生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目投資可行性計(jì)劃書(shū)

11.1項(xiàng)目背景 11.1.1項(xiàng)目名稱 1 1 1 1 2 3 3 4 52項(xiàng)目背景、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析 7 72.1.1政策背景 72.1.2項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性 2.1.3項(xiàng)目的由來(lái) 2.2項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析 2.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景 2.2.3生態(tài)旅游概述 2.2.5市場(chǎng)趨勢(shì)分析 2.3項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 2.3.1獨(dú)特的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn) 2.3.2資源優(yōu)勢(shì) 2.3.3政府的大力支持 2.4投資必要性 3.2項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件 3.2.1項(xiàng)目區(qū)地理位置 3.2.2自然條件 3.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 3.3項(xiàng)目選址意見(jiàn) 4項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì) 4.1項(xiàng)目建設(shè)總體方案 4.3總平面布置 4.3.1總平面布置方案 4.3.2占地面積及分析 4.4工程建設(shè)方案 4.4.2配套工程建設(shè) 4.4.3工程建設(shè)投資估算 5環(huán)境保護(hù) 5.1項(xiàng)目主要污染源和污染物評(píng)價(jià)分析 5.1.1項(xiàng)目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析 5.1.2項(xiàng)目運(yùn)行期主要污染源及污染物影響分析 5.2項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 5.3環(huán)境保護(hù)措施 5.3.3節(jié)能措施 5.3.4節(jié)水措施 5.3.5消防工程 6項(xiàng)目的組織管理和勞動(dòng)定員 6.1工程項(xiàng)目管理 6.2組織機(jī)構(gòu) 6.3人力資源 6.4員工培訓(xùn) 6.6勞動(dòng)定員 7項(xiàng)目施工條件和進(jìn)度計(jì)劃 8項(xiàng)目投資估算和資金籌措 8.2項(xiàng)目總投資估算 8.3.1資金來(lái)源 8.3.2資金籌措方案 8.4資金使用和管理 8.5投資使用計(jì)劃 9項(xiàng)目招標(biāo) 9.1項(xiàng)目招標(biāo)范圍 9.3發(fā)包方式 9.5項(xiàng)目招標(biāo)方式 10項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 10.2.1銷售(營(yíng)業(yè))收入 10.2.2銷售(營(yíng)業(yè))稅金及附加 10.3盈利能力分析 10.5敏感性分析 11.1社會(huì)效益 11.2生態(tài)效益 12項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)分析 13.2建議 14附錄 14.1.1企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼 14.1.2企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 14.1.3建設(shè)單位關(guān)于編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū) 14.1.4項(xiàng)目土地租賃合同 14.1.5項(xiàng)目用地、用水、用電、用氣等的批復(fù)、協(xié)議和證明.115 14.2.1項(xiàng)目地理位置圖 14.2.2項(xiàng)目總體規(guī)劃平面布置圖 14.2.3項(xiàng)目建設(shè)部分效果圖 1.1.2項(xiàng)目承辦單位1.1.3項(xiàng)目擬建地址、地點(diǎn)1.1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃用地200畝，總投資約1.5億元人民幣，分兩期建設(shè)。其1.1.5項(xiàng)目投資資金及效益情況項(xiàng)目建成后總產(chǎn)值為4577.44萬(wàn)元/年，實(shí)現(xiàn)利稅1185.33萬(wàn)元/年，率水平進(jìn)行分析，該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為3.85年，投資回收率在20%表1-1本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：萬(wàn)元序號(hào)單位數(shù)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行1建設(shè)規(guī)模占地面積畝建筑規(guī)模2公司定員人管理人員人技術(shù)人員和工人人經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資億元年均銷售收入萬(wàn)元年均總本本費(fèi)用萬(wàn)元年均銷售稅金及附加萬(wàn)元年均利潤(rùn)總額萬(wàn)元年均所得稅萬(wàn)元年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%投資利稅率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=12%)是全部投資回收期年是盈虧平衡點(diǎn)%1.1.6承擔(dān)可行性研究工作的單位1.2研究工作概況該項(xiàng)目經(jīng)內(nèi)江市發(fā)展和改革委員會(huì)企業(yè)投資景資料的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析和理解了本工程的技術(shù)基礎(chǔ)資料，并于2011年4月上旬，組織工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展實(shí)地調(diào)查、數(shù)據(jù)收集等工作。1.3編制依據(jù)(6)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的(8)內(nèi)江市城市總體規(guī)劃(1996—2020年);(9)國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)辦公室印發(fā)的《2009年國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)(10)國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)辦公室印發(fā)的《關(guān)于2009年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)種(11)國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)辦公室印發(fā)的((2009年國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)(12)財(cái)政部印發(fā)的《國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目管理辦法》號(hào)】(15)發(fā)改部門(mén)或主管部門(mén)批復(fù)的項(xiàng)目建議書(shū)(16)企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料(17)企業(yè)提供的相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書(shū)1.4可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護(hù)性開(kāi)發(fā)為基本原則，2項(xiàng)目背景、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析2.1項(xiàng)目背景2.1.1政策背景1、養(yǎng)老院相關(guān)政策背景據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.43億，超過(guò)了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)的老年人口將達(dá)2.48億，2050年將達(dá)4.37億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說(shuō)每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人。隨著老齡化問(wèn)題的逼近，國(guó)家和地方有關(guān)部門(mén)高度重視老齡化問(wèn)題，并針對(duì)養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào))、《四川省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則》(試行)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)高度重視養(yǎng)老問(wèn)題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇：更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)?！崩^而強(qiáng)調(diào)要(2)2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革準(zhǔn)，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。(1)國(guó)家相關(guān)政策2001年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展的決定》(中發(fā)(2003)9號(hào)),提出要加開(kāi)展了多種多樣的生態(tài)旅游實(shí)踐活動(dòng)。2005年6月，國(guó)家旅游局、國(guó)家計(jì)財(cái)發(fā)(2005〕5號(hào)),提出要在切實(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上積極發(fā)展生(2)地方相關(guān)政策——旅游業(yè)被確立為四川省重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性(1)解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上 (60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%,即每4個(gè)人中就有一位老年人；又預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億(占總?cè)丝诘?.3%)增加到2050年的3.34億(占總?cè)丝诘?2.6%),我國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最(2)緩解獨(dú)身子女壓力(3)構(gòu)建和諧社會(huì)的需要(4)加快內(nèi)江市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設(shè)的重要性和必要性(1)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。(2)項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)川南、內(nèi)江市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要(3)推進(jìn)城-郊休閑旅游市場(chǎng)互動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展(4)項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)加快內(nèi)江市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)比重僅占34.5%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)(5)項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步保護(hù)旅游資源的需要(6)在旅游空間布局上，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈(7)旅游業(yè)發(fā)展促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)人均收入達(dá)到3850元(2010年農(nóng)民人均2097元),增收任務(wù)重；20102.1.3項(xiàng)目的由來(lái)大佛；17處國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，16處國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，15處世界級(jí)中的精品。從省統(tǒng)計(jì)局獲悉，2010年8月份四川省實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額220.7億元，比上年同月增長(zhǎng)13.7%,比上月的增幅提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。1-8月的社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)1755.7億元，同比增長(zhǎng)13.8%。旅游總收入495.6億元，同比增長(zhǎng)23.6%,接待總旅客9445.1萬(wàn)人次，游客5萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4577.44萬(wàn)元/年，為政府創(chuàng)稅約1185.33萬(wàn)元/年，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口100-150人，還可為300人以上提供靈活就2.2項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.43億，超過(guò)了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)的老年人口將達(dá)2.48億，2050年將達(dá)4.37億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說(shuō)每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人。聯(lián)合國(guó)將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%,或65歲以上人口占總年代末就已進(jìn)入老齡化社會(huì)。2007年底全國(guó)60歲以上人口達(dá)到1.53億(1)老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達(dá)1.53億，是世界老年人口總量的1/5,是亞洲老年人口的1/2。(2)老年人口增長(zhǎng)速度快到2045年左右，中國(guó)60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過(guò)程發(fā)達(dá)國(guó)家用了100年。(3)高齡化趨勢(shì)明顯目前80歲以上老年人口達(dá)1300萬(wàn)，約占全國(guó)老年總?cè)丝诘?.7%,而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國(guó)面臨的最重要的民生問(wèn)題之(1)歷史欠帳較多。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，社會(huì)沒(méi)有完成養(yǎng)老積累，(2)“未富先老”,人口老齡化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡社會(huì)時(shí)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000—10000(3)家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重。生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭(4)目前養(yǎng)老方式與實(shí)際需求不匹配。中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定了單純2.2.2國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式(1)英國(guó)老年社區(qū)(2)丹麥老年住宅(3)德國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)(1)國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)在，英國(guó)65歲以上的老年人超過(guò)1000萬(wàn)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?8%,75歲以上的老年人亦有370萬(wàn)。英國(guó)人的平均壽命，男性已增至紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50%。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是如何解決他們的養(yǎng)老問(wèn)題的呢?從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，第一，生活照料(飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購(gòu)物等)。生第二，物質(zhì)支援(提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等)。如，地方第三，心理支持(治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等)。如，保健醫(yī)生美國(guó)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的歐洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米(2)其他養(yǎng)老模式哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資 英鎊(7917美元),但仍客源不斷，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，截止現(xiàn)在該公司老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3,展比較快的國(guó)家之一。在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬(wàn)，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式(1)家庭養(yǎng)老(2)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%,目前有1600(3)社區(qū)居家養(yǎng)老2.2.3生態(tài)旅游概述2.2.4現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)2.2.5市場(chǎng)趨勢(shì)分析中國(guó)休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時(shí)間休閑度過(guò)，2.2.6項(xiàng)目建成時(shí)市場(chǎng)容量與游客結(jié)構(gòu)景或突發(fā)奇想的運(yùn)作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場(chǎng)細(xì)分劃經(jīng)濟(jì)要1、游客性別構(gòu)成1。其特性在于遠(yuǎn)高于全國(guó)平均出游性別比(1.27:1),這在四川生態(tài)旅游2、游客年齡構(gòu)成本項(xiàng)目建成后游客的年齡構(gòu)成的特點(diǎn)在于25~35、36~45、46~60三個(gè)3、游客職業(yè)與學(xué)歷構(gòu)成%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客總數(shù)的7成以上(73.47%)。工人以及包括軍人在內(nèi)的其他自由型職業(yè)也有一定比例(分別占9.52%和8.44%)。服務(wù)銷售商貿(mào)人員等所占比例極低(分別為3.40%、3.06%及1.70%)。其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)(>90%)。高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)表明，月人均收入大于32.3項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)2.3.1獨(dú)特的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)按照國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家60周歲及以上的人口占到總?cè)丝谔峁┛驮刺峁┛驮催\(yùn)營(yíng)單元強(qiáng)化顧客生態(tài)農(nóng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)單元生產(chǎn)單元提供客源(1)生態(tài)度假區(qū)運(yùn)營(yíng)單元：依靠原生態(tài)農(nóng)家樂(lè)特性(住高檔農(nóng)家別50畝生態(tài)農(nóng)場(chǎng)租賃給農(nóng)家樂(lè)的顧客，讓顧客真實(shí)的參與到生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)2.3.2資源優(yōu)勢(shì)2.3.3政府的大力支持臺(tái)階。2009年GDP成功超越自貢市，2011年將繼續(xù)加大招商力度，深入因而必須通過(guò)培育和建立可持續(xù)產(chǎn)業(yè)來(lái)保證市域國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)2.4投資必要性3建設(shè)項(xiàng)目選址3.1場(chǎng)址位置項(xiàng)目總占地面積約200畝，其中，一期占地70畝，二期占地130畝。3.2項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件3.2.1項(xiàng)目區(qū)地理位置3.2.2自然條件-28℃,一月均溫6℃-8℃,七月均溫26℃-28℃,最高氣溫可達(dá)41℃,約占全年雨量的60%,高溫期與多雨季基本一致，春季約占17%,冬季僅占4%。米，平均比降4.5%,水能蘊(yùn)藏量有14.5萬(wàn)千瓦可供開(kāi)發(fā).較大支流有9.2億千瓦時(shí)，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的水能資源僅占可開(kāi)發(fā)量的21.7多年平均流量317m3/s,年徑流量100億m3,年徑流量變差系數(shù)(Cv)為長(zhǎng)2.5km,為常年性支流，集雨面積為1539km2,年均徑流量4.9億m3;小清流河發(fā)源于安岳縣南熏鄉(xiāng)，全長(zhǎng)56km,在高寺山5、植被資源生長(zhǎng)。樹(shù)種資源有60多個(gè)科，110多個(gè)屬，190多個(gè)種。內(nèi)江由于海拔高3.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況遠(yuǎn)縣、資中縣、隆昌縣。111個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2070個(gè)253個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。2008年總?cè)丝?25.05萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口84萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口341.06萬(wàn)，耕地16.37萬(wàn)公頃，人均占有耕地面積0.0385植面積為143萬(wàn)余畝；其次是玉米、紅苕和小麥等；經(jīng)濟(jì)作物主要有油3、基礎(chǔ)設(shè)施kVA,水電資源豐富，有一座裝機(jī)容量達(dá)1.8萬(wàn)千瓦的110kV電壓等級(jí)的4、旅游資源內(nèi)江現(xiàn)有旅游景區(qū)28處，旅游景點(diǎn)180多處。其中資重龍山——白3.2.4交通運(yùn)輸情況132條鄉(xiāng)道公路縱橫交錯(cuò)于全市112個(gè)鎮(zhèn)(鄉(xiāng));內(nèi)河航道現(xiàn)有10條，通航里程達(dá)416公里，有74個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水路。內(nèi)河航運(yùn)以沱江為主，沱江自境內(nèi)全長(zhǎng)119.062千米。內(nèi)江至昆明鐵路自成渝線內(nèi)江站重慶端道岔 資威線自成渝線資中站重慶端道岔(190.376千米)接軌引出，經(jīng)宋家鋪抵威遠(yuǎn)縣坭河。正線長(zhǎng)29.3千米，站線長(zhǎng)2.7千米。建橋梁3座，隧道1個(gè)，涵洞65道。目前正在建設(shè)的成渝客運(yùn)專線縱貫內(nèi)江全境，設(shè)計(jì)時(shí)規(guī)劃修建綿(陽(yáng))遂(寧)資(陽(yáng))內(nèi)(江)自(貢)宜(賓)和內(nèi)瀘(州)有成自瀘高速公路、內(nèi)遂(寧)高速公路(在建),內(nèi)威高速公路、資威快速通道(規(guī)劃中),成(成都)廣(廣州)公路、川鄂(湖北)公路、川云(云南)公路、內(nèi)宜公路縱橫境內(nèi)。境內(nèi)國(guó)道干線(高速公路)149.2千米，國(guó)道134.3千米，省道152.2千米，縣道89.3千米，跨地區(qū)縣道境內(nèi)段303.3千米，縣內(nèi)縣道394.5千米。成都距內(nèi)江為172公里，全程每20分鐘一班，票價(jià)為50元左右。由四川省和當(dāng)?shù)毓餐顿Y300多萬(wàn)元新建成的這座岸線長(zhǎng)700多米，年5月開(kāi)工修建，到今年7月213.3項(xiàng)目選址意見(jiàn)選場(chǎng)址具備發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假區(qū)的各項(xiàng)條件，可以選擇。4項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì)(1)主題定位(2)市場(chǎng)定位(3)功能定位(4)檔次定位老(含食宿、養(yǎng)身保健等);(2)生態(tài)休閑度假(含高端度假消費(fèi)、散客休閑度假消費(fèi)、其他項(xiàng)目如生日和婚宴等收入);(3)苗圃效益。4.3總平面布置4.3.1總平面布置方案類型面積(m2)所占比例(%)備注老年標(biāo)準(zhǔn)公寓醫(yī)療康復(fù)中心高檔四合院公寓豪華貴賓公寓臨江娛樂(lè)室餐廳茶坊活動(dòng)健身室廚房、食堂門(mén)衛(wèi)室等輔助用房停車(chē)場(chǎng)利用空閑地總有效面積4.4工程建設(shè)方案4.4.1主體工程建設(shè)豪華貴賓公寓3棟，每棟建筑面積約120m2;共計(jì)360m2。充分利用沱兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的四合院，每個(gè)庭院17個(gè)房間，每間約20m2,共計(jì)約800寓分兩棟，每棟6層樓，每間約22m2,共計(jì)98間，約7000m2。(1)養(yǎng)生餐廳(2)休閑茶坊(3)臨江娛樂(lè)室(4)活動(dòng)健身室(5)廚房、食堂(6)戶外庭院、綠化(7)停車(chē)場(chǎng)表4-2輔助工程項(xiàng)目組成工程分類項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容輔助工程給水給水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供電用電設(shè)備均為二級(jí)負(fù)荷供氣天然氣管道從市政天然氣干道就近引入，在管道入口處設(shè)控制閥沼氣池編號(hào)工程或費(fèi)用名稱建安工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)用投資合計(jì)1老年標(biāo)準(zhǔn)公寓2醫(yī)療康復(fù)中心3高檔四合院公寓4豪華貴賓公寓5臨江娛樂(lè)室6餐廳7茶坊8活動(dòng)健身室9廚房、食堂門(mén)衛(wèi)室等輔助用房停車(chē)場(chǎng)圍墻二期工程(一期配套擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)、苗圃工程建設(shè)其他配套(配電、安全、消防等)合計(jì)5環(huán)境保護(hù)5.1.1項(xiàng)目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析1、水(1)施工期平均施工人員50人，用水定額0.03m3/d,年用水850m3/年，生活用水排放系數(shù)為0.75,則生活污水排放量為675m2/a,主要污2、空氣污染(2)廢氣：廢氣污染主要來(lái)源于施工機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛排放的尾4、噪聲(1)固定噪聲源攪拌機(jī)等施工設(shè)備晝間噪聲限值為70dB(A)-75dB(A),夜間噪聲限值為55dB(A),根據(jù)以往監(jiān)測(cè)資料顯示，單臺(tái)設(shè)備在40m以外產(chǎn)生的聲級(jí)值滿足施工噪聲晝間的限值標(biāo)準(zhǔn)，夜間施工設(shè)備噪聲達(dá)標(biāo)距離在200m以外。施工區(qū)附近沒(méi)有村屯，施工機(jī)械噪聲僅對(duì)施工區(qū)施工人員造成影響。(2)流動(dòng)噪聲源村鎮(zhèn)時(shí)，居民生活將受到一定影響，需要采取措施防止噪聲污染。運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類型噪聲級(jí)土石方階段土方運(yùn)輸大型載重車(chē)結(jié)構(gòu)階段商品混凝土等混凝土罐車(chē)、載重車(chē)5、生態(tài)環(huán)境影響分析(1)施工對(duì)植被的影響(2)施工對(duì)水土流失的影響工期將使地表處于疏松和裸露狀態(tài)，這將為地面徑流水蝕提供墊面基礎(chǔ)，(3)施工對(duì)土壤環(huán)境的影響NH-N,各污染物排放量為COD.產(chǎn)生量8760kg/a;NH?-N產(chǎn)生量876kg/a;(1)廚房油煙(2)汽車(chē)尾氣空燃比：12:1。車(chē)輛怠速狀態(tài)(V≤5km/hr)運(yùn)行，平均耗油量為0.15表5-3。表5-2汽車(chē)尾氣中各污染物濃度污染物單位怠速正常行駛備注%2容積比容積比容積比表5-3汽車(chē)尾氣排放源強(qiáng)計(jì)算結(jié)果泊車(chē)位園區(qū)道路合計(jì)5.2項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)主要污染物主要污染物濃度限值日平均值：小時(shí)平均值：晝間≤65dB(A)夜間≤55dB(A)(3)噪聲：運(yùn)營(yíng)期執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲環(huán)境排放標(biāo)準(zhǔn)》5.3環(huán)境保護(hù)措施5.3.1施工期環(huán)境保護(hù)措施(2)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊應(yīng)設(shè)置符合要求的圍擋。22:00~次日6:00停止施工。5.3.2運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施表5-4不同的自然生態(tài)處理系統(tǒng)的要求場(chǎng)地要求慢速滲濾快速滲濾地表滲流地下滲流穩(wěn)定塘土層厚度(m)地表坡度(%)土壤類型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土氣候冬季水需終年運(yùn)行冬季降低負(fù)荷運(yùn)行或儲(chǔ)存終年運(yùn)行終年運(yùn)行冬季降低負(fù)荷運(yùn)行或儲(chǔ)存占地性質(zhì)征地綠化經(jīng)濟(jì)作物征地或廢地利用占地面積預(yù)處理最低程度一級(jí)處理一級(jí)處理格柵篩濾化糞池一級(jí)處理格柵篩濾格柵沉砂污水最終去向下滲蒸散下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散外排可收集利用典型植物谷類牧草林木無(wú)需求牧草草皮花木蘆葦?shù)葻o(wú)沼氣沼氣有機(jī)肥圖5-1生活污水處理工藝流程圖3、噪聲治理5.3.3節(jié)能措施(1997)2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇(二)工程措施(三)防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級(jí)都在6級(jí)以下，一般建筑按7度設(shè)防，生(四)防洪6項(xiàng)目的組織管理和勞動(dòng)定員(2)國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。(1)規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審(4)人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。(5)國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。(6)市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)(1)公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。(2)人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。(3)建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)(4)規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建(1)建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。(2)建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)(3)建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行(1)以下證明材料：(3)工程施工合同；(1)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告6.2組織機(jī)構(gòu)6.3人力資源6.4員工培訓(xùn)組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。6.5管理機(jī)構(gòu)和設(shè)置辦公室：負(fù)責(zé)度假區(qū)內(nèi)部管理、對(duì)外宣傳、招商、協(xié)調(diào)等業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)科：負(fù)責(zé)內(nèi)部財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)管理及外部收費(fèi)管理。餐飲部：負(fù)責(zé)養(yǎng)老院和度假區(qū)所有餐飲服務(wù)工作。環(huán)衛(wèi)科：負(fù)責(zé)維護(hù)景區(qū)日常衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠地及苗圃管理等。6.6勞動(dòng)定員序號(hào)部門(mén)人員備注1總經(jīng)理室3高級(jí)管理人員32辦公室3中級(jí)管理人員13財(cái)務(wù)科3中級(jí)管理人員14醫(yī)療保健中心中級(jí)管理人員35餐飲部中級(jí)管理人員36保衛(wèi)、消防科5中級(jí)管理人員17環(huán)衛(wèi)科5中級(jí)管理人員18服務(wù)員及苗圃工人中級(jí)管理人員2合計(jì)不含苗圃臨時(shí)增加工人隨著項(xiàng)目的逐漸推進(jìn)，其組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目運(yùn)行人員配置將增加至7項(xiàng)目施工條件和進(jìn)度計(jì)劃7.2進(jìn)度計(jì)劃(1)項(xiàng)目決策階段(2)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段(3)項(xiàng)目實(shí)施階段(4)項(xiàng)目施工階段(5)竣工驗(yàn)收階段年4月一2012年6月；二期工程2012年7月一2014年4月。(1)前期工作階段(2011年4月-2011年6月)4)施工單位和主要材料的招投標(biāo)工作。(2)一期工程施工階段(2011年7月一2012年6月)(3)二期工程施工階段(2012年7月一2014年4月)序號(hào)年2011年2011年2012年2013年2014年季度工程名稱4-6月3-4季度1-4季度1-4季度1-4月一前期工作階段二1老年標(biāo)準(zhǔn)公寓、醫(yī)療康復(fù)中心、四合院高2活動(dòng)健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車(chē)場(chǎng)、門(mén)衛(wèi)室、配電房34二期工程(一期配套擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)、苗圃工程建設(shè))三8項(xiàng)目投資估算和資金籌措(5)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。8.2項(xiàng)目總投資估算(一)投資估算說(shuō)明(1)項(xiàng)目論證費(fèi)(2)工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)價(jià)格[2002]10號(hào))規(guī)定計(jì)算。(3)施工圖審查費(fèi)(4)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)的重在影響所需的費(fèi)用，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)(含大綱),環(huán)境影響(5)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)(6)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)(1)建設(shè)管理代理費(fèi)(2)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(3)建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)按中標(biāo)額的2.8%計(jì)算。3、預(yù)備費(fèi)(1)基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率可按5%—8%計(jì)取，本工程按5%計(jì)取。(2)價(jià)差預(yù)備費(fèi)(二)投資估算表編號(hào)工程或費(fèi)用名稱建安工程費(fèi)設(shè)備費(fèi)其他費(fèi)用投資合計(jì)占總投資比例備注單位單價(jià)(元)第一部分：工程費(fèi)用1土地租用(3年建設(shè))年2老年標(biāo)準(zhǔn)公寓3醫(yī)療康復(fù)中心4高檔四合院公寓5豪華貴賓公寓6臨江娛樂(lè)室7餐廳8茶坊m9二期工程(一期配套擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)、苗圈工程建設(shè)等)3其他配套(配電、安全、消防等)二第二部分：其他費(fèi)用1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)02施工圖審查費(fèi)3可行性研究編制費(fèi)334可行性研究評(píng)估費(fèi)5環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)556工程造價(jià)咨詢費(fèi)887工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)8建設(shè)管理代理費(fèi)三第三部分：預(yù)備費(fèi)1基本預(yù)備費(fèi)(—+二)*5%計(jì)2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)Z項(xiàng)目總投資比例(%)8.3資金來(lái)源及資金籌措8.3.1資金來(lái)源2、申請(qǐng)四川省紅十字會(huì)專項(xiàng)資金1500萬(wàn)元。8.3.2資金籌措方案本項(xiàng)目總投資1.5億元，其中一期工程投資4000萬(wàn)元，二期工程投資1.1億元，籌資方案如下表。表8-2項(xiàng)目資金籌措方案股東各占比例序號(hào)建設(shè)內(nèi)容籌集方案金額(萬(wàn)元)占總投資比例1一期工程企業(yè)股東自籌申請(qǐng)四川省紅十字會(huì)專項(xiàng)資金2二期工程股東增資和一期利潤(rùn)合計(jì)8.4資金使用和管理8.5投資使用計(jì)劃1、前期(規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地勘、咨詢、招標(biāo)等)預(yù)計(jì)投入90萬(wàn)元。2、土地租用，按3年建設(shè)期計(jì)算，預(yù)計(jì)投入72萬(wàn)元。3、一期工程建設(shè)預(yù)計(jì)投入3045萬(wàn)元。4、二期工程建設(shè)預(yù)計(jì)投入1.1億元。5、預(yù)備費(fèi)和流動(dòng)資金等預(yù)計(jì)投入793萬(wàn)元。9項(xiàng)目招標(biāo)9.1項(xiàng)目招標(biāo)范圍位。9.2招標(biāo)單位資質(zhì)要求9.3發(fā)包方式9.4項(xiàng)目招標(biāo)的組織形式9.5項(xiàng)目招標(biāo)方式2、評(píng)標(biāo)原則10項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3、項(xiàng)目建設(shè)期為3年，計(jì)算期為10年。4、貼現(xiàn)率取8%。為150-200人。率6%。10、固定資產(chǎn)凈殘值率取5%,設(shè)備按10年進(jìn)行折舊，房屋按20年10.2財(cái)務(wù)計(jì)算10.2.1銷售(營(yíng)業(yè))收入(1)高級(jí)養(yǎng)老院食宿收入(按80%入住率計(jì)算)萬(wàn)2)四合院公寓：34間×0.8×4000元/間/月×12月=130.56萬(wàn)(2)醫(yī)療康復(fù)中心：500人×500元/人/月×12月=300萬(wàn)1)豪華貴賓室(含生日、婚宴等):3間×4000元/間/天×300天=360萬(wàn)2)普通散客：200人/天×50元/天/人×300天=300萬(wàn)(2)一期度假區(qū)擴(kuò)建收益：700萬(wàn)；(3)苗圃收益：估計(jì)銷售額2.5萬(wàn)元/畝，可實(shí)現(xiàn)直接銷售收入約300萬(wàn)元/年。收入約4577.44萬(wàn)元/年。10.2.2銷售(營(yíng)業(yè))稅金及附加建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按增值稅的5%、3%計(jì)算。正常經(jīng)營(yíng)年份稅金及附加總額134.62萬(wàn)元，其中：增值稅124.65萬(wàn)元，城建稅6.23萬(wàn)元，教育費(fèi)附加3.74萬(wàn)元。2、二期工程正常經(jīng)營(yíng)年份稅金及附加總額162萬(wàn)元，其中：增值稅150萬(wàn)元，城建稅7.5萬(wàn)元，教育費(fèi)附加4.5萬(wàn)元。本項(xiàng)目累計(jì)銷售稅金及附加共計(jì)296.62萬(wàn)元。10.2.3成本概算采用要素法測(cè)算企業(yè)的生產(chǎn)總成本為726萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表10-1。表10-1成本估算表序號(hào)規(guī)模單價(jià)投資額(萬(wàn)元/年)一一期工程1土地租賃70畝2養(yǎng)老院營(yíng)運(yùn)成本3度假區(qū)營(yíng)運(yùn)成本4工資及福利費(fèi)100人5管理維護(hù)費(fèi)6年折舊費(fèi)小計(jì)二二期工程1土地租賃130畝1200元/畝2擴(kuò)建養(yǎng)老院營(yíng)運(yùn)成本3擴(kuò)建度假區(qū)營(yíng)運(yùn)成本4苗圃生產(chǎn)成本小計(jì)合計(jì)10.2.4利潤(rùn)及分配(1)一期工程銷售(營(yíng)業(yè))額2077.44萬(wàn)元-固定成本409.4萬(wàn)元-銷售稅金及附加134.62萬(wàn)元=1533.42萬(wàn)元(2)二期工程銷售(營(yíng)業(yè))額2500萬(wàn)元-固定成本316.6萬(wàn)元-銷售稅金及附加162(3)綜合利潤(rùn)銷售(營(yíng)業(yè))額4577.44萬(wàn)元-固定成本726萬(wàn)元-銷售稅金及附加296.62萬(wàn)元=3554.82萬(wàn)元2、分配10.3盈利能力分析(1)一期投資凈利潤(rùn)率=(1533.42-383.36)÷4000×100%=28.75%(2)二期投資凈利潤(rùn)率=(2021.4-505.35)÷11000×100%=13.78%(1)一期投資利稅率=(134.62+383.36)÷4000×100%=12.95%(2)二期投資利稅率=(162+505.35)÷11000×100%=6.07%(3)項(xiàng)目平均利稅率=(296.62+888.71)÷15000×1