǎn)稅改革正逢其時(shí)》，《中國(guó)信息報(bào)》2011年3四、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的缺陷（一）征收房產(chǎn)稅的法律依據(jù)不足房產(chǎn)稅是1986年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的，該條例由全國(guó)人大授權(quán)制定，征收依據(jù)為《稅收征收管理暫行條例》。1992年《稅收征收管理法》出臺(tái)，房產(chǎn)稅征收依據(jù)也修改為《稅收征收管理法》?，F(xiàn)在對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，突破了《房產(chǎn)稅暫行條例》的范圍，地方政府是無(wú)權(quán)的。而且1986年出臺(tái)房產(chǎn)稅暫行條例時(shí)，全國(guó)房產(chǎn)大部分都是公有的，那時(shí)土地轉(zhuǎn)讓采取劃撥形式，尚未進(jìn)行招拍掛，政府審批是不計(jì)成本的，房產(chǎn)價(jià)值只有建筑物的建筑成本，不包括土地的價(jià)值，其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)法估算。而目前進(jìn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，所計(jì)的價(jià)值是“土地價(jià)值+建筑物價(jià)值”，兩者具有明顯差別，卻依據(jù)同一個(gè)條例征收，因此其稅收法理基礎(chǔ)不盡合理?！渡虾Ｖ貞c正式試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅》，載和訊網(wǎng)，/2010/kzfangchanshui/，最后訪問(wèn)日期：2011年9月20日（二）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的目的不明確對(duì)于房產(chǎn)稅改革的目的主要有四種觀點(diǎn)，一是打擊高房?jī)r(jià)。認(rèn)為高房?jī)r(jià)帶來(lái)投機(jī)盛行、投資失衡、社會(huì)不公，通過(guò)征收房產(chǎn)稅，使得投資性和投機(jī)性購(gòu)房大大提高住房持有成本，降低投資和投機(jī)性消費(fèi)的購(gòu)買意愿，促使房?jī)r(jià)下降。二是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)度上漲會(huì)引發(fā)投資過(guò)熱，一旦房產(chǎn)泡沫破裂，可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)征收房產(chǎn)稅體現(xiàn)稅收的調(diào)節(jié)作用，理順合理投資和消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。三是保障地方財(cái)政需求。認(rèn)為在現(xiàn)行的土地出讓模式下，土地出讓金收入成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金過(guò)度依賴。由于土地資源的稀缺性，一次性的土地出讓金對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)將逐漸減少，應(yīng)通過(guò)征收房產(chǎn)稅，為地方財(cái)政獲取穩(wěn)定的稅源。四是完善稅制。認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在諸多弊端，不能和當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，不利于充分發(fā)揮稅收在完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要調(diào)節(jié)作用，認(rèn)為應(yīng)通過(guò)稅制改革，使之與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。從目前房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)效果看，一是房?jī)r(jià)下跌不明顯，二是已征收的房產(chǎn)稅很有限，三是以單兵突進(jìn)式的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”或“完善稅制”之間更看不出有必然的聯(lián)系，因此，房產(chǎn)稅改革的目的到目前為止還只是霧里看花，打壓房?jī)r(jià)的目的可能稍顯突出，但如果推出一項(xiàng)新稅制的目的只是為了短期打壓房?jī)r(jià)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其理由仍然不足。（三）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的方案不夠完善無(wú)論是上海還是重慶，兩者的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案都主要是針對(duì)新購(gòu)房，而對(duì)存量房而言，除重慶對(duì)存量獨(dú)棟住宅有規(guī)定外，其余只字未提，也就是說(shuō)，暫行辦法出臺(tái)前購(gòu)房均不需繳納房產(chǎn)稅，這樣的前提下，房產(chǎn)稅無(wú)法做到提高投機(jī)購(gòu)房持有成本的作用，之前的投機(jī)性購(gòu)房者便降低了出售房產(chǎn)的欲望，房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度終將有限。從稅率上看，重慶的房產(chǎn)稅稅率高于上海市，但總體仍然偏低，另外，兩地分別采取了差別稅率的辦法，重慶以交易價(jià)格比較當(dāng)?shù)仄骄N售價(jià)格的倍數(shù)執(zhí)行不同稅率，同時(shí)在征收面積方面扣除了免稅面積。上海市房產(chǎn)稅在人均住房面積基礎(chǔ)上確定應(yīng)稅面積，從實(shí)際執(zhí)行來(lái)看，應(yīng)將兩者結(jié)合，既考慮到人均住房面積，同時(shí)考慮到交易價(jià)格級(jí)次，執(zhí)行差額稅率，效果會(huì)更好。第三章國(guó)外房產(chǎn)稅比較和借鑒第三章國(guó)外房產(chǎn)稅比較和借鑒一、國(guó)外房產(chǎn)稅概況世界很多國(guó)家都征收房產(chǎn)稅，作為重要的地方稅收，是地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源，為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出提供資金支持。在征稅依據(jù)上，通常分為按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅、按照租金計(jì)算、按照房屋面積計(jì)算三種，大部分國(guó)家采用根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅。在對(duì)稅收對(duì)象上，通常分為兩種情況，一種是對(duì)土地和房屋統(tǒng)一征收不動(dòng)產(chǎn)稅，如美國(guó)、加拿大、日本等；另一種是對(duì)土地和房屋分別征收土地稅和房屋稅，如澳大利亞、丹麥、法國(guó)。此外，在英國(guó)，對(duì)于房地產(chǎn)征收的稅收根據(jù)用途分為居住用途不動(dòng)產(chǎn)稅和商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)稅兩種。房產(chǎn)稅稅率方面，類型主要有差別稅率、定額稅率和超額累進(jìn)稅率三種。就目前各國(guó)的實(shí)際情況，大部分國(guó)家采用差別稅率，即根據(jù)房地產(chǎn)的不同類型制定差別化的稅率。定額稅率主要應(yīng)用于從量計(jì)征財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)。超額累進(jìn)稅率也有其優(yōu)越性，較能體現(xiàn)納稅人與納稅能力的一致性，但是使用的國(guó)家很少。此外，在對(duì)于閑置土地的財(cái)產(chǎn)稅征收上，各國(guó)往往會(huì)對(duì)其設(shè)定較高的稅率，促使土地的高效利用。\o"點(diǎn)擊檢索所有該作者的文章…"中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所《國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)》課題組：《房產(chǎn)相關(guān)稅收的國(guó)際比較》,《國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)》2011年第23期二、部分國(guó)家房產(chǎn)稅比較（一）征收目的比較美國(guó)人認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)擁有者必須交納財(cái)產(chǎn)稅，交納稅款使納稅人更有權(quán)力要求政府向公眾提供更好的服務(wù)。房產(chǎn)稅是美國(guó)的地方政府收入的主要渠道之一，并在平衡地方的財(cái)政預(yù)算方面起到很大的作用。在美國(guó)，房產(chǎn)稅主要是用來(lái)完善本地區(qū)的公共設(shè)施以及福利、同時(shí)也維持美國(guó)地方政府的支出事項(xiàng)，因此，稅收“取之于民、用之于民”的原則得到了良好的體現(xiàn)，房屋擁有者對(duì)交納房產(chǎn)稅的態(tài)度也是積極的。相對(duì)于其他國(guó)家，韓國(guó)出臺(tái)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策非常嚴(yán)厲。韓國(guó)出臺(tái)此類嚴(yán)厲措施，目的就在于控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)以及打擊對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為。韓國(guó)此類政策和之前綜合不動(dòng)產(chǎn)稅二者的作用，使韓國(guó)的房產(chǎn)投機(jī)行為和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了有效的控制。英格蘭不對(duì)房產(chǎn)征收年度稅。而是由房子的業(yè)主和租客向當(dāng)?shù)卣辖蛔h會(huì)稅，相當(dāng)于市政物業(yè)稅，主要用于警察，垃圾處理和清潔打掃街道的費(fèi)用。議會(huì)稅是英國(guó)唯一的地方稅，是對(duì)居民住宅按房產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅。（二）征收對(duì)象比較美國(guó)50個(gè)州的房產(chǎn)擁有者都需要交納房產(chǎn)稅。在美國(guó)，郡政府、市政府以及學(xué)區(qū)是房產(chǎn)稅的收稅主體，三者之間的比例一般維持在1：1：5，而聯(lián)邦政府和州政府不在征收房產(chǎn)稅的行列之中。德國(guó)在房產(chǎn)稅上的規(guī)則和美國(guó)相類似，房產(chǎn)擁有者一般都需要繳納房產(chǎn)稅。但德國(guó)自有自用的住宅不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只需要繳納宅基地土地稅，占有土地的人必須繳納土地稅。韓國(guó)在亞洲金融危機(jī)后，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為實(shí)行了放寬和低利率政策。韓國(guó)政府為了排除危機(jī)，制定了以綜合不動(dòng)產(chǎn)稅為代表的一系列的賦稅制度，以此來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)高漲幅?？們r(jià)值高于6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭房產(chǎn)擁有者成為該類賦稅制度的征收對(duì)象。新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局是管理稅務(wù)、估定稅款、征收稅款并執(zhí)行稅款的支付的主體。產(chǎn)業(yè)稅是一種向新加坡所有房地產(chǎn)擁有者征收的稅收，征收對(duì)象為新加坡所有房地產(chǎn)，包括政府房屋、工廠、辦公室及閑置土地。（三）計(jì)稅依據(jù)比較在美國(guó)，地方政府是美國(guó)房產(chǎn)估價(jià)的權(quán)力掌控者。與學(xué)區(qū)稅相比較而言，郡稅以及城市稅在房產(chǎn)稅中所占的比例比較低，在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過(guò)程中，地方政府一般以市場(chǎng)價(jià)格的50%—75%作為房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。另外，地方政府在對(duì)待大額房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，還會(huì)采用低估價(jià)值的辦法來(lái)吸引外來(lái)投資。與此相反，學(xué)區(qū)則希望將房產(chǎn)價(jià)值估算到最高點(diǎn)，以期在房產(chǎn)稅當(dāng)中獲得更多的收益。因而二者的矛盾便由此產(chǎn)生，為了解決在房產(chǎn)估價(jià)方面的矛盾，每個(gè)郡都會(huì)設(shè)立房產(chǎn)估價(jià)仲裁程序。當(dāng)學(xué)區(qū)認(rèn)為低估了某一房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，或者房產(chǎn)擁有者認(rèn)為自己的房產(chǎn)價(jià)值估算過(guò)高時(shí)，二者都可以向房產(chǎn)估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)提起申訴。在日本，市場(chǎng)價(jià)值是對(duì)土地、房屋的課稅依據(jù)，日本將其戲稱為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本的房產(chǎn)基礎(chǔ)評(píng)估一般為三年一次，估價(jià)的當(dāng)年被稱之為基準(zhǔn)年度，基準(zhǔn)年度的價(jià)格被稱之為基準(zhǔn)年度價(jià)值。對(duì)第一次估價(jià)之后，兩年內(nèi)如果沒(méi)有重大變化，估價(jià)一般不會(huì)重新進(jìn)行。日本土地價(jià)格的計(jì)算依據(jù)是“路線價(jià)”。依據(jù)固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)所確定的路線，不同地區(qū)和不同用途的土地價(jià)格計(jì)算基礎(chǔ)是其周邊單位土地價(jià)格，而房屋的基礎(chǔ)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)則是房屋的再建價(jià)格。英國(guó)的房屋價(jià)值根據(jù)市場(chǎng)坐標(biāo)，由價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)的基礎(chǔ)是每所住宅1991年4月1日時(shí)的資本價(jià)值，即每所住宅基于某些估價(jià)假設(shè)在那時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，每5年重估一次。崔寅：《看世界各國(guó)如何征收房產(chǎn)稅:兼顧穩(wěn)定和公平》，《人民日?qǐng)?bào)》2010年12（四）稅率比較美國(guó)的地方政府根據(jù)各類預(yù)算的收支情況，制定房產(chǎn)稅的稅率。因而，房產(chǎn)稅的稅率因地方不同而不同，并且政府對(duì)稅率不斷的進(jìn)行調(diào)整以符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。截止目前，美國(guó)大部分地區(qū)的房產(chǎn)稅的稅率多數(shù)維持在1.5%左右，浮動(dòng)范圍在0.8%-3%之間。日本市町村的城市規(guī)劃和土地區(qū)劃調(diào)整的稅種不僅包括固定資產(chǎn)稅，還包括城市規(guī)劃稅。其稅率是由市町村自行決定的，上限是0.3%。例如在日本，長(zhǎng)野縣上田市的稅率為0.2%，愛(ài)媛縣新居濱市稅率為0.28%，而東京都城市規(guī)劃稅稅率為上限0.3%。與此同時(shí)，這些課稅的征收對(duì)象以及征收依據(jù)和國(guó)家資產(chǎn)稅是一樣的，主要以城市規(guī)劃區(qū)域里的土地、房屋為征稅對(duì)象。在德國(guó)，房產(chǎn)購(gòu)置稅是一種很重要的調(diào)節(jié)手段。德國(guó)的家庭在購(gòu)置一處新的房產(chǎn)時(shí)，必須根據(jù)新購(gòu)房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值繳納一定量的稅。這種稅是根據(jù)《房產(chǎn)購(gòu)置稅法》進(jìn)行征收的，同時(shí)也稱之為地方稅。在德國(guó)，雖然每個(gè)聯(lián)邦州的稅率有所不同，但一般是征收的稅率是房產(chǎn)價(jià)值的3.5%。韓國(guó)的該類稅率是根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)制定的。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，韓國(guó)對(duì)出售房產(chǎn)方面做了嚴(yán)格規(guī)定，如果一個(gè)家庭擁有2套住宅，且在房產(chǎn)購(gòu)買后的2年之內(nèi)出售，則其需要交納的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅為50%；而在一個(gè)家庭擁有3套住宅，且在房產(chǎn)購(gòu)買后的2年之內(nèi)出售的，則其需要交納的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅為60%。另外韓國(guó)相關(guān)規(guī)定，擁有2套房產(chǎn)的家庭即使在房產(chǎn)購(gòu)買后的2年之后出售，其所需交納的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅也必須達(dá)6%-35%。新加坡的產(chǎn)業(yè)稅征收有兩種計(jì)算模式，以房屋用途來(lái)區(qū)分，如果房屋是自住，則享受自住業(yè)主優(yōu)惠，征收4%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資或其他用途，征收10%的物業(yè)稅。英國(guó)按房產(chǎn)的價(jià)值分為A-H共8個(gè)級(jí)別，分別征收不同的稅額，其最高稅率為最低稅率的25倍。在A-H的八個(gè)級(jí)別中，D級(jí)作為參照級(jí)，每年的房地產(chǎn)稅只規(guī)定D級(jí)的稅值，其他級(jí)別的稅值自然產(chǎn)生。在瑞典，房產(chǎn)稅的征收額度根據(jù)不同類型和不同用途的住宅而不同。一般的征收額度為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的0.5%-1%之間。從2001年起，瑞典規(guī)定，稅率為1%的征收對(duì)象主要是單棟獨(dú)立家庭住房（類似于國(guó)內(nèi)別墅）和商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)；稅率為0.5%的征收對(duì)象為共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅以及工業(yè)物產(chǎn)。荷蘭的房產(chǎn)稅在側(cè)面上起到了鼓勵(lì)房屋出租的作用，主要是由于其征收對(duì)象主要是個(gè)人住宅和營(yíng)業(yè)用房，并且荷蘭對(duì)營(yíng)業(yè)用房和低收入者在房產(chǎn)稅的交納上有減免的規(guī)定。在加拿大，政府會(huì)根據(jù)業(yè)主的情況，將房產(chǎn)稅率的范圍控制在土地和房屋的評(píng)估總價(jià)值的0.5-15%之間。同時(shí)，對(duì)于不同用途的地產(chǎn)，房產(chǎn)稅是不相同的，例如自己居住、商業(yè)性用途地產(chǎn)以及自住加出租的地產(chǎn)。而對(duì)于擁有第二套住宅的家庭和個(gè)人，加拿大對(duì)其征收較高的稅額。在新加坡，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是所有的房產(chǎn)擁有者，一般來(lái)講，新加坡對(duì)自住房產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對(duì)其他類型的房產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。（五）優(yōu)惠和免征政策比較美國(guó)的稅收優(yōu)惠政策惠及了購(gòu)買、建造以及租售房屋等各個(gè)方面。另外，美國(guó)還對(duì)低收入者實(shí)行了諸多減免措施以減輕其負(fù)擔(dān)。美國(guó)實(shí)行此類政策的目的就在于保證“居者有其屋”的原則。當(dāng)聯(lián)邦政府對(duì)個(gè)人征收個(gè)人所得稅時(shí)，是以其全部收入減去已交納的房產(chǎn)稅作為個(gè)人納稅的基數(shù)。在美國(guó)，因個(gè)人所得稅稅率較高的這一特性，政府將其用來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，并且取得了較好的效果。在美國(guó)加州，法律明文規(guī)定，殘疾退伍軍人可免除的房產(chǎn)稅最高可達(dá)15萬(wàn)美元。美國(guó)的房產(chǎn)交易稅一般要在過(guò)戶時(shí)一次性交清，買賣雙方各出一半，稅率為房?jī)r(jià)的2%-4%之間。另外，美國(guó)還有相關(guān)規(guī)定，一個(gè)單身的納稅人，如果向外出售自己已經(jīng)住滿了2年的自用住宅時(shí)，售價(jià)比當(dāng)初購(gòu)買時(shí)的價(jià)格不高于25萬(wàn)美元時(shí)，對(duì)其所得的數(shù)額是免予征稅的；而對(duì)于已婚家庭，售價(jià)比當(dāng)初購(gòu)買時(shí)的價(jià)格不高于50萬(wàn)美元時(shí)，也是免予征稅的。由于日本地震頗多，因此在抗震房間和改造一些老舊房屋時(shí)，依據(jù)實(shí)際情況可以減免1-3年不等的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅；若對(duì)房屋進(jìn)行節(jié)能改造，根據(jù)實(shí)際情況可減免1/3的固定資產(chǎn)稅；若對(duì)房屋進(jìn)行無(wú)障礙通道改建，且房主是65歲以上或者殘疾人時(shí)，減免不足100平米的房屋1/3的固定資產(chǎn)稅。除此之外，日本還規(guī)定，當(dāng)年對(duì)土地征收的稅額是上一年度的1.1倍時(shí)，減免超出的部分；同時(shí)對(duì)于200平米以內(nèi)的小規(guī)模住宅用地，可以享受減免城市規(guī)劃稅的政策。城市規(guī)劃稅和固定資產(chǎn)稅在日本都設(shè)立了減免制度，稅率的變化程度主要依據(jù)土地和房屋的實(shí)際情況，以此達(dá)到社會(huì)公平的目的。2011年，新加坡稅務(wù)局調(diào)整了自有房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)稅征收辦法，規(guī)定經(jīng)過(guò)評(píng)估后，房屋每平米6000新元以內(nèi)部分免征，6000-65000新元區(qū)間部分按4%稅率征收，65000新元以上部分按6%稅率征收。在法國(guó)，一些弱勢(shì)群體可以享受免征土地稅和居住稅的待遇。比如，60歲以上的老人、殘疾人、稅收收入低于一定數(shù)額的人，以及與配偶、需要他負(fù)擔(dān)的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住稅。土地稅的免征對(duì)象則包括75歲以上的老人，領(lǐng)取成年殘疾人補(bǔ)貼的人等。三、國(guó)外房產(chǎn)稅和我國(guó)房產(chǎn)稅的對(duì)比分析通過(guò)了解有關(guān)國(guó)家的房產(chǎn)稅可以看出，我國(guó)當(dāng)前廣泛使用的房產(chǎn)稅和許多國(guó)家都有較大的差別。其中，在征收對(duì)象上，大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅都是針對(duì)所有房產(chǎn)的持有人，而在我國(guó)，房產(chǎn)稅僅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋財(cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象，有很強(qiáng)的“城鄉(xiāng)差別”。征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性住房，不包括農(nóng)村的房屋，對(duì)城鎮(zhèn)個(gè)人自用的房產(chǎn)也未列入征稅范疇。在征收依據(jù)上，大多數(shù)國(guó)家都采用按照房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值計(jì)稅的辦法，房屋的基礎(chǔ)評(píng)估每3-5年評(píng)估一次，房屋按等次在基礎(chǔ)評(píng)估價(jià)的一定范圍內(nèi)浮動(dòng)。在我國(guó)，房產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)依據(jù)分別為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征的這個(gè)“價(jià)”是按照房產(chǎn)原值一次性減去10%-30%后的余值，也就是說(shuō)是相對(duì)固定不變的，凡從租計(jì)征的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。而且，由于我國(guó)土地歸國(guó)家和集體所有，房產(chǎn)稅的計(jì)稅并不含土地的價(jià)值。在稅率方面，大多數(shù)國(guó)家都采用差別稅率，稅率在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)。在我國(guó)，房產(chǎn)稅采用定額稅率，規(guī)定凡實(shí)行從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%，凡實(shí)行從租計(jì)征的，年稅率為12%。在稅收優(yōu)惠政策方面，大多數(shù)國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策傾向于對(duì)低收入者、殘疾人、老人等社會(huì)弱勢(shì)群體，有比較完善和人性化的一系列規(guī)定，免征對(duì)象包括一定價(jià)值范圍或套數(shù)內(nèi)的房屋，在我國(guó)，并沒(méi)用規(guī)定可操作性強(qiáng)的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，免征對(duì)象則覆蓋所有個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)和其它國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡的房產(chǎn)等。第四章完善我國(guó)房產(chǎn)稅稅制的思考第四章完善我國(guó)房產(chǎn)稅稅制的思考國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司季懷銀副司長(zhǎng)說(shuō)，“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策。也是解泱當(dāng)前我國(guó)面臨的多項(xiàng)棘手問(wèn)題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實(shí)施而非一蹴而就”?！秶?guó)務(wù)院法制辦官員：開征住房保有稅需分布實(shí)施》，載和訊網(wǎng)，/2010-05-05/123615375.html，最后訪問(wèn)日期：2011《國(guó)務(wù)院法制辦官員：開征住房保有稅需分布實(shí)施》，載和訊網(wǎng)，/2010-05-05/123615375.html，最后訪問(wèn)日期：2011年一、房產(chǎn)稅改革的基本原則房產(chǎn)稅改革是一項(xiàng)重大的系統(tǒng)工程，不但涉及到千家萬(wàn)戶老百姓的切身利益，而且對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行均具有重要意義，一定要謹(jǐn)慎而為。（一）房產(chǎn)稅改革要有利于人民群眾，不給老百姓增加額外負(fù)擔(dān)當(dāng)前，我國(guó)的城市化進(jìn)程正處于加速發(fā)展階段，大量農(nóng)村人口、大中專院校畢業(yè)生涌入城市，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施等領(lǐng)域過(guò)去基礎(chǔ)薄弱，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成制約，“十二五”期間，大多數(shù)地區(qū)都要解決這些問(wèn)題。為了解決發(fā)展中的問(wèn)題，近年來(lái)，全國(guó)各地地方政府都在基礎(chǔ)設(shè)施方面投資巨大，而大量的基礎(chǔ)建設(shè)需要大量的資金來(lái)源，為了解決資金問(wèn)題，地方政府大多是依靠拍賣土地、獲取土地出讓金的方式為項(xiàng)目籌集資金。由于收取土地出讓金的方式見(jiàn)效快、效率高，在地方財(cái)政中的比重逐年加大，使得地方財(cái)政越來(lái)越依賴于土地出讓金。而這些年城市發(fā)展對(duì)住房的剛性需求旺盛造就的賣方市場(chǎng)，開發(fā)商支付巨額土地出讓金后，很容易將支付土地的成本一次性轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，這使得房?jī)r(jià)被人為推高，并越來(lái)越偏離廣大居民群眾的收入水平，造成老百姓怨聲載道。房產(chǎn)稅改革的出發(fā)點(diǎn)要站在有利于人民群眾的立場(chǎng)，不能一味強(qiáng)調(diào)保護(hù)地方政府財(cái)政收入，在解決為地方政府提供一個(gè)新的、穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源的同時(shí)，應(yīng)該更多地考慮老百姓的利益，通過(guò)制定合理的房地產(chǎn)稅制，把一次性“涸澤而魚”式的收取土地出讓金行為變?yōu)楹侠硪?guī)范的稅收行為，通過(guò)降低房?jī)r(jià)，減輕老百姓買房的巨大壓力，同時(shí)適當(dāng)提高房產(chǎn)持有成本，既使地方政府?dāng)[脫對(duì)土地出讓金的依賴，又讓老百姓買得起房，用得起房，真正打擊的是房地產(chǎn)投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。崔光營(yíng)、楊洪濤：《房產(chǎn)稅功能的拓展與重構(gòu)》，《涉外稅務(wù)》2010年第8期。（二）房產(chǎn)稅改革要和加快保障性住房建設(shè)雙頭并進(jìn)當(dāng)前，保障性住房建設(shè)的規(guī)模和進(jìn)度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上社會(huì)發(fā)展需求，造成保障性住房“僧多粥少”，難以滿足中低收入者的需要。這主要有以下兩個(gè)原因：一是政府對(duì)保障性住房推動(dòng)不力；二是開發(fā)商缺乏開發(fā)保障性住房的動(dòng)力。對(duì)地方政府而言，在同樣的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)可以帶來(lái)更豐厚的回報(bào)，而開發(fā)保障性住房利潤(rùn)微薄，由于土地資源的稀缺性，在同等條件下，地方政府必然傾向于選擇商品房開發(fā)建設(shè)。而對(duì)于開發(fā)商而言，保障性住房與商品房開發(fā)相比在建設(shè)成本上差異不大，而銷售利潤(rùn)率卻有天壤之別，因此，開發(fā)商其對(duì)建設(shè)保障性住房必然缺乏積極動(dòng)力。要保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，加快保障性住房建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，不能僅依靠征收一個(gè)房產(chǎn)稅的“單兵突進(jìn)”，要采取房產(chǎn)稅改革和加快保障性住房建設(shè)雙頭并進(jìn)的模式，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅確實(shí)可以起到在住房保有環(huán)節(jié)提高持有成本的作用，但在城市化高速發(fā)展的背景下，住房的剛性需求十分旺盛，如果沒(méi)有充足的公租房、廉租房供應(yīng)做保證，用以引導(dǎo)和滿足部分剛性需求，房產(chǎn)持有人仍然可以將因房產(chǎn)稅增加的成本在銷售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁給下家，起不到良性疏導(dǎo)的作用。另外，在開發(fā)保障性住房方面，政府要唱主角，要充分認(rèn)識(shí)加快保障性住房建設(shè)的必要性，出臺(tái)一系列開發(fā)保障性住房的強(qiáng)制性規(guī)定和對(duì)開發(fā)商的優(yōu)惠政策，刺激公租房、廉租房建設(shè)，要體現(xiàn)縮小收入分配差距以及共享改革發(fā)展成果的公平性原則，在“十二五”規(guī)劃期間，加大保障性住房建設(shè)，為沒(méi)有房產(chǎn)或居住條件欠缺的弱勢(shì)群體提供更多住房，降低中低收入者的住房支出，滿足中低收入者住房的合理要求，逐步形成“住有所居”的和諧社會(huì)環(huán)境。陳一鳴、莽九晨、崔寅、劉華新、李瀟：《房產(chǎn)征稅,兼顧穩(wěn)定和公平》，《廣西城鎮(zhèn)建設(shè)》2010年第12期。（三）房產(chǎn)稅改革要實(shí)行統(tǒng)一立法從目前上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的情況來(lái)看，當(dāng)前房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的目的仍然是霧里看花，不甚明了。征收房產(chǎn)稅是調(diào)控房地產(chǎn)還是調(diào)節(jié)二次分配？是完善地方稅制結(jié)構(gòu)？還是進(jìn)行深層次財(cái)稅體制改革？是為地方財(cái)政增加稅收來(lái)源？還是簡(jiǎn)單的增加納稅人稅負(fù)？等等問(wèn)題目前含糊不清。比較而言，兩者的共同點(diǎn)都是將《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的征收范圍擴(kuò)大到對(duì)自有居住房地產(chǎn)征稅，突破了《暫行條例》的征收范圍，從具體規(guī)定看，在征收范圍、稅率、減免優(yōu)惠政策上又都有很大的區(qū)別，作為試點(diǎn)，這樣做并無(wú)不可，但畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)。下一步如果將房產(chǎn)稅作為一個(gè)新稅種在全國(guó)征收，必然涉及到統(tǒng)一立法問(wèn)題。首先，要清理、整合現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域一部分行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)重疊的稅費(fèi)要合并，對(duì)不合理的收費(fèi)要取締，統(tǒng)一實(shí)行跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新房產(chǎn)稅。其次，要統(tǒng)一稅制。要借鑒其他國(guó)家的稅制設(shè)定，科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅的稅基、稅率、減免稅優(yōu)惠，使其成為地方稅收的重要支柱。在統(tǒng)一立法前，立法部門應(yīng)充分總結(jié)和分析比較房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，制定立法草案，由國(guó)家權(quán)威部門向社會(huì)公布，讓納稅人普遍對(duì)國(guó)家稅制改革的目的參與討論，為稅收改革建言獻(xiàn)策，使新稅種能得到大多數(shù)納稅人的支持和理解。俗話說(shuō)“凡是預(yù)則立，不預(yù)則廢”，明確立法目的可以使新房產(chǎn)稅的順利出臺(tái)少走很多彎路，也是房地產(chǎn)稅收制度改革的前提條件。徐策：《對(duì)我國(guó)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的思考》，《宏觀經(jīng)濟(jì)管理》徐策：《對(duì)我國(guó)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的思考》，《宏觀經(jīng)濟(jì)管理》2010年第12期。二、房產(chǎn)稅改革的思路房產(chǎn)稅改革的思路上，宜堅(jiān)持精簡(jiǎn)稅種、拓寬稅基、降低稅率、嚴(yán)格征管的方向不動(dòng)搖。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度存在的問(wèn)題以及房產(chǎn)稅改革存在的缺陷，筆者對(duì)房產(chǎn)稅改革有以下想法。（一）房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)針對(duì)投資性購(gòu)房眾所周知，稅收是社會(huì)財(cái)富分配的重要手段，而是否能做到有效調(diào)整社會(huì)財(cái)富的合理分配是區(qū)分“良稅”和“惡稅”的重要標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)稅作為重要的稅種，其任務(wù)不僅要保障合理的財(cái)政收入，還要兼顧社會(huì)公平正義和社會(huì)激勵(lì)機(jī)制的建立。改進(jìn)房產(chǎn)稅，將其調(diào)節(jié)功能延伸到保有環(huán)節(jié)，通過(guò)設(shè)置合理的稅源、稅率等，強(qiáng)化對(duì)存量房地產(chǎn)課稅，對(duì)抑制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)將起很大作用，進(jìn)而調(diào)整社會(huì)資源的合理分配。我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種交易環(huán)節(jié)較多、保有環(huán)節(jié)較少，現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要針對(duì)企業(yè)或營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，且稅率低、優(yōu)惠多，而個(gè)人住房則無(wú)需繳納，這就造成了房產(chǎn)在交易和保有環(huán)節(jié)之間稅負(fù)相差巨大。近年大量投資性購(gòu)房涌現(xiàn)，許多投資人擁有大量住房卻不需承擔(dān)費(fèi)用，助長(zhǎng)了投資和投機(jī)購(gòu)房（據(jù)調(diào)查，目前投資和投機(jī)購(gòu)房的人至少占70%），這是房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因。因此，購(gòu)房需求中的投資和投機(jī)性水分必須擠掉，才能有助于房地產(chǎn)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。通過(guò)房產(chǎn)稅改革，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)的存量課稅，即持有環(huán)節(jié)征稅，加大房產(chǎn)持有成本，打壓過(guò)度和不必要的房產(chǎn)持有，剔除不合理需求，從而實(shí)現(xiàn)供需平衡、物盡其用、平抑房?jī)r(jià)。但是，房產(chǎn)稅改革也不能一概而論，不分青紅皂白對(duì)所有房地產(chǎn)存量在一條起跑線線上統(tǒng)一征稅，只會(huì)加重居民稅負(fù)，并不能體現(xiàn)公平，也不能達(dá)到合理調(diào)配財(cái)富的目的。因此在制定房產(chǎn)稅政策時(shí)首先要區(qū)別不同的住房需求，我們可以把住房的需求區(qū)分為兩種:一部分為居住性需求，一部分為投資性需求。居住性需求是合理的、基本的需求；而投資性需求是非必需的。投資性需求和投機(jī)性需求許多情況下往往就是一個(gè)硬幣的兩個(gè)方面。對(duì)于居住性需求，政府應(yīng)該保護(hù)，稅收政策上應(yīng)該減免。房產(chǎn)稅的改革應(yīng)該主要針對(duì)投資性需求征稅，居住性和投資性的簡(jiǎn)單區(qū)別就是第一套房以外或人均一定面積以外的都?xì)w為投資性需求。中國(guó)有句古話：“廣廈萬(wàn)間，夜臥八尺”，就是這個(gè)意思。因此房產(chǎn)稅的改革應(yīng)該主要針對(duì)投資性購(gòu)房，對(duì)投資性、投機(jī)性購(gòu)房進(jìn)行壓制和調(diào)控。劉素榮：《關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考》，《財(cái)會(huì)研究》2010年第6期。（二）房產(chǎn)稅宜作為地方稅的屬性，并不直接參與流轉(zhuǎn)，這決定了其稅源的非流動(dòng)性、可靠性。從稅收收入與地方公共服務(wù)的關(guān)聯(lián)來(lái)看，其稅收負(fù)擔(dān)明確，易與地方的公共服務(wù)相聯(lián)系，從而成為一種受益稅?？梢哉f(shuō)，無(wú)論是從房屋與土地的物理特性，還是從其經(jīng)濟(jì)屬性來(lái)看，或從一般的國(guó)際慣例來(lái)看，房產(chǎn)稅都應(yīng)歸屬地方稅。而且，由地方政府征收和占有房產(chǎn)稅，這也有利于發(fā)揮地方政府的積極性并便于稅收管理，這是與地方政府的職能相匹配的。長(zhǎng)期以來(lái)，土地出讓金事實(shí)上成為地方政府的第二財(cái)政、稅外收入，對(duì)土地出讓金的追求成為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改變城市面貌、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的動(dòng)力。把房產(chǎn)稅作為地方稅，可在一定程度上解決地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴，有效轉(zhuǎn)變“土地財(cái)政”的狀況。在稅收立法上可由全國(guó)人大設(shè)置同一稅種、統(tǒng)一修訂有關(guān)房產(chǎn)稅的法律法規(guī)，在此基礎(chǔ)上，在免征額、稅率設(shè)定等方面給予地方政府一定自主權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格限定稅收用途，規(guī)定房產(chǎn)稅收入必須且只能用于地方的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及教育、公益等事業(yè)中，不能挪作他用，并嚴(yán)格加以監(jiān)管。房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革課題組，王曉豐、熊小剛、陳潔、陳志宏：《房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革的方案建議》，《稅務(wù)研究》2006年第3期。（三）房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象宜覆蓋所有的房地產(chǎn)按照《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收范圍是有限制的，城鎮(zhèn)個(gè)人自用住房以及農(nóng)村房產(chǎn)都是不征稅的。但隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市的范圍在不斷擴(kuò)大，原來(lái)的城市郊區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)成為一個(gè)個(gè)“城中村”，這部分農(nóng)民在身份上已經(jīng)轉(zhuǎn)換成了“市民”身份，但基本上仍沒(méi)有離開他們?cè)瓉?lái)的住所和生活區(qū)域而真正進(jìn)入城鎮(zhèn)生活，在農(nóng)村宅基地上建立的個(gè)人住房被用于經(jīng)營(yíng)房和出租房的比例非常高，對(duì)這些他們用來(lái)轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)性用途或出租的房屋是否要征收房產(chǎn)稅值得探討。按照征稅對(duì)象的特征看，對(duì)此類房屋征收房產(chǎn)稅是符合房產(chǎn)稅課征要求的。國(guó)外的房產(chǎn)稅收政策都具有“寬稅基”的基本原則，房產(chǎn)稅的征收范圍并不局限于城鎮(zhèn)房產(chǎn)，還包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)符合房屋特征的所有建筑物，除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)實(shí)行免征房產(chǎn)稅外，其余的房產(chǎn)都要征稅。因此，為適應(yīng)農(nóng)村房產(chǎn)的迅猛增長(zhǎng)及質(zhì)量攀升的形勢(shì)，應(yīng)將農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。當(dāng)然，由于我國(guó)“三農(nóng)”問(wèn)題的特殊敏感性，對(duì)農(nóng)村住房征收房產(chǎn)不能一概而論，對(duì)于許多溫飽問(wèn)題還未解決的農(nóng)村地區(qū)征收房產(chǎn)稅除了增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)外沒(méi)有任何益處，而對(duì)于已經(jīng)深入城市腹地的“城中村”和近郊農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性住房則應(yīng)列入房產(chǎn)稅征收范圍，但也應(yīng)當(dāng)考慮到這部分失地農(nóng)民的特殊情況，正因?yàn)樗麄冞€沒(méi)有真正融入城鎮(zhèn)生活，而房屋出租收入是許多失地農(nóng)民的唯一經(jīng)濟(jì)收入，因此，在稅收上應(yīng)當(dāng)給予一定的減免。對(duì)于符合減免規(guī)定的房地產(chǎn)，納稅人可通過(guò)填報(bào)減免申請(qǐng)的方式獲取減免，這樣操作可避免稅收的流失。張平竺：《房地產(chǎn)稅基評(píng)估研究》，廈門大學(xué)2007屆博士論文。（四）宜采用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)目前我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，按照房屋的計(jì)稅原值（余值）或租金收入計(jì)征，并區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式不同而適用不同的征稅辦法。當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這種計(jì)稅方式所存在的問(wèn)題日益凸出。首先，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以過(guò)去的經(jīng)濟(jì)狀況為依據(jù)確定的房產(chǎn)余值并不能反映目前房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)定缺乏科學(xué)的調(diào)整機(jī)制，對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)值增值部分缺乏監(jiān)管，不能有效地發(fā)揮稅收調(diào)控機(jī)制，政府不能充分參與房產(chǎn)增值的利益分配，致使稅源流失；其次，由于我國(guó)的房產(chǎn)稅區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式而適用不同的征稅辦法，對(duì)同一房產(chǎn)采取自住或出租的不同的使用模式，其所承擔(dān)的稅負(fù)則有很大差異，容易為為偷、避稅提供“土壤”和利用空間。我國(guó)房產(chǎn)稅改革，在計(jì)稅依據(jù)上，可采用從價(jià)或從量計(jì)征的單一計(jì)稅方法，從價(jià)計(jì)征改以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)，取消按租金收入征收房產(chǎn)稅的辦法，因?yàn)橛啥悇?wù)部門確定每處用于租賃房產(chǎn)的租金既不現(xiàn)實(shí)也難度很大。在評(píng)估時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)所處的地域及類型，采用不同的評(píng)估方法。對(duì)民用住宅的評(píng)估，應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格法為主，以收入法為輔，在市場(chǎng)價(jià)格法和收入法兩種方法都不適用的情況下，則采用成本法；對(duì)于大多數(shù)用于商業(yè)、辦公的非居住用房，由于這些用房多采取租用形式，因此以收入法確定其評(píng)估價(jià)值為妥；對(duì)于工礦企業(yè)的廠房等房產(chǎn)，可以按其建設(shè)成本減除累計(jì)折舊后的凈值作為計(jì)稅依據(jù)。通過(guò)區(qū)別這些不同的房屋類別采取不同的評(píng)估方法，既有利于稅收收入隨房產(chǎn)價(jià)值的上升而增加，減少稅源流失，確保財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，又有利于充分考慮不同地域的級(jí)差收益因素，體現(xiàn)稅制的公平。在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)的設(shè)定上，可由當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門根據(jù)一定時(shí)期內(nèi)當(dāng)?shù)胤课莸慕灰浊闆r確定某一區(qū)域房屋的平均基準(zhǔn)單價(jià)(就低不就高)，以這個(gè)平均基準(zhǔn)單價(jià)乘以房地產(chǎn)面積得到房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)，然后根據(jù)房屋容積率、朝向、樓層等因素綜合確定相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)，以評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)乘以調(diào)整系數(shù)得到最后的房地產(chǎn)評(píng)估值作為納稅依據(jù)。為避免房屋評(píng)估基準(zhǔn)單價(jià)受房?jī)r(jià)短期波動(dòng)影響，基準(zhǔn)單價(jià)確定后無(wú)需經(jīng)常調(diào)整，可視情況1-2年或2-3年評(píng)估一次，且允許房地產(chǎn)評(píng)估值與房屋實(shí)際交易價(jià)格存在一定的差異。張平竺：《完善我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的設(shè)想》，《涉外稅務(wù)》2006年第12期。（五）房產(chǎn)稅宜實(shí)行彈性稅率現(xiàn)行的房產(chǎn)稅由中央政府統(tǒng)一制定實(shí)行，采用單一、固定的稅率，地方政府沒(méi)有自主權(quán)，這種單一的固定稅率并沒(méi)有充分考慮地域之間、城市之間的經(jīng)濟(jì)、生活差異，也沒(méi)有考慮房屋所有人的貧富差距和承擔(dān)稅賦能力的差異。我國(guó)地域遼闊、人口眾多，不同地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，貧富差距也有不斷拉大的趨勢(shì)，如果不對(duì)這些因素加以區(qū)分，則很難體現(xiàn)稅制的公平，而且變相鼓勵(lì)房地產(chǎn)投機(jī)行為，不利于集約利用土地資源，造成房地產(chǎn)的大量閑置。房產(chǎn)稅改革，在稅率設(shè)定上，一線城市就不能和二、三線城市同一稅率，獨(dú)棟別墅就不能和普通房屋同一稅率，二套、三套或以上房屋就不能和一套房同一稅率，超面積房屋就不能和經(jīng)濟(jì)適用房同一稅率。因此，房產(chǎn)稅改革應(yīng)實(shí)行差別化稅率和累進(jìn)稅率，即根據(jù)房屋的所處地域、類型、面積等因素分別適用不同檔次的稅率，且持有房產(chǎn)越多則相應(yīng)提高稅率。一是區(qū)別房屋用途使用不同稅率。對(duì)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)征收的稅率要比居民住宅房地產(chǎn)高，對(duì)閑置房地產(chǎn)征收的稅率要比使用狀態(tài)下的房地產(chǎn)高，同時(shí)充分考慮家庭的可支配收入和地方的財(cái)政支出需要。二是區(qū)別不同地域使用不同的稅率。根據(jù)各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不同地區(qū)的稅率允許有所不同，三是給予地方一定的自主權(quán)?；径惵实闹贫☉?yīng)由中央統(tǒng)一立法，規(guī)定稅率的浮動(dòng)范圍，在國(guó)家統(tǒng)一基本房產(chǎn)稅收政策的前提下，可以下放部分稅政管理權(quán)限，各地政府可依據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，按照房產(chǎn)的地理位置和實(shí)際用途，確定不同的房產(chǎn)稅稅率。四是實(shí)行累進(jìn)稅率。對(duì)于持有超面積房產(chǎn)和三套以上房產(chǎn)的納稅人采取懲罰性的累進(jìn)稅率，提高持有房產(chǎn)的成本，用以打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，同時(shí)通過(guò)稅收手段調(diào)整貧富差距。這樣既保證了中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的權(quán)力，又有利于地方政府因地制宜地制定切實(shí)可行，行之有效的措施。李曉燕：《我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估問(wèn)題與對(duì)策分析》，東北大學(xué)2008屆碩士論文。（六）宜調(diào)整房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠目前房產(chǎn)稅收優(yōu)惠主要是根據(jù)房產(chǎn)用途和所屬經(jīng)濟(jì)單位的性質(zhì)制定的，缺少對(duì)減少資源浪費(fèi)、照顧弱勢(shì)群體以及降低征收成本方面的考慮。比較其他國(guó)家的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，大多數(shù)國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策多傾向于對(duì)低收入者、殘疾人、老人等社會(huì)弱勢(shì)群體。為了體現(xiàn)稅制公平，將來(lái)的新房產(chǎn)稅中也應(yīng)設(shè)立一定的免征額，即設(shè)定類似于個(gè)人所得稅的起征點(diǎn)。免征額度的設(shè)定可以采取不同的方式，可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定一個(gè)城市人均占有住房的基本免征面積，對(duì)超過(guò)面積部分開始征稅；也可以將納稅人的所有房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值加總后，扣除規(guī)定的免征額后，對(duì)超出價(jià)值部分統(tǒng)一課稅。免征額的設(shè)定應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，過(guò)高則可能造成稅源的流失，過(guò)低則不利于保護(hù)普通居民的基礎(chǔ)用房需求和照顧社會(huì)弱勢(shì)群體?？傊畱?yīng)當(dāng)從體現(xiàn)社會(huì)公平和鼓勵(lì)資源的充分利用角度出發(fā)，既有利于地方稅收收入又減輕納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)普通納稅人的政策照顧，同時(shí)也降低了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅成本。羅麗：《不動(dòng)產(chǎn)稅的公平性分析》，武漢理工大學(xué)2008屆碩士論文。三、房產(chǎn)稅改革的實(shí)施步驟（一）制定過(guò)渡政策任何新舊制度的更替都會(huì)對(duì)原有的利益格局造成沖擊，房產(chǎn)稅如作為新稅種推出，將深刻觸及大部分人的利益，如果阻力太大將會(huì)影響實(shí)施效果。從國(guó)外某些國(guó)家改革的經(jīng)驗(yàn)看，捷克、愛(ài)沙尼亞等東歐前社會(huì)主義國(guó)家的稅制改革造成了納稅人稅負(fù)的增加，產(chǎn)生了很大的改革的阻力。我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境與80年代初的狀況相差很大，必然注定了新舊稅制的差異較大，特別是在計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)方法上存在本質(zhì)的差異，納稅人的稅負(fù)將會(huì)出現(xiàn)較大的變化。因此，新稅種的推出必須要充分兼顧和處理好既得利益者因素。制定適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡性政策是實(shí)施新稅制的有效保障，既可以體現(xiàn)“摸石頭過(guò)河”的精神，又保留適當(dāng)?shù)耐寺?。例如?？梢詫⑸虾?、重慶房產(chǎn)稅改革的成果加以取長(zhǎng)補(bǔ)短，先制定統(tǒng)一的改革方案在全國(guó)一線城市實(shí)施推廣，以觀效果；也可以允許對(duì)一般納稅人在過(guò)渡期內(nèi)給予一定的優(yōu)惠政策，有一個(gè)緩沖期，然后逐漸增加房地產(chǎn)稅負(fù)，將稅負(fù)增加的壓力在一定期間內(nèi)緩慢釋放；或者在過(guò)渡期內(nèi)設(shè)定較高的標(biāo)準(zhǔn)，只對(duì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的住宅征稅，以取得公眾的支持。岑艷：《我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革研究》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2007屆碩士論文。（二）設(shè)立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)按《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，“凡從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值一次性減去10%-30%后的余值”，以后新房產(chǎn)稅的計(jì)征依據(jù)以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)，必然需要進(jìn)行科學(xué)合理的房產(chǎn)評(píng)估，房產(chǎn)評(píng)估又是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)，其專業(yè)程度的高低直接決定著評(píng)估結(jié)果的公平性和準(zhǔn)確性。像美國(guó)、加拿大等稅制比較完善的國(guó)家都設(shè)有獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)。因?yàn)楠?dú)立的評(píng)