資產(chǎn)評估師-cpv-《評估實務一》-講義-房地分估模式下房屋建筑物的評估

第08講房地分估模式下房屋建筑物的評估

（三）房地分估模式下房屋建筑物的評估

房屋建筑物評估值

＝重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（4-19）

或房屋建筑物評估值

＝單位面積重置成本×建筑面積×成新率＝重置成本×成新率（4-20）

1.確定重置成本

重置成本＝建安綜合造價＋前期費用及其他費用＋利息＋合理利潤（4-21）

涉及評估對象房屋建筑物是否可抵扣增值稅

企業(yè)價值評估中涉及單項房屋①如果被評估企業(yè)是一般納稅人，則假定增值稅可以抵扣，房屋重置成本按照不含稅考慮。

②如果是小規(guī)模納稅人，可考慮包含增值稅，但稅率適用簡易征收稅率。單項房屋評估重置成本根據(jù)經(jīng)濟行為情況，可以是含稅，也可以是不含稅，但不論哪種處理，都需說明重置成本內(nèi)涵。

（1）建安綜合造價的確定

房屋建筑物的建安綜合造價包括土建工程造價和安裝工程造價。

一般可根據(jù)實際情況采用重編預算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價指標法等方法。方法類別特點適用對象決算調(diào)整法對房屋建筑物建安工程綜合造價決算進行調(diào)整，最后經(jīng)綜合考慮待估房屋建筑物及當?shù)亟ㄖ袌龅膶嶋H情況，確定其建安工程綜合造價工程竣工圖紙、工程結(jié)算資料齊全的房屋建筑物重編預算法重新編制工程量清單，按各地現(xiàn)行建筑工程預算定額和取費標準計算出評估基準日房屋建筑物的工程造價以待估房屋建筑物的工程竣工資料、圖紙、預決算資料為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場勘察結(jié)果類比系數(shù)調(diào)整法對典型工程案例或省市當?shù)毓こ淘靸r主管部門公布的《已完工造價分析表》中的工程結(jié)算實例的建筑面積、結(jié)構(gòu)型式、層高、層數(shù)、跨度、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、使用維修維護等各項情況與估價對象進行比較，參考決算調(diào)整法測算出的典型工程案例的人工費、材料費、機械費增長率，調(diào)整典型工程案例或工程結(jié)算實例建安工程綜合造價后求取此類房屋建筑物的建安工程綜合造價設計圖紙及工程決算資料不齊全的房屋建筑物單方造價指標估算法評估人員經(jīng)綜合分析，并結(jié)合以往類似工程經(jīng)驗，求取此類房屋建筑物的建安工程綜合造價建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全

如果待評估的房屋建筑物規(guī)模大、類型雜、項數(shù)多，可以在計算建安綜合造價時將委托評估的房屋建筑物進行分類評估。類別建/構(gòu)筑物特點評估方法A類大型、價值高、重要；決算調(diào)整法B類一般據(jù)典型房屋和構(gòu)筑物實物工程量，按現(xiàn)行建筑安裝工程定額（或指標）和取費標準及當?shù)氐牟牧蟽r格、人工工資，確定其綜合造價；

再運用類比法對類似房屋和構(gòu)筑物進行分析調(diào)整，計算出與典型工程類似的房屋和構(gòu)筑物的綜合造價C類價值量小、結(jié)構(gòu)簡單單方造價法

【重編預算法舉例】下面以某項目的重編預算法為例說明建安綜合造價的測算過程。

①土建工程用料表（見表4-8）。序號名稱計量單位費用（元）數(shù)量費用單價（元）1人工工日2103825.3914254.76147.59人工費合計2103825.392機械費元129516.440.00機械費合計129516.443水泥千克20709.9969264.170.2994鋼材千克754650.82313133.122.415木材立方米25520.5011.532213.406中砂噸69629.80851.2281.807碎石噸17528.85222.7378.708商品混凝土立方米681492.241893.56359.909標準磚塊789.001753.330.4510八五磚216×105×43塊6839.3120115.630.3411砂加氣砼砌塊600×250×100立方米3963.1812.88307.7012砂加氣砼砌塊600×250×200立方米223774.83727.25307.7013混凝土砌塊塊8898.4119774.250.4514防水卷材平方米134041.253448.4538.8715門窗平方米775048.23887.26873.5316外墻涂料千克292.729.7929.9017真石漆墻面平方米294510.102813.97104.6618300×600米白色墻磚百塊217541.08103.932093.1519300×600米白?；u塊414982.469913.5841.8620乳膠漆千克69077.583466.0119.93材料費合計3719290.34合計5952666.81

②土建工程造價測算

按照工料分析確認其人工費為2103860.03元，材料費為3719290.34元，機械費為129516.44元，故其分布分項費為6836288.02元。具體測算如表4-9所示。序號費用名稱計算公式費率金額（元）一分部分項費用工程量×綜合單價6836288.02其中1.人工費計價表人工消耗量×人工單價2103860.032.材料費計價表材料消耗量×材料單價3719190.343.機械費計價表機械消耗量×機械單價129516.444.管理費1×費率28%589080.815.利潤1×費率14%294540.40二措施清單費用分部分項工程費×費率17.54%1199084.92三其他項目費用0.00四規(guī)費1＋2＋3289273.43其中1工程排污費（一＋二＋三）×費率0.1%8035.372社會保障費（一＋二＋三）×費率3%241061.193住房公積金（一＋二＋三）×費率0.50%40176.86五稅金（一＋二＋三＋四）×費率10%832464.64六工程造價（含稅）一＋二＋三＋四＋五9157111.01七工程造價（不含稅）一＋二＋三＋四8324646.37

③安裝工程用料表（見表4－10）序號名稱計量單位數(shù)量費用（元）單價（元）1人工工日2007.31297101.95148.01人工費合計297101.952機械費元3511.19機械費合計3511.193電線米36975.7878758.412.134電纜米649.8033055.3350.875電氣管米10167.7941586.264.096給水管米620.3310117.5816.317排水管米495.4811584.3223.388消防管米530.0818526.3034.95材料費合計193628.20

④安裝工程造價測算

根據(jù)該工程的安裝工程量，確認其人工費為297101.95元，材料費為193628.20元，具體測算如表4-11所示。序號費用名稱計算公式費率金額（元）一部分分項費用工程量×綜合單價654676.40其中1.人工費計價表人工消耗量×人工單價297101.952.材料費計價表材料消耗量×材料單價193628.203.機械費計價表機械消耗量×機械單價3511.194.管理費1×費率40%118840.785.利潤1×費率14%41594.27二措施項目清單費用分部分項工程費×費率3.70%24233.03三其他項目費用四規(guī)費1＋2＋330550.47其中1.工程排污費（一＋二＋三）×費率1%6788.992.社會保障費（一＋二＋三）×費率3%20366.983.住房公積金（一＋二＋三）×費率0.50%3397.50五稅金（一＋二＋三＋四）×費率10%70944.99六工程造價（含稅）一＋二＋三＋四＋五780394.89七工程造價（不含稅）一＋二＋三＋四709449.90

⑤建安綜合造價

＝土建工程造價（不含稅）＋安裝工程造價（不含稅）

＝8324646.37＋

709449.90

＝9034096.27（元）

（注：假定該項目可抵扣增值稅，重置價值均按照不含稅考慮，故工程造價不含增值稅）

（2）前期費用及其他費用確定

前期費用包括籌建費、可行性研究費、規(guī)劃費、設計費、地質(zhì)勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。

期間費用主要為工程建設監(jiān)理費、建設單位管理費、城市基礎(chǔ)設施配套費、人防工程易地建設費、文物調(diào)查、勘探、發(fā)掘費、工程定額測定費、建設勞保費、拆遷管理費、新型墻體材料專項基金、建筑垃圾處置費、臨時占道費和其他相關(guān)驗收檢測費等。

這些費用有的是按照工程費的一定比例收取的，有的是按照建筑面積收取的，對此，國家及當?shù)卣邢嚓P(guān)文件規(guī)定，評估時應認真查詢核對取費項目和費率。

【說明】為保持口徑一致，前期費用也是按不含稅考慮。目前評估實務中，對于服務性收費項目通常按照不含稅金額計??；對于政府規(guī)費，因不涉及扣稅，按照實際計算金額計取。

（3）利息

利息根據(jù)本項目合理的建設工期，按照評估基準日相應期限的貸款利率，以建安工程造價（含稅）與前期及其他費用（含稅）之和為基數(shù)確定。

利息＝（建安工程造價（含稅）十期間費用）×正常建設期×正常建設期貸款利率×1/2

＋前期費用（含稅）×正常建設期×正常建設期貸款利率（4-22）

（4）確定合理利潤

通常情況下，自用的生產(chǎn)型房屋建筑物是不計算利潤的，房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)則應當計算合理利潤。

利潤率有多種含義，如成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率等，在計算合理利潤時，應明確計算基數(shù)與利潤率的含義，注意二者的匹配關(guān)系。

2.確定成新率

（1）房屋建筑物的價值減損原因

房屋建筑物的價值減損與會計上的折舊的內(nèi)涵是不一樣的。

房屋建筑物的價值減損，一般是由兩方面因素引起的：物理化學因素（自然折舊或有形損耗）房屋建筑物使用而使房屋建筑物磨損、房屋建筑物自然老化、自然災害引起的房屋建筑物結(jié)構(gòu)缺損和功能減弱社會經(jīng)濟因素（無形損耗）由于技術(shù)革新、建筑工藝改進或人們觀念的變化，或市場環(huán)境發(fā)生變化，引起建筑設備陳舊落后、設計風格落后，功能不能滿足需要建筑物的成新率可以根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等確定。

（2）成新率的計算

可以采用年限法成新率和打分法成新率，再通過加權(quán)平均確定綜合成新率。

①年限法成新率的確定。

常常對于單價價值較小、結(jié)構(gòu)相對簡單的房屋建筑物，采用年限法

已使用年限：根據(jù)房屋建筑物建造年、月，計算得出已使用年限。

尚可使用年限：按有關(guān)部門關(guān)于房屋建筑物耐用年限標準，確定尚可使用年限。

②打分法成新率的確定

依據(jù)建設部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、評分標準，根據(jù)現(xiàn)場勘查技術(shù)測定。

成新率＝（結(jié)構(gòu)打分×評分修正系數(shù)＋裝修打分×評分修正系數(shù)＋設備打分×評分修正系數(shù)）÷100×100%（4-24）

③加權(quán)平均確定綜合成新率

綜合成新率

＝（年限法成新率×權(quán)數(shù)＋打分法成新率×權(quán)數(shù)）÷總權(quán)數(shù)（4-25）

一般地，年限法權(quán)數(shù)取0.4，打分法權(quán)數(shù)取0.6。

3.評估值計算

評估值＝重置成本（不含稅）×綜合成新率（4-26）

（四）房地合估模式下的成本法

1.確定重置成本

不動產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋開發(fā)利潤＋銷售稅費（4-27）

【說明】上述各項成本均為假設不動產(chǎn)已建成的成本。

（1）土地取得成本

土地取得的途徑有征收、拆遷改造和購買等，根據(jù)取得土地的不同途徑，分別測算取得土地的成本，包括有關(guān)土地取得的手續(xù)費及稅金。

（2）開發(fā)成本勘察設計和前期工程費包括臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規(guī)劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執(zhí)照費基礎(chǔ)設施建設費包括由開發(fā)商承擔的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明等建設費用房屋建筑安裝工程費可假設為開發(fā)商取得土地后將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應當付給建筑商的全部費用，包括建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費等公共配套設施建設費包括由開發(fā)商支付的非經(jīng)營性用房、附屬工程、文教衛(wèi)系統(tǒng)，

商業(yè)網(wǎng)點（糧店、副食店、菜店、小百貨店）等經(jīng)營性用房的建設費用應由經(jīng)營者負擔，按規(guī)定不計入商品房價格開發(fā)期間稅費政府或其他部門收取的費用，如工程招標管理費、建筑工程標底編制費、城市道路占用費、市容環(huán)保費、建筑工程規(guī)劃許可證費等

（3）管理費用

指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要支出，包括開辦費、開發(fā)單位企業(yè)的人員工資、辦公費及差旅費等等?？砂赐恋厝〉贸杀九c建筑物開發(fā)成本之和的一定比例計算。

（4）銷售費用

指銷售不動產(chǎn)所發(fā)生的廣告宣傳費、銷售人員工資、委托銷售代理費等等。一般按照不動產(chǎn)市場價值的一定比例計算。

（5）利息

不動產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前所有必要支出產(chǎn)生的利息。計息基數(shù)為土地