顧問事業(yè)部-吉信行方圓成都房地產(chǎn)市場2022年度回顧及2023年預判

2022年成都樓市發(fā)展

總結(jié)及2023年樓市預

吉信行顧問事業(yè)部出品

報告說明：

1.本報告中的所有數(shù)據(jù)僅供吉信行員工內(nèi)部參考學習使用，采

取任何方式為第三方所用，不負任何法律責任；

2.本報告宏觀數(shù)據(jù)來源為國家統(tǒng)計局，市場數(shù)據(jù)來源為吉信行數(shù)據(jù)

庫，主城區(qū)包括：成華區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)、

高新區(qū)（高新區(qū)含高新西區(qū)和高新南區(qū)）、天府新區(qū)成都直管

區(qū)；近郊包括：溫江、鄲都、龍泉驛、新都、雙流。

3.本報告市場供銷存價均為備案數(shù)據(jù)，其中土地、住宅與商業(yè)

市場數(shù)據(jù)均截止2022年12月31日；

4.本報告對內(nèi)參考，請相關人員注意保密。

GKI吉信行

宏觀背景

土地市場

目錄住宅市場

Contents

商辦市場

市場預判

宏觀背景

II

早R關鍵詞：保交房、政策松綁、支柱產(chǎn)業(yè)

Chapter

【全國經(jīng)濟】經(jīng)濟政策住宅商辦預判

整體經(jīng)濟上漲不足預期，貨市持續(xù)寬松，但消費信心仍舊不足，影響經(jīng)濟復蘇

整體經(jīng)濟今年預計增長3.2%，低于年中預期，增長不足。同時，下半年延續(xù)了上半年的問題，M0及M2增長較快但Ml持續(xù)下跌,居民消費意愿

不

足，同時投資和中間市場活躍，如果明年無法拉動消費市場，市場可能出現(xiàn)緊縮，資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。

2018年-2022三季度GDP季度走勢

年年年W年年年年年1112年年年年年年年年年tiu年年年年年年年年年

——流通中現(xiàn)金(幽磐暨末值(億元)——流通中現(xiàn)金(M0)供應量同比增長(％)

/一Ml贏彳靚同比增長情況X/

100000020

5000：iiMniiim-i-iniiiiii'niK

月月月月月月月月月月月月月月月月月杼月月月月月月月月月月月月月月月月月ir

年年年年年年年年10Hi年年年年年任年年年1011n年年年年年年年年年111

產(chǎn)"—oi02!-------------<n"-or一.mv>,~m—re-tn—w一ot?一w—m—or*r:-------±z---------'.~~—?——*二*-----k——；-----眈―NT

0,4>0.0}01>02020*—;------

15

3000000miwmmaittfflttnrnni12.4

10

2000000

三四一=四—=四——=四—一

0第第第第加R50RR力553力

年年年年年年年年年年年年年年年年年年

—度一度度度度度度度度度度度度度度度度度

季2

1000000

020201022i2022202

月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月J—貨幣和準貨幣(M2)供應量期末值(億元)——貨幣和準貨幣(M2)供應量同比增長優(yōu))

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，GDP同比增長速度為與去年同期相比，環(huán)比增長速度為與上一季度相比

【全國經(jīng)濟】經(jīng)濟I政策I土地I住宅I商辦I預判

伴隨GDP的疲軟和消費不足，通縮已然初現(xiàn)，消費價格回落，進一步進入通縮循環(huán)

截止2022年11月份，居民可支配收入雖然呈現(xiàn)小幅上升，但增速相較上半年并無起色，社會零售總額也持續(xù)下滑，增速跌為負數(shù)；受到消費低

落的影響，物價開始回落，結(jié)合M0的情況，居民消費能力和消費信心的下降，通縮已然形成，看明年是否能成功拉動大消費市場。

社會零售額當期值及同比增長率

居民人均可支配收入情況居民消費價格指數(shù)（上年同月=100）

季季季季季季季季季季季季季季季季季季

笫「柒第柒晨第第第第一第茸第第一攜第第第一

年年年年年年年年年年年年年年年年年年

—社會消疊品零售總額累計值（億元）一社會消費品零售總額同比增長%）

-----居民人均可支配收入累計值（元）-------居民人均可支配收入累計增長區(qū)）

【全國房地產(chǎn)投資】經(jīng)濟I政策I土地I住宅I商辦［預判

固投與房地產(chǎn)投資持續(xù)下降，各種政策刺激下降幅并沒有收窄，對后續(xù)供應造成影響

相對于固投的略有增長而言，房地產(chǎn)投資進入負增長時代，市場信心嚴重不足，其他固定資產(chǎn)投資取代一部分的房地產(chǎn)投資占比。目前情況下,

如果房地產(chǎn)投資持續(xù)惡化，固投難以拉伸，因此在大的政策背景下，明年兩項數(shù)據(jù)應該會有好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)重新拉起固定資產(chǎn)投資增長。

房地產(chǎn)投資累計值及增長情況

固定資產(chǎn)投資額累計增長(％)

40

30

20

10

-10

—房地產(chǎn)投資累計值(億元)——房地產(chǎn)投資累計增長(％)y

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

全國房產(chǎn)投資資金】經(jīng)濟I政策I土地I住宅I商辦I預判

資金情況持續(xù)惡化，外資利用率陡降，銀行貸款支持依舊不足，房企資金狀況并未好轉(zhuǎn)

截止2022年11月份，地產(chǎn)投資資金到位情況持續(xù)惡劣，各項金融政策的支持并沒有扭轉(zhuǎn)房企的資金狀況，自籌資金增長持續(xù)下降，銀行貸款

資金略有好轉(zhuǎn)，相比上半年外資利用率陡降，以上都說明，房企的融資渠道開放度尚且不足，融資能力還未好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)資金實際到位情況房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況

?房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款累計值(億元)—房地產(chǎn)投資利用外資累計值(億元)

房地產(chǎn)投資自籌資金累計值(億元)"房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款累計增長(％)

一°房地產(chǎn)投資利用外資累計增長(％)房地產(chǎn)投資自籌資金累計增長(％)

—本年實際到位資金合計累計值(億元)——本年實際到位資金合計累計增長(％)y

經(jīng)濟I政策I土地I住宅I商辦I預判

全國房產(chǎn)未來供應情況】

土地成交面積腰斬，開工建設量不足，影響遠期供應，市場好轉(zhuǎn)時需注意供應量

截止2022年11月份，全國土地成交量不足去年的50%,連續(xù)兩年持續(xù)下降;同時，新開工面積下跌接近40%,大于各產(chǎn)品的去化量跌幅,

未來一兩年內(nèi)，會影響市場供應，如果明年后年市場好轉(zhuǎn)，不排除市場將會進入一段的貨源緊張期，有利于房價拉伸和二級土地市場交易。

房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積情況房地產(chǎn)施工面積與開竣工面積情況

80

60

40

20

-40

一房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積累計值（萬平方米）

-----房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積累計增長（％）

■房地產(chǎn)施工面積累計值方平方米）■房地產(chǎn)新開工1虹面積累計值（萬平方米J房地產(chǎn)玫工面積承計值歷平方米）

---------?妒8￡10嬲計增K（%）■?房地產(chǎn)Sfi開：］^工?積累計增長（對?房地產(chǎn)浸工面W計增長（用y

全國住宅市場】經(jīng)濟I政策I土地I住宅I商辦［預判

投資下滑至負增長，銷售面積及金額均為近年三年最低，總量下降但逐漸價格趨穩(wěn)

住宅的投資額正式進入到負增長的階段，原因為目前房企的融資能力及市場信心還未恢復，銷售面積增長率下降幅度雖然仍在增長，但價格企

穩(wěn)，降幅收窄，資產(chǎn)價值進入修復期，需要時間傳導至去化量上。

住宅投資累計值及累計增長商品住宅銷售面積累計彳直及增長情況

150

——商品住宅銷售面積累計值（萬平方米）——商品住宅銷售面積累計增長（％）

商品住宅銷售額累計值及增長情況

rrntitHllCintflllLTH!441n

-28.440

-60

月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月

一房地產(chǎn)住宅投資累計值（億元）房地產(chǎn)住宅投資累計增長依）一商品住宅銷售額累計值（億元）商品住宅銷售額累計增長（％）y

全國辦公市場】經(jīng)濟I政策I土地I住宅I商辦I預判

辦公市場沒有平穩(wěn)的度過下半年，在三季度呈現(xiàn)出下降趨勢，企業(yè)客戶預期欠佳

辦公投資整體下滑超110個百分點，分別從上半年銷售面積增長14.6個百分點，銷售金額增長3.3個百分點，到目前銷售面積和金額增長-

0.3和-2.7,說明企業(yè)客戶和投資客戶在下半年對經(jīng)營預期的不足，該狀況需要更長時間的時間才能修復。

辦公樓投資累計值及累計增長辦公銷售面積累計值及增長情況

700025400080

350060

6000

5000

0VTfl…：”,

月月月月月月.，月:月月月“耳月月月月月月月月B月月月月月月月月月月

年年華E年年年111年年年年年年年年101112年年隼隼年年年年111

Ha■?■...■草■???

40001141/AINIJ20212021202120222022”,202220222022

4rdinKtnu

__________2

2020_______________________________________________________202020

■辦公樓銷售面積累計值(萬平方米)辦公樓銷售面積累計增長(％)

3000

2000

1000

0-20

月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月

一房地產(chǎn)辦公樓投資累計值(億元)房地產(chǎn)辦公樓投資累計增長(％)一辦公樓銷售額累計值(億元)辦公樓銷售額累計增長(％)

經(jīng)濟