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目錄1概述 頁10投資估算和資金籌措10.1投資估算范圍江蘇物流中心建設(shè)包括以下合適的內(nèi)容:1)征用土地607.4畝,三通一平、場地道路建設(shè)等。2)綜合服務(wù)區(qū)用房、物流加工區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)用房及堆場、港口作業(yè)區(qū)、物流配載區(qū)等。3)信息系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、垃圾中轉(zhuǎn)等。10.2投資估算依據(jù)1)土建投資參考當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和同類房屋、道路、場地、倉庫投資進(jìn)行估算。2)相關(guān)項(xiàng)目所需的系統(tǒng)和配套設(shè)備及各類工具費(fèi)用,參考目前國內(nèi)市場價(jià)格。3)相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)按土建工程費(fèi)用的2%進(jìn)行估算。4)建設(shè)單位管理管控費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定,按第一部分工程費(fèi)用的1%估算。5)固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅按零稅率計(jì)列。10.3相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)投資規(guī)模估算1)本工程征用土地607.4畝,征地費(fèi)用7288.8萬元(無形資產(chǎn))。2)土建投資42452.7萬元。3)設(shè)備及安裝投資5900萬元。4)預(yù)備費(fèi)746.7萬元,按工程費(fèi)用第一項(xiàng)的5%估算。5)相關(guān)項(xiàng)目前期工作費(fèi)20萬元,相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)422.5萬元,建設(shè)單位管理管控費(fèi)422.5萬元,職工培訓(xùn)費(fèi)20萬元,共889.1萬元(遞延資產(chǎn))。相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)投資估算參見建設(shè)投資估算表。10.4資金總額及資金籌措本相關(guān)項(xiàng)目所需的資金總額由建設(shè)投資和流動(dòng)資金兩部分組成,共58000萬元。其中,工程建設(shè)估算總投資57277.2萬元,正常生產(chǎn)經(jīng)營所需流動(dòng)資金722.8萬元。相關(guān)項(xiàng)目單位有資本金23200萬元。擬通過銀行貸款34800萬元,年貸款利率為6.12%。10.5相關(guān)項(xiàng)目用款相關(guān)計(jì)劃本相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)期按3年考慮,第一年投入固定資產(chǎn)投資的47.5%,第二年投入固定資產(chǎn)投資的34.5%,第二年投入固定資產(chǎn)投資的18%。第一年的建設(shè)投資為27518.9萬元,它滿足以下投資的需要:固定資產(chǎn)投資的36%、土地及預(yù)備費(fèi)用、遞延資產(chǎn)費(fèi)用。第二年的建設(shè)投資為19341.1萬元,它滿足固定資產(chǎn)投資40%的需要。第三年的建設(shè)投資為9670.5萬元,它滿足固定資產(chǎn)投資24%的需要。三年建設(shè)結(jié)束后,固定資產(chǎn)投資完成100%。流動(dòng)資金在第二年投入90%,第三年投入10%。。投資相關(guān)計(jì)劃與資金籌措估算參見投資相關(guān)計(jì)劃與資金籌措表。
11財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)11.1評(píng)價(jià)依據(jù)本相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按國家計(jì)委1997年修訂的《建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)的合適的內(nèi)容與深度要求進(jìn)行。11.2主要參數(shù)的確定(1)評(píng)價(jià)基年價(jià)格的確定本相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格水平以2007年價(jià)格為基礎(chǔ)。(2)評(píng)價(jià)年限本相關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)期包括建設(shè)期和建成后的運(yùn)營期。建設(shè)期為3年,在建設(shè)的第二年即可達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的40%,第三年可達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的70%,第四年可達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的90%,相關(guān)項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營期取17年,評(píng)價(jià)期20年。11.3總成本費(fèi)用估算11.3.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相關(guān)項(xiàng)目總成本費(fèi)用包括燃油動(dòng)力消耗、污水、垃圾處理費(fèi)用、職工工資及福利、修理維護(hù)費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、土地費(fèi)用及遞延資產(chǎn)攤銷、貸款利息以及包含管理管控費(fèi)用在內(nèi)的其它費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用和支出按相關(guān)項(xiàng)目年經(jīng)營規(guī)模乘以費(fèi)率計(jì)算,各項(xiàng)費(fèi)率根據(jù)同類企業(yè)運(yùn)營情況和相關(guān)項(xiàng)目所在地的物價(jià)水平確定如下:1)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r,職工工資及福利勞保等費(fèi)率取2.5%(占年經(jīng)營收入的比例)。2)燃油動(dòng)力消耗、污水、垃圾處理費(fèi)率取1.25%(占年經(jīng)營收入的比例)。3)修理維護(hù)費(fèi)按固定資產(chǎn)總額的5%計(jì)提。4)其他各類費(fèi)用包括出差費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、低值易耗品、車輛保險(xiǎn)等費(fèi)用,按年經(jīng)營收入的1.05%提。5)固定資產(chǎn)折舊采用分類直線折舊,殘值率為10%,建筑物的折舊年限為30年,設(shè)備的折舊年限為10年。無形資產(chǎn)(土地費(fèi)用)按50年攤銷,遞延資產(chǎn)按10年攤銷。折舊及攤銷估算見固定資產(chǎn)折舊與攤銷估算表。6)每年的財(cái)務(wù)費(fèi)用參見財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算表。11.3.2總成本費(fèi)用估算根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算總成本費(fèi)用,運(yùn)營期內(nèi)年均經(jīng)營總成本費(fèi)用3339.4萬元,其中,固定成本2935.3萬元,變動(dòng)成本404.1萬元。詳細(xì)總成本估算數(shù)據(jù)見總成本估算表。11.4經(jīng)營收入和稅金估算11.4.1經(jīng)營收入根據(jù)江蘇物流中心的經(jīng)營規(guī)模和潛在的巨大市場需求,預(yù)計(jì)到2010年其交易規(guī)模可達(dá)760萬噸(其中現(xiàn)貨交易量達(dá)530萬噸)。除了鋼材交易外還實(shí)行原材料加工、構(gòu)件成型、倉儲(chǔ)、配送、售后服務(wù)等一條龍運(yùn)作以及提供其它生產(chǎn)資料與生活資料的倉儲(chǔ)配送業(yè)務(wù);同時(shí)依托先進(jìn)的物流信息系統(tǒng),開展諸如為客戶提供信息資源、物流平臺(tái)、集中采購、倉單質(zhì)押、融資、品牌展示等多種形式的物流增值服務(wù),為相關(guān)項(xiàng)目收入帶來新的增長點(diǎn)。相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力年份的經(jīng)營收入及其來源:1)綜合服務(wù)費(fèi)(交易管理管控、賓館、餐飲、廣告收入等)2500萬元;2)物流服務(wù)費(fèi)(配載、信息服務(wù)、電子商務(wù))750萬元;3)倉儲(chǔ)管理管控費(fèi)1560萬元;4)裝卸搬運(yùn)服務(wù)費(fèi)2412萬元;5)配送、停車、維修收費(fèi)920萬元;6)商業(yè)街及商業(yè)交易區(qū)租金、管理管控費(fèi)5937萬元7)加工服務(wù)費(fèi)820萬元。相關(guān)項(xiàng)目建成后,正常年份的經(jīng)營收入估算為14899萬元。11.4.2營業(yè)稅金及附加1)營業(yè)稅按營業(yè)收入的5%提?。?)四項(xiàng)基金按營業(yè)收入的0.35%提?。?)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7%和4%估算;本相關(guān)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入14899萬元,從相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營開始起算,年均營業(yè)收入13958萬元,年均營業(yè)稅金及附加合計(jì)為823.5萬元;營業(yè)收入和營業(yè)稅金估算詳見年經(jīng)營收入及營業(yè)稅附加表。11.5利潤分配和借款償還11.5.1利潤分配本相關(guān)項(xiàng)目稅后利潤為利潤總額扣除企業(yè)所得稅余額,所得稅按利潤總額的33%上交。盈余公積金和公益金分別按所得稅后利潤的10%和5%估算。從相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營開始起算,年均上交所得稅3425.8萬元,實(shí)現(xiàn)稅后利潤6955.5萬元,企業(yè)盈余公積金695.6萬元,公益金347.8萬元。利潤分配估算詳見損益表。11.5.2借款償還本相關(guān)項(xiàng)目向銀行長期借款金額為34800萬元,從第四年開始償還,以7年期年金形式還。本相關(guān)項(xiàng)目還款資金的來源為凈利潤、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷。每年等額還本金和利息6260.5萬元。借款償還估算詳見財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算表。11.6財(cái)務(wù)盈利能力及現(xiàn)金流量分析11.6.1財(cái)務(wù)盈利能力1)投資利潤率:12.34%;2)投資利稅率:18.41%。11.6.2現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量指標(biāo)匯總見表11-1。表11-1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量主要指標(biāo)指標(biāo)所得稅前所得稅后備注財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)13.59%8.54%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)32017.23619IC=8%靜態(tài)回收期(年)9.612.6含建設(shè)期(3年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)12.1319.4財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析詳見現(xiàn)金流量表。11.7盈虧平衡點(diǎn)分析根據(jù)本相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)營能力測算,經(jīng)過計(jì)算其正常經(jīng)營年份的盈虧平衡點(diǎn)BEP=57.33%。計(jì)算結(jié)果表明,只要生產(chǎn)經(jīng)營能夠達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)經(jīng)營能力的57.33%,就能夠做到收支平衡,可見相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)營穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好,有較強(qiáng)的盈利能力。11.8相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)敏感性分析由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在預(yù)測基礎(chǔ)上進(jìn)行的,在相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作中可能會(huì)因?yàn)槭袌霏h(huán)境發(fā)生變化或經(jīng)營管理管控不當(dāng)導(dǎo)致物流中心的經(jīng)營收入以及經(jīng)營成本發(fā)生一些變化,因此有必要對(duì)擬建相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)敏感性分析。假設(shè)出現(xiàn)以下幾種情況:經(jīng)營成本上升,經(jīng)營收入保持不變;經(jīng)營成本不變,經(jīng)營收入下降;經(jīng)營成本上升和經(jīng)營收入下降同時(shí)發(fā)生。分別對(duì)以上情況的稅后動(dòng)態(tài)投資回收期、稅后凈現(xiàn)值、稅后內(nèi)部收益率進(jìn)行計(jì)算,結(jié)果見表11-2。表11-2財(cái)務(wù)敏感性分析(稅后)經(jīng)營成本變動(dòng)經(jīng)營收入變動(dòng)0+5%+15%N(年)FNPV(萬元)FIRR(%)0%19.419.4519.523619297825928.54%8.51%8.44%N(年)FNPV(萬元)FIRR(%)-5%20.0720.1120.17-380-561-9247.93%7.9%7.8%從表中數(shù)據(jù)可以看出:在經(jīng)營收入保持不變而經(jīng)營成本分別上升5%、15%時(shí),本相關(guān)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)值變化較小,且三個(gè)指標(biāo)均符合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要求;當(dāng)經(jīng)營收入下降5%,而經(jīng)營成本分別上升5%、15%時(shí),其內(nèi)部收益率小于8%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于0,投資回收期大于20年,三個(gè)指標(biāo)均略超出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要求;該結(jié)果表明本相關(guān)項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另外,從財(cái)務(wù)敏感性分析中可以看出經(jīng)營收入比經(jīng)營成本對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響更大,也提醒在相關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)營過程中要加倍關(guān)注經(jīng)營收入的變化并設(shè)法提高經(jīng)營收入。11.9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析11.9.1經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)測算本相關(guān)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)測算見表11-3。表11-3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)測算匯總序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1相關(guān)項(xiàng)目總投資萬元580002年均營業(yè)收入萬元139583年均總成本費(fèi)用萬元3339.44年均營業(yè)稅金及附加萬元823.55年均利潤萬元10015.46年均所得稅萬元3425.87稅后利潤萬元6955.58盈余公積金萬元695.69公益金萬元347.810年均未分配利潤萬元5703.811投資利潤率%12.3412投資利稅率%18.4113內(nèi)部收益率(稅后)%8.5414內(nèi)部收益率(稅前)%13.5915投資回收期(稅后)年12.96靜態(tài)16投資回收期(稅前)年9.6靜態(tài)17投資回收期(稅后)年19.42動(dòng)態(tài)18投資回收期(稅前)年1
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